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房地产开发与经营的区别.doc

房地产开发与经营的区别

何翱翔
2018-07-31 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产开发与经营的区别doc》,可适用于综合领域

房地产开发与经营的区别房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲房地产开发是以城镇土地资源为对象按照预定目的进行改造加工对地上进行房屋设施的建筑安装活动以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。房地产经营也有广义和狭义之分广义上讲它是房地产企业对经营目标进行科学决策并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。根据划分标准的不同房地产开发具有多种形式。、根据房地产开发内容的不同可以分为以上三种形式:()综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。()土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于土地开发不包括房屋建设的过程一般是土地开发以后按照当时的市场价格通过拍卖、招标的方式把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设并按规定收取土地开发费。()房屋开发。是在土地开发的基础上获得土地使用权后按照城市规划的要求组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。、根据房地产开发承担方式的不同又可分为以下三种形式:()独自开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。()委托开发。即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托根据已划定的征地红线进行规划设计拆迁安置组织施工直到建成后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。()分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后根据公司自身的能力和工程项目的性质、工程量的大小将该工程分包给有关专业工程公司。、根据房地产开发阶段的不同可分为以下三种形式:()前期开发。即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发区的可行性研究选定开发区的地点向政府申请建设用地征用土地拆迁安置规划设计制定建设方案施工现场的“三通一平”等工作。()中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设竣工验收房屋出售租赁经营目标经营决策经营方式方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。()后期开发。即指房屋的售后服务。包括房屋出售或租赁以后对各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要一、房地产经营的内容房地产经营范围广泛内容也很多经营内容就主要方面讲有以下几种:、房地产开发与购置。开发与购置虽然二者在经济性质上完全不同但就经营者来说都是一种投资活动的起点即由货币资金转换为商品资金。这种转换是通过购置行为完成的。购买的目的是为了出卖。所以它构成了房地产经营活动的重要内容和不可缺少的环节。、房地产品的销售。是房地产经营活动中又一重要内容。开发与购置是和生产相连结而销售是和消费相连结它使商品资金通过出卖再转换为货币资金从而完成其流通功能。所以销售和开发、购置一样是房地产经营中最基本的内容。、房屋互换。在房地产市场不基发达和供给严重不足的情况下房屋互换是对购买和销售的补充。就其性质来说它属于物物交换的流通方式。但它需要有中介和咨询服务。所以在房屋互换中提供必要的场所、信息、中介和咨询也成为房地产经营的一项内容。、房地产信托和咨询。信托和咨询是房地产经营者利用自己的技术、管理、信用和信息等方面的优势接受委托而进行的经营和服务活动。房地产信托是接受产权人或产权代理人的委托代为进行房地产的经营管理。信托的内容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代办其他有关业务。房地产咨询主要是应投资者、消费者和房地产出售者的要求就投资环境、市场信息、项目评估、质量鉴定、测量估价等方面提供咨询服务。信托和咨询都是有偿服务经营者通过经营服务活动获得按规定收取的经济报偿也扩大了经营范围。二、房地产经营的方式对于房地产经营方式的含义存在许多不同看法。这些不同的看法基本上是由于对房地产经营存大广义和狭义两种不同的理解引起的。我们主张从狭义的角度研究经营方式问题。狭义上的房地产经营方式主要是指房地产产品的销售方式也就是出售和出租的方式。、房地产出售的经营方式出售是商品经营的最普遍方式。房地产品作为商品其价值的实现也要通过这种方式。房地产品出售通常有以下方法:()按交易期限不同分为现货与期货两种出售方式。现货出售就是所谓的现场选择拍板交易。成效后卖者实现了商品价值的同时买者得到了房地产的部分或全部产权。期货交易是指购买所谓“楼花”待竣工后再移交给买者。期货交易一般是在市场供给不足的情况下较多采用优点是买者可以得到货源保证卖者可以提前得到房款从而加速房地产开发和流通。但在失控的情况下也容易发生转手倒卖的投机行为。()按成交方式分为订购、现购和拍卖等方式。订购是买者为了确保货源而采取的方式先预付一部分订金当产品移交后再付清货款。现购是在新建产品验收出售给购买者或原有物业出售、拍卖时对准备出售的房地产预先估出底价通过叫价最后取最高叫价成效的一种特殊交易方式。()按付款期限可分为一次性付款和分期付款出售。()按付款条件可分为平价出售和优惠价出售。()按出售数量可为为批量出售和单宗出售。、房地产出租的经营方式出租是房地产经营的另一种基本方式也是房地产商品交换的特殊形式。就其经济性质而言它具有四重特性:首先它只是出让一定期限的使用权而不出让所有权其次出租作为房地产交换的一种特殊形式它要通过许多次交换价值才能得到完全实现再次通过出租购买者虽未得到房地产的所有权但却只需用房地产价值中的很小部分租金就可在规定的期限内获得它的全部使用价值最后出租使房地产品既处在流通中又处在消费中从而使它具有流通和消费二重性的特点。房地产出租按所经营的对象不同分为土地出租和房屋出租。土地出租受各国土地制度影响很大。在我国由于土地公有土地租赁就成为土地经营的唯一方式。国家规定国有土地可以有偿出让转让其使用权。土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为包括出售、交换和赠与。所以土地出让的一级市场由政府垄断它单向地流向土地使用者。就房地产经营企业来说土地出租属于转让或再转让土地使用权的行为但转让的土地必须是已经开发的土地或连同地上建筑物的产权一同转让。当土地连同房地产一同转让时土地转让的虽然仍是使用权但地上房屋转让的可以是所有权。房产出租需要通过签订契约以确立和明确租赁关系以及出租人和承租人的权利和义务。房产出租在城市房地产经营中占很大比重是不容忽视的经营内容和方式。房产出租的租金价格主要取决于同期银行利息和房屋价格。

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