惠州月报2012年10月

nullnullHuizhou.11.20122012年10月null报告内容页码null宏观市场Part Anull本月聚焦政策经济行业动态经济企稳信号明确 货币谨慎宽松延续 调控常态化 公积金政策异动频仍 市场趋稳 银十收官百城房价环比连涨5月 市场观望气氛加剧 土地市场"银十"收官 保障房配建又出新招 null政策经济 Part A.1null热点关注PMI重回荣枯线 经济企稳信号明确1日，中国物流与采购联合会与国家统计局服务业调查中心发布的数据显示，10月份制造业采购经理人指数(PMI)为50.2%，较上月上升0.4个百分点，重新回到荣枯线之上，并创下4个月新高。同日发布、经季节性调整的10月汇丰PMI终值为49.5，高于上月47.9，创下8个月新高。汇丰PMI及中国官方PMI指数（200601-201210）进入9月以来，经济企稳的信号就不断增强，企稳回升是本月PMI数据的基本表现，回升幅度有所扩大，回升范围正在展开，反映出供应链经济活动趋于活跃，宏观经济基本面稳步向好，四季度经济增速有望温和回升。 10月份中国非制造业商务活动指数为55.5%，环比上升1.8个百分点。非制造业商务活动指数上升到55.5%的较高水平，有利于巩固稳增长的需求基础。 其中建筑业商务活动指数重回60%以上，反映出扩内需的积极效应。房地产业商务活动回升至50%以上，业务活动预期指数创年内新高，企业预期趋于乐观。总体来看，扩内需对稳增长的作用进一步显现，提振了市场信心。null热点关注增强信心 发改委密集核发30项基建投资 从10月17日起，国家发改委已经连续密集批复核准了近30项各地区“以工代赈”基建投资 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，涉及总金额超过亿元。 29日，国家发改委官方网站“项目审批与核准”项下新增了10个新项目，项目名称基本都冠以“中央预算内以工代赈投资”，涉及总投资金额都在200万元至700万元，其中每个项目配套地方投资数十万元不等。 相比此前近万亿元的地铁投资，本轮项目批复总金额并不能引起市场波澜，但 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 人士指出，发改委本轮密集批复意在向市场释放一种中央“稳增长”的政策讯息，从投资额上看还属于“救济”层面，但一定程度上可以让市场看到中央加大扶贫力度、扩大内需的实际行动，增强对经济企稳回升的信心。 三季度以来，出口逐步回升，消费稳定增长，物价涨幅明显回落，就业形势良好，结构调整迈出新的步伐。中国经济增速基本趋于稳定，并且继续出现积极的变化。经济增速基本趋于稳定 10月份，宏观政策上体现出了对于转变经济发展方式的支持。具体表现在，中央安排资金支持进口、专项资金支持煤炭行业节能减排、节能家电推广资金拨付加快等，并且，安全清洁的能源产业规划也获批。稳增长态度继续坚决发改委密集核发30项基建投资null热点关注货币政策：全球宽松继续加码 央行谨慎仍将延续 10月30日，日本央行宣布将资产购买规模扩大11万亿日元至91万亿日元，同时维持0~0.1%的利率水平不变；印度央行宣布下调银行存款准备金率25个基点至4.25%，并暗示明年可能继续放松货币政策。 30日，央行进行了例行的公开市场操作，以利率招标方式开展了总计3950亿元逆回购，再创单日历史新纪录。此次逆回购投放量相当于一次降准的资金投放，力度空前。 逆回购是一种短期的宽松政策，其释放的宽松信号不明确。在全球宽松的潮流中，中国或面临艰难的选择。 如果放松货币政策或导致房地产价格上涨；而不放松货币政策，国外资金也可能流入国内推高通胀。专家预计，货币政策将从数量控制转变到价格控制。未来或逐步减少逆回购的规模，转向降准等中长期的货币政策，年内依然存在降准的可能性。 全球各大央行继续推行量化宽松政策央行继续推行谨慎宽松null热点关注央行：综合运用存准等工具调节流动性央行2日发布2012年第三季度中国货币政策执行报告。报告指出，第三季度中国经济增速呈缓中趋稳态势，前三季度房地产市场运行总体趋稳，房价环比上涨城市个数减少。经济增速呈缓中趋稳态势并继续出现积极变化房地产市场运行总体趋稳下一阶段将综合调节，继续实施稳健的货币政策前三个季度，房地产市场运行总体趋稳。房价环比上涨城市个数减少，房地产开发投资增速小幅回落，商品房销售降幅缩窄，房地产贷款增速回升。房价环比上涨的城市个数连续两个月减少。综合运用多种货币政策工具组合，健全宏观审慎政策框架，保持合理的市场流动性，引导货币信贷及社会融资规模平稳合理增长。继续根据国际收支和流动性供需形势，综合运用逆回购、正回购、央行票据、存款准备金率等各种流动性管理工具组合，调节好银行体系流动性，引导市场利率平稳运行。9月份主要指标增速有所加快。消费需求稳定，固定资产投资平稳较快增长，出口增速回升；物价涨幅继续回落，就业形势基本稳定。前三个季度，实现国内生产总值（GDP）35.3万亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%，增速比上年同期低1.7个百分点；其中，第三季度GDP同比增长7.4%，环比增长2.2%。null热点关注稳定高压 宏观调控趋于常态化国务院定调四季度调控 限购限贷短期内难退出1 优化既有政策以适应调控常态化需求210月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。中国房地产学会副会长陈国强表示，限购、限价、限贷等政策延续到2013年的可能性很大，除了限购的手段将来可能面临调整之外，目前楼市调控所执行的手段在很大程度上都会成为常态化的调控手段。预计在税收、土地 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 、房地产金融等方面会进一步优化既有政策以适应调控常态化需求。目前宏观调控取得阶段性成果，但反弹压力仍然存在，成果需要巩固，从目前情势看，调控放松的可能性不大，而从另一方面来看，基于稳定市场预期的需要，政策不会出现大的波动，稳定高压将成为主调。null热点关注公积金政策异动：多城微调获默许9月下旬以来，多城市通过微调公积金政策的方式对楼市政策进行调整。而自“新国八条”出台至今，已有近30个城市调整公积金政策。目前全国已有约30个城市微调公积金政策刺激楼市，而且多数获得默许。综合来看，公积金政策的自住决策权是导致微调频繁的主要原因，而上调贷款额度与放宽贷款限制是最主要的两个方向。 公积金贷款额度提高不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调最容易执行的办法。上调额度与放宽限制是主要方向null热点关注公积金政策异动：异地互贷有扩大趋势在公积金政策调整中，除贷款条件和额度之外，最重要的一环在于是否允许异地互贷。自楼市调控以来，异地互贷基本处于搁置状态。但近期省内异地互贷正有扩大趋势。2009年，广州与周边7个城市一起签订了《广东省珠江三角洲城市住房公积金贷款合作协议》，在任一城市缴存住房公积金，均可在其他7个城市申请住房公积金贷款。从10月20日开始，广东省内公积金互贷的城市增加到了9个，除原来珠三角八城之外，茂名市也归入其中。 除了珠三角，还有长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛加入到公积金异地互贷的行列。 与此同时，武汉市新政也提到，职工使用商业贷款购买武汉市区以外自住房的，可以提取在武汉市缴存的公积金用于偿还该房屋的商业贷款。异地互贷有扩大趋势目前异地互贷以省内区域为主 公积金的异地互贷主要是在本省内或一定区域内，其主要作用还是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房。在当前市场处于不温不火的阶段，一定程度上可以刺激市场成交量的回升。跨地域互贷需加强监管 鼓励公积金贷款是目前政策暖风的主流，特别是异地互贷政策推广，其影响不可小觑。跨地域的公积金互贷需要更完善的制度，尤其是要加强审核，应避免因制度上的漏洞出现骗贷行为。null热点关注微调密集 地方多角度尝试微调在近期地方政府微调楼市政策的尝试中，公积金并非唯一切入点。10月25日，天津房地产交易资金监管中心发布公告称，住房交易网签首付可分两次交纳，但首付款不能低于总房款的30%。贵阳则在10月初推出新政， 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 购买首套房可享受相当于本市户籍的就业、入学和就医等同等待遇。 据不完全统计，最近一个月，已有近10个城市对楼市政策进行微调，包括陕西出台的全国首例限利政策及南宁新近出台的限价房申购政策，可以看出，地方政府刺激楼市消费的意图明显。限利：全国首例限利政策在陕西出台 限价：南宁出台新政明确限价房申购门槛 陕西省住建厅会同省物价局发布的通知要求，各地要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价 规则 编码规则下载淘宝规则下载天猫规则下载麻将竞赛规则pdf麻将竞赛规则pdf 》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，在这个成本的基础上，加上10%左右的合理利润率，得出房屋最后的售价。要求商品房利润须控制在10%左右，陕西的这一楼市新政是全国首个限利政策。10月31日，南宁市住房保障和房产管理局出台了《限价普通商品住房申购须知》（以下简称《须知》），对准入条件、受理期限及上市交易等方面作出了详细的规定。普通家庭符合“人均年收入低于30933元”、“获南宁户口超一年，在南宁工作生活”、“已婚，或单身男性满25岁，女性满23岁”、“家庭财产总和低于206220元”其中之一即可申请，特殊人群包括引进人才不受户籍年龄收入限制、引进重点企业的中层以上职务管理人员不受限。 null行业动态 Part A.2null北京上海10月，北京新建住宅签约9812套，环比9月份下调了10.6%；二手房成交11449套，环比9月下降9%。加上9月成交，新房及二手房的住宅总成交为4.48万套，环比7、8月的5.79万套下调22.6%。 今年的“金九银十” 合计新建住宅的签约套数，同比2011年同期的10734套上涨了93.6%。如果加上二手房住宅签约套数，北京金九银十的住宅总成交同比2011年“金九银十”26746套，则上涨了67.5%。 10月份上海新建商品住宅的成交面积为87.6万平方米，成功赶超了9月份81.0万平方米的成交面积。尽管今年9、10月份的单月成交量均未能突破今年6月份，但和去年“金九银十”的表现相比，楼市表现更趋平稳。 10月份单月近90万平方米的成交量，已是自去年2月份以来的第二高位，仅次于今年6月份。今年9、10月份上海楼市共计成交新建商品住宅168.6万平方米，比去年同期大幅上涨了64.03%。“市场动态北京低调收尾 沪市后程发力北京金九银十成交以惨淡收场，在政策高压下，京楼市难拾成交动力，而上海方面，由于刚需的支撑，十月份成交虽然战绩平平，但楼市调控造成的观望日趋减弱，楼市表现更趋平稳。null广州深圳“十一”黄金周后签约量不断攀升，据广州市国土房管局发布的最新统计，10月广州十区新建商品住宅网签84.75万平方米，环比增长13.4%，网签均价13454元/ ㎡ ，环比下降3.5%。 和去年同期相比，今年10月的签约量有了明显的增长，去年10月份的签约量仅6086套，均价为11402元/㎡。从目前签约情况看，10月份签约量稳步上升主要得益于南沙和萝岗两个板块的增量。10月份，深圳一手住宅共成交3642套，环比上涨39.3%；成交面积330386.35平方米，环比上涨34%；成交均价20145元/平方米，环比下降3.1%。 值得注意的是，自今年8月份深圳一手房成交均价创下年内新高后，房价已连续两个月出现下降。今年一手房成交均价突破“2”字头始于7月份，此前的6个月一直是在2万元以下徘徊。市场动态超金九 广深银十回暖收官 广深楼市在银十都出现量升价跌的现象，大量的新增供应再加上已有库存，同质化产品的竞争在进一步加剧，随着潜力购房人群的逐渐消化，开发商逐步以价换量，加快销售。null市场动态54城成交套数环比降超5%据中原地产统计数据显示，截至10月28日，全国主要54个城市成交量合计为212713套，比9月同期的22.7万套下降了6.4%，这一成交量是今年连续第3个月下降，也是最近半年来的低点。 在重点城市成交量的数据中，下降最明显的是苏州、杭州、青岛等二线城市。二线城市属于弱限购城市，成交量缩水幅度不高，购买需求一直在缓慢释放，加上今年整个市场明显回暖，能够支撑成交量的刚需和部分改善需求已经消耗得比较明显。 最近主要城市市场供应量的短缺已经逐渐影响市场，土地价格居高不下，使得“金九银十”开发商以价换量的积极性不高，三、四季度的降息或降准的信贷政策，将明显影响购房者的积极性。null市场动态百城房价环比连涨5月 市场观望气氛加剧纵观全国楼市，“金九银十”虽然没有达到之前的预期，但总体成交依旧保持了良好的态势，整体价格也维持了9月份的增速，中国指数研究院公布，10月全国百城住宅均价为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%，涨幅于上月持平，这也是自2012年6月止跌后连续5个月上涨。在100个城市中，有56个城市上涨，42个城市下跌。与上月相比，价格环比下跌的城市增加4个。 其中一线城市价格涨幅相对明显。数据显示，北京、上海等十大城市住宅均价为15625元/平方米，环比上月上涨0.33%；而北上广深一线城市10月新房均价为21998元/平方米，环比上涨0.51%，其中除上海外，北京、广州、深圳房价环比上涨幅度均有所扩大。 null市场动态土地市场"银十"收官 保障房配建又出新招据中原监测，全国13个重点城市10月土地成交量环比增加约5%。从土地供应来看，受十一“黄金周”影响，土地供应面积环比9月大幅下降约35%，但由于前期的集中供应使得11月到期的经营性用地仍处高位，到期土地面积近910公顷，预计11月土地市场将维持活跃行情。 在土地市场持续升温的背景下，上海和武汉等市亦出台保障房配建的新举措，以落实保障房的后续供应。其中，上海规定新出让土地中凡涉及商品住宅开发的建设项目，均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，无偿配建保障性住房；而武汉拟在商品房项目中按规划住宅总面积5%~10%的比例配建公租房。 从北京、杭州的竞配建到上海、武汉的按住宅面积配建，都是政府为落实保障性住房供应，缓解资金压力所采取的应对举措。然而，由于是无偿配建，该部分成本最终无疑将以商品住宅价格的形式转嫁到购房者身上；而一旦市场格局出现变化，相关举措或将面临新的调整。因此，此类配建执行的可持续性及有效性尚待观察。null一级市场概况Part C.1null一级市场概述 土地特点供应增加成交上扬均价持平本月经营性用地供应15宗，总面积约35.6万平米，挂牌金额合计约5.79亿元；供应宗数有所上升，供应金额较上月有所下降。本月经营性用地成交20宗，总面积约63.4万平米，成交金额合计约15.8亿元，成交宗数有所上升，成交金额本月大幅上涨。本月经营性用地挂牌均价1627元/平米，环比下降33%；本月成交均价2500元/平米，环比上升79%。null一级市场供应（整体）10月份惠州市商住用地挂牌宗数为15宗，环比上升15%，同比下降40%；挂牌面积为35.6万㎡，环比上升4%，同比下降65%。10月份惠州市商住用地挂牌金额为5.8亿元，环比下降30%，同比下降34%；挂牌均价1627元/㎡，环比下降33%，同比上升88%。数据来源：中原数据监测系统惠州月度商住用地挂牌宗数、面积 惠州月度土地挂牌金额、均价 null一级市场供应明细数据来源：中原数据监测系统10月份挂牌土地惠城区5宗,地面均价1475元/㎡；惠东2宗，地面均价1751元/㎡。null一级市场供应明细数据来源：中原数据监测系统10月份挂牌土地：博罗7宗，地面均价1747元/㎡。null一级市场成交（整体）10月份惠州市商住用地成交20宗，环比上升25%，同比上升2.3% ；成交面积63.4万㎡，环比上升46%，同比上升1.3倍。10月份惠州市商住用地成交金额15.85亿元，环比上升1.6倍，同比上升5倍；成交均价为2500元/㎡，环比上升79%，同比上升1.6倍。数据来源：中原数据监测系统惠州月度商住用地成交宗数 惠州月度商住用地成交面积 null一级市场成交明细数据来源：中原数据监测系统10月份土地成交惠城区5宗，地面均价5223元/㎡；惠东县4宗，地面均价999元/㎡；惠阳区1宗，地面均价1558元/㎡。惠城区本月成交地块价格普遍较高，其中一块位于江北的商住用地高达3.7万地面价。null一级市场成交明细数据来源：中原数据监测系统10月份土地成交博罗县10宗，地面均价859元/㎡。null二级市场市场概况Part C.2null二级市场概述 楼市特点惠城区惠湾三县 惠湾:本月惠阳市场成交下滑，惠阳成交563套，环比下降9%，大亚湾成交554套。在价格方面,惠阳均价为5434元/平米，大亚湾市场均价6131元/平米。 博罗县本月成交1030套，环比上升72%，均价为4461元/平 米，环比下降2%； 龙门九十月（双月）成交176套。 因惠东房管局网站问题，本月没有数据提供惠城区：10月成交一手住宅2155套，环比下降19%。成交均价6210元/平米，环比上升3%，10月份惠城呈现量跌价升局面。null二级市场供应10月份惠州市（惠城、惠阳、博罗）总体供应情况：供应套数2690套，环比下降68%，供应面积34.25万㎡，环比下降61%。相比于9月份的大放量，10月整体供应萎缩明显，金九失色让供应回归谨慎。null二级市场供应明细惠城区10月份一手住宅供应1028套，环比下降69%，供应面积117426.63㎡，环比下降65%；三房为主力户型。江北、金山湖、仲恺三个区域供应占比较大，其中江北区域的华辉铭铸项目首次开放，备受关注。null二级市场供应明细惠阳区10月份一手住宅供应1092套，环比下降58%，供应面积145188.25㎡，环比下降44%；三房房与联排别墅为主力户型。淡水新增供应占比较大，其中心境山水郡、光耀百万花城花园为首次拿预售项目。null二级市场供应明细博罗县10月份一手住宅供应套数570套，环比下降76%，供应面积79940.58㎡，环比下降73%；二房以下以及四房为主力户型。null二级市场成交10月份成交情况：惠州市（惠东无数据）整体成交套数4478套，成交面积51.74万平米。从表面数据来看，10月环比是上升的，但由于上月龙门数据无法提供，本月龙门数据包括上月的数据，所以除去龙门，环比是呈现一个持平的状况。null二级市场成交明细惠城区10月份成交2155套，环比下降19%，成交面积24.3万平米，环比下降16.4%；前三名为海伦堡院子、金榜山、鹏达御西湖。null二级市场成交明细惠城区null二级市场成交明细惠阳区10月份成交563套，环比下降9%，成交面积5.9万平米，环比上升1.4%；前三名为中信新城、别样城、光耀马克。本月星河丹迪、惠阳碧桂园等大户型成交数量有所上升，使得套数下降的情况下，面积依旧环比上升，但总体来说，惠阳成交主力面积依旧在100-110㎡左右。null二级市场成交明细博罗县10月份成交套数1030套，环比上升72%，成交面积12.6万平米，环比上升65%；前三名为富力现代广场、华泓星岸城、峰景嘉苑。9月底到10月份，富力现代广场共两次开盘，共网签了225套，另外星岸城的开盘也网签了115套的高量，两个项目的成交量大大拉高了10月份博罗整体成交。null二级市场成交明细博罗县null二级市场成交明细大亚湾10月份成交554套，环比上升22%，成交面积7.01万平米，环比上升37%。null二级市场成交明细龙门县9、10双月成交176套，成交面积为1.8万平米。null二级市场成交均价10月份惠州市各片区（三区一县）成交均价情况：惠城区6210元/㎡，环比上升3%；惠阳区5434元/㎡，环比下降6%；大亚湾区6131，环比上升13%；博罗县4461元/㎡，环比下降2%。 10月份各区域均价各有波动，其中大亚湾增幅最大，主要因为本月大亚湾别墅的成交量有所上升，是的大亚湾整体均价有所提高。null二级市场别墅成交10月份惠州市各片区（三区一县）别墅成交情况：惠城区19套，环比上升3%；惠阳区24套，环比下降20%；大亚湾区81套，环比上升1.2倍；博罗县26套，环比持平。null二级市场别墅成交明细别墅成交（三区一县） 10月份别墅成交明显上升，其中大亚湾成交数量最大，共81套，龙光城是成交主力，共成交67套。null惠州市惠城区江北文昌一路华贸中心2单元5楼中原地产