按揭贷款计算
按揭贷款计算
主讲人: 赵 应
二零一零年九月八日
一、按揭的定义
“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译，指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。
二、住房按揭贷款的定义
住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。 “按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行;银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。
这种方式，对于购房者、房地产开发公司和银行都是有利的，而且促进了房地产市场的繁荣。因此，近几年来比较流行。一些房地产开发公司便开始将这种抵押贷款称为“按揭”，有的售房广告标明“提供×成按揭”，即是银行可以提供给购房者的贷款比例，如“六成”就是可以提供房价60%的贷款。银行为了贷款的安全起见，一般最高只能提供房价70%的贷款。 在流动性过剩，国家有意收缩流动性的时期，银行可能会将首付的比例提高，比如2007年,月下旬，中国建设银行等一些商业性银行，为了解决流动性紧张的问
题
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，将按揭的首付比例提高到了4成。
按揭与抵押贷款不完全相同，对按揭较为贴切的解释是向购房者提供的购房抵押贷款，其贷款的目的是为了购买房屋(主要是住宅)，并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭。(比如现在还可以将已经没有贷款的房屋，抵押给银行，以获取短期的贷款。一般为1年至2年)
三、按揭计算的方式
按揭计算的方式，目前市场上主要为两种方法:等额本息还款法和等额本金还款法。
占市场主流的为第一种:等额本息还款法。
1、等额本息还款法:
顾名思义，“等额”是指的每个月还款的金额相等，这个金额包括的是“本金+利息”。这种还款方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。
例题1:
某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款。试计算该家庭的月还款额。
解:
已知:贷款金额P=100000元，贷款月利率i=5%/12，按月计算的贷款期限n=15×12=180月
该家庭的月还款额计算如下:
例题2:
在例题1中，假设该家庭已经按月等额偿还了5年。试计算该家庭的贷款余额。
解:
已知:月还款额A=790.79元，按月计算的贷款期限n=180月，按月计算的已偿还期m=5×12=60月
该家庭的贷款余额计算如下:
2、等额本金还款法
这种还款方式的每期还款额是递减的，适合于预期收入可能逐渐收入可能逐渐减少的借款人。
例题3:
某家庭购房抵押贷款10万，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额本金还款方式还款。试计算该家庭第1个月和最后1个月的月还款额，并
比较这种还款方式与等额本息还款方式累计还款额的多少。
解:
已知:贷款金额P=100000元，贷款月利率i=5%?12，按月计算的贷款期限n=15×12=180月
该家庭第1个月的月还款额计算如下:
通过前面例题1，我们已得到该家庭在等额本息还款方式下的月还款额为790.79元，所以其累计还款额为:
790.79×180 =142342.20(元)
对比可知，等额本金还款方式的累计还款额为137708.33元，等额本息还款方式的累计还款额为142342.20元。
3、等额本息的简便计算方法
当然，除了这种复杂的公式运算，还有一种通过银行提供的万元还款系数的方法来计算。
?
这种方法只需要计算出在银行满足的贷款金额，就能通过简单的乘法，得出所需的月供金额。
: 例题4
某家庭购房总价55.55万，打算首付2成，办理20年按揭，请问该家庭月供多少。
解:
(1)首付2成=贷款8成，所以贷款金额=555500×0.8=444400(元)
(2)由于银行贷款只能贷到千位数，所以上面的计算结果只能截取为444000，多出的400作为首付缴纳。
(3)444000转换为万为单位的计数，则为44.4万
(4)在下面的月还款系数表中，找到20年的数据栏，相对应的万元还款系数为71.30。
(5)所以月供=71.30×44.4=3165.72(元)
月还款系数表
注 意
根据最新利率表实时记住以万元为单位的10年，15年，20年，25年月供系数～
三、按揭计算过程的常见问题
其实按揭计算本身的过程并不复杂，复杂的是面对的客户的各种特殊情况。
比如一般来说，收入
证明
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上所出具的金额，应该是月供金额的2~2.5倍。那么在计算月供金额的时候，就要考虑客户能否通过银行的审核。不然就要提前告知客户，提供解决
方案
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。要么增加首付，要么延长贷款期限。
作为合同中的主借贷人，还要考虑年龄因素。小于18岁的不行;高中毕了业就出来操社会的，才刚刚20出头的，可能要提高首付;加上贷款年限，超过65岁的不行，只有减少贷款年限等等。
还有就是目前银行的按揭政策对于外地客户购房的限制比较多。要留意主借贷人的身份证信息。特别是那种长期在重庆生活的四川人的情况，因为你从语言上根本已经无法辨别出他是外地人。以免做无用功。
浙公网安备 33021202002483