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乐清市基准地价更新评估报告- 乐清市基准地价更新评估.doc

乐清市基准地价更新评估报告- 乐清市基准地价更新评估

拿破伦二世哦
2018-11-11 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《乐清市基准地价更新评估报告- 乐清市基准地价更新评估doc》,可适用于社会民生领域

乐清市基准地价更新评估报告乐清市基准地价更新评估乐清市基准地价更新评估报告(送审稿)第一章乐清市概况第一节乐清市概况一、乐清市历史、文化、社会经济二、交通运输第二节乐清市土地利用空间格局第三节基准地价更新的必要性一、乐清市社会经济发展对土地利用的影响二、原基准地价标准不适应新的市场需要第二章基准地价更新评估技术设计第一节基准地价更新范围和目标一、基准地价更新范围二、基准地价更新目标第二节基准地价更新基本依据和基本原则一、更新依据,一,理论依据,二,法规文件依据,三,行业标准及技术标准,四,其他资料依据二、基准地价更新评估的基本原则第三节基准地价定义和内涵一、基准地价定义二、基准地价的内涵构成三、基准地价的基准条件第四节基准地价表达方式第五节基准地价更新技术路线第六节基准地价更新成果内容一、文字报告成果二、基准地价表三、基准地价图四、标准宗地分布图错误,未定义书签。错误,未定义书签。第三章资料调查与分析第一节资料调查内容一、影响土地质量资料二、地价资料三、背景资料第二节资料调查方法和步骤第三节调查资料的技术处理第四节还原利率的确定第四章样点地价测算第一节样点交易参数修正一、交易时间修正二、土地开发程度修正第二节样点地价测算方法和测算一、样点地价测算方法二、样点地价计算和修正第三节样点地价统计和标绘一、样点地价的分类统计二、样点数据检验和处理第五章土地级别调整第一节级别调整原则和依据一、级别调整基本原则二、土地级别调整依据第二节级别调整方法第三节土地级别调整结果及其分析一、级别调整结果二、结果分析第六章商业用地基准地价更新评估第一节商业用地及其地价特点一、商业用地特点二、商业用地地价特点第二节乐清市商业用地路线价测算第三节乐清市级别商业用地级别价测算第四节商业用地基准地价确定第七章住宅用地基准地价更新评估第一节住宅用地及其地价特点第二节四城镇住宅用地区片基准地价测算一、测算方法二、乐清市住宅基准地价测算第三节住宅用地基准地价确定第八章工业用地基准地价更新评估第一节工业用地及其地价特点第二节工业级别基准地价测算一、评估方法二、估算过程第三节工业用地基准地价确定I第九章宗地地价修正系数表编制IV第一节影响宗地地价因素分析IV第二节宗地地价修正系数表编制程序VII一、确定宗地地价修正体系目标VII二、确定修正体系内容VIII第三节宗地地价修正系数表编制XII一、商业用地路线结构较差旧式木门简易结构窗一般内外抹灰带篾垫或油毡的平瓦、石棉瓦屋面煤屑地或泥土或水泥地面通电,,修缮费修缮费指为了保证房屋正常使用而进行的定期修缮的费用。修缮费的计算通常采用重臵价比例法据房屋结构分别确定其修缮费率。通过对小区物业管理公司和房管所的调查乐清市房屋修缮费率确定为:钢混结构为、砖混结构为、砖木结构为、简易结构为。,,管理费管理费是指对房屋进行必要的管理和服务所需要的费用主要有两部分构成一是出租经营过程中所消耗物质的各种支出,二是管理人员的工资。管理费的提取采用租金比例法。经调查大部分地区为,故在剥离地价过程中采用年租金的,计入。,,保险费保险费是指房屋所有者为了使房产避免意外损失而向保险公司等承保单位每年支付的费用计算公式为:保险费,房屋重臵价×保险费率在实际调查样本中按其实际投保情况处理根据乐清市的情况一般为‰。,,税金税金指房主按有关规定向税务机关交纳的房产税和营业税等。其纳税标准为:月租金元以下按租金的,交纳月租金元以上者按租金的,征收其中包括房产税,、营业税,以及其他附加税等。,,房屋现值房屋现值的计算采用公式为:房屋现值=房屋重臵价×,,残值率,×房屋已使用年限房屋经济耐用年限其中房屋重臵价、残值率和耐用年限的取值按表所给标准确定。采用土地使用权出租资料计算地价土地使用权出租租金以实际签订的出租合同中租金经交易时间修正为准地价计算采用公式:V=(RS)×(r)式中:V出租宗地单位面积的地价,R出租方每年得到的资金或实物时间修正值,S出租的宗地面积,r土地还原利率。采用新增城市建设用地资料计算地价用新增城市建设用地资料或征地资料计算土地价格采用下列《规程》规定公式计算:V=EETRRRad=VRE式中:V土地价格,E土地取得费,aE土地开发费,dT税费,R利息,R利润,R土地增值,V土地成本价格。E土地取得费用是指政府从农民手中征用集体土地所必须支付的各种费用一般包括征地补偿费、劳动力安臵补偿费、青苗补助费及地上附着物补偿费等。土地开发费是指实现设定土地开发程度,五通一平条件,所需投入的各项费用。以设定开发条件区域平均投入来计即红线外五通红线内场地平整。土地开发利息:按照实际案例在设定土地开发程度下正常开发周期、各项费用的投入期限和资金利息率分别计算应支付的利息。从本市的实际考虑开发项目一般建设周期超过一年利息以复利计算。计算时采用。土地开发利润:土地开发总投资应计算合理的利润土地开发总投资包括土地开发费、土地取得费、各项税费。参考本市社会投资平均利润率并适当考虑土地开发项目的特点投资利润率取。土地增值部分:土地增值按本市因改变土地用途或进行土地开发达到设定开发程度的建设用地条件而发生的价值增加额计算。土地增值收益率经用样点成交价格与成本价格比较后确定为E的。a在实际操作中以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定了土地增值收益年期修正已在增值收益中体现故不再进行修正。采用房屋买卖交易资料求取地价由于房屋买卖的交易价包含地价、房屋现值和交易税及其它有关费用所以从房屋的正常交易价格中扣除房屋现值和交易税及其它有关费用就可算出地价。此次房屋交易资料样本来自乐清市房地产管理局的登记报表和入户调查。依据《规程》规定采用以下方法求算地价:房屋现值计算房屋现值随房屋结构类型、地上建筑物面积、重臵价及成新度的不同而不同其计算公式为:P=P×D=PEhchknhk式中:P房屋现值,hcP建筑重臵价,hkD–建筑成新度,nE建筑折旧总额建筑重臵价见表建筑成新度的计算采用公式:D=(TT)×nsm式中:T房屋买卖成交时间,sT房屋建造时间。m地价测算从正常总交易价中减去房屋现值以及有关的税费即可计算地价。P,,PPTE,Slshghc式中:P单位面积土地价格,lsP房屋现值,hcP房地总交易价,hgT房地交易过程中卖方应支付的各种税额,E房地交易过程中卖方应支付的有关费用,S交易房屋占地面积。T和E的确定通常采用比例法据乐清市的实际情况T确定为房屋总交易价,P,的E取P的。hghg采用商品房出售资料测算地价商品房开发是乐清市目前较为活跃的产业部门是对地价较为敏感的行业商品房售价客观上反映着乐清市土地区位和土地质量差异。在商品房开发中一般是中层建筑由于人们生活习惯及购房要求不同楼层及朝向等都会影响房屋价格因此在计算商品房开发过程中的地价时以整栋楼为单位计算其计算公式为:V={P(C×S)ITB}×GSrhhbl式中:V某一商品楼用地的单位面积土地价格,P某一商品楼房总售价,rC当地同类建筑单位面积平均重臵价,hS商品楼总建筑面积,hbI开发公司利润,T商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等,B开发资金应支付的利息,S建筑物占地面积,blG规划的建筑覆盖率。根据乐清市有关规定和大多数房地产开发公司的经营状况C即为前述的重h臵价,开发公司利润约为总售价P的,各种税费T约占总售价P的,商rr品房开发一般均跨年度进行开发资金分期投入故开发资金应支付的利息B按总重臵价的乘以同期年贷款利率计算。据大量样本计算G平均为。,、用土地使用权出让、转让资料计算地价根据土地使用权出让资料按下式计算地价:V=VTS式中:V单位面积土地使用权出让价格V出让宗地总地价TS出让宗地总面积在乐清市土地使用权的出让方式均为协议协议出让地价一般要低于市场地价故要进行交易方式修正修正幅度平均为。部分样点出让年限没有达到法定最高出让年限需进行年期修正。二、样点地价计算和修正根据上述样点地价计算方法依次按照商业用地、住宅用地、工业用地运用数据库管理技术对乐清市地价样点进行计算并在此基础上进行年期修正、容积率修正等。第三节样点地价统计和标绘一、样点地价的分类统计在样点地价计算和修正的基础上根据各城镇划定的基准地价更新评估范围进行样点地价分类统计分别统计各级土地中商业、住宅、工业用地的样点地价交易类型和数量。二、样点数据检验和处理样点数据检验同一土地级别或均质地域中同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时需对均质地域进行差别判别归类按类进行样本总体同一性检验。同一均质地域中不同交易方式计算的样本地价也要通过样本总体同一性的检验。样点数据处理城市中商业中心区的地价最高区段应单独表示,相同用途的样点地价在确定方差检验精度后精度以外的数据作为异常数据剔除,同一级别、均质地域中不同交易方式下估算的样点地价当总体不一致时以最有代表性样点数量多的作为基准地价评估的基础资料。数据整理将经过修正及样本数据处理以后的样点按土地级别、土地均质区域、土地用途和资料交易方式顺序进行整理并填表。第五章土地级别调整第一节级别调整原则和依据一、级别调整基本原则综合分析原则土地质量受到很多因素的影响多因素的相互作用导致土地利用程度和开发强度在进行土地级别调整时要考虑多方面的因素选择合适的方法进行调整。本次乐清市的土地级别调整综合考虑了城市基础设施、公用设施、城市规划、城市外部环境和城市土地空间利用结构等多种因素和因子。主要道路不作级别分界线原则在城市中主要道路一般是城市最繁华的区域也可能是城市中土地价格最高的区域把主要道路作为级别分界线造成的结果可能是级别线两边的地价相差很大给基准地价在以后的应用过程中造成一定的困难。将天然界线作为级别分界线原则在土地利用和开发中天然的屏障或者障碍是阻断城市土地连续利用的重要原因例如山脚线、铁路、河流、封闭式道路比较难以正常逾越的障碍等等。二、土地级别调整依据国家质量监督检验检疫总局颁布的《城镇土地分等定级规程》,年乐清市基准地价更新成果,乐清市城市总体规划及各镇、集市总体规划,乐清市土地利用总体规划,调查到的相关资料,第二节级别调整方法一、综合分析法针对商业、住宅、工业、综合等不同用地类型区别进行分析例如商业用地商服繁华度对土地质量影响比较大特别是对距离城市中心较近的区域作用明显。而医院、公园、邮局等对商业用地一般影响较小但是在住宅用地中这些因素又显得重要。在工业用地中供水、排水、供电、道路等相对重要。二、上版土地级别调整土地级别调整存在着连续性。城市的扩张和发展是在建立城市原来的基础上的其土地利用空间结构演变是个连续变化的过程。在乐清市土地级别调整过程中根据城市发展的具体情况在分析城市空间结构的基础上对乐清市土地级别进行调整。三、,,,空间分析方法城市土地结构的变化和土地质量的变化外在表现上是土地价格的升降一般是土地质量好的区域土地价格就高土地质量差的地方土地价格就低。,,,空间分析方法就是利用这一特性对样点地价进行趋势面分析。处于某个土地价格段内区域在一个级别内。四、专家咨询反馈法土地研究是为了解决现实中存在的问题。土地级别调整是个很复杂的问题涉及到的层面和因素比较多并且有很多因素很难量化。而专家咨询正好可以解决这些问题通过对专家的咨询可以在一定程度上消除土地级别调整中的不确定因素。五、城市规划引导法城市规划是城市管理者通过对城市的系统的分析和研究对城市发展的一种科学的预测。城市规划按照城市的定位按照产业发展的需要将用地进行一定的划分。城市规划是引导城市发展的一种手段在特定的时候能够促进城市的发展特别是在城市快速发展阶段这样作用表现的更为突出。在此次乐清市土地级别调整中充分考虑城市规划的作用。对于城市正在建设或者正在改造的区域按照城市规划设计建设规模和标准进行划定。第三节土地级别调整结果及其分析一、级别调整结果此次级别调整是在上版级别、区片划分的基础上运用多种方法综合分析的结果其级别、区片的划分与城镇土地利用现状具有较强的一致性。充分地反映了城镇地价空间的差异性和特征。划分的级别、区片内的价格高低也从正面验证了地价空间划分的合理性。二、结果分析乐清市是经济改革开放较早的区域市场经济较为发达各项基础设施投入较大形成了较为完善的基础设施水平在一定程度上促进了房地产价格的交易。乐清市是民营经济较为发达的地区人均收入处于国内较高的水平并且具有很高的投资意识这也是促进房地产迅速发展的重要原因不断变化的供需关系引致房地产的空间演变和地价空间的演化。这两种空间的变化主要的特点是:区域内的极化乐清市的经济的发展逐步向几个较大的镇子集中在南部主要是乐成镇、柳市镇、虹桥镇、北白象镇而在乐清市的北部地区主要向大荆镇集中。集中的结果是进一步改变了土地的供需关系提高了地价的整体水平。城市内部地价的转移在城市内部投资者或者消费者对商业利益和对良好住宅环境的追求导致城市的地价空间发生转移和变化商业更为集中而住宅则向城市外部扩展。第六章商业用地基准地价更新评估第一节商业用地及其地价特点一、商业用地特点在城镇商业用地经济效益高是反映城镇最高收益的一种用地类型。它具有以下几方面特点:商业用地效益受微观区位条件的影响极大。商业企业对微观区位因素极其敏感交叉路口、临街宽度、店面进深、临街道路类型、公交站点等直接影响到顾客流量大小进而影响到商业企业盈利多少因此微观区位条件优劣直接影响了商业用地效益高低。商业用地沿街呈线状分布。城镇商业用地大多是沿街分布各种各样的商业服务业网点集聚而形成不同级别规模的商业街。商业街中职能齐全、交通便利、设施完备的繁华地段就形成商服中心商业网点由商服中心沿街呈线状向外延伸分布。商业企业到商服中心的距离及交通便捷程度对其用地效益影响十分明显。商业用地效益是从商业中心向外呈指数状衰减的商服中心级别越高规模越大用地效益越好反之则越差。商业企业为了获取高额利润总是占据交通便利的地段使之建在主要干道上或通过种种方式与城镇各类主次干道发生紧密联系从而改善自己的区位条件发挥区位效益。城区和重点镇商业用地中心明显、范围小。县级或镇级中心位于中心繁华区而边缘地带只有干道两侧有零星分布的营业铺面因此存在一个或一个以上商业圈,或级别圈,。二、商业用地地价特点由于商业用地具有上述特点使得商业用地地价也有与其它用地类型不同的特点。商业用地地价变动速度快、幅度大。城镇商业地价由沿街向背街里地线内外地价变幅大由商服中心向外地价陡降成指数衰减。商业用地地价水平受经济发展水平和社会环境条件的制约。经济发展水平的高低极大地影响城市总体地价水平市场经济发达商业用地才能发挥最佳效益获得高额利润。商业用地基准地价表达方式根据乐清市商业用地的特点乐清市城区和其他建制镇规划区商业用地基准地价宜用路线价和级别基准地价二种方式表示。第二节乐清市商业用地路线价测算路线价测算的基本依据是地价越接近街道其地价越高越离开街道其地价越低。因此我们可以在某街道上用若干个各种设施条件相似的宗地对其设定标准深度并按该深度求取若干宗地的平均地价用该平均地价来表示该街道的路线价即用路线价来显示该街道用地效益高低和地价水平。路线价测算按以下步骤进行:划分路线价区段,按照租金水平和建筑类型划分路线段并计算路线段内平均租金水平。确定临街深度的众数和平均值,运用路线段平均租金和建筑结构测算路线价,样点地价标准化修正和检验,确定路线价。对无样点或样点数不足的路线段则用区段比较法确定路线价。表商铺出租租金调查汇总表单位:元平方米镇名称路段编号路段描述租金(元年)LX清远路(宁康西路双雁路)LX清远路(双雁路电信局)LX南大街(建设中路宁康东路)LX南大街(人民路建设中路)LX旭阳路(宁康东路,二环路)LX建设中路(云鲤路建虹路)LX宁康东路(旭阳路清远路)乐成镇LX宁康西路(清远路丹霞路)LX三环路(旭阳路,丹霞路)LX双雁路(宁康西路宁康东路)LX二环路(旭阳路,丹霞路)LX四环路LX旭阳路(二环路以南)LX丹霞路北段(宁康西路,双雁路)LX建设中路(横河北路建虹路)LX民丰路(宁康路,双雁路)LX晨沐路(清远路丹霞路)LX丹霞路南段(双雁路,四环路)LX建设东路(云浦路环城东路)LX文虹路LX乐怡路南段(宁康东路到鸣阳路)LX建虹路LX晨沐路(清远路宁康东路)LX云浦南路(建设东路宁康东路)LX宁康西路(乐琯河盛得路)LX宁康西路(盛得路二环路)LX宁康东路(旭阳路以东)LX鸣阳路LX环城东路(宁康东路建设东路)LX人民路LX建设西路(西新路长乐路)LX梅溪路(宁康东路环城东路)LX乐怡路北段(鸣阳路,环城东路)LX云浦路(居仁巷建设东路)LX西金路(建设西路乐湖路)LX汇丰路LX乐湖路LX华兴路(建设西路联谊路)LX西新路(建设西路乐湖路)LX环城东路(东大街建设东路)LX云浦路(东大街居仁巷)LX柳青南路(柳市干河镇政府)LX柳黄路(车站路柳翁公路)LX新市中街(育英南路乐琯运河)LX前市街(新市中街兴隆路)LX新市中街(育英南路以西)LX育英南路柳市镇LX大兴路(柳青南路乐琯运河)LX大桥路(车站路文武路)LX车站路(翔金路以东)LX兴隆路LX建设路LX前市街(柳翁路兴隆路)LX惠丰路(柳青南路柳黄路)LX育英北路(兆丰路东风路)LX金钩路(车站转盘新市中街)LX大兴路(柳青路扬帆路)LX新市东街LX上园路LX车站路(翔金路以西)LX大桥路(柳市干河育英北路)LX柳翁公路(进港大道前市街)LX柳黄路(柳翁公路以南)LX柳青北路(国道西兴路)LX惠丰路(翔来路柳青南路)LX虎啸路(河东路长江路)LX大兴路延长段LX东风路(大桥路乐琯运河)LX兆丰路LX环城东路LX育英北路(大桥路兆丰路)LX长虹路LX长江路(城东路大兴路)LX延文路(柳翁公路信用社前)LX大桥路(育英北路振兴路)LX名品街LX金融路(新丰路文化路)LX育红路LX飞虹路中段(育红路临河路)LX新凯路(飞虹路新丰路)LX新丰路南段(幸福东路育红路)LX金融路(文化路文星路)LX幸福东路西段(虹河东路虹南路)LX幸福西路(虹港路虹河西路)虹桥镇LX文化路LX新凯路(朝阳路飞虹路)LX飞虹路(幸福东路河深桥小学)LX新丰路中段(临河路育红路)LX虹南路(幸福东路陶东巷)LX春华路LX幸福东路中段(虹南路飞虹路)LX黎明西路LX虹南路(陶东巷以南)LX振兴中路(西街四村路)LX幸福东路东段(飞虹路东垟路)LX虹港路(合兴路黎河路)LX合兴路(虹港路飞虹路)LX虹港路(黎河路以南)LX西街LX振兴北路(虹淡路四村路)LX新市街南段LX文星街南段LX振兴西路LX镇小路西段LX东街LX虹河西路LX虹河东路LX新市街北段LX文星街北段LX沙河路LX利民北路(沿河路以南、东兴街以北)LX利民南路(东兴街、东大街之间)LX东兴街(人民中路利民路)LX人民中路LX东大街(利民路人民中路)LX东大街(利民路育才路)西段LX东大街(利民路育才路)东段LX交通中路(樟河西路以东、黄兴路以西)LX东大街(人民中路以西)LX交通南路(富强路以北、兴华路以南)LX东兴东路(利民路育才路)LX白象大道(国道东兴东路)北白象镇LX东大街(育才路白象大道)LX交通西路(樟河西路、水塔北路以西)LX白象大道(象南西路东兴东路)LX象南西路LX前港路(友谊路龙象二路)LX交通东路(交通北路以东、白象大道以西)LX人民北路LX开创路(白象大道以东)LX交通北路(兴华路以北、永泰路以南)LX旭江路(五通路象南西路)LX白象大道(象南西路以南)LX利民南路(河东路以北、东大街以南)LX龙象二路(前进路前港路)LX荆山南路LX荆山北路LX石门路LX南街LX荆镇路大荆镇LX溪滨路LX向阳路LX环城西路LX环城东路LX东街lx玉溪北路(富强路人民东路)lx长安街lx玉溪北路(上黄路富强路)雁荡镇lx溪南路(长安街上詹路)lx富强路lx溪南路(富强路上黄路)LX雁山路LX松溪路雁荡风景区LX响岭街LX灵峰路LX车站路(海口路芙蓉街)LX芙蓉街(菜场路河)LX大桥路(黄金溪前溪路)LX镇前路(海口路芙蓉街)LX创新路LX安前街芙蓉镇LX菜场路LX车站路(新街芙蓉街)LX镇前路(海口路朝晖路)LX中安街LX津华街LX海影路LX七里港大道(沿河路沿江路)LX沿江大道七里港镇LX七里港大道(沿河路以南)LX镇北街LX兴隆街(沿江路以南)LX镇中北路(镇北大街雁塔中路)翁垟镇LX镇西中路、镇西南路(镇北大街到创新东路间)LX镇东街(镇北大街到雁塔中路间)LX老镇府路(八友路到雁塔中路间)LX雁塔中路LX创新西街(镇西南路到兴茂路间)LX镇东街(河到创新东路)LX府前路(老镇府路到兴茂路间)LX镇北大街(祥安北路兴茂路)LX镇西北路(小前巷以北)LX府前路(政府前段)LX镇中南街(雁塔中路到万翁公路间)LX玉虹南路(中雁西路怀和街)LX中雁西路白石镇LX中雁南路(中雁东路怀和街)LX怀和街LX玉虹南路(怀和街中雁南路)LX东门街西段LX西门街东段LX北门街南段蒲岐镇LX南门街LX镇武西路西段LX镇武东路东段LX保泰路北段LX建工路到荷花北路间(兴盛路)LX柳翁公路(象中东路)到教育路间(荷花北路)象阳镇LX建工路到荷花北路间(象中中路、东路)LX荷花北路(柳翁公路教育路)LX珠城路段LX菜场路LX迎晖路磐石镇LX东街LX北街LX南街lx振瓯路(柳黄路兴华东路)lx柳黄路(工商所兴华南路)黄华镇lx兴华东路(振瓯路柳黄路)lx兴华西路lx振瓯路(兴华东路以南)LX振兴东路清江镇LX人民南路LX新兴北路LX人民北路lx国道石帆镇lx柳湖西路LX文化路(中大街到交通中路)南塘镇LX中大街(文化路到利民路)LX东大街(利民路到文化路)LX富康西路淡溪镇LX振兴中路LX东升路南岳镇LX剧院路LX湖江路湖雾镇LX湖雾路天成乡LX万新街(万桥以北)LX镇府路仙溪镇LX长卉路第三节乐清市级别商业用地级别价测算商业用地级别基准地价是指该土地级别内全部范围或商业区域范围内商业用地平均地价在宏观上显示商业用地的地价水平。商业用地级别基准地价求取通常有以下三种方法。由级别内商业路线价换算值的平均值求取计算公式为:nP,jiP=ji,n式中:P为第j级土地商业用地级别基准地价,P为第j级土地中第i个商业jji路线价换算值,n为第j级土地中商业用地正常路线价数。在实际中商业地价调查中往往调查到的只是沿街商业店铺的租金。在此次的商业租金测算过程中项目组根据乐清市的实际情况采用较为适用和更为科学的技术方法进行商业用地级别价格的测算。具体方法见下:道路设定总地价为W设定建筑密度为容积率为商业用地底P,S层楼面地价为Q根据调查得知:P=K〃QP=K〃QP=K〃QP,SP=K〃Q,且:KKKK=根据调查K在~之间设P,S定在建筑密度容积率为条件下楼层分摊地价为:ppP,Spp,区域内的建筑密度为θ,且:图地价平面分配率示意图kkkk分别为各楼层分摊地价占商业用地底层楼面地价的比率P〃k=pP〃k=pP〃k=pP〃k=p,根据调查:kkkk在~之间则商业用地在建筑密度下容积率为的大宗地地价计算公式为:=((K)〃(K)pppp)〃θ〃Q根据上述方法计算每路线段所代表的区域价格并将在同一级别范围内的价格求取算数平均值得出的结果为商业级别价乐清市级别计算结果见下表:表城镇商业用地级别地价计算结果一览表单位:元平方米镇名称级别楼面地价()I乐成镇IIIIIIVVIII柳市镇IIIIVIII虹桥镇IIIIVIII北白象镇IIIIV其他方法,,用地价指数求取当某一级别缺乏样点时可用同一城镇其它级别或区域的地价指数或经过比较调整后的地价指数来求取。本次评估中部分城镇的最外一级地的基准地价用这种方法来求取。,,成本逼近法在基准地价测算过程中往往是城区的地价样点数量比较多而城市外围样点数量比较少甚至没有给利用样点来测算地价造成一定的困难。而采用成本法测算出的价格一般是城市外围的土地的最低价格。一般能够代表城市外围土地价格的平均水平可以作为城市外围基准地价。,,数值模拟法根据阿兰索竞标地租理论越到城市外围地价下降得越快呈现指数衰减而城市一般在外围才会出现样点较少或者没有的现象这样就可以采用指数函数模拟来测算城市外围地价作为基准地价参考依据。指数函数模拟公式为:xPP=kiP:为次级地价,K:为系数,P:为高级别地价,iX:为土地级别。第四节商业用地基准地价确定基准地价确定的原则,,以实际数据测算的结果为主以比较、修正和模拟的结果为辅。,,地产市场发达的以市场交易资料测算结果为主。,,地产市场不发达的以比较测算结果为主。,,体现商业用地地价管理政策。商业用地是投资收益性用地在经营期内能带来较多的经营收入宜用客观标准确定基准地价。基准地价的确定根据基准地价的测算结果并结合基准地价确定的原则得到乐清市市区及其他城镇商业用地基准地价更新结果见表至表。第七章住宅用地基准地价更新评估第一节住宅用地及其地价特点住宅用地也是城镇用地中一种重要的用地类型与居民生活密切相关尤其是市场经济体制下实行住房制度改革后住宅用地的价格与房价密切关系住宅用地及其地价具有如下特点:城市住宅用地通常被商业用地所封闭。城市中商业用地大多是沿街分布而住宅用地一般是成片分布很多是分布在市区中心街坊内部。住宅用地对环境条件和基础设施、公用设施要求较高。随着经济的发展和人们生活水平的提高人们对环境条件的要求日益提高靠近风景区或环境优越地段的住宅用地地价上涨幅度非常明显而靠近工业污染区的地价可能偏低。基础设施、公用设施的完善度直接影响人们生活的便利对住宅用地地价影响也很明显。住宅用地地价具有区域性。同一区域内相同利用条件的住宅用地其地价水平基本相近敏感度明显低于商业用地因此住宅用地基准地价具有面性住宅地价的水平高低反映了城市总体地价水平。根据这些特点住宅用地基准地价一般用反映居住小区规划地块的区域基准地价或者区域立地楼楼面地价表示。第二节四城镇住宅用地区片基准地价测算一、测算方法本次住宅用地级别基准地价的更新评估主要有以下几种方法:级别内住宅用地样点宗地地价平均化法其计算公式为:nP,jiP=j,ni式中:P为第j级土地住宅用地级别基准地价,P为第j级土地中第i个住宅jji用地样点宗地的地价,n为第j级土地中住宅用地正常样点宗地的个数。在乐清市住宅用地基准地价评估中不是单独测算每一个房屋出售或者商品房出售等样本地价而是根据估价师和调查人员的紧密配合在调查过程中就根据区域的状况和住宅出售价格的水平进行区域内商品房出售平均价格和立地楼的平均出售价格以及区域内住宅用地的建筑密度。这样处理数据的原因是房地产价格千差万别就是在同一均质区域内也是如此房屋因其朝向、采光、装修、成新度等个体因素以及交易方式的不同等造成价格相差较大。调查结果见表。区域基准地价评估方法完全类同只不过概念上是以区域范围代替级别范围。成本逼近法对于城市外围用地的基准地价测算也可以采用成本法进行测算但在确定土地增值收益率时要低于商业用地的土地增值收益率。函数模拟法住宅用地的土地级差收益一般低于商业的土地级差收益土地级别越高其级差收益增长的速度也越快,土地级别越低级差收益越小。到了城市边缘区住宅用地和商业用地的取得成本基本相同地价也较为接近但从整个城市的住宅用地地价来看同样存在着函数关系。二、乐清市住宅基准地价测算住宅用地居住小区的楼面地价是在基准容积率建筑密度为时的地价而立地楼楼面地价的设定容积率为立地楼区域建筑密度为因此两者地价必须进行换算其换算关系如下:小区住宅楼面地价=立地楼楼面地价×立地楼设定容积率×立地楼区域建筑密度住宅小区基准容积率小区住宅楼面地价计算公式为:商品房出售地价=商品房售价建安成本利息专业费不可预见费利润税费商品房转让地价=商品房转让价格交易契税房屋现值装修费用立地楼楼面地价计算公式为:立地楼楼面地价=,立地楼售价交易契税装修费用房屋现值,立地楼设定容积率各种计算参数的选取建筑重臵价建筑重臵价是建筑在估价时点建造单位平方米、相同功能和结构的建筑需要的价格。此次评估采用的重臵价标准是乐清市房地产市场调查的结果并经过综合分析和测算。其重臵价标准为:表房屋结构等级分类及重置价表单位:元平方米房屋结构等级主要结构标准重置价使用年限残值率承重的结构大全部是用钢筋混凝土建造的。基础、梁、柱为钢筋钢筋混凝砼楼板、屋面大部分为钢筋砼土结构砼墙或砖填充墙较好内外抹灰水电卫齐全钢筋砼带形基础部分钢筋砼梁部分柱承重标准一砖或一砖以一上墙钢砼层面、楼地面。较好内外抹灰水电卫齐全钢筋砼带形基础标准一砖墙或部分空斗墙大孔煤屑砖墙及部二分钢筋砼梁承重钢砼屋盖或较混合结构好的平瓦屋面内外中级抹灰水电卫齐全砖石基础或无筋砼基础半砖或空斗墙在孔煤屑砖墙及部分钢三砼梁承重钢砼屋盖和平瓦小青瓦平面无木门窗一般内外抹灰水电卫较差木料中等用料粗大的木屋架、木梁、木搁栅、正规砖墙(柱)一承重带屋面板的平瓦屋面或小青瓦屋面板条墙及半砖墙装隔木料中等用料一般的木屋架、木梁、木搁栅、普通砖墙(柱)砖木结构二承重带屋面板的平瓦屋面或小青瓦屋面板条墙及半砖墙装隔用料细小的木屋架、木梁、木搁栅、正规砖墙(柱)承重篾垫三或清盖瓦的平瓦屋面或小青瓦屋面板条墙装隔空斗外山墙和后墙、柏杉木立柱、松杂木楼栅、木楼板、杉板板壁、一杉木桁条、龙骨、本瓦注泥、屋面较密、通水电。空半外山墙和泥竹墙、杉杂木立木结构二柱一般薄板壁板、地面、楼板一般清水瓦屋面、通水电。杂砖、泥竹壁、松杂木立柱、简三单隔壁和楼板、木门窗较差、清水瓦屋面一般、通电。简易砖木(竹)结构较差旧式木门窗一般内外抹灰带篾垫简易结构或油毡的平瓦、石棉瓦屋面煤屑地或泥土或水泥地面通电利息利息率取银行最新发布的一年期贷款利率设定房地产开发期为两年资金投入为均匀投入。专业费专业费是房地产建设必须要投入的一块主要包括勘测费设计费等专业费取房地产售价的。不可预见费房地产建设期一般较长在此期间建筑材料价格、市场的变化等许多因素是不可控的风险此外还有其他在建设过程中的费用。在计算建造成本时不可预见费一般为建安工程费、前期工程及专业费、设施配套费、土地费用之和的:。利润房地产开发是个利润率较高的行业一般会高于社会平均利润率并且在房产市场快速发展时期其利润率更高。乐清市是经济较为发达的地区。房地产投资较多这给乐清市的房地产发展带来了前所未有的机遇也给房地产开发带来了丰厚的利润。根据调查乐清市的房地产开发一般利润率在间。根据房地产开发的理念、管理等因素的不同利润也不同。税费商品房出售税费和销售费用合计按房地产售价的商品房转让和立地楼转让交易契税为房地产总售价。装修费用乐清市是人均收入水平和消费水平较高的地区。对住宅的要求一般较高住宅的装修上一般投入的资金较大装修的水平也不同一般装修费用在元平方米不等。见表:表乐清市房屋装修费用标准单位:元平方米等级费用精装修>中等装修一般装修毛坯房第三节住宅用地基准地价确定基准地价确定的原则,,以实际数据测算的结果为主以比较、修正的结果为辅。,,地产市场发达的区域以市场交易资料测算结果为主。,,地产市场不发达的区域以比较测算结果为主。住宅用地基准地价的确定根据基准地价的测算结果并结合基准地价确定的原则得到城区及各建制镇住宅用地基准地价更新结果见表。表乐清市住宅用地基准地价表单位:元平方米基准地价()基准地价()镇名称区片代码QQQQQQQ乐成镇QQQQQQQQQQQQ柳市镇QQQQQQQQQQQQQQQQQQQ虹桥镇QQQQQQQQQQQQQQQQQ北白象镇QQQQQQQQ大荆镇QQQQQQQQQQQQQQ雁荡镇QQQQQQQQQ芙蓉镇QQQQ七里港镇QQQQ翁垟镇QQQQQ白石镇QQQQ蒲岐镇QQQQQQQQQ象阳镇QQQQ磐石镇QQQQ黄华镇QQQQQ清江镇QQQQ石帆镇QQQ南塘镇QQQ淡溪镇QQ南岳镇QQ湖雾镇QQQ天成乡QQ仙溪镇Q第八章工业用地基准地价更新评估第一节工业用地及其地价特点影响工业用地效益的因素主要有交通条件、基础设施状况、集聚规模、自然环境条件等中观区位因素而微观区位条件对工业用地效益的影响已不十分明显。工业用地主要有以下几方面特点。工业用地一般分布在城市边缘区工业企业大多是相对低收益的生产性企业此外工业企业的生产可能带来一定的污染。城市规模化发展促使工业企业从城市中心撒到城市边缘区。工业用地对交通条件和基础设施条件要求较高交通条件和基础设施条件直接影响工业企业的生产正常性和运营成本是影响工业企业效益两个重要因素。工业用地对微观区位条件的敏感性相对较低工业用地在保证道路通达性和基础设施条件正常的状况下临路状况、离市中心的距离等因素对工业用地地价的影响程度已经变得比较小。容积率不一定是直接影响工业用地地价水平的因素根据这些特点工业用地一般只用级别基准地价表示就可满足管理上的需要。第二节工业级别基准地价测算一、评估方法根据乐清市工业用地土地出让资料和征地资料宜用成本逼近法和国有土地使用权出让地价资料来测算工业用地的基准地价。无地价测算资料的一般建制镇工业用地的基准地价采用全部建制镇土地质量排序后内插值和综合分析确定。二、估算过程成本逼近法从工业用地的取得和开发过程出发用成本逼近法评估工业用地基准地价具有较强的实用性。成本逼近法是一种以获取土地和开发土地所需耗费的各项费用之和为主要依据考虑一定的投资利息和利润并经土地使用年限修正后得到基准地价的一种方法。基本公式成本地价=征地取得费土地开发费税费利息土地增值收益利润不可预见费基准地价=成本地价×使用年限修正系数各项参数确定,,征地取得费根据年月日乐清市国土资源局关于《汇总建设用地项目收费标准,暂行,》,乐土资发号,的通知及附件、年月日乐清市人民政府关于《调整协议出让国有土地使用权出让价款收取标准》,乐政发,,号,的通知及附件、年月日乐清市人民政府关于《同意调整协议出让土地价款》,乐政函号,的批复及附件和乐清市发展计划局、乐清市财政局联合下发关于《规范城市市政基础设施配套收费标准》,乐计价号,的通知并针对乐清市工业企业较为发达用地较为紧张的实际情况在综合分析的基础上对个别参数进行了调整。具体各个参数见下列表格表到。表乐清市建设用地项目有关收费项目一览表收费项目土地整理折抵指标费耕地占用税耕地开垦费土地管理费出让价款地类该项收费根据乐政发根据浙江省耕根据浙政发号文件收取用根据浙政发号、地占用税管理号文件和浙土资发于土地整理及折抵指标的财综号条例收取。号文收购支出。耕地收费具体标准见附件按六级标准收取乐政发号文按元平方米一类:由财政部门收件为指导根据评估地园地不收注:占用基本农田另加取价收取全额上缴财二类:收元平方米政用于城市基准设施林地不收三类:建设四类:未利用地不收不收不收五类:建设用地六类:不收不收不收单位:元,亩表个人住宅(移民拆赔)、申请使用耕地(园地)的收费项目及标准收费项目折抵指标费耕地开垦费土地管理费耕地占用税分类耕地园地耕地园地耕地园地山老区移民元平方米不收元平方米元平方米拆赔元平方米不收元平方米元平方米按六级标准收按六级标准收取取一类:农村住宅按乐土资发号一类:文件收取二类:二类:由财政部门收一类甲万元间三类:取三类:一类乙万元间四类:四类:二类甲万元间不收元平方米元平方米五类:五类:二类乙万元间六类:六类:三类万元间单位:元,亩单位:元,亩四类万元间每间面积为平方米表农村土地整理折抵指标费收取标准用地项目类别收费标准备注商服用地、房地产项目元亩通过招标拍卖获得土地使用权(平均地价小于万亩的指标费按万元收取)乡镇使用折抵指标进行投标元亩村集体计划留用地超过以上部分元亩根据乐政发号文件综合菜市场元亩区别于其他商服用地综合考虑基础设施农民住房困难户建房用地项目元亩符合城镇总体规划、土地利用总体规划、建房条件国土局根据不同地域类别确定不同的收费定价标准工业企业用地项目元亩综合考虑折抵指标成本费元亩综合考虑折抵指标成本费公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地等表乐清市征用农村集体土地区片综合价明细标准单位:元亩区片分级土地补偿费(耕地)安置补助费一级二级三级四级五级六级表协议出让国有土地使用权出让价款收取标准单位:万元亩用途综合价款容积率工业(制造业)工业(制造业)甲列乙列地类一类二类三类四类,,利息设定土地开发的周期为两年一年期贷款利率为开发期两年内土地开发资金均匀投入。,,土地开发费土地开发费是将未进行建设用或者再次开发的土地开发的所需要的费用此次基准地价的评估工业用地的土地开发程度为宗地外“五通一平”。因各镇的开发程度和投入有一定的差异一般是城市规模大的则在土地开发上的投入也大建设的标准也高则单位面积土地开发费高。相反则低。在此次乐清市基准地价更新评估中鉴于乐清市的经济、社会和城市建设的快速发展以及人民生活水平的不断提高对城市提供的服务的质量要求也越来越高导致政府在城市的建设上投入了更多的财力和物力项目组对乐清市的土地开发情况进行了调查和分析并编写了专题研究。表是经过复杂的数据计算和参考浙江省内其他地市的土地开发情况而计算的结果。表乐清市土地开发费一览表单位:元平方米城镇级别乡、镇名称一级镇乐成镇、柳市镇、虹桥镇、北白象镇大荆镇、七里港镇、白石镇、黄华镇、象阳镇、翁垟镇、磐石镇、二级镇芙蓉镇、清江镇、蒲岐镇、雁荡镇三级镇南塘镇、南岳镇、淡溪镇、石帆镇、天成乡四级镇湖雾镇、仙溪镇,,土地增值收益乐清市是民营经济较为发达的地区工业企业较多是我国重要的多个产业基地但是乐清市历来是个人多地少的地区特别是随着经济的快速发展用地出现紧张的局面这种紧张的局面随着乐清市的工业的发展和产业带的形成土地更加成为稀缺资源。在当地土地开发成为一个具有较高收益的产业在这种情况下甚至出现了在其他地方很难看到的投机工业用地情况这种现象也从侧面反映了土地开发的回报率是比较高。根据乐清市的实际情况开发每亩地增值在万到万元间不等在基础设施好、交通便利、产业集聚度高的区域土地开发的投资回报率相对较高。,,不可预见费不可预见费是在征地或者拆迁过程中实际发生的费用这些费用不能计入上述各项指标费用但是又是真实存在的费用。经调查一般不可预见费占征地取得费的。、各镇工业用地基准地价平衡根据成本逼近法试算地价和出让案例平均价并用各镇影响工业用地地价水平主要因素指标,见表,对比分析平衡各镇工业用地基准地价。表乐清市建制镇工业用地地价主要影响因素对比表名称耕地总量(亩)人均耕地工业生产总值农业生产总值人口数量乐成镇柳市镇虹桥镇北白象镇大荆镇雁荡镇芙蓉镇名称耕地总量(亩)人均耕地工业生产总值农业生产总值人口数量七里港镇翁洋镇白石镇蒲岐镇象阳镇磐石镇黄华镇清江镇石帆镇南塘镇淡溪镇南岳镇湖雾镇天成乡仙溪镇第三节工业用地基准地价确定一、基准地价确定的原则以实际数据测算的结果为主以比较、修正的结果为辅,地产市场发达的以市场交易资料测算结果为主,地产市场不发达的以比较测算结果为主,体现工业用地地价管理政策。工业用地是投资收益性用地但用地效益普遍比较低而且在经营期内能带来一定的财政收入和解决较多人员的就业问题宜用低标准确定基准地价。二、基准地价的确定根据基准地价的测算结果并结合基准地价确定的原则得到各建制镇工业用地基准地价更新结果见表。表乐清市各建制镇区工业用地基准地价表单位:元平方米基准地价()镇名称区片编号GQGQ北白象镇GQGQ大桥工业园区GQGQGQ虹桥镇GQGQGQ乐成镇IGQGQGQGQGQGQGQGQ柳市镇GQGQGQGQ中心工业园区GQGQGQ白石镇GQGQ大荆镇GQGQ淡溪镇GQGQGQ芙蓉镇GQGQGQ黄华镇GQGQ磐石工业园区围垦区不包含在区片内IIGQ磐石镇GQ蒲岐工业园区GQ蒲岐镇GQ七里港镇GQGQ清江工业园区GQ清江镇GQ天成、石帆工业园区GQGQ翁垟镇GQGQ象阳镇GQGQ雁荡镇GQ南塘镇GQ南岳镇GQ石帆镇GQ天成乡GQ湖雾镇GQ仙溪镇III第九章宗地地价修正系数表编制第一节影响宗地地价因素分析影响宗地地价的因素有一般因素、区域因素和个别因素。但由于一般因素的变化是引起整个城镇地价水平的变化因此宗地地价修正因素应主要选择影响宗地地价的区域因素和个别因素。对某些特定宗地政府从其它方面政策考虑一般因素也将影响到宗地的地价水平但这些多数属于决策行为引起的地价差异。对于这类因素地价评估时一般不考虑而应由决策者在决策时考虑。一般因素是指对于一般社会经济上的土地状态及其价格的影响因素而言它包括国家各级政府的有关政策法规、经济发展水平、社会因素等。它主要对城镇总体地价水平产生影响。区域因素是指城镇内部宗地所在区域的自然、社会、经济等因素的组合导致区域特征差异的存在从而影响该区域地价水平。个别因素是指由于土地的不可移动性和个别性。使城镇不存在完全相同的两块土地进而形成了影响土地个别价格的因素。它包括时间因素、土地个别因素和建筑物个别因素。时间因素指宗地的评估时日和出让年限土地个别因素包括位臵、面积、地质、地形、宽度、深度、日照、形状、通风、临街状况等建筑物个别因素包括结构、容积率、建筑密度、朝向、楼层等因素。在城镇中影响土地价格的因素分类分析如下:商服业用地、住宅用地影响因素,,商业服务中心繁华影响度,,交通便捷度,,环境优劣度,,基础设施状况,,()城市规划限制如建筑密度和容积率、高度等IV,,宗地的形状、面积,,宗地临街宽度、临街面数、临街深度,,宗地内部开发程度,,宗地行业性质、使用年限、估价期日,,其它特殊因素住宅用地影响因素()住宅区的位臵()交通便捷度()基础设施配套程度及保证度()公用设施完备度()环境质量优劣度()城市规划限制()宗地的住宅朝向()宗地内部开发程度()宗地的住宅结构及建房心理()宗地行业性质、使用年限、估价期日()其它特殊因素工业用地影响因素)交通便捷度(()基础设施完善度()产业集聚规模V()工业区的位臵()环境质量优劣度()城市规划限制()宗地的形状、面积()宗地内部开发程度()宗地行业性质、使用年限、估价期日()其它特殊因素具体各用途宗地地价影响因素见下表,,:表乐清市宗地地价影响因素表修正因素商业用地工业用地住宅用地商业用地类型区工业区用地类型住宅区用地类型街道等级城市内部交通便捷度距市级商服中心距离中心职能总数集聚效益距镇级商服中心距离中心距汽车站距离工厂与原料地、市场配合区域基础设施方便度人口密度或人流量环境质量优劣状况区域环境质量状况区区域基本设施完善度距对外交通站点距离域因区域土地利用限制区域内公用设施方便度素区域道路级别距农贸市场距离区域周围土地利用状况距区域中心距离绿化程度离区域中心点距离地质状况与地基承载力基础设施个别距商服中心距离宗地自然条件建筑物朝向与采光因素规划用途宗地自然灾害危害程度宗地自然条件VI别级路道域区修正因素商业用地工业用地住宅用地宗地地质条件宗地临路条件宗地自然灾害危害程度自然灾害危害程度宗地长度宗地临路条件宗地临街宽度宗地宽度宗地长度街角地宗地面积宗地宽度宗地进深宗地形状宗地面积宗地面积规划土地用途规划土地用途宗地形状供水保证度建筑密度供电保证率宗地周围土地利用状况基础设施人口密度周围土地利用状况第二节宗地地价修正系数表编制程序一、确定宗地地价修正体系目标可操作性宗地地价修正体系是基准地价体系不可分割的一部分编制基准地价修正体系的一个重要目标就是修正体系具有很强的可操作性。一个不可操作性的宗地地价修正体系是没有应用价值的。乐清市的宗地地价修正体系要有具有比较强的可操作性的宗地地价修正体系。这样在乐清市以后的基准地价运用过程中才能完成其应有的作用。完整性、系统性基准地价是一个城市土地价格的水平其价格高低反映了经济发展状况和土地供求关系。土地价格高反映社会经济发展比较好土地供小于求。而基准地价包含了商业用地价格、住宅用地价格、工业用地价格等多类型城市土地价格这三种土地价格分别代表了城市土地最高价格和最低价格。乐清市此次的基准地价更新的目标之一就是建立一个完整的、反映乐清市土地价格整体水平以及各个方面的情况VII是对乐清市土地市场的综合的考察和分析使得土地管理者对乐清市的土地市场的发育情况和土地市场的供求状况有个全面的了解。基准地价具有很强的系统性。其包含了多方面的内容而且这些方面是紧密联系在一起的整体缺少哪一方面基准地价都是残缺的也是不具有应用价值的。所以建立基准地价修正体系要有系统性。二、确定修正体系内容基准地价评估宗地地价方法在级别基准地价的基础上确定宗地地价是基于相对比较法原则通过确定造成级内土地质量或地价差异的因素及其贡献大小,权重值,以及对比宗地所在区位与级内其它地区的各影响因素的相对优劣状况来计算宗地地价。一般计算公式为:宗地地价,级基准地价×,区域因素修正系数个别因素修正系数,根据乐清市实际情况容积率与土地开发程度对宗地地价影响很大所以确定宗地地价的计算公式为:宗地地价,级基准地价×,区域因素修正系数个别因素修正系数容积率修正系数,×年限修正系数土地开发程度修正额区域因素是指构成某一区域特征同时又对宗地价格有重大影响的因素如道路交通条件、基础条件、规划要求等,个别因素是指构成某一宗地具体特征同时对宗地地价有强烈影响的因素如宗地位臵、面积、形状等。宗地地价修正值主要是通过编制的宗地地价修正系数表、容积率修正系数表、土地开发程度修正表来确定的。VIII在具体计算宗地地价时先选择用地类型对照相应用途的宗地地价修正表及其说明按下式计算类型宗地因素修正值:NKiK,KK…K=n,i,式中:K宗地地价影响因素修正值,K、K…K分别为宗地第、、…n个影响因素的修正系数包括容n积率修正系数,再用下列公式计算出系数修正后的宗地地价:P=P×,K,土地开发程度修正lslb式中:P待评估宗地地价,lsP宗地所在级的行业基准地价。lb修正因素表编制某级地的宗地修正地价以高于下一级的基准地价低于上一级的基准地价为标准。以级别为单位调查各级别正常样点地价的上限、下限值等分别以正常样点地价同土地基准地价相减得到上调或下调的最大幅。上调幅度的计算公式为:F=(II)I×nhlblb下调幅度的计算公式为F=(II)I×lbnllb式中:F基准地价上调最大幅度IXF基准地价下调最大幅度I基准地价lbI级别正常样点地价的最高值nhI级别正常样点地价的最低值nl乐清市各级用地类型基准地价上调最大幅度和下调最大幅度测算结果如表所示:与下调最大幅度F表表乐清市宗地地价上调最大幅度FUd商业住宅工业最高值最低值最高值最低值最高值最低值FFFFFFUdUdUd一级镇二级镇三级镇各因素对地价影响幅度的确定采用以下计算公式:F,F×WiiF,F×Wii式中:F某一因素的上调最大幅度,iF某一因素的下调最大幅度,iW某一因素的权重值。i根据《规程》将乐清市各类用地宗地地价影响因素修正幅度分为五个档次采用内插法确定各档次的修正系数,对应于因素修正幅度的五个档次因素条件指标X也分为五个级别即优、较优、一般、较劣、劣。确定原则是:同一档次内条件相差不大表现为对地价的影响程度趋于接近。不同档次间条件相差较大表现为对地价的影响趋于不同。因素条件指标在一定的条件范围内往往要求定量化但有的指标也可定性表示。在确定上调、下调幅度的情况下内插修正值将宗地地价修正幅度划分成五个档次。五个档次的修正系数计算公式为:,,F×WUi,,,,,,,,,,F×Wdi式中:,因素条件为优时的因素修正系数,,因素条件为较优时的因素修正系数,,因素条件为一般时的因素修正系数,,因素条件为较劣时的因素修正系数,,因素条件为劣时的因素修正系数,W某一因素对该类宗地地价的影响权重。i容积率修正系数表编制宗地的区位确定之后即确定了该宗地的平面价值量。但是该宗地不同的规划利用条件,容积率、建筑密度等,会引起该宗地的价值量的变化。根据乐清市实际XI情况本次估价将宗地的规划条件引入使土地空间价值与宗地地价相关。编制了乐清市宗地地价容积率修正系数表。商业路线价修正系数表编制商业路线价是反映商业地价随着路段的不同和临街进深的不同而表现出的土地单位面积价值量不同的价格体系相对于级别价和区片价来说具有集中性、敏感性、灵活性和快速性的特点。商业路线价的修正系数编制主要是解决不同进深单位面积地价不同的问题。此次乐清市商业路线价的测算是在设定建筑密度为容积率为沿街宽度为米标准进深为米的情况下的价格。也就是测算出在这个条件下的单位面积地价是当临街宽度小于米时单位面积地价相对于设定条件下价格的系数大于而临街宽度大于米时单位面积地价相对于设定条件下价格的系数小于。第三节宗地地价修正系数表编制一、商业用地路线价宗地地价修正系数表编制(详见成果汇总表)XI
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