物业管理企业发展趋势

物业管理企业发展趋势 徐汇区国资系统《中青年干部理论 培训 焊锡培训资料ppt免费下载焊接培训教程 ppt 下载特设培训下载班长管理培训下载培训时间表下载 班》—韩军 上海作为中国改革开放的桥头堡,肩负着引领中国经济发展的重要使命。在世纪更替的新时代，上海应积极探索经济发展趋势,发挥 其中国经济“风向标”的作用。上海的物业管理业亦应担负起此种责 任。 在新世纪之初，我国经济正处于 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 经济向市场经济的急速转型 之中，上海年轻的房地产业已经历了价格竞争阶段和质量竞争阶段， 正步入功能竞争阶段。在价格竞争阶段，几乎谈不上有效的物业管理， 人们对物业的需求实际上仅仅只是计划经济体制下长期压抑的居住 需求的骤然释放。随着房地产市场供给量的迅速增长，供给与需求的 缺口逐渐缩小。与此同时，人们的市场行为渐趋理性，在基本的居住 需求得以初步实现之后，人们对居住质量的要求日益提升，房型、绿 化、得房率、物业管理等才逐渐受到重视，由此物业管理迎来了更为 广阔的发展空间。物业管理综合体现了一个国家、一个城市经济发展 水平、居民生活状况和文明素质的高低。物业管理具有“三位一体” （经营、管理、服务）的综合职能，其精髓是为物业住户提供统一管 理的综合服务。通过综合服务，能够创造安全、整洁、优美、舒适、 方便的物业软环境（其内涵，包括影响人类生存、发展和享受的各种 客观情况、必需条件和外部变量因素）。在置业者购房后的物业管理 中，这些“情况”、“条件”、“变量因素”往往是通过综合服务来营造、 改善和提供的。 1 自1991年上海第一家专业物业管理公司注册成立以来，上海物 业管理公司发展较快，至2004年底，上海已登记备案的物业管理公 司达2563家，其中一级13家，二级41家，三级743家，无级1766家，其中已通过ISO9001质量管理体系认证的167家；管理面积3亿多万平方米，其中住宅2.65亿万平方米，从业人员达11.7万人，其中管理人员占10.7%，作业人员占89.3%。 物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，笔者认为物业管理 企业要长远发展就必须走专业化经营的道路。因为依法进行专业化经 营，获取合法的利润才能扩大规模，为持续稳定发展提供动力，从根 本上解决物业管理企业的生存和发展问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，达到社会效益、环境效益 与经济效益并重，良性发展的目标。 物业管理企业要获得好的经营效果，离不开对市场的正确分析和 把握，只有瞄准市场需求，准确把握机会，才能获得成功。就目前来 讲，物业管理企业专业化经营的市场基础和需求主要有以下几个方 面： 1、 房地产市场的发展和变化 房地产市场的发展和变化给物业管理的专业化经营提供了 广阔的市场基础，具体表现在： （1） 国家统计局最新测算结果表明：2004年12月份，“国房景气指 数”为106.19，处于景气空间。与2003年12月份相比上升2.01 点。表明2004年房地产开发业总体景气水平明显上扬。如下图 2 （1） 房 地 产 二 三 （2） 房地产二三级市场的繁荣给物业管理企业提供了进行 房屋租赁中介服务的市场。如购置物业收租赢利的投资 理财方式被越来越多的人士所采用，使房屋租赁市场具 有很大的潜力，物业管理由于最接近业主——出租方， 所以在房屋租赁代理领域有得天独厚的便利，市场潜力 很大。 （3） 物业管理的策划，已成为房地产营销策划的一个重要组 成部分。通过设计适合房屋档次和规模，与房屋的目标 客户的消费能力、生活水准和生活习惯相适应的物业管 理方案，将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生 活方式、社区环境和文化氛围之中，对房地产开发商已 充分认识到了这一点。因此，物业管理企业充分发挥自 身优势，参与房地产营销策划，是大有可为的。 （4） 房地产开发的多样性，房屋功能的多样化趋势，商、住 混合型房屋及综合配套小区的大量出现也为物业管理 3 企业的专业化经营提供了大量的机会。 2、 居民需求的变化 （1） 随着人们收入的增长，二、三次置业的人数不断增加，人们 不再满足于一生只买一次房，购买住房的目的也不仅限于解 决居所问题。这种情况下人们更将住房当做财产来对待，就 更加关心房产的保值、增值、租赁和流通等问题。这样一方 面更加突出了物业管理的重要性，另一方面也提出了对房屋 租赁、置换及价格、信息等方面的需求。 （2） 随着人们生活水平的提高，需要多层次的服务，对特约服务 的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理公司的有偿服 务提供了广阔的市场。近年来除了传统的家政、社区服务得 到进一步的发展外，像会所经营管理、智能化信息服务等新 兴的内容也成为许多物业管理公司关注的对象。 3、 物业管理及相关产业的发展 （1） 物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细，物业 管理公司为了降低成本，提高效率和竞争力，将一些专业工 作对外委托。如清洁卫生、绿化的养护和更换、外墙的清洗、 电梯维保、中央空调水处理、消防系统的维护等等。物业管 理企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的 队伍，承接其它物业管理公司或其它行业（如酒店业、零售 业、及餐饮业等）的相关业务或工程，这也不失为一种良好 的经营选择。 （2） 随着物业管理行业规模不断扩大，不仅带动了相关产业的 4 发展，而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更 大的市场需求。这种需求在硬件上表现为物业管理用品、用 具、材料、零配件等的制造、加工和供应等方面（如各类表 牌标识的制作就有很大的需求）。在软件上表现为对信息、资 料、培训、人才交流、质量体系认证等方面。 物业管理企业要搞好经营，除了要了解市场，把握市场以外，还 应掌握经营的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、 信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品 牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才能取得好的 效果。总的来讲，应该在下述几个大的方面进行系统的计划。 1、对业主——物业管理服务的经营 搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理企业经营的基础工作 和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优 质的服务换取优价的回报，同时有效地降低成本。但另一方面要注意 的是：要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标，还应 关注以下几个要点： 2、实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌， 充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。 （1） 物业管理由于属于服务业，涉及面较广，影响服务质量的因 素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是，客户对物 5 业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价。这些 特点决定了客户在选择物业管理产品的提供者——物业管 理公司的时候，非常注意其信誉。而优质的品牌是良好信誉 的集中体现，故物业管理公司的品牌是其开拓市场的关键因 素。 （2） 建立品牌是一个系统工程，不是一朝一夕能够完成的，要建 立一个长期计划并加以实施，首先是苦炼内功，提高物业管 理水平，使客户满意。其次是要规范企业的行为，守 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 重 信誉，不侵犯业主的权益，积极维护企业的形象。再有就是 要注重宣传和引导，特别要抓住政策、市场和宣传上的契机 进行集中突破。另外，企业综合实力和管理规模也是建立品 牌的重要因素。 3、注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起 到引导消费，拓展市场的作用。引导消费的饿作用不应忽视，现 在很多居民受长期免费住房的影响，对住房消费认识不足。通过 积极的宣传、引导和示范，让业主见到或了解到文明、健康的生 活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响，以及对其房 产（可能是他们最大的财产）价值保障的作用。不仅能提高居民 的住房消费意识，增加物业古那里企业的收益，而且能大大降低 物业管理的难度，减少与业主的争议。 4、积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额，此举 对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大公司实 力以及显著降低成本都有重要意义。 6 5、重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效地控制或降低成 本，也能为物业管理企业带来良好的饿经济效益。 6、对物业管理资源进行战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理 公司自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务（如 清洁，某些机电维保）分包出去。这样不仅大幅度降低成本，还 能使物业管理公司集中精力和资源来发展自己的优势项目，也能 达到很好的经营效果。 7、以物业本身为中心开展多种专业化经营 这种经营是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充，由于物业 管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所 以一旦经营得当，也会得到很好的回报。概括起来，这类经营主要有 以下几种：（1）针对业主和客户而提供的有偿服务，如家政服务和汽 车美容服务等。（2）针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服 务。如专业清洁服务和机电设备维保服务。（3）房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。如代理业主进行房屋出租。（4）为物 业管理行业提供产品和流通方面的服务。（6）为同业提供培训、人才交流等方面的服务。（7）对公共场地或场所的经营，如户外广告、屋 顶天线、公共场地的出租等。 8、专项经营活动 与上述经营行为不同。专项经营往往是以较大投资为基础的较大 规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。所以首 先要进行认真的可行性分析，筹措资金，制定经营管理方案。为减少 风险，这类经营以围绕物业本身为主要开展。具有代表性的此类经营 7 活动有：开办幼儿园、学校；经营性场所，如餐厅、超市、网吧等； 会所及康体娱乐设施；装饰装修；搬家公司；礼仪服务公司等。 9、与房地产经营相联系的经营 通过对经营性房产进行技术性的改造或功能上、环境上的配套， 或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高经营性物业的赢利能 力，而使物业管理企业获得回报，这种经营在商场、写字楼及工业区 等物业种类上有很大的机会。 物业管理企业要搞好专业化经营，关键在于认真分析客户需求， 把握商机，树立创新意识，同时应合理化配置资金和其它资源，才能 取得好的效果。 1、防止盲目扩张。 在增加新的饿经营项目或承接新的物业管理项目 之前，应该进行充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进 行认真的评估并制定可行的实施方案。这样才能使物业管理企业 的经营走上健康发展的轨道。而盲目发展的后果是很坏的，这方 面近几年在行业内有很多生动的教训，提醒各物业管理企业在开 拓发展的同时要保持头脑的清醒。 2、避免所谓“多元化”的影响，坚持以物业经营为基础的原则。物 业管理企业的经营如果脱离和优势不再成立。这种经营将面临来 自市场和社会的激烈竞争，物业管理企业在资金、技术和经验上 都处劣势，经营风险大为增加。同时，这种经营不仅不能对物业 8 管理有所帮助，反而由于资源的精力的大量占用，势必对物业管 理产生不利的影响。这样会使物业管理公司丧失基础，是不可取 得。 3、经营中坚持以内涵为立足之本，强化内部建设。只重视对外拓展， 忽视内部建设的现象也应引起业内人士的注意。要在拓展经营项 目的同时，调整机制和管理方法，培养人才， 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 经验。特别是 对某些经营项目（如房屋中介代理），管理和从业人员仅知道物业 管理方面的知识、经验和管理方法是远远不够的，需要进行大的 调整，甚至需要专业资质的认可。所以要在拓展市场的同时，加 强内部建设，才能使企业的多种经营得到稳健发展。 4、注意经营和收益的合法性，不侵害业主权益。依靠物业本身进行 的经营行为，要按照国家和地方法规的要求进行，其中哪些经营 权和收益属于业主（收入用于补贴管理费），哪些属于发展商或物 业管理公司，以及收益的分配等问题，都应引起物业管理公司的 注意。 目前许多物业管理企业已经在经营方面作了很多有益的探索并取 得了骄人的成绩。相信随着物业管理的发展，物业管理行业专业化经 营的总体水平一定会得到很大的提高。 9