一级开发企业管控要点
分析
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一级开发企业管控要点分析2010-12-10 15:24
无论是哪种赢利模式,一级开发都有其自身的特点,这和二级开发是有一定区别的。
一级开发小觑
一级开发是一个新生事物,是指由政府或其委托的,对一定区域范围内的国有土地毛地或乡村集体土地生地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到"三通一平"、"五通一平"或"七通一平"的建设条件熟地,再对熟地进行有偿出让或的过程。
随着我国房地产行业的不断成熟和
规范
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,一个企业从毛地开始到最后的"一条龙"的模式已经越来越少,很多企业在不断的聚焦自己的,更多的针对其中的一个或少量几个模块,以达到利益最大化的目的,在这其中有一部分企业已经开始将放在一级开发这个领域上了。
作为一个房地产一级开发的企业,和传统的二级开发企业有很多的不同之处,首先是这个领域的企业有很深的,很多都是,因为一级开发本身面临着很多的和,良好的政府关系是降低风险的最佳途径,所以纵观我国的一级开发企业,知名的是非常稀有的。
目前,在土地一级开发的市场上,北京市的规范性是全国领先的,模式包含单纯的包工(2%的工程作为利润)和开发(8%的工程费用作为利润)两种模式,在这种政策下,一级开发企业实际上风险降低到了最小的程度,其也比较稳定,代
表
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着一级开发未来的发展方向。
但是在全国的其他省市,很多一级开发企业,是从政府手中购买生地,然后按照出售熟地的模式来运作的,在这个过程中,土地的增值成为了这些企业主要的利润来源,同时也给企业带来了更大的风险(如拆迁过程中的钉子户等),
所以的获取和选择成为了重要的核心竞争力,这也意味着非常良好的政府关系。(土地增值按照协议
规定
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是要部分返还政府的,视具体的项目而定)
但是,无论是哪种,一级开发都有其自身的特点,这和二级开发是有一定区别的,在这篇文章中,我们主要讨论一下其管控的特点。
一级开发的管控要点
一级开发和二级开发在上的区别,根本的原因还是由业务的性质区别来决定的,在这里,我们用来阐述这个区别。
传统的二级开值链包括:--土地获取--策划-设计--
施工
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-策划--物业管理等。
下面我们来逐步分析一下:
1.市场研究-投资决策-土地获取:
从的角度考虑,二级开发面对的是招拍挂的,相对来讲更加规范透明,要求在拿地之前必须做周密细致的,所以我们看到典型的二级开发企业会有自己的发展部,专门负责为人提供充足的决策依据。
对比来看,一级开发企业获取土地的途径还不是十分的透明,政府出地的位置、、规模等并不十分明确,获取土地需要依靠企业良好的政府关系,其中对于可行性分析的要求也要低于二级开发企业,一级开发企业的所谓投资发展部实际上所做的工作更加宏观,主要为决策人提供大的方向性的指引。所以通常人员的配备数量和要求都要低于二级开发。
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