抵押担保培训内容

一、抵押概述 什么是抵押?什么是抵押权? 抵押,是指债务人或者第三人不转移某些财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时或者发生当事人约定实现抵押权的情形,债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 也就是说,抵押是建立在某些特定的物之上的,是一种债的担保形式。 抵押权,债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产,在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权的总称。 简单来说,抵押权是一种变价处分权和优先受偿权。 抵押权的内容是变价处分权和优先受偿权。抵押权的内容有两项:一是抵押财产的变价处分权;二是就抵押财产卖得价金的优先受偿权。对抵押财产的变价处分权是指当债务人届期不履行债务时,抵押权人有权以合法方式拍卖、变卖抵押财产或者与抵押人 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 以抵押财产折价抵充债务。就抵押财产卖得价金的优先受偿权系指:(1)有抵押权担保的债权,债权人能就抵押财产卖得的价金优先于债务人的普通债权人而受清偿;(2)就抵押财产卖得价金的优先受偿权还表现在两物权之间,即如果同一抵押物上设定两个以上的抵押权,先次序之抵押权人优先于后次序抵押权人而受清偿;(3)抵押权人在债务人破产等程序中享有别除权,即抵押财产应从债务人的破产财产中除去,抵押权人对此别除出来的抵押财产卖得的价金有优先受偿权。 有关抵押的一些基本概念--抵押人、抵押权人、抵押物 债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押物。 什么样的财产可以做抵押物? 债务人或第三人有权处分的下列财产: 1.建筑物和其他土地附着物;最常见的就是房产 2.建设用地使用权;(只能存在于国家所有的土地之上,不包括集体所有的农村土地,我国《物权法》151条规定:"集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。"可见,如果使用集体所有的土地进行建设(如兴办乡镇企业、村民建造住宅、村内建设公共设施),则不属于《物权法》第12章所规定的建设用地使用权。) 第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。 需要注意的是: 1)通过出让、国家租赁、作价出资或者入股等有偿方式取得的国有建设用地使用权的抵押,我国法律没有禁止性或者限制性的规定。《城市房地产管理办法》第47条第2款明确规定以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。因此,对于这类土地使用权的抵押,只要已经交清土地出让金、租金等费用,具有土地权利证书,一般应当给予办理抵押登记。 2)通过划拨方式取得的国有建设用地使用权的抵押,我国法律进行了限制。办理抵押登记时,抵押的土地应当满足《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定的条件,并且与土地上的房屋一并抵押。 第四十五条符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准(划拨土地已经把那里抵押登记的还需要再另行办理抵押审批手续吗?国土资源部2004.1.15《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》规定以划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,视同为已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续,随后最高院转发了这一通知,认可了划拨土地使用权抵押登记的效力),其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押: 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人(换言之,国家机关以及以公益为目的的事业单位、社会团体等一般不得成为抵押人,司法解释第3条规定,国家机关和以公益位目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的,担保 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 无效,因此给债权人造成损失的,还应当承担相应的 责任 安全质量包保责任状安全管理目标责任状8安全事故责任追究制幼儿园安全责任状占有损害赔偿请求权 );领有国有土地使用证;具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。 3)通过授权经营方式取得的国有建设用地使用权的抵押,我国没有明确的规定。《国土资源部关于加强土地资产管理租金国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发1999 433号)规定,以授权经营方式取得的土地使用权,改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时,应报经土地行政主管部门批准,并补缴土地出让金。也就是说,该类国有建设用地使用权应当允许抵押,但是应当经过批准,实现抵押时应当补交土地出让金。 4)政府储备土地的抵押。主要是在《土地储备管理办法》进行了规定,政府储备土地设定抵押权,其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定,抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。 5)集体建设用地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。《担保法》第36条和《物权法》183条都规定乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。《物权法》第201条还规定,集体建设用地使用权抵押实现后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和用途。(我国现行法律对集体建设用地使用权的取得及主体有较为严格的限制。一般只能由农村集体经济组织本身或其成员、符合法律规定的其他组织和个人(如集体经济组织或者其成员举办的企业和学校、医院等公益性事业)取得,因此,其转让、抵押受到严格的限制。 办理集体建设用地使用权抵押登记应当注意哪些事项? 一是所抵押的集体建设用地使用权已经登记。抵押登记必须以土地使用权登记为前提。 二是集体建设用地使用权抵押的课题范围存在限制。只有乡镇、村企业的建设用地使用权才能进行抵押,其他的如集体举办的企业和学校、医院等公益性事业单位的集体建设用地使用权一般不得抵押。 三是集体建设用地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。 四是集体建设用地使用权抵押应当经过集体土地所有权人同意。抵押人应当提供集体土地所有权人出具的同意抵押的书面证明。证明的具体内容应当包括在实现抵押权时提提同意按法律规定的土地征收标准补偿后转为国有土地;征地费是否作为清偿资金等。集体土地所有权人再出具同意抵押的书面证明前还应当将土地抵押有关事项在农民集体内部旅行合法手续,争得农民集体成员的同意。 五是当事人提供的抵押合同应当明确抵押权实现的方式。 注意:学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设 施和其他社会公益设施所占用土地的建设用地使用权,不论是国有,还是集体的,都不得进行抵押。 3.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权; 需要注意的是: 1)一般的土地承包经营权,虽然《物权法》、《农村承包法》以及《中共中央关于推进农村改革发展若个重大问题的决定》都允许农民转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,但都没有对土地承包经营权能否抵押做出规定。但综合我国目前的法律法规以及土地管理的政策,承包经营权一般不得抵押。 2)四种荒地的土地承包使用权,《担保法》第34条第5项规定抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押,《物权法》第180条第三项规定以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。因此,通过公开竞价方式取得并经过集体所有权人同意的四种荒地承包经营权可以进行抵押。但是同时也规定,抵押实现后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。 4.生产设备、原材料、半成品、产品; 浮动抵押,是一种特别抵押,指抵押人将其现在和将来所有的全部财产或者部分财产上设定的担保,在行使抵押权之前,抵押人对抵押财产保留在正常经营过程中的处分权。 《物权法》第一百八十一条"经当事人书面协议,企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿"。 第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的,应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。 第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的,抵押财产自下列情形之一发生时确定:(一)债务履行期届满,债权未实现;(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;(三)当事人约定的实现抵押权的情形;(四)严重影响债权实现的其他情形。 从这些规定可以看出中国物权法中关于浮动抵押 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 的规定具有以下几个特点: 1、主体未作限制,根据第一百八十一条,企业、个体工商户、农业生产经营者都可以采用浮动抵押这种担保方式。 2、浮动抵押的客体只能是动产,而把不动产、知识产权、债券等排除出浮动抵押标的物范围之外。 3、中国物权法规定设立浮动抵押须有浮动抵押合同。 4、登记对抗--企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的,应 当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。【物权法189】 综上所述,中国浮动抵押与通行的浮动抵押在设立主体、设立客体和设立方式上是不同的,在发挥浮动抵押的优势方面,中国《物权法》规定的浮动抵押可以保障抵押人对抵押物的自由处置,能更大地发挥抵押物的价值,登记机关的统一有利于对浮动抵押的管理,同时中国的浮动抵押把设立主体扩大到农业生产经营者,农民可以以将来农作物的收益进行抵押,这种规定有利于农民进行贷款,可满足农民的资金需求。然而,中国《物权法》在规避浮动抵押的劣势方面并不是完善的,而且在一些具体制度的实施上也存在着一些问题。 5.正在建造的建筑物、船舶、航空器; 在建工程 关于在建工程抵押登记有关问题的通知 榕房交[2002]002号 关于在建工程抵押登记有关问题的通知 榕房交[2002]002号 为进一步规范在建工程抵押登记,减少在建工程抵押登记中的主观随意性,提高在建工程抵押登记透明性,现特就在建工程抵押中的若干问题作如下具体规定: 一、在建工程抵押中的土地使用权抵押问题。 1.以商品房项目在建工程设定抵押的,必须提交建设工程规划许可证(正副本)、土地使用权证、商品预售许可证;以自建房在建工程设定抵押的,必须提交建设工程规划许可证、土地使用权证。 2.以商品房项目在建工程设定抵押的,抵押价值应扣除用于拆迁安置、公用设施和已预售部分。同一本土地使用权证、建设工程规划许可证中仅部分在建工程办理了商品房预售许可证的,经抵押权人出具同意函后,可允许未办理预售许可证部分土地使用权和已完工部分共同设定抵押。抵押科在办理了未经预售批准的土地使用权及已完工部分抵押登记,应书面通知预售科已设定抵押情况,预售科在办理预售许可证时转抵押科在预售许可证上记载抵押状况。 二、在建工程抵押中的公用建筑问题 不能单独用于设定抵押的公用建筑界定如下: 架空层、作为人防工程的地下室、避难层、转换层、变电室、设备间、公共门厅和过道、不能作为独立使用空间销售或出租的地下室、值班警卫室、托儿所、居委会、老人活动中心以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房均属于不能单独设定抵押的公用建筑。 三、在建工程抵押中的拆迁安置证明问题 已办理预售许可证的在建工程设定抵押的,由抵押科根据开发企业申报查档核实拆迁安置范围。未办理预售许可证的在建工程设定抵押的,申请人应当提交市拆迁管理办公室出具的拆迁安置范围证明。 四、在建工程为第三方贷款作抵押担保及抵押权人问题 根据《城市房地产抵押管理办法》规定,在建工程抵押是抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款而将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行的行为。基于此,1、在建工程原则上不允许为第三方贷款作担保,但对于在建工程抵押延期、注销重办及第三方贷款系用于本在建工程继续建造等特殊情况,经抵押权人出具同意函后可予以办理抵押登记。2、在建工程只能为抵押人的银行贷款作担保,其抵押权人只能为贷款银行等金融机构,而不能是除贷款银行以外的某一单位或个人。 五、在建工程预售问题 为防止房地产开发企业多头套取资金,在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时,不允许其再设定在建工程抵押。 六、在建工程标识变更问题 在建工程在其设定抵押期间发生标识变更的,应首先征得作为抵押权人的贷款银行的同意方可予以办理标识变更。但若其标识变更对抵押范围产生影响的,应先由抵押双方申请在建工程抵押变更收件受理后方可予以进行标识变更,待标识变更后予以办理在建工程抵押变更。 七、在建工程界定问题 1.对于以自建房地产设定的在建工程抵押,已通过初始登记的不允许其再设定在建工程抵押。 2.对于以商品房(含住宅、非住宅)设定的在建工程抵押,符合以下两个标准中的任何一项均不允许设定在建工程抵押:①经现场实勘已投入使用。②整体工程形象已全部完工。但原已设定抵押的,考虑到抵押登记的廷续性,在抵押权人出具承诺函后,可予以办理在建工程廷期或注销重办一次。 八、在建工程抵押中的土地使用证有效期问题 在建工程抵押中,若其土地使用权证已超过年检有效期限的,原则上不允许其设定在建工程抵押,但由于其不涉及土地使用权的丧失,在抵押权人核实该土地使用权未另行设定抵押的,经抵押权人出具同意函后可给予办理在建工程抵押延期或注销重办。 九、在建工程已设定抵押的,抵押后其工程形象停滞的问题 对于以自建房地产设定的在建工程抵押,经抵押权人出具同意函后,可予办理在建工程抵押延期或注销重办一次;以商品房设定的在建工程抵押,则不允许其再设定抵押,并告知预售科暂停其预售登记。