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那些稀松平常的对白已不在 2018-02-12 评分 0 浏览量 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《北京金融街北京西环广场商业顾问服务-88doc》,可适用于总结/汇报领域,主题内容包含北京金融街北京西环广场商业顾问服务XIHUANPLAZA,BEIJINGXIHUANPLAZA,BEIJING北京西环广场北京西环广场RETAILC符等。

北京金融街北京西环广场商业顾问服务XIHUANPLAZA,BEIJINGXIHUANPLAZA,BEIJING北京西环广场北京西环广场RETAILCONSULTANCYFINALDRAFTREPORTRETAILCONSULTANCYFINALDRAFTREPORT商业顾问服务最后草稿商业顾问服务最后草稿BEIJINGFINANCESTREETCONSTRUCTIONBEIJINGFINANCESTREETCONSTRUCTIONDEVELOPMENTCOMPANYLIMITEDDEVELOPMENTCOMPANYLIMITED北京金融街建设开发有限责任公司北京金融街建设开发有限责任公司VOLUMEREPORT第一部分报告ABLEOFCONTENTSTCHAPTERPageNoCHAPTERPageNo章节页码章节页码INTRODUCTION简介REALESTATERESEARCH房地产市场研究ASSIGNMENT任务介绍STOCKANDHISTORICALSUPPLYOFRETAILACCOMMODATIONSCOPEOFWORK服务内容商业用房的历史供应量REPORTSTRUCTURE报告结构MAJORRETAILAREAS主要商业区域FUTURESUPPLYOFRETAILACCOMMODATIONPROJECTBACKGROUND项目介绍未来商业面积的供应LOCATION地理位臵OCCUPANCYRATE入住率情况THEDEVELOPMENT项目背景RENTALPRICEANALYSIS租金售价分析CHARACTERISTICSOFSURROUNDINGAREA周边地区特征GOVERNMENTPOLICY政府政策法规ACCESSIBILITYTRANSPORTLINKS通行情况交通线路ANTICIPATEDFUTURETRENDS未来发展趋势预测IMPLICATIONSFORXIHUANPLAZA对西环广场的影响BEIJINGECONOMICOVERVIEW北京经济分析ADMINISTRATIVEDIVISIONSANDPOPULATIONCONSUMERSURVEY消费者调查北京行政区划和人口APPROACHMETHODOLOGY步骤方法ECONOMICINDICATORS经济分析DEMOGRAPHICCHARACTERISTICS消费者调研OTHERIlectronicsandhomefurnishingstoforNorthWestBeijingdistinguishtheprojectfromcompetitorsandextendthedrawing西环广场应为北京西北部的一个地区型的购物中心。powerofthecentre众多的小型主力客户将有五个或五个以上的商品种类~例如书,Itshouldleveragethescaleofthecentreandtransportlinksto籍、体育用品、电器和家居饰品~来区别于其他竞争对手~带deeplypenetratethesecondaryandtertiarycatchmentareas来更大的消费人流。它将利用商场规模和便利的交通来提高第二商圈和第三商圈的渗透率。,Anextensiveselectionofcasualfashion,jointventureandforeignbrandsshouldbeofferedtoappealtotheexpandingmoreaffluent,Alargecarparkfacilityshouldbemadeavailabletoattractmiddlemiddleclassmarketandlargestudentmarketwithspendingpowerclasscarownersfromthesecondaryandtertiaryareas另外将广泛地选择一些休闲服装、合资和国外品牌~将迎合中充足的车位也将吸引中产拥有汽车的消费者从第二和第三商档收入者和学生的消费需求。圈来此购物。TENANTMERCHANDISINGMIX客户商品组合TENANTMERCHANDISEMIX客户商品组合Detailsofpotentialanchortenants,nonanchortenants,andfoodand表~和中分别列出了潜在主力客户~非主力客户和餐饮的beverageoutletsconsideredappropriatetobeincorporatedwithinXihuan客户商品建议。PlazaaresetoutinTable,andTablePotentialAnchorTenants表潜在主力客户AnchorTenants主力客户SizeRangeSelectedAnchorTypes(SquareMetres)BRANDPRODUCTREFERENCE品牌商品举例挑选的主力客户面积,平方米,Carrefour,CRC,Walmart,–,Hypermarket大型超市家乐福、华润超市、沃尔玛Fashion,Accessories,Cosmetics,,DepartmentStore百货公司包括时装~饰品~化妆品WarnerVillage,StudioCity,Omni,,MovieTheatreScreens幕华纳兄弟娱乐公司、上海环艺电影城的电影院CustomforProject,,IceRink滑冰场Chinese,Noodles,Desserts,Asian,Curry,Burger,,,FoodCourt美食广场中餐、面馆、甜点、亚洲餐厅、东南亚餐Chicken厅、汉堡包、快餐Adidas,Nike,Pepsi,Lining,Lixiaoshuang,Anta,,,SportingGoods体育用品阿迪达斯、耐克、百事、李宁、李小双、Converse,Reebok,Kappa安踏、匡威、锐步、背靠背ToysR'Us,LEGO,,Toys玩具乐高Panasonic,Philips,Siemens,TCL,LG,Sanyo,,,HomeElectronics家用电器松下、飞利浦、西门子、TCL、LG、三洋、Haier,Electrolux,Toshiba,Aucma,Galanz,海尔、伊莱克斯、东芝、澳柯玛、格兰仕Xinhua,,Books书籍新华书店RockRecords,,Music音像VW–CarShowroom汽车展示大众,,TotalArea总面积,Median平均资料来源:显盛保柏和HRCXIHUANPLAZA,BEIJING西環广场APRIL二零零三年四月TableNonanchortenants表非主力客户NonAnchorTenants非主力客户建议SizeRangeSelectedStoreTypesUnits(SquareMetres)BrandProductReference品牌产品举例挑选商品类型数量面积,平方米,Betu,Etam,Mysheros,Tribeca,Ports,Fairy,JNBY,百图、艾格、蜜雪儿、翠贝卡、宝姿、淑女LadiesFashionSODA,ONLY屋、江南布衣、梭德、奥莉女士服装Goldlion,Montagut,Balenciaga,Romaster,Youngor,,MensFashion金利来、梦特娇、巴黎世家、罗马世家、雅TonyWear,PierreCardin男士服装戈尔、汤尼威尔、皮尔卡丹GeneralWearBosideng,Aobao波司登、奥豹综合服饰U,G,Braxton,Esprit,JackJones,Bossini,thCasualFashionU、G、霸狮腾、埃斯普利特、杰克〃Street休闲服饰琼斯、堡狮龙、第五大道Belle,JoyPeace,KissCat,LeSaunda,Amornini,Shoes百丽、真美诗、接吻猫、莱尔斯丹、阿曼尼、Senda,Cele,WalkerShop鞋森达、策乐、奥卡索AccessoriesItalana,CE,Spectragem,pirateship伊泰莲娜、心中意、思彼垂银、海盗船饰品Lancome,Maybelline,L'oreal,Aupres,Olay,HO,兰寇、美宝莲、欧莱雅、欧珀莱、玉兰油、CosmeticsShiseido,CD,Za,Upu,Avon,Redearth水之澳、资生堂、CD、Za、UPU、雅芳、嫣化妆品妮Chowsangsang,Diamend,DainKing,Elephont,TSLJewelleryWatches周生生、戴梦得、瑞恩钻饰、金象钻饰、谢珠宝首饰瑞麟OpticalSeiko,Sasaki,Nikon精工、佐佐木、尼康眼镜ChildrenBabiesBobdog,BenKala,Lanlandee,MiniCar巴布豆、本卡拉、派克兰帝、小汽车儿童用品资料来源:显盛保柏和HRCTENANTMERCHANDISINGMIX客户商品组合Table,Continued,表,续,NonAnchorTenants其他品牌客户SizeRangeSelectedStoreTypesUnits(SquareMetres)BrandProductReference品牌产品举例挑选商品类型数量面积,平方米,HomeFurnishingsELLE,Safron,Aussino,Fuanna,CottonField伊都锦、莱美寝具、奥西奴、富安娜、棉田家居用品Computers,IBM,Legend,Toshiba,Panasonic,Phlips,IBM、联想、东芝、松下、飞利浦、西门子、Electronics,MobileSimens,TCL,LG,Sanyo,Haier,Motorola,TCL,LG、三洋、海尔、摩托罗拉、诺基亚、PhonesNokia,Samsung三星电脑、电器、手机CardsStationaryParker派克文化用品PharmacyGoldenElephant~Watson’s金象药店、嘉士堂,屈臣氏药店BanksServicesIndustryAndCommerceialBankInChina工商银行、招商银行~美容每发ChinaMerchantBank银行和其他服务ConvenienceNA便利店TotalAreaEst,TOTAL总计总面积平方米资料来源:显盛保柏和HRCXIHUANPLAZA,BEIJING西環广场APRIL二零零三年四月TableFoodandBeverageOutlets表餐饮客户建议RestaurantsCafes餐厅和咖啡馆SizeRangeSelectedRestaurantCaféTypeUnits(SquareMetres)BrandProductReference品牌产品举例挑选的餐馆咖啡厅数量面积,平方米,BeThereOrSquareCafe,South,Chinese–Various各种中餐不见不散、俏江南、渝乡人家BeautyRestaurantEliteConcepts,ThemeRestaurant主题餐厅米Yoshinoya,YuanluCirclingSushiJapanese日餐吉野家、元绿回转寿司、GoldenSiamLotusThaiRestaurantAsianNoodle亚洲餐厅面馆荷花泰菜PizzaHut,SpaghettiHouseItalian意大利餐厅必胜客、意粉屋McDonaldsAmerican美国餐厅麦当劳KFCChicken快餐肯德基StarBuck,DanesiCaffeCoffeeBar咖啡馆星巴克、丹尼斯咖啡厅TeaHouseBakery茶屋面包店茗仁茶艺馆、大磨房UBCCAFECafé咖啡厅上岛咖啡厅BaskinRobbins,DQIceCreamCakes冰激凌蛋糕房种冰淇淋~DQ冰淇淋TotalAreaEstTOTAL总计面积总计:,资料来源:显盛保柏和HRCANALYSISOFPOTENTIALSALESRENTALINCOME营业额和租金预测Basedupontheretailerconsultationandotherresearch,analysishasbeen持。completedofthepotentialsaleswhichcouldbegeneratedwithinXihuanPlaza,andtherentalincomewhichwouldbesustainableinthelightofthisTheanalysisofpotentialretailsalesissetoutinTableAscanbeseenlevelofretailsalesfromTableitisestimatedthattotalsalesofapproximatelyRMB根据零售商访谈和之前的调研~我们做了西环广场营业额预测以及租金millionpermonthcouldbegeneratedwithinthecentre收入预测~如果保持预测的营业额水平~所预测的租金的是可以得到支表是西环广场营业额预测~预计月营业收入为亿元。TENANTMERCHANDISINGMIX客户商品组合TablePOTENTIALSALESREVENUES表营业额预测NoofConsumerAverageMonthlyAverageSpendingTotalSalesPopulation(,)CaptureRate(,)Income(RMBmonth)(RMBmonth)(RMB,)总人数,万人,捕获率消费人数,万人,平均月收入,元,每月消费情况,元,消费总额,万元,TheFirstCatchmentArea,,第一商圈TheSecondCatchmentArea,,第二商圈TheThirdCatchmentArea,,第三商圈TheFouthCatchementArea,第四商圈,,总计资料来源:显盛保柏和HRC注:户均人口人Assumptions:假设条件:,TotalpopulationinBeijingismillion北京总人口为万。基于上述捕获率~西环广场每月的客流量是万人~每天客流量万人~每小时客流量为,人。,Theprimarycatchmentareaisestimatedtobe,givethecurrent,Ifconsumertrafficis,perday,itisestimatedthatonlyoflevelofretailaccommodationinXizhimenThecaptureratesforthepassengerswouldneedtostopandspendmoneyinXihuanPlazatosecondandthirdcatchmentareaswilllikelybehigherinthefutureifcreatethislevelofretailsalesthetheming,merchandisingandtenantmixofthecentreisattractive如果每天路过西环广场地区的人流量为万人次的话~那么只由于目前西直门地区商场的供应情况~西环广场第一商圈的捕获要有的消费者在西环购物~基本就可以保证西环广场的所预率是。如果未来商场定位合理~客户和商品组合有吸引力测的租金收入。的话~第二商圈和第三商圈的捕获率也相对较高。,Itisassumedthat,baseduponaefficiencyrateof,thenet,Totalconsumertrafficis,permonth,equatingto,perbusinessareaofXihuanPlazawillbeoftheorderof,squareday,and,perhourmetresTheunitsalerevenueisthereforeRMB,persquareXIHUANPLAZA,BEIJING西環广场APRIL二零零三年四月metrepermonth如果使用率为的话~西环广场的营业面积将是万平方米~平均每月每平方米的营业额预测为,元。,ThisishigherwhencomparedotherwithdepartmentstoresinthewestofBeijing,whereaveragesalesequatetoRMB,persquaremetrepermonth与目前西环广场竞争对手的平均营业额,元月平方米相比~高出。,Assumingthatrentequatestoofturnover,theaveragerentalincomewouldUS$sqmmonth如果利用的租金扣点计算~西环广场的租金收入相当于美元月平方米。,AllfiguresareconsideredtobeconservativeItisexpectedthataftertwotothreeyears,theturnoverandrentalincomewouldincrease我们目前采用的数字都比较保守~相信西环广场在度过两三年后~营业收入和租金收入将增加。TENANTMERCHANDISINGMIX客户商品组合Ananalysishasalsobeencompeletedoftherentalwhichmightbepayableby表是通过零售商访谈得来的不同商品的租金情况。eachtypeofretailcategory,basedupontheretailconsultationTheresultsofthisanaysisareillustratedinTableTableSalesandRentalFiguresProvidedbyRetailers表零售商提供的营业额和租金情况TurnoverofCounterSizeofBoutiqueSizeofCounterUnitSalesRentKiosk(sqm)Kiosk(sqm)(RMBmonthsqm)(USDmonthsqm)TradeTurnoverrent(,RMBmonth)专卖店面积专柜面积单位营业额租金类型流水扣点比例专柜营业额(平方米)(平方米)(元月平方米),美元月平方米,(万元月)NANANABooks书Children'sWearToys,,儿童服装玩具,,Cosmetic化妆品,,NA,,,,NADepartmentStore百货公司NA,,Electronices电器NANANAFastFood快餐,,Home家居饰品,,NA,,NAHypermarket大型超市LadiesFashionCasualWork,,女士职业装休闲服装Men'sFashion,,男士服装NANAPharmacies药店,,Shoes鞋,,Sportclothing体育用品,,Watches钟表资料来源:显盛保柏和HRCXIHUANPLAZA,BEIJING西環广场APRIL二零零三年四月Notes:说明:,Thisinformationisbasedupontheretailerconsultation,andthereforemaynotincludeallunitsizes,Therentreferstothegenerallevelofrentpayablebyretailerswithinshoppingcentres,andmaynotbedirectlyrelevanttoXihuanPlaza、这些数据是来源于零售商访谈~所以并不包含所有的面积。租金是零售商在商场中的可接受的水平~并不一定直接反映出来,Theturnoverofcountersisbaseduponinformationprovidedby西环广场的租金。retailersBaseduponthefindingoftheanalysis,anestimatehasbeenpreparedofthe商场中柜台营业额是零售商提供的。totalrentalwhichmightbegeneratedwithinXihuanPlazafromanchor,TheunitsaleshavebeencalculatedbyInsigniaBrooketenants,nonanchortenantsandfoodandbeverageoutletsTheestimatedrentalincomeforeachcategyissetoutinTables,and单位营业额是显盛保柏计算得出。根据数据分析的结果~基于客户和商品组合~我们预测了西环广场的租,Theturnoverrentisbaseduponinformationprovidedbyretailers金水平。是不同商品的预测租金收入。扣点租金是由零售商提供。TENANTMERCHANDISINGMIX客户商品组合TableAnchorTenants表主力客户ClientTypesUnitssize(SquareMetres)Rent,US$Monthsqm,Totalrent,US$month,客户类型单位面积,平方米,租金,美元月,月租金收入,美元,,–,,Hypermarket大型超市,–,,DepartmentStore百货公司,,,MovieTheatreScreens幕的电影院,,,IceRink滑冰场,,,FoodCourt美食广场,,,SportingGoods体育用品,,,Toys玩具,,,HomeElectronics家用电器,,,Books书籍,,,Computers电脑,,,Music音像–,CarShowroom汽车展示,,总计平均资料来源:显盛保柏和HRCXIHUANPLAZA,BEIJING西環广场APRIL二零零三年四月TableNonAnchorTenants表非主力客户租金收入ClientTypesStoreUnitsUnitssizeRentTotalrentTotalArea(SquareMetres)客户类型商店数量,US$Monthsqm,,US$month,总面积,平方米,单位面积,平方米,租金,美元月,月租金收入,美元,,LadiesFashion女士服装,MensFashion男士服装,GeneralWear综合服饰,CasualFashion休闲服饰,Shoes鞋,Accessories饰品,Cosmetics化妆品,JewelleryWatches珠宝首饰,Optical眼镜,ChildrenBabies儿童用品,HomeFurnishings家居用品Computers,Electronics,MobilePhones,电脑、电器、手机,CardsStationary文化用品Pharmacy药店,BanksServices银行和其他服务,Convenience便利店TotalAreaEst,,合计平均总面积平方米资料来源:显盛保柏和HRCTENANTMERCHANDISINGMIX客户商品组合TableRestaurantsCafes表餐厅和咖啡馆ClientTypesStoreUnitsUnitssizeTotalAreaRentTotalrent(SquareMetres)客户类型商店数量总面积,US$Monthsqm,,US$month,单位面积,平方米,租金月租金收入,美元,,美元月,,,Chinese–Various各种中餐,,ThemeRestaurant主题餐厅,Japanese日餐,AsianNoodle亚洲餐厅面馆,Italian意大利餐厅,American美国餐厅,Chicken快餐,CoffeeBar咖啡馆,TeaHouseBakery茶屋面包店,Café咖啡厅,IceCreamCakes冰激凌蛋糕房,TotalAreaEst面积总计:,资料来源:显盛保柏和HRCThisanalysisresultsinatotalGLAof,m,baseduponanefficiency西环广场营业面积万平方米是基于使用率为计算而得。表是西ratioofAsummaryoftheareastobededicatedtoeachretailtype,andthe环广场零售面积总结和租金收入预测。potentiallevelofretailincomeissetoutinTableXIHUANPLAZA,BEIJING西環广场APRIL二零零三年四月TableRetailAreaSummary表零售面积总结RentalincomepermonthGLA(SquareMetres)(US$)Area范围Units单位营业面积,平方米,租金收入,美元月平方米,,AnchorTenants主力客户,NonAnchorRetailTenants非主力客户FoodBeverage(ExclFoodCourt)食,品饮料,Total总计平均:,GrossFloorArea(GFA)总建筑面积TargetEfficiency入住率资料来源:显盛保柏和HRCDESIGNREVIEW设计评审thebasisoftheconsultationheldwithretailers,anumberofcriticaldesignissueshavebeenidentifiedinrelationtoXihuanPlazaGENERALDESIGNISSUES设计评审的总体因素根据审阅西环广场的图纸以及从零售商访谈得出的结论~对西环广场的设计方面有一些要点需要注意。Withinanyretailcentre,thereareanumberofdesignissueswhichneedtobegivenverycarefulconsiderationTheseinclude:对于任何一个商业中心来说~有一些关于设计方面的因素一定要慎重,EntranceArrangements出入口的安排考虑~包括:Inthelightofconcernsraisedbyretailersregardingaccessibilitytothecentrebypedestrians,itwillbecriticaltoensurethatthereisaprominent,Theexternalfaçadeofthebuilding商业外面的橱窗展示entranceorentrancetothecentreuponthesouthernboundaryofthesiteItisconsideredthatthereshouldbeaprominententranceatthesoutheast,Entrancearrangements商业入口的安排cornerofthesite,toattractcommutersinterchangingbetweenthesubwayandthelightrail,andthatthereshouldalsobeamajoraccesspointtothesouthwestofthesite,toensurethatpedestrianscomingfromthewestare,Pedestriancirculation客流疏导alsocapableofgainingaccesstothecentrerelativelyeasily由于一些零售商担心从南部过来的步行消费者到达西环广场相对有些困难~所以在西环广场的南侧有一个明显的入口是非常必要的。在商,Decorationofpublicareas公共区域的装饰场的东南角应有一个显著的出入口保证乘坐地铁和轻轨的消费者可轻松进入商场。同时商场的西南角也应有一个出入口~以便从商场西部,Shopfronts商场前庭的设计和安排过来的消费者的出入。Thereisalsoamajorresidentialareatothenorthofthesite,anditis,Specificfeaturesorattractions商场的特点和吸引力expectedthatmanylocalconsumerswillvisitthecentrefromwithinthisareaTherefore,therewillalsobetheneedforanentrancetobesituatedatAllofthesefactorswillneedtobecarefullyconsideredaspartofthethenorthofthecentre,toensurethattheseconsumerscangainaccesstothepreparationofthefinalretailconceptassociatedwithXihuanPlazacentrewithoutanyinconvenience所有这些方面都需要在西环广场的主题概念中反映出来。在西环广场的北部有许多住宅项目~会有许多消费者从北部过来。所以建议商场北部设有一个出入口~保证北部消费者的方便出入。CRITICALDESIGNISSUES设计要点AsaresultofareviewoftheplansassociatedwithXihuanPlazaanduponXIHUANPLAZA,BEIJING西環广场APRIL二零零三年四月,Circulation人流组织,VisibilityExternalFaçade可视性外部橱窗展示GiventhatitisproposedthatthecentrewillhavethreeprimaryaccessGiventhattheprojectishighlyvisiblefromtheelevatedroadsurroundingpoints,itisconsideredthatitwillbenecessarytoensurethattheinternalthesite,itwillbenecessarytoensurethatthesouthandeasternfacadesoflayoutencouragespeopletopassthroughthecentrefromthenorthandthethebuildingareattractiveandthattheyoptimisetheopportunityforwesttogainaccesstothesubway,lightrailandbusterminuspublicityassociatedwiththeprojectItwillalsobenecessarytoensurethat由于西环广场将有三个方向的主要出入口~所以内部交通疏导非常重potentialconsumerscanclearlyseetheentrancepointstothecentrefrom要~确保从北部和西部过来的消费者方便地通向地铁和轻轨以及公共theroad,inordertoensurethattheimpressioniscreatedthatthecentreis汽车站。easilyandconvenientlyaccessibleThisshouldattractpotentialcustomerstothecentreInaddition,giventhesizeoftheindividualfloorswithinthecentre,itis西环广场周边道路的可视性很好~但有必要保证它从南面和东部吸引consideredthattheinternalcirculation,bothuponspecificfloorsand更多的消费者。同时~应考虑确保消费者很容易地从路边找到商场的betweenfloors,willneedtobecarefullyplanned,soastoensurethata出入口~使消费者树立西环广场通行方便的印象~这将吸引更多的消vibrantshoppingatmosphereiscreatedandthatthevisibilityand费者到达商场。accessibilityofallunitswithintheschemecanbemaximised另外~由于西环广场商业面积规模较大~所以应该考虑商场内部布局流向~包括单层和上下两层之间的流向引导~通过流向引导来保证商场内部每个店铺的可视性和可达性都最大化。,IntegrationwithTransportInterchange与交通方式整体连接Theintegrationwiththetransportinterchangeneedstobedesignedsuchthatitattractsarangeofdifferenttypesofcustomertothecentre,includingthosewhoaremakinganimpulsepurchase,thosewishingtovisitafoodandbeverageoutlet,andthoseintendingtospendalongerperiodwithinthecentreTheentrancearrangementsandthelayoutofretailunitsaroundtheseentranceswillthereforebecritical西环广场需要与各种交通方式有机地结合在一起~以确保吸引各类消费者~包括那些有意消费者~就餐者以及那些打算在商场停留一段时间的消费者。所以对于西环广场来说~出入口的安排和内部布局非常重要。RECOMMENDEDRETAILCONCEPT商业主题建议Baseduponthefindingsoftheresearchandanalysiswhichhasbeen,Acombinationoflocalandinternationalretailersshouldbecompleted,itisconsideredthatXihuanPlazashouldadoptthefollowingincorporatedwithinthecentre,inordertomeetconsumerdemandconceptintermsoftheretailcomponentofthedevelopment:为了更全面地满足消费者的需求~西环广场应是国内品牌和国外基于市场调研和分析的基础上~西环广场的商场主题应为:品牌的完美结合。,Itshouldbeashoppingcentre,asagainstadepartmentstoreItisconsideredthat,intheeventthattheretailcomponentof西环广场应是一个购物中心~而不是百货公司。XihuanPlazaisimplementedinaccordancewiththisconcept,itwillbecomeasuccessfulshoppingcentrewhichwillbecomea,ItshouldbetargetedtowardslowtomiddleincomegroupstoreflecttheprominentretaildestinationinthenorthwestofBeijingcharacteristicsofthepopulationsurroundingthedevelopment我们相信~如果西环广场能够实现上述主题~它将成为一个成功的购物中心~一个北京西北部地区目标消费的地区型购物中心。西环广场定位应面向中低消费者~能够满足周边人口的需求。,Itshouldbepositionedasaregionalshoppingcentre,servicingboththe地产委托物业前期管理工作相关业务指引needsofthelocalresidentsandconsumersfromotherpartsofnorthwestBeijing、目的但需要指出的是~西环广场应为一个地区型的购物购物中心~不仅服务周边人群~同时也服务北京西部和北部的消费者。以内部市场化为原则~理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。,Thetenantmixshouldbesufficientlybroadthatitcatersforlocal、适用范围residents,commutersandofficeworkers客户组合应该十分的全面~来满足当地居民~反复光顾的消费者和适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划写字楼人口。设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的,Thereshouldbeablendofretail,entertainmentandfoodandbeverage指导。usestoensurethatthecentrebecomesadestinationforlocaland、职责regionalconsumers西环广场应是一个综合型的商场~包括娱乐和餐饮部分~并用此部物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同分满足消费者的需求并使之成为地区型的目标购物场所。XIHUANPLAZA,BEIJING西環广场APRIL二零零三年四月前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起~至业主、业编制、修订和履行本指引。主大会选聘物业管理企业之前~由地产公司委托物业公司实施物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可的物业管理。行性进行分析。前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段~物业地产公司和物业公司须参照本规范~结合各项目的实际情公司站在业主使用的角度~从管理需求和使用合理性、管理成况制定具体的工作方案和协议~以明确双方业务和经营关系。本、可发展性,更新、改造、升级,等方面~向地产公司提出建设性意见~以减少产品缺陷的过程。、原则物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则~合理确伙手续,业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的~定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的视为房屋已交付使用。责权~理顺在业务和经营方面的相互关系~建立规范、高效的项目开办费是指在项目集中入伙前~物业公司为实现新项目协同机制。的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购臵、工具材料采在业务关系上~物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程~按照内部市场化原则~明确双方责、权、利~在此基购、员工生活设施完善等前期费用。础上理顺双方的人、财、物关系~以确保物业公司的良性经营。物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套作为两个独立经营的经济实体~在各项具体业务上~地产公司设施设备和场所移交给物业公司~物业公司对相关设施的质量、与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。使用性、完好性、感观效果等进行验收。地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用保洁开荒是指项目接管验收合格后~物业公司对项目内各类结算办法,确保至少按季度结算一次,和收费标准进行结算。房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁~以保证业、定义RECOMMENDEDRETAILCONCEPT商业主题建议客服委员会为物业公司的对接部门~由客服委员会协调地产各部主入住时的良好状态。门对物业公司发现的工程问题进行整改~确保入伙之前的工程质量。、方法和过程控制项目前期介入营销配合过程的控制。物业公司需配合地产公司做好以为提供令客户满意的产品~规避和减少项目缺陷~在项目的规划下工作:销售中心、样板房保洁、保安服务,客户的接待咨询服设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入~物务,对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作,加强楼业公司应站在业主使用的角度~从管理需求和使用合理性、管理成本、盘宣传~挖掘潜在客户群,充当地产公司与业主沟通的桥梁~把可发展性,更新、改造、升级,等方面~提出建设性意见。规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产会~说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组公司。织专业人员了解项目设计方案~从物业管理与业主使用角度对设计方案在营销过程中~地产公司和物业公司应对相关问题统提出建议书供地产公司参考~地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。一口径~规避售楼出现的矛盾。施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员对于营销阶段发生的费用~地产公司和物业公司应严格按照《物业服务前期介入委托合同》,附件一,进行。定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展~熟悉和记录隐蔽工程的管线位臵和走向。项目前期介入阶段~地产公司应每月组织召开业务联席会议~召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金,总成本的,由地产公司承担,参考标准:按前期介入项目件配套等方面提出建设性意见提交《工程整改建议书》。建筑面积计算~每平方米元,。工程接管验收过程的控制。入伙之前个月~物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查并提交《物业验收前期物业管理阶段前期物业管理服务合同:报告》~所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建由物业公司新项目部负责在房屋销售之前~按照相关法规要求~立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产XIHUANPLAZA,BEIJING西環广场APRIL二零零三年四月起草《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》。由地产公司向物业公司支付开办费,参照标准:按接管面积计算~每平经地产公司与物业公司共同认可后~双方签订《前期物业管理方米元,~以便物业公司正常开展工作。服务合同》~明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、管理用房提供:收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分考地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供虑其对后期的影响~为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条管理用房~用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。件~该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的,关于前期物业管理的约定,内容一致。管理用房的标准~当地法规有规定的~从其规定,当物业管理方案策划:在房屋竣工验收之前~物业公司新项目部地法规没有规定的~地产公司应按照项目总建筑面积千分之二应拟定项目的物业管理方案~该方案是对管理服务工作的全面策划~具比例,不足平方米的按平方米计,向物业公司提供管理用体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制房~不足部分由物业公司自行解决~由此产生成本应在物业管方法、管理费测算等内容。理费测算时统筹考虑。物业管理费测算地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据场所具体位臵的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要~以及测算结果。可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑,物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平~确保物如管理用房中涉及到员工生活用房的~具体位臵应根据项目具业管理项目,含分期开发项目,收支平衡~原则上不赞同为促进地产销体情况确定。规划的面积~需要考虑管理处驻场人数和周边活售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法~如确有必要~地产公动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室司应承担相应亏损。项目开办费中~须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。物业公司应在物业管理费测算时~将项目开办费在合同期限内管理用房装修由物业公司提出设计和施工方案~报地产分摊到物业管理成本中。公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担~装修标准:按如果地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高~物业照实际提供的建筑面积计算~不低于每平方米元。公司也可将部分成本单独与地产公司结算~通常应在项目入伙前三个月RECOMMENDEDRETAILCONCEPT商业主题建议保洁开荒《保修协议书》,地产公司如将保质期内的维修、返修工作委托物业公司保洁开荒属产品符合性责任~地产公司应监督各施工落实~应与施工单位、物业公司签订三方协议书~明确保修的服单位负责其作业范围的清场及保洁工作。务质量标准、监控方法和处罚措施~物业公司有权对施工方的服地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司~期间产生务质量进行评估和扣罚。的人工成本、物料消耗和酬金,总成本的,由地产公司地产公司委托物业公司管理维修、返修工作~物业公司承担酬金收取标准按照《保修协议书》相关内容执行。地产公司项目部工程结束后~须留专业工程师负责工程房屋集中交付使用,集中入伙,后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接。房屋集中交付使用实行地产公司项目组总经理负责制~空臵房管理成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组空臵房是地产公司因销售或其他原因~造成房屋未交付成的入伙工作小组~策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的使用而空臵的。空臵房的管理费及水、电、供暖等费用由地产公费用由地产公司承担~具体包括:现场布臵、办公设备消耗、验司承担。房费用、材料印刷费、各种活动费用等。为避免在客户看房时出现不良现象~地产公司应对空地产公司如委托物业公司全权办理房屋集中交付使用手臵房建立巡查制度~对门窗、水管、开关、暖气、水喉、门锁、续的~物业公司需提前将集中入伙策划方案和费用预算,人工成玻璃、墙面、钥匙等进行定期检查~必要时对空臵房定期清洁。本、物料消耗、现场布臵、管理酬金等,报地产公司审核~费用如地产公司将上述工作委托物业公司~费用由地产公司承担~具由地产公司承担体收费标准由地产公司与物业公司双方协定。售后服务其他地产公司按照《房屋质量保证书》规定承担房屋维修、代垫款项和代收代付业务按照相关财务管理规定执行。公共设施设备保修期内的返修以及完善责任~此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司承担责任。物业公因地产公司销售或其它需要~承诺向业主赠送的物业管司只负责正常的工程返修工作,具体参见地产、物业、施工三方理费应由地产公司承担~此部分费用由地产公司划拨给物业公XIHUANPLAZA,BEIJING西環广场APRIL二零零三年四月司。《保修协议书》若地产公司在开发建设时已经缴纳了水电气等配套设施的、本指导书内容由物业公司新项目部负责修改、解释。开户费用~地产公司应在签订房屋销售合同、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用。若委托物业公司在业主入住时收取此笔费用~可参照地产委托代理业务操作。因市政配套不到位而销售有承诺等原因~造成项目用水、物业接管工作流程电、气、暖等费用形成的交费与收费之间存在的价差、量差~如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成的价差~以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等~即实际物业竣工验收存在的收支价差和量差~应由地产公司承担补差责任。物业公司应至少每季度统计一次并报地产相关部门。地产公司在制定与物业管理相关的资料,楼书、广告、合物业公司接管初验同及宣传资料,时~应充分征求物业公司意见。地产公司不得对购房者作出超过《前期物业管理服务合同》范围的承诺~双方应在房屋销售前对可能出现的问题统一口径,对因销售承诺过失导致日后增加物业管理成本和难度施工单位对初验存在的问题进行整改的~应由地产公司承担责任。、相关文件《前期物业服务委托协议》物业正式接管验收《前期物业服务合同》RECOMMENDEDRETAILCONCEPT商业主题建议前期介入工作流程房屋接管共用设施和设备接管组建前期介入工程五水电安水设书设料其土组金卫气防电施施他附洁设设气设设相了解楼盘基础资料件具备备底备备关建数功使图能用纸装鉴说资拟定物业管理方案定明饰组织开展工作协作营销会所管理工程介入物业宣传保安介入工程规划管网设计功能设计智能化介XIHUANPLAZA,BEIJING西環广场APRIL二零零三年四月入现场跟踪、记
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