关于临沂XX置业有限公司XX新区XX广场项目立项的申请报告

关于临沂XX置业有限公司XX新区XX广场项目立项的 申请报告 工作调动申请报告申请赶工费用报告农业普查经费申请报告幼儿园办园申请报告设备购置项目申请报告 关于临沂XX置业有限公司XX新区XX广场项目立项的 申请报告 关于临沂**置业有限公司 **新区**广场项目立项的 申请报告 公司 二O一O年一月 第一章 项目概况 一、 建设条件 ,、 地块解析 本项目位于临沂市**区**新区，南临**街，北临**街，西临**路，东临** 二路，地块编号为A2，项目名称为**新区**广场。 ,、 交通条件 本项目紧临临沂交通南北主干道**路，与市政中心广场相距 ，属典型的中心广场物业，交通十分便捷，有,7>,路、,,路等公交大巴可达本项目。 ,、地形地势 本项目地块平坦，南北两侧均有良好景观资源，视野开阔，满眼翠绿。 ,、规划限制条件 本项目占地面积9>37982平方米，总建筑面积329342平方米，规定计容积率面积284180平方米，容积率为61>.99，地下面积45162平方米，建筑占地面积15825平方米，建筑密度0.39%，绿地面积14600平方米，绿地率37.4%。 二、 项目研究工作依据 本项目可性行研究依据为:临沂市特别是**新区房地产现状、临沂市工程造价信息、本项目的地块价值。 三、 项目开发公司状况 1、项目申报单位 名 称:临沂**置业有限公司 (以下简称**置业) 住 所:**社区服务中心,楼 法定代表人姓名:宁照 注 册 资 本:人民币 万元 实 收 资 本:人民币 万元 公 司 类 型:有限责任公司 2、 项目申报单位主营业务 **置业的经营范围包括房地产开发(持有效资质证经营)，销售。 3、 项目申报单位经营年限 **置业经营年限自成立日期二〇〇四年二月十日至长期。 4、 项目申报单位股东构成 临沂**置业有限公司的企业法人营业执照注册号为 ，住所位于**区**社区服务中心,楼。法定代表人宁照，注册资本人民币 万元，实收资本 万元，宁照占股份的100%，公司类型为有限责任公司。 5、项目申报单位资产负债情况 **置业资产负债情况见下表1-1。从表1-1知道**置业的资产主要为“应收账款”、“其他应收款”和“固定资产净值”，分别为 元、 元和 元;而负债主要为“应付账款”、“应付工资”和“其他应付款”分别为 元、 元和 元。房地产行业资金流动速度比较快、资产变现能力强的特点也使得**置业的资产状况总体来说是比较安全的。 表1-1 **置业资产负债表 编制单位:临沂市**置业有限公司 20,,年,月,日 金额单位:元 资产 行次 年初数 期末数 负债及所有者权益 行次 年初数 期末数 流动资产: 流动负债: 货币资金 1 短期借款 27 短期投资 2 应付票据 28 应收票据 3 应付账款 29 应收股息 4 应付工资 30 应收账款 5 应付福利费 31 其他应收款 6 应付利润 32 存货 7 应交税金 33 待摊费用 8 其他应交款 34 一年内到期的长期债券投资 9 其他应付款 35 其他流动资产 10 预提费用 36 流动资产合计 11 一年内到期的长期负债 37 长期投资: 其他流动负债 38 长期股权投资 12 流动负债合计 39 长期债权投资 13 长期负债: 长期投资合计 14 长期借款 40 固定资产: 长期应付款 41 固定资产原价 15 其他长期负债 42 减:累计折旧 16 固定资产净值 17 长期负债合计 43 工程物资 18 在建工程 19 负债合计 44 固定资产清理 20 所有者权益: 固定资产合计 21 实收资本 45 资本公积 46 无形资产 22 盈余公积 47 长期待摊费用 23 其中:法定公益金 48 其他长期资产 24 未分配利润 49 无形及其他资产合计 25 所有者权益(股东权益)合计 50 资产合计: 26 负债及权益(股东权益)合计: 51 企业负责人:** 会计机构负责人: 制表人: **置业的损益情况见下表1-2。**置业09年累计盈利 元，而盈利的原因主要是 。相信随着**广场项目的开工、建设，**置业的盈利情况更加乐观。 表1-2 **置业利润表 编制单位:临沂市**置业有限公司 2010年1月 金额单位: 元 项目 行次 本月数 本年累计数 一、主营业务收入 1 减:主营业务成本 2 主营业务税金及附加 3 二、主营业务利润(亏损以“-”号填列) 4 加:其他业务利润(亏损以“-”号填列) 5 减:营业费用 6 管理费用 7 财务费用 8 三、营业利润(亏损以“-”号填列) 9 加:投资收益(损失以“-”号填列) 10 营业外收入 11 减:营业外支出 12 四、利润总额(亏损以“-”号填列) 13 减:所得税 14 五、净利润(净亏损以“-”号填列) 15 企业负责人:** 会计机构负责人: 制表人: 1.1.6 项目申报单位主要投资项目 临沂市**新区A1、A,、A,、A,地块共计,,,亩地的开发。 1.1.7 项目申报单位现有人员和资质 临沂市**置业有限公司经营房地产开发业务的现有员工为,,人，设有开发部、营销策划部、行政人事部、研发部、合约采购部、工程部及财务部,个职能部门。拥有一批具有房地产开发经验丰富的工程、销售、财务、综合等管理人员，暂缺岗位人员目前正在招聘补充。 **置业拥有房地产开发 级资质。**置业房地产开发业务部有足够的能力开发大中型商品房项目。 四、项目建设规模和建设内容 **新区**广场占地面积37982平方米，总建筑面积329342平方米，规定计容积率面积284180平方米，容积率为6.99，地下面积45162平方米，建筑占地面积15825平方米，建筑密度0.39%，绿地面积14600平方米，绿地率37.4%。 该项目是一个城市综合体沿**路由南向北一路布置(如下图)，分三个主体，由南向北，第一个主体是,,层的酒店式公寓，其中裙楼,层是高档购物中心，第二个主体是由二栋楼组成，南边是,,层的五星级酒店，北边是,,层的高端写字楼，第三个主体也是由二栋楼加裙楼组成，裙楼,层是高档购物中心，裙楼上是二栋高端公寓住宅，层数2,层，整个项目地下均为三层，第一层是大型超市，第二、三层是停车场，建筑结构形式为框架结构。 五、项目建设招投标形式 1.概述 根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。 根据《中华人民共和国招标投标法》规定，除特殊情况外均必须招标，本项目属于必须招标的项目。 2.发包方式 由于本项目规模较大，包括内容比较多，建筑均为高层，对施工技术的要求很高，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。 3.招标组织形式 本项目的业主具备自行招标的能力，宜采用自行招标形式。 4.招标方式 本工程拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工作内容应采取不同的招标方式。具体说明如下: 规划勘察设计:采用公开竞争招标方式。通过方案竟评遴选承接单位，以取得最佳方案和设计。 工程监理:采用有限公开招标方式。即面对本地的工程监理单位组织公开招标。 建筑、安装、装饰工程、重要材料采购:采用分类、分单项的公开招标方式，这样业主能取得有竞争力的 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 。分类、分单项的公开招标亦即采取平行承发包形式，这样做是因为项目规模较大，实行总承包比较不利。为弥补平行承发包的不足，可选择一家承包单位作为项目的主承建商，担负地盘统筹管理责任。 设备采购:由于符合条件的设备供应商很多，若采取公开招标方式，评标的工作量较大，招标的时间长、费用高，因此该项工程拟采取邀请招标的方式。 本工程招标方案列入下表: 招标基本情况表 建设项目名称: **新区**广场 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 招标估算金额(万圆) 备注 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察 ? ? ? 规划 ? ? 方案竞赛 设计 ? ? ? 方案竞赛 建筑工程 ? ? ? 分主要单项 安装工程 ? ? ? 装饰工程 ? ? 分主要单项 监理 ? ? ? 限(本地) 设备 ? ? ? 重要材料 ? ? ? 情况说明:在建筑、安装工程承包商中确定一家为主承建商。 建设单位盖章 年 月 日 第二章 项目投资环境 一、 宏观经济环境 我国国民经济和社会发展第十一个五年规划 纲要 中国近代史纲要中国近代史纲要复习资料大学中国近代史纲要重点中外历史纲要课件乒乓球课程纲要 提出“‘十一五’时期是全面建设小康社会的关键时期，‘十一五’时期要努力实现国内生产总值年均增长7.5%、城镇化率提高到47%，„，产业结构、产品结构和企业组织结构更趋合理，城乡、区域间公共服务、人均收入和生活水平差距扩大的趋势得到遏制”等。 据国家统计局消息称，2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。居民消费价格11月份同比涨幅由负转正，当月上涨0.6%，12月份上涨1.9%。 全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长9.6%，经营净收入增长5.2%，财产性收入增长11.6%，转移性收入增长14.9%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。其中，工资性收入增长11.2%，第一产业生产经营收入增长2.2%，二、三产业生产经营收入增长10.0%，财产性收入增长12.9%，转移性收入增长23.1%。全年城镇就业人员比上年净增910万人。年末农村外出务工劳动力1.49亿人，比一季度末增加170万人。 全年居民消费价格比上年下降0.7%。其中，城市下降0.9%，农村下降0.3%，其中居住下降3.6%。 2009年的中国经济增长令世界关注，更多的目光现在聚焦在今年的走势上来。在对于2010年的中国经济预测中，社科院公布的一份报告认为，2010年GDP 增长速度是10%左右，超过了国务院发展研究中心预测的9.5%增长率。 我国经济效益逐步好转，国家的财政收入和工业企业的利润也止跌回升，通过实施促进家电、汽车、节能产品消费等措施，社会消费品零售总额加快增长，全社会的固定资产投资快速增长，预计,,,,全年增长在30%以上，并且投资结构进一步优化，投向民生领域和社会事业的投资占去年投资比重43%。 临沂市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要发展目标为:“十一五”期间，总量再翻番，人均过三千;打造现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地和区域性金融中心， 建设具有国际知名度的联结长三角、环渤海经济圈的新欧亚大陆桥东桥头堡特大中心城市，构建“富裕、平安、文明、生态、开放、活力”的大临沂、新临沂。到2010年，全市经济总量翻一番，生产总值达到2500亿元，年均增长15%，人均达到3000美元;地方财政收入122亿元，年均增长20%;三次产业结构调整为8:52:40;城镇居民人均可支配收入14000元，农民人均纯收入5800元;年均分别增长9%、10%。” 国家“十五”期间发展目标是服务业增加值年均增长7.5%，高于国民经济增速0.5个百分点，占国内生产总值的比重由2000年的33.2%提高到2005年的36%，服务业从业人员年龄增长4%，占社会从业业人员的比重由2000年的27.5% 提高到2005年的33%。山东省确定的服务业增加值年均增长速度10%，高于国内生产总值增速1个百分点，2005年，服务业占国内生产总值的比重达到40%，就业人员占社会从业人员的比重达到39%，服务业提供的税收占地方税收的35%。 近年来，临沂市服务业发展迅猛，但仍处在起步阶段，服务业增加值占国内生产总值的比重较低，整个服务业水平和档次比较低。 国家《国家经济和社会发展第十一个五年规划纲要》强调，要坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。山东省在“十一五”期间，也把加快发展服务业作为产业结构调整的重中之重。 按照这一思路，山东在“十一五”期间将以膨胀规模、提高层次为重点，提高服务业占生产总值和就业的比重。重点发展金融保险、现代物流、中介服务三大行业，壮大发展新兴服务业，大力发展旅游、文化、房地产、资讯服务四大行业，改造提升商贸流通、餐饮、交通运输三大行业。 虽然近年来临沂市城区各类房地产开发及商业设施建设步伐较快，但总体上开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准服务活动设施还很少，特别是**新区。而随着经济和社会的发展及临沂市经济中心的发展，各种商务活动也随之大量增加，商务用房需要量随之越来越大，同时消费者对服务设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。 二、房地产市场分析 ,、2010年全国房地产市场前瞻 自1998年房改后，房地产综合景气指数攀升，2002年国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确了国有土地出让必须通过招、拍、 挂方式，全国房地产景气出现短暂下跌。2003年，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，第一次明确房地产行业为国民经济支柱地位，房地产从此走上了长达4年的大繁荣。针对全国房价上涨过快，国家先后出台了新旧国八条(2005年)、国六条(2006年)等一系列严厉的调控措施，这些调控政策对当年房价和成交量产生了重要影响，但由于有些措施不当，房地产行业总体景气仍然顽强向上。 2008年的经济危机打断了房地产行业的景气周期，房地产综合景气指数创房改以来新低，为应对国内经济和房地产行业的低迷，国家出台了一揽子针对房 地产行业的刺激政策，包括金融、税收及交易环节等各个方面，2009年，房地产市场实现复苏并开始了新一轮增长。 2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。 2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。 2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%;完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。 2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%;办公楼销售面积增长30.8%;商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。 2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%;利用外资470亿元，下降35.5%;企业自筹资金17906亿元，增长16.9%;其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。 09年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点;环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点;环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%;商品住宅销售价格上涨10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%;商品住宅销售价格上涨2.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.4%，高档住宅销售价格上涨1.3%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。 2009 年房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高速发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。 居民房屋购买欲望依然旺盛，购买力在政策的帮助下依然强劲。全国及主要城市销售面积增速依然保持在高位。2009年前三季度，全国住宅销售面积同比增速达到46.44%。 中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行正处于新一轮周期的上升期，政策环境有利经济发展，同时外部环境改善，世界经济将走出低谷等因素都将促进2010 年国民经济的进一步繁荣。 2010年，信贷额度仍然为7.5万亿，有了和09年持平的信贷额度支撑，以及宏观经济其他部分并未有效回暖，为寻求出路的民间资金及国家信贷资金必然仍将大规模涌向房地产市场，其次开发商因为09年火爆销售业绩，资金充裕，将促使价格抗跌性提升。 ,、房产投资增长速度将趋于平稳 2009年是我国房地产业自2008 年以来投资增幅最快的一年，据国家发改委和国家统局公布的数据，,,,,年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点;环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，这是因为2008年经济危机以及房地产市场的极度低迷，使得房地产企业异常谨慎，大幅减少了计划投资和新开工面积，这直接导致2009年下半年以来的供给不足。由于2009年房地产市场行情火爆，房地产开发企业纷纷增加新开工面积，例如万科09上调开工面积至585万平方米，较年初计划上 调45%，金地集团将全年计划开工面积由135万平方米调整至157万平方米，调高超过16%。截止9月全国住宅投资增速达到13.39%，新开工面积增速也开始接近正增长。房地产投资和新开工面积到现实有效供应大约需要半年到1年的时间，则2010年中期时候，此部分新开工房屋将陆续入市，形成有效供给，供不应求的供求关系将被打破。 导致我国房地产投资增速加快的原因主要包括:积极的财政政策导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市场;居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽;房地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长的一个重要组成部分。由于目前国内的房地产市场上涨并不是因为有人热炒，价格也没有跟实体经济的因素完全脱离，因此可以判断房地产价格相对2007年而言比较理性，也不存在泡沫。 今年的成交量很难达到去年的水平，大约会缩水2-3成，这是因为09年的新增信贷为10万亿，今年该数据大约为7-8万亿。其次，去年房地产的价格也比今年低。最后，利率在今年有上浮的可能。所以可以预见到在上述情况下，今年的购买力肯定比去年低很多，很多刚性需求在去年已经释放。加上一些抑制房地产的政策相继出台，也会使更多人在买房的时候会更谨慎，信贷方向转变，楼市很难保持不动，在现在这个价格水平稳步向上甚至不跌不升也非常难，但二三线城市仍然非常看好，不少三四线城市的楼价2010年还是稳步上升。 2010年政府在肯定和保持房地产市场健康发展的同时，将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展， 防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。政策调整将会显得十分谨慎，政策调整对房地产行业的负面影响将会温和体现，房地产行业因政策而发生的调整将在有限幅度和范围内发生。 ,、房地产市场结构发生变化 中低价房将逐步成为市场主体 目前，中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产的市场化程度，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。 建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和管理，满足更多普通百姓的购房需求。建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说:“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。所以从结构调整的目标来看主要是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。也就是说我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。” 房地产二级市场进一步发展 随着人民收入水平的提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费者新的置业观念。二手房的大量入市为消费者提供了极大的选择空间，2010年房地产二 手市场将得到将受到更多消费者的推崇。“置业升级”不仅提高了百姓的住房品质，也为实现房地产一、二、三级住宅市场的联动起到了极好的作用。，据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。 被称为一级半市场的“空置房”市场将因政策及市场等因素而大幅放量，空置房因其具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，“有人没房住，有房没人住”的空置房现象将得到有效改善。空置房的大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住房问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的有效途径。同时，与证券市场的不确定性相比，投资房地产的收益率和稳健性着实对投资客有着巨大的吸引力，并且地产保值、增值的功能最为明显，投资性置业将使一部分投资 2010年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。随着几年来一手商品房投资回报率的下降，二手房将因其价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投资对象。 商铺成为新的投资热点 1、政策走势 (1)政策倾向 2009年12月5日至7日，中央经济工作会议对于地产行业的政策基调为积极扶持。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，并将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加快城镇化。土地供给量及保障性住房均将有所增加，将平滑过度上涨的地价对于开发商带来的资金压力及风险。会议表示将增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。从中央经济工作会议的精神我们可以看出在2010年适度宽松的货币政策将会加大商业地产的资金来源，从而保障商业地产的开发和建设。 (2)投资倾向 2009年5月27日，国务院公布了固定资产项目投资资本金比例调整结果，保障性住房和普通商品房项目资本金比例由原来的35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。此次资本金比例下调，降低了开发企业融资门槛，缓解了开发企业资金压力，有利于走出行业不景气的局面，从而达到刺激经济的目的。此次商品房项目资本金比例的下调也刺激了北京市商业地产的投资，如图,所示全国商业地产的投资完成额在今年一直持续表现出上升趋势，但在5月份前的投资增速相对缓慢，在国务院公布下调商品房的资本金比例后，政策效果立即显现，5月份全国商业地产投资额为1580.56亿元，6月份增长到2219.83亿元，同比增长了40.4%，7、8、9、10月份的投资完成额分别为2717.3亿元、3263.2亿元、3862.81亿元、4360亿元，同比增长22.41%、20.08%、18.37%、12.87%，虽然增长率有所下降，但增长趋势明显。在全国经济回暖趋势以及商品房项目资 本金比例下调的的影响下，2010年商业地产的投资总额必将出现稳定增长趋势。 (3)土地政策 从2009年出台的一系列关于房地产开发用地的政策可以看出，政府在2010年将进一步鼓励工业用地的出让、开发和利用。同时，以上的一些政策在2010年对于开发商囤地、捂盘现象将会形成一定冲击，这将会促进开发商对土地开发，加快房地产新项目的建设，这对于北京市商业地产的发展也起到了一地的促进作用，因为2009年土地政策的调整，2010年商业的地产的开发将会加速，新项目的上市将会快速出现。 2009年以来，商业用地成为土地拍卖的主要拍卖对象，可以预计，近期以来，由于商业用地拍卖大热，未来商业地产开发将现火热场面。 2009年11月份，上海再度出让两幅土地,分别为位于浦东新区临港新城的一幅商业用地,以及嘉定区嘉定新城内一幅商住综合用地。浦东新区临港新城的地块成交价最终为1.7亿，面积为31437.8平方米 。嘉定新城地块,则以楼面地价9724元/平方米被保利获取,总地价为12亿。 2009年12月份，，杭州出让3宗商业用地，3宗地块分别位于市中心、申花和滨江板块，总出让面积46356平方米，约合69.53亩，可建筑面积达14.9万平方米。 从以上的数据可知，2009年下半年以来，出现商业用地的集中供应，可以预计，已往由居住类土地独唱主角的局面将由此改变，商业用地将在未来一段时间内活跃在土地拍卖舞台。同时伴随着城市综合体开发时代的到来，未来商业地产需求旺盛，加之商业地产土地政策大放宽，在2010年商业地产开发将会出现火热场景。 2、金融环境 (1)REITS呼之欲出 关于建立国内地产信托投资基金(REITs)的时间表和可能性已经热议了很长时间。2005年越秀房地产信托投资基金在香港上市成功，旗下资产组合全部由内地的房地产项目构成，显示了以内地房地产资产组合而成的信托投资基金的市场生存能力。此项信托基金的机构配售部份是81%，反映了机构投资者们通过房地产信托投资基金购进入内的房地产市场的强烈需求。在过去的四年中，还有其他几个投资大陆地产的房地产投资信托基金在香港或新加坡上市，2005年7月，丰树物流信托基金在新加坡上市;2006年12月嘉茂中国商用产业信托基金在新加坡上市;睿富中国商业房地产信托基金在香港上市。这四家是在海外投资的房地产信托基金，其目标是投资于中国的房地产市场。 国内REITs产品的设立，将为中国房地产投资市场带来一系列相关的益处。2009年中国REITs也进行了试点，2009年8月REITs试点研讨会在上海举 行，会议承办单位浦东新区金融服务办公室汇报的REITs三大方案显示，债权性方案设计已经成熟，而股权性方案仍在研究中。上海REITs将由券商或基金公司发起并持有51%的控股权，海通证券将是首家试点券商，2009年11月份上海的REITs试点已经进入实际操作阶段，上海REITs有望将在2010年推出。同时央行、证监会分别牵头的REITs在2010年同时有望在北京、天津、深圳同步推出。 随着房地产信托投资基金的建立，通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道，将会改善房地产行业的融资环境，促进房地产行业的投资。 (2)保险资金松闸 自从中国2001年加入WTO后，国内的保险行业竞争日趋激烈。在2001年市场中仅有35家保险公司。至2007年从业总数已经增长到2001年的3倍达到107家之多。保险行业近年来取得了令人瞩目的飞速发展，保费收入相应地急剧增长(如图7所示)，到2008年底保险行业资产已经达到人民币三万三千四百亿元。在迅速增长的背景下，保险行业普遍面临为其自有资金寻求投资渠道的压力。 2009年10月1日，修订后的《中华人民共和国保险法》开始实施，其中新增了“投资不动产”这一新的保险资金运用形式，意味着保险资金可以进入房地产市场，具体细则近期将会出台。从国际经验以及我国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%到15%之间，但初始上限可能为5%。我们预计，保险资金入市后每年新增资金量约150 亿-200亿元，且主要集中投资于商业楼宇。按照去年末保险资金总资产3.34万亿元计算，保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右。随着经济的复苏，房地产行业也明显复苏，房地产行业的收益率明显增加，尤其是商业地产的收益率随经济的复苏将会大幅度的提高，保险资金介入房地产行业的积极性势必增加，这将会增加房地产行业的融资渠道，增加房地产行业的投资，尤其将会增加商业地产的投资。 (3)银行放贷量 如图,所示，表示2007年至2009年我国新增贷款量。2007年全年新增贷款总量为3.63万亿元，2008年全年新增贷款总量为4.45万亿元，2009年的新增贷款量为10万亿，已经超过了预定“全年5万亿”的最低目标，今年新增贷款量比2007年多出6.37万亿元，增幅达到175.48%，比2008年全年新增贷款量多出5.55万亿元，增幅达到124.72%。这新增贷款量是国家刺激经济的有效手段，短期内这一投资量的刺激作用可能还不是很明显，但在未来两年内投资量的刺激作用将会逐步显现，未来经济的复苏形式将会稳步提高。而且新增的投资量大部分会流入房地产行业，尤其作为经济、政治、文化中心的北京，对这些新增贷款的吸纳量又会居于全国首位。可以预计，在未来的房地产行业，尤其是商业地产的开发和建设会在2010年全面的开花结果。 三、项目所在区域房地产发展规划和趋势 1、临沂市规划 ,)《临沂市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出临沂市将加快推进城市化进程，着力打造生态宜居活力城市，实现生态资源大市向生态园林城市的转变提升，使基础设施进一步完善，城市功能全面增强，人居环境更加舒适宜人，促进城市的可持续发展。 “强化中心，发展两带，建设四个副中心 ” 构建“富裕、平安、文明、生态、开放、活力”的大临沂、新临沂。 “十一五”期间，临沂市城市化发展目标为:2010年全市总人口达到1050万人，其中城镇人口达到504万人，市区城市人口达到145万人;2010年城市建成区面积达到600平方公里，其中市区155平方公里;2010年城镇化率达到48%;经济发展目标:2010年生产总值达到2600亿元，人均达到24600元。产业结构调整目标:第一产业向第二、三产业转移人口到2010年累计达50万人。规划期内，全市住房建设用地供应总量为1900公顷。 规划期内住宅建设用地供应计划统计表 年度 用地项目(个) 用地面积(万m2) 2008 40 220 2009 40 210 2010 40 200 2011 40 210 2012 40 200 合计 200 1040 资料来源:市国土局 ,)《临沂市城市总体规划(2005-2020年)》中确定:近期(2005—2010年)中心城区规划总人口 145 万人，居住用地总面积 2075 公顷，人均居住用地 116平方米，人均居住面积 28平方米。规划期内，中心城区住房面积总需求为1410万平方米。2009年临沂市开工建设普通商品房260万平方米。 住房建设总目标(单位:万?) 类 别 普通商品房 经济适用房 拆迁安置房 (新增面积) 廉租房 2008—2012年 820 190 390 10 总 量 1410 ,、**新区规划 ,) **新区规划范围为，东至沂河，西、南至祊河，北至北外环，规划总面积约45平方公里。提高城市环境质量、生活质量和景观艺术水平，建成富有临沂特色、环境优美的现代化城市新区。 ,)**新区规划期限为2003—2020年，职能定位为市级行政服务中心、文化中心、体育中心、商业中心、高新科教区、滨水休闲度假区所在地、中高档住宅区，近期规划用地23.7平方公里，2020年规划控制用地52平方公里。 新区规划为“三纵两横”的发展结构，三条纵轴是以行政中心为主导，并不断向北延伸的行政文化发展轴线;以商业带为主导的联系行政中心及商业中心，并向青年路以北继续延伸的商住发展轴线;沿柳青河呈南北向发展的自然生态发展轴线。三条纵向发展轴是未来新区发展的“脊梁”。两条横向轴是:商业中心、 购物中心主导的商业发展轴;青年路以北社区商业中心主导的商业发展轴。横纵发展轴分别串联起了行政中心、文化娱乐中心、商业中心、购物中心、核心绿地、体育中心6大主要发展区域和青年路以北3个社区商业服务中心、3个次要发展区域。 ,)**新区30,50万人口规模的中心城区的建设初具规模。交通、通讯、能源、水利、环保等现代化基础设施建设不断推进，城市功能更加完善，环境综合治理取得实效，城乡环境质量明显改善，环境综合指数达到90分以上，常住 人口接近40万人，**新区现框架基本形成， 2007年止，**新区已累计审核工程合同价123032万元，审核已完成工程造价127012万元。30余栋写字楼拔地而起，汇聚数百家中外企业、事业单位、政府机关，构建起城市商贸、金融、信息、文化、会展及公共事务集散地，成为临沂“第一金融中心，中央CBD”，城市经济发展的灵魂所在。 ,、项目规划内容的衔接和协调 ,)规划衔接 根据临沂市城市规划管理有关规定及《临沂市城市总体规划(2003-2020年)》的规划要求，结合临沂市规划局、**新区指挥部给出的本项目的规划设计条件， 本项目规划目标是立足于以人为本和尊重与保护环境的基础上，将**广场打造成为**新区当地的标志性高档商业。本项目依据临沂市规划局、**新区指挥部对本项目给出的规划设计条件，已经对项目总平面布置进行了周详的论证和合理的规划，使项目规划、布局与**新区规划相匹配。其具体规划包括项目总平面规划、绿地系统规划、竖向系统规划、道路交通系统规划以及单体建筑规划等。 临沂市规划局、**新区指挥部对临沂市**新区**广场项目地块土地利用做出用地控制指标。项目的土地使用只须在总体上符合控制指标的，在局部上可适当调整土地利用强度。项目地块的规划技术经济指标需满足以下要求: ?建筑密度(D):?0.39%; ?容积率(FAR):?6.99; ?绿地率(GR):?37.4%; ?建筑层数及高度:宜?49层，限高188米。 本次**广场项目在用地强度上比较大，但不会影响项目符合土地利用控制指标。经临沂市规划局、**新区指挥部审核通过了本项目的规划建筑密度为0.39%，容积率为6.99，绿地率为37.4%，建筑最高层数为49层。 ,)布局协调 房地产行业是国民经济和社会发展中的先导性行业、支柱性产业，也就是说要发展一个地区必然是房地产行业先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。要实现2010年城镇化率达到48%,这样的城镇化进程推进就必然需要大量的住宅，故在**新区发展房地产是一项关乎人民生活水平提高、关乎社会进步发展的大事。 本项目不仅位于**新区片区重点发展方向的位置上，而且还刚好处于市政组团中心区内，战略意义重大。如何搞好本项目，是关系到如何把**新区区城市总体规划变为现实的关键一步。 可见，本项目的适时而为是顺应了**新区的城市规划发展的。项目所处位置属于市政组团重点发展的区域，其开发建设可作为新城开发建设的排头兵，一方面配合了规划居住区的实施，另一方面配合了规划区内商业的发展需要。 总体来说，项目与有关国民经济与社会发展规划以及**新区区城市总体规划是比较衔接和协调的。 ,、房地产市场发展的方向 ,)企业中心全面转移。 早期，房地产业是劳动密集型企业，对资金、技术、人才的需求远低于低廉、充足的劳动力和优惠宽松的税收环境的需求。在发展到一定规模后，房地产业开始寻求资本、信息、技术、人才等企业快速发展的新生产要素，而这些往往是在企业的诞生地找不到的。 ,)上下游开始对接。 随着经济实力与技术力量的发展，一些房地产企业已经不再是简单地处在产业链的一个节点上(如建材等)，而是拥有了自己的一些核心技术，企业的产业布局开始向相对完整的产业链方向扩张。 ,)开发模式发生革命。 在对发达国家的产业追赶中，中国的房地产现在有片面重视产品技术与质 量，而对生产模式等柔性的工艺技术重视不够。在信息技术的促进下，世界房地产开发将从大规模生产模式转向大规模定制(大规模定制能给用户提供个性化的产品)模式的改变。 ,)信息产品进入房地产终端。 现在的房地产终端产品简单地存在着，在使用中基本上只发挥相对单一的功能。而随着信息技术的发展，在以后的10年中，信息技术将广泛地应用到房地产的最终产品中。一些旧的楼宇也要进行网络化的升级，产品信息化(全面数字化将拥有网络核心)成为网络的终端。水泥钢筋的建筑在网络的支持下，将更加智 能化，从开放的网络中获得充分的信息，功能将更加人性化。 ,、项目所在地房地产市场综述 临沂市从过去的,00,年三个季度来看，除一季度房地产市场处于相对低迷的状态外，二季度、三季度出现了明显的复苏，市场购销两旺，房价保持相对平稳，成交量明显放大，商品房供应和销售都有了较快升温。 ,00,年1-9月，临沂商品房市场投放量增幅显著，新增预售项目98个， 296.2万平方米，36855套;商品房销售增长较为明显，商品住宅销售势头良好。1-9月，完成网上签约217.6万平方米，26394套，金额65.3亿元，与去年同比增长30%、32.5%、29.5%。1-9月，完成合同备案213.6万平方米，26072套，与去年同比增长26.8%、28.3%;房地产抵押登记逐步回暖，1-9月办理现房抵押登记房屋162.6万平方米，9854套，与去年同比增长21.6%、22.4%。在建工程抵押登记，面积116.4万平方米，登记房屋10903套，与去年同比增长12.3%、13.8%。 临沂市房产部门预计明年在国家宏观经济环境不断向好的情况下，临沂市的房地产市场将会保持相对平稳的状态。 由于住宅产业发展迅速，使得社区和街道商业配套严重不足，未来很可能出现为住宅小区开发商业配套的“补课”行为。早在几年前，商务部就提出用3至5年时间，在全国人口过百万的166个城市初步完成社区商业建设和改造，这无疑是对商业地产的有利促进。但经过多年的积累，商业地产理性年将成为主基调。而现在的**新区近几年的项目开发基本没有足够的商业配套作为支撑，因此在房地产项目集中的**新区将会成为新商圈繁生并存的情况存在。 临沂在不断长大，随着临沂大发展、大建设的强力推进，城市经济和城市规模的不断壮大，人们还迫切需要越来越多商业配套的服务来满足城市发展的需求。结合旧城改造和**新区建设的契机，新的商业地产项目在不断增加，开发商对商业地产的开发热情依然高涨。大型商业的开发涉及到一个宏观经济环境的问题，临沂市经济保持快速增长，良好的宏观经济环境为商业的发展创造了有利条件，但目前临沂市的商业状况并没有达到其应有的发展水平，商业环境与临沂市的城市地位是不相称的，商用物业还有相当大的发展空间，这就给地产商带来了 一个极好的发展机遇。 一个城市商业中心的形成有其条件，与政府的规划和商业定位、民间资本的投资开发、城市居民的消费习惯等多种因素都密切相关;有形成的必然性与合理性，目前临沂城市的商业中心的部分功能正由广场一带沿**路向涑河和**新区一带转移。作为整个城市的商业核心带，万兴都国际商业公园、**广场等大型商业项目的入市将进一步强化**路在整个城市商业核心的地位，使其作为一个新城市的中心商业区最终形成。 从人民广场银座百货开始，像西到华丰世贸，然后沿街放路向栋，自**路向北到涑河，然后过**路大桥，向北至**广场，将形成一个“之”字形的黄金商业带。大型商业中心的加入，将打破早期的**路和通达路这种单纯的商业线状分布，转向点线并存、点线互动的商业新格局，依托久隆国际、万兴都商业公园、华丰世贸、**广场等商业项目的支撑，**路一带将形成一个崭新的都市商圈。 而地处**新区中心的**广场，得天独厚的核心位置以及32万平方米的建筑面积，影响也不仅仅是局限于**路，其辐射半径范围将覆盖整个**新区。 临沂今年有多个大型商业项目推向市场，这种蓬勃的发展态势与政府的支持是分不开的，临沂一直以来是商业服务方面相对薄弱。在新一轮城市化进程中，为增强临沂的城市吸引力和吸引民间投资，临沂市政府很支持企业对商业地产的开发，在政策上也有所优惠，像华丰世贸便是市政府的重点工程。本来临沂商业的市场空间就很大，加上政府的扶持与推动，这就给临沂市商业地产的发展带来一个良好契机。 2009年，临沂市委、市政府正式迁入**新区，规划、法院、教育、卫生、银行等数十个政府机关、事业单位陆续搬迁及开工建设，不久，**新区将以“临 沂第一行政区”的中心地位成为城市最具社会地位与发展前景的区域。作为城市建设的重要推手，地产开发无疑是**新区片区崛起的最大推力。虽此板块启动较晚，但土地供应量、项目规模较大,正因如此现青年路以南的地以经不卖了。 随着新的市委市政府行政办公中心启用，未来政府对**新区新区的建设日益加大，该区的楼盘具有巨大的升值空间。 四、项目环境建设条件 1、 建设项目周围环境现状 1)项目场址自然环境条件 (1) 工程地质 项目区域地层主要为:上部为第四系河流相冲洪积粘性土、砂土等覆盖层，厚度一般5~14米;下伏基岩主要为白垩系、石炭系、奥陶系地层，其中白垩系地层主要岩性为安山岩、玄武质安山岩、角砾状安山岩、粗安岩，凝灰岩以及灰黄色含砾长石砂岩、长石、石英砂岩等，主要分布在沂河东岸;石炭系地层主要为灰黄色和深灰色粉砂岩、粉砂质页岩夹细砂岩、铁质泥岩、铝土质泥岩、石灰岩、碳质页岩和煤线(层)等，主要沿沂河两侧分布;奥陶系地层主要为灰色厚层、中厚层泥晶灰岩，灰色、黄灰色厚层和中厚层细晶白云岩夹粉晶白云岩以及中厚层粉晶、灰质、泥质白云岩等，主要分布在沂河西岸。本区地层产状平缓，倾向北东20~40度左右，倾角10~40度。 岩体中有中生代燕山晚期侵入岩分布，主要为闪长岩、煌斑岩、二长斑岩等，呈岩脉状展布于基岩中。 (2) 项目地貌现状 拟建场地位于临沂市**新区**街以北、**路以东地块内，环境优雅，交通便利。项目现主要为拆迁场地，整体地形较平坦开阔，自然地面相对高程68.44~70.12米;场地原始地貌形态为沂河I级阶地。 (,)气象及水文条件 (A)水文条件 项目位于沂河以西的祊河北岸。沂河为勘区内主要地表水水系，区域划分属淮河流域。沂河主源发源于沂源、蒙阴、新泰交界处的老松山北麓，流经沂水、沂南、**、河东、罗庄、苍山、郯城等县区，流入江苏省境内后注入黄海，全长570公里，临沂境内流长287.5公里，最大流量15400立方米每秒(1957年)。较大支流有东汶河、蒙河、柳青河、祊河、涑河、李公河、白马河等，流域面积10790余平方公里，水资源丰富。河水与地下水之间水力联系密切，对建筑无影响。 (B)气象条件 本项目所在的**新区区水资源丰富。当地气候属暖温带半湿润季风大陆性气候，具气候适宜，四季分明，雨量充足，阳光充分等特点，年平均气温11.8-13.3度之间，极端最高气温36.5，最低气温-11.1，年降水量746.7-979.2毫米左右，土壤结冻期为85-140天，无霜期一般189-230天。全区冬季干冷、春旱多风、夏热多雨、晚秋又旱之特点。 (4) 生态环境现状 本项目地块属于拆迁场地，经现场勘踏，无植被、乔木、珍贵野生动植物，区域生态系统敏感程度较低。 2、 生态环境影响分析 本项目无严重或者大量的污染物排放。项目导致的噪声污染、水污染、大气污染、固体废弃物污染简略分析见下。 1)项目噪声污染分析 (1) 施工扰民是施工工地最为严重的污染因素 主要有施工机械设备噪声和开挖基础桩孔的爆破声。这些噪声源的声级值最高可达105dB(A)以上，其噪声传到施工场界的噪声值将会超过《建筑施工场界噪声限值标准》(GB12523-90)中的噪声限值。 (2) 项目在建成后的运营期间的主要噪声来源有: 项目建成后的噪声源有:(1)机械设备噪声源:各类水泵、风机、备用发电机、居民空调机等。(2)交通噪声源:主要来自于进出小区内的车辆。(3)公建场所噪声;商铺等的生活噪声。 项目营运期主要机械设备噪声源1米处的噪声级见表4-4，交通噪声的噪声级见表4-5。 表4-4 机械设备和公建场所生活噪声产生源强一览表 序号 污染物排放点 噪声值[dB(A)] 1 各类水泵、风机、发电机等 70,85 2 停车场 72,75 表4-5 交通噪声源 行驶条件 车辆 加速行驶 匀速行驶 L10 L50 δ L10 L50 δ 中客车 86.9 84.1 2.22 77.0 76.5 3.34 小轿车 83.1 80.8 2.03 72.0 71.5 1.79 摩托车 89.7 85.4 3.31 79.3 78.8 2.62 大客车 87.9 85.2 2.13 84.1 81.7 1.89 载重汽车 90.1 86.7 2.68 84.6 81.8 2.19 2) 项目大气污染分析 (1) 项目在施工期间的大气污染源 主要是扬尘，其次还有施工机械和运输车辆作业时排放的尾气以及施工燃油燃气的废气。建筑施工扬尘来源于以下方面:土方和基础开挖的扬尘、建筑材料在运输、装卸、加工过程中的扬尘等。建筑扬尘的危害，首先是直接危害现场施工工人的健康，其次随风吹扬传向四周又会影响邻近居民的生活环境的空气清 新，并影响市容卫生。对于建筑扬尘污染，必须通过严格施工管理，采取避免扬尘和控制扬尘范围等措施加以控制。 2)项目在运营期间产生的废气主要有机动车尾气和炊事烟气 进入该区的机动车主要是小型汽车和摩托车。小区内地面停车库有车位109个，小区外地面停车库有车位60个，地下停车位有274个，共有车位443个。机动车尾气的主要污染物有:SO2、NOX(以NO2计)、CO、HC等，类比广州市机动 车(小型车)运行时的污染物排放系数如下:SO2:0.168g/辆?km，NO2:2.2g/ 辆?km，CO:17.8g/辆?km，HC:3.5g/辆?km(时速以每小时16公里计) 按每个车位平均每天有车进出各两次计算。为方便计算起见，停车场入口至停车位距离均以150米计。 按照以上参数计算，本项目机动车尾气污染物的产生情况见表4-6。 表4-6 项目机动车尾气污染物产生情况一览表 类型 项目 污染物 SO2 NO2 CO HC 共443个停车位 排污系数(g/辆?km) 0.168 2.2 17.8 3.5 日排放量(kg/d) 0.045 0.590 4.774 0.939 年排放量(t/a) 0.016 0.215 1.742 0.347 炊事烟气包括燃料燃烧产生的火烟和烹饪产生的油烟。 项目每天的用气量约为298.1Nm3/d，燃气烟气中污染物的排放源强，如表 4-7所示，排放时段主要集中在早晨1小时、中午1小时及傍晚2小时等3个时 段内。 表4-7 燃气污染物排放源强 污染物 SO2 NO2 烟尘 排放系数:kg/10000m3 1.0 6.3 2.4 日排放量:kg/d 0.030 0.188 0.072 年排放量:t/a 0.011 0.069 0.026 3)项目水污染分析 (1) 施工期产生的废水 包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶 段降水井的抽排积水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。 (2) 营运期产生的废水 项目投入使用后，小区内除绿化用水外，其他用水都将形成废水排放，主要为饮食业、居民与商业生活污水。 4) 项目固体废弃物分析 (1) 施工期固体废弃物 主要为施工人员的生活垃圾、开挖基础产生的大量余泥、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑、装修材料(如碎石、木竹废料等)。 (2) 项目建成后产生的固体废物 主要有居民和商铺经营人员的生活垃圾。按居民人均每天产生的垃圾1kg计，则项目每天生活垃圾的产生量为1.228吨，合448.22t/a。商铺经营人员(以1人/10?计)每天生产的垃圾0.5kg计，则每天产生生活垃圾100kg，合36.5t/a。生活垃圾，根据其主要成份可为以下2类: (A)普通垃圾，主要有:废纸、果皮、碎玻璃或玻璃瓶、塑料制品、塑料饮料罐等; (B)金属废物，主要有:易拉罐、废金属等。 3、 生态环境保护措施 1) 声环境保护措施 (1) 施工期噪声的污染防治措施 根据施工期间的各种噪声污染源的特点，提出施工期噪声污染防治对策。本项目建设单位、施工单位将严格按照临沂市对施工时环境保护的有关规定执行对施工过程中产生的噪声防治措施，确保施工期噪声符合《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)各时段限值。 (A)尽量选用低噪声机械设备或带隔声、消声的设备。 (B)施工部门应合理安排施工时间和施工场所，避免多台施工机械同时开工，高噪声作业区应远离环境敏感点，并对设备定期保养，严格操作规范。在施工边界，特别是周围住在楼附近设置临时隔声屏障或竖立大型广告牌，以减少噪声影响。 (C)施工运输车辆进出应合理安排，尽量避开噪声敏感区，尽量减少交通堵塞。 (D)在有市电供给的情况下禁止使用柴油发电机组。 (E)以钻桩机代替冲击打桩机，以焊接代替铆接，以液压工具代替气压冲击工具。 (F)在挖掘作业中，尽量避免使用爆破方法。 (G)严禁高噪声设备在休息时间(中午和夜间)作业。施工单位在工程开工前15天内向有审批权的环境保护部门提出申报，并说明拟采用的防治措施。 (H)施工范围采用文明施工围蔽进行施工现场围蔽，以降低施工作业对周围环境的干扰与影响。 (2)项目运营期间噪声污染防治措施 本项目在运营期间计划对噪声源采取隔音、消音和降音等措施，确保项目在运营期间噪声达到《城市区域环境噪声标准》(GB12348-1993)4类标准的要求。 (A) 机械设备噪声源的控制 选用低噪音机型，泵进、出水管用软接头，并作减振处理。 (B) 交通噪声源的控制 a、通过对小区道路的合理布局和规划，对进出车辆合理组织和疏导，保证小区的高绿化率，在小区周边及道路两旁种植较以高大的绿树，隔阻噪声。 b、禁止车辆小区内鸣笛，控制小区内行驶车速。 项目本身的噪声源噪声级不大，经过采取以上噪声削减措施，加上距离衰减等原因，对周围的声环境影响也不大。 2)大气环境保护措施 (1)施工期环境空气污染防治措施 A、开挖、钻孔和拆迁过程中，洒水使作业面保持一定的湿度;对施工场地内松散、干涸的表土，经常洒水防止粉尘;回填土方时，在表层土质干燥时适当洒水，防止粉尘飞扬。 (B)、加强回填土方堆放场的管理，制定土方表面压实、定期喷水、覆盖等措施;不需要的泥土，建筑材料弃渣及时运走，不长时间堆积。 (C)、运土卡车及建筑材料运输车按规定配置防洒落装备，装载适当，保证运输过程中不散落;并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在繁华区、交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。 (D)、运输车辆加蓬盖，且出装、卸场地前将先冲洗干净，减少车轮、底盘等携带泥土散落路面。 (E)、对运输过程中散落在路面上的泥土及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。 (F)、施工过程中，严禁将废弃的建筑材料作为燃料燃烧。工地食堂应使用液化石油气或电炊具，不能使用燃油炊具。 (G)、施工结束时，及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。 (2) 项目运营期间大气污染防治措施 项目拟采取以下的机动车尾气防治措施: (A)、采取合理的措施疏导进小区机动车，限制尾气排放情况差的机动车入区，尽量减少尾气排放。 (B)、合理规划车场内机动车车流方向和建筑物布局，使之有利于机动车尾气的扩散。 (C)、在建项目周围应加强绿化，充分利用植被具有既美化环境和净化机动车尾气等废气的作用，选种吸收废气效果较好的树种，以达到净化环境的作用。 由于该废气排放量较小，影响有限，只要合理安排机动车停泊和完善周边绿 化，则机动车尾气对周围的环境影响不大。 厨房烹饪时产生的油烟主要是食物烹饪、加工过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解产物，油烟废气经抽油烟机抽出由居民楼内置烟井引至楼顶排放，故油烟废气对周围的环境影响不大。 3) 水环境保护措施 (1) 施工期水污染防治措施 工程施工期间，施工单位应严格执行《建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定》，对地面水的排放进行组织设计，严禁乱排、乱流污染道路、环境或淹没市政设施。施工时产生的泥浆水及冲孔钻孔桩产生的泥浆未经处理不得随意排放，不得污染现场及周围环境。在回填土堆放场、施工泥浆产生点应设置临时沉砂池，含泥沙雨水、泥经浆水沉砂池沉淀后排放。施工工地的粪便污水需经三级厌氧化粪池处理;工地食堂污水需经隔油隔渣处理后方可排放。 (2) 运营期水污染防治措施 由于本项目排放的污水水量少，污染物简单，经预处理后，排入驿岗污水处理厂处理，经污水处理厂处理达标后，各污染的排放量很少，排放总量在污水处理厂占的比例很低，控制范围之内，对受纳水体的影响较小。 4) 固体废弃物处理措施 (1) 施工期固体废弃物防治措施 (A)、施工单位向当地相关部门申请，按规定办理好余泥渣土排放的手续，获得批准后方可在指定的受纳地点弃土。 (B)、车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭、包扎、覆 盖，不得沿途漏撒;运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。 (C)、选择弃土场不应占用农田，也不要靠近江河和水库，最好选择在山坳或低洼地带;弃土场的上游要设置导流沟。 (D)、弃土期应尽量集中并避开暴雨期，要边弃土边压实，弃土完毕后应尽快复垦利用。 建设单位需严格按照本报告的污染防治措施落实，以减少对周围环境的影响。 (2) 项目运营期间固体废弃物防治措施 生活垃圾由垃圾清运工人各送至小区内的专门堆放点，由环卫部门经过分拣，将其中的无毒无害部分物质及时清运至城市垃圾填埋场处理，可回收利用部分(废纸、废玻璃、废塑料、废金属、饮料罐等)加以回收。 项目拟通过加强监督管理生活垃圾的运输工具，防止装载过满和及时做好装运后的清理工作，对生活垃圾堆放点进行定期消毒、除臭、杀灭虫害等措施来进一步减少其对环境的影响。由以上分析可知，本项目产生的固废为一般的城市生 活垃圾，有毒有害成分少，通过采取以上措施，不会对周围环境造成明显不良影响。 4、 外(内)环境对本建设项目的影响 1) 外环境污染源及对本项目的影响 根据对项目周围环境的调查和现状监测结果表明，项目所在地的环境空气质量可以满足2级标准的要求。 建设项目周围为天然植被，不存在主要污染源。因此，外环境对本项目的影响主要是小区内道路的机动车尾气及噪声的影响以及厨房烹饪时产生的油烟的影响，且小区内人口密度低，对环境造成的影响不大。 项目在建筑物结构布局设计时，应完善周边绿化带，使居住区均位于地块中心，经过大气的扩散、树木的吸尘降噪、距离的衰减和建筑的隔声等作用，可有效减少道路的机动车尾气及噪声对项目的不良影响。本评价建议:项目应采取隔音降噪措施，一般可通过在项目用地边界多种树木绿化来减轻污染，树木宜选择枝叶茂密、对净化空气、吸音滞尘等都有一定作用的树种。另外，应在设计时考虑，在建筑物与道路边界预留一定距离的退缩空间，同时在建筑物室内布局设计方面考虑尽量将对声环境不太敏感的房间功能面向北面这一侧。 2)内环境污染源及对本项目的影响 本项目内环境污染源主要是机动车尾气和噪声，水泵、风机、备用发电机噪声等。 (1) 机动车尾气及噪声 机动车在区内行驶过程中产生的尾气和噪声会造成一定的不良影响。通过限制尾气排放情况差的机动车入区、加强地下停车场的通风换气、禁鸣喇叭、加强绿化等措施可以在一定程度上减缓其影响。 (2) 水泵、风机、备用发电机噪声 水泵安装在地下水泵房，水泵、风机、备用发电机均选用低噪音设备以及减振、隔音处理，再经墙体的阻隔，不会造成不良影响。 5、特殊环境影响 项目地块及四周没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，本项目不作此部分的分析。 第三章 项目对公共设施需求影响分析 一、项目对公共设施的需求 ,、道路交通 1)道路现状 区域内交通纵横交织，道路宽阔、整洁、通达四方，区内公路、铁路、航空 等交通网络四通八达，京沪高速公路纵贯南北，8条主干道合连纵横，9座城市景观大桥出口全部通车，自**车行抵达汽车站仅需5分钟，抵达火车站仅需10分钟，抵达机场仅需15分钟，距日东高速公路、胶新铁路不足10公里。距传统商圈人民广场商圈仅十分钟车程。 2)交通设施现状 区域内现有交通设施较少，公共交通及静态交通设施缺乏，公共交通仅,,路、,,路公交车。 ,、给水 该地区供水量较小，仅能满足现有用水要求。 ,、排水 区域内雨水、污水干管规划科学，布局合理，能满足本项目对排水的需要。 (4)电力 本项目近期需临时用电负荷约为 千瓦，项目建成后需正式用电负荷约为千瓦。 (5)电信邮政 1)现状电信水平及电信设施 区域内电信管网规划科学，布局合理，能满足本项目对电信的需要。 2)邮政设施 区域内现有邮政设施较少，邮政局所布点过少，造成服务半径过大，居民通邮困难。 (6)燃气 区域内天燃气管道规划科学，布局合理，能满足本项目对燃气的需要。; (7)暖气 区域内暖气管道规划科学，布局合理，能满足本项目对暖气的需要。 (,)环卫与消防 区域内的消防任务由武警消防临沂支队**大队负责，能满足本项目对消防的需要。 区域内产生的垃圾清运到垃圾处理厂做统一处理，能满足本项目对环卫的需要。 (,)医疗设施 区域内有**新区医院、南坊医院等3个医院及8个社区医疗服务中心，能满足本项目对医疗的需要。 二、项目住户子女教育解决方案 按规定项目住户子女可在南坊街道幼儿园、**小学、16中、17中、新4中(新4中系临沂市重点中学)接受完从幼儿园至高中的教育。同时现**新区有小学13所、初中4所、高中2所也可供业主选择。 三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案 四、项目物业管理 1、物业管理要点 本案为高档商业项目,更需要以软性服务来体现物业的品质,故应做到以下 几: 由自己组建物业管理公司来管理，为本案在市场中树立良好的品牌形象铺平道路; 本项目除了提供最基本的物业管理服务外，还应提供各种专项服务、代办及代理服务等其他更为丰富的内容(针对不同服务项目可适当收费); 物业管理公司在先期就介入本项目，参与设施设备的选定及招投标工作; 物业公司更多的注重本项目社区文化的建设，社区文化工作是为业主提供的一项重要的增值服务、一所物业拥有良好的生活方式、文化氛围和文化底蕴，会使该物业的品牌知名度和品牌美誉度得到更进一步的提升，给物业注入一种强大的文化内涵，亦会带来物业的增值。 2、物业管理服务内容建议 1)服务内容分类建议 物业管理服务一般分为公共性服务、特约性服务和公众代办性服务。 具体到本项目，物业管理服务内容建议提供如下服务: (,)公共性服务 信件报刊收发、分拣、递送服务; 公共区域的保洁、保安、绿化; 化粪池清掏; 房屋/楼宇及小区/楼宇周边共用部位共用设施设备的日常运行维护; 小区/楼宇的日常管理。 物业人员的叫车服务 注:业主必须交纳公共性服务费。 (,)特约性服务内容 室内设施设备(电器、管道、家具)的维修、定期保养服务; 信函电报及报刊速递; 物品搬运服务(特指在公寓内); 订餐及送餐服务; 衣物洗烫; 家政服务; 接送子女上学; 幼儿托管及老人陪伴; 商务服务(包括打字、复印、传真等); 各种代办及代理服务(如代购商品,代聘家教,预定飞机、火车、船票,报刊 订阅,电话安装,房屋转让出售、出租并代办手续„„)。 注:特约性服务费用应由双方协定，实行调节价管理。 (,)针对性服务 针对写字楼可加入针对性的绿化养护(树木养护、修剪、防灭虫、浇灌) 针对酒店式公寓可以加入露台园艺设计、园艺培植及保养、租摆; 注:针对性服务费用可以由双方协定，实行调节价管理。 (,)代办性服务 物管公司可接受委托代缴水、电、气、暖气、有线电视等费用的服务。 (,)特别服务 提供专业管家式服务，为业主提供个性化的服务并跟踪到位。 3、物业费用建议 周边项目的专项研究显示，本项目周边项目平均物业费为2.47元/平方 米?月; 临沂市场上类似项目的专项研究显示，平均物业费为2.93元/平方米?月; 本项目物业费分产品制定，各产品价格区间如下: 写字楼:2.8元/平方米至3.2元/平方米; 高端公寓:2.2元/平方米至2.5元/平方米; 酒店式公寓:2.5元/平方米至3元/平方米。 第四章 项目分析及市场定位 一、项目SWOT分析 3.2.1. 项目优势 项目地处**新区中心腹地，地段优势得天独厚; 项目离市政中心广场2000米，享市政大配套，并有独特的景观资源: 项目紧邻**路这条临沂交通南北大动脉，并紧邻**街、**街，交通优势明显; 市场的稀缺性和唯一性，**新区能与**广场竞争的同类型、同档次、同规模的商业广场目前没有。 开发商临沂**置业有限公司经济实力雄厚，用自有资金及银行贷款进行项目开发，为项目的成功提供了实力保障; 3.2.2. 项目劣势 容积率高、规划难度大、密度大、周边无自然景观、周边环境噪音大。 3.2.3. 项目机会 南坊撤镇建街道办，是南访城市化进程的重要标志，区位地位的变化必将人口的增加，投资的增大，住房需求的旺盛，从而形成对商业楼盘的具大需求。 随着临沂市政府新办公大楼、市级部门在**新区办公场地的使用，**新区高端商业楼盘的兴建，必将使**新区的魅力大增; 临沂经济的发展，近几年，临沂的经济获得了长足的发展，经济增长速度远远高于中国城市增长的平均水平。 临沂市旅游业的蓬勃发展，临沂作为我国重要的观光旅游地区，旅游产业也将取得较高的发展速度，红色风情，绿色**，文韬武略，地质奇观四大旅游主题日益突出，并成功入围由中国旅游电视协会，中央电视台等主办“2006 中国最令人向往的地方”50强。这为临沂酒店业的发展提供了良好的机会。 3.2.4. 项目威协 项目的主要威胁来自现阶段将要上市的同质物业对潜在客户的分流 从市场空白点出发，打造片区引领性物业，差异化营销，全面拔高形象，以运营者、领导者姿态面向市场，着力打造小区品质，即对外围产品的营造，加强项目自身比较优势，突破现有价格体系，合理安排各种物业综合比例，以小风险高品质住宅的开发，降低风险，增加收益;提高产品附加值，特别是小区景观塑造，变相降低单位成本，从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 二、市场定位 ,、项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况， 市场定位思考如下: 临沂目前没有五星级酒店;临沂市处于高速发展的阶段，市场需求高端酒店的出现;项目所在地位置条件优越，完全适合以高星级的形象出现; ; 从投资及回报的平衡点看，争取高端的消费群体，有利于回报期的缩短; 本项目所在地不缺少高消费群体，采用五星级酒店形象，利于获取更高的营业收益，利于带动餐饮、客房、会议、娱乐、康体等的整体经营，创造更高的经济效益; 市场定位为:临沂市首席商务公寓MALL大众广场，一个集酒店、购物、娱乐休闲、饮食、办公、居住于一体的高端购物广场。 高速发展的**新区吸引着大量知名开发商涌入。高档住宅和大型居住区林立，城市别墅、花园洋房、景观公寓随处可见，滨河景观带的大尺度绿化、现代时尚的建筑群、生态化标准的基础设施，造就一座布局合理、功能完善、环境优美的活力新城。 地块位于**新区商圈的中心地带，**路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成**新区稀缺地段的优质资源，打造一个集酒店、购物、娱乐休闲、饮食、办公、居住于一体的高端购物广场。 ,、 项目产品定位 本项目建设内容批复为高档商业写字楼、五星级酒店及酒店式公寓、高档公寓楼、高档购物中心。 地块周边楼盘产品一览: 产 品 名 称 产 品 定 位 上海街 写字楼+购物中心+住宅 由此可见，区域内物业类型丰富，以商业为主，高投资收益是普遍采取的定 位。 综合本地块特征，产品定位思考如下: **新区商圈时尚生活特区 项目所在区域交通便利、配套齐全，居住人口稠密，是一个标准的“优质生活圈”。 **是临沂公务员小区最汇聚的地区，公安、银行、卫生等系统十余个公务员小区汇聚**。他们在**投资兴业、居住生活、商务办公，形成庞大的衣、食、住、行、商、办的消费锁链，繁荣整个区域的经济产业链。 本项目需依托**新区商圈资源，打造一个适宜高档商业写字楼、五星级酒店及酒店式公寓、高档公寓楼、高档购物中心具有极大投资潜力的时尚生活特区。 本项目依托**新区急需商圈成熟的商业配套和超高的人气，以高档商业写字楼、五星级酒店及酒店式公寓、高档购物中心、公寓居住功能的形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑部分居住功能。 ,、项目客户群体定位 房地产项目的客群主要包括:主力客群、辅助客群、延伸客群。 主力客群——投资者 投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景，适合大型商业、高端居住、商务办公，拥有较丰厚的资金回报。 辅助客群——中青年城市中产阶级 在本案及周边工作生活，崇尚方便、快捷、高效的现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强的中青年，年龄在30-45岁，他们的购房目的是居住和投资并重。 延伸客群——SOHO型办公、特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭 交通便捷、商务资源丰富、办公成本相对较低，将会吸引部分SOHO型办公企业，经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高端、时尚、便捷的公寓类物业接受度较高。 ,、房屋户型结构 公寓采用小户型为主，多种户型相结合的方式，住宅大多是100平方米左右的3房，正符合现在的潮流。 住宅定位为高端住宅，因此，户型设计多样，尽量能满足大多数顾客的需要。对于一般用户，有从70平方米到90平方米的户型面积可供选择，楼栋之间距离合适。对于需求豪宅的特殊用户，公寓有120平方米以上的大户型可供选择。项目的目标是尽量满足每一户的户型需要。 本项目涵盖一房，二房，三房，四房四种户型，比例为2:2:2:1，既满足了一些商务人士办公的要求，又满足了广大置业安家人群的需求。 商业卖场采用大空间 酒店采用五星级酒店的标准 ,、 方案评估意见 **新区商业中心项目规划与地，由香港铭堂设计事务所和南宁建筑科学研究所进行概念设计和建筑设计。 在方案设计上，引入“高档商业”理论，结合本项目的具体位置及地形、环境、交通、密度、城市文脉、生态环境等特点。做出了以下特色: 总体布局上采用沿**路排列布局，分五排布置，南侧一排为2,层，中间二排分别为49、42层，北侧二排均为2,层，充分利用南北两侧良好的自然景观，使中部自然形成一个标志性建筑，并充分利用了地块的商业价值。 在设计上确保了户户均有开阔视野，功能分区明确，通风采光良好，经济合理，实用率高。 建筑立面造型上，以流畅的线条和优雅丰富的造型为体量上的主要特征，以简洁的色彩和的景观设计创造了缤纷灿烂的空间效果，从而形成本建筑典雅、精致、时尚、高贵的特征。 交通组织上，做到人车分流，商业人流和住宅人流的分离。 总之，经过近半年的时间，反复几易其稿，目前的方案应属比较理想的方案，既结合了项目地价特征，充分挖掘了地段价值又贴近市场，符合目标客户的需求。 三、房地产市场承载力分析 ,、区域市场分析 ,) 临沂城市综合体的发展 城市综合体?B style='color:white;background-color:#886800'>0HOPSCA 的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，因为城市本身就是一个聚集体， 当人口聚集、用地紧张到一定程度时，在城市核心区(多在城市CBD核心区)就 会出现这样一种综合物业。城市城市综合体项目是城市化进程的产物，是房地产 市场发展的必然趋势。 ?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0(1)城市化进度和人口增 加商业地产大开发提供契机 ?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0 城与市在，城与市新，没 有商业就不存在城市，在当前中国城市化进度不断加深的过程，自改革开放以来， 中国的城市化得到了迅速发展， 1992年到1998年，城市化率由27(63%提高到 30(42%，年均提高0(42个百分点。自1998年以来，我国城市化水平近几年每 年都保持了1.5至2.2个百分点的增长，截至2003年底，全国城镇化率已达 40(53,，在这个形势下商业综合体的迅速发展成为一种趋势。 ?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0 我国城市数量也从改革开 放初期的193个增加到662个，其中超大、特大城市已达46个。城市已成为我 国国民经济发展的重要载体，城市经济对我国,,,的贡献率已超过70,。在 短短20多年中，全国平均城市化水平从20世纪80年代初的19.4%发展到21世 纪初已超过40%，走过了发达国家上百年的城市化发展历程，现在城市化水平逐 渐向世界平均水平靠拢。这不得不说是在政府的“加快中国城市化进程”政策下 的结果，因为中国具有农村人口基数大、地区发展极度不平衡的独特国情，这就 决定了中国城市化不能仅以速度来衡量。建设部副部长仇保兴表示，“未来若干 年，还将有5亿农民进城。” ?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0 随着临沂城市化进度的深 入，临沂的城市综合体开发进入快车道。同时人口的聚集也为城市综合体的开发 提供了大量的客户积累，2009年7月临沂公安局公布济南流动人口就已经达到 160万之多，2020年临沂人口将挑战1000万。 ?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0(2)居民需求量促进商业 地产开发 ?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0 近年来，我国经济一直保 持高速发展，居民收入水平也在不断提高。临沂市的经济发展状况和当地消费水 平好于全国平均水平，从而保证了居民需求总量稳定增长，为本项目打下了良好 的市场需求基础。?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0 (3)居民需求多样化促进 商业综合体开发 ?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0随着经济的迅速发展，居 民收入水平的不断提高，消费方式和生活方式也发?B style='color:white;background-color:#886800'>0生了变革，消费需求逐渐 多样化。国际发展经验表明，当人均?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0GDP?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0达到?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>03,000?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0美元时，居民的消费需求 更趋于个性化和多样化，这种变化为购物中心的产生和?B style='color:white;background-color:#886800'>0发展打下了坚实的基础。 消费需求个性化和多样化趋势逐步明显。消费者购物不再仅仅是购买商品以满足 物质生活的需要，对休闲、娱乐、社交等精神?B style='color:white;background-color:#886800'>0消费的需求增强。因此， 集购物、娱乐、休闲、社交、餐饮等功能为一体以满足?B style='color:white;background-color:#886800'>0多种需要的购物中心的出 现和发展成为一种必然。 ?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0 商业综合体项目将满足消 费者这一诉求，为消费者提供良好的消费环境，并以其一站式购物的?B style='color:white;background-color:#886800'>0便利性和复合性营造出一 种立体、多元的购物、生活模式，在功能上满足了消费?B style='color:white;background-color:#886800'>0者的多样化需求，可为消 费者提供更为丰富的物质和精神享受。?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0 ?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0?B style='color:white;background-color:#886800'>0(4)零售业增速下滑，风 险意识提高加快商业企业对商业地产的直接投入。 ?B style='color:white;background-color:#886800'>0银座股份在公告中解释:近几年宏观经济保持了高速增长，特别是2009年中国经济在全球金融危机下，全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，全年居民消费价格比上年下降0.7%。其中，城市下降0.9%，农村下降0.3%，其中居住下降3.6%。从上述数据可以看出，虽然目前社会零售总额依然在增加，但批发与零售行业的增速必然受到一定的影响。?B style='color:white;background-color:#886800'>0 ?B style='color:white;background-color:#886800'>0 商业地产也将迎来新的发展机遇。以往，一些世界著名的奢侈品牌不肯进入临沂，因为它们找不到与其身份相匹配的商业区。现在，这种情况正在悄然改变，一线地产商正在临沂全力打造城市综合体，在开发之初即开始招商，不久的将来，临沂的商业地产规模、质量都会有大幅度提升。另外，临沂正在建设区域金融中心，并努力吸引国际、国内大型企业集团的总部进驻，这些都需要提前“栽下梧桐树”。 **广场位于**新区市级行政服务中心、文化中心、体育中心、商业中心、高新科教区、滨水休闲度假区所在地、中高档住宅区这个城市CBD、商业中心再建项目多位置优越，适合建设城市综合体项目。建筑规模庞大，有32万平米，建筑形态包括写字楼、酒店、公寓、商业等，业态丰富，引领区域房地产市场发展。地标性建筑提高城市品位，带动区域综合竞争实力。 ,) 供给分析: **新区的商业房开发量较大，销售额和销量一直排在临沂市前列。 就发展形式而言，**新区是当前临沂市较为活跃且最有发展前景的片区之一，地域上的优势共享，临沂市新中心区的优质配套，必将成为临沂市最大的居住区之一;**新区是临沂市政府办公所在地，良好的生态环境、交通、市政配套加上人才配备，使**新区的发展一天比一天好;表现在外资、台资、港资、中资大型企业的进驻; 在房地产方面，因地产开发的速度加快，至使**新区土地供应的不足，现青年路以南土地不出售了，**新区未来楼市定会是临沂市的热点区域，。 但是就现状而言，许多项目在开发过程中未能站在消费者角度考虑问题，社区日常生活配套设施明显不足，不能满足小区居民日常生活所需。由于**新区片区是社区，一方面商业配套及市政设施不够，另一方面居民尚未建立在本片区消费的良好习惯。由于没有大型商场，居民若购买大件或耐用品要到市内购买，令这里中小型商家没生意或生意淡薄，导致这里的商品房面积未能进一步放大，价格也不能得到相应的提高。 应该说，随着**新区地区居住人口的进一步增加，这里商业用房的需求量将会越来越多，价格也会逐步稳定提高，尤其对于一些新的酒店、大型商业中心、人流量密集的生活社区及交通便捷的大面积商铺，其价值将会首先被挖掘出来。 ,)需求分析: 北京靠政治、上海靠经济、西安靠文化、曲阜靠孔子;站在全国看临沂，临 沂已规划出**新区的发展思路，在不久的将来，**新区将成长为临沂新的政治中心、行政中心将衍生出如写字楼、会议、酒店、餐饮、健身、娱乐等相关商业配套。 **新区的文化定位将来会形成以文化办公及文体休闲娱乐、以及教育产业链，这部分需求将推动**新区的文体、娱乐及写字楼市场等相关商业配套。 滨河景观带的不断完善，会形成以酒店、餐饮、住宿、休闲、娱乐为主的渡假旅游等商业配套形式。 根据规划显示，到2020年，**新区人口达30万到50万人。中高档居住区逐渐形成，随着人气的凝集，居住的要求将会有餐饮、购物商场、文体娱乐等配套要求。 商业副中心的规划方向，以及环境的需求，**新区将是临沂的临沂“第一金融中心，中央CBD”，城市经济发展的灵魂所在。 临沂市的经济尤其是私营经济这几年发展非常迅速，诞生了一大批富有的生意人，随着自身经济实力的增强，他们对生活的要求特别是居住的要求也越来越高。因而，产权式酒店公寓这一最高层次的居住形式将对他们具有很大的吸引力，与之相配套的酒店式服务也将极大地方便他们的生活，它的出现无疑将很好地满足这一市场的需求。针对酒店、产权式酒店公寓、大型商业的消费市场非常广阔，销售前景乐观。 ,、 典型物业调查 ,)齐鲁园 项目简介:该项目地处**新区核心位置，紧邻临沂市新政府办公大楼，由山东冠鲁房地产开发有限公司开发。项目总占地270余亩，总建筑面积40余万平米，容积率为1.28，属于中档楼盘。项目共分为ABCD四个组团开发，一期开发20余万平米，由27栋高层组成，2007年9月22日开盘。该项目内部配套设施完善，商业会所、运动设施齐全，且内部设有北京汇佳国际双语幼儿园，目前一期销售率预计达95%以上; 项目现状:项目目前在售A、B、D三个组团，目前剩余房源约140-150套，剩余房源以140平米以上的中大户型为主，约占剩余房源的60%，60平米以下的小户型约占20%;项目C区未推出的216套房源预计在今年下半年会推出。 ,)联合世纪建筑 第二季度销售情况:4月份销售10套，5月份销售12套，6月份销售20套。 项目简介:项目位于**新区核心(原南坊)，沂河、祊河、柳青河优雅交汇处，北倚行政中心，东邻动植物园与阳光沙滩浴场。总建筑面积约27万余平米，规划一岛一湾二城。项目有13栋电梯洋房、12栋高层、4栋联排别墅、6栋花园洋房组成。其中一期为电梯多层洋房，如图蓝色虚线部分所示，总共13栋电梯多层，套数为348套; 项目的户型情况:一期花园洋房户型为98平米和131平米两种户型; 项目营销动态:项目于2009年4月11日开盘，开盘当月销售45套左右，5 月份销售13套，6月份销售10套左右。 ,)杏坛文化家园 项目简介:该项目地处临沂**新区**路与三和三街交汇处，由山东省直辖大型国有企业临矿集团投资开发，总建筑面积42万平米，21栋楼，物业形态主要以11层的小高层和29层的高层组成。目前在售楼座为7号楼(小)、12号楼(高)、13号楼(小)以及18号楼(高)，总计400余套;前期四中分批团购了该项目的7栋楼，即1—4号楼、8—10号楼，总计约800套;**教委团购了该项目的3栋楼，即5号楼、6号楼和11号楼，总计约360套; 在售产品户型情况: 面积区间:106—260平米 小高层:131平米(主力)、174平米和194平米; 高 层:106平米、128平米、140平米、156平米、230平米(复式)、260平米(复式); 项目营销动态:2008年10月18日开盘，截至目前该四栋楼销售率约30%，其中二季度销售情况4月份销售6套，5月份销售10套，6月份销售23套; 价格情况:该项目目前整体销售均价为3500元/平米;6月中旬价格上调，平均上调100元/平米(高层上调50—60元/平米，小高层上调140—150元/平米); 优惠措施:常规优惠——(一次性付款98折，按揭99折) ,)环球国际 项目简介:该项目地处临沂**新区**路与滨河大道交汇处，由临沂金佰利置业有限公司投资开发建设。项目总建筑面积17万平米，由三栋28层高层住宅建筑、4层底商及一栋高层办公写字楼组成，其住宅部分以“临沂唯一滨河全景观阳光中小户型”的中高端形象登陆临沂，面积从38?至167?不等。一期共推出一栋高层公寓和一栋办公写字楼，目前该项目正处于前期认筹阶段，价格未定，预计2009年9月正式开盘。 认筹阶段优惠政策:VIP卡交10000元认购诚意金抵20000元购房款——(俗称:交1万抵2万); 认筹状况:2008年10月3日开始认筹，截至目前VIP卡预计销售170张左右，住宅与写字楼的VIP比例约9:1。 ,)滨河阳光 项目简介:该项目地处**新区新政府中心南侧三河口片区，是由临沂重盛置业发展有限公司开发，香港港业地产营销顾问有限公司全程代理销售。项目规划总建筑面积100万平米，分三期开发，目前一期开发30万平米，物业形态包括高层、多层以及部分叠加别墅。项目建筑风格为现代欧式，定位为“地王之上，百万平米欧洲亲水国际社区”。项目规划布局合理，自有配套完善，属临沂高档品质社区。 项目的推售节奏:2009年5月2日开盘，首推7栋多层，户型面积在98-143平米，总计228套，目前销售率约在80%左右;叠拼别墅6月1日开盘，总计推出32套，目前销售率约为50% 目前销售政策:无优惠;多层洋房均价约在3800元左右，叠加别墅均价约在5500元/平米左右; 5月份开盘当月销售套数约在150套左右，6月份销售约在25套左右; ,)澜泊湾 项目简介:该项目位于临沂**新区，东依柳青河，南枕祊河，西临南坊新区中央轴线，北至新区中心，地处临沂新区核心生态区三河交汇处，是由临沂鲁德城市建设有限公司投资开发。项目总占地面积43.3万平米(649.5亩)，规划总建筑面积约140万平米，由5个高层居住组团、4个低层亲水居住组团、1个国 际商务组团、1个公共设施组团、1所小学和1所幼儿园组成。目前正在开发的 为一期部分，共10栋高层，其中在售的为3栋高层;总套数约195套; 首推楼栋及户型:共三栋高层，具体分析如下 楼号 层数 产品形态 东户 中户 西户 面积(m2) 套数 面积(m2) 套数 面积(m2) 套数 A—2 26 一梯三户 175 26 132 26 202 26 A—3 26 一梯三户 175 26 132 26 202 26 A—4 26 一梯二户 230左右 26 —— 443(复式) 13 总计 195套 销售价格:3890元/平米起，一户一价，预计均价为4600元/平米左右; 营销动态:项目2月底开盘，目前的销售率约在60%左右，4月份销售约20 套，5月份销售约22套 ，6月份销售约 25套; ,)颐高上海街 项目简介:项目位于临沂中央都市走廊---**路主干道，南北长一公里，规划为40万?大型街区式城市综合体，汇聚了公寓、酒店、超市、KTV、百货、影院、写字楼等城市业态，形成了居住、休闲、娱乐、餐饮、购物等多种城市功能。接驳新市府行政区、人工湖及景观广场，沂河、祊河壮丽美景无须远眺。颐高?上 海街大气、灵秀气质自然天成，与周边环境相互映衬，相得益彰。 商铺结构: 立体式街铺，一层挑高5.4米，预留充足空间让业主自由规划;全框架结构，约40-2500平米多面积选择，自由分割，灵动空间选择满足各类商业需求; 销售价格:预计均价为18000元/平米左右; 营销动态:现未销售 ,、 市场分析有关结论 全国房地产市场在加大调控力度下基本健康地发展，并成为最火爆的热门行业之一; **新区身兼全民置业、住宅大盘化、郊居化重任，集撤镇建街道办、办公、商务、住宅等多种概念与一体，将成为临沂全民置业的当然之选; 随着住宅的增加，大型、高端商业的开发已成必然之势。 高起点、高标准的规划和政府相关政策的支持将为**新区的房地产物业价格得到实质性的提升，同时也意味着**新区楼盘具有广阔的升值空间; 四、销售价格及销售预测 ,、项目建议销售价格测算 就本项目而言，最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，本项目建筑主体物业预计包含商住楼、酒店式公寓、写字楼、裙楼商业部分，写字楼、商住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价 元/平方米。项目裙楼商业(1-6层)均价保守预计 元/平方米。 **新区**广场销售总价测算表 分类 可售面积(万平方米) 建议销售单价 销售收(万元) 商住、公寓(精装修) 4.096 元/平方米 写字楼 4.6486 元/平方米 酒 店 16.0234 元/平方米 商业用房(1层) 0.6 元/平方米 商业用房(2-6层) 3 元/平方米 总销额 ,、销售预测 本项目已在二OO八年即开始进行市场研究和方案设计，经过近一年的工作，现已基本完成方案工作。 计划本项目于二O一0年三月动工，二O一三年三月份通过竣工验收，并全部实现销售。 目前**新区房地产市场价格情况，住宅售价在3300元-4000元/M ?B style='color:white;background-color:#886800'>0?, 一层临街商铺售价在10000元-15000元/M ?B style='color:white;background-color:#886800'>0?。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势，本项目住宅售价可达 元/M ?B style='color:white;background-color:#886800'>0?，临街铺面售价可达 元/M ?B style='color:white;background-color:#886800'>0?。保守估计，本项目的利润可达 万元。 况且，主城北移，大量楼盘的入住，**新区地产市场又掀起一轮热潮，许多在售项目的销售速度应高于临沂市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。 总之，本项目风险极小，利润可观，前景看好。 五、项目营销方案 1. 总体策略 本项目是临沂市首个五星级酒店、商务公寓MALL，以最高,,层屹立**新 区中心的城市综合体，强势作为临沂市核心商圈的地标性建筑，对周边景观及经济带来积极的影响。由于临沂市城市建设的步伐和经济的强劲发展，市民对房地产的投资热情高涨，尤其是优质商铺更是成为投资客青睐的市场热点。因此本项目应顺势而为及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占领区域市场，以尽快实现资金回笼、降低发展商的投资风险。 总体来讲，本项目的营销操作采用的是“以相对之快打季节之慢、以相对之重打时段之轻”的相对集中策略。充分运用一个主题(临沂市首个五星级酒店、商务公寓MALL)突破市场，四大媒体(临沂市电视台、临沂市晚报、户外广告、宣传资料)大力度高密度报道和全方位大手笔现场包装撬动市场，两大核心卖点(临沂市商业地标、首个MALL商业广场)攻占市场，三点小利(**置业会员卡、多折扣、返租大奉送回报业主)收获市场。以此为主导在营销活动中实施一系列有力度的活动，和现场销售人员的有效管理，在人气和成交率上取得高效的业绩。 2. 入市时机及销售前提 “良好的开始是成功的一半”。入市时机方式把握得好，才能产生好的销售开局。入市时机的选择要综合考虑以下几个方面因素: ,)项目可售时间 通常选择在正式预售前1-2个月入市宣传、推售号码，一方面为项目提前造 势、另一方面可为正式销售积累有效客户，本项目预计于,,,,年8月底开盘。 ,) 准备充分后入市 必须在售楼大厅、营销广场、项目周边环境改造、工程形象等内外包装方面有良好形象展示，模型、楼书、展板等销售工具齐备的情况下入市，这样才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。 ,) 无造势不入市 在房地产市场如此激烈的竞争态势下，业界公认:“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示对前期的销售及客户心理具有较大影响，因此项目入市前必须要有足够的宣传造势，能初步建立品牌形象并吸引客户关注，为前期销售作市场铺垫。 ,) 销售旺季入市 每年10月至下年5月是房地产销售的周期性旺季，共中10—12月以及3—5月销售黄金时段，一般在销售黄金时段推出的楼盘，比较容易快速聚集人气，在销售初期达到较高的销售率，因此入市时机的选择对于楼盘销售尤其关键。通过销售旺季火热的销售气氛使本项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。 ,) 有目的地入市 根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和销售回款的进度，提高发展商的资金利用效率。 ,)有控制地入市 根据工程进度、价格策略、销售导向等分期有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的销售目标。 本项目作为高端商业项目，市场的动作一般是“招商先行”。是指项目在成功招商20%--30%的情况下，开始销售，以核心租户(主力店、一级品牌)的入驻来带动销售。本项目的销售操作思路亦是如此，通过核心租户在一层和负一层不同区域的安置，将相对位置较差的单位通过品牌商家的入驻变成相对较佳的位置，从而带动销售以及顺利完成价格的初步拉升。 综合以上因素，根据项目动作的要求建议本项目的排号认筹期定在,,,,年8月18日，正式解筹期暂定于,,,,年9月11日。 3. 内部认购前期提条件 售楼大厅装修完毕并可使用; 建筑模型已完成; 完成必要销售文件(销售百问、销售面积、房号表、认购登记卡、付款方式、 客户登记表等) 销售人员已完成上岗培训; 已完成销售人员的工服、名片制作; 完成必要的宣传资料(楼书、户型单张、折页); 宣传铺垫(户外广告、报纸软文广告); 楼体包装(以工程网包装、以广告喷绘包装); 工作人员到位(保安、保洁、财务)。 4. 正式开盘销售前提条件 ,) 取得《预售许可证》 ,)现场包装 看楼通道施工装修完毕 现场气氛营造完成(导示系统、道旗、绿化、背景音乐安装完毕等)。 ,) 资料 智能化标准、配套设施、交楼标准提前落实 按揭银行提前落实 物管公司提前落实 价格表及付款方式 完成必要的销售文件(认购合同、定金通知书、购楼须知、预售全同) ,) 销售人员 开盘前培训 对前期重点客户进行回访，知会开盘及优惠信息 ,) 宣传准备 报纸广告准备完毕并提前预订版面 开盘活动安排(时间、地点、邀请领导、新闻媒体、新闻通稿、活动事宜等) 礼仪及礼品准备 5. 各销售阶段工作安排 ,)吸筹期(,,,,年7月28日-8月17日) 利用软性广告宣传造势、吸引目标客户群关注; 商铺推出部分单位进行市场初探，视市场反应情况加推 考核客户对项目的初步认知; 价格初探，作为下一步价格调整的依据。 ,) 解筹强销期(,,,,年8月18日-9月30日) 完成了项目认知，市场、价格初探后，进行微调，进入到公开发售阶段 分楼层区域加推单位，提升销售均价 利用各类媒体组合推广，将销售推向高潮 对到访客户进行分析，挖掘项目主要客源，进一步调整定位 到,,,,年8月17日前完成部分商铺的内部认购，收取诚意认购金。掀起的商业销售热潮，启动商铺的认筹登记。解筹日，分批量推出严格管理好销控。 ,) 放号方式 不对外公布价格，销售人员以放号段大致均价向客户作介绍，前10天以自然放号的形式，将全部盘量推向市场，根据每日由销售人员上报的意向房号进行统计分析，观测市场购买倾向及价格承受情况，为解筹前的销控提供市场依据;而后以销控放号方式作引导性吸筹。所有期间的放号均采用收筹金给予一定折扣的政策。 ,) 解筹方案 筛、配筹后按所放号码顺序排队订房的方式进行解筹。解筹后采用促销性的销控方式，以强有力的目标销售管理和推广活动着力解决销售速度的同时解决尾盘问题。 解筹时按既定的推货方式进行解筹，视解筹情况加推而对于街铺以及位置好的铺位可以采取销控措施;解筹后主要结合入驻品牌商家的情况，以位置相对理想但价格不是太高的铺位进行销售;尾盘期主要采取大折扣，让客户感到有一定的优惠。 ,) 持续销售期(,,,,年10月1日—11月15日) 按照既定的推货节奏，进一步提升销售均价 举行各类现场促销活动，刺激市场 充分利用良好的工程形象，将销售推向第二次高潮 通过老客户口碑效应挖掘新客户 向其它片区幅射开发目标客户 ,)尾盘清理期(,,,,年11月16-12月31日) 该阶段为发展商回收利润阶段，快速销售，消化剩余单位，回笼资金的阶段。 结合销售均价给客户一定优惠，如多打折扣等 充分利用现楼形象，加速客户成交 充分利用招商情况，刺激购买 ,、风险预备 ,)执行风险:方案即使制订的再科学合理，如果执行上不到位的话，策划将成为纸上谈兵，因此销售执行力度是营销最为关键的环节。 解决办法: (,)首先组建一支强有力的营销团队，建立高效的管理机制，目标任务落实到人，相互协助，相互监督执行。 (,)其次薪资考核其中增加工作执行，业绩考核一项，在利益上刺激员工执行的积极性。 ,)工程进度风险:在项目销售上，营销工作一旦全面展开，工程进度要和 营销进度保持高度一致，推动营销工作的顺利开展。是增加顾客对项目的信任的有利力保障，是决定其前期回款直接因素。工程进度一旦出现问题，直接导致营销链锻裂。影响销售执行。 解决办法: (,)项目推进统筹安排，工程于营销统一推进，工程出现问题，及时预见给营销负责人沟通，及时调整营销环节性策略。 (,)前期做好完备的工程预算和财务计划，减少因资金问题带来工程进度风险。 第五章 项目开发建设进度安排 一、 工程计划 **新区**广场筹备工作从二OO八年五月份即已经展开，请专业的市场策划公司进行了充分的市场调研，对项目的市场定位和物业品质进行了深入的策划，并邀请了三家甲级设计院进行了建筑投标。 到目前为止，已充分把握住了市场并获得了一个较为理想的方案。 本项目计划二O一0年三月份破土动工。 月份达到正负零。 份主体全面封顶。 基本完成主体外装。 二O一三年三月末完成道路管网 绿化并申请竣工验收。 二、施工安排(见附表,) 第六章 投资估算和资金筹措 本项目的建设资金，使用开发商临沂**置业有限公司的自筹资金及向银行贷 款的形式解决。 一、总投资估算 本项目计划投资总额为 万元，(不含地价款)按可销售面积计算，销售建 设成本为 元/M?B style='color:white;background-color:#886800'>0?。 其中: 前期费用 万元 勘察设计费 万元 政府规费 万元 建筑安装工程费 万元 其它费用 万元 **广场开发成本估算表(见附表,) 二、资金筹措和资金平衡分析 ,、项目资金来源 ,)项目资本金筹措 项目资本金筹措主要通过项目法人自筹解决。资金来源主要有自有资金，项目预(销)售资金(销售收入转用于建设投资)。为保证销售收入能顺利足额到位，需申请银行能为顾客提供按揭服务。 ,)项目债务资金筹措 项目债务资金主要通过企业间资金拆借和向银行贷款的形式解决。企业间资金拆借的利率及偿还条件需视具体的资金拆借协议而定。本项目的融资方案主要以向银行借款的方式进行设计。是否拆借资金待项目实施过程中相应决定调整。项目贷款总额为:11000万元;其中，贷款本金为:11000万元;建设期利息:1457.55万元。 申请银行贷款的方式有两种选择:一是提供足够数量的优质抵押物，通过办理抵押获得贷款;二是以项目法人已经投入的自有资金和项目未来取得的销售收入及经营利润作为担保，通过项目自身获得贷款。鉴于国内普遍采用的做法，暂按抵押方式考虑，既开发商以公司自有资金(22000万元)取得土地(21240万元)，将土地抵押给银行，取得银行贷款，抵押率51.7%。 银行贷款在建设期内只付利息，不还本金。项目进入现房销售期后开始偿还本金。 偿还贷款及建设期内利息的资金来源主要是项目可用于还本的销售收入，即销售收入扣除应纳税金、销售成本后的余额，除掉转作为项目投资后的部分。这部分资金按最大额度优先用于偿还贷款本息。当然，为最大限度的减少利息投入，决定当期利息当期付清，在未取得销售收入的时期内可以利用剩余的自有资金或银行贷款偿付。 当自有资金筹措和取得预售收入困难时，可适当考虑让项目承包商和供应商带资或垫资。但只可作为应对未来风险的措施，且比例不可偏大。 ,、融资方案分析 ,)资金来源可靠性分析 本项目融资方案中属于项目法人自有资金的份额占比虽然较高，但是项目承办方拥有足够的投资实力，并且可以通过对项目分期分批地实施，降低自有资金集中发生的额度，拓宽资金投入的时间空间，使自筹资金的能力得以充分保证。 项目建设期内对应年份的预售和现房销售收入的预测值远高于作为项目自筹资金的来源部分，使自筹资金来源的可靠性进一步提高。 虽然，银行对房地产开发商的贷款控制较严，但由于银行贷款在总投资中比例不高，项目承办方拥有足够数量的优质资产，以及所取得的开发地块的土地使用权，可以满足银行的抵押要求，项目自身获利能力强，市场风险相比较而言并 不大，因此，获得银行支持是可能的。 就目前国内金融市场的形势而言，银行对于按揭的形式是比较欢迎的。相应的，销售资金的及时回笼亦能得到保证。 ,)融资结构分析 在项目投入总资金中，资本金部分占:71.45%。其中，项目法人自筹:57.09%，预售收入:14.36%。债务资金占:28.55%。融资结构基本合理。 ,)融资成本分析 和利用债券、招股等相比，本项目使用的银行资金因当前的利率水平不高，借款期限较短，连借带还一共不到5年，需由开发商承担的利息总额占比较低，资金成本率要明显的低于项目的收益率水平。可能利用应付账款而发生的利息成本，也因银行利率较低，资本金的融资成本也大为降低。 ,)融资风险分析 (,)项目融资风险评估 项目可能面临的融资风险主要有以下一些方面: (A)本项目存在一定的资金供应风险。主要表现为各项资金来源不能按建设进度足额及时到位的情形发生。项目应在资金完全落实之后进行。 (B)预售和现房销售不畅，资金回笼困难。有两 种可能:一是回笼资金数额虽能满足转用于建设投资部分的需要，但是不能按计划偿还对银行的贷款本息;二是不仅不能按计划还本付息，也不能满足计划用于投资的额度需要。未来预售和现房销售的情况会对项目的资金使用计划构成较大影响，需有一定的预控措施调整项目的各项资金供给方案。 (C)银行的信贷计划产生变动，如终止、计划变更、数额减少、要求提前还贷等。 (D)融资成本发生变动，如利率、汇率的变化，还款期的变化等。 (2)项目融资风险的防范方案 面对前述的融资风险的各种表现，可以考虑制定如下的风险防范预案: (A)制定项目整体或部分开发权转让的预案(项目转让、合作开发、联合开发、出售股权等多种形式)。 (B)自有资金紧急调用预案(融资主体各方来源的可能和可以的资金调动)。 (C)要求项目承包商和供应商带资或垫资预案。 第七章 财务分析 绪言: 本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，有必要对报告的有关问题进一步作出说明， 1、我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及效益评价具有一定的可信度与参考价值。 2、本报告在测算数据时，一方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和鼓楼未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。为了保证开发的每一环节都优质高效，我们需组建一支高素质、高水平的工程管理队伍，以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目标。 3、由于车库目前是否销售不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销售计划。 一、销售利润分析 ,、 各类物业销售收入估算 住宅:可售面积40960m?B style='color:white;background-color:#886800'>0?,为保守起见，整体均价按 元/ m?B style='color:white;background-color:#886800'>0?计算 40960 m?B style='color:white;background-color:#886800'>0?* 元/ m?B style='color:white;background-color:#886800'>0?= 万元 商业:可售面积243220m?B style='color:white;background-color:#886800'>0?，均价按 元/ m?B style='color:white;background-color:#886800'>0?计算 243220 m?B style='color:white;background-color:#886800'>0?* 元/ m?B style='color:white;background-color:#886800'>0?= 万元 销售总收入为:住宅销售收入+商业销售收入 万元+ 万元= 万元 ,、 销售利润 本项目的总销售额为A万元。 土地成本按楼面地价 元/平米计算，计B万元 前期费用及建安费用为C万元。 销售成本按销售额的6%计算，D万元。 本项目销售利润为X万元。 A-B-C-D=X万元。 扣除营业税5%为 万元。 扣除合同印花税 ，城建维护税，产权转让登记费共为0.35%，即: 万 元。 本项目税前利润为 万元。 扣除所得税额15%，即 万元。 本项目税后纯利润预计为 万元。 二、赢利能力分析 ,、 项目经济指标 编号 项目 单位 数量 1 占地面积 平方米 37982 2 总建筑面积 平方米 329342 其中 1(商业建筑面积 平方米 243220 2.商住、公寓建筑面积 平方米 40960 3 车位 个 满足规划 4 容积率 / 6.99 建筑密度 % 0.39 5 建筑高度 米 《,,, 6 绿地率 / 》37.4 7 绿地面积 平方米 14600 ,、 项目开发成本、费用分析 本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用:直接费用有土地成本、勘 查设计和前期费用、建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务费用 及不可预见费用。见附表, ,、 项目销售税金及附加测算 **新区商业中心销售税金及附加一览表 序号 类别 计算依据 交纳金额(万元) 1 营业税 2 城市维护建设税 营业税*7% 3 教育费附加 营业税*3% 4 教育专项基金 营业税*4% 5 防洪工程维护费 销售收入*1, 6 印花税 销售收入*0.05, 合计 ,、 项目土地增值税测算 **新区商业中心土地增值税测算 序号 类别 计算依据 交纳金额(万元) 1 销售收入 2 扣除项目金额 2.1 开发成本及相关费用 2.2 销售税金及附加 2.3 其它扣除项目 取(2.1)项20, 3 增值额 4 增值率 (3)/ (2) 5 增值税率 (存在避税) 6 速算扣除率 同上 0 7 土地增值税 (3)*(5)-(2)*(6) ,、 资金损益表 资金损益表 序号 项目名称 计算依据 金额(万元) 1 销售收入 2 总成本费用 3 销售税金及附加 4 土地增值税 5 利润总额 (1-2-3-4) 6 所得税 (5)*33, 7 税后利润 (5)-(6) 本项目税前利润总额为: 万元 本项目税后利润总额为: 万元 本项目税前直接投资成本利润率为: , 本项目税后直接投资成本利润率为: , 以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良 好，项目可行。 ,、 项目销售价格敏感度分析 项目名称(单位) 金额 5% -5% 10% -10% 商业用房(元) 商住、公寓(元) 销售收入(万元) 销售税金及附加(万元) 土地增值税(万元) 利润总额(万元) 所得税(万元) 税后利润总额(万元) 税前直接投资利润率 三、借款偿还能力分析 1、偿债能力分析 项目偿债能力分析采用利息备付率、偿债备付率和资产负债率三项指标。 1)利息备付率 在项目利息偿付期间，利息备付率指标均大于1。最低的利息备付率为1;最高的利息备付率为832.39。 详见《借款还本付息计划表》。 2)偿债备付率 在项目债务偿还年份，偿债备付率指标均大于1。最低的偿债备付率为1;最高的偿债备付率为27.21。 详见《借款还本付息计划表》。 3)资产负债率 在项目长期债务存续期间，最低的资产负债率为2.05%;最高的资产负债率为39.87%。仍在合理的负债范围以内。 详见《资产负债表》。 ,、财务生存能力分析 通过观察《财务计划现金流量表》可以看出，项目计算期内各年份的累计盈余资金均大于零，并保持有较大数额的盈余。说明项目的资金运用是平衡的，项目具有较强的财务生存能力。 第八章 不确定性分析 一、项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡分析是通过分析房地产投资项目在一定时期内的开发数量(销售数量)、成本、税收、利润等因素之间的变化关系，找出生产规模或销售规模的盈亏平衡点。 其中投资开发量可以看做是销售收入和总成本的变量，从而使开发量与利润之间建立起函数关系，计算出开发量的变化对利润的影响。函数公式如下: 利润=销售收入-销售税金-总成本 根据以上成本计算表可知:该项目固定成本为土地成本21240万元，单位可变成本为:(总成本-土地成本)/9.44万平米=1832.1元/平方米，项目建成后预计平均售价为6000元/平方米，销售税金及附加为(6000 X×5.8%)，设开发商预期获利为Y,项目盈亏平衡时的开发数量为:X。 则根据上述盈亏平衡的函数关系,有下列函数关系式: Y=6000X- 5.8% X *6000-(21240+1832.1X) 其中当Y=0，即项目处于保本阶段时的开发量为:X=5.56万平方米 项目保本盈亏平衡点数值较小，说明本项目风险较小。 二、项目敏感性分析 敏感度分析是通过分析、预测房地产投资项目的某些不确定性因素发生变化时，项目经济评价指标因此而受到的影响程度，进而从中找出敏感性因素，并确定影响程度的一种分析方法。 我们依据以上方法进行了计算得到了表格:见《销售收入敏感性分析表和建设投资敏感性分析表》 由以上敏感度分析可知;售价的变动以及建设期投资对项目收益的影响较 大，所以本项目开发成败的关键在项目的销售价格和项目的建设期投资上，适当的降低价格和降低项目的建设投资有利于减少项目风险。 三、 项目风险分析 本项目融资前和融资后的财务净现值指标大于零，而且财务内部收益率高于行业基准收益率，项目具有所要求的盈利能力;项目融资后的利息备付率、偿债备付率指标均大于1，资产负债率在合理的范围以内，表明项目具有相应的偿债能力和对债务的安全性;项目计算期内各年份的累计盈余资金均大于零，并保持有较大数额的盈余，说明项目的资金运用是平衡的，项目具有较强的财务生存能力。基于以上所述项目在财务上是可行的。 财务分析的主要指标和数据见《主要经济评价指标汇总表》。 拟建项目结论性意见 一、本项目符合国民经济和社会发展的需要，符合临沂市城市规划，项目内容符合规划要求，符合国家产业政策和有关要求。 二、本项目能耗指标按照相关规范、规定取值，并采取有效措施，优化用能结构，保证能源消耗在正常水平，可以达到节能目的。 三、本项目建设不占用耕地，符合土地集约利用要求，不对社会造成负面影响。 四、本项目投入使用后，对可能对生态环境造成轻微污染的生活污水、生活垃圾及建设过程中产生的扬尘、噪音等污染，将采取切实可行的治理措施，不会对环境造成危害。 五、本项目地处临沂市南北主要通道**路上，地段优势和景观优势十分明显，又处在**新区这个升值潜力最大的热点片区市场，对提升该地区房地产行业、服务业和区域经济的品质将起到一定作用。 六、本项目各项经济技术指标表明，该项目设计合理，建设方案可靠，具有良好的社会效益，社会适应性良好，抗风险能力强，是 附表, 2010年3月 年 月 年 月 年 月 年 月 2013年3月 一、地质勘探 1、进场准备 2、野外作业 3、内业资料整理 二、桩基施工 1、设计院提供施工图 2、桩基施工单位确定 3、桩基队伍人员、设备进场临时搭建 4、施工准备及放线 5、打桩施工 三、桩基 检测 工程第三方检测合同工程防雷检测合同植筋拉拔检测方案传感器技术课后答案检测机构通用要求培训 1、检测单位确定 2、检测单位进场及设备就位 3、现场检测作业 4、提交检测报告 四、主体工程施工--封顶 1、主体施工单位确定 2、主体单位人员、设备进场、临时搭建 3、已有工程检测 4、主体结构施工--封顶 五、室内砌体、抹灰、水电安装及装饰施工 1、砌体、抹灰、水电安装 2、外墙及室内装饰装修 3、外架拆除 六、室外管网及小区绿化 1、室外给排水及强弱电施工单位确定 2、上述施工单位进场 3、施工前准备 4、室外管网施工 5、小区道路施工 6、小区园林及绿化 七、调试验收 附表, 分类 序号 投资分项名称 数量 单位 总价(万元) 备注 前期费用 1 地块地价款 2 施工水电设施费 3 界桩点测量放点费 4 重新绘制宗地图费 5 施工现场平整费 6 施工现场围墙费 7 小计 勘察设计费 8 地质钻探勘察费 9 方案初步设计、施工图环境绿化设计 10 室外电源点设计费 11 效果图、模型图 12 小计 应缴政府部门规定 13 施工图审查费 14 消防报建(设施费) 15 地下管线查询费 16 总包合同鉴证费 17 工程造价审核费 18 工程造价咨询服务费 19 房地产协会上网费 20 建设工程交易费 21 投资许可证费 22 土地使用费 23 建筑灰线复测费 24 预售和竣工查丈费 25 白蚁防治费 26 墙体改造保证金 27 燃气工程质监费 28 燃气工程监理费 29 工程建设监理费 30 工程质量监理费 31 施工安全监理费 32 小计 分类 序号 投资分项名称 数量 单位 (元/平米) 总价(万元) 备注 建筑安装工程费用 33 土方挖掘外运费 34 基坑护坡工程 35 桩基工程建设费 36 地下室土建工程费 37 人防工程设施费 38 地下室水电工程费 39 地面以上土建工程费 40 地面以上水电工程费 41 消防工程建设费 42 电话通讯建设费 43 电梯工程建设费 44 智能化工程建设费 45 变配电所建设费 46 250KVA发电机组 47 环保工程建设费 48 宽频网络建设费 49 小计 其它 50 综合管理费 51 小计 * 52 建设成本费总计