商务酒店投资回报分析.

温江商务酒店投资回报分析 一、商务酒店现状分析 1、发展商务酒店的原因 从市场角度看，与其他投资途径相比，商务酒店因市场的强劲需求和较稳定的出租率、回报率而能获得更高收益；再以投资角度来看，如以商务酒店作为房地产投资的另一分支，由于投资额相对适中且市场前景看好而受到境内外投资者关注。目前在国内酒店集团积极拓展市场的同时，国际酒店运营商也积极在内地布局，雅高与"速8"等外资酒店纷纷宣布了国内的扩张计划。同时，我们回过头来看看以川内“岷山安逸158”、“郫县望园酒店”、“同时达酒店”等为代表的商务酒店都在迅速的抢占市场。 2、经济型酒店受到国内市场追捧，主要在于： A、高回报与低风险 商务酒店在本地迅速发展的重要原因就是出租率稳定和回报率较高。在国内一级市场投资一家大中型准四商务酒店通常只需投入500-1,000万，且目前国内知名商务酒店的出租率基本在70%——80%左右，如再遇黄金周与节假日，比例将会更高，甚至可超过100%！从掌握的资料获悉，客源稳定和出租率较高，使商务酒店的年回报率高达30-40%，投资回收期只需2——3年左右。资金投入较低与回报率较高更有效规避经济型酒店的市场投资风险，且相对于回报率而言，其市场风险不高，这更使得投资者趋之若鹜。 B、当地小户型楼盘优越的地理位置迎合了其选址要求 商务酒店因主要服务商务人士和游客，故对选址要求较高，通常会选在市区交通便捷的商圈、写字楼或旅游景点附近；而温江这个成都的后花园以及国色天香娱乐城优越的地理位置正好配合了这一需求。 C、经济发展、旅游业增长带动市场需求 双休日及公共假期推动国内旅游呈现快速增长的态势；接着因入境旅游业发展，成都丰富旅游资源日益吸引庞大境内外游客与商务客源，造成商务酒店需求日益强劲。国内旅游业的增长与低价优质服务酒店供需间的不对称，催生了商务酒店崛起。另一方面国内2次大地震灾害及上海世博会的顺利召开让全世界的目光都聚焦到了中国，同时也为国内旅游市场和商务酒店发展带来了巨大商机！ D、有效填补市场需求空白 商务酒店市场来自原星级宾馆的旅游团队、散客和一般的商务人士。以前，这部分客人除了星级宾馆、招待所而别无选择，但一般二、三级宾馆与招待所的软硬件设施相对落后，且提供的服务和相应条件不尽人意，档次较高的宾馆虽配套服务完善但价格较高。因此价格低廉同时又能提供优质服务的商务酒店，恰好填补此一市场空白。同时，商务酒店更以其独特优势，已逐渐吸引固定的消费群体，这也是目前国内商务酒店发展迅速的原因之一！ 4、、市场前景及投资风险： （一）市场前景 在国内商务酒店以其投资小（相对于星级宾馆）、利润率高、价格低、高性价比、优质服务和客源稳定等优势，有着巨大的市场潜力。近几年随着内地旅游市场日趋成熟、会展经济发展迅猛，为商务酒店赢得广阔发展空间。 很多当地商务酒店大多以租赁小户型公寓、单位招待所、普通房屋，进行重新装修改造后进入市场，虽然目前国内一级城市单体酒店入住率也保持较高水平，但从长远发展而言，先得要统一品牌形象、营销策略、服务标准与系统管理，并形成规模经济，降低经营管理成本，品牌化连锁经营将是未来商务连锁酒店的必然发展趋势！ （二）投资风险 虽商务酒店市场风险相对较小，但只要是投资就有风险。目前经商务酒店发展迅速，但因其行业门槛较低（相对于星级宾馆），较容易在短时间内出现市场饱和，同时因目前国内尚无统一行业标准，导致市场上酒店的运营良莠不齐，因此投资商务酒店仍有固定风险如下： 1、物业租赁风险： 本地商务酒店进入市场方式一般采用租赁物业，虽然避免去前期买地、建造等环节的时间成本与建设费用，但却面临着选址正确与否、物业产权不明晰、租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 中断、可供使用年限长短等经营风险。 2、行业内外激烈竞争： 随着境内外各大品牌的迅速扩张，有些非酒店行业也纷纷转向商务酒店投资，使竞争更加激烈。 目前各大商务酒店虽然经营状况看好，但同时存在缺乏专业管理人才与国际相接轨的管理理念等一系列问题。未来2年内，在行业扩张的同时，国内的酒店业也将面临更加严峻的考验，如何面对“优胜劣汰”法则是我们首要思考的课题。 3、"连锁"和"品牌"的冲击：目前市场上如单体酒店未创立品牌或是加盟品牌连锁，将很难打响知名度，在激烈的竞争中立足！ 4、投资商务酒店注意事项： 1、行业标准未统一规范。目前未有行业统一规范约束，容易造成市场上各自为政、管理混乱与恶性竞争情况。 2、理智分析市场供需，切忌市场定位不明确，盲目投资。当前市场上一些本土商务酒店在前期未进行深入的市场调研和分析，在巨大利益的驱使下，没有根据客户群制定相应的营销策略和经营理念，而是片面模仿其他高档酒店，导致定位混乱，缺乏企业文化和特色。 3、增强品牌意识，大胆创新，提升竞争力。 4、租赁物业产权合法性与明确性。由于本地商务酒店基本上都（查看地图）采用租赁物业方式经营，故在对物业进行考查的同时，首先得要弄清物业产权的合法性，避免日后出现法律纷争！ 二、温江上午酒店市场定位分析 1、市场定位：xxxxxxxx 2、地理位置：xxxxxxxx 3、主要客源 主要客源以周边 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 单位为主体，以网络预订、周边商务客人、部份旅游团队会议消费为辅。 4、酒店功能分布及市场价格定位： 位置 功能布局 接待量 挂牌价 执行价 会员价 五楼 空中花园 15—20台   10—15元/人 xx 四楼 情侣间 14间 228 108 xx 三楼 标间 12间 308 148 xx 二楼 商务间/操作间 10间 368 168 xx 一楼 特色餐厅 60—80人   20—40元/人 xx             三、望园酒店装修预算（用酒店行业公标预算） 商务酒店装修价格行业简约均价在400——500元/平米，酒店总体客房为36间/19平米计算为均价7600—9500元/间客房；则客房装修费用预计为273600元RMB——342000元RMB：特色餐厅与大厅一共预计20万,则本项投入共需费用预计47万——54万（不含房间隔离土建费用），装修投入但视其具体装修风格，使用材料与所购置物品而有所不同。 四、酒店物品配置清单及价格预算： （电器设备及家具按市场现有的物品价格预算） （床上用品按1：3配置36个房间核定） 物品名称 单位 单价 数量 合计（元） 家俱全套（六件套） 件 1500 36 54000 电视机(长虹24)液晶 台 1500 36 54000 电热水器(美的)或太阳能 个 30000 4 120000 床单 件 70 200 14000 被套 件 90 200 18000 枕套 件 22 200 4400 枕芯 个 25 80 2000 被芯 个 85 80 6800 床靠枕 个 20 80 1600 床围巾 个 20 60 1200 床垫 个 650 60 39000 电热水壶 个 80 36 2880 电吹风 个 75 40 3000 茶杯 个 5.5 100 550 面巾 条 9 200 1800 浴巾 条 22 200 4400 漱口杯 个 2.8 100 280 托盘(卫一房一) 个 7 100 700 房间空调 间 1900 36 68400 合计       397010 特色餐厅投入       100000 软装及公共区域       20000 消防设施及管理软件       200000 合计       717010 物品配置及装修费用预计总投入：1257010元RMB           五、酒店人力资源分配及管理费用 按商务酒店同等级岗位工资预算按36间客房，一个空中花园茶坊及一个230余平米的特色餐厅人员配置图及薪资标准其分布如下： 管理架构及费用：(单位：元/月)(以下薪资标准不包含所有人员的食宿、社保等福利待遇) 岗位名称 工资标准 人数 合计 驻店经理 5000 1 5000 值班经理 2500 2 5000 前厅接待 1800 4 7200 酒店资产员 1800 1 1800 客房服务员 1300 5 6500 PA/洗碗工 1000 3+2 5000 餐厅/茶坊服务员 1300 9 11700 保安 1500 2 3000 工程维修（兼职） 1000 1 1000 厨房班子 人均3000 5 15000 会计 2500 1 2500 出纳 2000 1 2000 合计   30 65700         六、酒店经营费用预算 按商务酒店平均房价140元/间.天，平均入住率80%（入住率视其酒店位置及市场规律变化）预算，每月经营情况预算如下： ※酒店客房月营业收入： 总房间数X入住率X平均房价X30天 酒店客房月营业收入汇总= 36间X80%X140元/间.天X30天=120960元/月 ※空中花园月营业收入：总接待量X上客率X人均消费X2餐X30天 空中花园月营业收入汇总=80人X 60% X 12 X 2 X 30 = 34560元/月 ※特色餐厅月营业额收入：总接待量X上客率X人均消费X2餐X30天 特色餐厅月营业收入汇总=80人X 50% X 30 X 2 X 30 = 72000元/月 则：酒店月营业额汇总 = 227520.00元/月 ※直接成本及费用:143513元/月,其分解如下: 低值易耗品：3/元.间按使用70%情况核算，需1815.00元/月 管理费：65700.00元/月  洗涤费：按4.5元/间核算按80%出租率核算，需3888元/月 水电费：按20元/间核算按80%出租率核算，需17280元/月 税费：按80%出租率核算，按营业额0.6%使用率70%，需:5080元/月 租金：按22元/平方核算需：1200平米X 22 = 26400元/月 物管费：按2元/平方核算需：1200平米X 2 =2400元/月 另外：装修及设施设备折旧费 按五年折旧核算每月需20950元/月 则：每月预计利润额 = 84007元/月 七、完成经营目标任务保障措施 酒店经营管理指导思路： 以销售为龙头，以服务为保障，以完善的配套设施为基础，以优良的管理为后盾，开源节流促进酒店全面高效增益运作。 建立健全酒店各项规章 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 1、全面引进ISO90001/14000国际酒店质量体系建设，建立健全酒店的各项规章制度与作业程序，实行事事有“法”可依，工作有“章”可循，以制度来管理人的标准，认真执行各项制度并落实到实际工作中去，为酒店经营目标任务的完成打好基础。 2、提高酒店内部服务质量 酒店内部服务质量的提高，对实现营销任务的完成工作至关重要。好的产品（服务）只有通过销售才能转变成商品，才能获得经济利益与社会价值，而产品（服务）本身的质量是直接影响顾客是否购买的首要条件，我们必须从内部管理的规范着手，加强对员工的培训，提高他们的服务技能与技巧，体现出星级酒店的服务水平。