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二手房销售培训.doc

二手房销售培训

Reuben兴伟
2017-10-05 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《二手房销售培训doc》,可适用于行业分析领域

二手房销售培训看房注意事项:()看房时不但白天看晚上也要看。如入夜后房屋附近的环境和噪音状况怎样照明设施效果如何等。()晴天看雨天也要看。雨天看房可以看出房屋门窗、墙壁、屋顶等有无进水、渗漏现象特别是连续几天下雨后再好的伪装也会暴露无余。()看建材还要看格局。房屋功能的有效发挥有赖于格局的设计是否合理周全。理想的住房格局应该是:打开房门进入客厅、餐厅、厨房而卧室不正对客厅房间的活动区与休息区分隔合理。()既看墙面又看墙角。墙面是否平整可以大致看出建筑安装质量水平的高低从而判断整体建筑质量。墙角必须方正因为墙角承受的是房体结构上下左右的力量同时对房屋装修也很重要。()看做工再看装潢。做工状况是质量水平的体现尤其要注意接角、窗沿、墙角、天花板等做工处理是否细致精巧切莫让漂亮的装潢掩盖了质量。()看电梯也要看楼梯。电梯方便与质量好坏是日常生活的重要保证。万一发生意外楼梯是惟一的逃生之路不可大意漏查。要注意楼道是否畅通是否有杂物堆放不便通行的现象。这些细节足以考察物业管理的水平如何。()看房屋的通风、采光、排气等情况。()要仔细查看电路布置与开关、插座安置是否科学合理、方便实用和是否留有余地。()要向楼层管理、保安人员及周围住户了解房屋周边环境的管理、治安、文化氛围、居民结构等状况。()仔细查看各房间的地面是否平整光洁是否会出现积水漏水现象是否需要进一步改进。()要仔细考察厨房及厕所的设备安装情况。因为房里的水、电、气等都集中在此最容易出现堵、漏等问题不可大意而留下后患。()要注意丈量房间的高度。合理的房间高度为米以上。双方经过价格等其他条件协商一致在中介公司的撮合下开始正式签约。签约是房屋买卖双方意见达成一致最终付诸合同进而根据合同条款履约的重要环节是体现买卖双方权利义务的重要凭据。合同样本签约需要注意的事项:()卖方房屋如果是夫妻共有财产在签约时最好夫妻双方同时到场如果不是房屋所有权人到场签约的卖方代理人必须出具有效的委托书(无锡需要出具经过公证处公证的委托书)委托书样本公证处电话()合同条款中必须写明房屋情况、总价款、付款方式、付款条件、申请按揭贷款方式、定金交付时间、尾款交付期限、各种税费如何分摊、交房时间、交房时所留附属设施等()合同应该规定哪些系违约情形以及如何承担违约责任、违约金赔偿制度如果合同有附件应说明附件的效力。:卖方:房屋所有权证、国有土地证、夫妻身份证、结婚证、户口簿(如果不是房主本人到场签约请携带以上证件外加公证委托书)签约完毕后房屋所有权证和国有土地证应留在中介公司以便进行后续手续。买方:身份证。:卖方:中介服务费费用标准:成交价格的买方:中介服务费费用标准:成交价格的如果卖方房价要求净价(不承担任何费用)则中介费共由买方支付。签约完毕后就要进行后续手续评估是第一个环节是为下面的贷款和过户所做的对房屋实际价值的估价。:()评估一般由中介公司代为操作买卖双方均无须到场一般个工作日评估报告就能出来(评估报告会加盖评估公司公章和评估师私章具有法律效力)。()评估报告有两种:贷款评估报告(评估价确定贷款的额度)契税评估报告(评估价确定过户时交纳的税费)恒茂可以出具贷款评估和契税评估其他评估公司只能出具贷款评估:卖方:房屋所有权证、国有土地证原件及复印件、产权人共有人身份证复印件(当初签约时已经留在中介公司)买方:身份证复印件。:卖方:无买方:评估费费用标准:贷款评估报告所列评估价格的‰对于有贷款需求的客户评估之后就是进行贷款手续接着才能办理过户面签手续。:()贷款一般都是由中介公司带领买方上银行办理(卖方无须到场)主要是办理贷款签字程序一般个工作日如果没有特殊情况银行就会审批通过(但银行放款必须等过户完毕房屋所有权证出件之后)通过之后银行会出具《借款合同》和《抵押合同》若干份()原房屋如果有贷款还未还清必须还清之后才能帮买方办理贷款手续所以卖方必须预约银行进行提前还贷手续()二手房贷款分商业贷款、公积金贷款和组合贷款(商业贷款和公积金贷款相结合)三种以下列举两种贷款方式的情形:公积金贷款具有城镇长住户口和有效居留身份贷款人条件连续足额交纳公积金满个月方可申请(异地公积金在无锡不能通用)贷款额度夫妻两人正常缴纳公积金的按评估价的贷款最高贷到万贷款最高限额夫妻一人及家庭成员一人正常缴纳公积金的按评估价的贷款最高贷到万最长贷款期限是年并只能至法定退休年龄的工作年限以后年。贷款期限例如:某男岁(岁退休)公积金贷款购房贷款最长期限为=年抵押房屋面积无面积要求。贷款利率。商业贷款(按揭贷款)农行:一套房平米以下首付利率下浮平米以上首付利率下浮首付达到利率下浮。二套房首付利率上浮三套房首付利率上浮外地人交担保费可贷款。类型商业贷款公积金贷款卖方房屋所有权证、国有土地证原件及复印件份房屋所有权证、国有土地证原件及复印件份卖方夫妻身份证复印件份贷款评估报告份贷款评估报告份(当初签约时已经留在中介公司)(当初签约时或签约后已经留在中介公司)买方买方夫妻身份证原件及复印件份买方夫妻身份证原件及复印件份结婚证原件及复印件份结婚证原件及复印件份户口簿原件及复印件份、外地人要暂住证原户口簿原件及复印件份、外地人要暂住证原件复印件份件复印件份夫妻双方私章夫妻双方私章单位出具的收入证明(加盖公章)(月还款额的除去贷款部分的房款已付凭证复印件(收条)倍)网上备案的合同(要有双方签字)除去贷款部分的房款已付凭证复印件(收条)卖方:无买方:担保费保险费费用标准:贷款金额*贷款年限*‰贷款手续办理完毕接着办理买卖流程的关键手续:过户面签。法律规定:不动产交易以产权登记为要件也就是说过户才是房屋实现真正交易的手续。:()过户面签一般由中介公司带领买卖双方到房管局产权监理处的过户大厅办理主要是办理过户面签手续材料准备齐全费用缴纳完毕面签手续结束后(房屋所有权证会收掉)产监处出具《领证通知单》。()如果房屋产权属于优产在过户面签之前需要缴纳一定费用到房管局档案中心进行“查档”手续。()过户面签需要买卖双方(夫妻双方)同时到场在产监处工作人员的面前签字确认转让房屋如果本人不能到场由代理人过户签字的需出具公证的委托书。如购买方有一方不能到场只要提供夫妻双方的身份证原件和结婚证原件就可以了。卖方:房屋所有权证、国有土地证原件及复印件份卖方夫妻身份证原件及复印件份卖方夫妻结婚证原件及复印件份如果是优产房则卖方要提供夫妻户口簿原件契税评估报告份买方:买方夫妻身份证原件及复印件份买方夫妻结婚证原件及复印件份银行《借款合同》和《抵押合同》各份。优产商产权证配图费元权证配图费元契税(非普通住宅)契税(非普通住宅)所有权登记费元所有权登记费元买买方方房屋交易手续费元房屋交易手续费元合同印花税‰合同印花税‰权证贴花印花税元张权证贴花印花税元张房屋交易手续费元房屋交易手续费元合同印花税‰合同印花税‰(普通住宅满年免交(普通住宅满年免交营业税非普通住宅(以上)满营业税非普通住宅(以上)满卖卖年交纳差价部分的)年交纳差价部分的)方方或差价部分的补差超面积的按目前市场价补差个税(不满年交纳)满年且是唯一住宅房的免交个税查档费元套买方:共有证元本优产房中的卖方如果不是唯一一套居住用房要交个人所得税(或差价部分的)是唯一一套可以免交安居房:满年可上市购房合同在年月日以前的需交土地出让金=元×产权证面积元×土地证面积土地出让金:五星家园元平方太湖花园期元平方若是解困房需加元×产权证面积的维修基金别墅:土地增值税年按收取年按收取买卖双方各交易费元其他同高档住房商铺:需交的土地增值税不论是否满年均要交差额营业税其他同高档住房商住两用:不论是否满年均要交差额营业税其他同高档住房不能落户房屋赠予()公证费=收益总额×(最低不少于元该收益总额是指公证处对房屋的评估价)()的契税()办证费元本共有证元本()住宅元非住宅元()权证印花税元‰的合同印花税房屋赠予所需材料:房屋赠予申请书赠予人与受赠人的身份证件原产权证赠予书及公证材料契税的纳税凭证。赠予再卖按正常交易算但个税是全额的若是夫妻之间赠予则为是否满年按赠予后新房主产权证发证日期算。继承出售()公证费:单方死亡公证费为受益总额(即评估价)的双方死亡公证费为受益总额的()继承办证费:元本共有证元本()继承以后正常买卖是否满年可按继承前的产权证发证日期算个税过户面签时产监处出具的《领证通知单》上面详细说明了领证的日期(一般从过户面签之日起算个工作日)届时可以直接领取新的房屋所有权证(买方名字的所有权证)房屋法律意义上的交易就此结束。:()领证可以由买方带好身份证原件和《领证通知单》到产权监理处领证窗口领取新的房屋所有权证。()产监处在核发新的房屋所有权证的同时如果买方有银行贷款会同时出具《房屋他项权证》(绿色)《房屋他项权证》交给贷款银行银行随即下放贷款。物业交割是买卖双方交易过程中最后一次接触的手续主要是个事情:()结清水费、电费、管道煤气费、有线电视费、电话宽带费和物业管理费等有关该房屋的一切费用。()买方检查签约时合同写明的卖方同意遗留下的设施(如空调、家具等)。为避免后期发生扯皮现象物业交割完毕后双方应签字确认结清房屋尾款和相关费用。()到当地派出所确认此房里面无户口。

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