浅谈我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制

浅谈我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制 目录 目 录:. 1 摘 要: 2 关键词: 2 引言 3 1.正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险 3 1.1信用风险,不良违约增加,投资用途贷款潜藏较大风险 4 1.2流动性风险,个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显,但局部值 得关注 4 1.3操作风险,普遍存在,应引起银行高度关注 5 1.4利率风险,关注加息影响转化为借款人的信用风险 5 1.5市场风险,谨防集体非理性行为 5 1.6政策风险,关注国内的经济走向与宏观调控方向 5 17认识个人房贷业 务发展的不同阶段与各种风险之间的联系„„„„„..6 2.对症下药,防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险 6 2.1加大金融改革,稳妥引进新的金融商品。 7 2.2推进资产证券化市场的发展 7 2.3强化内控制度建设 7 2.4推广全面实施个人住房贷款保证保险制度 7 2.5改善银行贷款结构 7 2.6加强对房产开发商的调查 8 2.7完善个人信用征询系统的信息容量 8 2.8改进对购房借款人还款能力的评估方式 8 2.9严格银行的贷前审查和逾期贷款催收 8 参考资料: 9 [摘 要] 本文对引起国外金融危机的个人房贷业务加以关注,分析和阐述了我国商业银行个人住房贷款潜在的各种风险类型、形成原因、表现形式进行了客观的分析,并从政策、市场、银行、个人等方面探讨了防范、控制风险的处理措施和对策。 [关键词]金融危机、个人房贷、风险防范及控制 引言 今年以来,受欧美金融危机影响,国外金融市场异常动荡,金融机构的抗风险压力加大。同时这场风波对于国内的金融机构具有很好的警示作用,国内的银行类金融机构由于监管层的严格监管,限制混业经营,没有大范围参与创新类金融衍生品投资而避免了这场金融危机,但对前几年因业务膨胀而潜伏的各类风险不容忽视,特别是高速增长的个人房贷业务,截止2007年末,我国主要金融机构的个人住房贷款的余额已经达到了27000亿元,同比增长36.1%,高于同期全国各项贷款增速 19.7个百分点,监测分析个人住房贷款风险很有必要,如何范防风险、控制风险已成为当下紧迫的课 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。 金融危机本质上是不良贷款导致的流动性不足,而不良贷款的根源可能 泡沫经济,也可能是所投资的项目盲目建设严重、效率低下和行业竞争过度、产品供大于求、无竞争力。追究泡沫经济的起源,跟银行的利益诱惑、放贷冲动不无联系。就我国而言,银行储蓄存款众多,中间业务收费占比过小,利益最大化的要求只能寄希望于放贷产生的利差。特别是1998年以来,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,商品房市场蓬勃发展,相应带来的个人住房贷款发展迅猛,它已成为商业银行一项重要的利润来源。相对于企业贷款,个人住房贷款风险较小,安全性较高,但这并不意味着其完全没有风险。特别是经过近十年的房价上升,房价泡沫已经显现,作为抵押品的房产估值也需要重新定价。今年以来,屡见新闻媒体报道,各地的房地产市场出现房价滞涨,交易量锐减,局部大中城市,房价出现持续下跌,个人住房贷款按揭户出现违约上升,断供增加??????这些现实都在提示银行管理者,不存在“无风险”的业务,审时度势,客观、理性看待我国商业银行的个人房贷业务存在的风险,有助于我们提高风险意识,有的放矢,做好风险防范和控制。 1.正确认识我国商业银行个人房贷业务存在风险 按照金融学有关理论,风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。由于个人房贷持续期较长(最长30年),在理论上其实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大。一般而言,个人房贷业务会存在以下风险:(一)信用风险,即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况;(二)流动性风险,由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务,造成商业银行面临流动性不足的情况;(三)操作风险,由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况;(四)利率风险,由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况;(五)市场风险,由于整 个房地产市场大幅下降,房产价格贬值造成银行损失的情况;(六)政策风险,由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况。 在我国,商业银行的个人房贷业务在以上所列风险方面具体表现存在以下几个特点: 1.1信用风险,不良违约增加,投资用途贷款潜藏较大风险 目前我国的个人信息管理状况,使得商业银行很难进行准确的风险判断。一方面,国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济,进而引起借款人在工作、收入等因素的不良变化,导致不能按期或无力偿还银行贷款 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 增加,有可能出现违约导致放弃所购房屋,从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面,借款人还可能故意欺诈,通过伪造的个人收入资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为:(1)、购房者由于收入水平下降,无力偿还贷款 。值得指出的是,个人住房贷款属于中长期信贷,其还款期限通常要持续20~30年左右,(2007年我国个人房贷平均贷款年限最短的西部地区14.9年),在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性,信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生,往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层,这种中长期内的风险尤其值得关注。(2)、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 ,购房者对市场的估计不足,进行了购房投资,采取以租养贷等投资方式的失败,造成无力偿还贷款。这种情况所占比例不下,随着房地产的降温,房屋租赁市场的低迷,所占比例将会越来越大。 1.2流动性风险,个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显,但局部值 得关注 商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的,但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内,对这个缺口进行管理,就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验,个人住房贷款比重接近或达到20%时,商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截止2007年末,我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是,20%的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言,对于象我国房地产业正处于快速化成长阶段,这一占比在短期内超过20%也不会出现太大风险。但对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说,实际上已经开始要关注到流动性问题。 1.3操作风险,普遍存在,应引起银行高度关注 由于缺乏必要的相关法律约束,再加上各大商业银行之间激烈的竞争,银行的信贷部门常常为了扩大其业务范围,竞相放松贷前审查和贷后检查工作,对借款人的收入证明等贷款要素放松审查,收入证明的真实性大打折扣,从而留下贷款风险漏洞;按照“贷款三查”的要求,商业银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行检查,可现实上我国商业银行普遍存在的问题是银行贷款检查流于形式。很多借款人出现居住地址、工作单位发生变动,甚至某个共同借款人突然意外死亡的情况,银行也一无所知,其中隐藏的风险之大可想而知。还有外部欺诈造成的操作风险,主要是房地产开发商利用“假按揭”的形式骗取银行资金1.4利率风险,关注加息影响转化为借款人的信用风险 有个人根本没有得到银行放款 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ,同时也不具备还款能力的房地产商户,编造虚假信息以及提供部分虚假的项目资料还赢得银行的资金支持,或者 有的房地产商因为自己能力有效,到后期无法提供有效的项目开发资金,房屋预售不畅导致资金无法正常流通,惹发各种违约行为,涉及到违约赔款,实在无力支付银行的欠款,再者就是开发商在得到资金支持后,违规的挪威它用,甚至携款潜逃。[本文转自://0>.] 1.5市场风险,谨防集体非理性行为 首先是被迫违约,当贷款人由于实际支付能力下降或者突然失去支付能力的时候,会因无法继续偿还贷款而导致信用风险;其次是个人贷款者恶意违约,借款人故意使用虚假收入证明以及其它的不良手段来骗取银行的贷款;最后是理性违约,当房价迅速下跌或利率上升幅度较大时,借款人会主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益,并将这种想法付诸实践,造成了违约行为。 1.6政策风险,关注国内的经济走向与宏观调控方向 我国金融机构设施还不够完善,在管理上也有些欠缺,这就导致银行本身的抵抗能力较弱,以及国家房贷配管理政策的落后,商业银行存在一定的内部风险。商业银行信贷管理上的风险有以下几方面。首先是缺乏规范的管理和约束体系,我国商业银行在面对经济效率时过分注重短时间内的经济成绩,而没有根据市场的具体走向发展,当看到房地产利润丰厚时,便将所有精力集中在房地产行业。其次,没有完善个人、商户信贷体系,商业之间存在较大的竞争,不会互相透露客户资料,也没有试下信息资源共享,借款人和贷款之间联系脱节,商业银行无法全面的掌握借款人的信息,因此,商业银行在处理房屋贷款业务中,对借款人信息审核质量的不足直接造成了存在于房屋贷款中大量的欺诈、违约问题,增大了商业银行的风险。最后,商业银行在房地产贷款业务的操作中存在不确定,商业银行适用的房地产项目贷款操作方式存在固有风险,发放房贷时,按照项目具体 情况进行测算,贷款发放后则把具体项目进行汇总,按照房地产企业进行后续管理,无疑会触发隐藏的风险。 [本文转自://.] 17认识个人房贷业务发展的不同阶段与各种风险之间的联系 商业银行长期把房地产贷款作为一项优良资金大力发展,在经营上难免受利益诱惑,急功近利,例如商业银行会降低借款客户的资格审查门槛,简化审查手续等等,或者在发放贷款的过程中,有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观,忽视了潜在的风险性,还有许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行,其实就是银行贷款的变种,而信托公司在委托贷款的监控、经营和管理经验等方面很可能还不如商业银行。 上面的分析告诉我们,个人房贷风险较低只是相对而言,在房市的不同阶段,个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点,并采取相应的措施,个人房贷业务的快速发展终会给我国的商业银行积累巨大的风险隐患。 2.对症下药,防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险 要防范和控制我国商业银行在个人房贷业务上面临的风险,首先,颁布通过房地产市场相关管理部门充分协商制定的《房地产管理条例》,从法律高度规范、约束房地产市场健康发展。其次,在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上,由银监会出台各家银行对个人住房贷款应遵循的基本原则及禁忌,制定严格的从业机构和人员准入、退出、奖惩条例,切实加强监管,规范银行个人房贷业务市场无序的竞争。再者,商业银行管理层必须改变思想认识。正如一枚硬币有正反两面,个人房贷业务同样如此。从一个侧面来讲,个人房贷属于符合我国持续的产业政策的配套金融产品,属于我国商业银行的优质资产和利润增长点,银行绝不可错过发展的良好时机;但另一个侧面来看,个人房贷并非无风险资产, 目前情况下面临的系列风险不容忽视。对此,我国的商业银行应该有足够清醒的认识,面对困境,正视重视风险,多想对策。除此之外,加快推进以下方面的革新: 2.1加大金融改革,稳妥引进新的金融商品。 尽快导入资产证券化和房地产投资信托,这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性,降低个人住房贷款风险,以及作为处理房地产危机的金融工具。 2.2推进资产证券化市场的发展 为了化解个人住房贷款带来的流动性风险应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险,推进资产证券化市场的发展。首先,逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立,即房地产抵押债权转让市场,房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后,再转售给其他投资者,或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接,提高银行资金的流动性,一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求,另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配,分散了流动性风险。在此基础上,住房贷款的证券化应当提上日程。 2.3强化内控制度建设 按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则,建立完善个人住房贷款的风险控制政策,根据房地产贷款的专业特征,按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程,明确了权责和考核标准,并强化贷款操作过程的监督管理; 2.4推广全面实施个人住房贷款保证保险制度 将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障,选择高资质 的保险公司,投保房屋财产险,以保障贷款抵押物的安全,增强贷款的信用度,保证资金安全贷放。 2.5改善银行贷款结构 外币贷款需求旺盛。10月新增外币贷款折合人民币约为1290亿元,同比多增875亿元,延续9月份的高增长。市场分析人士认为,可能的原因有两方面:一是美联储在10月推出QE3,投资者对人民币汇率预期有所改善,投资者配置外币负债需求上升。11月12日人民币兑美元即期汇率涨停。二是美元贷款利率下降,导致外汇债务配置需求上升。 2.6加强对房产开发商的调查 日前,中国官方再度出手进一步加强房地产市场调控。国土资源部、住房和城乡建设部26日晚间公开发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》,表示继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整,并督促地方各有关部门“加强协作、形成合力,从当地房地产市场实际出发,落实各部门责任,促进房地产市场持续向好发展。” 个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展,其规模在银行资产中的比重迅速上升,不少商业银行将个人住房贷款视为低风险的信贷品种,并将其作为信贷业务扩张的重点。但在当前特定的金融市场环境下,个人住房贷款并不见得风险就低,它有借款人分散、期限长、变数大的特点,潜在风险很高。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制,那么,未来由于个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。因此,目前应当把完善个人住房贷款风险作为商业银行风险管理的一个重点。 2. 7完善个人信用征询系统的信息容量 如何建立个人信用制度一、建立一套个人信贷偿债能力的评价系统。内容包括个人收入情况、职业情况、家庭情况、信用记录等。二、推广个人信贷联合征询系统。建议在目前企业信贷登记咨询系统的基础上尽快推广个人信贷联合征询系统,以防止贷款银行之间重复授信以及对借款人情况不了解而盲目发放贷款。 2.8改进对购房借款人还款能力的评估方式 相对于企业贷款,个人住房贷款风险较小,安全性较高,但这并不意味着其完全没有风险。特别是经过近十年的房价上升,房价泡沫已经显现,作为抵押品的房产估值也需要重新定价。今年以来,屡见新闻媒体报道,各地的房地产市场出现房价滞涨,交易量锐减,局部大中城市,房价出现持续下跌。 2.9严格银行的贷前审查和逾期贷款催收 切实加强基础管理工作,完善信贷档案 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ,保证信贷档案的完整性和真实性。各商业银行及其分支机构要尽快制定和实施信贷档案管理规章制度,严格实行规范化管理,对档案中缺少的内容要及时补齐,特别是对贷款管理中发现的无效合同、无借据、担保手续不全等问题,要一件件登记,一件件落实,该补的应重新补办。要制定贷后管理考核指标,信贷管理部门要定期对分支机构贷后管理进行检查,发现问题及时处理。要建立完善信贷统计台账和贷款管理责任制,加强对贷款的风险监测。特别是对银行私设账外账和违规经营等并账信贷资产,要实行逐笔登记,建立专户档案,落实专人负责;对当前风险比较严重的分支机构要建立档案,加强管理,密切监视,控制风险。 风险并不可怕,只要你去了解它,熟悉它,掌握它,那它还有什么可怕的呢? 围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此,只要你有信心,有决心,有智慧,早行动,从完善制度建设,严密内控监督,严格制度落实,加强奖罚措施力度,范防和控制风险是水到渠成的事。 [参考文献] [ 1 ] 杨帆.赵晓.江慧琴.亚洲金融风暴后的中国.石油工业出版社.1998 [ 2 ] 赵其宏.商业银行风险管理.经济管理出版社.北京.2001 [ 3 ] 张小霞.现代商业银行内控制度研究. 中国财政经济出版社.北京.2005 [ 4 ] 张吉光.商业银行操作风险识别与管理.北京.中国人民大学出版社.2005 [ 5 ] 张吉光.商业银行全面风险管理.上海.立信会计出版社.2006 [ 6 ] 郑向居(主编).银行风险管理师必读.长春.吉林人民出版社.2006 [ 7 ] 刘晓勇.银行监管有效性研究.社会科学文献出版社.2007 [ 8 ] 于学军(主编).银行业发展与监管探索(?)? 来自一线的报告.北京.中国金融出版社.2007 [ 9 ] 应红.中国住房金融制度研究.中国财政经济出版社.北京.2007 [ 10 ////. 2007中国区域金融运行报告 [ 11 ] 焦点房地产网 //. 2008年11月18日07:19 每日经济新闻杨羚强