2ea[专业文献/行业资料]土地评估方法市场法案例

2ea[专业文献/行业资料]土地评估方法市场法案例 环球网校:视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧～ 考试问吧，有问必答～ 音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询:400-678-3456 转 601 个别因素比较与修正 (一)个别因素的概念 个别因素是指构成宗地的个别特性(宗地条件)并对其价格产生影响的因素。 (二)个别因素的种类 个别因素，主要有宗地(地块)的位置、面积、形状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况，规划限制条件等。 地块所处街道的位置不同，对其效用也有影响，一般从商业用途看，位于街角的地块要比普通沿街的地块效用高得多(人流量大)，且位于十字路口街角地与位于丁字路口街角地的效用也存在差别。 宗地的面积直接影响对土地的使用，不同的土地用途，一般都有其最适合的面积要求，面积过小，不利于使用，面积过大，又会影响使用效益。所以面积是否合适，是 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 土地有效使用的重要标志。 宗地的形状不同，也影响土地的利用效果。一般情况下，矩形或方形地块要较三角形或不规则形状地块更利于使用。 宗地的地形地质条件，也直接影响对土地的使用，如平缓的地形与良好的地质条件会提高对土地的利用效果。 宗地所临街道类型不同，也会影响到土地的利用效果。如商业用途的宗地，其所临道路若为交通型或生活型道路，其利用效果会产生很大的差异。 宗地内开发程度，是指地块内的开发设施状况，比如区域市政设施达到七通，但宗地内没有接入，也是影响土地的使用的。 (三)个别因素修正方法 个别因素的修正方法包括: 1、确定比较因素; 2、 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 各因素的比较修正系数; 3、利用比较修正系数表评估地价等步骤。 (四)计算 公式 小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载 : 个别因素计算方法程序及公式基本同于区域因素的修正方法。公式如下: 个别因素修正后的比较实例价格=比较交易价格×(待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数) 当因素内存在多个不同因子影响时，计算过程中，可根据因子条件指数确定的途径，采用两种方式确定个别因素条件指数。 造价 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多 1页 环球网校:视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧～ 考试问吧，有问必答～ 音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询:400-678-3456 转 601 (1)若个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定，则应采用因子修订系数加和方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数，即有: E=待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数 1十?待估宗地个别因子修正系数Ei/ 1+?比较实例宗地个别因子修正系数Ej 式中:E含义同前; m一个别因素中所包含的因子数( (2)若个别因素中各因子的条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数，即有: E=待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数 1+?待估宗地个别因子修正系数Ei/1+?比较实例宗地个别因子修正系数Ej 式中:E含义同前; M——个别因素中所包含的因子数 其它相关修正的类型及修正方法 (一)土地使用权年期修正 1(实质 土地使用权年期是指土地交易中契约约定(如土地使用权出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 )的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。 2(修正方法 (1)计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算: mnK=[1-1,(1+r)] /[1-1/(1+r)] 式中:K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数; r——土地还原率; m——待估宗地的使用权年期; n——比较案例的使用权年期。(不要代错，m是待估土地的，在上面，n是比较案例的，在下面，可能大于1，也有可能小于1。) (2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有: 年期修正后地价,比较案例价格×K 造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多 2页 环球网校:视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧～ 考试问吧，有问必答～ 音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询:400-678-3456 转 601 案例3:若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8,，则年期修正如下: 20302 年期修正后的地价,500×[1-1,(1+8%)]/[1-1/(1+8%)],436(06元,m 说明:这就是待估土地使用年期短，而比较案例使用年期长的情况，从测算的结果(小于每平方米500元)就可以直接的看出使用年期对土地价值的影响了。 (二)容积率修正 容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。容积率的大小直接影响土地利用程度的高低。一般来说，容积率越高，土地利用效益就越高，从而地价也就相应地提高。所以在评估地价时要进行容积率的修正，通过容积率修正，消除由于容积率的不同而造成的地价水平的差异。 注意:容积率与容积率修正系数的区别 容积率修正可采用下式计算: 容积率修正后的交易案例价格,比较宗地价格×待估宗地容积率修正系数/比较案例容积率修正系数 案例4:A市的容积率修正系数表(表5—3)如下。 0.1 0.4 0.7 1.0 l. l 1.3 2.0 2.1 容积率 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.3 1.8 1.9 修正系数 如果比较案例为1000元,平方米，容积率为2.1，待估宗地规划容积率为1(3，则待估宗地容积率修正计算如下: 容积率修正后的交易案例价格,1000×1.3/1.9,684.21(元,平方米) 确定比准价格 (一)比准价格的概念 通过对所选择的市场交易案例分别进行情况修正、期日修正、区域因素和个别因素修正、使用权年期修正、容积率修正等因素调整后，即可得出待评估土地的试算比准价格。 (二)比准价格确定的方法 综合确定地价的基本方法有三种: 1(简单平均法。直接对多个价格求平均值作为最终结果(比如得出三个价格，有1000、1100、1200，那这三个数相加后除以3)。 2(加权平均法。根据与待估宗地接近程度的大小(比如用途一般、时间更接近、位于同一区域等条件与待估宗地替代性明显的)对多个比准价格赋于不同权重，再加权平均求取最终结果(比如1000*0.3+1100*0.3+1200*0.4，当然这只是举个例子，具体权重的确定要看具体的情况)。 造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多 3页 环球网校:视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧～ 考试问吧，有问必答～ 音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询:400-678-3456 转 601 3(取交易案例多个比准价格的中位数或众数，作为地价的综合结果(中位数:比如三个数值中位于中间的那个数，如1200;众数:比如有6个数值，其中4个都相同，那这个数就是众数)。 市场比较法应用实例 (1)估价对象概况。某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1-1。 表1—1 项目 待估土地 比较案例A 比较案例B 比较案例C 比较案例D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 评值期日 1993(10 1993(12 1994(8 1993(4 成交日期 1994(10 成交价格 1200元,m2 1300元,m2 1400元,m2 1000元,m2 容积率 2 3 3 4 2 位置 0 —2, —3, 0 —3, 区 域 基础设施 0 —1, —2, +2, 0 条 交通 0 —2, 0 +3, —2, 件 地势 0 —2, +1, 0 —2, 个 别 形状 0 +3, 0 +5, 一4, 条 其他 0 —3, —3, 0 —2, 件 对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果见表1-1，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示优劣的幅度。又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数如表1-2。 表1-2 容积率修正表 容积率 1 2 3 4 5 修正系数 1 1(8 2(4 3(0 3(5 (2)请按以上条件，估算该住宅用地在1994年10月的单位 地价。 (3)估价过程。 造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多 4页 环球网校:视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧～ 考试问吧，有问必答～ 音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询:400-678-3456 转 601 根据上述条件，应采用市场比较法进行评估。 ?交易情况一致，免于进行交易情况修正。 ?编制当地地价指数表。 根据所给条件:1993年1月的地价指数为100，以后每月上 涨一个百分点，则当地价指数表如表1-3。 表1-3 时间 93(1 93(2 93(4 93(10 93(12 94(1 94(8 94(10 地价指数 100 101 103 109 111 112 119 121 ?容积率修正已有相应的修正系数表。 ?确定区域因素和个别因素的条件指数。 根据题目条件，表中数字为待估地块与各案例地块比较的结果，即分别以案例地块区域和个别条件为100，待估地块与各案例地分别相比，数字为正表示待估地优于案例地，即因素条件大于100。 ?计算各案例地价修正后的价格。 情况 期日 容积率 区域因 个别因 修正 修正 修 正 素修正 素修正 ?确定待估地块单价。 因为上述4个试算价格差别不大，采用算术平均法求得待估地块单价为: 造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 | 一级建造师 | 二级建造师 | 会计证 | 建筑师 | 安全工程师 | 会计职称 | 注册会计师 | 注册税务师 | 银行从业 | 证券从业 | 期货从业 | 经济师 | 报关员 | 外销员 | 执业药师 | 卫生职称 | 助理医师 | 职称英语 | 职称日语 | 职称计算机 | 雅思 | 公共英语 | 自考英语 | 新概念 | BEC | 托福 | 公务员 | 人力资源师 | 高考 | 中考 | 司法考试 | 更多 5页