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商业小区房地产开发可研报告.doc

商业小区房地产开发可研报告

吟伤忧唱
2017-09-30 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《商业小区房地产开发可研报告doc》,可适用于高等教育领域

商业小区房地产开发可研报告第一部分项目总论项目概况项目名称:瑞民雅居商住小区建设单位:公主岭市瑞民房地产开发有限公司项目地点:本项目选址于公主岭市公主大街号。项目单位基本情况:公主岭市瑞民房地产开发有限公司成立于年月日是一家民营企业主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳务分包等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部等部门。现有员工人其中:高级工程师人工程师人。经营办公地址:公主岭市公主大街号(三中对面)。公司注册资本:壹仟万元人民币。项目概况:建设内容与建设规模开发土地面积平方米总建筑面积平方米拟建筑多层住宅楼栋商网栋其中:住宅面积商网面积建筑密度建筑容积率万米ha公共绿地达到〈拥有平方米健身活动场所的花园式高档住宅小区。进度计划本项目预计开发周期为个月其中一期工程:年月动工至年月竣工。二期工程:年月动工至年月竣工投资规模与资金筹措)项目估算总投资项目估算总投资万元。)资金筹措根据项目资金筹措方案本项目所需建设资金由项目申报单位通过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表。表主要经济技术指标序项目指标指标值备注号总用地面积总建筑面积住宅商业总建筑面积总用容积率地面积住宅户数户建筑密度绿地率估算总投资万元预计销售收入万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率投资利税率投资回收期年建设工期月研究工作依据)《公主岭市总体规划,》)《公主岭市国民经济和社会发展“十一五”规划》)《投资项目可行性研究指南》())《房地产开发项目经济评价方法》())国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》)《城市居住区规划设计规范》)《公主岭城市拆迁管理条例》)《城市居住区公共服务设施设置规定》)《住宅设计规范》)《住宅建筑设计标准》)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》)《城市道路绿化规划及设计规范》)《民用建筑设计防火规范》)其他相关文件。项目提出的背景及理由本项目地块系公主岭市瑞民房地产开发有限公司从公主岭市瑞民油脂有限责任公司原厂区改造获得地块原系工业用地。根据公主岭市城乡规划局规划局和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是:合理利用土地资源改善旧城区环境完善小区建设实现预期目标满足中、低收入工薪阶层及农民进城缺房要求。项目地块分析本项目基地位于于公主岭市公主大街属于城市主干道道路四通八达交通便捷。项目地位离各种公共设施近方便就医、上学和出行等活动。项目地西边米为公主岭市三中东侧米为公主岭市响铃公园是县城主要的休闲地带这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性是一处商业和居住开发价值极高的地块。开发土地面积平方米总建筑面积平方米。规划主要经济技术指标:建筑总面积:m其中:商业用房面积m住宅面积m项目规划方案规划依据:《城市居住区规划设计规范》GB《吉林省城市规划管理技术规定》规划基地地形图及界点坐标公主岭市规划局提供的规划条件选址概况及规划定性:工程地址、地震情况根据岭东工业集中区已经建设的地质勘探报告分析地下水属于上层地表滞水类型水位随季节变化地下水对混凝土无侵蚀性。根据国家标准《建筑抗震设计规范》(GB)要求公主岭市的抗震设防烈度为度设计基本地震加速度值为g。、气候条件项目建设区属于温带大陆性季风气候其特点是春季干旱多风夏季炎热多雨秋季凉爽干燥冬季严寒下雪。具体气象条件如下:、全年主导风向:西南风、全年静风频率:、极端最低气温:、极端最高气温:、年平均气温:、年平均降水量:mm、最大冻土层:m、最大风速:ms、平均风速:ms、年日照时数:小时、无霜期:天、社会环境条件公主岭市位于吉林省中西部地处松辽平原腹地毗邻省城长春是一个计划由省单列的县级市。全市幅员面积平方公里公主岭市辖个乡镇个村屯万农户。总人口万其中农业人口万占人口总数。农村劳动力万人。耕地面积万亩。公主岭东靠长春南通沈阳北连哈尔滨地处东三省的中心地带京哈双轨铁路、高速铁路、国道和哈大高速公路横跨市区乘车半小时就到省城长春小时直通沈阳小时可达大连程控电话与国际国内联网并开通了分组交换设备和数字数据网。是国家首批确定的重点商品粮基地、玉米出口基地和畜牧业发展基地是全国县级综合改革试点市、吉林省农村发展与改革实验区、省级经济开发区。规划定性:地块主要用于新建住宅功能小区新建筑多层住宅楼栋商网栋建筑占地面积平方米总建筑面积平方米。规划设计宗旨及目标:立足项目用地环境本着以人为本的思想着重体现规划的超前性与合理性。从建筑空间布局立面形象内部空间的使用景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分营造一种自然、生态、和谐的生活形态为城市创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。突显健康、美好生活理念增设健康、休闲、娱乐等配套设施人们可以享受健康充实的闲暇生活。通过生活和交通一体的生活环境的再创造人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。同时也可以随时感受到岭城的历史文化。规划构思及特点:规划概述功能:项目要功能是居民商住小区该区面临城市主干道设计上注意空间丰富变化文化品位较高努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境丰富城市生活场所形成一组城市地标性建筑群体。设计理念:以内街和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。设计中注意建筑和环境融为一体主要是营造一个休闲商业街区。提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。道路交通:项目用地通过环路形式(路宽M)联系着南北侧城市道路。用地南北侧为综合公共建筑组群其余部分地面留作停车位其它余坪为公共设施及绿化用地。总平面设计设计充分利用现有道路条件确定地块的南侧为主出入口南入口顺延垂直连接公主大街引入在小区内形成高效的方形环道同时通过中间景观形成的中心景观步行带将入口及周边的组团有机的结合起来构成合理而丰富的规划结构。建筑设计住宅设计:地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室卧室采用大面积景观窗或落地门窗充分利用自然光线并将室外环境引入室内。设计中考虑到吉林省的气候特点朝向以南向为主尽量避免西晒的酷热重点考虑每户的通风以及阳台布置增加空气对流。在住宅间距控制上按照《吉林省城市规划管理技术规定》的标准多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度的倍控制并满足日照要求。保证住宅布局能够满足日照、通风、消防等建筑管理要求。公共建筑设计:本小区公建按照《城市居住区规划设计规范》(GB)小区级来配置满足规范及规划要求。道路与交通本地块路网结构由地块环建筑群的米宽小区内环道路连接各个组团级道路而成。各邻里单位以米~米宽道路与之联系。枝状尽端步行道伸入每一个住宅组团直达住宅大门。住宅后花园出口与公共绿地的步行道路连通另成步行系统。结构清晰简洁主入口分设南北二侧同时可在西侧增设一步行入口步行入口可定时开启以照顾西侧商业购物人流的需求。绿化系统总体绿化设计基础理念为“美丽的大自然并不是天然的”重点在于利用基地本身的条件经过适宜的拆分重组创造美好的视觉景观发挥软硬绿化元素组织的不同效果达成水天一色天人合一的景致远远超乎现阶段小区发展所强调的绿化面积的层次。植物绿化设计注重景观的轴线感时而开阔时而隐蔽于建筑群体间穿梭创造具有诗情画意的环境空间。地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理形成丰富的绿化景观的轴线绿化与水景紧密结合丰富了景观的空间层次形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。线性空间有收有放为住者提供优美、高雅的游憩空间。小区植物绿化设计注重色彩及空间感受时而开阔时而隐蔽于建筑群体间穿梭创造具有高品质的环境空间。建筑造型建筑风格公主岭市为平原地区的城市为适应该地区的大环境采取开放式阳台吸纳太阳光线又起遮荫通风作用一派度假休闲风情。建筑色彩与风貌建筑风格利用简洁的现代建筑语言加上色彩的处理配以不同的层数组合使建筑群体高低有序并且产生丰富的天际轮廓线在统一中追求变化创造丰富建筑风貌更令整个建筑外貌明艳突出。单体设计不仅考虑其本身的风格面貌亦兼顾到群体的风格以便能互相融合。虽然各单体建筑采取相互融合的手法来处理以表达群体建筑统一的风格但又利用不同的色彩处理使各单体有独立的风貌。单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台阳台做适当处理以提供趣味性的立面元素并与大面积玻璃产生强烈的虚实对比。大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外还仿如将室外景观引入室内成为室内不可或缺的一部分使室内空间、景观更加丰富多彩。基于公主岭市的温带气候鲜明及偏冷的颜色应为正确选择它们也帮助改善环境形态鲜明颜色可将照射于外墙上的阳光反射到其它建筑群体上使整个建筑群体外观鲜明光亮清爽怡人。消防规划设计说明小区共设一个主要出入口和一个人行出入口满足小区出入口及消防间距要求小区道路为环状确保消防登高场地需要。各组团均设有给水管并在组团内形成环路保证消防两路供水小区室外合理布置消火栓消火栓间距小于米。建筑单体消防设计按规范设计地下车库考虑消火栓喷淋系统及防排烟系统。环保环卫规划设计说明沿城市主要干道建筑物满足退红线要求除局部布置小区地面停车场外大面积绿化种植较高乔木类以美化环境并改善车流、噪音及尾气对居民的影响。小区内主要道路及其四周绿地种植以乔木为主以消弱噪声传播和加强防尘隔离。小区除道路、广场、入口地面为硬质铺地外大面积设置草坪、花坛及小叶灌木以利吸声防尘。小区各街坊分设垃圾收集点单体设计要求垃圾袋装化由专人负责运送。卫生防疫设计说明大楼内水箱、水池采用不锈钢成品以保证水质质量通风采光设计充分考虑建筑的自然采光和通风的要求绝大部分单元主要房间朝南均能满足其有充分的日照时间。住宅的卧室、客厅窗地比>其它部分的房间窗地比>日照对基地周围建筑无影响。投资估算与资金筹措开发土地面积平方米总建筑面积平方米拟建筑多层住宅楼栋商网栋其中:住宅面积商网面积建筑密度建筑容积率万米ha公共绿地达到〈拥有平方米健身活动场所的花园式高档住宅小区。投资估算本项目建筑包括商业门面、住宅、车库和杂屋间等四项内容。根据建筑内容和规模估算项目总投资为万元。具体投资估算见下表:投资估算表单位:万元序号项目估算金额备注建安费用前期工程费用建安,图纸设计费建筑面积元m规划审图费基础设施费道路、水电、绿化建设费用管理费用销售费用间接费用工程监理费建安,招标代理服务费建安工程质量监督管理费建安‰白蚁防治费建筑面积元m劳保基金土地成本防雷审核建筑面积元m环卫费建筑面积元m建筑规费元m房地产交易费元M物业维修基金元M不可预见费建安土地成本合计资金筹措:项目估算总投资万元。建设资金筹措方案采取企业自筹资金、房屋预售和银行贷款筹集完全能满足开发的资金需求。项目经济评价该项目建设期个月销售期为个月(包括建设期)投资回收期个月投资净利润率故该项目可行。主要技术经济指标表:建筑指标:项目指标备注总用地面积根据坐标点闭合线测得建筑占地面积总建筑面积总建筑面积总用地面积万米容积率ha绿地率按,人计算按住宅,辆每户公建,机动车库辆辆万按住宅,辆每户公建,非机动车停车辆辆万项目存问题及建议:项目施工期间应合理安排工期减少夜间施工并注意建筑垃圾的及时清理。该项目因紧连城市主干道施工中在确保安全的同时注意文明施工和环境、路面的整洁及过往行人、车辆的安全。项目要规范化运作细化管理。在建设期要加强对建设投资管理工作控制工程总成本支出缩短建设周期尽可能避免和减少风险及不必要的资金浪费。抓紧时间进行项目开发赶在北部名奇小区搬迁所形成的房地产开发销售前销售可获得较好业绩。实施差异战略提高项目品位进而提高人们的购买欲望可以产生较好的社会影响。第二部分项目建设的理由及必要性项目提出背景所在区域商业发展情况本地块位于公主岭市市区内周边KM范围内有汽车站、农贸市场、市电视台、公园公共休闲娱乐区等。该地块南临公主大街北靠工业大街东连农贸市场西接规划商业地带。项目发起人及发起缘由本项目的发起人是公主岭市瑞民房地产开发有限公司公司成立于年。公司住址位于公主岭市岭东文化街号注册资本为人民币万元。公司主要经营范围:房地产开发、销售。根据公主岭市总体规划要求这一项目将吸取国内外房地产行业先进经营管理经验高起点策划、高标准设计、高水平施工、高科技配置在规划设计、平面布局、材料选配、产品细节上立足于以人为本的开发理念追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境。项目发展概况已调查研究项目及成果摸清项目周边地块拟建项目状况、土地成本、建设单位、工程建设周期、对项目的影响等等问题对有关联的项目销售价格、销售策略进行仔细研究为本项目大规模开发建设做好前期准备。项目地块初勘及初测工作情况委托有资质的单位进行项目初勘及初测工作并且已经完成初勘及初测满足项目设计所需要的条件。项目投资的必要性、项目建设是完成公主岭市“十二五”规划目标的需要《公主岭市国民经济和社会发展第十二个五年规划》明确指出要加快城市建设突出抓好城市提质扩容实现健康发展。近年来公主岭市市委、市政府十分重视城市建设的发展对城市建设的风格选择、城市定位、功能布局和发展计划都作了总体规划并且采取了一系列措施逐步将规划付诸建设之中。近年来公主岭市市委、市政府拓开资金渠道广开门路鼓励各方资金先后开展了旧城区改造、西城区延伸、东城区拓展等提质扩容工作取得了巨大成效。城市固定资产投资、居民生活环境和质量、城市基础设施等取得新的突破。、项目建设是促进公主岭市经济发展的需要近年来公主岭市抢抓振兴东北老工业基地经济社会持续稳定发展。一方面公主岭市以两园为主的聚集产业集群以公主岭市国家科技农业园区、公主岭市岭东工业集中区、加工产业集群效益初步显现经济总量、财政收入稳定增长新型工业化、基础设施建设和民生工程建设取得新的进展旅游活动和商贸往来进一步活跃。另一方面越来越多的农村人口进城、农村人口的教育等直接刺激了住房、商业和其它行业的的快速发展。房地产的开发一是满足人们对住房改善的需要同时也是城市建设和县域经济发展的需要。、项目建设是促进公主岭市房地产市场建设的需要项目地段现有商业用房和居民住宅由于其原有布局杂乱无章建筑物错落不齐供电、给排水设施不配套直接影响着居民的生活有碍于人民群众生活的改善和生活质量的提高。同时公主岭市正处在大开发、大建设、大发展关键时期房地产业对全市经济社会发展具有重要带动作用保持房地产业持续健康发展可以全面促进地方经济繁荣。因此对该地块的改造性建设在社会效益和经济发展上都是很有必要的。根据公主岭市城市总体规划要求拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住区该社区将引进国内外先进的规划、建筑设计及物业管理理念追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境为该地段居民提供一个良好的现代生活氛围与周边环境形成一个有机整体。该项目的开发建设是公主岭市进行新城区改造的一个重要组成部分无论从改善地段居民的居住条件还是从美化市容、改善城市面貌来讲都是很有必要的。第三部分主要工程技术方案工程技术方案总平面布置)规划设计理念()以公主岭市总体规划为前提注重项目与周边城市结构以及居住区自身形态与周边现状之间的内在联系延续和发展居住区富有个性的规划结构体系体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。()将整个小区设计成为富有层次的整体构筑生态型的景观人居环境并打造旅游都市的商业气息丰富城市生活。()以人为本在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性”的原则满足不断发展的动态市场需求营造富有人情味的温馨家园。)总平面布置小区主出入口设在公主大街上以精致的景观绿化相辅提升本社区形象使整个小区有机地联系融为一体。)交通组织根据用地特点和小区规模设置两个出入口其中主出入口设在公主大街另一个开向旁边次干道。小区内道路骨架清晰充分体现交通、居住、景观三大功能。车行道路简明便捷采用完全人车分流的交通组织方式小区内部不受机动车干扰为儿童、老人等提供了安全的地面活动场所有利于集中绿地水体环境的营造大大提升了居住环境的质量。)环境设计灵活运用空间表现手法综合设计流线、景观和居住空间在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。绿色空间在靠近居住区的一侧以自然流线形态为主运用点线面的不同划分和布置将小区变成绿色的空间为居民提供一个良好的生态环境。结构与基础)结构根据建筑平面布置和使用功能的要求多层楼建筑根据建设高度和层数不同拟采用框架结构或剪力墙结构。本项目建议采用砖混结构。基础)建设单位未能提供相关的地质资料项目的基础类型待相关资料确定后选定。供配电)负荷等级本工程多层建筑、消防的用电负荷、生活给水泵和楼道照明等为二级负荷其余的用电设备均为三级负荷。)用电负荷根据小区住宅类型原则上KW,户的设计功率考虑大户型则按KW,户的设计功率考虑公建按W平方米考虑。)供配电系统供电电源:V,V电源从市政供电管网接入。)住宅配电住宅电源从户外配电箱引入。每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。每套住宅单相进线设置电源总断路器并采用可同时断开相线和中性线的开关。住宅进户线不小于分支回路线不小于。空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座设置独立回路及漏电保护。住宅的公共照明采用节能自息开关。电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。)应急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明及其标志。采用蓄电池作为备用电源。)户外供电及照明户外高压电缆、低压电缆沿电缆沟敷设再穿管埋地暗敷引至用电点。小区户外照明采用造型优美的高压钠灯以衬托优美的环境。)夜景灯饰照明在庭园小径边竖直安装园林小径灯与建筑、树木相衬使庭园显得幽静、舒适在草坪边安装草坪灯能使草坪有宽广的气氛使人在草坪上散步休息时更加心旷神怡。)防雷接地户外箱式变、配电均安装一组接地装置接地电阻要求不大于Ω供变压器中性点接地和避雷器接地。区内主建筑物属第三类防雷建筑物防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器利用建筑物混凝土内的钢筋做引下线和接地装置。)弱电住宅的智能设计和设备选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。每栋楼集中设置布线箱对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。电视、电话、网络管线必须到户。住宅设有有线电视系统其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、电话插座。弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备和插座。给排水给水)给水水源本项目供水水源为城市自来水。)用水量正常时区内用水主要是饮用、卫生间的生活用水和浇洒道路及绿化用水。根据有关规定本项目日综合生活用水定额为L,人日设计人数为人,户用水时间按小时计算时变系数为。浇洒道路及绿化用水定额为L,日。经估算项目日综合生活用水量约为m,日最大时生活用水量为m,小时。浇洒道路及绿化用水量约为m,日。不可预见用水量按上述用水量的计算约为m,日。项目最大用水量约为m,日。)给水系统()室外给水系统室外给水为生活、消防合一的低压制。给水从公主大街市政给水管引入壹根DN的给水管在区内连成环网室外消防用水取自室外给水管网。并根据消防规范设室外消火栓。()室内给水系统项目建筑,层由市政给水管直接供水。)消防给水()消防用水量室外消防栓L,s火灾延续时间小时室内消火栓L,s火灾延续时间小时自动喷淋L,s火灾延续时间小时()室外消防室外消防为生活、生产、消防合一的低压制。室外消防用水取自室外消火栓室外消火栓设于市政给水管引入的给水环网管上并根据消防规范布置。()室内消防室内设消火系统及自动喷淋系统自动喷淋按中危险级设计。设置场所为地下车库、商场、公建。本工程集中设一处消防泵房和消防水池。排水)排水量生活排水量为约m,日。生活污水水质受到污染需经处理后方可排放。)排水系统()室外排水本项目排水采用雨污分流制雨水采用有组织排水设计重现期为一年雨水经室外雨水管汇集排入市政雨水管。室外粪便污水经粪池处理后排入市政污水管。()室内排水室内雨水与污水分流排水排水系统设专用通气立管生活污水和粪便污水分流雨水采用有组织排水。消防安全建筑消防设计)建筑物周围设环形消防通道利用建筑周边城市道路系统为消防扑救提供有利的交通应急条件。)集中设置消防控制中心可布置在管理用房首层。)小区共设置二个应急消防疏散出口并通过区内的机动车道相连。)所有单体均接二类建筑进行消防设计耐火等级二级。消防给水根据《建筑设计防火规范》的规定小区同时发生火灾的次数为次室外消防用水量为L,s室内消防用水量为L,s火灾延续时间为小时。本工程消防总用水量为m,小时m,次。消防给水水源为城市自来水。电气消防在按规范要求必须设置火灾自动报警和联动控制装置的建筑物均设置相应的报警和联动控制装置当发生火灾时联动启系统相关消防设施扑救火灾在不设消防报警控制系统的建筑物内当发生火灾时由建筑物消火栓按钮直接起动消防泵扑救火灾。在有些建筑物的重要场所和功能房间、公共走道和楼梯间等处均按规范要求设置应急照明。第四部分环保、节能与安全环境保护编制依据a)《污水综合排放标准》(GB)b)《大气污染物综合排放标准》(GB)c)《建筑施工场界噪声限值》(GB)d)《声环境质量标准》(GB)e)《地表水环境质量标准》(GH)f)《地下水质量标准》(GBT)g)《环境空气质量标准》(GB)环境现状项目区内地势平坦场址的生态环境较好。用地靠近城市主干道但又不直接临街具有“闹中取静”的相对优势。用地周边基本上是办公区、住宅区和商业区无工业污染源和其他危险品物流设施。项目对环境的影响项目对环境的影响主要有以下几个方面:)污染物主要是生活污水。)垃圾站堆存的垃圾。)在项目土建施工过程粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中物料堆放期间由于风吹等引起的扬尘污染尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下粉尘的污染更为严重。)施工期间作业机械声音属于突发性非稳态噪声源将对附近的单位和居民的环境产生一定的影响材料运输车辆产生的高噪声将对沿线人群的生活产生一定的影响。环境治理及保护方案)废水处理项目的排水采用雨、污分流排放体制。项目的生活污水采用化粪池处理经化粪池处理的污水达到《污水排入城市下水道水质标准》CJ,的水质标准后经小区内的排水管网排入城市污水排水系统。)环境空气项目使用天然气、电作为生活能源厨房分组设有统一的烟道油烟废气从高出屋顶m的排气筒排出住宅楼内无其它集中式废气排放源对空气影响小。)噪声项目无锅炉等集中式供热设施无集中式中央空调系统故无高噪声设备主要声源为生活噪声。)项目建成的环境管理项目建成后加强环境管理维护好项目区域的绿化和美化工作促进环境的良好发展。)施工过程的环境保护()遵循“以人为本”的环保理念保护城区生态环境城市环境越来越成为评价一个城市好坏的决定性因素之一也将影响着城市的经济(如对旅游的影响)和居民的生活。环境保护的一个重要内容是系统布局方案中应避免或减少多余的车辆出行次数集中进行车辆出行前的清洁处理避免对城市景观的破坏并将分散的运输集中起来实现运输活动集中化不仅有利于降低运输成本而且有助于提高运输效率节省资源促进废弃物的集中处理从而起到减少噪音、尾气对城市环境的污染降低对城市环境的破坏或影响尽量满足城市可持续发展的要求。()加强各阶段环保措施确保环保意识的贯彻充分考虑项目区与居民区之间的合理距离、污染物排放与城市管网如何结合、项目区周边绿化设计等问题提倡建设生态型小区。小区建成后会成为新的景观小区的美化、景观、绿化设计从美学、景观等方面给予更多的考虑。小区内种植一些吸收二氧化碳能力较强的植物和滞尘植物站场外围绿化带由高大树木、乔木和草地构成场内绿化带以灌木和草地为主配合高度适中的乔木。()工程施工时应避免夜间进行以免影响周边居民的休息。()材料运输中应采取封闭或遮盖措施避免抛洒。道路及施工现场应配置洒水设备定时洒水减少起尘量并定时清扫路面防止多次扬尘。()定期对各种施工机械、运输等设备进行维修以减少噪声。()项目施工中产生的建筑垃圾可用于低洼处回填。)水土保持()水土流失影响因素本项目在工程建设过程中的场地平整、道路修建等作业会不同程度的造成植被破坏和表土疏松遇降雨时易发生水土流失。()水土流失防治措施项目在施工过程中应认真贯彻实行《水土保持法及其实施条例》严格按照水土保持的有关规范执行。工程实施前应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案报水利管理部门审批。施工中根据实际情况对临时性松散表土做适当压实对较大坡面做防坡处理。项目竣工后应尽量种植草皮、树木恢复植被有利于防止水土流失。节能建筑节能本项目在实施过程中按照国家《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(建设部)和吉林省《居住建筑节能设计标准》以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。项目的主要节能措施如下:)主体建筑采用新型节能墙体材料。)屋面采用隔热架空层以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内减少无功损失节约电能。)拟采用新型的节能门窗改善建筑热工性能。电气节能电气节能是一项重要的技术政策又是一种能源开发。其主要节能措施如下:)变压器选用节能型产品)采用并联电容器进行无功补偿提高用电设备的功率因素)照明配电采用合理的控制方式照明灯采用光效高的节能灯镇流器采用节能型电感镇流器)电缆导线布线时尽量避免线路迂回或电能倒流适当加大截面以降低线路阻抗)设计时考虑稳定电压措施。节水措施根据给水系统出流的实际情况综合考虑到各种配水器具位置标高和保证安全供水等多种因素对给水系统的压力做出合理限定通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压防止给水系统超压出流造成的“隐形”水量浪费。尽可能采用变频调速泵供水选用优质给水管材避免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处理所造成的水量浪费。在可能条件下充分利用各种排水如生活排水、盥洗废水、雨水等优质排水减少自来水耗费。对生活用水和清洗水采用节水阀门并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等现象。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元其节水性能的好坏直接影响节水的成效因此应根据使用场所的实际情况选择使用适用的节水器具提高节水效益。各项具体工程的生活、消防给水系统的设备宜选用高效节能的供水设备。劳动安全危害因素识别本项目安全危害因素主要是项目建设施工过程中的施工场所危险源、施工场所及周围地段危险源意外危害发生后可能造成人员死亡或重伤或重大物质损失。具体如下:、基坑开挖、人工挖孔桩等施工降水造成周围建筑物因地基不均匀沉降而倾斜、开裂倒塌等意外。、脚手架(包括落地架悬挑架、爬架等)、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行人工挖孔桩(井)、基坑(槽)施工局部结构工程或临时建筑(工棚、围墙等)失稳造成坍塌、倒塌意外、高度大于米的作业面(包括高空、洞口、临边作业)因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳(带)等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外、焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设备的安全保护(如:漏电、绝缘、接地保护、一机一闸)不符合要求造成人员触电、局部火灾等意外、工程材料、构件及设备的堆放与搬(吊)运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。安全措施方案坚持“安全第一、预防为主”和“安全责任、重于泰山”的原则严格贯彻执行《安全生产法》和《建设工程安全生产管理条例》等法律法规及管理部门的相关规定加强安全生产管理工作确保安全生产。、实行安全生产责任制与建筑承包商签订安全生产责任书建筑工地安全和卫生措施的最终责任由主承包商承担、施工单位应任命有足够资格和经验的人员专职负责和促进安全和卫生工作、对工作场所可能出现的危险迅速加以防止,劳动组织上要考虑工人的安全和健康使用安全和卫生的材料和产品、工作场所的安全应在建筑工地规划和实施整洁措施其中包括材料和设备的妥善存放及每隔适当时间清除废弃物与垃圾、在其他办法不能保护工人免从高处坠落的地方,安装并保持适当的安全网或安全挡布或应提供并使用适当的安全带、对建筑机械与设备的安全视情况进行逐类或逐件检验测试。、每一脚手架及其组成部分应按其使用目的用适当和优质的材料制作具有足够的规模和强度并保持完好。、起重机械和升降附属装置:按规定在初次使用之前应对起重机械和升降附属装置进行检验测试。任何起重机械和升降附属装置均应安装得当以便在任何活动部件与固定物体之间保持足够间隔并保证起重机械的稳定性。在未安置适当的信号设施的情况下不得使用任何起重机械。、按国家法律或条例规定的起重机械的驾驶员和操作人员应符合最低年龄的规定并经过适当培训条件合格。、运输机械、土方和材料搬运设备:应提供适当的信号和其他指挥装置以防止车辆和土方搬运或材料转运设备运行时所造成的危险。车辆和设备倒退时应采取特别的预防措施确保安全。、采取预防措施避免车辆和土方搬运和材料转动设备陷落到坑穴或水中。、加强安全生产教育牢固树立安全生产意识真正做到安全第一。消防安全编制依据《建筑设计防火规范》(GB)《建筑灭火器配置设计规范》(GB)编制原则消防必须贯彻“预防为主、防消结合”的方针。本项目在同一时间内按一处着火点考虑。消防措施区域内设置消防栓和灭火器消防栓灭火器数量与间距按照公主岭市消防部门的要求布防。平面布置上要考虑设置消防通道、消防龙头。电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。地毯、窗帘尽量采用阻燃材料制成的。设计时留出消防通道出口。施工时施工单位要严格按照设计要求施工队不得擅自更改施工图。建成后要建立安全巡视制度制定安全规章对职工进行安全教育。注意火警预防。设计好项目平面图规划好消防设施图中标明每一消防箱和消防龙头的位置。消防方式本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。消防器材本项目配备一定数量手提式干粉灭火器。消防外协消防外援由建设方与当地消防部门协商解决。第五部分投资估算与资金筹措投资估算编制依据)吉林省建筑工程概算定额(年))国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》)国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》投资估算方法(年月))国家现行的政策法规及建设单位提供的有关数据)现行的市场价格信息资料。估算范围本项目建设投资估算范围包括研究报告推荐的技术方案所包含的建设内容的建安工程费(不含装修费)、配套设备的购置及安装费用、项目管理费、工程建设其他费用以及工程预备费。估算说明开发建设投资估算范围包括土地成本、建筑安装工程费、其他费用、不可预见费以及建设期利息等。)图纸设计费用按建筑面积元m计取)不可预见费用按建安费用计取)工程质量监督管理费按建安费用‰计取)工程监理费按建安费用计取)招标代理费用按建安费用计取)基础设施费按水电、道路、绿化标准价计取)建筑规费按元m计取。投资估算本项目建设估算总投资万元其中土地成本万元建安费用万元不可预见费用万元。项目建设总投资估算见投资估算表如下:投资估算表单位:万元序号项目估算金额备注建安费用前期工程费用建安,图纸设计费建筑面积元m规划审图费基础设施费道路、水电、绿化建设费用管理费用销售费用间接费用工程监理费建安,招标代理服务费建安工程质量监督管理费建安‰白蚁防治费建筑面积元m劳保基金土地成本防雷审核建筑面积元m环卫费建筑面积元m建筑规费元m房地产交易费元M物业维修基金元M不可预见费建安土地成本合计资金筹措本项目总投资所需建设资金按建设方提供的资金筹措意向拟定由项目申报单位从自有资金、商品房预售或银行按揭贷款解决。资金使用计划本项目计划年投入万元剩余部分资金年全部投入实施建设。第六部分开发进度建设工期及计划安排根据项目建设内容、工程量及其他前期准备、协作条件的成熟度项目建设期拟定为个月具体实施计划如下:总体进度:年月至年月前期工作用地手续:办理土地证年月日前完成项目立项:可行性研究、环境评价报告书、地质灾害评估等于年月日前完成设计:规划方案、初步设计、施工图设计、景观设计等于年月日前完成三通一平:土地平整、用地测标、工程临时水电等于年月日前完成施工手续:各期项目开工前个月开始招投标工作:各期项目开工前个月开始。营销策划方案规划方案批准后一个月预计年月日前。工程进度:。年月至年月具体见表项目工程进度表。表项目实施进度表年序月号名称可研编制与报批初步设计、审批图纸设计及招标土建及设备安装竣工验收配套年月,年月和年月,年月。景观年月,年月。销售年月,年月。组织机构和人员配置组织机构坚持“产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学”的目标下设办公室、财务科、保卫科、生产管理科等部门。机构设置按“需要、精干、多能、高效”的原则以有利于生产、管理和提高工作效率为出发点。结合本项目特点具体组织管理机构如图。董事长高级管理层总经理办保财生产公卫务管理室科科科图建设项目组织机构图

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