湖北省恩施巴东县野三关镇心一地产·都市印象商业定位报告

湖北省恩施巴东县野三关镇心一地产·都市印象商业定位 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 心一地产?都市印象商业定位报告 巴东县野三关镇 第 1 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 目录 第一部分:本项目基础资料简介 第二部分:双盛顾问分析、解决问题的思路与 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 问题一:项目定位依据分析 问题二:本项目总体定位 问题三:本项目规划优化建议 问题四:本项目业态定位 问题五:招商组市及运营策略 第三部分: 如何进行危机处理 第 2 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 第一部分:本项目基础资料简介 名称:都市印象 位置: 规模:9万?综合体建筑 业态:多层住宅、酒店、商业等 简介: 第二部分:双盛顾问分析、解决问题的思路与方法 问题一:项目定位依据分析 1. 野三关镇概况 巴东县野三关镇是湖北省小城镇综合改革试点镇，是大西南的陆路咽喉，恩施州的东大门， 第 3 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 巴东江南的重要物资集散地。集镇所在地海拔1100米，东距宜昌市中心168公里，西到恩施州府157公里，东北至巴东县城94公里，东南到水布垭水电枢纽工程27公里。全镇面积530.9平方公里，人口总计约10万人。 野三关镇特点分析: , 地理位置优越 镇区正好位于318国道经济带，巴鹤公路经济带和榔水公路经济带的金三角地区。在建的沪蓉西高速公路、宜万铁路和“忠武”天然气管道分别经过此镇。 , 铁路交通运输条件好 规划中的宜万铁路从野三关镇平行沪蓉高速公路东西向贯穿县域，建成后，将会带来大量客流、货流，加速区域商业发展。 , 物产丰富，最佳旅游景点 境内可利用资源有五大水系及丰富的矿产资源。野三关以及周边旅游景点众多，文化遗存与自然风光的有机结合为巴东发展旅游提供了良好的条件。 问题一:项目定位依据分析 2. 野三关镇发展现状 第 4 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 , 规划发展——县域副中心城市 野三关镇作为县域副中心城市，交通区位优越，用地条件较好，巴东县内的主要工业布局于此，并同时发展商贸、流通。通过野三关镇的发展，将分流一部分向城区集中的人口，巴东逐步形成以信陵镇为政治、文化中心，以野三关镇为经济中心的双中心格局。 , 城镇规模偏小，城市化水平较低 全镇人口10万人左右，城镇内人口4万人左右，其余城镇镇区规模皆在2万人以下。城市化水平只有40%左右，这也远远低于湖北48%的平均水平，城市化水平有待提升。 , 城镇发展不利因素，大型产业、企业尚是空白 自然环境差、产业结构不合理，经济基础薄弱、经济特色不明显等严重制约着野三关镇的经济发展，城镇经济产业门类还比较齐全，但尚未形成具有较大影响力、市场占有率和知名度高，并能带动县域经济发展的主导产业或支柱产业、企业。 问题一:项目定位依据分析 3. 商业发展现状 , 依托国道，带状商圈 依托镇内318国道，经济带主要沿国道分布，形成了3公里左右经济圈，居民购物以就近需 第 5 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 求为主，未出现集中式商业中心。 , 业态齐全，零散销售 当地商业虽然满足居民日常生活需求，但是业态分布杂乱，无成型规模，区内商业分布较零散，未形成各类业态组团，各种业态杂乱分布，居民购买不便利，逛街通常要步行1-2公里。 总结: 通过以上分析可以看出，目前巴东县野三关镇商业发展处于起步阶段，这对于本案发展是非常有利的时机，可以填补市场空白，做引领整个区域的龙头大盘。 1. 野三关的人口逐年呈递增态势，这位本案商业发展提供了稳定的消费力保障; 2. 该镇交通条件较好，区位优越，为本案商业发展提供强大的流动口岸消费力; 3. 该镇经济发展受各种不利因素制约，尚未形成大型商业体，对于本案即是机遇又是挑战， 该镇经济发展势头强劲，而交通和人流是本案商业成型的必备条件。 问题二:本项目总体定位 1. 整体定位 野三关镇首席集居住、酒店公寓、购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型综合体 一站式购物中心，让每个家庭都能在其中体验到不同的乐趣。潮流服饰饱览前沿资讯、 第 6 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 时尚美妆护理百变丽人、个性餐饮尽尝世界美食、贵宾专享的高端酒店„„ALL IN ONE的业态组合，打造主题性、特色性、全能型的商业集群，让包罗万象的快乐洋溢于此，精彩处处，美妙连连。 心一地产打造野三关镇首席高品质时尚都市生活城>>>>>> 一站式家庭时尚购物基地 , 集吃、喝、玩、购四位一体的大型商业项目; , 经营种类针对全客层，覆盖不同年龄段，充分满足所有家庭不同种类需求; , 集约化、国际化、全面化，打造区域家居时尚购物生活中心; , 不再是单纯的商业项目，本项目将打造成全镇的生活平台。 问题二:本项目总体定位 2. 目标消费群定位 , 核心客户群: 国道经济带沿街门脸、 国道经济带居住居民，预计该部分人群约有1 万人左右，从市场走访来看，该部分人群有很强的购买能力以及消费欲望; , 重点客户群: 村镇外出打工人员以及周边村落闲置居民，此部分人群拥有一定经济实 力，有着浓厚的归乡情结; 第 7 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 , 辐射客户群: 巴东以及周边乡镇市到此路过、观光、民俗旅游的流动人群，主要通过 项目前景以及规划吸引该部分客户。 问题三:本项目规划优化建议 一、整体修改建议 住宅部分 第 8 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 1. 建议商业移至原酒店规划地块(含原规划中酒店南侧的两排商业街) , 交通道路是联系顾客与商业设施的载体，是制约商业聚集的重要因素。所以项目商业应 该尽可能改善交通状况，实现与主干道的对接，保证顾客方便到达。 , 客流也是商业的重要制约因素之一， 商业中心必须争取最大的沿街展示面，争取尽可 能多的顾客; 2. 建议酒店部分紧邻商业部分，酒店配套区不变 , 商业地块属于动态区，住宅区域属于静态区，酒店地块北临商业地块，南邻住宅地块， 其作用在于缓冲商业地块给住宅带来的噪音、安全等不利因素; , 酒店地块移动到该位置，与酒店配套区形成掎角之势，便于形成娱乐休闲配套区。 3. 建议原商业地块加盖住宅 , 缩小酒店占地面积，在原位置增加1-2栋住宅。 问题三:本项目规划优化建议 二、商业部分建议说明: 1. 规划概念 双首层概念 商业独岛概念 退台商业 第 9 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 规划原则: , 增加沿街商业展示面，提高商业氛围，吸引更多人流入内; , 增加商业区内展示面，规避楼层对于商业价值损失; , 增加本案空间，大面积，大空间适宜购物人群停留。 规划方向: , 增加沿街(名巷路、土家巷、)商业展示面; , 增加一层沿街门脸面积，使得商铺价值最大化; , 通过双首层增加了二层价值，使得二层商业价值最大化; 3. 规划建议 整体商业 商业一层结构: 商业独岛 , 整体+独岛商业结构相结合，通过此类型商 业规划实现铺铺临街、商业无死角，增加 商业价值; 一层 , 首层商业面积，每栋整体商业面积控制在 1500-1800平米。 第 10 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 规划效果如下:增加沿街展示面以及增加内部沿街商铺价值。 整体商业以及独岛商业效果，如图所示 第 11 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 商业二层结构: , 通过退台、回廊的营造，实现商业双 首层概念，增加商业街道空间感， 使 得原来二层商业价值得到大大提高。 蓝色部分为二层,绿色部分为连廊 , 二层退一层1.8-2米左右，二层每栋 整体商业面积在1300-1600平米。 , 二层在外侧增加扶梯设计，使消费者由一层直接到达二层。 扶梯效果展示: 第 12 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 商业三-四层结构: , 3-4层单层面积控制在8000平米左右， 两层共计16000平米; 紫色部分为3-4层商业规划 , 3-4层增加挑空天棚，蓝色部分为挑空 部分，增加3-4层采光以及可观赏性。 商业挑空天棚示意图如下: 第 13 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 问题四:本项目业态定位 1. 定位思路: , 本案商业定位为当地“一站式家庭时尚购物基地”; , 本案?、?号整体商业部分临街展示面较好，以吸引人流为主要目的，定位立足大 众消费者最常采购的业态，?、?号整体商业由于位置所限，规划为特定人群购物 需求产品。 2. 各区域业态定位 , 对于?号整体地块的定位:家居建材世界 一层主要经营部分建材产品，以地板、壁纸、卫生洁具、瓷砖、厨具、灯饰、五金 二层主要经营家居布艺、床上用品、家居装饰品等。 销售面积:15-30? 实际经营面积:30—300? 第 14 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 , 对于?号整体地块的定位:特色文化用品 一层主要经营旅游、体育用品、运动器械、文具学习、艺术品等产品; 二层主要经营民俗文化产品、当地特色产品、当地旅游纪念品、古玩等。 销售面积:10-30? 实际经营面积:15—50? , 对于?号整体地块的定位:时尚百货 一层服装市场，经营男装、女装、鞋、儿童装、孕妇装、儿童玩具，中档为主; 二层箱包、女人饰品、化妆品、首饰、小饰品、腰带、美容美甲。 销售面积:8-50? 实际经营面积:15—200?不等 , 对于?号整体地块的定位:美食世界 一层主要经营当地小吃、大众餐饮，二层建议引入品牌餐饮及大型餐饮店。 实际经营面积:一层10-30平米 二层:60-200平米 , 对于独岛部分商业的定位:婚纱、摄影、珠宝、眼镜店、餐饮等。 实际经营单层面积在200-400之间 , 对于3-4层商业定位为:超市 目的是为其他楼层带来消费人流，为保证达到吸引人流、带动其他产品销售的目的， 第 15 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 在?-?号四块整体商业室内入口处设置直通3-4楼商业的扶梯。在室外?、?号整体 商业室外也增设直通3楼的扶梯。 问题五:招商组市及运营策略 招商建议 1. 招商原则 招商工作是一个承上启下的环节，招商的质量与后期经营息息相关，因此在招商过程中应 秉承以下几个原则: , 按业态和业种规划原则 , 按市场定位物色品牌对象的原则 , 按赢利模式确定经营模式的原则 , 主力店先行的原则 , 招商动态原则 , 宜采用长线经营的原则 2. 招商步骤 , 及时启动开发前期招商 第 16 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 大的主力商家及餐饮娱乐商家的招商等，本项目重点招商对象为:大型主力商家、专业卖场等; , 开发中期持续招商 品牌商家的招商，这一时期主力店招商基本完成，依托主力店的品牌号召力，根据项目整体定位进行辅助店招商以引进知名小品牌商家为主; , 开业招商 开业招商最核心的特点就是针对大批中小商家招商，和开发前期招商、开发中期招商的对象有显著的区别; , 开业后招商 商业地产开业后招商是指项目开业后，管理商进行的招商工作，根据项目定位进行进一步调整，也称补充性招商，仅针对前期招商中的小问题进行修正，或者把剩余的商铺招满。 3. 招商方式及渠道 , 项目洽谈会 , 项目发布会 , 经济技术合作交流会 第 17 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 , 投资研讨会 , 登门拜访 , 其他:网络招商、以商招商及合作招商等。同时可以充分利用专业协会及专业媒体 4. 盈利模式 , 主力商家 一般采取租赁场地经营，大型超市租赁的面积较大，其中包括超市自身的卖场以及卖场周边的外租区，由于超市属于大面积租赁，一般租金在0.8—1元/??天。 , 餐饮、娱乐服务业态 一般选择租赁临街门店，至少选择一层门店作为大堂，在以上楼层设置包间等。可招商先行，收取租金，待时机成熟可选择出售，此时价格较高，获得可观收益。具体情况待后期进一步调查分析确定。 , 其他附属业态 因其比较零散、业态种类不同，可根据实际情况租售同行。 , 会展中心 会展中心作为本企业的自持物业，主要功能为展示企业实力形象的平台，具体使用方 第 18 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 法可根据企业自身情况而定，如设置旗舰店、展销中心等。同时也可把握机遇对外租赁承办展销会业务等。 问题五:招商组市及运营策略 后期运营及商业价值提升 1(六大统一，有效保障后期经营火爆，为投资者提供良好的软性服务 统一的招商组市、统一经营理念、统一服务标准、统一品牌广告宣传、统一市场定位、统一管理。 2(大型主力店的引入、托市至关重要 , 大型主力店带动人气，提升区域价值 大型主力店知名度高，抗风险能力强，能够很快被市场接收，主力店产生的品牌效应，能够带动整个商业的人气，并与其他商业形成互动，带动其他商业的经营。 , 主力店凭借自身雄厚实力，顺利度过养商期 主力店是整个商业的核心与支柱，其抗养商期能力强，即使主力店开始经营不好，也能够凭借自身雄厚实力及品牌优势，顺利度过养商期。 第三部分: 如何进行危机处理 第 19 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 , 危机处理原则 , 应对方法 危机处理原则 1. 维护信誉原则 2. 真诚坦率原则 3. 未雨绸缪原则 4. 快速反应原则 应对方法 1. 危机问题 , 整体开发带来资金压力大; , 房价制定过高，而降价又影响项目品质甚至带来退房潮; , 在营销策划过程中，过度夸大卖点，名过其实，影响楼盘品质; , 媒体、网络论坛对项目的不利言论; , 交房时出现的问题:如环境景观、户型面积、交房标准、房屋质量等问题。 2. 应对方法 第 20 页 共 21 页 心一地产?都市印象商业定位报告 , 分期开发，避免销售压力和资金压力; , 可采取低价入市、小幅多频次上调的策略，避免价格做空; , 以预防为主，加强对企业员工(尤其是销售人员)的 培训 焊锡培训资料ppt免费下载焊接培训教程 ppt 下载特设培训下载班长管理培训下载培训时间表下载 ; , 澄清谣言，稳定局面;与媒体保持良好关系，将不利言论扼杀在摇篮里; , 建立良好信息反馈系统，避免问题激化。 3. 最终目标 利用机会开展危机营销，消除危机负面影响，借此增强企业实力，加强企业形象建设。 双盛顾问 2011-12-25 第 21 页 共 21 页