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资产评估案例实训案例1:国产设备评估案例 B厂因资产重组,拟将锻压车间的一台设备转让,现委托某评估机构对该设备的价值进行评估,评估基准日为2002年8月31日。评估人员根据掌握的资料,经调查分析后,决定采用成本法评估。 设备名称:双盘摩擦压力机 规格型号:J53-300 制造厂家:A机械厂 启用日期:1997年8月 账面原值:180,000元 账面净值:100,000元 案例分析过程: 一、概况 1、用途及特点 该设备是普通多用途锻压设备,用于B厂(被评估设备所属厂家)锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作...

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案例1:国产设备评估案例 B厂因资产重组,拟将锻压车间的一台设备转让,现委托某评估机构对该设备的价值进行评估,评估基准日为2002年8月31日。评估人员根据掌握的资料,经调查分析后,决定采用成本法评估。 设备名称:双盘摩擦压力机 规格型号:J53-300 制造厂家:A机械厂 启用日期:1997年8月 账面原值:180,000元 账面净值:100,000元 案例分析过程: 一、概况 1、用途及特点 该设备是普通多用途锻压设备,用于B厂(被评估设备所属厂家)锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。 该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置,可进行单次打击和连续自动打击。 2、结构及主要技术参数 (1)结构主要包括:机架、滑块、飞轮与主轴(其上安装两个大摩擦轮)四个部分;液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置;还有电器设备(主机电和油泵电机)。 (2)主要技术参数 公称压力:3,000KN 打击能量:2,000KJ 最大行程:400mm 最小封闭高度:不得小于300mm 液压系统工作油压:2~3 Mpa 二、估算重置价值 1、估算购置价格 经向原制造厂家——A机械厂询价得知,相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价(2002年8月31日,即评估基准日)为人民币188,000元。 购置价格=188,000元 2、估算重置价值 设备铁路段运距2300公里,公路段410公里 运杂费=188000×[2.99%+(2300-1000)÷500×0.7%+1.85%+(410-50)÷10×0.18%=24703.2元 运输保险费以0.4%估列 运输保险费=购置价格×运杂费率=188,000×0.4%=752元 3、安装基础费率以5%计 基础费=购置价格×基础费率=188,000×5%=9,400元 4、安装调试费:根据生产厂家承诺该项费用免收; 5、资金成本:因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作,故资金成本不计; 重置价值=购置价格+运杂费+运输保险费+基础费+安装调试费+资金成本 =188,000+24703.2+752+9,400+0+0 =222855.2元 三、确定综合成新率 1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率 (1)根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》,取锻压设备规定使用(经济)年限为17年; (2)确定已使用(实际)年限为5年(启用日期1997年8月-评估基准日2002年8月); (3)确定七项调整因素综合修正系数a=0.99 ①制造质量a1—1.10(A机械厂制造,质量优良); ②利用程度a2—1.00(2班/日作业,利用程度正常); ③维护保养a3—1.00(正常); ④修理改造a4—1.00(无修理改造); ⑤故障情况a5—1.00(无故障); ⑥运行状态a6—1.00(正常); ⑦工作环境a7—0.90(高温、灰尘、振动); (4)确定已使用(经济)年限5.05(5÷0.99)年; (5)确定尚可使用(经济)年限为11.95(17-5.05)年; (6)确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率 实际成新率=尚可使用(经济)年限/规定使用(经济)年限×100% =11.95/17×100% =70%(取整) 2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率 经现场观测技术鉴定,其成新率为75% (过程略) 3、 确定综合成新率 综合成新率=七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%+现场勘查技术鉴定成新率×60% =70%×40%+75%×60% =73% 四、确定评估价值 评估价值=重置价值×综合成新率 =222855.2×73% =162684.3元 案例2 进口机器设备评估案例 某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对外联营投资,故委托某评估机构对该进口设备的价值进行评估,评估基准日为2000年11月30日。 设备名称:图像 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 系统 规格型号:STORK 设备产地:A国××厂家 启用日期:1998年7月 账面价值:11,000,000.00元 账面净值:9,000,000.00元 案例分析过程: 评估人员根据掌握的资料,经调查分析后,决定采用成本法评估。 一、计算公式 CIF价=FOB价+国外运输费+国外运输保险费 重置现价=CIF价+银行财务费+外贸手续费+海关监管手续费+商检费+ 国内运杂费+国内安装调试费 重置全价=重置现价+资金成本 评估价值=重置全价×综合成新率 二、重置全价的估算 (1)FOB价为EUR(欧元)560,000.00元。该价格系向A国××厂家询得,按评估基准日汇率计算,折合USD(美元)571,000.00元,评估基准日美元与人民币汇率中间价为8.2789; (2)国外运输费率取5.5%; (3)国外运输保险费率取0.4%; (4)CIF价=FOB价+国外运输费+国外运输保险费 =571,000.00×(1+5.5%)×(1+0.4%)×8.2789 =5007200元(取整) (5)关税及增值税:被评估设备根据《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》及《中华人民共和国上海海关公告——外商投资项目不予免税的进口商品目录》规定,除设备控制系统中的微型计算机不予免关税外,其余机器设备均予免税,由于微型计算机所占金额很少,故计算中未计关税与增值税项目; (6)银行财务费率取0.4%; (7)外贸手续费率取1.5%; (8)海关监管手续费率取0.3%; (9)商检费率取0.3%; (10)国内运杂费率取3%; (11)设备基础费:该设备不需专门建设设备基础,故略计此费用; (12)国内安装调试费率取3%; (13)资金成本:评估基准日一年期贷款利率5.85%,半年期贷款利率5.58%。从 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 签订至设备安装调试完毕12个月。付款方式为:首期支付CIF价的30%(计息期12个月),设备进关开始安装调试支付60%(计息期6个月),安装调试费均匀投入(计息期3个月),余款10%于调试运行后支付(计息期为零)。 进口设备重置现价=FOB价+国外运输费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+海关监管手续费+商检费+国内运杂费+安装调试费 =[FOB价×(1+国外运输费率)×(1+保险费率)×基准日外汇汇率]×(1+银行财务费率+外贸手续费率+海关监管手续费率+商检费率+国内运杂费率+安装调试费率) =[571,000.00×(1+5.5%)×(1+0.4%)×8.2789]×(1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%+3%) =5432812元(取整) 资金成本=CIF价×30%×5.85%×12/12+(CIF价×60%+银行财务费+外贸手续费+海关监管手续费+商检费+国内运杂费)×5.58%×6/12+安装调试费×5.58%×3/12 =5007200×30%×5.85%×12/12+[5007200×60%+5007200 ×(1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%)]×5.58%×6/12+5007200×3%×5.58%×3/12 =87876.36+231204.96+8382.30 =327463.62元 进口设备的重置全价=重置现价+资金成本 =5432812+327463.62 =5760275.62元 评估价值=重置全价×综合成新率 三、综合成新率的确定 (1)该设备经济使用寿命为16年(属印刷设备类); (2)已使用日历年限为3年(从1997年11月开始试车至2000年11月评估基准日); (3)该机调整因素系数及综合值: 原始制造质量—1.10(进口设备) 设备时间利用率—1.05(1班/日) 维护保养—1.0(正常) 修理改造—1.0(无) 故障情况—1.0(无) 运行状态—1.0(正常) 环境状况—1.05(良好) 七项调整因素系数综合值为1.10×1.05×1.0×1.0×1.0×1.0×1.05=1.21 (4)已使用年限经七项因素调整后为3÷1.21=2.5年 备注:综合成新率=(1-2.5/16)*100%=84% 四、评估价值的确定 评估价值=重置全价×综合成新率 =5760275.62×84% =4838631.52元(取整) 案例3 重置成本法房屋建筑物评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途建筑物。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保,委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2003年2月21日。该案例采用重置成本法价值进行评估。 一、基本情况 (一)估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘,估价对象产权状况如下: 权利人:××有限公司 坐落:××路××号 土地权属性质:国有出让 土地用途:工业 地号:(略) 土地使用期限:1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积:29,032 建筑面积:6,791 房屋类型:工厂 建筑结构:钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态。 1、建安费测算 幢号 估价对象1 估价对象2 估价对象3 估价对象4 估价对象5 估价对象6 估价对象7 估价对象8 类型 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 部位 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 用途 工程楼 工程楼 危险品 仓库 门卫 生产车间 仓库 综合楼 门卫 结构 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 层数 1 1 1 1 3 1 2 1 建筑面积(m2) 321 458 81 50 4,045 804 982 50 层高(m) 6.0 6.0 6.0 4.8 7.5 8.0 4.0 4.8 建安费 850 850 850 800 1,400 940 1,700 800 2、室外工程费 每平方米取45元。 3、增容及管理工程费 每平方米取95元。 4、专业费 专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用,根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》,上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉,目前上海市建设工程项目的专业费,一般为建安费的3-8%之间,考虑估价对象的具体特点,专业费取5%。 5、建设单位管理费 根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》,上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉,目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2-5%之间,考虑估价对象的具体特点,取建设单位管理费为3%。 6、贷款利息 根据“建设工期定额”及估价对象建设特点,综合确定该项目建设期为半年,年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。 利息=(建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费)×工期(年)×年贷款利息×1/2 7、利润 根据目前上海市房地产市场一般状况,该类型房地产开发平均利润率在10-15%之间,本估价项目利润率取10%。 利润=(建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费)×利润率 8、营业税及附加 上海市营业税及附加为5.5775%。 营业税及附加=(建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费+利息+利润)×5.5775% 9、建筑物重置价值 建筑物重置价值=建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+管理费+利息+利润+营业税及附加 10、建筑物价格 根据建筑物的用途和实际维护状况,以及建筑物不同的竣工年月,确定综合成新率时,以观察法为主,并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。 运用如下公式确定估价值: 建筑物价值=建筑物重置价值×综合成新率 详细计算如下: · 利息=(建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费)×工期(年)×年贷款利息×1/2 ①评估对象1、2、3的利息 =(850+45+95+850×5%+850×3%)×0.5×5.31%×1/2 =1058 ×0.5×5.31%×1/2 =14.04(元) ②评估对象4、8的利息 =(800+45+95+800×5%+800×3%) × 0.5×5.31%×1/2 =1004 × 0.5×5.31%×1/2 =13.33(元) ③评估对象5的利息 =(1400+45+95+1400×5%+1400×3%) × 0.5×5.31%×1/2 =1652 × 0.5×5.31%×1/2 =21.93(元) ④评估对象6的利息   = (940+45+95+940×5%+940×3%) × 0.5×5.31%×1/2 =1155.5 × 0.5×5.31%×1/2 =15.34(元) ⑤评估对象7的利息   = (1700+45+95+1700×5%+1700×3%) × 0.5×5.31%×1/2 =1976 × 0.5×5.31%×1/2 =26.23(元) · 利润=(建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费)×利润率 ①评估对象1、2、3的利润=1058×10%=105.8(元) ②评估对象4、8的利润=1004×10%=100.4(元) ③评估对象5的利润=1652×10%=165.2(元) ④评估对象6的利润=1155.2×10%=115.52(元) ⑤评估对象7的利润=1976×10%=197.6(元) · 营业税及附加=(建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费+利息+利润)×5.5775% ①评估对象1、2、3的营业税及附加=(1058+14.04+105.8)×5.5775%=65.69(元) ②评估对象4、8的营业税及附加=(1004+13.33+100.4)×5.5775%=62.34(元) ③评估对象5的营业税及附加=(1652+21.93+165.2)×5.5775%=102.58(元) ④评估对象6的营业税及附加 =(1155.2+15.34+115.52)×5.5775%=71.73(元) ⑤评估对象7的营业税及附加 =(1976+26.23+197.6)×5.5775%=122.7(元) · 建筑物重置价值=建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+管理费+利息+利润+营业税及附加 ①评估对象1、2、3的建筑物重置价值=1058+14.04+105.8+65.69=1243.53(元) ②评估对象4、8的建筑物重置价值 =1004+13.33+100.4+ 62.34 = 1180.07(元) ③评估对象5的建筑物重置价值 =1652+21.93+165.2+102.58=1941.71(元) ④评估对象6的建筑物重置价值 =1155.2+15.34+115.52+71.73=1357.79(元) ⑤评估对象7的建筑物重置价值 =1976+26.23+197.6+122.7=2322.53(元) 综合成新率的确定: 估价对象土地为1996年4月出让取得,使用年限为50年,工业用途,使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止,尚可使用年限为43.11年。 成新率=尚可使用年限/经济使用年限×100% =43.11/50 ×100%=86% · 建筑物价值=建筑物重置价值×综合成新率×建筑面积 1 评估对象1的建筑物价值=1243.53 × 86%× 321 =343288.39元 ②评估对象2的建筑物价值= 1243.53× 86% × 458 ③评估对象3的建筑物价值= 1243.53× 86% × 81 ④评估对象4的建筑物价值= 1180.07 × 86%× 50 ⑤评估对象5的建筑物价值= 1941.71× 86%× 4045 ⑥评估对象6的建筑物价值= 1357.79 × 86%× 804 ⑦评估对象7的建筑物价值= 2322.53× 86% × 982 ⑧评估对象8的建筑物价值= 1180.07 × 86%× 50 所以,建筑物价值合计=?元,取整为?元 案例4 市场法土地评估 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产(土地为出让)。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保,委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 (一)估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘,估价对象产权状况如下: 权利人:××有限公司 坐落:××路××号 土地权属性质:国有出让 土地用途:工业 地号:(略) 土地使用期限:1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积:29,032 土地使用权价值估算(市场比较法) 1、计算公式 估价对象比准价格=比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数 2、比较实例选择 选择比较案例时,根据估价对象情况,应符合以下要求:用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。 3、估价对象房地产价格测算 本次估价,选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。 (1)估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。 表1 土地比较因素条件说明表 对象 因素条件 待估土地 实例A ××工业区 ××镇土地 实例B ××开发区 土地 实例C ×× 工业开发区 土地区域等级 十级 十级 十级 十级 交易日期 2003.2 2003.2 2003.2 交易单价(元/m2) 210 190 180 交易情况 正常 正常 正常 区 域 因 素 道路级别 主干道××公路 主干道××公路 主干道××公路 主干道××公路 产业聚集度 较高 一般 较高 较小 距火车站、机场、码头距离 距火车站较远,机场、码头较近 距火车站较远,机场、码头较近 距火车站、机场较远,码头较近 距火车站较远,机场、码头较近 环境状况优劣度 较好 较好 较好 较好 个 别 因 素 容积率 小于1 小于1 小于1 小于1 使用年限 假设50年 50年 50年 50年 宗地自然条件 地势平坦 适于建厂 地势平坦 适于建厂 地势平坦 适于建厂 地势平坦 适于建厂 宗地临路条件 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道 宗地面积 较大,适宜建 大型厂房 较大,适宜建 大型厂房 较大,适宜建 大型厂房 较大,适宜建 大型厂房 宗地形状 矩形较规则 矩形较规则 矩形较规则 矩形较规则 市政配套 齐全度 红线外 “六通一平” 红线外 “六通一平” 红线外 “六通一平” 红线外 “六通一平” (2)编制比较因素条件指数表 以估价对象土地的各因素条件为基础,相应指数为100,将交易实例相应因素条件与估价对象相比较,确定相应的指数。详见表2。 表2 土地比较因素条件指数表 比较因素 待估房地产 实例A 实例B 实例C 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区 域 因 素 道路级别 100 100 100 100 产业聚集度 100 97 100 95 距火车站、机场、码头距离 100 102(100) 100(98) 102(100) 环境状况优劣度 100 100 100 100 个 别 因 素 容积率 100 100 100 100 使用年限 100 100 100 100 宗地自然条件 100 100 100 100 宗地临路条件 100 100 100 100 宗地面积 100 100 100 100 宗地形状 100 100 100 100 市政配套齐全度 100 100 100 100 (3)交易实例修正后的土地价格(比准价格) 经比较修正,交易实例修正后达到估价对象条件时的价格,详见表3。 表3 土地比较因素修正系数表 比较因素 实例A 实例B 实例C 市场销售单价(元/m2) 210 190 180 交易日期 100/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 区 域 因 素 道路级别 100/100 100/100 100/100 产业聚集度 100/97+3 100/100 100/95+5 距火车站、机场、码头距离 100/1020 100/100+2 100/1020 环境状况优劣度 100/100 100/100 100/100 个 别 因 素 容积率 100/100 100/100 100/100 使用年限 100/100 100/100 100/100 宗地自然条件 100/100 100/100 100/100 宗地临路条件 100/100 100/100 100/100 宗地面积 100/100 100/100 100/100 宗地形状 100/100 100/100 100/100 市政配套齐全度 100/100 100/100 100/100 修正后的单价(元/m2) 212 190 186 估价对象土地价格的确定(假设50年使用权) 对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格,采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价。即: 估价对象土地评估单价=(212元/m2+190元/m2+186元/m2)/3 =196元/m2 合13.07万元/亩 估算估价对象土地现状的市场单价和总价 估价对象土地为1996年4月出让取得,使用年限为50年,工业用途,使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止,尚可使用年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正,计算年期修正系数为: 式中: :年期修正系数; r:土地折现率,取r=6%; n:土地剩余有效使用年限(43.11年); N:土地法定最高使用年限(工业用地50年)。 经计算, =0.97,则: 估价对象土地评估单价=196元/m2×0.97=190元/m2 估价对象土地总价=29,032m2×190元/m2=5,516,080元,取整为551.61万元,取整为551.61万元 案例5 商业用地评估 被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 为建设一幢25 000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为300O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米。资产占有方委托中介机构进行评估。 评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料: 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入; 2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入; 3.专业费用为建筑费用的10%; 4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%; 5.管理费用为租金的5%,税金为租金的l7.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的l%,年贷款利率为5%,复利计息; 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%; 7.房地产综合资本化率为8%; 8.每年按365天计算: 9.本项目不考虑所得税因素。 根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估 案例分析过程: 1.1——2楼面积 3000×2=6000(平方米) 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米) 3.6层及6层以上面积25000—6000—5700=13300(平方米) 4.年总收入(元) 6000×2000+5700×2×365×(1—10%)+13300×2.5×365×(1-10%) =12000000十3744900+10922625 =26667525 5.年总费用(元) 26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87(元) 7.大厦价值=×[1-]=233558686(元) 8.建筑费用 3000×25000=75000000(元) 9.专业费用 75000000×l0%=7500000(元) 10.开发商利润 (75000000+7500000+5000000+地价)×25% =87560000×0.25+0.25×地价 =21875000+0.25×地价 11.利息 地价×[一l]+5000000×[一1]十75000000×1.1 ×60%×[—1]+75000000×1.1×40%×[-1] =0.1576×地价+648631.61+3758526.61+814937.53 =0.1576×地价+5222095.75 12.地价 地价=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25× 地价-0.1576×地价-5222095.75 地价+0.25×地价+0.1576×地价=118961590.3(元) 地价==84513775.43(元) 案例6 市场法房地产评估 估价对象位于海淀区万柳东路11号603号,3号楼用地四至为:东至万柳东路、南至万泉庄路、西至万柳中路、北至万泉新新家园。 房产登记状况 房屋所有权证号 京房权证海私移字第0108383号 房屋所有权人 *** 产别 私产 产权性质 商品房 楼号或幢号 11 房屋坐落 *** 房号及部位 603 房屋总层数 9(-2)层 所在层数 6 建筑面积(m2) 104.29 房屋用途 商业 房屋结构 钢混 建成年代 2003年 建筑物状况分析 (1)建筑物状况 ①公共部分: 结构形式 坡顶 建筑类型 板楼 外立面装饰 墙漆 大堂设计装修 水磨石地面、大理石墙面 楼道装修 墙面刷漆、水泥地面、铁楼梯木扶手 电梯间及轿厢装饰 进口电梯 层户均数量 10 供暖 市政供热 门禁系统 门禁 供气 天然气 安全及消防监控 无 热水 无 其他 无 ②户内部分: 所在楼层 6 使用状况 正常 现状用途 住宅 景观 较好 户型 两室一厅一厨一卫一阳台 临街状况 两侧临街 采光、通风情况 较好 各房间朝向 南 维护保养及成新状况 较好 各个房间装修情况的描述 地面:客厅、卧室铺实木地板;阳台、卫生间、厨房铺地砖; 墙面:客厅、卧室刷乳胶漆,阳台刷乳胶漆,厨房、卫生间贴瓷砖; 顶棚:客厅、卧室刷乳胶漆,厨房、卫生间为铝扣板吊顶; 门窗:防盗户门,室门为木门塑钢窗; 设备:卫生间普通洁具,厨房配整体高档橱柜。 (2)小区状况 居住小区楼宇构成 板楼 容积率 —— 交通组织方式 人车混行 景观及绿化 小面积绿地 小区封闭性 封闭式管理 物业公司有无 有 物业费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 —— 车位状况 地上、地下停车位 其它 无 (3)对价格影响的分析 估价对象为单套商业用房,现状用途为住宅,户型较大,整体价值相对较高,当以拍卖等快速变现方式对其进行处置时,变现价格会有一定幅度的减损;估价对象作为单套用房可按套出售,变现时间会较短。 4.区位状况分析 商业繁华度 为***地区商业中心,繁华度较高 交通便捷度 小区东侧临***东路,距离附近有 地铁10号线、302路、304路、307路、367路、361路 、851路、运通114路等多条公交线路经过,距公交车站约151米,交通出行较为便捷。 区域土地利用方向 为小区周边配套项目,区域土地利用方向一致 临街宽度和深度 宽度和深度足够覆盖营业范围 临街道路状况 紧邻城市次干道 宗地形状及可利用程度 形状规则 估价测算过程 1.运用市场比较法求取估价对象房地产市场价值 表一:案例情况说明表 单价:元/平方米 比较案例 项目名称 位置 物业用途 面积 交易价格 交易日期 装修情况 楼层 建成年代 A 万泉商务花园 万泉商务花园 商业 58.3 30859 2010.10 精装修 7/9 2003年 B 万泉商务花园 万泉商务花园 商业 420 30952 2010.10 精装修 1/2 2003年 C 万泉商务花园 万泉商务花园 商业 289 44983 2010.10 精装修 2/6 2003年 (1)进行交易情况修正 上述三个案例与估价对象均为正常交易,故修正系数为100%。 (2)进行市场状况修正 上述三个案例的成交日期为2010年10月,与估价时点接近,且此期间房地产市场状况较为稳定,故修正系数为100%。 (3)区位因素修正 区域因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 因素说明 分值 因素说明 分值 因素说明 分值 因素说明 分值 商业繁华度 较繁华 100 较繁华 100 较繁华 100 较繁华 100 交通便捷度 较便捷 100 较便捷 100 较便捷 100 较便捷 100 区域土地利用方向 商业配套 100 商业配套 100 商业配套 100 商业配套 100 临街宽度与深度 基本一致 100 基本一致 100 基本一致 100 基本一致 100 临街道路状况 两侧临次干道 100 两侧临次干道 100 两侧临次干道 100 两侧临次干道 100 宗地状况可利用程度 规则 100 规则 100 规则 100 规则 100 基础设施状况 配套齐全 100 配套齐全 100 配套齐全 100 配套齐全 100 距区域中心距离 0.5KM 100 0.5KM 100 0.5KM 100 0.5KM 100 修正系数 ----- 100% 100% 100% (4)实物状况修正 实物状况 估价对象 实例A 实例B 实例C 状况说明 分值 状况说明 分值 状况说明 分值 状况说明 分值 建筑结构 砖混 100 砖混 100 砖混 100 砖混 100 成新率 2003年 100 2003年 100 2003年 100 2003年 100 室内装修状况 精装修 100 精装修 100 精装修 100 精装修 100 朝向 南 100 南 100 南 100 南 100 户型结构 较好 100 较好 100 较好 100 较好 100 楼层修正 6/9 100 7/9 98 1/2 110 2/6 107 景观 较好 100 较好 100 较好 100 较好 100 物业管理 好 100 好 100 好 100 好 100 修正系数 ------ 102.04% 90.91% 93.46% (5)权益状况修正 上述三个案例与估价对象均为设定完整产权的房地产,且土地剩余使用年限均相同,故修正系数均为100%。 (6)求取比准价格 案例7 收益还原法房地产评估 估价对象位于海淀区万柳东路11号603号,3号楼用地四至为:东至万柳东路、南至万泉庄路、西至万柳中路、北至万泉新新家园。 房产登记状况 房屋所有权证号 京房权证海私移字第0108383号 房屋所有权人 *** 产别 私产 产权性质 商品房 楼号或幢号 11 房屋坐落 *** 房号及部位 603 房屋总层数 9(-2)层 所在层数 6 建筑面积(m2) 104.29 房屋用途 商业 房屋结构 钢混 建成年代 2003年 建筑物状况分析 (1)建筑物状况 ①公共部分: 结构形式 坡顶 建筑类型 板楼 外立面装饰 墙漆 大堂设计装修 水磨石地面、大理石墙面 楼道装修 墙面刷漆、水泥地面、铁楼梯木扶手 电梯间及轿厢装饰 进口电梯 层户均数量 10 供暖 市政供热 门禁系统 门禁 供气 天然气 安全及消防监控 无 热水 无 其他 无 ②户内部分: 所在楼层 6 使用状况 正常 现状用途 住宅 景观 较好 户型 两室一厅一厨一卫一阳台 临街状况 两侧临街 采光、通风情况 较好 各房间朝向 南 维护保养及成新状况 较好 各个房间装修情况的描述 地面:客厅、卧室铺实木地板;阳台、卫生间、厨房铺地砖; 墙面:客厅、卧室刷乳胶漆,阳台刷乳胶漆,厨房、卫生间贴瓷砖; 顶棚:客厅、卧室刷乳胶漆,厨房、卫生间为铝扣板吊顶; 门窗:防盗户门,室门为木门塑钢窗; 设备:卫生间普通洁具,厨房配整体高档橱柜。 (2)小区状况 居住小区楼宇构成 板楼 容积率 —— 交通组织方式 人车混行 景观及绿化 小面积绿地 小区封闭性 封闭式管理 物业公司有无 有 物业费标准 —— 车位状况 地上、地下停车位 其它 无 (3)对价格影响的分析 估价对象为单套商业用房,现状用途为住宅,户型较大,整体价值相对较高,当以拍卖等快速变现方式对其进行处置时,变现价格会有一定幅度的减损;估价对象作为单套用房可按套出售,变现时间会较短。 4.区位状况分析 商业繁华度 为***地区商业中心,繁华度较高 交通便捷度 小区东侧临***东路,距离附近有 地铁10号线、302路、304路、307路、367路、361路 、851路、运通114路等多条公交线路经过,距公交车站约151米,交通出行较为便捷。 区域土地利用方向 为小区周边配套项目,区域土地利用方向一致 临街宽度和深度 宽度和深度足够覆盖营业范围 临街道路状况 紧邻城市次干道 宗地形状及可利用程度 形状规则 估价测算过程 运用收益还原法求取估价对象房地产价值 设定房地产年纯收益按一定比例递增、房地产还原利率每年不变的前提下,收益年限为有限年的收益还原法计算的基本公式为: 其中: V——房地产在估价时点的收益价格 A——房地产的未来第一年净运营收益 Y——房地产的报酬率 g——净收益逐年递增的比例 t——房地产的收益年限 估价对象建成于2003年,证载用途为商业,土地使用年限为40年,截止估价基准日为止,土地尚可使用32年左右,所以收益年限按32年计算。 (1)房地产年总收益 估价对象位于海淀区万柳东路11号603号,通过估价人员对该地区同类房地产的市场调查可知,该区域住宅用房的建筑面积租金在3.5-4.0元/平方米•天左右,结合估价对象的位置、设备设施、装修情况等因素综合确定估价对象平均租金为3.8元/平方米·天,空置率取5%,估价对象建筑面积为104.29平方米。则估价对象房地产年总收益为: (2)年总经营成本 A.管理费,指工作人员的工资、福利等相关费用,根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况,取年总收益水平的1.5%,则管理费为: B.维修保养费,指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。估价对象为砖混结构,室内外装修状况良好,根据现行的《北京市建设工程预算定额》并结合估价对象的结构、装修及设备设施等情况,综合确定其重置价为3500元/平方米。维修保养费按房屋重置价值的1%计算,则维修保养费为: C.综合税,分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等,根据《北京市地方税务局关于个人出租房屋征收管理有关问题的通知》【京地税征[2007]16号】,个人出租房屋并取得收入,按照综合税率5%计征,根据税法规定,取租金收入的5%计算,则综合税为: D.保险费,指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重置价乘以保险费率0.1%计算,则保险费为: (3)年纯收益 年纯收益=年总收益-年总经营成本 (4)净收益增长率 根据估价人员对北京市2000年以来该区域房地产市场租金水平的调查,并综合考虑估价对象的位置、自身品质及发展潜力等因素综合确定净收益增长率为3%。 (5)房地产价值 根据有关资料,目前该地区的房地产投资存在一定风险,故在选取房地产还原利率时我们主要采用累加法,累加法又称安全利率加风险调整法,是以安全利率为基础,再加上风险调整值作为还原利率。安全利率为中国人民银行2008年12月23日公布的固定资产一年期存款利率2.25%,风险投资回报率按风险累加法进行估算,由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率和其他风险报酬率组成。综合分析以上各方面因素,还原利率综合确定为5%。 案例8 车辆评估 1.车辆概况 ⑴车辆名称: ⑵型 号:SGM6510GL8 ⑶牌 照:闽A L5583 ⑷生产厂家:上海通用汽车 ⑸购置日期:2002年11月 ⑹启用日期:2002年11月,评估基准日:2006年4月 ⑺至评估基准日已行驶里程:143000km 至评估基准日已使用时间:3.41年 ⑻账面原值:324,993.00元;账面净值:324,993.00元 (9)主要技术参数: 发动机:V6缸、DOHC双顶凸轮轴气门,多点喷射,4档自动传动方式,自然进气发动机;排量:2980cc;最大功率:126/5200 kw/rpm;最大扭矩:256/4400 nm/rpm;油耗:8.6L/100km;最大时速:168km/h;整车质量:1563kg;乘员:7人 刹车方式:盘式;驱动方式:前驱;转向系统:助力转向 2.重置全价确定 根据省汽车销售有关规定,汽车重置全价由汽车购置价(含增值税)、车辆购置税及手续费等其他费用共三部分组成。 (1)购置价:根据市场询价,同款别克GL8在评估基准日的购置价为243,200.00元(含增值税)。 (2)车辆购置税: 其中增值税率为17%,购置附加税为10% 购置附加税=243,200.00÷1.17×10%=20,786元 (3)其他费(牌照费等):福建省购车其他费用约500.00元。 (4)重置全价=购置费+购置附加税+其他费 =243,200+20786+500=264,486.00元 3.综合成新率的确定 (1)年限成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100% =(1-3.41/15)×100%=77% (2)里程成新率=(1-已行驶里程/经济寿命里程) 100% (1-143,000/500,000)×100%=71% (3)理论成新率的确定 理论成新率采用年限成新率和里程成新率孰低的原则确定,故理论成新率确定为71%。 (4)现场勘察情况,确定修正系数: 经评估人员与车辆驾驶员一起对该车进行现场勘察,按照车辆的实际技术状况分部位进行现场勘察的情况如下。 现场勘察技术状况表 评定项目 勘察情况 发动机离合:气缸压力符合规定值,功率符合设计要求,油耗不超过国家标 各项指标基本符合标准,无漏油; 变速杆:无明显抖动,换档容易,无掉档现象,齿轮无不正常磨损; 变速箱:工作正常,壳体无裂纹,无弯曲变形、裂纹,无渗油现象; 前轮定位准确,转向灵活可靠无松框; 前桥:功能基本正常,未发现明显异响; 主动齿轮轴在1400—1500转/分时,各轴承应高于60度,工作平稳,桥壳无裂纹、无漏油现象,差速器及半轴磨损正常; 后桥:功能基本正常,未发现明显异响; 车架 车架基本完好,无明显缺损,无扭曲变形、裂纹、钢板吊耳联接牢固,钢板弹簧无变形,焊接牢固平正,液压减震器无漏油现象; 车身 车身无碰伤、脱漆、锈蚀,门窗玻璃完好、座椅完整。 光泽度较好,车身完好,曾有碰、刮、划,但已修复; 轮胎:前、后、备胎完好,正常磨损; 制动系统:工作正常、可靠,无漏油、漏气现象,完全装置完好。制动装置安全可靠。 电器仪表:工作正常、灵敏可靠,表面完整无损伤。 根据现场勘察情况,车辆新旧程度较理论成新率稍好,故对理论成新率进行正修正,修正系数确定为1.03。 则:综合成新率=71%×1.03=73%。 5.评估值的确定: 评估值=重置全价×综合成新率=264,486×73%=193,075元 案例9 商标权评估 一、项目背景介绍 神州食品饮料公司为中外合资企业,经营十年来,质量稳定,货真价实,在市场上神州牌食品饮料已树立了信誉,销量日增,有的产品还进入国际市场,深受国外用户的信赖。为了进一步扩大业务,占领国际市场,提高企业竞争能力与应变能力,神州公司于2003年末进行了股权结构的重组,除原有五家股东增加投资并吸收某国新股东投资外,还将原属于神州公司的“神州”牌商标评估作价,作为原五家股东所有的无形资产,共同投入新公司作为各自入资的一部分。经我公司评估,该商标以评估值作价投入新公司已被新股东接受,现增资扩股工作已经完成,新的合资公司已正式营业,由于资金实力较前雄厚,新公司扩大了生产规模,增加了三条生产线,“神州”商标的知名度与美誉度也有所提高,吸引了更多投资者的关注与兴趣。 二、“神州”牌商标与产品概况 1、“神州”牌商标注册情况与美誉度(略) 2、产品概况 产品A是北京最早上市的该类型食品,至今畅销不衰。该产品主要特点是品种多,口感好,消毒彻底,包装密封好,技术过关不变形,成本低,价格合理。因而深受消费者喜爱,历年多次获奖。 产品B于19XX年开始生产,有四大类15种规格,年产XX吨,逐年增加,预计可达XX吨/年。该产品采用X国全套配方,选料精良,工艺严格,消毒彻底,包装科学,保存期可达1年。客户可在产品软硬度、糖度、添加剂、消毒方式以及包装规格上提出不同要求,神州公司均可做到使客户满意,因而可以适应各种不同用途的需要。近两年来该产品全部销往X国,由于质量稳定可靠,“神州”牌已在该国消费者中取得信赖与认可,在市场上享有较高声誉,销量稳步上升。 综上所述,可以看出“神州”牌饮料与食品所以能持续畅销,不断发展,是与其重视技术、严格管理,一贯把质量和信誉放在首位的结果,因此可以认为“神州”牌商标的价值是神州公司技术、经营、管理、信誉等所有无形资产的总的体现。 三、评估过程 (一)方法与参数的确定 根据评估目的要求和对评估对象的分析,本评估的测算采用以下方法与参数。 1、企业未来销售额预测 根据对企业过去5年历史数据的分析可见,企业历年销售呈直线增长趋势,故采用趋势外推法对其未来发展进行预测。经采用最小二乘法,得直线方程为: y=4349.8+1127.7x 在计算得出企业未来5年销售预测值后,考虑到企业重组后生产能力有所扩大,因此参照企业发展规划的产量及销售额进行调整,以所得销售预测值作为此次评估的基础数据。 2、预测期的确定 注册商标有效期虽为10年,但可办理续展,因而其使用期限可视为与企业经营寿命一致。鉴于企业经营状况良好,发展前景乐观,因而作为持续经营处理,预测取定为5年,自第6年开始按永续计算。 3、同行业平均收益率的确定 根据有关资料加以综合调整后确定为25%。 4、折现率的取定 根据对原公司5年历史数据的测算,新企业的未来预期收益率按30%确定。即 折现率=同类企业平均收益率+风险报酬率 =25%+5%=30% 其中未来风险主要考虑经营风险与市场风险。 5、外汇汇率的取定 按评估基准日的外汇牌价取定。 (二)评估值计算 本评估采用超额收益法与收益剩余法进行计算后,将二者结果进行对比检验,以其平均值作为最终评估值。 1、超额收益法 (1)固定资产及其折旧额预测 根据新企业固定资产种类、分布、价值,并参照《工业企业财务 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 》中有关折旧年限的规定,按照直线折旧法编制企业未来年度固定资产及其折旧额预测(表略)。 (2)销售收入预测 根据企业生产能力与市场需求情况,参照趋势外推法所作预测,遵照稳健审慎原则确定企业未来年度的生产情况,从而编制出企业销售收入预测表。 表1:销售收入预测 单位:人民币万元 品种 项目 年份 1 2 3 4 5 6 产品
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分类:企业经营
上传时间:2012-12-27
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