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美食街投资开发项目投资策划书.doc

美食街投资开发项目投资策划书

心似黄昏浮浮沉沉
2017-11-11 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《美食街投资开发项目投资策划书doc》,可适用于项目管理领域

美食街投资开发项目投资策划书第一章项目概况项目开发单位项目开发公司为中国柏年集团,项目建设背景柏年美食街处于北二路以南,淄博路以北,东、西临大型居民区,毗邻石油大学,区域环境良好,交通便捷。一直以来,交通对于一个地区的经济发展有着至关的作用,因此得天独厚的地理优势以及四通八达的交通网络,使得此位置经济大增。东营市整体经济迅速发展,这使得本项目的建立顺应了东营大开发、大发展的趋势。公司定位本项目就是个MALL(英文全称‘shoppingmall’),把本项目打造成东营最大的,集餐饮、商业、娱乐、文化的时尚休闲美食一条街,中西融合、新旧结合,将体现东营淳朴面风又充满现代感的建筑荣为一体,成为代表东营文化风貌的都市旅游景点。让游客充分领略东营文化的新生代,更能感受东营经济的腾飞。项目名称及建设内容项目名称项目名称:柏年美食街项目地址:处于北二路以南,淄博路以北,东、西临大型居民区,毗邻石油大学建设内容本项目总建筑面积平方米,总投资万元,全部是商业建筑面积。本项目第一期已完工,并投入使用,第二期筹备建设中,详细如列表表柏年美食街第一期建设内容表序号项目名称面积(平方米)标准超市零售百货娱乐天地(好乐星)大型餐饮酒楼特色风味餐饮休闲餐饮表柏年美食街第二期建设内容表序号项目名称面积(平方米)办公酒店式公寓宾馆浴场夜总会大卖场第二章项目宏观环境分析经济发展状况基本概况改革开放以来,东营的经济取得了很大发展,经济实力不断增强。特别是国务院已正式批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》。以此为起点,黄河三角洲地区的发展上升为国家战略,成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。黄河三角洲高效生态经济区的发展和建设,给黄河三角洲和山东省带来前所未有的机遇,东营市作为黄河三角洲的中心城市和主战场,发展空间巨大。收入消费水平基本概况总体来看,近几年来,东营市的经济迅速发展,城乡居民收入大幅度增加,消费结构不断优化,生活质量逐步改善。人均收入及人均消费支出均保持了较快的增长势头。餐饮、娱乐、休闲行业发展迅速,东营市最大的KTV好乐星,就坐落在百年大厦,茶楼,饭店等很多都门庭若市。批发与餐饮东营市的批发零售贸易业保持了相当高的增长速度,人民消费能力不断提高餐饮业近两年增长速度更快,表明随着收入水平的提高,人们的消费层次不断上升。第三章项目市场预测与分析商业环境分析业态特点在大的发展环境下,东营商业的发展也呈现出蓬勃向上的态势,通过上面的分析可以看出,东营的商业业态主要具有以下几个特点:目前中心格局明朗,副商圈初露端倪中心商业圈内商业发展比较成熟,全市商业基本上主要集中在济南路为中心的中心商圈内,除此之外,商业分布受城市规划影响比较大,由于城市规划发展方向的不确定性,商业发展比较分散,基本上是为了解决居民的住房需求而自发形成的临街店面。业态发展进入品牌时期近几年,随着外地品牌零售商的加入,零售连锁市场有了一个大的跳跃,基本上形成了一个多业态、多形式、跨行业、跨区域发展的新格局。百货业发展比较落后,面临着激烈的市场淘汰压力百货业市场竞争激烈,以前的百货业迫于经营状况方面的压力纷纷转行,经过市场淘汰,目前只有百货大楼,供销商场这两个百货市场规模并不是很大,内部业态分布比较杂乱,形象档次感觉较一般,面临着重新包装改造。休闲餐饮业发达,但目前规模和集中性较低区域业态分析业态状况()百货商厦()超市超市比较多,但是比较杂乱,档次参差不齐小超市遍地开花,这部分超市规模都比较小,分布在中心商圈外围,主要是解决附近社区居民的日常需求问题。大超市主要集中在市中心步行街周边,比较大的超市主要有盛大超市、银座、振华()酒店随着上饶旅游业和总体经济的不断发展,酒店业也顺势发展,档次不断提升,酒店遍地开花。餐饮休闲娱乐等服务配套齐备大多数星级宾馆都配备中高档的餐饮设施(包括中餐厅、咖啡厅、酒吧、客房送餐服务等)、娱乐设施(包括棋牌室、健身室、按摩室、KTV、桑拿浴室等)所有星级宾馆都配备面积较大的综合会议厅及宴会厅,满足各种商务、宴请等活动方面的需求。()餐饮业上饶餐饮店数量较多,分布较散中低档餐饮店规模较小,分布较散茶房、咖啡厅数量较少,经营状况一般()娱乐业东营娱乐业发展迅速,经营状况良好高档娱乐业消费一般以商务消费为主,客群一般为个体、私营等业主上饶高档娱乐场所的消费以个体、私营等业主、老板为主,一般都是商务性质的消费。小型休闲娱乐场所数量多,分布散小型休闲娱乐场所如洗头、按摩、足浴等遍布整个上饶城区,一般有两层楼面,总面积不等,价格较低,档次较低。东营纯粹的量贩式KTV数量较少,目标客群主要是学生及青年人等,经营状况良好东营影城规模较小,经营状况一般东营沐浴场所,发展势头迅猛,这几年成长起来第四章项目研判(SWOT)优势分析项目处于交通枢纽位置,作为今后主要的商贸区域,其人流量较大,故该区域客群消费可能性较大。并拥有发达的交通网络,与周边地区的交通可达性强。商业价值明显。项目周边新建住宅区继续扩大,现有商业不足,商业发展空间巨大项目体量较大,能够通过规模相应加速城市副中心商圈的形成周边商业形态较为单一,地块形态规整,便于商业整体布局规划,项目可塑性较高。项目属于政府关注项目,日后将是体现东营面貌的形象工程。因此,不论在项目资金、立面形象、施工质量乃至政策舆论倾向上均占有得天独厚的优势。如运用市场营销推广手段与之应合,则无疑将为项目未来运作平添助力。劣势分析项目辐射范围内人口资源不足,对于中心商圈的截流作用不明显项目现有周边住宅区较为集中,对于城市以商务型消费为主的消费习惯来说,消费客层不能直接形成项目地标性的树立可以想象,本项目今后很长一段时间内,不论从其硬件配置、自身体量乃至其实际功能及人流汇聚效果等角度而言,都具有较强的地标性。在项目整体大概念具较强城市区域地标性的前提下,充分发挥其区域中的重要性,通过有效的推广诉求将项目的地标性由受众的感性认识上升为理性认识,由此而产生聚众效应为项目运作服务。项目整体战略制定主力商家建议(目标商家)()商家来源通过前期的市场调研和分析,我们认为东营市商业虽然缺少应有的规划,但也已经形成了较成熟的市场运作环境,已呈现出外来知名商家和本地实力商家共同发展壮大、繁荣的竞争局面和市场格局,在不同的行业内均表现出很高的专业化水平和品牌优势及市场影响力。基于东营商业的历史发展沿革和未来的发展规划前景,我们认为本项目的主力商家将主要以当地或省内知名的实力商家为主要目标。()目标商家建议餐饮娱乐:大型餐饮酒楼及夜总会以当地知名商家为目标对象,品牌餐饮以省内或国内知名连锁餐饮为主要目标,如KFC、麦当劳、永和豆浆特色餐饮以省内或国内特色商家为对象,如上岛咖啡、巴西烤肉,浴场以当地知名及周边连锁浴场经营机构为对象。大卖场:以国际、国内知名卖场为目标对象。专业店:着眼于省内或国内知名家电专业店,如苏宁、国美、永乐等。第五章项目组织机构及管理项目组织机构柏年集团为确保“柏年美食街”项目的顺利实施,建立了严谨、科学、高效的项目组织机构(详见图)。公司在董事会的统一领导下,由总经理负责项目的实施,公司设营销、财务、工程、招商、经营、行政,副总经理负责对各专业业务的领导,设销售部、财务部、工程部、招商经营部、行政部负责处理各专业的具体事务,以确保项目组织严谨、管理有序、实施顺利。项目经营管理“柏年美食街”项目属于投资额较大、建设期较长、工程内容较复杂的项目,在项目管理方面,将采用总经理负责制,各副总经理在总经理的领导下,带领各专业部门自始至终做好项目的实施工作。本项目在实施过程中,将建立和实施比较完善的招投标制度、监理制度、质量控制、投资控制、进度控制、合同管理、综合协调、竣工验收等方面的制度和规范。、施工招招投标制度:将本项目适当分解后,把确定的施工任务发包。根据《招投标法的》规定,编制招标书,委托有资格的单位编制标底。以选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位。并及时与中标单位,签定施工合同。、工程建设监理制度:根据《中华人民共和国建筑法》,在本项目的进行过程中,实施建设监理制度,委托有资质的监理单位进行全过程的监理,包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件,专业监理工程师编制的可具体实施和操作业务文件。、质量控制:首先制定保证质量的各种措施,对承接项目任务的单位进行资质审查,对涉及质量的材料进行验收和控制,对设备进行预检控制,对有关方案进行审查。其次,对工艺质量进行控制,对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制,对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态,及时处理质量问题。、投资控制:首先,进行风险预测,采取相应的防范措施。熟悉工程项目设计图纸与设计要求,分析项目价格构成因素,事前分析费用最容易突破的环节,从而明确投资控制的重点。其次,定期检查和对照费用支付情况,对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案,完善信息制度,掌握国家调价范围和幅度。、进度控制:首先编制或审核项目实施总进度,审核项目阶段性进度计划,制定或审核材料供应采购计划,寻找出进度控制点,确定完成日期。其次建立反映工程进展情况的日记,进行工程进度检查对比,对有关进度及时计量并进行鉴证,召开现场进度协调会等。当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施,包括组织措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施,然后调整其他计划,建立新的平衡。、合同管理:本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其他合同。其他合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等,选择合同的具体类型、使用条款等。、综合协调:项目的开发过程需要处理与水、电、通信、燃气、消防、环保等多部门的协调。严格遵守国家有关规章制度,积极主动的和各级职能部门配合,争取各部门的帮助,以保证建设项目的顺利进行。、竣工验收:在接到施工单位的交工报告后,及时组织初验。建设项目全部建成后,由银行、物资、环保、消防及其他部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目,签发竣工验收报告。第六章社会效益、“柏年美食街”作为东营市经济的发展提供重要的物质条件,进一步促进东营市产业结构升级,增加第三产业比重。东营市的商业模式还是以百货公司、超市、专业市场、沿街商铺等形式为主,不能够体现一个城市的商业和文化底蕴。而“柏年美食街”项目的推出,将填补一个商业模式的空白,成为东营代表性的商业项目。、“柏年美食街”项目实施可以迅速促成东营市商业副中心的形成,改善东营市的投资环境和商业环境,加快东营市改革开放步伐。、“柏年美食街”项目实施增加了就业机会,项目规模大,项目建成后需要大量的服务人员,这将为东营市求职者提供广阔的就业机会

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