养老地产及连锁旅游分时度假基金项目 建议书

养老地产及连锁旅游分时度假基金项目 建议书 养老地产及连锁旅游 分时度假基金项目 建议书 目 录 一、项目构思与概况 二、政府相关政策 三、目标客户分析及定位 四、投资效益测算及分析 一( 项目构思与概况: 1.1 项目名称:养老地产连锁旅游分时度假基金 1.2 项目选址:在全国一、二线城市【昆明(兴义)、三亚、青岛(威海)、天津 (北京)、杭州(苏州)、成都】构建6- 8个养老地产项目，总面积约100万平方米的。 1.3 项目前景分析: 1.3.1老年公寓:中国社科院发布的《中国财政政策报告2010/201 1》指出，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势 。在城市，“4-2- 1”的家庭结构下，幸福养老正面临日益严峻的挑战。 数据显示，2009年中国60岁及以上老年人口已经达到1.67亿，占 总人口的12.5%。人口普查及人口研究中心预预计，2030年前后，我国 60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，成为全球人口老龄化程度 最高的国家。 随着我国人口老龄化进程的加剧，养老已成为摆在我们面前的一 个大课 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。传统的家庭养老模式在市场经济发展的今天，已然面临着 家庭规模减小、照料资源匮乏等种种挑战;社会养老作为养老模式的 一个重要方向，已经悄然抬头，并正在逐渐发展。老年公寓作为具有 开放性和产业化特点的老年人养护和生活社区，近年来开始受到部分 人士的关注，在一些城市，如北京、上海、广州等地，老年公寓作为社 会养老的一个主要部分，已经逐渐发展，并初具规模，为我国老年养 护设施及其生活社区的产业化和社会化发展开辟了新的途径。 1.3.2 分时度假产品: 本世纪60年代中期，"分时度假"的概念在法国阿尔卑 斯地区兴起，70年代之后传入美国。在供需两方面因素的共同推动下 ，旅游分时度假系统逐步在欧美地区发展和成熟起来。 随着旅游分时度假系统的成熟和完善，部分国际化的集团公司将分时 度假系统进一步拓展为分时度假交换系统，即度假房产的使用权持有 者，将自己的度假房产使用权，通过全球计算机网络交换系统，换取 同等级但位于不同地区的度假房产使用权。 在发展早期，旅游分时度假系统只是旅游住宿系统中一个极小的细分 市场，推动其发展的主要动力来自部分经营不善的饭店和房地产开发 商，参加销售的度假房产也多为将原有滞销的其它类型房产稍加转换 的“新瓶装旧酒”。在1977年，95,以上的分时度假房产是通过其它 项目改造而来的。到1980年，在全球仅有15(5万个家庭拥有分时度假 房产，分布在500个度假村。 随着相关法律的健全，分时度假系统逐步走人正轨，到80年代中期，9 0,以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其 发展规模也迅速扩大。特别是1987年之后，许多大的饭店集团和开发 商介入这一领域，分时度假房地产的质量有了较大提高。到1992年， 世界参加分时度假系统的度假村有3000处以上，拥有分时度假房产的家庭也达到近240万个。 市场上旅游分时度假系统房产总值约150亿美 元，这些度假村分布在全球75个国家，购买者来自世界各地的157个 国家。 目前全球最大的旅游分时度假交换系统公司是国际分时度假交换公 司(Resort Condominium International，简称RCl)，这家总部设在美国印第安纳州的美国公 司，在全世界90个国家拥有3300个分时度假村，会员家庭超过240万。 90年代，我国开始引入旅游分时度假系统的概念。海南、深圳等地的 部分饭店开始操作单体分时度假产品，北京、天津、上海、杭州、海南 、桂林等城市的14家度假村已加盟RCI。 从我国当前的宏观背景分析，与发达国家旅游分时度假系统产生 初期的情况十分相似。不论是供给还是需求，都已基本具备了初期发 展旅游分时度假交换系统的条件。 (一)房地产积压和饭店出租率下降 在经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，在经济调整之后 ，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严 重的积压。据国家统计局城市社会经济调查总队对全国35个大中城市 的调查结果表明，目前这些城市还有6000多万?的商品房空置，商品 房严重积压。这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅 游城市。 房地产积压和接待设施出租率低的大背景为旅游分时度假交换系 统的发展创造出良好的供给条件。与发达国家类似，可以通过将房地 产项目转向和吸引度假地饭店加盟的形式，低成本发展旅游分时度假 交换系统。 (二)度假概念逐步成熟 在我国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期 单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生，并形成 了一定的市场规模，特别是城市周边的周末短期度假和节假日度假已 具雏形。根据国际惯例的发展规律，度假需求从产生、发展到具备一 定规模所需的时间并不长。因此，这一市场的形成和扩大，将为旅游 分时度假交换系统创造出旺盛的需求。 (三)可投资领域少，可利用资金相对充足 在我国，由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面 临加入世界贸易组织后开放市场的威胁。在工业领域的投资需求不旺 。以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经 营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入 产出效益好的产业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金 的有效需求却严重不足。近几年中，大量的资金投入市场空间相对狭 窄的饭店业就是一个例证。在集团资金之外，我国城市居民储蓄居高 不下，除对未来风险方面的预期过高等因素之外，没有合适的投资领 域是一个主要的原因。若能保持项目的良好运作，这部分资金也会对 分时度假交换系统有很大的支撑力。 因此，对于市场前景良好的投资新领域，尤其是像旅 游分时度假交 换系统这样有国际成功先例的新概念，在基础条件发展成熟的条件下 ，不难吸引到市场上积极寻求项目的存量资金。 (四)已有多家大公司开始介入 在上述的背景下，我国已有一些组织开始介入旅游分时度假系统的 研究和开发。除了开发分时度假产品和加盟国际网络的单体饭店、度 假村之外，部分大型旅游集团和综合性集团已着手研究在我国建立大 型旅游分时度假交换系统的可行性，并准备在条件成熟时拥有巨资进 入。 1.4 项目构思: 建设商业旅游连锁地产与养老度假村及相关配套建筑相结合的新型 居住社区。每个社区基本户型以50- 80平方米/套为主，辅以部分度假别墅，以及医疗、餐饮、购物、家政 等完备的配套物业，形成集养老、保健、养生、旅游、交友等为特色的 新型居住社区。 二(国家相关政策及风险分析 1.养老地产:目前我国对于养老社区的相关的政策、法律还不是很健 全 (一)缺乏完善的扶持政策 老年公寓等养老服务设施的发展起步较晚，基本上是随着我国人 口老龄化进程的加剧应运而生，相关的政策也是随着它们的发展而逐 步制定的，如《老年人权益保障法》中规定:“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年 福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和 老年文化体育活动场所等设施”。并且在用电、用地、税收等方面等制 定了一些优惠政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓 ，他们由于缺乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困 难与问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷 款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善的政策。 (二)已有政策不能切实落实 政策的制定在于实施，对我国目前老年公寓等养老设施的发展， 国家制定了一些相应的政策，然而在政策的实施过程中，由于多方面 的影响，往往不能落到实处。有些优惠政策涉及到建设土地、费用征 收、银行贷款、财政资金支持等具体规定，但由于涉及的部门较多，实 施起来非常困难。有些经营者甚至不知道有什么优惠政策，政策的宣 传与实施存在很多漏洞。 (三)缺乏统一的行业标准 尽管老年公寓在近几年来发展较快，但就目前的发展情况来看， 对于什么是老年公寓、 有关老年公寓的设施、人员构成、服务内容、居住环境等的相关 指标并没有一个统一的行业标准。严格来讲，老年公寓面对的服务对 象是一些自理状况较好，可以独立居住在公寓所提供的住宅里，并享 受公寓内的一些娱乐、医疗和服务设施的老年人。但在目前已有的老 年公寓来看，一些类似于养老院、护理院的老年机构也叫做老年公寓 ，他们接收的老人有很大一部份是需要人护理、照料的老人。此外，尽管国家出台了一些有 关老年福利养老机构的相关政策规定，如《老年 人建筑设计规范》、《老年人社会福利机构基本规范》等一系列法规和 行业标准，但在进一步完善老年公寓的各项服务、设施、经营管理等 方面仍然缺少相应的行业标准。老年公寓的发展参差不齐，对老年公 寓的服务质量也无法进行监督。象香港安老院(即我们的老年公寓)条 例有600多条，把护理员的资格，住所及周边环境是否适合老年人居 住，老年用品的规格等都有详细的规定。 (四)相关的法律规定不完善 由于老年人的特殊身体状况，他们在公寓内居住时，所发生的身体损 伤或者医疗问题，往往使老人及其家属和公寓的管理及服务人员之间 产生纠纷、发生矛盾，造成这一现象的根本原因就在于当老人入住公 寓时，双方的权利和义务没有明晰的规定，产生纠纷后没有可靠、有 效的法律依据。这无论对老年人个人来讲，还是对老年公寓等养老设 施的发展来讲，都是一个不容忽视的问题。因此，建立一套完善的法 律 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ，确定双方的责、权、利，是保障老人和养老设施双方利益的基 本要求。 不过目前由于我人口过老龄化情况越发严重，各地方政府对老 年社区的建设在土地出让和税收政策等方面都给予一定政策上的支 持，而且在“十二五”规划中，中国人口老龄化问题也已被提到，相信 国家对老年社区的相关政策会尽快出台。 2.分时度假连锁旅游:1.政策性风险 按国际上开发旅游分时度假交换系统惯例做法，一般采用先销售消费 权益卡、后购买(开发)度假村或者边售卡、边开发度假村的运作方式 ，加之发展大型分时度假交换系统所需的资金量较大，所以很容易被 人与乱集资等国家政策明令禁止的行为挂钩，产生政策风险。 为规避这一风险，在开发之初，首先应将旅游分时度假交换系统的概 念和发展设想提交政府相关部门，重点阐明这一系统在解决积压房产 、刺激扩大内需、推动经济发展方面的重要作用，以获得政府的支持。 2(消费预期风险 当前，由于医疗、养老、失业等方面保险制度的不健全，居民普遍存在 对预期收入降低、预期支出提高的心理。在这样的大环境下，居民对 于旅游产品的消费也受到一定影响。 针对购买旅游分时度假房的消费者，应强调这一产品较强的保值功能 ，并争取发展分时度假产品的二级市场。特别是在当前房地产市场逐 步回升、旅游发展成为消费时尚的情况下，购买分时度假房产不失为 一种理想的投资方式。 3(近期度假需求不旺风险 我国旅游者对于度假产品的需求虽已崭露头角、但在当前的消费水平 和发展阶段，旅游度假市场要发展到能够支撑旅游分时度假交换系统 的规模，尚需假以时日。 在这样的情况下，应抓住度假市场成熟前的时差。做好前期的各项准 备工作，为开发产品打好基础。待市场发育基本成熟，迅速推出产品占领市场，并形成规模。 4(产品设计风险 目前市场上部分饭店推行的贵宾卡和优惠卡，主要着眼于价格优惠。 在分时度假交换系统的产品设计中，如果仅着眼十价格优惠，就容易 产生产品设计方面的风险。 因为对于能购买分时度假房产的消费者，小额的价格优惠并非其追求 的主要目标，分时度假系统在价格方面能提供优惠的空间也十分有限 。所以，在设计产品时，应把该产品提供社会地位象征的焙耀性功能 和减少度假安排不确定因素的方便性功能置于价格优惠之上，以满足 相应细分市场的需求。 5(市场定位风险 一些公司通过采用城市居民外出旅游愿望分析和大众消费状况分析 的 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 ，确定分时度假产品的需求规模和市场促销 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。这样，可能 产生市场定位风险。 分时度假产品的许多特点决定了它并非针对普通大众市场的旅游产 品。在我国，应把旅游分时度假交换系统的潜在消费者定位于城市白 领阶层、大型集团公司和中等以上收入家庭中的青年人等。与之对应 ，应采取针对专门受众的特殊营销策略开展宣传促销，才有望获得良 好的效果。 5(网络建设风险 由于旅游分时度假交换系统需要有大型的计算机网络支持，所以，存 在网络建设方面的技术性风险。开发分时度假交换系统时，应充分考虑到产品发展成熟之后 对于网络系统的要求，以开发相应的网络支持 系统。此外，比在最初的设计中充分考虑将来利用网络为会员开展服 务的形式、内容和进一步发展空间，充分利用好网络资源。 6(系统管理风险 作为大型的分时度假交换系统，其开发、经营和管理涉及许多不同的 领域，对系统管理人员的整体素质要求较高，缺乏具备专门技能的管 理人员会带来管理上的风险。因此。若能成立由资本运营集团、旅游 集团、房产开发集团、网络集团联合组成的发起组织，可以发挥各自 在专业领域中的管理和技术优势，有效规避管理风险。 7(竞争风险 在旅游产品开发中，一个突出的难题就是在开发出新产品之受跟进者 恶性竞争的影M向，发者的开发热情和收益得不护。分时度假系统的 开发也是如此，产品被扼。 采取双赢合作的指导思想，在有意开发此产品的大公司之间建立合作 关系，共同开发具有一定规模的交换系统，化竞争者为合作者。同时 提高进入这一领域的门槛，化解竞争风险。 8(市场形象风险 由于市场上大量饭店优惠卡的泛滥，消费者容易把购买分时度假系统 资格卡与其它各类消费卡相混淆，产生形象误解。对于这个形象性的 风险，可采用使用信用证书等其它替代方式，建立独具一格的市场新 形象，推进产品的开发和营销工作。 三、基金规模及定位 1.基金规模:本基金 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 发行规模为9亿元人民币，共分为三支基金 ，每只基金规模为3亿元人民币。其中由瑞安私募股权基金出任GP( 基金管理人)，由XX银行作为基金托管人。基金存续期限为X到X年。 2. 基金定位:基金成立后计划在全国一、二线城市包括:昆明(兴义)、 三亚、青岛(威海)、天津(北京)、杭州(苏州)、成都等地构建6- 8个养老及连锁旅游地产项目，单个项目建筑面积不低于10万平方 米，总建筑面积不低于100万平方米。 3.LP募集对象:资产在500万人民币以上的个人客户或公司客户，且 LP对项目物业拥有优先、优价购买权。 四、基金盈利模式及分析 1.地产销售分红:所有所建地产项目计划出售75%-80%，剩余20%- 25%由基金设立的物业公司持有。 2. 物业出租及管理收益:物业公司除了管理养老公寓所获得的收益外 ，其所持有的20%- 25%的物业只要针对分时度假连锁旅游的会员开放，会员规模计划 不少于13万户。 会员一次购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们 选购度假产品的“货币”。他们可以使用这些“分数”，在不同时 间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其“分数”所能负担 的住宿设施。 同时物业公司管理的各个社区相关配套物业(如餐饮、购物等) ，会根据不同城市不同特点推出相关服务，以迎合分时度假会员的 需求。 3(上市再融资盈利:本基金计划在5- 8年内能够在达到国内创业板或美国美国纳斯达克板块所需要求，顺 利IPO上市。最终达到基金增值的目的。