关于集体土地使用权相关法律法规

关于集体土地使用权相关法律法规 关于集体土地使用权 广东省人民政府令 (第100号) 《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》已经2005年5月17日广东省人民政府第十届六十六次常务会议通过，现予发布，自2005年10月1日起施行。 省长 黄华华 二00五年六月二十三日 广东省集体建设用地使用权流转管理办法 第一章 总则 第一条 为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。 第二条 集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。 第三条 取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 的农用地转用指标。 第四条 有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转 (一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的; (二)土地权属有争议的; (三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的; (四)村民住宅用地使用权。 因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。 第五条 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。 第六条 集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。 第七条 出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。 乡(镇)农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理，没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。 第八条 下列建设项目可以使用集体建设用地: 1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业)，股份制企业，联营企业等; 2.兴办公共设施和公益事业; 3.兴建农村村民住宅。 第九条 国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。 第十条 土地使用者应当按照市、县人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。 确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准。 第十一条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督。 县级以上人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。 第二章 集体建设用地使用权出让、出租 第十二条 集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。 集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 第十三条 集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 。 集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。 第十四条 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)合同(包括其村民同意流转的书面材料)，按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。 第十五条 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。 第十六条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。 原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。 第三章 集体建设用地使用权转让、转租 第十七条 集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。 第十八条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。 集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。 集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。 第十九条 集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。 第四章 集体建设用地使用权抵押 第二十条 集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。 第二十一条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。 农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的，在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。 第二十二条 集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。 因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。 第二十三条 处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。 第二十四条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。 第五章 土地收益 第二十五条 集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行(农村信用社)专户，专款用于本 集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。具体实施办法由省劳动保障部门会同省农业、民政、财政、卫生等部门制定，报省人民政府批准后实施。 第二十六条 集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，向市、县人民政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由省财政部门会同省国土资源、物价部门另行制定，报省人民政府批准后实施。 第二十七条 市、县人民政府土地行政主管部门应当制定本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，并报市、县人民政府批准后公布。 第六章 法律责任 第二十八条 集体建设用地闲置的，市、县人民政府土地行政主管部门应当责令改正;农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市、县土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。 第二十九条 单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于开发商品房地产项目和进行住宅建设的，市、县土地行政主管部门应当责令改正，拒不改正的责令交还土地。 第三十条 违反本办法第十五条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。 第七章 附则 第三十一条 集体建设用地使用权流转的合同文本格式，由省国土资源部门制定。 第三十二条 本办法自2005年10月1日起实施。 广州市集体建设用地使用权流转实施办法 (试行) (征求意见稿) 第一章 总则 第一条 为加快建立城乡统一的建设用地市场～规范我市集体建设用地使用权流转～促进土地资源高效节约集约利用～保障和实现集体建设用地权利人的合法权益～根据《广 东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等政策法规～结合我市实际～制定本实施办法。 第二条 本市市辖区、县级市集体建设用地使用权流转适用本实施办法。城镇建设用地范围内的农村集体建设用地流转按照国家相关法律实施。 本实施办法所称流转是指在集体建设用地所有权不变的前提下～集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为～包括出让、出租、转让、转租、抵押等。利用本村建设用地建设乡,镇,村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。 集体建设用地使用权出让～是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者～由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价出资,入股,、与他人合作、联营等形式共同兴办企业的～视同集体建设用地使用权出让。 集体建设用地使用权出租～是指集体土地所有者作为出租人～将集体建设用地出租给承租人使用～由承租人向出租人支付租金的行为。 集体建设用地使用权转让～是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。 集体建设用地使用权转租～是指集体建设用地使用权人 将通过出让、出租取得的集体建设用地使用权出租的行为。 集体建设用地使用权抵押～是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有～将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。 第三条 适用本实施办法流转的集体建设用地应当符合土地利用总体规划、城乡规划、村庄,集镇,规划。涉及将农用地转为建设用地的～应当依法办理审批手续～并纳入土地利用年度计划。 集体建设用地使用权流转～应当符合国家、广东省和广州市产业政策～遵守土地用途管制和城乡规划管制～遵循依法、自愿、有偿、平等、公开的原则。 第四条 集体建设用地使用权转让、出租和抵押时～其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押,集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时～其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。 集体建设用地上的建筑物及其他附着物流转时需取得合法的权属证书。 第五条 县以上土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督检查。广州市国土房管局负责全市集体建设用地使用权流转工作的管理、监督和检查～各区分局具体负责本辖区内集体建设用地流转管理。 规划、建设、财政、审计、农业、社会保障、民政等行 政主管部门应当按照各自职责～对集体建设用地流转进行指导、监督和管理。 第二章 集体建设用地使用权的出让、出租、 转让、转租 第六条 集体建设用地流转前应当完成集体建设用地所有权和使用权登记。 通过出让、转让、出租、转租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和除保障性住房外的住宅建设。 第七条 工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地～以及同一宗地有两个以上意向用地者的～应当在土地交易登记机构以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租～并取得土地交易登记机构出具的成交确认书。工业用地包括仓储用地～但不包括采矿用地。 其他用途的集体建设用地的流转可以采用协议方式进行。 第八条 集体建设用地使用权出让、出租的最高年限执行国有建设用地使用权出让、租赁的最高年限规定。 转让、转租的最高年限不得超过出让、出租约定年限减去已使用年限后剩余的使用年限。 经批准临时使用集体建设用地的～应当签订临时使用土地合同～并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时 使用土地期限一般不超过2年。 第九条 集体建设用地使用权出让、出租应当采取本集体经济组织重大事项集体决议的方式～取得集体建设用地所有权人同意～并取得同意流转的书面证明材料。土地所有权确权至经济联社一级的～拥有该地块使用权的经济合作社一级的集体经济组织可以持经济联社的批准文件进行集体决议。同意流转证明的取得程序如下: ,一,发布通告。本集体经济组织应当在村民会议或村民代表会议召开之日起提前30日发布通告～列明流转形式、流转价格、竞买人要求、流转收益收取方式等基本情况～并通知举行村民会议或村民代表会议的时间、地点、参加人员及提出异议的途径。 ,二,召开村民会议或村民代表会议。村民会议或村民代表会议对流转基本事项进行表决～须取得本集体经济组织成员的2/3以上成员或者村民代表同意。村民会议或村民代表会议过程及表决结果形成决议。 ,三,进行公示。本集体经济组织将村民会议决议或村民代表会议决议进行公示。公示时间不得少于15日。公示期间～有1/3以上村民对村民会议或村民代表会议的决议提出异议的～不得办理流转手续。 ,四,出具同意流转书面证明材料。经上述程序集体决议～可以进行流转的～由本集体经济组织出具同意流转书面 证明材料。 第十条 集体建设用地使用权具备以下条件方可流转: ,一,集体土地使用证。 ,二,集体建设用地批准文件。 ,三,有效的规划许可文件。 ,四,法律、法规规定的其他要件。 集体建设用地使用权出让、出租时～除具备前款所列条件外～还应当拥有集体土地所有权证及取得同意流转的书面证明材料。 未按建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的～集体建设用地使用权不得转让。 第十一条 集体建设用地使用权流转的双方当事人应当参照流转合同的示范文本签订书面合同。出让、租赁合同报土地行政主管部门核定。 第十二条 集体建设用地使用权的受让人、承租人应当按照流转合同的约定缴交土地出让金或租金～并按规定缴交税费。 第十三条 集体建设用地使用权出让、出租、转让后～双方当事人应当在合同签订后30日内持以下材料向土地行政主管部门申请办理权利登记。 ,一,土地登记申请。 ,二,集体土地使用证,出让、出租的还需要提供集体土地所有权证。 ,三,县以上土地交易登记机构出具的成交确认书,适用于公开出让、出租,。 ,四,同意流转证明书,适用于出让、出租,。 ,五,集体建设用地使用权书面流转合同。 ,六,出让金或租金支付凭证、税费缴纳凭证。 ,七,用地批文及地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标。 ,八,规划许可文件。 ,九,双方的身份证明文件。 ,十,其他有关资料。 土地行政主管部门经审核符合条件的～应当在接到申请之日起20日内依法核发或变更集体建设用地使用证。 第十四条 租金缴交情况应在集体建设用地使用证上予以注记。租金未缴清的集体建设用地不得办理转租、抵押。 第十五条 集体建设用地使用权转租后～双方当事人应当在合同签订后30日内向土地行政主管部门申请办理租赁登记备案。 第十六条 集体建设用地使用权人应当按照批准的土地用途使用土地。确需改变土地用途的～应当经集体建设用地所有权人和土地行政主管部门同意～报原批准用地的人民政府批准。其中～在城市规划区内改变土地用途的～在报批 前～应当先经有关城市规划行政主管部门同意。合同双方应当重新签订合同～调整土地出让金、租金～并办理相关土地变更登记手续。 第十七条 集体建设用地所有权人应当充分尊重集体建设用地使用权人的合法权益～在约定的出让、出租年限内原则上不得收回土地使用权。 确因法定或约定原因需要解除合同、收回土地使用权的～集体建设用地所有权人应当给予集体建设用地使用权人合理补偿。 第十八条 集体建设用地使用权人要求继续使用土地的～应当至迟在土地使用年限届满前一年内与集体土地所有权人协商～集体土地所有权人同意继续使用的～按本实施办法的规定重新签订合同～支付土地出让金及租金～办理登记手续。 集体建设用地使用期限届满～使用权人未提出续期申请或提出续期申请未获批准的～土地使用权由土地所有权人无偿收回。其地上建筑物、附着物的权益按照集体建设用地使用权流转合同的约定处理,没有约定或约定不明确的～地上建筑物、附着物所有权归集体建设用地所有权人所有。 第十九条 依法需要征收集体建设用地所有权的～集体建设用地使用权流转合同效力自有审批权的人民政府批准征收 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 时终止。 征收集体建设用地的主体应当依法给予集体建设用地所有权人适当补偿。集体建设用地所有权人应当根据集体建设用地使用权流转合同给予集体建设用地使用权人补偿。 第三章 集体建设用地使用权抵押 第二十条 集体建设用地使用权抵押～是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有～将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。 集体建设用地所有权不得抵押。 第二十一条 集体建设用地使用权抵押的～债务人不履行债务时～债权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。 因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的～应当办理转移登记。 抵押权实现后～不得改变土地所有权性质。 第二十二条 集体建设用地使用权抵押当事人应当委托具备土地估价资质的估价机构对其抵押土地使用权及其地上建筑物、附着物进行价值评估。 第二十三条 集体建设用地所有权人和集体建设用地使用权人应当按照以下程序进行集体建设用地使用权抵押: ,一,抵押双方签订抵押担保的主债权合同和抵押合同。 ,二,向土地交易登记机构申请办理土地抵押登记。 ,三,土地交易登记机构办理土地抵押登记并核发集体建设用地他项权利证书。 集体建设用地所有权人抵押集体建设用地使用权～应当按照本实施办法第八条规定取得同意流转书面证明材料。 第二十四条 集体建设用地使用权抵押合同双方应当在抵押合同签订后30日内持以下材料向土地行政主管部门申请办理抵押登记。 ,一,抵押登记申请, ,二,集体土地使用证, ,三,同意流转书面证明材料,适用于所有权人抵押,, ,四,抵押担保的主债权合同及抵押合同, ,五,抵押人和抵押权人的身份证明文件, ,六,已缴齐集体建设用地使用权土地出让金的凭证, ,七,其他有关资料。 第四章 地价、土地收益及税费管理 第二十五条 集体建设用地使用权的出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。 转让集体建设用地使用权～应当向县级以上人民政府土地行政主管部门如实申报成交价格。 第二十六条 集体土地所有权人出让、出租集体建设 用地使用权所取得的土地收益～归拥有集体土地所有权的农民集体所有～纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入规定的银行专户～专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出～不得挪作他用。已按比例足额缴交的除外。具体实施办法由市社会保障部门会同有关部门制定。 集体建设用地转让和转租的收益～归原集体建设用地使用权人,出让、租赁合同另有约定的～依照约定。 第二十七条 集体建设用地有偿使用收益中集体所有部分的使用方向、用途以及使用收益分配～由集体成员约定～使用情况应当向集体成员公开。 第二十八条 出让、转让、出租和转租集体建设用地使用权～应当向有关土地行政主管部门及税费收缴部门申报价格～并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让、转租发生增值的～应当参照国有土地增值税费征收标准～向政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由市财政部门会同有关部门制定。 第五章 法律责任 第二十九条 集体建设用地使用权人应该严格按照《建设用地批准书》规定的时间动工开发建设～逾期不建设或其他行为导致土地闲臵的～土地行政主管部门应当责令改正～按照市有关规定进行处理。 集体建设用地所有权人对闲臵土地负有直接责任的～在土地闲臵状况改正之前～土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。 第三十条 集体建设用地用于商品房地产开发建设～或不按照批准的用途使用集体建设用地的～应当按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。 第三十一条 违反本实施办法第七条的规定～集体建设用地使用权不实行公开交易的～县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。 第六章 附则 第三十二条 市国土房管局负责依据本实施办法制定流转交易登记管理细则、集体建设用地使用权流转合同示范文本等配套文件。 第三十三条 本实施办法由市国土房管局负责解释。 第三十四条 本实施办法有效期五年～自颁布之日起实施。 附件2 《广州市集体建设用地使用权流转实施办法 ,征求意见稿,》的制定说明 为加快建立城乡统一的建设用地市场～规范我市集体建设用地使用权流转市场秩序～促进优化土地资源配臵和高效节约集约利用～保障农村集体建设用地权益人合法权益～我局牵头拟定了《广州市集体建设用地使用权流转实施办法,试行,》,以下简称《办法》,。现将草拟《办法》的有关情况说明如下: 一、制定《办法》的意义 ,一,《办法》出台的深远影响。 1.是贯彻落实十七届三中全会精神的必然要求。 十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,以下简称《决定》,为农村土地 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 改革指明了方向～提出了“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的十六字针。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外～经批准占用农村集体土地建设非公益性项目～允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益,逐步建立城乡统一的建设用地市场～对依法取得的农村集体经营性建设用地～必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权～在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策～规范推进农村土地管理制度改革。市委九届五次全会也提出～要着力形成城乡经济社会发展一体化新格局～推动产业的优化升级。因此～建立城乡统一的土地市场～推动集体建设用地流转工作是贯彻落实中央和省、市的重要部署的重要措施。 2.关系农村改革发展事业。 农业、农村、农民问题关系党和国家事业发展全局。农村改革是我国改革的关键环节～目前面临着不少困难和挑战。《决定》指出“农业基础仍然薄弱～最需加强,农村发 展仍然滞后～最需扶持,农民增收仍然困难～最需要加快。”我国总体上已经进入以工促农、以城带乡的发展阶段～进入加速破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。土地是农民赖以生存和发展的最基本生产资料～是农民的安身立命之本～应充分发挥农民所有的农地和建设用地的巨大价值。自80年代试行家庭联产承包责任制之后到2002年《农村土地承包经营法》出台～农用地的价值被逐步激活～农用地的流转也日益规范、成熟。因此～决定提出“应健全土地承包经营权流转市场”。而面对尚在沉睡的集体建设用地～则需要促进、规范其流转～逐步挖掘、释放蕴涵的巨大价值～逐步建立城乡一体的土地市场。健全农村制度体系～探索建立新制度～以制度建设和创新推动农村改革发展不断深化。 3.关系国民经济增长对拉动内需的要求。 受近期全球金融危机的影响～经济形势不容乐观。11月9日～国务院出台十条政策～提出用4万亿资金拉动内需～加快民生工程、基础设施特别是农村基础设施、生态环境建设和灾后重建～提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平～促进经济平稳较快增长。面对广州外贸增速明显放缓～张广宁市长指出～着力扩大内需是当前应对金融危机的必然选择。集体建设用地的流转～有利于增强集体经济的实力～提高农民收入,有利于拓宽集体经济组织和土地使用者的融 资渠道～集体经济组织可获得城镇化改造的启动资金～乡镇企业可获得进一步发展的资金及通过入股合营等形式实现重组～优化资源配臵。农民收入的增加有利于扩大消费～集体建设用地流转释放的融资需求有利于扩大投资。这些都将有利于扩大内需保持经济平稳增长。 4.关系城乡经济社会一体化发展。 据统计～2007年全国城乡居民人均收入比扩大到了3.33?1～城乡差距进一步扩大。因此～急切需要采取各种措施～加快推进形成城乡经济社会发展一体化格局。一体化格局形成涉及农村的土地、规划、社会管理及行政管理、户籍制度、产业布局、劳动就业等各方面～土地制度的改革牵一发而动全身～将直接影响规划、产业布局、农民建房、中心镇改造等方面进展～关系城乡经济社会一体化发展。 ,二,集体建设用地使用权流转的必然性。 1(是市场经济条件下资源优化配臵的选择。 一方面～随着经济高速发展～城市化进程不断加快～广州市建设用地的需求量急剧增长。而另一方面～城镇国有土地可供量日少～有建设用地供给在一定程度上成为稀缺。 广州市国有建设用地的稀缺与建设用地需求急剧增长之间的矛盾日益突出～必然要求土地资源重新优化配臵～要求集体建设用地入市。 2(集体土地权利保障的必然。 国家征用集体土地后出让给使用者获得的出让收益～较多用于城市的公共建设投资～农村公共建设投入相对较少～集体往往得不到直接惠及～必然引起集体为取得同政府行使土地处臵权力的平衡而要求集体土地流转。 3.规范集体建设用地自发流转行为的必然要求。 城市化、工业化进程导致对建设用地的需求急剧增长～在国有建设用地的供给难以满足实际需求时～广州市集体建设用地自发流转的行为已经客观存在。但由于自发流转～缺乏合理的规制～引发了诸多问题:一是导致政府调控土地市场的能力被削弱～难以有效控制建设用地供应总量～冲击土地利用总体规划和城乡规划的有效实施～造成土地利用混乱～土地市场秩序受到严重干扰,二是隐形市场活跃～违法用地屡禁不止～耕地保护受到冲击,三是集体建设用地流转的权利缺乏可靠保障～交易不安全～导致法律纠纷不断,四是集体建设用地流转收益分配关系混乱～农民的利益和国家土地税费均难以得到切实保障。集体建设用地自发流转处于法律上的“灰色”地带及伴存的种种问题～对获得相关法律政策支持提出了迫切的要求。允许集体建设用地流转～使集体建设用地流转合法化、公开化、规范化～有利于将集体建设用地纳入国家统一的监管体系～实现严格规范管理～促进节约集约利用土地～切实保护耕地和农民利益。 ,三,集体建设用地使用权流转的必要性。 1.有利于进一步促进依法用地、保护耕地。 集体建设用地使用权的流转限定在依法取得的建设用地～必须符合土地利用总体规划和城市规划～因而可以促进农村集体经济组织依法、依规划申请用地。 我国耕地稀缺问题十分严峻。普通存在的乡镇企业格局～由于缺乏规划～造成大量土地的低效利用～加大了企业的生产成本。为了解决经济发展与耕地保护的矛盾～一方面要靠严格地保护耕地～集约用地,另一方面～要靠存量土地的市场流转～在流转中促使存量严格土地用活用精～承载更大的生产生活空间～使经济持续发展所需要的土地得到满足。因此～只有让农村集体土地使用权遵循市场经济规律流转起来～才能合理利用土地和有效保护耕地。 2.有利于盘活存量土地～实现土地资产的保值增值。 随着城市化和小城镇建设的加快～今后各项建设对土地的需求日益增加～建设用地的供需矛盾将更加突出,与此同时～建设用地闲臵和低效利用现象也比较严重。农村土地资产运行低效率～直接损害了国家和农民的利益。因此～有必要通过农村集体建设用地使用权的流转使一些闲臵或低效利用的存量土地得到充分利用～从根本上提高使用者对土地资产使用效率的关切度～以减少杜绝土地资产浪费和低效利用的现象～盘活存量土地资产。允许农村集体建设用地流转～不仅可以盘活集体存量建设用地～而且可以显化集体土地资 产价值～实现集体土地资产的保值增值。 3.有利于增加农民收入～妥善解决农民的生活保障问题。 保留农民集体土地的所有权～采用流转方式提供建设用地～通过集体建设用地流转使乡村能取得经济收益～然后将收益用之于发展农村集体经济～使农民获得稳定的经济收入和生活保障。 4.有利于减少城镇建设的一次性投入～加快城市化的进程。 随着城市和小城镇的不断扩展～经济发达地区和城市郊区的人地矛盾进一步加剧。人均耕地少～征地成本高。要政府在城市化过程中先垫付很大的征地成本～现有财力难以承受～将影响城市化的进程。如果缩小征地的范围～对一些经营性用地采用租赁、联营、入股等方式提供土地～不但可以降低建设用地成本～同时还可以使农民共享城市化带来的文明成果～使农民自觉支持城市建设。 5. 有利于拓宽农村集体经济组织和土地使用者的融资渠道。 推行集体建设用地流转,通过土地出让、转让、出租、入股、抵押等形式, 拓宽融资渠道～集体经济组织可获得城镇化改造的启动资金。乡镇企业可以获得进一步发展的资金,且可以通过入股合营等形式进行联合,充分发挥各自企业的 规模优势。 二、几个需要说明的问题 ,一,制定总体思路。 1.政府管理的角色定位。 集体建设用地与国有土地最大的不同在于～集体建设用地的所有权人是集体经济组织而非国家。因此～在集体建设用地使用权流转过程中～政府应定位为流转行为之外的一名监管者、见证者～而不再是流转当事人。 2.政府管理的模式定位。 国有土地使用权流转过程中～政府作为所有权人～本质上讲～是出于对国家自身土地收益的维护而进行“行政审批式”管理。这种是一种强行政职权的管理模式。 而在集体建设用地使用权流转中～政府没有直接的利益关系～政府监管是基于对整个土地流转市场秩序的监督与维护。因此～政府管理的模式应定为于“行政登记”式的弱行政职权管理。 3.管理办法的定位。 《办法》仅仅定位于规范我市集体建设用地使用权流转行为～贯彻、实施《广东省集体建设用地使用权管理办法》,以下简称《省办法》,～结合我市当地实际～对一些具体的、操作性问题予以进一步明确。 ,二,概念界定。 《办法》所称集体建设用地～是指符合土地利用总体规 划、城市,镇,规划或村庄集镇规划～权属合法、界址清楚～已经依法批准为建设用地的集体所有土地。《省办法》第三条规定～涉及农用地转为建设用地的～应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。据此～农村存量集体建设用地和新增集体建设用地均可用于流转。 集体建设用地使用权流转包括出让、转让、出租、转租、作价,出资,入股、联营、抵押等形式。 ,三,流转的程序设臵。 集体建设用地出让、出租程序:获取集体建设用地所有权证书?获得集体建设用地使用权证?获取同意流转证明书?经公开或协议方式确定买受人?合同双方签订合同?缴交税费?办理使用权转移登记。 集体建设用地转让程序:获取集体建设用地使用权证书?签订转让合同?办理使用权转移登记。 集体建设用地转租程序:获取集体建设用地使用权证书?签订转租合同?办理合同登记备案。 ,四,地价标准问题。 为保障集体建设用地的价值～逐步实现集体土地与国有土地的同地同价～建立起一体化的土地市场～本办法设定集体建设用地使用权出让价格不得低于相应用途国有土地使用权基准地价的30%。 ,五,流转收益收缴和使用管理。 《省办法》规定～土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排。出让、转让和出租的～应当申报价格～依法缴纳有关税费。转让发生增值的～应当缴纳有关土地增值收益。具体实施办法由省劳动社会保障部门、省财政部门分别牵头制定。但这些相关配套措施均未出台。因此～《办法》也依照《省办法》作了原则性规定～并明确具体实施办法由市相关部门制定。 ,六,流转工作的具体分工。 流转工作开展的指导思想是事权下放。因此～市国土房管局各区分局、县级市局负责本辖区集体建设用地流转的组织实施～公开出让工作由区、县级市房地产交易登记部门负责～未设立房地产交易登记部门的区～可以向市房地产交易登记部门申请。但鉴于土地公开出让属于土地行政主管部门的职责范围～其出让工作的分工属于土地部门内部之间的职能分工～不在此政府规范性文件中予以规定。 三、《办法》主要亮点的条款设置 ,一,操作性增强。增设程序性、操作性条款。第9条明确了同意流转证明的取得程序。第13条～明确办理出让、出租、转让时的资料。第15条～明确转租的办理程序。第23条～明确抵押办理的程序。第24条～明确办理抵押的资料。 ,二,该实施办法依据省办法关于“集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设”的有关规定～开创性提出了除外条款～即第6条“通过出让、转让、出租、转租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和除保障性住房外的住宅建设。” ,三,为使集体建设用地流转更加规范～第10条明确～获取集体土地使用证是流转的前提条件。 ,四,该办法高度重视农民权益的保护～明确集体建设用地流转应严格按照本集体经济组织重大事项集体决议的方式～获得同意流转证明。 ,五,对于集体建设用地上盖建筑物及其他附着物的流转～该办法进行了原则性规定～第4条明确～房地合一～地流转时～房随着流转。而房流转时～其占地范围的地也随着流转～为避免违法建设随地流转～规定地上建设物和附着物流转时～应取得合法的权属证书。但集体土地上盖房屋流转情况复杂～其流转情形应如何操作～经研究～另行文予以规范。 ,六,为保障集体建设用地的价值～逐步实现集体土地与国有土地的同地同权～建立起一体化的土地市场～该办法第25条规定了出让、出租不得低于最低价～出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。 ,七,为了促进集体建设用地的节约集约利用～第29 条明确:应该严格按照批准书规定的时间动工开发建设～逾期不建设 其他行为导致土地闲臵的～土地行政主管部门应当责令改正～按照市有关规定进行处理。 ,八,为了强化土地执法监察～第30条规定～集体建设用地的违法使用～土地行政主管部门应当按照违法用地和违法建设相关规定查处。 集体建设用地使用权 建设用地使用权是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施建设的权利。建设用地使用权分为国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权。国有土地建设用地使用权是指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。集体土地建设用地使用权是指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。法律对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。全民所有制单位、城市集体所有制单位和其他经济组织进行建设，需要使用集体土地，必须经过征用，使之转为国有土地后才能取得使用权，即国有土地使用权。一般不允许全民所有制单位或城市集体所有制单位以及其他经济组织拥有集体土地建设用地使用权。 关于上海市集体建设用地使用权评估的探讨 我国地域辽阔，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，我国土地按所有权分类可分为国家所有土地和农民集体所有土地两种;根据国土资源部《全国土地分类(试行)》中的规定，我国土地按土地利用现状分类可分为农用地、建设用地和未利用地三大类。本文将探讨的是上述土地分类中的上海市集体建设 用地使用权的评估问题。 一、集体建设用地使用权的有关法律法规的规定 目前，关于集体土地使用权流转方面的规定主要有:《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。另根据《关于上海市农村集体土地使用权流转的试点意见》[沪府办(2001)54号]中的规定，“允许采用土地使用权的合作、入股、联营、置换等流转方式，参与兴办除商品房开发以外的工业、商业、旅游、娱乐、金融、服务业等经营性项目的建设。土地流转的收益可以一次性或分期取得，流转地价应充分体现土地的用途级差和地区级差。” 由此可见，集体建设用地使用权与国有土地使用权在流转上是存在较大差别的，集体建设用地使用权具有不得出让、转让等限制条件，这就决定了集体建设用地 使用权价值与国有土地使用权价值之间存在区别。 二、集体建设用地使用权评估方法的选择 因集体建设用地使用权目前在流转上受到限制，而其价值是客观存在的，故在评估方法上一般多采用成本法，在条件许可的情况下，也可采用市场比较法、收益 法。下面着重探讨成本法下的集体建设用地使用权评估思路。 三、采用成本法评估集体建设用地使用权 在以成本法评估上海市集体建设用地使用权时，通常采用以下公式: 集体建设用地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用 +利息+利润+土地增值收益 1、土地取得费用的构成与取值依据 土地取得费用一般由以下A、B、C或D、E、F五部分组成: A 土地补偿费 文件标准:沪价房(1999)第316号、沪财综(1999)第49号B 青苗补偿费 文件标准:沪价房(1999)第316号、沪财综(1999)第49号C 耕地开垦费 文件标准:沪价商(2001)53号、沪财预(2001)122号 合并原“土地垦复基金”和“耕地有偿置换费”，征收标准2.5万元/亩(或37.5 元/平方米)(2002年1月1日起执行)。 D 新菜地开发建设基金 )53号、沪财预(2001)122号 文件标准:沪价商(2001 合并原“新菜地建设基金”和“耕地有偿置换费”，征收标准:占用耕地的，属市蔬菜保护区、蔬菜非保护区、蔬菜园艺场分别为4.5、3.3、7.5万元/亩或67.5 /平方米、49.5元/平方米、112.5元/平方米; 元 占用非耕地的，属市蔬菜保护区、蔬菜非保护区、蔬菜园艺场分别为3、1.8、6万元/亩或45.0元/平方米、27.0元/平方米、90.0元/平方米(2002年1月1 日起执行)。 注:上述耕地开垦费与新菜地开发建设基金视具体情况交纳其中的一种，不重复 交纳。 E 地上地下建筑物附着物补偿费 地上地下建筑物附着物指征地范围内的旧有建筑物、构筑物及棚、舍等。对该部分财产的补偿，由于每块地被拆的建(构)筑物等设施不同，故每块地的补偿费 用一般不一样，可视具体情况确定。 F 耕地占用税 文件标准:沪府发(1987)36号、沪财农(1987)80号、沪财农(1987)89号、 沪财农(1988)40号。 收费 (元/平方米) 范 围 2 公路建设用地 3 崇明、横沙、长兴 4 南汇、奉贤、松江、金山、青浦 6 闵行、嘉定、宝山、川沙四县(不包括已划入市区行政区域部分) 8 人均耕地1亩以上地区 10 人均耕地1亩以下地区 注:免征部分请查阅文件。 2、有关土地取得费用构成上存在的争议及分析 土地取得费用除上述几块构成外，目前在评估实践中也有评估师会考虑加入征地劳动力及养老人员安置费、征地管理费。这二块费用在原先用成本法评估集体建 设用地时是不考虑的，只在国家征地时才考虑。因为当时村镇集体组织将农用地征为集体建设用地时征地事务一般均自行办理，原地上劳动力及养老人员也均由村镇集体组织重新安排。然而近几年来，随着市场经济的发展，此类征地事务已普遍采用外包方式操作，对地上劳动力的安排也经常采用由其自谋出路的方式解决，因此目前状况下需适当考虑这二块成本费用。其取值标准可参照国家征地时 的标准，具体如下: (1) 征地劳动力及养老人员安置费 上海市征地劳动力自谋出路的:15000-30000元/人; 养老人员安置费: 文件标准:沪府发(2003)66号 养老费:《上海市劳动和社会保障局关于落实被征地人员就业和社会保障若干问题的通知》[ 沪劳保就发(2004)37号 ]规定，养老费按以下公式计算: 征地养老费=(月生活费+月医疗费+月补助费)×12×养老缴费年限+丧葬补助费 上述公式中:月补助费为月生活费的5%;丧葬补助费为月生活费的3倍。 月生活费、月医疗费的标准按照区县政府规定的养老人员的生活费标准、医疗费报销 标准来确定。 (2)征地管理费 58号、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部文件标准:沪府发(1987) 分收费项目的通知》的规定 公式: 征地管理费=(A+B+C或D+E)×(2,,)%×70% 、土地开发费用的构成与取值依据 3 土地开发费用通常是指宗地红线外土地开发费(包括基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费)及场地平整费用。在评估实践中评估人员一般根据资料分析结果作出专业判断，目前一般取宗地红线外土地开发费“六通一平”在110—140元/平方米(摊入宗地面积)，“五通一平”一般在80-110元/平方米，“三通一平”一般在60-80元/平方米，再视具体开发规模、标准而定。如果待估宗地外尚未成片综合开发、开发程度较低，应根据开发程度具体情况对土 地开发费用进行适当的调整。 4、利息、利润的确定 投资利息=土地取得费×[(1+利率)开发期 –1]+土地开发费×[(1+利率)开 发期/2 –1] 投资利润=(土地取得费 +土地开发费)×利润率 5、土地增值收益的构成与取值依据 一般按以下公式估算土地增值收益: 土地增值收益=[土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润]×土地增值收益 率 上式中的土地增值收益率一般由评估人员根据专业经验分析判断，并应与利润率的确定结合起来综合考虑，应充分体现集体土地的特性以及用途级差和地区级 差。 四、集体建设用地评估中还需视委估对象情况来适当考虑的其它因素 根据上述评估程序得到的是通常情况下的集体建设用地使用权价值，评估师还需分析委估宗地是否存在比较明显的特殊的地方，并进行适当的修正。一般比较多 的是针对以下二方面的修正: 1、区位及个别因素修正 根据待估宗地的区位条件和宗地具体条件进行修正，一般采用系数修正。 2、土地使用权年期修正 一般地，集体建设用地使用权是无期限的，但是，当以集体建设用地使用权作为出资时，往往是以一定年期的集体建设用地使用权作为出资，这时就要进行年期 修正。 试论集体建设用地使用权评估的理论及方法 2009-6-8 13:52 【大 中 小】【打印】 日常的土地评估业务以出让、划拨转出让、抵押、土地使用权价值分析等评估目的为主，用地性质主要为国有建设用地使用权。而集体建设用地使用权的评估业务较少，一是因为集体建设用地使用权禁止流转，无评估市场生长的土壤，因此少有人花钱来评估集体建设用地使用权值多少钱;二是因为当前评估行。业内对集体土地评估缺少统一的、权威的指导思想， 在技术上、理论上较难操作。 但在现实的工作中，也有因各种原因需要评估集体建设用地使用权价值的情形，笔者就曾在日常的评估工作中，碰到过一宗以土地使用权价值分析为目的的评估业务。根据委托方提供的产权资料，估价对象的权属性质为集体三产用地(即农民的第三产业用地)，规划及登记用途均为商业(农贸市场)，宗地明确规定不能转让，只能用于开发建设后用于出租。对此宗集体建设用地使用权的评估理论及方法，当时就存在两种观点，一是认为宗地虽然属集体建设用地使用权，权属不能流转，但可通过开发建设用于出租，存在客观的收益，即能运用相应的评估方法，如收益还原法，还原测算出宗地使用权价值，此思路测算出的宗地使用权价值，比同类用地条件下的国有建设用地使用权价值稍低;另一种看法是，宗地属于集体建设用地，不能流转，要评估宗地的集体建设用地使用权的价值，只能是先测算出该宗地在假定为国有用地性质条件下的正常市场土地价值，扣除出让金、征地费用后，得出该宗地的土地使用权价值，按此方法测算出宗地使用权价值接近于零。由于存在这两种争议，最终无法下定论。而笔者认为不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。但是，对集体建设用地使用权的价值到底如何体现呢?难道集体建设用地土地使用权，就因为处分权受限制(不能流转)，其价值就很低吗?不然，该如何还原其本身应有的价值呢?上述两种方法是 否正确?谁对?谁错?笔者一直在思索、寻找正确的答案。 而纵观当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有;二是农村土地，归农民集体所有。国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权;而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种或村庄内公共建设，不能抵押和买卖。 集体土地通过征用、征收变成国有土地，基本就是其合法转让的唯一途径。似乎就是因为要走这个独木桥，走过后得出的集体土地使用权价值显得格外的低。同一块地，通过征用、征收变为国有土地使用权后，以招拍挂的方式出让，其土地使用权价值就能翻几倍，甚至几十倍，而其他用地条件都没改变。正因为这样，农民很受伤，不论是从感情上，还是从权益上，都觉得受到了侵害。也正因为如此，保护农民权益的呼声一直都有，近年来呼声更是越来越高。而就在2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，根据《决定》，中国将保留土地 分别由国家和农民集体所有的制度框架，与此同时，改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。即《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。虽然《决定》中非农建设用地只允在集体成员内部流转，但确实也充分肯定了集体建设用地该有的价值。如此，对农民来讲是个喜讯，对评估行业来讲， 是增加了一项评估业务，也是增加一个新课题。 我们暂且不论集体建设用地流转的具体操作方式，那属于政府有关部门的业务范畴，在此，仅从估价的角度来探讨集体建设用地使用权评估的理论与方法。相信很多同行其实也有 这方面评估的心得，笔者就想借此机会也跟大家谈谈对个人的观点与看法。 集体建设用地使用权使用的表现形式，除农村公共设施，一般为宅基地使用权、乡镇企业用地使用权，现实工作中还有一类集体建设用地使用权，就是农民三产用地(如笔者碰到 的例子)，在此仅对这三类集体建设用地使用权价格评估理论与方法试论。 一、宅基地使用权的价格评估 宅基地使用权，是经依法审批的由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有 使用期限限制的集体建设土地使用权，我们来分析其定义要点。 1、权利属性，即集体土地使用权; 2、权利主体，即农村集体经济组织成员; 3、权利取得条件，即经过依法审批; 4、权利取得方式，即集体经济组织分配; 5、用途限定，即建宅住宅; 6、权利存续状态，即没有使用期期限; 7、其他限制:用地规模限制。 透过要点分析，我们不难发现，宅基地使用权其实跟国用划拨住宅用地使用权类似，重点是无偿或是以很低的成本取得土地使用权，没有使用期限。若如上面所说的《决定》将打破现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位;并改革现有征地制度，“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。那样就会产生宅基地使用权流转需要评估的情形，评估的理论及方法可参考国有划拨住宅用地使用权的评估方法，体现农村集体建设用地与国有土地“同权同价”。集体建设土地使用权评估，考虑到集体土地流转有较多限制，通过市场竞价方式体现价值不明显，因此在价值方面重点从成本构成方面分析，评 估方法主要有以下几种: (一)成本逼近法，其评估思路为假定用地为生地(农用地或是未利用地)，通过层层开发建设资金的投入，最终形成可利用地块所付出的直接费用，包括农用地取得费(征地费、补偿费、青苗费)，对集体建设用地，此部分价值的测算可理解为农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失，还得考虑相关税费、土地增值收益等等，根据用途特性，通过相关因素修 正最终得出宗地使用权价值。 (二)基准地价系数修正法。在制定了基准地价的城区周边，可参考相近区片的基准地价采用基准、地价系数修正法进行评估，即先按宗地的区域因素、个别因素条件，采用基准地价系数修正法评估正常的市场价格后，根据国有用地与集体土地在增值收益、基础设施条 件等因素的不同进行修正，最终得出宗地作为集体建设用地的宗地价值。 (三)剩余法。采用剩余法的评估思路，对房地产开发后的价值的测算，可借鉴房地产开发中价值定位中的成本加成法确定，或是根据周边住宅出租的客观租金还原测算，通过剔 除相关费用，剥离得到宗地的价值。 运用此几种评估理论与方法，还需考虑集体建设用地流转与国有土流转的根本区别，这点对使用权价值的影响较大。这是因为国有土地流转范围大，企业、法人、自然人都有可以是土地流转的主体，市场因素充分，通过市场竞争较能充分体现其土地使用权价值，因而其价值表现就高;而集体建设用地使作权，只能在所在集体范围内流转，市场小，无法体现由于市场竞争所能充分体现的价值，其价值就低。流转范围小这是集体建设使用权价值内涵的一个硬伤，因此，在对宅基地使用权评估时，须对市场交易充不充分进行比较分析，制定合 理的修正系数修正，才能准确的评估出集体建设用地使用权价值。 二、乡镇企业用地使用权价格评估 乡镇企业用地使用权，是经审批的由农村集体经济组织通过投资或其他方式向从事非农 生产经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。其定义要点为: 1、权利取得基本程度，即经过依法审批; 2、权利取得方式，即集体经济组织以土地使用权作为投资; 3、权利主体，即乡镇企业，包括集体经济组织独家设立的企业和集体经济组织与其他 组织、个人以各种形式合资设立的企业; 4、土地用途，即从事非农业生产经营活动。 透过要点分析，对比国有工业用地划拨土地使用权的特性分析，我们不难发现，这两种用地性质的内涵较为相似，其评估理论与方法与前点宅基地使用权的评估相近，可按上述的方法进行评估，实际的工作中要注意比较分析的住宅与工业用地土地增值收益、基础设施等 不同之处，注意区分两种用途的价值内涵，准确表现住宅与工业用地价值的区别。 三、农民三产用地使用权评估 集体三产用地，一般是指政府在征用农民集体土地后，安置给农民集体的第三产业用地，通常指除农业、工业、建筑业以外的其他各业用地，具体如商业(农贸市场)、办公楼、公寓 等。其用地特性有: 1、权利属性，即集体土地使用权; 2、权利主体，即农村集体经济组织; 3、权利取得方式，即政府征用农民集体土地后的安置的第三产业用地; 4、用途限定，第三产业用地(一般禁止转让); 5、权利存续状态，即没有使用期期限。此类用地，用地条件限制得比较严格，就如前文中所介绍的那样， 即宗地一般不能转让，只能用于开发建设后出租等。若此类用地不考虑权属性质的因素，土地的开发利用经济效益也相当明显(如用于出租)，因此对其评估的理论与方法，笔者较为赞同第一种观点，即此类用地不用于转让，仅按开发建设后以出租的方式利用，例如作为商场、农贸市场出租，租金收益可观，存在客观收益，因此可采用收益还原法进行评估。测算过程中重点考虑的技术要点是， 由于此类用地交易受限，不能在市场上流转，或仅能在集体内部交易，市场竟价体现价值不充分，其价值权益也表现有缺陷，价值相对也会比较低。另外，此类用地的使用方式只能出租不能变现，存在较大的资金风险与时间价值风险。因此，与同类用途的国有用地相比，其风险大，其还原利率出相对较高。 另外可参考基准地价系数修正法或是剩余法进行补充论证，评估原理与宅基地、乡镇企业用地一样，重点要分析集体建设用地与国有建设用地的不同，通过对土地增值收益、基础设施投入、交易因素等进行修正，最终评估出该宗地的集体建设用地使用权价值。在实际的工作中还会有细节技术问题须解决，如交易修正系数的设定。而评估方法也不限于所说的，以上仅为笔者对集体建设用地使用权评估的一些粗略的看法，仅供大家探讨。集体建设土地 使用权的评估理论与方法，肯定要有个统一的指导思想，我们热切期盼。