房地产泡沫经济.doc
房地产的泡沫经济
资源与环境科学学院 环境工程2班 余苏玲 2008301620051
房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
判断房地产存在泡沫，主要是基于两点依据:
一是房价收入比。即住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映的是房价水平与居民收入的对比关系。相关数据显示，发达国家的房价收入比一般在2,5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3,6倍之间，而目前中国的房价收入比已超过15倍，上海、北京等中心城市的房价收入比则超过50倍，远远超过国际标准。仅以北京为例。2009年底北京东五环和北五环内的房价每平方米基本上都超过了3万元，而当年北京职工月平均工资为4500元左右。如果一个职工要买一套100平方米且平均寿命只有30年的住房，不吃不喝也要56年，而一个普通职工的工作年限只有30年左右。也就是说，一个职工穷其一生的收入，在北京还买不了一套100平方米的住房，而且按一般按揭贷款期限20年计算的话，按揭贷款还没有全部偿还，住房就已经报废了。就现实数据看，中国差不多是目前世界上房价收入比最高的国家。
二是房价租金比。即每平方米房价与每平方米月租金之比，反映的是房价与租金之间的对比关系。如果说房价收入比是从住房作为消费品的角度衡量房价泡沫的话，那么，房价租金比则是从住房作为投资品的角度来衡量房价泡沫的指标。房价租金比的比值，
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明了房产的估价程度和投资价值。近年来特别是2009年以来，房价持续上涨，租金却停滞不前，房价上涨幅度远远超过租金上涨幅度。国际上公认的房价租金比的上限是300，而中国中心城市的这一指标一般都在400以上，有些房价畸高的城市超过600甚至达到1000以上。这说明，如果不考虑通胀等其他因素影响，投资者通过收取租金方式收回投资房产的本金，需要50年甚至80年，而每年的投资回报还不及一年的定期储蓄存款利率。
过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易
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不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。业内人士有这样的说法:拿到了地就上了赚钱的大路。因此，房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。
另外，消费者的预期、政策因素、房地产投资的过度增长、银行信贷的非理性扩张等也都间接导致了房地产泡沫的产生。
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