[方案]领袖城一期可研

[ 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ]领袖城一期可研 第一章 总 论 1(1 项目背景 1(1(1 项目名称 珩生*领袖城 1(1(2 项目建设单位 公司名称: 注册地点: 法人代表: 1(1(3 报告编制单位 注册地点: 法人代表: 1(1(4 报告编制依据 (1)《武汉市国民经济和社会发展第十一个五年规划》 (2)《武汉市城市总体规划》 (3)盘龙城经济技术开发区发展规划 (4)珩生*领袖城项目资料 1(1(5 研究工作的范围 (1)项目背景及概况 (2)市场需求分析与预测 (3)项目开发条件 (4)项目建设方案 (5)投资估算 (6)产业投资分析 (7)项目财务分析 (8)还贷能力分析 (9)不确定性分析 (10)风险分析及防范措施 1(2 项目概况 1(2(1 拟建地点 珩生*领袖城位于盘龙城经济开发区核心地段，地处武汉市北效、黄陂区西南部，外环线与中环线之间，与市区隔府河相望，距新华下路仅10分钟车程。南距汉口火车站6公里、武汉港15公里，东距阳逻深水港20公里，西距天河国际机场3公里:阳逻深水港、汉口火车站、天河机场这个“黄金三角”将其围之于中，构成了“水、陆、空”立体交通网络。 1(2(2 建设规模 本项目建筑用地面积165305.15?，总建筑面积515868?。规划建筑性质为小高层、高层及商业用户综合高尚住宅区。 1(2(3 主要经济技术指标 (1)建筑用地面积:165305.15? (2)总建筑面积:515868?，其中11层住宅面积146000?，18层住宅面积200000?，28层住宅面积94000?，商业面积70000?，会所、幼儿园5868?。 (3)建筑容积率:3.12 (4)建筑密度:30%以内 (5)绿化率:40% (6)建筑户型比:75—85? 10% 85—95? 30% 105—120? 45% 120—135? 15% 1(2(4 项目核心竞争力 1、盘龙城中央区位 经济开发区，政府四大超前功能规划，明日的“华南版块”，交通轨道日益 畅达。 2、150万方超级大盘 盘龙城中央区位最大规模楼盘 3、3万方中央大湖景观 人工中央大湖，绿岛景观 4、巨型商业规模 22万方商业建筑群，5大主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 商场，6大主题风情街 5、高档次服务配套 5000方6星级水晶会所 6、戴德梁行知名物业顾问 7、版块投资潜力 8、高性价比全装修 第二章 项目投资环境与市场研究 2(1 武汉投资环境研究 2(1(1 地理优势明显、投资环境优越 武汉是华中重镇、九省通衢，地理位置得天独厚，是华中地区政治、经济、文化、金融中心。武汉城镇人口831万人，流动人口200万人，国土面积8400平方公里。沪蓉高速公路、京广铁路干线、京珠高速公路的交汇处。近年来，武汉坚持"开放先导"战略，大力推进环境创新，投资环境日益改善。过江桥梁共有7条，已通车的有5条，通江遂道2条，已通车的1条，地铁及连接周边城市的轻轨、高速公路正在建设中。 2(1(2 区域性优势 内陆最大的流通中心和货物集散地，辐射湖南、江西、安徽、河南、四川周边五省近四亿人口。2007年12月7日，武汉市城市圈获国务院批准成为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。这为武汉市的发展，打造中部崛起战略支撑点提供了难得发展机遇。温家宝总理明确指出，中部崛起要“开拓中部地区大市场，发展大流通”，因此，发展中部地区物流业是推动中部经济发展、体现中部地区各种优势的必然选择。 2(1(3 武汉1+8城市经济圈建立 武汉城市圈即“1+8”，武汉及其周边100公里范围以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、潜江、天门8市，该圈域占全省33%的土地约61,000多平方公里和51.6%的人口约2,900多万人，是湖北省乃至长江中游最大的城市圈。 胡锦涛总书记来汉指示:中部崛起，湖北武汉要成为基础。《武汉城市圈总体规划》已获省政府常务会议审议并原则通过，《规划》以每5年为一个阶段，提出了未来十五年的总体发展目标，要在武汉城市圈中实现“五个一体化”，即产业发 展与布局一体化，城镇化与城乡建设一体化，基础设施建设一体化，区域市场一体化，生态建设与环境保护一体化。“1+8”城市圈将成为中部崛起的突破点，武汉城市圈建设将成为我国内陆地区最具实力、最富活力的增长极之一。 2(2 盘龙城投资环境分析 2(2(1 地理位置 盘龙城经济开发区的前身是滠口经济发展区，2003年更名为盘龙城经济开发区，开发区位于武汉市北、外环线与中环线之间及汉口以北黄陂区以西南，开发区北面为小土岗，东西南三面环水为盘龙湖，前临府河，辖区规划面积88平方公里，目前已建成16平方公里。 盘龙城经济开发区地处武汉市北郊、黄陂西南部，外环线与中环线之间，与市区隔府河相望，南距汉口火车站6公里、武汉港15公里，东距阳逻深水港20公里，西距天河国际机场3公里;阳逻深水港、汉口火车站、天河机场这个“黄金三角线”将其围于之中。 2(2(2 交通状况 开发区地处黄陂最南端，临汉口北最近郊，扼北进南下之咽喉，隔府河与汉口相望。境内岱山府河桥、岱黄公路府河桥、机场南线路府河桥、外环线府河桥和盘龙城府河桥直接与汉口城市主干道相连。新建的盘龙大道由盘龙城大桥与市区相连，开发区到市中心新华下路仅7分钟车程，由开发区东边走岱黄公路到市区黄浦路8分钟车程，西边走机场高速路到市区青年路9分钟车程。继连接盘龙大桥和武汉中环线的盘龙城立交桥后，盘龙城和中环线的另两个节点——机场高速立交桥和三金潭立交桥都在火热建设中，将分别于今年上半年和明年上半年竣工通车。中环线贯通后，从盘龙城上中环驶向武汉各个角度将更加畅行无阻。另外，2007年岱黄高速收费站后移,来往盘龙城车辆将不再收费。 2(2(3 交通发展规划 轻轨二期工程东段近7公里，从轻轨黄浦路站向东延伸，下穿长江二桥引桥，上跨江岸铁路货场，在头道街转至解放大道中线，经二七路、徐洲新村、丹水池至后湖堤角。届时，从汉口中心城区至盘龙城将会更快捷。 2(2(4 投资发展状况 盘龙城道路建设同时推进产业建设，将更大程度促进着盘龙城经济的可持续发展。黄陂政府在开发区的规划上方针明确，坚持走科技立区、项目强区、环境兴区的基本区策，依托大武汉，引进大项目，重点建设现代制造业区、临空港物流产业区、都市旅游度假区、生态人居区，努力把盘龙城开发区建设成为武汉市高新技术发展的产业基地和环境优美的生态新城、武汉第四镇。 现代制造区 抢抓武汉积极振兴现代制造业的机遇，因地制宜明确发展重点，做大做强现代制造业。一是因势利导，积极扶持生物医药业;二是乘势而上，积极发展食品加工业，形成扎堆效应。三是扩大引进，加快发展汽车工业及建工机械。四是借势造势，发展建筑建材业。五是重点突破，加快精细化工、电子产业及其配套 产业链的发展。 临空港物流产业区 盘龙城的建设目标是集临空工业、物流产业、新型服务业、出口加工业、现代农业与居住度假休闲为一体的现代化国际性空港城。在建的有武汉北铁路编组站，规划中的有盘龙国际轻纺工业城、90平公里航空城等。 武汉北铁路编组站:是亚洲规模最大、技术最复杂的铁路编组站，2006年4月动工，总工期两年半，投资23亿元，2008年9月将与天兴洲长江大桥同时建成。建成后，武汉铁路枢纽内将形成一主二辅的货运格局。即:一主为武汉北编组站，两辅为武昌南、武昌东编组站。日编组能力将达到22000辆，直接助推武汉跻身全国四大铁路枢纽之列，并与阳逻港的港口物流、天河机场的航空物流一起，形成现代国际物流平台，带动盘龙城乃至武汉的工业、商贸发展。 盘龙国际轻纺工业城:去年9月，《盘龙国际轻纺工业城可行性及规划方案》通过专家组论证。这个总投资60亿元的项目若建成，以盘龙城为发展龙头的黄陂区将成为中西部地区最大的轻纺工业基地，年产值将达到100亿元，年创税收逾5亿元，安排5万个就业岗位。 90平方公里航空城: 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 位于黄陂区优先开发的南部经济发展带。今年底竣工并投入使用的天河机场第二航站楼和明年启动建设的第三航站楼为这一宏伟规划奠定了基础。 旅游度假区 具有3500年历史的盘龙城，是中国目前在长江流域发掘的唯一一座保存较为完整的商代早期城市遗址。再将投资5亿元进行环境改造，建设盘龙湖(后湖)风景区，进一步带动旅游相关产业的发展。 2(2(5 投资环境评价 1、文化积淀浓厚，武汉文化名片 一个城市最重要的就是城市文化，而文化则是历史的沉淀。文化、历史，让人能有安全感和归属感，在居住的同时，产生对居住的认同感。位于区域内的盘龙城遗址被誉为“武汉城市文明之根”，早在3500年前商朝人就选址在这里繁衍生息。随着盘龙城风景区的开发，这里将成为闻名国内外的旅游胜地，成为武汉市的又一张名片。 2、自然无限，环境清幽 作为商代青铜文化的中心，拥有丰富的天然资源，丰荷山、甲宝山、铜管山等众多山峰相连，盘龙湖、汤仁湖、新教湖等多个湖泊相依。其中，水体面积最大的盘龙湖，将投资5亿元进行环境建设，使其成为一处新的游览胜地。 武汉市政府将投资十亿元建设盘龙城名胜风景区，开发区基本保持了比较原始的生态环境:有风光如画的后湖，有舒缓延展的山坡，大大小小的池塘，山涧流水，森林茂密。在整个垂直的等高线上生长有植物群落，形成有层次的自然景观。后湖的平顶山是数千只白鹭和其他鸟类栖息地，傍晚鸟类归巢形成美丽动人的风景画。这对于向往回归自然的城市人来说，无疑是最大的亮点。 盘龙城为人类居住提供的高品质礼物——自然鲜氧。当地的空气环境指标S02、N02、PN10的日平均值远远低于武汉市区。根据国家环境空气质量的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 要求，盘龙城的大气环境监测的评价标准参照国家二级标，盘龙城的环境空气质量状况为优。 3、基础设施系统完善，吸引国内外企业投资建设，房地产投资增值空间巨大 开发区成立以来，已投入数亿元进行基础设施建设，已经形成了供水、供电、 供气、通讯、排水、排污等完善的城市基础设施系统。为该区做规划的上海同济大学习博士这样评价:盘龙城经济开发区具有城、港、田、湖“四字”优势。府河上现有4座老桥:岱山府河桥、岱黄公路府河桥、机场南线路府河桥和京广铁路府河桥;2座新桥:盘龙大桥和外环线府河桥。盘龙城大桥横跨府河，连接盘龙城经济开发区和武汉江岸区车行直接距离，交通网络四面发达。鲁能集团参与该开发区的西部开发，将联合中国华力控股集团与深圳科盈集团，共同对西区进行规划设计、市政配套基础设施建设，并与开发区联合招商，吸引国内外企业投资建设。 盘龙城经济开发区管委会将在近几年内着手进行商业街的建设，还将相继引进两家五星级酒店、三家大型连锁超市，形成一个完善的商业网。在医疗上，武汉市卫生局将在盘龙城建设一座大型医院，该医院的规模将远超过现有的开发区医院。在教育方面，光华国际学校总部将移址盘龙城;另外在这里还将规划建设1所省内一流高中、2所初中和3所小学。 随着周边楼盘开发对环境的改善，政府对盘龙城经济开发区的产业建设和产业规划的尽心引导，区域内商业、生活配套的逐渐完善，市场 消费潜力巨大，盘龙城未来发展前景看好，必将极大提升该区域的房地产市场价值。 第三章 盘龙城房地产市场分析 3(1 盘龙城房地产市场概况 3(1(1 发展概况 盘龙城经济开发区自成立以来，其较好的自然环境和投资优势，为房地产开发创造了良好的基础，区域房地产开发起点高。首个别墅项目F?天下的开发，为盘龙城区域奠定高档住宅新区的良好市场形象。盘龙区良好的生态风光相继吸引了众多房地产开发商的目光，城开、宝安、名流、三江航天等知名企业的进驻使盘龙城的房地产市场逐渐发展起来。目前，该区域的楼盘规模普遍较大，同时景观资源较为丰富，品质较好，楼盘多以中高档为主，建筑形态则以别墅为主，辅以少量的洋房、TOWNHOUSE及多层建筑。目前在建的房地产项目有F•天下、山水龙城，人和天地、未来海岸、巢别墅、二十八街等。 盘龙城楼盘分布图 3(1(2 发展趋势 1、多层、小高层所占市场份额将会逐步增加 盘龙城经济开发区内住宅产品最初以别墅类型产品为主体，到目前出现了别墅与多层、小高层并存的市场格局。随着房地产市场的发展，多层、小高层建筑的供应量将会继续增大，所占市场份额也会逐步增加。 普通住宅以3×2户型为主力户型 2、盘龙城经济开发区内普通住宅产品的主力户型多为3×2户型，如名流•人和天地及宏宇•未来海岸所推出的普通住宅，其主力面积普遍偏大，多在120?—160?左右。 3、建筑风格多样化 盘龙城经济开发区内各项目的建筑风格较多样化，包括中式、欧式及地中海式等多种不同风格。其中，又以中式及欧式两种风格较为突出， 如名流•人和天地、恒达•盘龙湾的建筑特色为纯中式风格，而宏宇•未来海岸、F•天的建筑风格则显示出浓郁的欧式风情。 4、别墅销售情况平稳，中高层、多层受到消费者的追捧 目前，盘龙城经济开发区内的别墅销售情况较为平稳，而多层因价格及产品品质和环境优势而受到消费者的追捧，如宏宇•未来海岸的一期，一经推出，销 售极快，而名流•人和天地推出以后，也较受消费者欢迎，销售情况良好。 3(1(3 盘龙城房地产项目特点 根据以上区域内开发项目的分析，盘龙城经济开发区的房地产项目具有以下特点: 1、规模大 区域内所开发的项目规模普遍较大，自然环境较好，景观资源丰富，品质较好，物业档次以中高档为主。 2、品质高 建筑形态以别墅为主，辅以少量的花园洋房、TOWNHOUSE及多层建筑，建筑风格则分为中式及欧式两种。 3、营销特色鲜明 营销推广重点基本围绕各项目的产品规模、产品品质、建筑风格、园林景观、户型设计、居住氛围等来进行宣传。 4、开发商实力强 如冰晶、城开、宝安、名流、三江航天等，它们的进驻，使盘龙城的房地产市场迅速升温。 3(2 珩生•领袖城项目优势 3(2(1 高起点、高品位、高标准的项目规划 根据武汉市总体规划要求和盘龙城房地产项目市场调研结果，珩生•领袖城项目规划立足于高起点、高品位、高标准，坚持以人为本，打造全新的人居环境，从而营造出“美的空间”和“人的乐园”，达到人与环境的和谐统一，体现盘龙城面向未来的居住方式。 2006年8月27日，“珩生•领袖城”规划 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 在人民大会堂荣获全国人居经典建筑规划设计方案建筑、环境双金奖。 3(2(2 绝佳的项目选址 位于黄陂区盘龙城经济开发区川龙大道与楚天大道两条主干道的交汇处，是开发区的核心地段。同时，该项目紧邻开发区管委会，自然环境优美，交通尤其便利。 3(2(3 准确的市场定位 目前盘龙城开发区房地产项目主要以别墅为主，辅以少量的花园洋房、TOWNHOUSE及多层建筑。珩生•领袖城项目经过深入的市场调研，从项目规划环节就开始确定项目市场定位，为避免低层次、同质化的恶性市场竞争。该项目除两栋别墅外，以11、18层的小高层和高层为主，坚持物美价廉、高品质是贯穿整体设计方案的一个基本理念。 3(2(4 强大的开发能力 珩生•领袖城项目开发商--湖北珩生投资有限公司是由湖北冰晶房地产开发 有限公司投资设立的，注册资本2.6亿元人民币。公司具有较强的资金实力，同时承袭湖北冰晶房地产开发有限公司多年以来在房地产开发业务方面的人才、技术和管理优势，综合实力突出，这是珩生•领袖城项目成功开发的有力保障。 目前，冰晶房地产已经成功开发冰晶•城堡、冰晶•玫瑰苑、冰晶•江城、冰晶•兰馨苑、冰晶•天兴城等项目。大部分楼盘在开盘当日就实现40%以上的销售率，三个月内近乎售罄，其中冰晶•天兴城当日实现70%以上的销售率。 3(3 消费者调研 根据2006年10月对盘龙城经济开发区的潜在消费者的调查显示，盘龙城商品住宅具有较大的市场潜力。 3(3(1 潜在消费者未来几年购房可能性分析 潜在消费者购买商品房的年限比例图 1年内 半年内 5% 2%2年内不打算购买 12%36% 3年或以上 45% 以上图表显示，约64%的潜在消费者有购买商品房的需求和计划，其中主要计划在3年或以上购买商品房(45%)，2年内购房的占12%，而不打算购买商品房的占36%。 3(3(2、潜在消费者在盘龙城经济开发区购房意愿分析 , 图9 潜在消费者在盘龙城购房意愿比例图 其它9% 黄陂20% 青山20% 汉阳7% 武昌9% 汉口35% 0%5%10%15%20%25%30%35%40% 调查显示，本项目的潜在消费者主要来自汉口(35%)、青山(20%)和黄陂(20%)，而武昌(9%)、汉阳(7%)和其他(9%)区域的相对较少。这表明，地域因素对选房起着至关重要的作用。相比而言，汉口北部的消费者在盘龙城购房的意向更为明显。这部分消费者基数比较大，成为本项目目标消费者的主要构成成分。而青山、黄陂离盘龙城也比较近，也有部分消费者将盘龙城作为置业的首选。 3(3(3 潜在消费者在盘龙城经济开发区购房的主要原因分析 , 图 10 潜在消费者在盘龙城购房的主要原因分析雷达图 交通便利30% 25% 20%其它价格较低 15%20%10%10% 7%5% 0% 3% 开发商因素投资升值潜力大8%30% 22% 小区品质高环境好 同时，受访者在盘龙城经济开发区购房的主要原因是投资升值潜力大(30%)、环境好(22%)和价格较低(20%)，而认为交通便利(10%)、小区品质高(8%)、其他(7%)和开发商因素(3%)也都占有一定的比例。 本研究主题对本案的启示:约64%的潜在消费者有购买商品房的需求和计划，而计划在盘龙城经济开发区购房的约有31%。消费者在盘龙城经济开发区购房的主要原因是投资升值潜力大、环境好和价格较低。本案提示开发商在营销时要注重把投资升值潜力、环境、价格和交通作为主要卖点。 3(3(4 购买目的的分析 图13 潜在消费者购买目的分析图 41%45% 40%29%35% 30% 25% 15%20%10%15% 4%10%1%5% 首次置业满足需求0% 二次置业改善居住环境 投资升值 给子女购买 给父母购买 其它 在受访者对购房目的的选择中，属于首次置业，满足居住需求的占41%，属于二次置业，改善居住环境的占29%，属于给自己子女购买的占15%，属于购买不动产，投资升值的占10%，属于给父母购买的占4%，属于其它的占1%。 本研究主题对本案的启示:潜在消费者能够承受的总房价在30—60万，能够承受的单价在5000—7000元/平方米，这表明消费者具有比较强的层次性，开发时要注重多元化的建筑规划设计，营销时要注重采用多种营销手段吸引不同购买层次的消费者。同时表明本项目的潜在消费者具有较强的购买力，预期本项目销售比较顺利，投资回收期比较短。 在购房目的上，潜在消费者主要还是以满足居住为主，因此应该在建筑性质上寻求与需求的切合点。另外二次置业，以改善居住环境为目的的也不在少数，这点在住宅的经营类型上也应得到体现，应加大此方面的经营诉求。 3(3(5 小结 通过对消费者的调查，可以得出如下结论: 1、本项目的核心目标消费者是:目标顾客群主要呈现如下特征:一是年龄在30—40岁;二是家庭月收入在4000元以上;三是工作单位距离盘龙60分钟以内公交车程。 2、消费者普遍上对盘龙城房地产的发展并不了解，即使有所了解的，也比较肤浅。 3、在价格上，潜在消费者可接受的房产单价为5000,7000元/平方米，总价保持在30,60万。 4、由于盘龙城房产价格较之武汉市区偏低，而较之其他郊区，交通也更方便，所以该地区成了汉口北部人，青山地区和黄陂地区人的首选。 3(4 项目SWOT分析 3(4(1 S(strength):优势 1、地段绝好 处在盘龙城地理中心、行政中心和商业中心“三元合一”的绝好地段; 2、自身配套丰富 7万方商业巨无霸+5000平米6星级奢华会所+幼儿园+托儿所+网球场 3、景观大手笔 3万平米中央大湖+气派入口广场 4、户型高规格 小户型精装修，大户型独有入户花园、工人房衣帽间 小结:在项目策划、推广中要突出项目的优势，在销售过程中根据不同客户的需求进行项目优势的重点推介。 3(4(2 W(weakness):劣势 1、周边私房有碍形象 周边有较多的私房及简易楼房，形象不佳，对项目有一定影响; 2、邻街噪音灰尘影响销售 楚天大道车流量较大，大货车经过频繁，有一定噪音和灰尘对沿街住宅销售有一定影响; 3、高层点式销售抗性不容小觑 项目18-28层高层点式为主的产品和区域以板式、多层、小高层为供应主流的产品明显有较大偏差，将存在一个市场接受度问题。 小结:区域市场在发展初期会面临一些环境改造的问题，但后期随着区域规划与建设不断发展，区域环境将不断得到改善，同时物业将会不断得到升值，因此，本项目的升值潜力巨大;本项目由于产品差别存在一定程度上的市场接受问题，但本项目由于整体层数较高，同时又处在交通要道的交汇位置，后期将会形成区域性的地标建筑。因此，在销售过程中对此需要进行专业培训，在项目推介的过程中将劣势转化为优势。 3(4(3 O(opportunity):机会 1、盘龙城规划利好 盘龙城四大功能定位以及打造武汉新城组群中心的规划利好，发展前景看好; 2、规划项目已陆续动工 盘龙工业园、北汉口国际商品交易中心、极地海洋公园等已陆续动工兴建，未来人气将会大增，“第四镇”崛起指日可待; 3、交通环境逐步改善 今年11月1日岱黄公路收费站后移，使购房者对盘龙城的心理距离逐渐缩减; 4、项目将成为盘龙城超越之作 项目的地段、规模、园林、配套等在区域内都属于一流，将成为盘龙城划时代作品，住在这里将成为身份的象征。 小结:区域性的发展将给项目带来巨大的提升机遇，将会在一定程度上抵抗项目所面临的劣势与威胁，因此，本项目应以在区域性的发展机遇结合项目本身的优势进行组合性推广，最大程度上提高项目的附加值能力。 3(4(4 T(threats):威胁 1、宏观政策的打击 由于前期受宏观政策的调控，楼市陷入低迷，前景不容乐观，盘龙城受影响 较大; 2、对区域的不认同 盘龙城至今在市民心目中仍是一个很偏远的地方; 3、竞争楼盘的分流 普通楼盘对小户型的分流以及别墅楼盘中低端产品对大户型的分流; 小结:目前国家执行较为宽松的宏观政策，市场已出现复苏的迹象，后期市场压力有所缓解;区域性的发展是有一个过程的，后期随着交通的规划与发展，将会与市中心连联得更加紧密而不断提高认同度;项目所面临的竞争楼盘的分流问题需要通过积极的营销推广来加强项目的认知度。因此，需要通过组合营销与推广方式来避免或减小项目所面临的威胁。 第四章 营销推广方案 4(1 营销策略 4(1(1 整体营销工作的阶段划分及工作目标确定 阶段 工作目标 前期准备 道具、文件准备到位，保证随时可进行客户接待; 蓄客 大批量积累意向客户; 开盘热销 保证开盘热销; 承上启下调整 对前期销售工作进行总结，对后期工作进行计划调整; 旺销 推进年度第二次热销; 总结 年度工作总结，对后续计划进行调整。 4(1(2 整体战略 1、多种类的媒体互补使用 2、多层次的事件活动营销 3、多网点销售组织 4(1(3 推广策略 1、开盘前高密度的大众媒体投放，持销期小众媒体跟进。 2、占领盘龙城、后湖等区域及汉口主要干道的户外阵地。 3、主题活动统筹下的事件营销炒作。 4(1(4 媒体总纳 三大类媒体，互补推进。 1、持续型媒体 以户外、网络、电台等为代表，可持续进行刊发使用，信息更换效率高，便于项目最新信息的发布。 2、节点型媒体 以报纸广告为代表，其传播面广主，但持续性差，适于重要结点、重要事件的信息发布。 3、定向型媒体 以小区短信、夹报、直投为主，可锁定目标人群，适于促销信息的发布与跟进。 4(2 推盘策略 • 根据楼栋的户型配比情况、及后期提价的需要，考虑推售楼栋顺序。 • 多批、小体量推盘，每次推量中保证产品的完整性。 • 对于位置相对占优势的楼栋，延后加推确保利润最大化。 • 将小面积、受众面大的户型先行推出，从而吸引客户，打开市场。 4(3 定价原则 根据项目整体的特点，推盘量较大，以低价入市，积聚人气，再进行稳步上扬的做法，最终实现价格目标。 根据本案产品的特点，以精装修小户型和大户型为主力，中间存在面积断层，故将精装修小户型产品作为单价标杆，掩护大户型的去化; 充分考虑景观因素，将产品价值最大化; 整体根据产品类别、产品结构、景观、朝向、位置、户型、楼层、装修附加值八大因素为综合标准进行定价，具体如下: 楼栋 优势 乙-6#楼 产品面积为小户型，带精装修位于小区中心 丙-6#楼 位于小区中心，北向中心景观 丙-7#楼 产品面积主力为小户型，带精装修 丁-1#楼 位于小区中心，西南向中心景观， 带入户花园 丁-2#楼 位于小区中心 丁-3#楼 位于小区中心，西南向中心景观， 带入户花园 丁-4#楼 产品面积主力为小户型，带精装修 丁-5#楼 位于小区主入口，可观入口主题景观 丁-6#楼 产品面积主力为小户型，带精装修，位于小区中心 丁-7#楼 产品面积为小户型，带精装修 中-3#楼 位于小区中心景观区 4(4 定价方案 价格定位紧贴市场。 平开高走，小步快跑。 营造良好的口碑，为后期打下基础。 住宅项目定价在均价3800元/?。 商业街项目定价在均价8000元/?。 第五章 领袖城商业项目概述 5(1 7.8万方商业建筑群——万商汇 整体商业建筑面积7.8万平方米，将打造成集合奥特莱斯、主题商业、传统社区配套商业、星级酒店于一体的综合性商业项目——万商汇 五大主题商场: “时尚汇”——地处盘龙大道与楚天大道交界，将以生活大卖场作为主力商家，同时引进各类年轻化、精品化小店，从药妆超市到服饰钟表，应有尽有。 “食尚汇”——地处楚天大道与规划道路交界处，将以海鲜酒楼、特色餐饮、异国美食等大中型餐饮为主，给消费者提供良好的味觉享受。 娱乐汇”——地处盘龙大道与北侧道路交界处，将以中档大众化的夜总会“ 与洗浴中心为主，休闲酒吧、桑拿、SPA等。 “渔乐汇”——地处北侧道路与东侧规划道路交界处，将主打新颖时尚的海钓特色。 “名品汇”——地处项目二期，盘龙大道西侧，将主打奥特莱斯特色，并将力争成为盘龙乃至武汉首家品牌折扣店，为武汉奢侈品消费者提供理想的消费场所。 六大主题风情街: 女人街 —— 尽显伊人风采 盘龙大道及楚天大道沿街。包括服装、配饰、箱包、女鞋、婚纱等各类产品。 家饰街 —— 个性装点生活 位于北侧道路沿街。各类家居小饰品、装饰壁画、布艺、软体家居等。 欢乐街 —— 欢乐尽情享受 位于楚天大道沿街。各类年轻化、大众化的娱乐设施，桌球房、KTV、网吧、游艺城、娱乐室等。 美食街 —— 荟萃休闲美食 位于东侧规划道路沿街。各类茶坊、咖啡吧、快餐、甜品店等。 文化街 —— 蕴涵浓郁学味 位于北侧道路沿街。书店、音像店、琴行、进修学院、启蒙中心等。 运动街 —— 充满年轻活力 位于东侧规划道路沿街。以各类体育用品专卖、相关高球专卖和户外用品专卖。 5(2 会所配套 5(2(1 会所经营特色 冰晶会所将成为一个以水疗、健身为特色的, 以餐饮为主营收入的具有健康新文化的会员制高档休闲会所。 会所整体设计典雅、华贵, 大气而不失精致与独特, 坐落于被誉为武汉古文明的端口, 被追溯为 “华夏文化南方之源,九省通衢武汉之根 ” 的盘龙城——经济开发区内，其极致品质，源自于湖北珩生投资有限公司2008年的精心雕琢，是一家可媲美中国一流的顶级休闲会所。 冰晶会所，三面翠波环绕，宁静矜贵。在整个会所近8000平方米的空间中，可谓是一应俱全，各项设施领衔国际标准，其匠心独具的设计尽显奢华与品位。这儿拥有五星级标准的豪华客房、顶层花园总统套房、带有恒温玻璃酒库的红酒吧、支支纯属珍品典藏的哈瓦那雪茄、时尚雅致的中西餐厅、国际一流的SPA、顶级室内全天候私人健身俱乐部、大型室外景观泳池、超豪华视听中心与影音中心等一流硬件设施。 5(2(2 会所设施 1、餐饮设施:中餐厅、西餐厅、红酒吧、风味各异，荟萃中外美食 2、康体设施:健身房、 SPA、网球场、室外景观游泳池等 3、健身俱乐部 顶级室内全天候私人健身俱乐部，集健身、跳操、形体塑造、健康咨询、高档洗浴等多项专业健身服务项目为一体，内设有器械训练区、有氧操房、乒乓球室、棋牌室、网球场、室外景观游泳池等。容集管理精英、资深教练，全部采用国际高档健身设备及国际流行的健身运动项目，以满足不同人群的健身需求。 4、SPA水疗世界 远离市井尘嚣，在细腻温软的眷顾中，在曼妙的音乐里，在有浮动的暗香中，感受从大自然中提炼的精华浸入心脾。这里汇聚着当今最时尚的潮流经典及顶级护理设施，融合世界美容科技的最新理念及东方古法调理方式。由来自经过专业技师培训的理疗师，为您度身订做香熏、纤体、美容、排毒、水疗等护理疗程，让您在完全自我的世界里，和谐身心，体验悠然。 5、会议设施 会议厅拥有最先进的多媒体电脑投影、视听等先进的设备，特别适合小规模的高档接待，董事会和座谈会议，并且拥有无可挑剔的专业会议服务。 5(3 物业管理 1、物业公司花重金聘请知名物业顾问公司戴德梁行作物业顾问; 2、物业公司严格按照国际标准管理体系运作，实行 24小时全天候服务，有高品质的技防设备设施如:红外线报警设施、家庭紧急呼叫，可视对讲直接连接控制中心。 3、提供多样化适应不同需求的客户服务如设商务中心、提供代订报纸、牛奶、代请家政服务等多层次的个性化服务; 4、物业管理费:估计物业费为1.5元-1.8元/平方米，最终以物价局核准价格确定; 5、物业管理用房:确定在J5号楼，在出入口的右侧。 第六章 项目开发条件与建设方案 6(1 项目现状概况 6(1(1 地理位置 位于黄陂区盘龙城经济开发区川龙大道与楚天大道交汇处。 6(1(2 土地权属类别及占地面积 本地块净用地面积165,305.15?,容积率3.12，该地块可建总面积515,868?。规划用地性质:商住用地，土地使用权出让年限为:商业用地40年，住宅用地70年。 6(2 项目建设条件 6(2(1 经济社会条件 由于武汉区域经济水平相对较低，以及存在大量供应的廉价劳力，较低的交通、物流、商贸交易成本，使得武汉市整体房地产价格较全国其它同类大城市同比价格为低。另外重价格、轻质量，重广告、轻服务的低层次房地产竞争和房地产楼盘同质化现象，也制约着武汉房地产进一步发展。近两年来随着一批沿海专业房地产商的悄然进入，带来了新的企业理念、新的市场观念、新的运作模式，激发了房地产市场新的需求和发展。总体而言，目前武汉房地产进入了一个稳步 增长、创新发展的时期。 6(2(2 地质地貌条件 经过勘察探测，本地块适合开发房地产。 6(2(3 环境条件 本项目位于盘龙城经济开发区核心地段，自然环境优美。 6(2(4 交通状况 本项目交通极为便捷，区位交通优越，市区交通方便。 6(2(5 施工条件 本案地处城郊，开发面积大，存在着大量前期开发准备工作和政策协调工作。施工前准备工作基本完毕。 6(3 项目建设方案 6(3(1 建筑设计指导思想与原则 根据项目的总体城市规划控制要求，本项目规划建筑性质为小高层、高层及商业用房综合高尚住宅区。 本项目方案规划设计基本构思要以四周环境景观为主，精心设计新颖灵活的居住空间，配套健身、餐饮、娱乐、休闲、美容等功能齐全的高级会所，配置消防、安防、供水、供电等智能建筑系统，为客户创造品质卓越的建筑精品和完善的全程服务。 6(3(2 项目总体规划方案 建筑用地面积:165,305.15? 总建筑面积:515,868?，其中:11层住宅面积146,000?，18层住宅面积200,000?，28层住宅面积94,000?，商业面积70,000?，会所、幼儿园5,868?。 建筑容积率:3.12 建筑密度:30%以内 绿化率:40% 建筑户型比: 75—85? 10, 85—95? 30, 105—120? 45, 120—135? 15, 6(4 项目实施进度 本案地处城郊，开 发面积大，存在着大量前期开发准备工作和政策协调工作。项目计划分三期实施，开发周期相应较长。预计整个项目运作周期4年时间。 第七章 产业投资效益分析 7(1 项目基础数据 7(1(1 商业项目建筑面积:23000? 7(1(2 项目建设期:12个月 7(1(3 经营方式:商铺销售+代理租赁+统一物管 7(1(4 项目销售期:第一年:建设 第二年:销售比例:30% 第三年:销售比例:40% 第四年:销售比例:30% 7(1(5 商铺销售均价:8000元/? 7(1(6 项目贷款及利率: 1、贷款额:项目一期贷款额为20000万元，分摊到商业项目为2600万元。 2、利率(1-3年期):5.4% 3、还款方式:按销售比例还款 7(2 建设投资估算 商业项目总投资额:4600万元 均价:2000元/? 1、建筑安装工程费:2725.5万元 均价:1185元/? 2、工程建设其它费:1526.39万元 均价:663.65元/? 其中:土地:1326.64万元 楼面地价:576.8元/? 配套及其它:199.75万元 均价:86.84元/? 3、基本预备费:207.71万元 均价:90.3元/? 4、建设期利息:140.4万元 均价:61.0元/? 附:工程建设设备安装估算表/建设其他费估算表/资金投入及借款偿还计划表 7(3 项目财务数据预测 7(3(1 收入及税金预测 经营期2—4年销售收入预测:18400万元 5520—7360—5520万元 附:销售收入估算表/税金估算表 7(3(2 费用预测 1、销售费用:按营业收入的3%计算。 2、管理费用:按营业收入的2%计算。 3、财务费用:按银行贷款金额及利率计算。 附:费用估算表 7(4 预估财务报表的编制 1、预测利润汇总表 2、损益不确定性分析/盈亏平衡测算 3、预估现金流量表(静态) 4、预估现金流量表(动态) 5、预估4年期资产负债表 7(5 产业投资经济效益的评价 1、投资收益率(静态):(平均/年) 3501.24/4600=76% 2、投资回收期(静态):(含建设期) Pt = 1.02年 3、投资回收期(动态):折现率/收益率(Ic)的取值根据不同投融资主体的不同需求进行假定，可以为基准收益率/投资主体期望收益率/融资主体期望收益率/投资机会成本收益率/存贷利率等。 IC取值 回收期(年) 净现值(万) 净现值比率 IC=8% 1.08 8364.38 181.83% IC=10% 1.10 7903.90 171.82% IC=12% 1.12 7478.31 162.57% IC=14% 1.14 7067.92 153.65% IC=15% 1.15 6880.11 149.57% IC=18% 1.18 6322.96 137.46% 4、内部收益率 : IRR= 92.5 % 5、敏感性分析 净利润敏感性因素分析表:考虑到该项目第2年后步入稳定增长期，因此采用该年预估数据作为参考。 收入变化率 费用变化率 以经营期3计算 5% 5% 营业收入 7360.00 7728.00 7360.00 营业税金 469.84 493.21 469.84 销售成本 1840.00 1840.00 1840.00 期间费用 466.28 466.28 489.59 营业利润 4583.88 4928.51 4560.57 所得部 368.00 386.40 368.00 净利润 4215.88 4542.11 4192.57 净利润变化率 7.74% 0.55% 敏感系数 1.55 0.11 敏感性排序 1 2 盈亏平衡率 36% 1000% 7(6 财务分析 1、利润率分析 测算公式: 毛利率 = 营业利润/总收入 净利率 = 净利润/总收入 项目 建设1 经营2 经营3 经营4 毛利率 61.04% 62.28% 62.87% 净利率 56.04% 57.28% 57.87% 、盈利能力分析 2 测算公式: 总资产报酬率 = 息税前利润/总资产平均额 总资产平均额 = (总资产期初数+总资产期未数)/2 净资产报酬率 = 息税前利润/净资产平均额 净资产平均额 = (权益资本期初数+权益资本期未数)/2 项目 建设1 经营2 经营3 经营4 总资产报酬率 60.97% 55.07% 31.09% 净资产报酬率 98.96% 65.02% 32.20% 、偿债能力分析3 测算公式: 资产负债率 = 当期总负债/当期总资产 项目 建设1 经营2 经营3 经营4 资产负债率 56.52% 26.33% 7.73% 0.00% 7(7 投融资本金结构 单位:万元 建设期 经营期 序号 项目 合计 1 2 3 4 商业项目 项目筹资 4600.00 企业自投资金 2000.00 银行贷款 2600.00 利息支付 140.40 140.40 98.28 42.12 421.20 偿还本金 780.00 1040.00 780.00 2600.00 利率 5.40% 7(8 到期还款能力评价 1、付息能力 测算公式 可供付息额=营业收入—营业税金—工资及福利—修理费—其他费用 利息备付率 = 当期可供付息额/当期应付利息 项目 建设期1 经营期2 经营期3 经营期4 合计 1、可供付息额 140.40 3509.94 4682.16 3512.42 11844.92 2、当期应付利息 140.40 140.40 98.28 42.12 421.20 3、利息备付率 1.00 25.00 47.64 83.39 28.12 2、还款付息能力 测算公式 可供还款额=营业收入—营业税金—工资及福利—修理费—其他费用—利息 偿债备负率 = 可供还款额/偿债备负率 项目 建设期1 经营期2 经营期3 经营期4 合计 1、可供还款额 3369.54 4583.88 3470.30 11423.72 2、应偿还本金 780.00 1040.00 780.00 2600.00 3、偿债备负率 4.32 4.41 4.45 4.39 第八章 项目存在风险及相应对策 8(1 存在风险 8(1(1 政策影响的风险 本项目存在着国家为抑制房地产泡沫和土地炒卖，而将会制定和出台一系列的相关政策法规的不利影响。要尽量用足、用好本项目优越的交通、地理条件和低价优势，加快开发进度，并且充分利用政企资源关系，有效规避政策影响的风 险。 8(1(2 市场环境的风险 武汉市存量房地产还有待市场进一步消化，增量房地产争夺市场客户也呈愈演愈烈之势。本项目应根据自身特点，结合市场细分，准确定位，精心策划，有效刺激，引导细分市场需求，掌握市场经营主动，达到化风险为利益。 8(1(3 运作管理的风险 项目成败，关键在于项目的经营管理。卓越的项目规划设计方案、成本控制管理、工程技术质量管理、市场全程策划营销和品牌价值创新服务，将会铸造品质精良的产品、贡献超值的服务和实现精彩的生活体验。本项目管理须着重培养和打造一支具有专业素质、职业道德和团队精神的项目队伍。建立灵活的组织结构，领先的经营战略、高效的业务流程、快捷的信息系统，公平的绩效考核体系和成长的人力资源将为项目成功运作管理提供有力的保障，也提供了规避风险的管理机制。 8(1(4 自然因素的风险 本项目地理位置优越，但也存在着地形、地质、水文等自然因素的较大风险。对工程方案、质量、工期、成本有着直接的影响。这对于本项目的技术工作要有更高的要求标准，要建立和执行系统、科学的工作方法，保持严格、认真、细致的工作作风，最大限度地减少和控制客观存在的自然风险。 8(2 相应对策 8(2(1 协调各方面关系，加快准备工作进程 1、开发过程中要尤其注意协调各方面关系; 2、项目需要一个专业策划公司进行合理定位; 3、项目需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售。 8(2(2 强化项目管理 1、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成; 2、严格执行设计标准，积极推广标准设计; 3、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作; 4、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。 8(3 结论 在“珩生•领袖城”项目上，我们将严格按照项目规划设计方案进行施工，并加强成本控制管理、工程技术质量管理，运用最创新的营销策略以推动本楼盘的销售，以实现本项目销售收入18400万元、净利润10503万元的经营目标。并在本地区树立起良好的“珩生”品牌形象。