2011年第二季度天津商铺市场简报

Savills Research www.savills.com 商铺市场简报 Savills Research I Tianjin "尽管本季度有50,000平米的新增供应投入零售市 场， 但是在强劲的租赁需求和加速的市场通胀推动 下，天津中心城区主要商圈商业物业首层租金环比 上升2.5个百分点"  2011年前六个月，社会消费品零售总额同比增长 18.5%，达到1632亿元人民币。  位于东马路商圈的乐天百货在第二季度正式开业 纳客，带来50,000平方米的新增供应。 二零一一年八月十日  本季度天津中心城区主要商圈商业物业首层平 均租金环比上升2.5%至每平方米每月人民币510 元，平均入驻率环比增长1个百分点至85%。  本季度滨海新区主要商圈商业物业首层平均租金 为每平方米每月人民币225元。 图片：天津劝业场，和平-滨江-南京路商圈 Savills Research I Tianjin Over 200 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. I 02 商铺市场简报 宏观经济 在政府促进国内消费政策以及零售商们推出一系列促 销手段影响市场的双重推动下, 2011年前六个月社会 消费品零售总额有了强劲的增长。 天津中心城区社会消费品零售总额, 2000年-2011年 上半年 -5 0 5 10 15 20 25 30 -500 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 H1 %亿元 社会消费品零售总额(左轴) 增长率(右轴) 数据来源：第一太平戴维斯市场研究及顾问咨询部 2011年上半年，天津中心城区的社会消费品零售总额 同比增长18.5%, 达到人民币1632亿元。 主要是由于 中国新年对消费需求的拉动以及政府出台的促进消费 的新政，例如家电下乡及节能汽车补贴。 供应量及存量 中心城区 位于南开区的乐天百货作为仁恒海河广场的主力百货 店，建筑面积5万平米，定位为中高端时尚百货，是 第二季度中心城区唯一一个商业入市项目。 其店内主 要商户包括古奇（Gucci）,迪奥（Dior）等国际一线 品牌及芙拉（Furla），珑骧 （Longchamp），埃 切利 （Echell）和 雪花秀 （Sulwhasoo）等刚进入 天津市场的新品牌 中心城区供应量和存量，2001年之前-2011年第二季 度 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 2001 之前 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Q1/11 Q2/11 平方米平方米 供应量(左轴) 存量（右轴） 数据来源：第一太平戴维斯市场研究及顾问咨询部 中心城区现有优质零售商业物业存量比例，2011年第 二季度 39% 25% 36% 一级商圈 二级商圈 区域型商圈 数据来源：第一太平戴维斯市场研究及顾问咨询部 随着乐天百货的入市，天津中心城区优质商业物业存 量达到230万平方米。供应仍集中在滨江道和东马路 等传统商圈。 开发商 仁恒置地 运营商 韩国乐天集团 开业日期 2011年6月 GFA 50,000 平方米 楼层数 6 层 (地下二层至地上四层) 电梯数 9 车位 800 物业管理 仁恒物业 轨道交通 地铁2号线 (预计2012年运营) 代表租户 Gucci、Dior、Jowissa、Hispanita、Korres、 Longchamp、Furla、W land、Echell 、 Sulwhasoo等 数据来源：第一太平戴维斯市场研究及顾问咨询部 Savills Research I Tianjin Over 200 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. I 03 商铺市场简报 天津零售业市场被细分为三大类:一级商圈、二级商圈 以及区域型商圈。 一级商圈包括滨江道，南京路和和平路， 是我市最老 也是最为繁华的商圈。这一区域目前拥有17家百货商 场和购物中心，定位为中端及中高端市场。 三个二级商圈分别为东马路商圈，小白楼商圈和友谊 路商圈，海信广场、新友谊商厦等高端商业项目分布 于这些商圈。地铁2号线预计将于2012年建成开通， 届时将带动东马路商圈的发展。 区域型商圈大概占据整个市场份额的36%，这些商圈 以周边住宅板块为依托，服务于当地居民，集中于此 区域的多为中低端商户。 租金和空置率 中心城区主要商圈平均租金和空置率，2011年第二季 度 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 200 400 600 800 1,000 1,200 全市 一级商圈 二级商圈 区域型商圈 元/平方米/月 Q1 租金 Q2 租金 Q1 空置率 Q2 空置率 数据来源：第一太平戴维斯市场研究及顾问咨询部 2011年第二季度天津中心城区主要商圈购物中心首层 平均租金为每平方米每月人民币510元。由于业主方 逐渐提升了管理质量使得二级商圈及区域型商圈的租 金在第二季度环比小幅上涨。在二级商圈和区域型商 圈对市场竞争的冲击下，一级商圈的租金在第二季度 略有下滑。然而，相较于其他商圈，一级商圈的租金 仍处于领跑地位。 第二季度天津中心城区主要商圈商业物业平均入驻率 达到85%，环比增长1个百分点， 这主要是受益于二 级商圈以及区域型商圈活跃的租赁活动。同时，由于 受到来自其他商圈的竞争及自身的租金压力，一级商 圈的入驻率较上季度环比下降1个百分点至92%。 滨海新区 数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部 滨海新区距离天津中心城区45公里，随着商业环境的 日益成熟，零售业市场呈现快速增长的趋势。滨海新 区商业市场被划分为一级商圈，二级商圈以及区域型 商圈 1。 滨海新区一级商圈及二级商圈 2011年第二季度滨海新区的主要商圈商业物业首层平 均租金为每平米每月人民币225元。相当于天津中心 城区56%的租金折扣。 然而，滨海新区最早的商圈解 放路商圈的首层平均租金可以达到每平米每月人民币 425元，相较于中心城区的区域型商圈高出26.5%。 1　滨海新区商圈包括：一级商圈（解放路商圈）、二级商圈（洋货商圈和泰达核心商 圈）、区域型商圈（响螺湾及于家堡区域） 商圈 代表项目 商圈定位 客群定位 洋货商圈 易买得•秀谷、巨川• 唐人街、洋货市场、 新洋家具城 中低档 年轻消费群体、 外地游客 解放路商圈 金元宝商厦、中原百 货、东方广场 中档 居住型消费群 体、外地游客 泰达核心商圈 鸿泰千百汇、财富星 座、永旺购物中心 中高档 中高收入消费群体 数据来源：第一太平戴维斯市场研究及顾问咨询部 Savills Research I Tianjin 商铺市场简报 china Raymond Lee CEO, Greater China +852 2842 4518 rlee@savills.com.hk tianjin James Zhu General Manager +8622 5829 3399 james.zhu@savills.com.cn tianjin Karl Wang Research Manager +8622 5829 3388 karl.wang@savills.com.cn research and consultancy, asia pacific Simon Smith Senior Director +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk address Savills Property Services (Beijing) Company Limited Tianjin Branch Room 2601-02, Offi ce Tower Centre Plaza 188 Jiefang Road, Heping District- Tianjin 300042, China T: +8622 5829 3388 F: +8622 5829 3955 corporate website www.savills.com.cn This document is prepared by Savills for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document, it is subject to change and these particulars do not constitute, nor constitute part of, an offer or contract; interested parties should not rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy. No person in the employment of the agent or the agent's principal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any loss howsoever arising from or in reliance upon the whole or any part of the contents of this document. This publication may not be reproduced in any form or in any manner, in part or as a whole without written permission of the publisher, Savills. © Savills (Hong Kong) Limited. 2011. For further information, please contact: 商业项目及零售商信息 位于武清区的佛罗伦萨小镇于2011年6月正式开业， 距离天津市中心25公里。该项目定位为奢侈品奥特莱 斯，总建筑面积为60,000平方米，营业面积为42,000 平方米。佛罗伦萨小镇融合了意大利建筑风格和路径 设计，让顾客在普拉达，范思哲，菲拉格慕等奢侈品 牌店购物的同时享受异域的文化体验。从天津市中心 到达小镇大概30分钟的车程，或者乘坐10分钟的京津 城际特快，出站台100米即可到达此项目。 日 本 最 大 的 电 器 零 售 商 亚 玛 达 电 器 在 天 津 的 第 一 家 分店于6月盛大开业。该项目位于南京路，卖场共六 层，总建筑面积为1.5万平方米，聚集了100多个品 牌， 其中近一半的品牌来自日本。 奢侈品零售商继续扩张。（Lancôme）兰蔻正式进 驻天津海信广场，（Coach ）蔻奇伊势丹店扩张近 100平方米， 并在滨海友谊名都开设了其在天津的第 二家分店。 市场展望 预计截止2011年底将有近290,000平方米的新增供应 投入零售市场。 与此同时，市场需求依旧旺盛， 国 际零售商们的目光将从成熟的一线城市转向高速发展 的二线城市以回应不断增长的消费需求。 HONG KONG SAR Savills (Hong Kong) Limited 23/F Two Exchange Square , Central, Hong Kong Tel: (852) 2842 4534 Fax: (852) 2869 6738 Contact: Raymond Lee E-mail: rlee@savills.com.hk EA Co. Licence: C-002450 Savills Valuation and Professional Services Limited 28/F Two Exchange Square, Central, Hong Kong Tel: (852) 2801 6100 Fax: (852) 2501 5810 Contact: Charles Chan E-mail: ccchan@savills.com.hk EA Co. 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CR Kamiyacho Building 10F, 1-11-9 Azabudai, Minato-ku, Tokyo 106-0041, Japan Tel: (81) 3 5562 1700 Fax: (81) 3 5562 1705 Contact: Christian Mancini E-mail: cmancini@savills.co.jp ASIA PACIFIC HEADQUARTERS 23/F Two Exchange Square, Central, Hong Kong Tel: (852) 2842 4400 Fax: (852) 2868 4386 Savills - Korea Savills Korea 11/F Seoul Finance Center, 84 Taepyungro-1-ga, Chung-gu, Seoul, Korea 100-768 Tel: (82) 2 2124 4201 Fax: (82) 2 2124 4188 Contact: Moonduck Kim E-mail: mdkim@savills.co.kr Savills - Malaysia Savills Rahim & Co Level 17, Menara Uni. Asia, 1008 Jalan Sultan Ismail, 50250 Kuala Lumpur, Malaysia Tel: (60) 3 2691 9922 Fax: (60) 3 2691 0096 Contact: Robert Ang E-mail: robertang@savillsrahim-co.com Savills - Singapore Savills (Singapore) Pte Ltd. 2 Shenton Way, #17-01 SGX Centre 1, Singapore 068804 Tel: (65) 6536 5022 Fax: (65) 6538 5540 Contact: Chris Marriott E-mail: cjmarriott@savills.com.sg Savills - Taiwan Savills (Taiwan) Limited 17F-1, Exchange Square, No. 89, Sung Ren Road Xin-Yi District, Taipei, Taiwan Tel: (886) 2 8789 5828 Fax: (886) 2 8789 5929 Contact: Cynthia Chu Email: cchu@savills.com.tw Savills - Thailand Savills (Thailand) Limited 26/F Abdulrahim Place, 990 Rama IV Road, Silom, Bangrak, Bangkok 10500, Thailand Tel: (66) 2 636 0300 Fax: (66) 2 636 0339 Contact: Robert Collins E-mail: robertc@savills.co.th Savills - Vietnam 18/F, Fideco Tower, 81-85 Ham Nghi Street, District 1, Ho Chi Minh City, Vietnam Tel: (84) 8 3823 9205 Fax: (84) 8 3823 4571 Contact: Brett Ashton E-mail: bashton@savills.com.vn Office in Hanoi AUSTRALIA Savills - Australia Savills (Aust) Pty Ltd. 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