广场小区物业管理处收入预算
方案
气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
**广场小区物业管理处收支预算方案 一、**广场物业管理各项收入预算
1、物业管理费收入:124005元/月
建筑面积 综合管理费
标准
excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载
月度管理费收入 楼号 房屋类型 22(M) (元/月/ M) (元) **广场1#楼 高层住宅 12879.41 1.5 19319 **广场2#楼 高层住宅 15884.93 1.5 23827 **广场3#楼 高层住宅 18239.33 1.5 27359 **广场4#楼 高层住宅 21500 1.5 32250 **广场4#楼 商业办公 8500 2.5 21250 裙楼1-4层
物业管理费收入合计 124005
2、地下车库车位收入:17200元/月
(1)、地下车库车位管理费
地下车库车位数:132个
车位管理费收取标准:每个车位100元/月
地下车库车位管理费月收入: 13200元/月(132×100) (2)、地下车库临时停车费
临时停车费收入:4000元/月(根据管理处以往实际数据测算) 3、其他收入:6000元/月(根据管理处以往实际数据测算,包括小区商务费收入等)
4、收入合计:147205元/月
二、**广场物业管理收支平衡(详见下表)
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
**广场小区物业管理处财务收支汇总表
比例
序 号 项 目 月支出(元) 年支出(元) , 说明
员工薪金/福利费 (附件一) 1 74751.38 897016.57 50.78%
员工服装费 按每人500元/2年 2 1000.00 12000.00 0.68%
行政办公费 (附件二) 3 2500.00 30000.00 1.70%
保洁费 以往经验数据 4 1500.00 18000.00 1.02%
保安费 以往经验数据 5 400.00 4800.00 0.27%
6500平米绿地,三
级养护标准,不含绿化养护费 6 1625.00 19500.00 1.10% 大堂盆花
房屋设备运行费 (附件三) 7 25270 303240.00 17.17%
公共能耗费 (附件四) 8 11000 132000.00 7.47%
以往经验数据:日
常维修2030元/月房屋、设备设施日(不含水景、大堂9 6230 74760.00 4.23% 空调,含避雷测试常养护费
1155、垃圾粪池清
运4200)
法定税金 13 8096.28 97155.30 5.5%
管理者酬金 14 14720.50 176646.00 10%
其他费用 15
支出合计 147155.66 99.97% 1765117.87
147205 收入合计 , 1766460.00
盈亏情况 , 1342.13 111.84
说明:以上测算包括了小区住宅楼、4#楼1-4层商业办公、地下车库在内的总体收支情况。未函盖的服务内容包括:外墙清洗、大堂盆花、大堂保安。(以上测算中人员成本较高主要原因其中包含工作餐、培训费等相关管理成本,同时由于小区中办公现象较为突出,为此投入的人力比较大,97年以来,社会平均工资的上涨,又形成人力成本不断上升的压力,故管理处在原有人数保持不变的情况下,近年来薪资总支出有所增加。)
『学习改变人生?做成功物业管理人~』 附件一、
管理处员工薪金/福利费明细表
人数 基本月薪 各项基金 月总支出
管理处岗位名称 (名) (元/人) (元/人) (元) 一 管理人员开支 各项基金44% 1 管理处主任 1 4000 1760 5760
管理处副主任(兼1 2600 1144 2 客户主管) 3744 3 工程主管 1 1800 792 2592 4 保安主管 1 1800 792 2592 5 保洁主管 1 1600 704 2304 6 物管员 1 1500 660 2160 7 行政 1 1000 440 1440 8 活动室管理员 1 800 352 1152
小 计 8 21744
以下按劳务人员标
准计提福利,按不同二 服务人员开支 岗位进行平衡 3 维修工 6 1400 300 10200 7 保安员 24 900 250 27600 8 保洁员 10 750 200 9500
小 计 40 47300
工作餐次、培训三 其他费用 月度费用 人次
1 工作餐 1008 5041 5041 2 培训费 38 666.67 666.67
小 计 48 5707.38 5707.381 月员工薪金/福利费合计 74751.38 年员工薪金/福利费合计 897016.57 说明:保安员配置门岗每岗1名共2岗24小时运作配8名,监控设1岗24小时运作配4
2名,巡逻(领班)设1岗24小时运作配4名,车库设2岗24小时运作配8名;保洁按10000m/人进行配置,77000平米配置8名,另加2名顶班,共10名;工作餐费按如下方式进行测算:管理人员及文职人员(清洁人员按每周5个工作日(5/7)进行还原)按每日一餐每周5个工作日进行核算,服务人员按每日三餐,24小时轮班每月30日进行核算;培训费经理400元,主管以上人员每年300元,电工保安等特殊工种及技术人员每年200元,一般管理人员每年100元
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
附件二、 行政管理费
序号 项 目 月度预算费用(元) 年度预算费用(元) 1 办公费 1400 16800 2 节日布置费 300 3600 3 通讯费 500 6000 4 电脑等软硬件维护费 100 1200 5 差旅费 200 2400
小 计 2500 30000
附件三、 房屋设备运行费
序号 项目 数量 月度预算费用(元) 年度预算费用(元) 1 电梯运行 13600 163200 2 电梯能耗 12 7100 85200 3 电梯维修保养及检测 12 6500 78000 4 水泵运行 6700 80400 5 水泵维修保养 21 1500 18000 6 水泵能耗 21 5200 62400 7 弱电系统 2000 24000 8 户室对讲 800 9600 9 监控 500 6000 10 消防喷淋 400 4800 11 弱电能耗 300 3600 12 小区水景 570 6840 13 大堂空调 900 10800 14 空调维修保养 300 3600 15 空调能耗 600 7200 16 高压配电(电试费) 1500 18000 17 合计 25270 303240
附件四、 公共能耗费
序号 项目 数量 月度预算费用(元) 年度预算费用(元)
照明(已扣除弱电系统、
1 1000盏 7800 93600 大堂空调用电)
2 清洁绿化用水 200 2400 3 地下车库动力照明 3000 36000
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
4 合计 11000 132000
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
三、小区商办楼物业收费事项说明
根据商办楼管理费增收部分专款专用的原则,管理处对商办楼增收的1.00元/平方米物业管理费进行专项列支和总体平衡,将商办楼专属的小区公共成本从小区管理费中进行分离;除以上两项费用以外,商办楼另外发生的一些成本(如:中央空调能耗等)由商办楼业主和使用人按实分摊,不列入小区管理费。详见下表:
1#楼1-4层商办楼收支平衡表
月度预算费用年度预算费用序号 项目 数量 (元) (元)
一 收入 8500 102000
办公楼增收部分(2.50元-1.502 8500m 8500 102000 元/平方米=1.00元/平方米)
二 支出 8500 102000
高压配电电试费 1500 18000
高压配电值班人员工资福利 4名 7000 84000 (含工作餐服装等)
三 收支平衡 0 0 四、小区地下车库物业收费事项说明
根据地下车库实际收支历史数据,管理处对车库的收支盈余进行测算,通过下表测算可以得知,车库收支可有一定盈余,管理处拟将盈余部分用于小区物业管理事项,以弥补管理费用不足,维持小区总体收支平衡。
地下车库收支平衡表
月度预算费用
序号 项目 数量 (元) 年度预算费用(元) 一 收入 17200 206400
车位管理费 132 13200 158400
临时停车费 4000 48000 二 支出 14160 169920
车辆管理员工资福利
(含工作餐服装等) 8 10160 121920
车库能耗 3000 36000
日常维修保养 1000 12000
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
收支平衡 三 3040 36480
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
五、**广场物业管理收费标准及分等定级选项对照说明
序号 项目 月度费用 预算标准 参考分等定级相应服务等备注
收费标准元/月 级
1 综合管理服务标准 18369 0.239 三级 管理处实际运作中一些项目达到四级服务标准,如:0.2
配置电脑、打印机、复印机等办公设施,运用计算 管理人员薪资及福利 14256
机软件进行管理,提供三种以上便民服务等 餐费、培训费(人均105元、17.5元) 613
服装费 1000
行政管理费 2500
2 公共区域清洁卫生服务标准 14459 0.188 三级 管理处实际运作中一些项目达到四级服务标准,如0.15
每个楼层设置垃圾收集点,每日进行清理;每周对 保洁人员工资 11804
水景进行清理维护等; 餐费、培训费 1155
保洁费 1500
管理处实际运作中一些项目达到四级服务标准,如:3 公共秩序维护服务标准 23177 0.301 三级 0.27
监控点覆盖单元进出口和主要入口、配备专职车管
人员24小时巡视和协助停车、应急预案演习等
保安人员工资 20992 含保安主管,不含地下车库保安工资
餐费、培训费 1785
保安费 400 4 公共区域绿化日常养护服务标准 1825 0.024 三级 0.02
绿化保养费 1625 6500*3/77001不含大堂盆花
绿化用水 200
管理处电梯系统实际支出比分等定级的测算标准低5 公共部位、共用设备设施日常运行、保44160 0.574 0.732
0.23元,其余项目与分等定级收费标准基本相符 养、维修服务标准
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
维修人员工资 5992 0.078 含工程主管,不含高配间值班人员工资
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
餐费、培训费 368 0.005
公共部位 875 0.011 0.1 三类
供水系统 6700 0.087 0.06 一类
公共照明 8700 0.113 0.1 三类 含大堂空调
消防系统 400 0.005 0.015 一类
避雷系统 1155 0.015 0.015
弱电系统 1600 0.021 0.035 二类
升降系统 13600 0.177 0.4
水景系统 570 0.007 0.007 按实分摊
生活垃圾及粪池清运 4200 0.055 0.055 按实分摊 6 税 金 8096 0.105 按实分摊 0.105
7 管理者酬金 14721 0.191 按实分摊 0.191
8 月度管理费及单价 124806.662 1.621 1.668
商办楼管理成本 8500.000
车库管理成本 14160.000
9 月度小区管理成本合计 147466.662 小区实际运作通过提供停车管理、商务等服务取得
月度商办楼增收管理费收入 8500.000 管理费平衡,并参照《上海市住宅物业服务分等收
费标准》达到较高等级的服务标准 月度车库管理收入 17200.000
月度商务及其他收入 6000.000
10 收支相抵月度管理净支出 1.503 115766.662
以上服务项目中有如下内容未包含在内:1.外墙清洗;2.大堂盆花;3.大堂保安;4.保险费用;根据《上海市住宅物业服务分等收费标准》,以上四项服务2应该属于按实分摊类型的项目,而且以上四项服务并非小区必须的基本服务,因此管理处根据第三届业主委员会的要求,保持1.50元/m管理费收费标准。并基于此基础上提出以上预算方案供业委会讨论,并根据业委会的最终意见,对此四项服务进行妥善处理。
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
六、**广场物业管理分等定级服务标准
级别 序号 内容 服务要求
(1)小区内设置管理处。
1 管理处设置 (2)办公场所整洁有序。
(3)配置办公家具、电话、电脑、打印机、复印机等。该项服务要求按四级服务标准执行
(1)小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证,有三年以上物业管理工作经历。 2 管理人员要求 (2)管理人员服装统一,挂牌上岗,仪表整洁。
3 服务时间 周一至周日在管理处进行业务接待,并提供服务。
(1)服务
规范
编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载
符合《上海市物业管理行业规范》要求。
(2)24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外)。
(3)对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。该项服务要求按四级服务标准执行。
(4)制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修
管理制度
档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载
,建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定的行
为、现象及时劝阻、制止或报告。
三级 (5)建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。
(6)建立档案管理制度,建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案
(含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等]。该项服务要求按四级服务标准执行。
(7)制定小区物业管理与物业服务
工作计划
幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划
,并组织实施。 4 日常管理与服务
(8)对小区房屋维修资金进行账务管理,做到运作规范,账目清晰。
(9)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的80%。
该项服务要求按四级服务标准执行
(10)建立管理处内部管理制度和考核制度。
(11)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
(12)提供二种以上特约服务(有偿)和二种以上便民(无偿)服务。
(13)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
(14)对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
1、综合管理服务标准
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
2、公共区域清洁卫生服务标准
级别 项目 序号 内容 服务要求 1 地面 每日清扫一次,其中门厅每日清扫二次,隔日拖洗一次,地面清洁。 2 楼梯扶手、栏杆、窗台 每周擦抹二次,保持基本无灰尘。
3 消防栓、指示牌等公共设施 每周擦抹一次,外表基本无灰尘、无污渍。
4 天花板、公共灯具 每季除尘一次,目视基本无灰尘、无蜘蛛网。 楼内公
5 门、窗等玻璃 每月擦拭一次,其中门厅玻璃每月二次,目视明亮无污迹。 共区域
6 天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。
按楼层设置垃圾收集点,每日清理,收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。该项服务要7 垃圾收集 求参照四级服务标准执行。
8 电梯轿厢 每日擦拭、清扫一次以上,保持目视干净无污迹。 三级
道路地面、绿地每日清扫二次,目视地面、绿地清洁无杂物;明沟每周清扫二次,明沟无杂物、9 道路地面、绿地、明沟 无积水。
10 公共灯具、宣传栏、小品等 每周擦抹一次,表面无污迹。
有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放,垃圾厢(房)每日冲洗二次,垃圾厢(房)及其周围基11 垃圾厢(房) 楼外公本整洁、无污渍、无积水、无明显异味,灭害措施完善。 共区域 12 果皮箱、垃圾桶 合理设置。每日清理一次,擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。 13 消毒灭害 每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8月每月喷洒一次),每半年灭鼠一次。
每周二次打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其他处理,14 水景 保持水体无异味。该项服务要求按四级服务标准执行
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
3、公共区域秩序维护服务标准
级别 序号 内容 服务要求
(1)专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上,身体健康,工作认真负责。
(2)有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。 1 人员要求 (3)上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,仪容仪表规范整齐。该项服务要求按四级服务标准执行。
(4)配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。该项服务要求按四级服务标准执行。
(1)小区出入口24小时值班看守,并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
(2) 封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录,阻止未经许可的外来人员进入小区。 2 门岗
(3)对进出小区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。 三级 (1)白天每二小时巡逻一次,夜间每三小时巡逻一次,重点部位有明确的巡逻要求,并有巡逻记录。
(2)接到火警、警情后五分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理处与警方。该项服务要求按四级服务标准执行。 3 巡逻岗
(3)在遇到异常情况或住户紧急求助时,五分钟内赶到现场,采取相应措施。该项服务要求按四级服务标准执行。
(1)小区具备录像监控、楼宇对讲等三项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。
(2)控制中心接到报警信号后,保安人员五分钟内赶到现场进行处理,同时中心应接受用户救助要求,解答用户询问。技防设施和救助 该项服务要求按四级服务标准执行。 4 (监控岗) (3)小区有火警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。该项服务
要求按四级服务标准执行。
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
(1)地面、墙面按车辆道路行驶按要求设立指示牌,车辆基本停放在规定的范围内。
(2)有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。该项服务要求按四级服务标准执行。
5 车辆管理 (3)收费管理的车库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内配置道闸和录像监视,地面、墙面按车辆道路行驶
要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,车库场地每日清洁一次,无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易
爆及危险物品存放。该项服务要求按四级服务标准执行。
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
4、公共区域绿化日常养护服务标准
级别 基本条件 内容 要素 养护要求(植物) 1、利用植物、山石、修剪 每年普修四遍以上,草面基本平整。 水体等设置景点。 清杂草 每年普除杂草五遍以上,杂草面积不大于6%。 2、绿地内植物覆盖率草坪 灌、排水 及时灌溉,保证有效供水,有积水及时排除。 80%以上,且群落、层施肥 每年普施有机肥一遍。
次明显。并有花卉布病虫害防治 发现病虫害及时灭杀。
置。 乔、灌木修剪每年二遍以上,无二级枯枝;蓠、球超过齐平线10cm应修剪,每年不少于四遍,修剪 3、绿地保存率 100%做到表面圆整,基本无脱节;地被、攀援植物适时修剪,每年不少于二次。
(包括经过规定手续中耕除草、松土 每年中耕除草五次以上,土壤基本疏松。 变更)。乔、灌、草等施肥 按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥;每年普施基肥一遍,部分花灌木增施追肥一次。 树木 三级 保存率95%以上,大病虫害防治 有针对性及时灭治,主要病虫害发生低于10,。 乔木保存率98%以上。扶正加固 有倒伏倾向,及时扶正、加固。 绿地设施及硬质景观乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木基本开花;球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。 其它 保持长年基本完好。
布置 一年中有二次以上花卉布置。
灌、排水 保持有效供水,无积水。
花坛补种 缺枝倒伏不超过十处。
花境 修剪、施肥 保持花卉生长良好。
病虫害防治 及时做好病虫害防治。
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
5、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
项目 类别 内容 运行、保养、维修服务要求
每年二次以上对房屋结构进行检查,涉及使用安全的部位每季检查一次,并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关房屋结构
业主、使用人。
门窗 每天巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,门、窗开闭灵活并无异常声响。
楼内墙面、顶面、
墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
地面
管道、排水沟、 每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通(6月至9月每半月检查一次),每半年检查一次屋公共
屋顶 顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时修理。 三类 部位 围墙 每半月一次巡查围墙,发现损坏立即修复,铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好。
道路、场地等 每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损。
休闲椅、凉亭、 每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用。
雕塑、景观小品
室外健身设施、 每日一次巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外〕。 儿童乐园等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查一次,保证标志清晰完安全标志等 整,设施运行正常。
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
项目 类别 内容 运行、保养、维修服务要求
1、每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,
保证二次供水正常,泵房整洁。 供水一类 普通水泵 2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准。 系统 3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
公灯 及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。
景观灯、节日彩保持灯具完好,亮灯率在99%以上。 灯、大堂吊灯等 公共三类
照明 每日一次巡查室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安公共电气柜 全正常。
大堂空调 大堂分体空调使用期间每月清洗一次,每年检查、保养二次,保证其正常使用。
1、消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常。 消防2、消防栓每月巡检一次,消防栓箱内各种配件完好。 一类 消防设施、设备 系统 3、每半年检查一次消防水带,阀杆处加注润滑油等,保持消防器材能随时有效使用。
4、按需配备灭火器,每月检查一次灭火器,临近失效立即更新或充压。
避雷 避雷设施 每年二次检查避雷装置,18层以上的楼宇每年应测试一次,保证其性能符合国家相关标准。 系统
楼宇对讲系统(可不定期进行调试与保养,保证其,,小时运行正常,对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲功能正常,语音清晰,对讲分
视) 机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。 弱电二类 系统 不定期进行调试与保养,保证各项监控设备,,小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能监视系统 正常。
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
项目 内容 运行、保养、维修服务要求
1、保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,有专人对电梯保养进行监
督,并对电梯运行进行管理。 升降电梯 3、电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在五系统
分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
4、设有电梯报警装置,保障安全运行。
1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施,损坏部位及时修复,保证其正常运行。 水景(动力) 2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常。
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
七、**广场物业管理费预算方案分析
**广场物业管理费预算方案的制订,充分考虑了广大业主实际意
2愿,根据第三届业主委员会的要求,保持1.50元/m管理费收费标准,以较低的服务费用提供了尽可能多的服务。由于在成本方面作出一定
2压缩,因此本次管理处推出的1.50元/m管理费预算方案不可避免的在有些方面服务质量会有所波动,管理处将通过一定的管理手段,在业主委员会的支持帮助下努力加以控制和克服。具体情况如下:
**广场近年来设备设施已有所老化,其中部分设备设施需要进行必要的中大修维护修缮,同时由于历史原因,小区中居住房用于办公的情况也比较突出,无疑这些因素使得小区的管理成本大为增加,其中人力成本的增加比较明显。为弥补管理费用的不足,管理处通过开展便民服务等增收节支措施,取得一定收益,同时管理处在以往政府主管部门对于居住楼办公现象没有明确的相关规定的情况下,根据孰受益孰承担的原则,对一些居住楼办公户收取了标准为2.5元/平方米?月的管理费,弥补了部分管理费用缺口。
然而最近国家和上海市政府相继出台了《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令[第379号]文)、《上海市住宅物业管理规定》(上海市人民代表大会常务委员会公告[第四十号])明确了居住物业不得擅自改变房屋的使用性质,而且**广场部分业主也对居住楼办公现象提起投诉,因此管理处希望在**广场第三届业主委员会的支持下对本小区居住房办公现象进行清理,同时取消对居住楼办公用户收取2.5元/平方米?月的管理费的这一做法。
清理居住房办公对于小区规范化管理和管理成本的降低,将会产生长期的积极影响,但是短期来说,会带来管理经费不足、安全防范力量减少、小区部分办公业主不满投诉率增加等负面的影响。按照1.5元/平方米?月的收费标准,有些服务内容如:外墙清洗、大堂盆花、大堂保安、保险费用等显然不足以在常规的管理服务成本中列支。需要通过一定措施加以逐步解决。
管理处建议:以上问题宜采用系列化的改进措施,通过多途径加以综合治理和解决。
『学习改变人生?做成功物业管理人~』
一、建议业主委员会通过业主大会或表决方式对居住办公现象的清理议题形成决议,并由管理处和业主委员会以及政府主管部门共同配合对居住楼办公户进行劝说和沟通,逐步清理和减少小区办公户,使小区办公造成的管理压力逐步降低。
二、在以上办公户数不断降低的基础上,管理处在与业主委员会充分沟通的基础上,分阶段逐步减少服务人员的人力投入,同时采取一定的技防措施对减少的管理力量进行及时的弥补。
三、管理处通过小区增收节支措施取得一定的收益,用以弥补小区管理费用的不足。管理处在不增加小区业主的负担下,由业主委员会授权,积极利用小区设施资源开展其他经营项目,获得的收益用以保持并提高小区的管理服务质量。如:在大楼楼顶以及电梯等部位设置广告,利用小区公共设施、场地和建筑物开展合理合法的经营活动等;
四、管理处在业主委员会的支持和允许下对于小区设施进行一定的硬件改造,为采取封闭式住宅管理模式创造必要条件。具体项目如下:
1、 设置围墙或铁门,封闭四号楼北面进入小区的通道,防止
小区人员进出失控;
2、 对主出入口进行改造,设置电动横竿对车辆和行人出入小
区进行控制;
3、 对各大楼对讲系统进行改造,将门口机移至主出入口进行
统一管理,通过对讲系统实行外来人员业主询问放行制度;
4、 在各大楼要害通道入口设置门禁系统,并为业主和使用人
办理智能卡,凭卡出入;
另外,对于小区设备设施老化破损等现象,管理处将根据有关
设施的使用年限和中大修有关规定,制订维修计划报业主委员会
审核与实施。