2017年上半年陕西省房地产估价师《经营与管理》：传统房地产周期理论试题

2017年上半年陕西省房地产估价师《经营与管理》：传统房地产周期理论试题 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 2017年上半年陕西省房地产估价师《经营与管理》:传统房 地产周期理论试题 2017年上半年陕西省房地产估价师《经营与管理》:传统房地产周期 理论试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意) 1、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。 A(允许的最低经济效益指标 B(最大费用 C(利润为零 D(最大利润 2、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。 A(相关房地产的价格水平 B(该种房地产的开发成本 C(消费者的收入水平 D(消费者对未来的预期 3、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成—————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ 中属于__。 A(土地费用 B(前期工程费 C(房屋开发费 D(管理费用 4、供给政策是指政府为了实现宏观经济政策目标而采取的影响的政策。 A:总供给 B:总需求 C:总保障 D:总内需 E:执行层的组织协调 5、将作为一种参考，可以使估价师更加审慎地得出评估价值。 A:原始价值 B:市场价值 C:账面价值 D:成交价格 E:工业用地的监测点评估价格 6、下列说法中错误的是。 A:在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法 B:在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法 C:假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法 D:在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定—————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ 是保守的 E:工业用地的监测点评估价格 7、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。 A(0.4月 B(2.5月 C(0.4年 D(2.5年 8、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及__。 A(相应配套的基础设施 B(土地的形状 C(组合完成的功能 D(立体空间 9、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。 A(建筑面积 B(总出租面积 C(可出租面积 D(营业面积 10、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，—————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ 属于__阶段。 A(投资机会研究 B(初步可行性研究 C(详细可行性研究 D(项目的评估和决策 11、下图是一块三角形ABC的土地(如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116,，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63,，该块三角形土地ABC的总价为( A:2 046 240元 B:584 640元 C:1461 600元 D:2 688 000元 E:工业用地的监测点评估价格 12、下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是。 A:房地产价值评估 B:房屋登记 C:房屋面积测算 D:房地产居间 E:执行层的组织协调 13、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折—————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ 旧总额为()万元。 A.9  B.1  C.14  D.6 14、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。 A:路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B:路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C:运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D:路线价法是在特定的街道上设定 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 E:工业用地的监测点评估价格 15、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是。 A:将现金存入银行 B:购进一批材料，货款暂欠 C:以银行存款购买设备 D:以银行存款偿还银行借款 E:执行层的组织协调 16、业主公约由__制定并修改。 A(业主大会 —————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ B(业主委员会 C(一半以上业主 D(全体业主和物业管理企业共同 17、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于__。 A(国内外市场环境调查 B(技术发展调查 C(市场需求容量调查 D(竞争情况调查 18、房地产总登记后进行房屋改建，必须进行__登记。 A(转移变更 B(新建 C(遗失 D(他项权利 19、会计的基本职能不包括__。 A(反映职能 B(监督职能 C(管理职能 D(控制职能 20、职工上年结转的住房公积金按计息。 A:结息日挂牌公告的活期存款利率 B:结息日挂牌公告的定期存款利率 C:结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率 —————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ D:结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率 E:执行层的组织协调 21、企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力。下列四个衡量指标，与其不同的是__。 A(利息保障倍数 B(流动比率1 C(速动比率 D(流动比率2 22、REITs按其不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。 A:权益类型 B:抵押方式 C:投资业务 D:信托性质 E:借款 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 23、某类商品房2004,2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为()元/m2。 A(7974.00 B(8023.00 C(8056.25 D(8078.00 24、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用—————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ 权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。(2008年试题) A:城镇体系规划 B:土地利用总体规划 C:修建性详细规划 D:控制性详细规划 E:房地产估价机构必须加盖公章 25、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为()万元。 A(87 B(124 C(130 D(134 二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分) 1、关于诉讼时效的说法，正确的有。 A:诉讼时效消灭的是一种请求权 B:超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制 C:身体受到伤害 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 赔偿的诉讼时效期间为1年 D:因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为2年 —————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ E:诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算 2、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。 A(比较风险 B(通货膨胀风险 C(时间风险 D(资本价值风险 3、在商品房交易中，常见的最低价格有__。 A(商品房销售中的起价 B(拍卖活动中的保留价 C(拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D(招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 E(采用收益法确定的参考价格 4、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有()。 A(理论上适用的估价方法，都必须选用 B(在适用的估价方法中，选用两种即可 C(理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D(必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E(仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法 5、股票和债券的相同之处表现在。(2004年试题) A:都是融资工具 B:都是流通证券 —————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ C:持有者享有相同权利 D:都具有偿还性 E:都可以为投资者带来收益 6、某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为:6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2;16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2;20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为()层。 A(7.9 B(11.9 C(12.1 D(19.0 7、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。 A:单位比较法 B:市场提取法 C:分解法 D:工料测量法 E:分部分项法 8、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。 A(房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B(房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 —————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ C(房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D(房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 9、__是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。 A(保证 B(担保 C(保险 D(赔偿 10、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于__阶段。 A(投资机会研究 B(初步可行性研究 C(详细可行性研究 D(项目的评估和决策 11、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为__。 A(2.0% B(2.24% —————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ C(2.5% D(4.33% 12、关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是。 A:贷款价值比率(抵借比)通常不超过50, B:贷款期限最长不超过10年 C:贷款利率通常高于个人住房抵押贷款 D:仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放 E:借款合同 13、下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有。 A:15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家 B:17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工 C:18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人 D:19周岁的间歇性精神病人 E:21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年 14、下列各种价格中肯定是事实的有__。 A(不能作为可比实例的交易实例价格 B(可比实例价格 C(非公平市价 D(评估价格 15、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。 A:建筑平面布置 B:朝向、楼层 —————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ C:环境景观 D:土地开发程度 E:房屋完损等级 16、房地产权属档案应当以__为单元建档。 A(街道 B(房号 C(幢 D(丘 17、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。 A(2.50% B(3.5% C(2.38% D(3.25% 18、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。 A:土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的 B:国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权 C:各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权 D:不按批准用途使用土地 E:未经原批准机关同意，连续一年未使用土地 19、()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为—————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ 最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。 A(权益原理 B(收益递增递减原理 C(均衡原理 D(适合原理 20、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为__。 A(12% B(13.4% C(80% D(125% 21、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是()。 A(土地购置贷款 B(土地储备贷款 C(土地开发贷款 D(建设贷款 22、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。 —————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ A(37 B(40 C(60 D(63 23、下列估价公式中，错误的是__。 A(土地价格=房地价格-建筑物价格 B(房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C(建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值 D(房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格 24、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业()的统计。 A(平均价格 B(加权价格 C(抽样价格 D(成交价格 25、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺 的投资回报率为__。 A(7.1% B(12.0% —————————————————————————————————————— ------------------------------------------------------------------------------------------------ C(13.1% D(19.1% ——————————————————————————————————————