物业培训
内容
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一、物业的概念
物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之配套的设备、设施和场地。
其中各类房屋，可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，商业中心、办公大楼、工业厂房、仓库或是俱乐部和运动场所。
配套是指房屋内外各类设备，公共市政设施及相邻的场地，庭院、干道。
二、物业管理的概念
物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律经营，按照
合同
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或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修技术，以经济手段物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高级，周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。
简而言之，一些有关房地产物业发展、租赁、销售及售后服务的活动都称
为物业管理或房地产管理经营。
三、物业管理经营人的概念
物业管理经营人是指从事物业管理的企业或组织。
所有人”是指房屋所有权人，即业主;
管理对象是物业;
管理的服务对象是人(所有权人和使用权人)
物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，社会化、专业化、企业化、经营型管理之路。
物业管理的性质主要是“服务性”的，是寓管理，经营于服务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。
四、物业管理总的宗旨
总旨:以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。
最终目的，实现社会效益，经济效益，环境效益和心理效益的同步增长。
五、物业管理的主要内容
1、房屋的维护与修缮管理
住宅小区内房屋及设备的维护管理，其任务是为了保证房屋及设备能在正常状况下使用;
科学的，正确的使用才是最好的维护，其内容包括:
(1)按照建筑
设计
领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计
用途使用，不得随意改变房屋的用途;
(2)按照设计功能使用，不得随意滥用;
(3)按照设备的系统功能使用，不得随意拆改和增添; 修缮管理:
(1)统一管理，积极开展托管业务，可以延长房屋设备的使用年限，减少自然淘汰，充分发挥房屋及设备的效用。
(2)建立房屋共用部位及设备的维修基金。
2、住宅小区环境的维护管理
包括:小区内违章建筑，市政公用设施、环境卫生、绿化、治安、车辆交通等管理
2、 开展多种便民服务:
物业管理费包括:综合服务费和日常维修养护费
进行的常规性服务包括:
(1)公共楼道，楼外道路及公厕的保洁清扫;
(2)住户垃圾的清洁;
(3)保管自行车
(4)疏通阴沟，修理水电
5)开设商业网点，便民购买生活必需品; (
(6)日夜派专人值班，维护小区的治安和正常秩序;
(7)代收交水电，燃气等费用
受业主委托而提供的有偿服务即委托性服务:
(1) 代收代送牛奶
(2) 代送杂志报纸
(3) 代送病人就医送医
(4) 代住户搞室内卫生
(5) 代雇保姆
(6) 代购粮食，燃料，家具等生活用品
绿化阳台供应花木，定时更换盆景等 经营性服务: (7) 代住户设计花园，
商业网点、文体娱乐、交通网点、社区配套
服务内容:投资咨询，中介，代理经租，住房交换，住房改建，
房屋更新，开发装潢和经营建材等。
(1) 利用小区空地开辟收费农贸市场
(2) 为住户进行室内装潢，安装防盗门，修理家用电器、家具及
其他设备
六、物业管理企业的资质等级管理
一级物业管理企业资质标准:
1、 管理物业规模一般在50万平方米以上，或者管理涉
外物业在20万平方米以上。
2、 管理物业的类型三种以上，或管理涉外物业两种以上
(物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住
楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋)
3、 管理的物业需有两个以上为优秀小区或者大厦，且所
关的物业达标面积在50%以上。
4、 企业经理或常务副经理需从事专业物业管理工作3
年以上。
5、 具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上。
6、 企业经营年限需在3年以上。
7、 企业注册资本100万元以上(含100万元)。
物业管理企业的组织机构:经理部、办公室、开发部、财务部、业务管理
部、工程部、经营服务部
七、物业管理程序
物业前期管理的内容:
1、 物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务
2、 建立与业主或使用人的联络关系
3、 察看工程建设现场
4、 设计管理模式，草拟及制定
管理制度
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5、 建立服务系统和服务网络
6、 办理移交接管事宜
物业的接管与验收:分竣工验收和接管验收
1、竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任。
2、接管验收是由物业管理企业依据建设部颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。
物业入住手续的办理:物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。
物业的装修与管理:业主在售楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围 层: 元/平方米.月
小 高 层 元/平方米.月
高 层:
花园洋房: 元/平方米.月
TOHO 元/平方米.月
以上费用最终以物价局核定价格为准。
供暖费用:按物价局核定价格执行
汽车车位费:小型汽车视室外占道停放收费 元/辆.月 小型汽车室元/辆.月
电梯费(暂定):
2层以下(含2层)电梯电费 元/平方米.月
2层以上(不含2层)电梯电费 元/平方米.月
生活垃圾清运费: 元/月.户
商业、居民等用电用水:按国家政策执行
房屋自用部位、自用设施维修费用:由产权人负责也可委托物业公司维修，维修费用实行有偿服务
以上费用按国家有关政策的调整而调整或相关费用的变化而调整。
九、高层的管理特点
针对高层住宅的特点:1.建筑标准高、面积大、规模大;
2.住户多、居住人口集中、涉及面广
3.设备实施多且复杂、专业化程度强
治安管理要求严格:要有严格的查证
制度
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，严格管理外来探访人员;物业管理企业的管理部门对业主和住户的情况应十分熟悉和
了解，并配合派出所等有关政府部门加强人口管理。 强化房屋及房屋设备实施管理
开拓多种特约特许服务项目，有偿特色服务项目。
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