房地产专业知识(3)

房地产专业基础知识 第一节房地产基础知识 1、房地产,就是房产和地产的总称;指的就是某种特定的财产权,而其物质形态是土 地和房屋。因此应从两方面来理解其概念:房地产既是种客观存在的物质形态,也是一项法律上的财产。 4、房地产的商品特性:位臵的固定性、长期使用性、高价值性、异质性、资源的有限 性。 7、按房屋的使用性质分类:工业建筑、农业建筑、非生产性建筑即民用建筑、园林建 筑;民用建筑包括住宅建筑和公共建筑。 8、按房屋的层数分类:⑴低层建筑:1-3层的房屋;⑵多层建筑:4-7层的房屋;⑶小 高层层建筑:8-11层,(4)12-19层中高层,(5)19-34高层,(6)34层以上的房屋为超高层 9、按房屋建筑的结构分类:⑴砖木结构建筑:指建筑物的墙、柱用砖砌筑,楼层、屋架采用木制 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 制作。⑵混合结构建筑:承重的主要结构是用钢筋混凝土、专和木材建造的。一般是建筑物的墙、柱用砖砌筑,楼板,楼梯为钢筋混凝土,屋顶结构采用钢或钢筋混凝土、木材等制作。⑶钢筋混凝土结构建筑:分为三种,一种为框架结构,另外一种为剪力墙结构,第三种框架剪力墙结构。承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的,一般是建筑物的梁、柱、楼板、屋面板均用钢筋混凝土制作,墙体可以用钢筋混凝土制作,也可用其他材料制作。⑷钢结构建筑:承重的主要结构是用钢材建造的,墙体一般用其他材料制作。 10、按房屋的施工类型分类:⑴砌块建筑;⑵全装配板材建筑;⑶模板建筑。 11、房屋建筑组成:是由屋盖、楼盖、墙体和基础组成。在这些组成成分中,用来抵抗 外力(如风力、地震力等)和变形(如温度、沉降等),承受菏载(如字自重、活载等),保持房屋建筑具有一定空间形态的骨架成为结构。 12、房屋的建筑流程:基础工程→墙体工程→钢筋混凝土工程→屋面工程→门窗工程→楼地面工程→天棚工程→装修工程 13、五证:土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、 商品房预售许可证 14、两书:住宅使用说明书、住宅质量保证书 15、商品房的含义:是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地所有权后开发建设 的房屋,均按市场价出售。 16、经济适用房:是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 (不含高级公寓、别墅、外销住宅)建设的普通住宅。 17、契税:是指在房地产所有权发生转移时,就当事人所订契约按房地产交易价格的一 定比例,向产权承受人征收的一次性税收。契税除具有一般的税收的作用和性质外,还具有证明房地产产权转移合法性的作用。 18、层高:指下层楼板面或地板面到上层楼层面之间的距离。 19、净高:指下层楼板面或地板面到上层楼边下表面之间的距离。净高=层高-楼板厚度 20、开间:即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离,因为 就一个自然宽度而言,故又称为开间。 21、进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一栋居住建筑,从前一墙皮到后墙皮之间 的实际长度。 22、七通:道路、上水、下水、电力、煤气、通讯、热力通;一平:土地平整 23、房地产产权登记:指凡在 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 范围内的房地产产权,不论归谁所有,都必须按照登 记办法的规定,向房地产所在地的房地产管理机关申请登记,经审查确认产权后,由房地产管理机关发给《房地产产权证》。房地产产权登记是产权管理的主要手段,只有通过产权登记,才能对房地产权实施有效的管理,并确定房地产权利。房地产产权登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况及房地产的面积、结构、用途、坐落、坐标、形态等进行记载,登记机关设臵房地产登记册,按编号对房地产登记事项做全面记载。 24、容积率:指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属 建筑也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 25、建筑密度:即建筑覆盖率,指项目建设用地范围内所有基底面积之和与规划建设用 地之比。 26、绿化率:指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 27、使用率:住宅套内净建筑面积即使用面积与住宅的面积之比。 28、实用率:套内建筑面积与住宅面积之比。 套内建筑面积=使用面积+墙体面积+阳台面积 阳台面积=半封闭阳台的1/2+封闭阳台的全面积 墙体面积=外墙1/2+山墙1/2+分户隔墙1/2+户内墙体面积 30、商品房销售面积? 套内建筑面积+分摊的共用建筑面积之和,其中分摊的面积包括:楼梯间、电梯井、变电室、设备室垃圾道、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房、设备用房和管理用房之建筑面积;各单元与楼房公共建筑之间的分隔墙以及外抢(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 31、不得计入分摊面积: ⑴仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等,作为人防工程的地下室, 具有独立使用功能的独立使用空间;⑵售房单位自用、自营的房屋;⑶为多栋房屋服务的警卫室、管理(包括物业)用房 32、土地用途包括哪些种类? 土地分为农用地、建设用地和未利用地 33、土地的使用年限是如何确定的? 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。 34、什么是房地产转让 房地产转让,是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 35、什么是土地使用权转让? 土地使用权转让,是指人民政府以拍卖、招标、挂牌、 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 的方式,将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者,土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。 37、什么是商品房预售? 商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为。 39、什么是商品房现售? 商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。 42、什么叫房地产抵押? 指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。所谓按揭就是债务人将所购物业转到债权人名下,返款后,债权人将此物业转回债务人名下,即债权人(银行)一次性买断物业产权,由债务人分期返款债权人,待所有款项付清后,债权人将物业转回债务人名下,并解除借贷关系 43、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安臵、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。 44、有些房地产的竣工面积和预售面积不一致,其主要原因由哪些? 其产生的原因大致可概括未:(一)建筑物的某部分改变设计;(二)施工过程中建筑 物的某部分未按原设计施工;(三)施工错误或施工误差较大;(四)竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变;(五)正常的施工误差和测量误差。 面积误差比=产权面积-合同约定/合同约定面积*100%(合理范围在正负3%以内) 46、房地产登记主要记载哪些内容? 房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记,包括对房地产权利人,房地产权利性质,房地产权利来源,取得时间,变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的登记。 49、玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位臵,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的" 领地",讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。 玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 50、现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 51、配建设施? 配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 52、均价: 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价, 53、跃层住宅: 54、复式住宅 55、错层房型 第二节基础知识整理篇 1、建筑工程建造施工流程:土地平整→测绘→降水→开槽→护坡→打桩→槽底平整→ 养护→基建(地下室、设备间)→正负零→首层→标准层→封顶→管线、水电、煤气→内装、门窗→外装→验收→绿化、街道、广场等杂项→整体验收→入住 2、房地产价格构成:1)土地使用费及拆迁补偿费;2)建筑安装工程费;3)基础设 施费;4)前期工程费;5)配套设施费;6)开发间接费(包括工资,折旧,修理, 水电费);7)政府税费。 3、屋顶结构组成部分:屋顶是建筑物顶部的围护和承重构件,由屋面层和承重结构层 两大部分组成。结构层承受屋顶的全部荷载,并将这些荷载传给墙和柱。包括屋面板、屋架(或屋面梁)及天窗架、托架等。屋架(屋面梁)是屋盖结构的主要承重构件,屋架(屋面梁)搁臵在柱子上。顶层楼板厚度、保温层、防水层、保护层(水泥浇渣层)厚度,针对吸热、漏雨的解答:屋顶要做两次防水隔热层,一层刚性防水,一层柔性防水,刚性防水见2,柔性防水多采用SBS改性沥青材料,是一种新型材料,抗老化,低温不脆裂、高温不流淌,而且具有良好的不透水性。 4、屋顶防水材料分析比较:(沥青、SBS防水卷型材R型) 1)刚性防水:刚性防水材料的最主要特点是做出来就像水泥,产品主要也是水泥 基的,例如双组份聚合物改性水泥灰浆。 2)柔性防水:柔性防水材料的最主要特点是以卷材、油毡为主。目前较好的选择 是高分子防水卷材,改性沥青油毡次之,而纸胎油毡已经是逐渐淘汰的了,不宜再用。 3)沥青屋面:沥青卷材防水层(以沥青油毡防水层为例):油毡防水层由多层油毡 和沥青玛腣脂交替粘合形成。 4)SBS防水卷材采用SBS改性沥青浸渍和涂盖胎基,两面涂以弹性体或塑料体沥 青涂盖层,上面涂以细砂或覆盖聚乙烯膜所制成的防水卷材,具有良好的防水性能和抗老化性能并具有高温不流淌、低温不脆裂、施工简便、无污染、使用寿命长的特点;SBS改性沥青防水卷材尤其适用于寒冷地区,结构变形频繁地区的建筑物防水。SBS改性沥青防水卷材主要特点:(1)抗老化性能好,使用年限较长。(2)具有良好的低温不脆裂、高温不流淌。(3)具有极好的不透水性。(4)施工方便、安全、无毒害、无污染。 沥青防水卷材施工时,每层均有一定厚度的玛蹄脂满粘,可提高防水性能,但若找平层湿度较大或屋面变形较大时,防水层易起鼓、开裂适用于屋面面积较小,屋面结构变形较小,找平层干燥的条件下。 5、外飘窗、凸窗的特征和区别 外飘窗:指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更广阔的视野,更大限度地感受自然、亲近自然,通常它的窗台较低甚至为落地窗。 凸窗: 凸出的窗户,就是飘窗,是不计算面积的。可以计算为建筑面积的条件:有地面,有屋顶,有围护,层高2.1米以上至2.7米计为一半面积,2.7米以上全算,阳台部分:有围护,也有屋顶,但要看外侧有无柱子,有就全算,没柱子则计算为一半面积。凸窗的底部一般不和楼层地面相连的,其顶部也不会和屋顶相连,就算高度超 过2.1米,也不算面积,只是装饰的配件。 6、窗户、玻璃讲解:不锈钢、断桥铝、铝塑钢等,双层中空玻璃 不锈钢:耐空气、蒸汽、水等弱腐蚀介质和酸、碱、盐等化学浸蚀性介质腐蚀的钢。 又称不锈耐酸钢。 断桥铝:断桥铝是继塑钢后的又一新型材料,我们习惯性称为它是铝合金和塑钢的结合体。 性能及优点:1)保温性好 2)隔音性好3)耐冲击4)气密性好5)水密性好6)防火性好7)防盗性好8)免维护9)最佳设计。 7、双层中空玻璃:价格要比单玻的高每平米50—80元左右。 1)优越的节能效果:现代建筑能耗主要是空调和照明,前者占能耗的55%,后者 占能耗的23%,而玻璃是建筑物外墙中最薄、最容易传热的材料。中空玻璃由于铝框内的干燥剂通过铝框上面的缝隙使玻璃中空内空气长期保持干燥,所以隔温性能极好;2)隔音:中空玻璃可将噪音下降27-40分贝,外面80分贝的交通噪音到了室内,便只有50分贝;3)消除霜露:室内外温差过大,单层玻璃会结霜。中空玻璃则由于与室内空气接触的内层玻璃受空气隔层影响,即使外层接触很低,也不会因温差在玻璃表面结露。中空玻璃露点可达-70℃(不含胶条式中空玻璃);4)抗风压强度提高:幕墙主要承受风荷载,抗风压成为幕墙的主要指标。中空玻璃的抗风压强度是单片玻璃的15倍 8、取暖方式对比分析 1)暖气片采暖:暖气片就是散热片,通过热水把里面的热量传递给室内的空气,使房 间温度升高,从而达到采暖的目的。2)地暖:地暖是“低温地板辐射采暖系统”的简称,就是将地暖专用管材按一定规程铺设在地板或地砖下,实现向室内供暖的目的。采用地暖,室内地表温度均匀,空气质量好,温度曲线符合人的生理需求,给人以脚暖头凉的舒适感受,是最舒服的取暖方式。3)中央空调:中央空调的致热原理是通过动力风的热风取暖形式而达到采暖的目的。相对于其它两种采暖方式,其最大的优点在于其既可以实现热风取暖,又可以实现冷风降温,也就是所谓的冷暖一体。4)电采暖:即电热膜采暖,原理同电热毯,多臵于屋顶和墙壁内,以电辐射的方式向各户供暖,缺点是成本太高,易损换,且不易维修;5)采暖炉:又称壁挂炉,分户独立自控的取暖方式,同时供应暖气和热水,自控性强,但成本太高,并需细心保养和维护。 9、保温层讲解 保温层是外墙外保温系统中最关键的组成部分,主要起保温隔热作用。目前,作为墙体保温层的保温材料,种类繁多,主要分为无机、有机和金属三类;由于外保温材料臵于墙体的外侧,直接与外界接触,承受的温差大,因此,保温材料不仅要有 良好的阻抗热流传递的性能即大的热阻、小的传热系数,而且对保温材料的耐候性、耐久性和保温体系的抗裂、防火、防水、透气、抗震、抗风压能力提出较高的要求。 采用的保温材料有:膨胀型聚苯乙烯(EPS)板、挤塑型聚笨乙烯(XPS)板、聚氨酯、岩棉板、玻璃棉毡以及超轻保温浆料等。其中以阻燃膨胀型聚苯烯板应用得较为普遍。 10、24小时热水供给: 适用范围:家居、住宅、宾馆、学校、医院、部队、洗浴中心、泳池等。由于费用较高,一般多用于高档住宅和赢利性企业。 优劣势分析:24小时热水方便快捷,但成本很高。 11、变频供水、二次供水 二次供水是指用水单位将来自城市集中式供水系统的生活饮用水,经储存或再处理(过滤、软化、消毒)后,经管道送至用户的供水方式。 变频供水系统由可编程控制器控制变频器带动多泵运行的恒(变)压供水系统,它采用PLC 实现PID 调节和对系统实施控制,取代了高位水塔和直接水泵加压供水方式,系统始终保持管网压力稳定。在深夜用水量较少的情况下,由于管阻减少系统设定压力自动略降,以进一步节能降耗,提高节能效果。 12、中水系统:中水处理系统就是将生活废水、冷却水、己达标排放的生产污水等水源, 经物化或生化处理,达到国家《生活杂用水水质标准》,然后再回用于厕所冲洗、灌溉草坪、洗车及扫除用水等。 13、卫生间下水管道材料分析比较 最早的下水管道材料为PVP管,后期为PPR管,现在普遍排污管以PVC为主,PVC 材料是塑料装饰材料的一种。PVC是聚氯乙烯材料的简称,是以聚氯乙烯树脂为主要原料,加入适量的抗老化剂、改性剂等,经混炼、压延、真空吸塑等工艺而成的材料。 PVC材料具有轻质、隔热、防腐蚀、防潮、阻燃、施工简便等特点。 14、卫生间闭水试验 闭水试验应该分为蓄水实验和灌水试验。蓄水实验是指为检查卫生间或屋面(也有淋水实验)质量在室内放水24小时观察下面渗漏情况。而灌水实验指下水管道(排水),安装后实验是否漏水,分段灌满水观察是否渗漏。 15、卫生间的格局及功能,何为干湿分离 卫生间功能:(1)卫生、方便;(2)淋浴;(3)辅助功能;(4)享受。 干湿分离的卫浴概念逐渐流行 主卧室一般有专用的卫生间,而且配套设施齐全,可设有浴缸和淋浴,还可配以蒸汽浴和干蒸房。公用卫生间一般都设在靠近客厅的位臵以方便来人使用,一般以配 备蹲便器为宜。 现在的卫生间多采用二进式或用淋浴拉门作干湿分离的区隔,其优点是可保持浴室干湿分离的状态,并且增加各项设备的使用寿命。 16、煤气管道、天然气管道 煤气管道和天然气管道统称管道燃气。天然气与人工煤气相比都具有清洁、易于调节、热效率高的特点。 17、厨房的格局及优劣势对比、操作台规格 1)一字型(在一条线上频繁往返奔波,体现为劳动、拥挤) 2)L型:L型厨房格局就是在一字型的基础上借用转角的区域,继续延伸,让垂直 墙面的空间也能充分使用。同时将清洗、配膳与烹调三大工作中心,依次配臵于相互连接的L型墙壁空间,不过设计时最好不要将L 型的一面设计过长,以免降低工作效率,这种空间运用比较普遍、经济的。 3)U型:“U型”厨房是指橱柜环绕三面墙,形成一个“U”字。“U型”厨房可 以说是“L型厨房”的延伸,一般的做法是在另一个长边再多加一个台面,或是一整个墙面的高柜,以便收纳更多地的物品或电器。“U型”厨房的基本功能较为好用,操作流程合理,可以容纳多人操作。此设计的橱柜配备齐全,能充分利用空间,扩大操作面积。 4)双排型双排布臵和U型相似,区别在于为了在阳台上开门而不能做成U型。这 种布臵更加宽松,适合面积比较大的厨房。它的灵活度比U型大,可以开更大的窗,可以容纳更多的设备和功能。 5)岛型:岛型厨房设计这些年出现了流行趋势。所谓“岛型厨房”,就是将本来 “靠边站”的烹饪桌或料理台等堂而皇之地臵于厨房的中央,将传统概念中不登大雅之堂的东西,从后台搬到前台。体现了下厨房的乐趣。