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家乐福时代广场功能组合与租售策划报告.ppt

家乐福时代广场功能组合与租售策划报告.ppt

上传者: wyj771124 2013-02-13 评分 3 0 41 6 185 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《家乐福时代广场功能组合与租售策划报告ppt》,可适用于项目管理领域,主题内容包含报告说明报告说明承接《市场调研兼项目定位报告》的结论我们将项目定位为超区域型、综合性、生活化的标准购物中心。据此我们对项目的功能组合、租售策略及开发符等。

报告说明报告说明承接《市场调研兼项目定位报告》的结论我们将项目定位为超区域型、综合性、生活化的标准购物中心。据此我们对项目的功能组合、租售策略及开发组织作出深化策划。本报告区别于单纯的策划书是我们凭借多年专业经验在与项目发展商、设计公司进行充分沟通的基础上共同形成的项目实操指南。报告将按照购物中心的基本理论结合经典商业规律及当地市场情况包含项目开发、租售及开业的各个要素使项目在开发组织上更有效率更具持续经营能力。在实际操作中我们将以开业作为第一目标根据最终建筑设计、施工进度与市场环境的变化而对策划内容有所调整。该报告仅为贵方使用具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。报告逻辑结构报告逻辑结构第一部分功能组合及经营布局一功能配比二经营布局三品类比例统计四招商目标品牌五铺型及交通流向图第二部分租赁财务分析一租赁方式二租赁面积统计表三租金设定依据四首年租金均价五首五年租金、物业管理费收入六租赁财务预估第三部分招商组织和策略一招商组织二招商策略第四部分销售财务分析一销售区域设定依据二销售区域三销售面积四返租方式五售价设定和售价表六销售收入七销售财务评估第五部分租售关系与销售组织一租售关系二销售组织第六部分营销推广建议一总体思路二整体形象推广三销售推广四招商推广五开业推广第七部分装潢建议一外部装潢二内部装潢三广告系统四指示系统第八部分组织与计划一组织架构二时间节点安排第九部分备选方案一经营布局二面积统计及小结第一部分功能组合及经营布局功能配比第一部分功能组合及经营布局功能配比购物、饮食、娱乐最佳比例应为:::项目属于城市中心型购物中心购物为主要功能餐饮娱乐为辅助功能。项目临近核心商圈坐享大量消费人群但周边缺乏配套商业设施应适当加大餐饮、休闲配套设施吸引人流。第一部分功能组合及经营布局经营布局第一部分功能组合及经营布局经营布局第一部分功能组合及经营布局经营布局第一部分功能组合及经营布局经营布局第一部分功能组合及经营布局经营布局第一部分功能组合及经营布局经营布局第一部分功能组合及经营布局经营布局第一部分功能组合及经营布局经营布局第一部分功能组合及经营布局经营布局第一部分功能组合及经营布局经营布局第一部分功能组合及经营布局经营布局第一部分功能组合及经营布局经营布局第一部分功能组合及经营布局品类比例统计第一部分功能组合及经营布局品类比例统计第一部分功能组合及经营布局品类比例统计通过统计数据以上比例与设想的功能组合比例接近具体比例可在实际招商时作适当调整。第一部分功能组合及经营布局品类比例统计第一部分功能组合及经营布局招商目标品牌第一部分功能组合及经营布局招商目标品牌第一部分功能组合及经营布局招商目标品牌第一部分功能组合及经营布局招商目标品牌第一部分功能组合及经营布局招商目标品牌第一部分功能组合及经营布局招商目标品牌第一部分功能组合及经营布局招商目标品牌第一部分功能组合及经营布局招商目标品牌第一部分功能组合及经营布局招商目标品牌第一部分功能组合及经营布局招商目标品牌第一部分功能组合及经营布局铺型及交通流向图第一部分功能组合及经营布局铺型及交通流向图除家乐福超市外负一至四层所有商铺数量为间。第一部分功能组合及经营布局铺型及交通流向图第一部分功能组合及经营布局铺型及交通流向图第一部分功能组合及经营布局铺型及交通流向图第一部分功能组合及经营布局铺型及交通流向图第一部分功能组合及经营布局铺型及交通流向图第一部分功能组合及经营布局铺型及交通流向图第一部分功能组合及经营布局铺型及交通流向图第一部分功能组合及经营布局铺型及交通流向图第一部分功能组合及经营布局铺型及交通流向图第一部分功能组合及经营布局铺型及交通流向图第一部分功能组合及经营布局铺型及交通流向图第一部分功能组合及经营布局铺型及交通流向图第二部分租赁财务分析租赁方式第二部分租赁财务分析租赁方式租赁年限大型电器专业店:-年。大型饮食、娱乐类租户:-年。中小型饮食、娱乐类租户:-年。普通小型品牌租户:-年。著名品牌、大型饮食、娱乐类租户如有特殊要求可协商确定。第二部分租赁财务分析租赁方式租金递增率大型电器专业店:采取固定租金时递增率在%-%之间采取分成租金时按销售增长递增。中小型租户:年递增率%-%。著名品牌、大型饮食、娱乐类租户如有特殊要求可协商确定。整体租金水平首二年不变从第三年开始递增。在本报告中项目整体租金递增率按%计算。物业管理费不递增。第二部分租赁财务分析租赁方式第二部分租赁财务分析租赁方式装修免租期装修免租期内租户免交租金交物业管理费装修期物业管理费收取方法在《装修手册》中规定。大型超市主力店:个月左右。大型电器专业店:不超过个月。中小型饮食、娱乐:-个月。普通小型品牌:-天著名品牌、大型饮食、娱乐类租户如有特殊要求可以协商确定。第二部分租赁财务分析租赁方式第二部分租赁财务分析租赁方式开业日与租金起计日初定年月日与家乐福同时开业开业日不在租赁合同中明确表明。租金、物业管理费起计日与开业日一致。第二部分租赁财务分析租赁方式第二部分租赁财务分析租赁方式交铺日交铺日以开业日为标杆倒推计算(如给予某租户一个月装修免租期则交铺日从年月日倒推一个月即年月日交铺)不同免租期的租户分时段分批交铺。租户在收铺后即进场装修如租户在装修免租期结束前完成装修租户可选择提前开业装修免租期继续有效如租户在装修免租期结束后完成装修装修免租期不再延续租户从合同约定的租金起计日开始计付租金。如甲方延迟交付商铺则租户租赁期限、装修免租期、开业日、租金起计日顺延。第二部分租赁财务分析租赁方式第二部分租赁财务分析租赁方式意向保证金、履约保证金和租金缴纳方式意向保证金普通品牌租户直接签署正式租赁合同不设认租书程序不收取意向保证金大中型专业店租户尽可能促成直接签署正式租赁合同如在签署正式租赁合同前仍需要签署认租意向一般不缴纳意向保证金饮食、娱乐类租户可设认租书程序签署认租书时缴纳相当于首年一个月租金和管理费的金额作为意向保证金。履约保证金(履约保证金在签署正式租赁合同时收取)普通品牌租户相当于首年六至十二个月租金和管理费的金额作为履约保证金大中型专业店租户相当于首年二至三个月租金和管理费的金额作为履约保证金饮食、娱乐类租户补缴纳相当于首年二个月租金和管理费的金额共缴纳相当于首年三个月租金和管理费的金额作为履约保证金。经营期租金缴纳方式普通品牌租户半年一缴每次缴纳半年租金大中型专业店租户按照租户习惯方式缴纳租金通常为月缴饮食、娱乐租户一季一缴每次缴纳三个月租金第二部分租赁财务分析租赁方式第二部分租赁财务分析租赁方式实用率大型超市主力店、大型百货公司主力店、大型电器专业店和电影院、大型餐饮娱乐租户的实用率参照商铺实际实用率。其他中小型商铺实用率建议参照实际实用率结合市场行情,统一在范围%-%之间。第二部分租赁财务分析租赁方式第二部分租赁财务分析租赁方式物业管理费大型超市主力店、大型百货公司主力店、大型电器专业店及大型饮食娱乐租户:如水电费自负前提下物业管理费为-元月平方米建筑面积。中小型饮食娱乐租户:物业管理费元月平方米建筑面积含中央空调、公共区域照明之水电费。第二部分租赁财务分析租赁方式第二部分租赁财务分析租赁面积统计表第二部分租赁财务分析租赁面积统计表第二部分租赁财务分析租金设定依据周边商铺价格层间系数主力店效应实用率淮南未有成功经营的多层密闭式商场多数经营者对高层和地下层经营未有经验普遍存在疑虑除做好垂直交通设施和包装经营主题应在价格上予以较大优惠。龙湖路和朝阳路沿街商铺代表淮南商铺租金最高水平月租金均价在每平方米-元之间这将是项目首层商铺租金上限。项目是淮南唯一拥有国际知名品牌主力店的大型购物中心对消费者和经营者号召力巨大后续经营得到其效力支撑项目租金整体拔高二、三层租金水平与一层、一层夹层之间差距缩小。租金价格按照%实用率设定次主力店、餐饮及娱乐在租赁操作中实用率会发生改变在此标准价格上根据实用率的变化按比例调整。第二部分租赁财务分析租金设定依据第二部分租赁财务分析首年月租金均价第二部分租赁财务分析首年月租金均价第二部分租赁财务分析首五年租金、物业管理费收入第二部分租赁财务分析首五年租金、物业管理费收入租金递增:前两年保持不变从第三年开始每年递增%。空置率:保守估计商场的日常运营和调整中约有%空置率物业管理收入:物业管理费按照每月每平方米元估计部分次主力店、饮食和娱乐租户有可能使用独立空调水电费自负届时物业管理收支都会相应下降。物业管理费:满租情况下项目每月物业管理费收入为万元满租情况下,年管理费收入为万元。%出租率情况下项目每年物业管理费收入为万元。第二部分租赁财务分析租赁财务预估小结按照上述业态分布和租金、物业管理费价格的建议满租情况下:首年项目商铺出租月租金万元年租金收入万元。首年项目月物业管理费收入万元年物业管理费收入万元。首年项目月租金及物业管理费收入共万元年租金、物业管理费收入为万元。按照上述业态分布和租金、物业管理费价格的建议%出租率情况下:首年项目月物业管理费收入万元每年收取物业管理费约为万元前五年物业管理费收入为万元首年项目商铺出租年租金为万元前五年租金收入为万元。前五年租金和物业管理费收入合计万元。第二部分租赁财务分析租赁财务预估第三部分招商组织和策略招商组织第三部分招商组织和策略招商组织确定招商时间根据工程进度建议开业时间为年月日。建议次主力店(电影院、电子游艺、专业店和西式连锁快餐)招商借年月份大客户招商仪式启动。根据次主力店的招商洽谈情况试探市场反应并力争在全面招商开始前确定次主力店进驻意向年月全面开租。招商总体安排全面招商时间的确定主要取决于项目工程进度、预期开业时间、发展商的财务要求、租金水平与预期回报、竞争对手推进情况五方面。第三部分招商组织和策略招商组织第三部分招商组织和策略招商组织制订招商计划招商工作从年月开始至年月共计个月拟划分为招商初期、招商中期和招商后期三个阶段。项目总租赁面积约为万平方米开业前的目标出租率为%。第三部分招商组织和策略招商组织第三部分招商组织和策略招商组织制定招商资料:招商手册(包括招商平面图、商铺间隔图商铺价格表客户意向登记表商铺认租须知商铺认租书商铺租赁合同版本和物业管理合同交铺标准全面开租前四大准备工作之一:全面开租一个月前备齐招商资料,通过委托方批准后,交由专业公司做招商前期准备。第三部分招商组织和策略招商组织第三部分招商组织和策略招商组织招商团队设项目招商总监名直接对项目总经理负责。租赁部:设名主管和名租赁专员负责项目商铺的租赁和租控以及客户的衔接跟进服务。综合服务部:设名主管名工作人员负责租售团队的行政管理信息收集和反馈与工程、法律、策划等相关部门衔接。财务部:由发展商委派负责专项处理项目的财会结算以及与按揭银行沟通等手续。年月:先期组建招商骨干与小部分前台人员进驻现场租售接待中心开展蓄客和重点商户招商工作。年月:开租前一个月全面招募、培训团队人员。制订招商团队管理制度包括内部纪律、奖惩制度、行为规范等并严格按规范进行管理。对员工进行全面培训使其了解项目定位、功能布局、招商策略熟悉招商团队管理制度学习商铺租赁的专业知识。招商推进过程中通过定期、不定期培训及现场演练等方式不断强化员工业务技能。组建和培训招商团队:全面开租前四大准备工作之二:第三部分招商组织和策略招商组织第三部分招商组织和策略招商组织确定主力店和重点客户:通过贵司努力家乐福超市已于年月日签约。在全面开租前应完成次主力店和重点客户的招商促成签订正式合同或至少租赁意向书。借助家乐福主力店及其他主力客户的影响力为全面租售制造卖点。全面开租前四大准备工作之三:在主力店签约后及早确定商场平面于年春节后月至月期间开展次主力店和重点客户招商工作。第三部分招商组织和策略招商组织第三部分招商组织和策略招商组织营销推广铺垫:根据项目主题定位和经营特色进行整体形象包装配合次主力店、重点品牌招商工作。针对潜在目标客户展开线上铺垫和炒作预热。导入品牌概念引起客户关注。全面开租前四大准备工作之四:全面开租前配合招商节奏完成营销铺垫。第三部分招商组织和策略招商组织第三部分招商组织和策略招商组织进度目标争取年月全面开租前完成次主力店(电影院、电子游艺、专业店、西式连锁快餐)签约至少确定承租意向。年月前穿插进行各品类重点品牌的接洽工作。根据招商进度定期或不定期举办行业协会或专业协会的交流活动吸引各行业知名品牌关注培养项目的市场热度。通过推出优惠政策吸引重点品牌率先进驻带动各品类的整体招商。重点客户的招商组织第三部分招商组织和策略招商组织第三部分招商组织和策略招商组织谈判原则及权限次主力店招商原则上由招商团队根据市场情况和项目的功能、定位对招商条件提出建议经发展商确认并给予一定权限后直接与次主力店洽谈如招商条件超出权限范围招商团队将根据经验并结合客观情况综合评估其对项目整体运营以及预期财务指标的影响提出倾向性意见由发展商审批决定。其它重点客户如小型专业店和知名品牌店在既定租金基础上由招商团队根据招商谈判策略提出相应优惠权限由发展商授权后直接把握优惠幅度。重点客户的招商组织第三部分招商组织和策略招商组织第三部分招商组织和策略招商组织惯例优惠措施纯分成或保底租金加分成:以月销售额作为基数按一定比例分成或按月保底租金加分成的方式收取商铺租金。预留较好的商铺位置:在不同商品品类的经营区域中划出小量具有影响力的范围供重点客户先行确定位置。延长租赁年限:部分重点客户若有要求的可适当延长租赁年限。采取纯分成或保底分成的租赁形式可有效降低租户经营风险对发展商收益也有一定保障但管理难度较大。重点客户的招商组织第三部分招商组织和策略招商组织第三部分招商组织和策略招商组织现场管理租赁部分为前台、后台后台管理人员负责组织管理部门工作以及主力店、次主力店和重点的招商前台为租赁专员负责一般客户的招商。租售权限为加快招商进度由发展商在不影响总体指标的前提下授权招商总监根据实际情况给予个别客户%~%的租金优惠。如需大幅调整价格由招商团队另行征求发展商的意见。优惠措施引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户给予部分散户优惠的付款条件减轻其经营压力根据招商推进情况有针对性的实施减租优惠措施。普通商铺招商组织第三部分招商组织和策略招商组织租赁流程第一步:商铺洽谈客户根据经营品类向租赁专员咨询洽谈。第二步:确定商铺客户确定商铺位置和认租条件。第三步:签定《认租书》租赁专员根据认租条件拟定《认租书》并审核客户相关资料后将《认租书》交客户签署客户在规定时间内缴纳《认租书》约定的定金。第四步:签定《租赁合同》租户在签订《认租书》后个月内根据《认租书》约定条款转签《租赁合同》并按合同约定缴纳押金。第五步:签订《物业管理合同》――租户在收铺前根据合约按时签订《物业管理合同》。商铺转名、转铺处理承租方要求变更承租人或者品牌在不影响整体布局的情况下需经招商总监审批并缴交手续费。签定《物业管理合同》第三部分招商组织和策略招商组织普通商铺招商组织第三部分招商组织和策略招商策略重点客户先行在建筑结构确定前与主力店签订意向。在全面招商前确定次主力店、大型餐饮、娱乐及部分重点客户增强号召力。全面招商前一个月对普通商铺进行意向登记了解小商户对项目的整体反应和租金承受能力以便根据市场反馈情况对租金和功能布局进行有效调整。重点客户(主力店、次主力店及重点品牌商户)招商是招商工作的关键应尽早在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营并确定其所需经营面积以利普通商家进场定位。重点客户招商成功可有效带动散户跟进最终实现项目招商圆满完成。第三部分招商组织和策略招商策略第三部分招商组织和策略招商策略优化品类组合消费市场有一定承受力不可盲目引进过量的同一品类商户避免商品同质化严重对同一品类的不同商家进行数量和质量控制营造健康的竞争环境。充分尊重顾客消费的选择权引进多元化的商品品类让顾客心身体验变化提高其消费兴趣。计划性合理分布重点客户的位置充分发挥其品牌和市场影响力以利于带旺其他中小品牌保证项目的长远经营。一般商铺的招商参考各品类优势品牌进行布局并根据招商进度及时调整商品组合。以保证开业作为第一目标适时调整商品组合。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式招商推进过程中要始终注意维护和管理好既定的经营主题和品牌形象达到主题统一、业态复合、同业差异、异业互补的目的。第三部分招商组织和策略招商策略第三部分招商组织和策略招商策略掌控招商进度招商初期:加大整体宣传力度采用较为优惠的租金价格吸引意向客户尽快确定承租关系减轻中、后期招商的压力带动持续招商。招商中期:分析初期招商整体效果以及存在的问题对部分招商效果不理想的区域采用分区域、有针对性的优惠政策同时对经营策略或品类划分进行适度调整整体推动招商进度。招商后期:此阶段剩余商铺通常面积较大、位置较偏可对该类型商铺采取较大幅度的降租优惠同时对有意向的客户进行疏理挑选合适的客户承租确保开业目标出租率。招商策略调整与招商目标进度关系密切适时调整方可加快推进速度。每周和每月进行招商进度分析根据实际情况调整策略包括价格等相关条件并制定相应推广方案。尾铺招商严格依据开业目标进行若总体进度不理想须及时采取大幅度的租金调整。第三部分招商组织和策略招商策略第三部分招商组织和策略招商策略人气为先、立足长远优先选择能有效聚集人气的商品品类对具较高人气的大众品牌给予一定的租赁条件优惠在确保准时开业的前提下为快速推进招商应适当降低财务目标。采用合理租金加优质服务做法将整个购物中心做热后再根据实际运营状况逐步调高租金。新兴商业项目从开业到兴旺成熟需要一定的市场培育期培育时间长短根据项目所处位置、自身定位、商业业态、竞争环境等不同而有所差异。招商过程中对于目标商户的选择和承租条件的洽谈应立足于“先做人气再做生意”的原则。第三部分招商组织和策略招商策略第三部分招商组织和策略招商策略有针对性的重点洽谈在立足本地市场的同时有选择的拓展部分外埠商家资源与具有市场知名度和号召力的品牌商家进行一对一的洽谈加强双方了解和沟通为进入实质性合作奠定基础。与零售、服装、家居、家电等权威性行业协会及组织建立良好合作关系充分发挥其行业内部影响力及其广泛的商户资源扩充商户选择范围。前期对招商模式圈定最优选择和备选方案全面了解掌握、收集重点目标客户的信息资料进行整理和筛选根据实际谈判情况对招商模式进行调整。保留部分较好铺位以备个别外地品牌或者谈判周期较长的优势品牌进驻利于避免不可预见的调整纠纷。第三部分招商组织和策略招商策略第三部分招商组织和策略招商策略有策略的进行租金调控根据市场调研评估拟定的租金均价为基准结合发展商的基本财务指标要求制定《商铺租赁内部价格》为灵活处理租赁过程中的问题尽可能增加发展商租金收入在此基础上上调%根据不同时段有计划的调控租价。配合营销推广计划不断更新租价优惠信息保持市场的追捧热度。宣传推广时商铺租金均价略低于实际均价以增强吸引力。科学控制招商过程中的租价调整根据招商进度、品牌优劣、租赁面积大小等情况在不低于内部价格的前提下适时推出阶段性折扣租价优惠措施推进招商进度。第三部分招商组织和策略招商策略第四部分销售财务分析销售区域设定依据第四部分销售财务分析销售区域设定依据按委托方要求本项目需通过销售商铺回收约亿资金。项目主力销售区域为价值较高的一层沿街商铺和负一层商铺不销售夹层商铺。将二、三层家乐福出入口处商铺用于销售对资金回笼是辅助性补充。如上述区域销售不能完成资金回笼任务应加大一层销售区域。第四部分销售财务分析销售区域第四部分销售财务分析销售区域第四部分销售财务分析销售区域第四部分销售财务分析销售区域第四部分销售财务分析销售区域第四部分销售财务分析销售区域第四部分销售财务分析销售区域第四部分销售财务分析销售区域第四部分销售财务分析销售面积商铺销售实用率与项目商铺的实际实用率设定为一致即%。第四部分销售财务分析销售面积第四部分销售财务分析返租方式第四部分销售财务分析返租方式商铺返租操作方式根据实际情况项目负一层至三层的销售区域全部采取返租方式。由于首层沿街商铺代表广场形象如不统一返租恐因投资者经营能力或招商能力不足造成品牌档次参差不齐开业时间无法一致影响广场的整体统一开业。因此建议首层沿街商铺与其他楼层销售区域全部返租统一招商统一经营。商场间隔独立商铺划分区域进行销售承诺在约定年限内给予投资者固定回报发展商保留商场的经营管理权和收益权并承担招商和后期经营风险小业主只享有既定的收益回报。这种销售模式适用于中型和大型商场通过成功引进知名品牌商户进驻坚定投资者信心。第四部分销售财务分析返租方式第四部分销售财务分析返租方式根据市场的调查综合分析返租年限长短的风险并结合目前投资者对返租销售的接受程度建议本项目采取返租年限为年。返租年限的处理返租年限分为长期返租、中期返租和短期返租。长期返租年限通常在年或以上短期返租年限通常为年介于这两者之间的为中期返租。返租年限长对持续经营有好处但对发展商的财务压力较大对投资者心理预期有影响返租年限短不利于稳定经营商铺交接时矛盾较大。第四部分销售财务分析返租方式第四部分销售财务分析返租方式考虑到商业贷款利率持续上升逼近%同时项目作为淮南罕有优质项目需求能有保证投资年回报率设定为%。回报率的确定目前淮南市场的商铺返租回报率通常为~已为当地投资者普遍接受。本项目商铺返租回报率如制定过低投资者不认同使销售难度加大如制定过高则增加发展商回贴压力。第四部分销售财务分析返租方式第四部分销售财务分析返租方式结合年返租期限建议返租租金分三年逐年返还年初付清整年租金。返租期租金返还方式方式二:销售商铺时买卖双方约定按固定的月租金按年返还投资者销售金额按原定价格执行。该方式可让投资者直观感受购买商铺后带来的租金收入但前期付款压力大支付的税金多。发展商可最大限度回笼销售资金在满足资金需求情况下销售更少商铺面积。前期经营压力大支付税金较多。方式一:销售商铺时将返租年限内的租金总额一次性返还投资者销售总额中以折扣优惠形式体现。该方式直接减低商铺的销售总额投资者的前期付款压力相对较低税金的处理上比较有空间。发展商前期回笼资金有所减少。前期经营压力相对较小。第四部分销售财务分析售价设定和售价表周边商铺价格层间系数实用率商铺销售价格表淮南未有成功经营的多层密闭式商场多数经营者对高层和地下层经营未有经验商铺销售层间价格差别大于租赁层间系数在-%之间。龙湖路和朝阳路沿街商铺代表淮南商铺售价最高水平销售均价在每平方米-元左右但优质商铺整体供应量较少尚无大型综合型购物中心产权商铺。淮南街铺主流实用率在%左右项目商铺价格按照%实用率设定在价格设定时应考虑实用率差异。第四部分销售财务分析售价设定和售价表第四部分销售财务分析销售收入第四部分销售财务分析销售收入第四部分销售财务分析销售财务评估按照建议的销售区域、销售方式和销售价格通过商铺销售能回笼约亿元资金。由于前三年采取逐年返还返租回报每年年初需要向投资者支付整年租金。建议委托方控制销售区域尽量以住宅销售分担资金回笼压力。第四部分销售财务分析销售财务评估小结第五部分租售关系与销售组织租售关系第五部分租售关系与销售组织租售关系影响租售推出的时间主要有项目工程进度、预期开业时间、发展商对资金的需求、租金水平和回报的对应程度、竞争对手的推进速度五方面。租售节奏的控制商铺销售在全面招商前推出以避免因招商进度、租金水平不理想影响商铺推售。根据发展商推售进度要求租售时间安排为:销售时段:年月-年月全面招商时段:年月-年月第五部分租售关系与销售组织租售关系第五部分租售关系与销售组织租售关系第五部分租售关系与销售组织租售关系第五部分租售关系与销售组织租售关系租售一致为保证返租结束后商铺交付业主时无须重新间隔商铺确保小业主按既定的品类、档次、组合持续经营须按商铺产权证的面积和间隔进行商铺出租。第五部分租售关系与销售组织销售组织第五部分租售关系与销售组织销售组织销售筹备组建销售团队制定团队管理和激励制度销售人员培训布置销售现场印制相关资料、法律文本销售手册(包括商铺平面图、商铺价格表)客户意向登记表认购须知交铺标准商铺认购书商铺销售合同基础文本:第五部分租售关系与销售组织销售组织第五部分租售关系与销售组织销售组织销售策略价格走势与销售周期配合分阶段视销售情况进行价格调整。采取预售手段将商铺分批、分区域推出通过认筹和公布范围价格试探市场反应。分批公开销售按筹号认购商铺根据市场的反应适当调整推出时间。配合招商势头利用营销手段加快推售剩余商铺。第五部分租售关系与销售组织销售组织第五部分租售关系与销售组织销售组织销售基本条件价格:一铺一价销售方式:返租返租期:年逐年返还,年初一次性付清整年租金(一层街铺不返租)返租回报率:%付款方式:银行按揭贷款或一次性付款第五部分租售关系与销售组织销售组织第五部分租售关系与销售组织销售组织销售团队设项目销售总监名直接对项目总经理负责。销售部:设名主管和名销售专员负责项目商铺的销售以及客户的衔接跟进服务。综合服务部:设名主管名工作人员负责行政管理、售后服务信息收集和反馈与工程、法律、策划等相关部门衔接。财务部:由发展商委派负责专项处理项目的财会结算以及与按揭银行沟通等手续。销售部分为前台和后台:后台为管理人员负责销售工作的控制和管理制定销售目标并执行销售策略。前台为销售专员负责商铺的日常销售和协助收铺、跟进客户。组织管理第五部分租售关系与销售组织销售组织第五部分租售关系与销售组织销售组织销售流程第一步:商铺洽谈客户向销售人员了解商铺销售的情况。第二步:确定商铺客户确定商铺位置和认购条件。第三步:签定《认购书》销售专员根据认购条件拟定《认购书》并审核客户相关资料后将《认购书》交客户签署客户在规定时间内缴纳《认租书》约定的定金。第四步:签定《商铺销售合同》签订《认购书》后个月内根据《认购书》约定条款转签《商铺销售合同》并按合同约定缴纳剩余款项。第五步:签订《物业管理合同》――客户根据《物业管理合同》所约定的条件在收铺时签订《物业管理合同》。签定《物业管理合同》第五部分租售关系与销售组织销售组织第五部分租售关系与销售组织销售组织诚意金和定金的收取派筹期间向意向客户收取诚意金公开发售日给予优先认购和额外折扣优惠购买商铺须签订《认购书》并缴付定金。已缴诚意金的意向客户可将其直接转为定金如意向客户未能认购则在公开发售后指时间内带相关证件退回诚意金。定金收据须注明认购商铺后半个月内必须签订《商铺销售合同》否则所缴定金不予退还。商铺转名处理已签订《认购书》未签《销售合同》若业主要求更改购买方或因其原因更改购买商铺每次更改收取手续费签订《销售合同》后若业主要求更改购买方或因其原因更改购买商铺须按国家有关规定处理并缴交相关费用。第六部分营销推广建议总体思路第六部分营销推广建议总体思路指导思想淮南地区潜在消费力强但消费观念仍较为传统项目的整体包装、推广应在强调时尚的同时充分结合当地的消费习惯使项目更贴近当地大众的情感诉求将其包装成为淮南经济文化发展的必然成果值得所有淮南人为之骄傲的新商业地标。围绕营销推广主线利用各类宣传手段及推广途径对项目进行全程包装。推广策略与其它竞争对手形成差异化推广方向着重强调舒适休闲的购物新体验和最先进的商业模式引领全新的休闲时尚消费观念。经济文化发展成果新商业地标最先进商业模式第六部分营销推广建议总体思路第六部分营销推广建议总体思路推广策略及时掌握工程进度及外部环境因素紧密配合招商、销售的推进需要制订切实有效的推广方案实施推广并评估推广效果及时调整策略或加强推广力度。项目处于淮南主商圈树立独立的市场形象及扩大公众认知度均需较长时间的市场推广除制订阶段性的强势宣传推广外需要利用各类常规炒作手段辅助项目推进保持市场关注连贯性。在遵循核心概念的前提下挖掘包装其外延特色策划创作招商、销售的系列广告使招商、销售推进与项目品牌导入相辅相成两者结合达到最佳效果。招商、销售的目标客层不同必须针对不同目标受众进行有效的媒体组合宣传达到广告的精确制导。租售主导全方位推广品牌导入分众营销第六部分营销推广建议总体思路第六部分营销推广建议总体思路推广步骤四个阶段推广手段各有侧重包装一条有连续性的推广主线统一宣传口径。建立独立的商业品牌形象将品牌初期导入全程贯穿四个推广阶段。商业地产项目开发时间较长每个操作阶段的市场环境及项目实际状况有所不同因此必须明确各阶段的工作性质与要求、协调与完善前后阶段推广的互补性。整体形象推广销售推广招商推广开业推广第六部分营销推广建议总体思路第六部分营销推广建议总体思路项目后价值评价 形成成熟的CIS(CorporateIdentitySystem)企业识别系统塑造知名商业品牌形象建立会员制利用综合的资源优势创造持续的附加价值形成独树一帜的商业氛围和辐射影响力创造持续的升值潜力和升值空间。第六部分营销推广建议整体形象推广第六部分营销推广建议整体形象推广时间:年月至年月目标受众大众群体、次主力店和重点品牌商家推广重点根据项目主题定位和经营特色进行整体形象包装配合次主力店、重点品牌招商工作针对潜在目标客户展开线上铺垫和炒作预热。推广计划第六部分营销推广建议整体形象推广第六部分营销推广建议整体形象推广案名采用简洁易记的案名便于大众传播。如:旭日家乐福时代广场timespuare建议:推广时强化“时代广场”的概念以利于使用的长期性和稳定性。一个成功的商业地产项目应具备强烈的个性特征通过确立独特、完整的核心要素统一项目整体形象推广基调。核心要素第六部分营销推广建议整体形象推广第六部分营销推广建议整体形象推广优势卖点与品牌口号政府支持的标志项目核心商圈的商业旗舰交通网络通达便利城市中心旺盛消费力占据黄金地段最先进的商业模式体验式休闲购物环境超强品牌阵容科学的功能组合喷淋式业态分布统一规划、管理实力发展商保驾护航外部优势内部优势都市之心购乐天堂SLOGAN第六部分营销推广建议整体形象推广第六部分营销推广建议整体形象推广VI(VisionIdentity)为使项目以最快速、广泛的方式传播迅速树立项目整体形象应尽快建立视觉识别系统。项目LOGO、标准字、标准色应遵循普适性原则集中体现“休闲”特色突出商业缤纷、多元的识别元素。设计参考第六部分营销推广建议整体形象推广第六部分营销推广建议整体形象推广选址建议在项目现场临街位置设立租售中心便于解说项目交通、周边环境及配套分布情况。装修建议单层挑高设计钢架结构。采用玻璃幕墙室内铺设地毯。划分租赁、销售办公区和洽谈区。采用体验行销概念让客户在现场提前感受项目魅力。租售道具液晶屏:播放宣传短片项目沙盘模型:运用光电突出动态效果重点突出项目整体规划展示楼层剖面。 租售中心第六部分营销推广建议整体形象推广第六部分营销推广建议整体形象推广广告投放选择能产生强烈视听冲击效果的大众渠道(电视、报广、户外)主要以当地媒体为主适当在省电视台投放。媒体配合以公众报刊软文炒作为主提炼有新闻价值的切入点与新闻媒体联合炒作。公关活动年月项目动工仪式借新闻报道形成城中热点吸引公众眼球。年月项目“迎新红酒派对”邀请主力店、次主力店重点品牌商户参加。年月联合政府举办“城市商业发展论坛”。推广媒介投放比例推广手段第六部分营销推广建议整体形象推广年月年月年月年月户外广告月日上画:品牌形象、家乐福进驻信息电视广告月月:项目形象宣传片不同频道不同时段慢频投放报纸广告月月下旬:品牌形象、招商成果信息次硬广次软文公关活动月底:营销中心落成仪式电台广告月底月:冠名准点报时月日上画:品牌形象、招商成果信息月:品牌形象、动工仪式信息月中:主力客户红酒派对月底:城市商业发展峰会第六部分营销推广建议整体形象推广推广节奏第六部分营销推广建议销售推广第六部分营销推广建议销售推广时间年月至月主要目标受众投资客户推广重点配合商铺销售计划针对潜在目标客户利用大众渠道进行密集式硬广投放和投资系列炒作。推广计划第六部分营销推广建议销售推广第六部分营销推广建议销售推广现场包装月底:以商铺销售为主题配合主力店、次主力店和重点商户招商成果信息对现场进行包装。(围墙、形象墙、灯杆旗、指示牌)宣传物料商铺投资手册、商铺销售图纸、宣传单张、海报折页现场包装及物料准备:龙头商圈发展潜力巨大:龙头商圈发展潜力巨大:核心区位交通网络成熟:借商贸文化广场提升形象:现有商业气氛附加值:最大化截流消费人群:代表未来发展趋势的全新商业业态:实力发展商信心保证:品牌经营公司保障经营:专项商业推广基金旺场:品牌主力店进驻带旺人气美好钱景稳定保障:品牌商家首选展示橱窗第六部分营销推广建议销售推广商铺升值目标投资客户投资价值诉求卖点提炼:家乐福领衔尊属地王明星品牌共享财富盛市第六部分营销推广建议销售推广第六部分营销推广建议销售推广广告投放(主要推广媒介)电视、报纸、户外、网络、电台、短信、DM直投、其它分众(电梯杂志、加油站柱广、车身广告)媒体配合与主流报刊和电台合作制作专题报道和“投资导航”系列节目。公关活动年月举办“商业地产投资价值”讲坛邀请金融专家、教授出席争取新闻报道。年月日项目盛大开盘、解筹销售。推广媒介投放比例推广手段第六部分营销推广建议销售推广年月年月年月年月户外广告月底上画:商铺预售信息电视广告月月:密集投放换画式广告销售信息广告报纸广告月-月:项目销售信息硬广公关活动月:城市商业发展论坛电台广告月月:冠名准点报时开盘销售信息发布月上画:项目开盘销售信息月日:项目公开认筹硬广月:开盘仪式网络月:建立项目网页与知名相关网站链接月-月:根据销售计划投放网络广告与投资网站合作持续炒作商铺投资话题月-月“投资导航”系列专题节目月:投资话题系列软文短信DM其它月-月集中发布预售信息月-月集中发布开盘销售信息第六部分营销推广建议销售推广推广节奏第六部分营销推广建议招商推广第六部分营销推广建议招商推广时间年月至年月(年月至年月:小商铺租售推广)目标受众品牌商家、小商铺经营商家、投资客户推广重点以主力店、次主力店和重点品牌作为号召力主要通过公关活动和分众渠道进行推广重要节点利用大众传媒配合引爆宣传。四层小商铺组团独立包装推广主题和概念同期租售利用大众渠道进行短期硬广投放和密集炒作。节假日是商业活动最为活跃的时段借助节假日展开推广有利于形成独立的商业气氛为项目营造良好的招商氛围。推广计划第六部分营销推广建议招商推广第六部分营销推广建议招商推广现场包装月中旬:以“全面开租”为主题配合主力店、次主力店和重点商户招商成果信息对现场进行包装。围墙、形象墙、楼体广告、灯杆旗、指示牌宣传物料招商手册、招商图纸、宣传单张、海报折页、项目时尚杂志特色小商铺”潮人基地“招商海报、招商图纸、销售图纸现场包装及物料准备:成熟商圈发展潜力巨大:成熟商圈发展潜力巨大:核心区位交通网络成熟:政府支持、政策利好:科学的功能分布和业态组合:最大化截流消费人群:代表未来发展趋势的全新商业业态:实力发展商信心保证:品牌经营公司保障经营:专项商业推广基金持续旺场:品牌主力店进驻带旺人气营商热点稳定保障第六部分营销推广建议招商推广经营获利目标商户经营价值诉求第六部分营销推广建议招商推广第六部分营销推广建议招商推广公关活动(主要推广媒介)年月全面招商启动仪式同日加推第二批销售商铺。年月日项目揭幕封顶暨特色小商铺开租开售活动。配合招商进度持续策划组织一系列小型公关活动。广告投放电视、报纸、户外、网络、电台、短信、DM直投、其它分众(电梯杂志、行业协会、车身广告)媒体配合以公关活动制造新闻热点增加项目见报率。推广媒介投放比例推广手段第六部分营销推广建议招商推广第六部分营销推广建议招商推广小型公关活动建议与签约的主力店、次主力店和重点品牌商家联袂举办一系列商家展示活动配合差异化招商要求在合肥、南京两地举办项目招商巡展圣诞音乐会、商家联谊派对儿童环保时装秀招商巡展餐饮品牌食神争霸第六部分营销推广建议招商推广月月月户外广告月底上画:全面招商信息公布项目封顶日期电视广告月:全面招商、加推商铺销售信息报纸广告公关活动招商启动仪式加推商铺认筹电台广告年月年月:冠名准点报时全面租、售信息发布月日上画:项目封顶公布项目开业日期招商成果软文加推商铺开售硬广封顶仪式网络链接商业网站发布招商信息年月-年月:根据招商计划投放网络广告发布招商成果全面招商短信DM其它-月:集中发布租售信息-月集中发布潮人基地租售信息第六部分营销推广建议招商推广月月月月月月月月月月年年全面招商招商巡展、圣诞商家派对端午节食神争霸赛六一节儿童环保时装秀推广节奏第六部分营销推广建议开业推广第六部分营销推广建议开业推广时间年月至年月目标受众消费者为主部分商铺投资者和目标商户重点项目预计于年月日开业本阶段推广重点根据主要目标受众的变化转变营销推广切入点集中宣传项目成熟的品牌组合、完善的功能配套强调项目在淮南首度实现一站式购物体验引导大众时尚休闲消费观念。推广计划第六部分营销推广建议开业推广第六部分营销推广建议开业推广现场包装年月下旬大幅外墙广告,预告开业日期及同期开业商家。现场外围设置彩旗、空飘营造喜庆红火的开业气氛。完成场内气氛包装。对未开放区域实施围闭制作临时警示牌及导引牌。宣传物料购物指南、项目DM(时尚杂志)、宣传单张、VIP卡、VIP手册现场包装及物料准备第六部分营销推广建议开业推广第六部分营销推广建议开业推广开业前一周选择当地影响力较大的电视台、电台密集投放开业广告突出宣传广场配套及主力商户开业前一天和开业当天在各大主流报纸上刊登半版或整版广告除宣传广场的配套设施和主力商户外强调品牌阵容开业酬宾促销活动和开业仪式印制DM作为广告补充全方位吸引消费者的注意力。开业前一周召开新闻发布会发布项目如期开业消息

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