房产中介分行文员人事行政工作规范

房产中介分行文员人事行政工作规范 分行文员人事行政工作规范 为规范二手楼交易中心各分行人事行政操作工作，有效支持业务工作的开展，现对各分行文员履行人事行政职责的日常工作指引如下: 人事部分 1、 新人指引:对新跑盘或入职员工在到岗当日内提供书面公司《员 工手册》，协助分行经理指导员工阅读《员工手册》及新人入职引导， 并作相应答疑; 2、 入职准备:经区域经理审核报公司面试的员工，文员负责安排 该员工准备面试资料后提交人力资源部，经公司审批并接到人力资 源部通知后，负责通知员工体检并指引新员工按入职提交资料清单 准备入职资料，督促新员工按时至公司办理入职手续; 3、 入职办理:新入职员工因特殊情况个别未及时提交入职资料和 办理手续的，分行文员须督促其在办理入职手续一周内补齐，否则 公司有权取消入职资格; 4、 员工转正:如分行员工达到转正资格(业绩 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 参照相关规定)， 分行文员安排员工填写《试用期反馈表(转正申请)》，并作《转正 审批表》请直属上司进行员工转正评议，部门意见栏里须注明该员 工的业绩及经纪人上岗证号，区域负责人须签署意见。 5、 员工晋升:员工达到拟晋升职位的业绩标准时，文员安排填写 《晋升审批表》，并注明该员工业绩，分行经理及区域负责人须签署 意见。 6、 人员调动:人员在区域内部各分行间调动，分行文员第一时间 告知人事专员即可，无须办理审批手续，如为跨部门、跨区域调动 或职位变更的调动，则须填写《调动审批表》。 7、 人员离职:员工如确定离职，文员协助分行经理督促办理离职 手续，须在第一时间电话知会人事专员，并在三个工作日内填报《离 职审批表》至人事专员、在办理完工作交接手续填报《离职手续完 善表》，物业顾问离职完善表财务部一栏由分行文员签字确认即可。 8、 人事 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 :文员需建立分行人员变动一览表，包括人员的入职、 离职时间，加班换休及请假记录。 行政部分 1、 行为规范管理:各分行员工的日常行为由分行文员进行监督、 管理，其中包括员工着装、办公礼仪、办公环境的管理。(值日生制 度) 2、 资产管理:分行文员要做好固定资产的标识工作，要熟悉本分 行各类办公设备的操作方法，并负责指导、培训、监督其他同事正 确使用办公设备;固定资产的申请及报废需填制《资产购置申请表》、《资产报废申请表》;定期协助人力资源部进行资产清查工作。 3、 考勤管理:分行文员须对本分行的出勤情况进行监督、管理和汇总，根据员工入离职时间、请假记录制作《考勤汇总表》，备注须说明人员的新入职、调动和离职等人事变动情况，于每月1日中午前传真至公司本部，并于一周内将考勤卡交至人力资源部;员工的《假期申请单》经部门负责人签字后须于一周内送至人力资源部备案(不可传真)。 1) 分行员工由分行经理签卡; 2) 分行经理由区域经理签卡。 4、 名片制作:公司名片实行每周统一印制、配送，各分行在每周一全天、周二上午传真《名片印制申请单》至公司前台，经人力资源部确认后印制，于周六、周日发放至各分行。其他时间传真的申请单将于下周印制，不予单独安排。 5、 办公用品领用: 1) 公司于每月10日、25日两次统一发放办公用品送至各个分行， 分行文员必须在10日及25日前两个工作日填制《办公用品申领 单》，经部门负责人确认后交人力资源部行政主管处审批;除办 公耗材(墨盒、墨水等)外，其他时间不予领用办公用品。 2) 工牌、徽章领用及管理:新分行开业期间，由文员根据分行需 要，一次性在人力资源部领取一定数量的工牌吊绳及徽章，用于 日常备用。在员工离职时，须交还吊绳及徽章于文员处，重复使 用。 6、 零星制作及印刷品印制申请:分行由于工作需要，制作零星用 品及印刷品，须填制《零星制作/维修申请单》及《印刷品审批单》， 经由部门负责人签字后送人力资源部行政主管处审核。 7、 印刷品领用:公司印刷品主要包括公司期刊、宣传品、报告用 纸(内页、封面、封底)、手提袋、信封及二手楼交易中心各类 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 。 文员领用各类合同、信封、手提袋等物品，填制《印刷品申领单》， 由分行经理签字，区域经理确认后即可在新华分行文员处领用，使 用时加盖分行公章即可。 8、 通讯录制作:分行文员于每月25日将本分行员工的姓名、职位、 手机号码及台面电话传真至公司前台，用于制作公司通讯录。 10、入职引导工作:包括物业顾问及区域新文员的指引工作。 11、工装管理:填制《工装制作申请单》由分行经理、区域经理签字 后递交人力资源部行政处。 12、分行成本控制:包括办公用品、耗材、水电、采购等。 13、计划性工作:办公用品领用、名片制作、印刷品申领等。 人 力资源部 2006年X月X日 建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定(节录) 根据《行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)的有关规定，现就国务院决定所列涉及建设部职能的十五项行政许可条件规定如下，自2004年12月1日起施行。本规定施行前建设部规章和规范性文件有关该十五项行政许可条件的规定与本规定内容不一致的，适用本规定。 房地产估价机构资质核准条件: 1、一级资质: (1)机构名称有“房地产估价”字样; (2)从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上; (3)有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上; (4)有15名以上专职注册房地产估价师; (5)近两年平均每年完成估价项目总数200宗以上，估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上; (6)法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上(含3年)的专职注册房地产估价师; (7)有限责任公司的股东中有3名以上(含3名)、合伙企业的 合伙人中有2名以上(含2名)专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上(含3年)的专职注册房地产估价师; (8)机构股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60,; (9)有固定的经营服务场所; (10)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 健全，建立并公示企业信用档案; (11)随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。 2、二级资质 (1)机构名称有“房地产估价” 字样; (2)从事房地产估价活动连续4年以上，取得房地产估价机构三级资质2年以上; (3)有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上; (4)有8名以上专职注册房地产估价师; (5)近两年平均每年完成估价项目总数150宗以上，估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上; (6)法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上(含3年)的专职注册房地产估价师; (7)有限责任公司的股东中有3名以上(含3名)、合伙企业的合伙人中有2名以上(含2名)专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上(含3年)的专职注册房地产估价师; (8)机构股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60,; (9)有固定的经营服务场所; (10)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案; (11)随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。 3、三级资质 (1)机构名称有“房地产估价” 字样; (2)有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上; (3)有3名以上专职注册房地产估价师; (4)在暂定期内完成估价项目总数100宗以上，估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上; (5)法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上(含3年)的专职注册房地产估价师; (6)2名以上(含2名)的股东或者合伙人为专职注册房地产估 价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上(含3年)的专职注册房地产估价师; (7)机构股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60,; (8)有固定的经营服务场所; (9)估价质量管理制度、估价档案管理制度、财务管理制度等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案; (10)随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。 4、新设立的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设1年的暂定期。 关于评比最佳文员的奖励 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 为了提高分行文员对一线部门的服务意识、加强内部管理，并在分行与公司本部后勤部门之间作好衔接工作，二手楼租售交易中心初步决定自2006年X月起每月对所有分行文员进行评选，设立“最佳文员”奖项，名额一名，奖金200元，评比标准及流程如下: 所管辖分行的业绩至少有一组别月业绩超过7万 元或人均创收业绩不低于8000元/人; 1、初选 入选条件 由本区域内进行评比，评选一名区域最佳文员后经 区域第一负责人确认报公司本部 2、评比 评比条件 根据各区域推选的名单，经人力资源部、财务部、 二手楼，三个部门最终确定一名“最佳文员” 3、确认 确认方法 以上建议妥否，请公司领导批示。 二手楼租售交易中心 2006年X月X日 分行文员财务工作规范 一、 新员工入职指引、员工行为守则、薪酬及福利、培训考核与发 展、奖励及处分、保密制度、紧急事件处理请遵照《员工手册》执 行。 二、 财务文员办理分行领用办公用品或分行维修事宜，请参照人力 资源部相关制度执行。 三、 财务文员在总公司开会、培训或办理其它事宜，应提前支会分 行经理，并提前安排好自己当天的工作(财务部召开文员会议或培 训会提前一天在中介管理系统公告栏中发出通知)。 四、 财务文员与财务对接的工作标准及流程事项如下: 一)资金保管及使用事项 1、 财务文员暂存代收款金额不得超过伍万元整，超过限额请遵 照《各分行转款(暂存代收款)程序》执行。(资金统一交公司 管理的区域除外) 各分行办理转款(暂存代收款)程序 根据公司规定，各分行财务文员各项留存代收款(包括零星代收款、订金、诚意金)金额不得超过伍万元，代收款超过伍万元的差额 必须及时缴存公司财务部。 具体办理程序如下: 一、 各分行财务文员应及时掌握留存代收款金额，当留存金额超过 伍万元时，计算出差额作为暂存代收款，将款项缴存至公司指定帐 户(出纳通知)，且转款后与公司财务部出纳确认是否到帐。 二、 出纳收到暂存代收款后开具收款收据给分行财务文员。 三、 当各分行财务文员留存资金不足以支付相关款项时，可向公司 财务部申请暂存代收款的转款。 四、 转款时各分行财务文员需提前一天通知公司出纳准备资金，然 后填写转款申请单，经财务部会计、经理审核，公司财务部出纳根 据转款(暂存代收款)申请单转款，并收回或备注相关收据。 转款(暂存代收款)申请单 分行名称: 成交单元名称: 客户名称: 分行上周资金余额: 本周收入资金: 本周支出资金: 本周资金余额: 暂存公司金额: 申请金额: 转款明细: 收款银行: 收款帐号: 转款方式: 财务经理: 财务会计: 分行经理: 财务文员: 2、 财务文员必须根据暂存代收款金额详细记录资金收支情况 (现金日记帐)，每日必须清点现金，及时做到实存现金与帐本 金额核对无误。 3、 于每周一将上周现金日记帐明细、存折复印交给财务审核。 财务部及区域经理可随时对各管辖分行财务文员现金及银行存 款进行抽查。 4、 各分行经理应配合各分行财务文员工作，分行经理保管存折 (或卡)，财务文员保管密码，每次存取款时，各分行财务文员 在分行经理拿取存折(或卡)后办理相关业务。若为取款，先应 由用款人提出申请，经分行经理审核，财务文员确认后方可办理。 分行经理长时间不在时应授权财务文员保管存折(或卡)，保证 业务的正常进行。 5、 各分行业务如有款项划转公司时，应及时与公司财务部出纳 核对款项是否到帐，并于三天内将收据或发票交至财务部，出纳 签收(如遇月未应在最后一天清理帐务)。 6、 分行收取或支付的每一笔款项都应在财务周报表或代收款 支付明细表上反映。 7、 如在较晚收到大额定金或首期款现金，而无法立即存入银 行，此款由区域经理代收，存入财务部指定公司帐号(帐户卡帐 各区域经理保管)，并电话通知财务部款项事宜。如收取假钞应 由收款人负责(区域经理资金代管权限以人力资源部通知为准)。 8、 各分行经理需支付任何款项时，需填写《代收款支付申请单 明细表》。 代收款支付申请明细表 分行名 称: 单位:元 客 本次签序日成交单户财务 支付收备注 号 期 元名称 名代收款本次支现留存分行经文员 项目 人 称 原金额 付金额 金额 理审批 核对 二)放款事宜 各分行需存入公司的款项都应存入财务部下发至各分行的指定帐户。 1、 各分行收定、收诚意金、转定，请填写《代收款支付申请表》。 2、 各分行收放首期款，请按《首期款收放款制度》(存入农联社帐 户)附件1。 3、 各分行收放赎楼款或收银行回款，请按《赎楼款收放款制度》附件2。 4、 各分行转款、放款需严格按各项制度及表格填列，不得代他人签名，如原跟单的分行经理、区域经理发生改变，应由现任该职位人员签署。 三)创收业绩报表填列要求事项 1、 工商铺、住宅部创收业绩的上报标准，请遵照二手楼租售交 易中心发放的相关标准执行。 2、 创收业绩周报表、月报表、季度报表按财务部发放的表格及 要求填列，电脑上的创收业绩应及时与报表业绩相核对，并在报 表上注明应增加或减少项的金额。 3、 如合同上标明所收费用为大包干费用，在填写成交报告时， 要求置业顾问将预估支出的费用在备注栏中写明明细，将分行代 收的费用减去预估所需支出的费用等于创收业绩数，分行经理确 认财务文员审核无误后，将创收业绩输入电脑。 4、 当创收业绩与实收业绩不一致时，填报需按下列方式:1) 创收业绩>实收业绩，应填写佣金折扣审批单;2)创收业绩<实 收业绩，如是当月发生，直接在原创收业绩上更改，并在创收业 绩月汇总表中标注;如是跨月增加实收数，应将所收实收业绩算 为当月创收业绩，本月增加填写成交报告并以编号--1、--2区 分标注。 5、 填写创收业绩报表 四)成交结算事项 1、 佣金基准月的核定及结算标准请遵照2005年3月25日《关于 二手楼交易中心员工任职、晋升、降职及薪资标准》执行。 2、 置业顾问每填写的一份成交结算报告，必须附有房地产租赁合 同(三方)复印件，财务文员必须审核填写内容及附件是否正确， 佣金是否收全，如有不详情况应及时查明原因后完善相关手续后 上报财务。 3、 原则上佣金与成交结算报告同时交于财务部，成交报告如有特 殊原因也应在每月末前上交，结算佣金依据实际到帐款项及成交 结算报告，佣金结算日期以每月月末(最后一天)划分，如有一 项超过限定日期的将在下月计算。 4、 每月30日前将结算报告、2日前发电子版月报表交财务，每月 8日前将无误的结算报告、月汇总及各区域评选的奖项原件上报 财务。 5、 月底应对返佣(包括转介者的公司或个人)佣金进行统计，填 写《返佣明细表》后于次月8日前(如遇节假日推迟1天)上报 财务部。 二手楼租售交易中心 分行返佣结算明细表 日期: 单位:元 支付支付方 成交公司对方支付 序售\总计佣对方式(现签收备 日期 单元面积 实收提成对方 号 租 金 佣金金/支人 注 名称 佣金 比例 名称 额 票) 总经理: 副总经理: 财务部审核: 分行经理: 制表人: 6、 成交报告的分佣金额以实际到帐佣金分配。如业务发生当月不 能收齐全佣，先将本月收佣情况填写成交结算报告交财务，次月 收到另一半佣金的同时，再填写一份成交结算报告，但成交报告 编号不变。 五) 发票、收据管理 1、 各分行税务登记证办理完后，应及时在地税局征收分局申请领 用发票。每次购销发票都需在财务部进行登记。 2、 各分行没有特殊原因时，收佣时应给客户(业主)开具发票。 3、 各分行当月开具的发票，需在当月将款项收回，如未收到款项， 应在当月月末将发票底联交财务进行帐务处理。 4、 分行文员对发票的填写，需按税务局统一要求，每一项目都必 须填列，不得涂改，如有填错事项应将发票四联收回后写“作 废”字样。 5、 发票只能由分行文员保管、开具，如文员因特殊原因不在分行， 分行经理写借条，文员将整本收据交由分行经理保管。 6、 发票、收据、费用报销单的正确填列及要求，请参照财务部制 定的《费用报销制度》。 六) 各分行办理完工商营业执照、税务登记证后，应及时办理分行 纳税申报手续及非独立核算批文。详细办理程序及要求请参照另 行规定。所需提供资料见附件4。 七) 个人所得税计算公式:工资总额*0.87—1600—社保费=应纳税 额 含税级距 税率(%) 速算扣除数 不超过500元的 5 0 超过500元—2000元 10 25 超过2000元—5000元 15 125 超过5000元—20000元 20 375 超过20000元—40000元 25 1375 以上工作规范手册各分行财务文员应严格遵照执行，其最终解释权归财务部。 妥否，请批示。 附件1:《首期款收放款制度》 附件2:《赎楼款收放款制度》 附件3:《二手楼租售交易中心成交结算报告》 附件4:《放款单》 附件5:《成交报告修改申请单》 附件6:银行开基本帐户及纳税帐户所需提供资料(如有不同以银行所 需资料为准) 附件7:办理非独立核算所需提供的资料 附件8:佣金折扣审批单 附件1 公司首期款放款制度(存入农联社帐户) 一、 人员配备 已设置一名专职面对三级市场的财务人员，管理房款与租金、定金、 押金等三级市场款项的放款，对帐、审核。 二、 已配备公司帐户号与私人托管帐号。 三、 操作程序 1、 当客户将款项存入公司任一托管帐户之前，各分行财务文员 通知财务部出纳查收并确认。财务部开具收据给客户。 2、 放款程序 A、租赁定金或租金放款----业务员须填写《代收款支付申请单 明细表》并交给分行经理签名确认。放款时，业务员须带业主 到分行财务文员办理放款手续，业主或受托人须带身份证原件 和委托人证明，业务员须复印留底，再带物业之产权资料交予 财务文员审核后放款。业主出具收款收据。 B、 买卖放款-----在放款前几天，业务员填写《放款通知单》 并交由分行经理签署、区域经理签署后，交至公司财务部确认 并交刘总、路总审批。放款当日，业务员须带业主(或受托人) 到公司财务部办理手续，业主(或委托人)须带齐身份证原件 及复印件、委托书原件，三方买卖合同原件一份、复印件一份， 业务员复印留底并带齐新房产证(客户方)的原件、复印件交 财务部审核放款。办理此项业务时银行不收取任何手续费。业 主出具收款收据。(银行要求放款时原业主需在农联社上步支社 开户并且转入转出款项名称与房产证名称一致) 3、 佣金结算 分行中每一买卖单完成后，成单业务员须在当天填写一份成交报 告，并由分行经理、区域经理、财务文员、刘总确认签署后，留 存财务部对帐。 以上二份表格，分行必须留底以备查验，如没提前通知而影响公司托收、放款或佣金结算，责任由成单业务员承担。 附:公司放款流程图 财务部 2006年X月X日 公司放款流程图 业务员填写《放款通知单》 业务员交分行经理、区域经 理签批 出纳要求进出公司首 期款名称与房产证名 称一致 交财务部核对款项 业主(或委托人)须带齐 财务部转交秘书交刘总、路身份证原件及复印件、 放款通知单 年 月 日 附件2 赎楼款收款放款程序 赎楼事项应在合 同中注明。 分行签署三方买卖合同 1、公司出证明到各分行，确认 刘总帐户为公司指定赎楼帐 户。 客户将赎楼款项打入公司指2、转款方应为客户方姓名，如 定帐号(刘总帐户)并电话不符，请转款方出示说明书。 通知财务查收。 3、将银行存款回单传真至财 务。 分行填写赎楼款放款通知单及三方 买卖合同(合同中应注明客户帮业主 赎楼事项)、业主委托公司的公证书 及承诺书(赎楼)传真至财务部审核， 刘总、路总签字。(赎楼款放款通知 单、承诺书、委托书附后) 财务部根据放款单将款项转 入指定赎楼扣款帐号。 由按揭部办理赎楼手续 附件3 二手楼租售交易中心成交结算报告 分行名称: 成交日期: 成交合同编号: 结算编号: 物 区域: 物业名称: 物业类型:?住宅 ?别墅 ?写字楼 ?商铺 ?厂 业 房 ?其他 户型:?平面 房 厅 ?复式 ?其他 朝向 交 ?租赁 总计: 元/月 ?买卖 总计: 元 成交单价: 易 元/平方米 ?代办手续: 总计: 元 业 名称: 地址: 主 联系电话: 联系人: 身份证号 码: 客 名称: 地址: 户 联系电话: 联系人: 身份证号 码: 公 年 月 日全部收放款程序及交接手续办理完司 毕， 佣 并收到业主佣金(人民币) ，客户佣金(人金 民币) ， 收 公司收入佣金总计(人民币) 。佣金余额(人入 民币) 。 成交人签字: 销控签字: 合作单位: 合作人: 电话: 合作关系:?盘源转介 ?客户转介 ?客户合作 合作者/转介佣金: 公司净佣金为: 内 成交人: (工号: 分行 )部 占 % 即 分 合作者: (工号: 分行 )配 占 % 即 比 合作者: (工号: 分行 )例 占 % 即 盘源方: (工号: 分行 ) 占 % 即 锁匙/独家: (工号: 分行 占 % 即 按揭员: (工号: ) 占 % 即 分行经理签 字: 填表人: 财务文区域经按揭部: 财务: 主管副 员: 理: 总: 备 注 附件4 放 款 单 年 月 日 分行名称: 成交报告编号: 成交单元: 业主名称: 客户名称: 本单暂存公司余额: 放款事项: 定金: 赎楼款 : 首期款: 佣金: 房款: 税费: 水电押金: 代收租金: 按揭费: 担保费: 其他: 结算尾款(客户/ 业 主): 总计放款金额(大写/ 小写): 放款方式:现金 / 转帐 收款人名称: 收款银行及帐号: 备注: 总经理: 分管副总: 财务审核: 区域经理: 分行经理: 置业顾问: 附件5 成交报告修改申请单 分行: 成交编号: 原录入日期: 成交物业: 原录入 现修改 修改原因 项目 金额 项目 金额 置业顾问: 分行经理: 按揭部: 财务部: 主管副总: 附件6 深圳发展银行(罗湖区、福田区、南山区、宝安区) (如银行要求所提供的资料与下列资料不一致，以银行为准) 开基本帐户资料:(原件、复印件) 1、 单位开户申请书(由银行提供) 1份 2、 营业执照(正本)复印件(总公司) 2份 3、 税务登记证(正本)复印件(总公司) 2份 4、 组织机构代码证复印件(总公司) 2份 5、 营业执照(正本)复印件 2份 6、 税务登记证(正本)复印件 2份 7、 组织机构代码证复印件 2份 8、 税务登记证(正本) 2份 9、 预留银行印鉴卡 3份 10、 法人同意开立该帐户的授权委托书 2份 11、 法定代表人证明书 2份 12、 总公司同意开立基本帐户的证明 2份 13、 总公司开户许可证 2份 14、 关联企业登记表 1份 15、 身份证(法人、经办人)(盖分公司公盖) 各2份 16、 公章、财务章、法人私章 备注:以上提供的资料需根据相应的资料内容盖总公司或分公司公章。 开纳税帐户:(原件、复印件) 1、 营业执照(正本) 2、 组织机构代码证(正本)、法人代码证 3、 税务登记证(正本) 4、 法人授权书 5、 基本帐户卡 6、 身份证(法人、经办人) 7、 公章、财务章、法人私章 罗湖区地税局征收分局(深发展红宝支行): 1、营业执照(正本) 2、组织机构代码证(正本)、法人代码证 3、税务登记证(副本)复印件 4、法人授权书(工商局标准格式) 5、基本帐户卡 6、身份证(法人、经办人)复印件 7、公章、财务章、法人私章 罗湖区(红宝支行TEL:25420295) 福田区(红宝支行TEL:25564269) 南山区(南头支行TEL:26565500) 宝安区(宝安支行TEL:27671966) 附件7 办理非独立核算所提供资料: (如税务局要求所提供的资料与下列资料不一致，以税务局为准) 罗湖区:(82499994) 1、 总公司营业执照、税务登记证(复印件)盖公章 2、 分支机构营业执照、税务登记证(复印件)盖公章 3、 总公司申请报告 4、 分支机构申请报告 5、 法人身份证复印件 福田区:(第二检查分局)(82951981\82951999) 1、 分支机构书面申请 2、 总机构及分支机构非法人营业执照、税务登记证(副本)，复印 件 3、 《分支机构非独立核算认定申请表》 4、 总机构担保函 南山区:(第三检查分局)(26588778) 1、 分支机构书面申请书 2、 总机构非法人营业执照、税务登记证(副本)原件，复印件(盖 公章) 3、 分支机构非法人营业执照、税务登记证(副本)原件，复印件 (盖公章) 宝安区:(第五检查分局)(29951116) 1、 总公司营业执照(副本)、税务登记证(副本)原件，复印件(盖 公章) 2、 分支机构营业执照(副本)、税务登记证(副本)原件，复印件 (盖公章) 3、 分支机构书面申请 4、 总公司证明 5、 填写汇总纳税申请表(税务局领) 附件8: 佣金折扣审批单 分行名称: 成交报告编 号: 物业名称: 物业类型: (事前折扣/事后折扣)折扣方(业主)名称: 联系电话: 原金额: 折扣金额: 实收佣金额: (事前折扣/事后折扣)折扣方(客户)名称: 联系电话: 原金额: 折扣金额: 实收佣金额: 折扣原因: 置业顾问签名: 日 期: 区域经理: 分分行经理: 管副总: 分店规章制度 为了更好的完善店内规章制度，根据《员工手册》的规章制度，作出如下制度，望大家遵守: 一、 签到要求: 1、到岗后及时签到，并注明时间; 2、接待求租、求购客户，咨询、外出都需及时签写; 3、签写时一定注明:接待客户姓名，看房的地址，其他事件写明去向地址; 二、 接待客户要求: 1、橱窗客户必须30秒钟内到店外接待，否则坐在离门最近的二位业务员则俯卧撑20个。 2、热情接待进店客户，在接洽完后需将客户送离店外50米以上; 3、客户离开后接待人员需整理和清除相关杂物，保持店内桌面清洁; 4、接待客户看房，必须二个业务员以上一起看房，女士必须有男士的陪同方可看房。 三、 房源内外册要求: 1、房友及内外册编号、信息统一; 2、内册内容填写必须具体，外册客户地址、电话不能详细填写; 3、图形及分布面积的统一、准确性; 四、 画图标准及房源解说要求: 1、上南下北的图形，要准确; 2、画图必须有分布面积、电梯或楼道的标示，窗、门、阳台、墙 体、交通图以及对此房有装修的建议; 3、周边环境、设备及房子卖点的讲解; 五、 业务员每人每周必须累积七条以上有效房源，并在电脑中附图;房源不足七条者， 罚款人民币拾元一条，周日由销售助理以房友通告。 六、 客源必须在第一时间内登记到房友软件上，同时保证客户求租、 求购本与房友客源登记 统一 七、 8:25到店准备客户的接待，值日生需8:15前到店;迟到者做 俯卧撑， 8:30准 时早会;若每月累计迟到2次(含二次)以上者罚人民币50元/次，从工资中扣除， 当月没有工资者，发工资时兑现。 八、 每周由销售助理统计钥匙房、委托房，并作出通告，在早、夕 会中作相关小型分析; 九、 业务员每周必需针对自己的房源洗盘一次，或者发现房源已售 或已租二个月以上 未通知销售助理者，罚款人民币50元/次。同时分行经理必需在3 天内跟进并协助更改房友房源状态; 十、 禁止代他人考勤，如若发现，代考和被代者一并，第一次警告， 代考勤和被代考勤一并罚款人民币100/次,并记录在案，第二次请 退; 十一、 1个半小时午餐时间，店内必需有2个以上的留守值班人员; 十二、 每天的晨会、夕会必须记录，当天未能参加会议者，在回店 后阅看会议纪录，并签名;会议主持、记录者定为当天值日同事; 十三、 在会议中，参会所有人员手机必须调为震动或静音状态，否 则罚款人民币10元一次，凡工作日所有人员手机必须第一时间内 接听，未接听或关机者第一次警告，第二次罚款人民币50元/次。 员工休息日必须接听电话,不接者罚款人民币20元/次; 十四、 业务员退钥匙给房东或租客时，必须收回《物件收据》，收 据上需有物权人签回; 未收回者罚款RMB10元/次，由其引发的相关争议及责任，由该业务员一人承担; 十五、 请假需提前一天申请，请假理由不实者一经发现直接请辞; 非有切实证明而请假者， 50元/张假条; 十六、 在公司规定到岗时间内因病而不能到岗者需出具医院证明， 或在按时到岗后再另行 请假; 十七、 业务员在操作房友系统间需离开电脑的，不论时间长短都一 定要关掉房友软件窗 口，否则罚款人民币10元/次; 十八、 合同、票据到销售助理或店长处领取，并及时归还，合同丢 失或未归还者人民币100 元/份，并追究其相关责任;合同签好后，业务员要在第一时间将客户资料交到销 售助理处， 以完善客户资料; 十九、 公司内人员必需保密自己的房友密码，房友登陆时其他人员 必须离登记者一米之外; 二十、 值日生每天进行卫生检查，不合格者通告批评。 所有罚款将纳入公司创业基金，此制度即日生效，同时所有业 务员签名认可(附签名确认表) XX房地产顾问有限公司 2006年X月X日 XX房地产顾问有限公司 店内规章制度确认书 凡是店内工作人员都已认真阅读《店内规章制度》，并且全部领会， 自愿认真执行，若违反制度自愿接受公司相应奖罚，确认签名如下: 全体签名: ———————— ————————— ———————— 年 月 日 年 月 日 年 月 日 ———————— ————————— ———————— 年 月 日 年 月 日 年 月 日 ———————— ————————— ———————— 年 月 日 年 月 日 年 月 日 ———————— ————————— ———————— 年 月 日 年 月 日 年 月 日 ———————— ————————— ———————— 年 月 日 年 月 日 年 月 日 ———————— ————————— ———————— 年 月 日 年 月 日 年 月 日 分行考勤汇总表 出勤情况(单位:天) 迟到/早序 姓病假 护 部门 退 备注 年事婚产丧旷缺号 名 理 假 假 假 假 假 工 勤 有无次分 假 薪 薪 数 钟 全1 SJ一组 A 勤 全2 SJ二组 B 勤 全3 SJ分行 C 勤 2月22日入 全4 SJ一组 D 职,2月份 勤 工资未发 2月20日入 全5 SJ一组 E 职,2月份 勤 工资未发 全8 SJ一组 F 勤 145月16日离13 SJ二组 G 天 职 3月8日入 职,3,4月 全份工资未14 SJ二组 H 勤 发(当时因 帐号未开) 现已开好 全15 SJ二组 I 勤 全16 SJ二组 J 勤 145月16日离17 SJ二组 K 天 职 全18 SJ二组 L 勤 3月18日入 全职,3-4月19 SJ二组 M 勤 份工资未 发 分行月考勤汇总表 部门 项目组/分行 制表人: 出勤情况(单位:天) 序病假 迟到/早退 姓名 备 注 年事婚产丧旷缺号 有无次分 假 假 假 假 假 工 勤 薪 薪 数 钟 说明: 1、 病假:转正员工有“有薪病假”1天，非转正员工均为“无薪病 假”; 2、 年假:正式员工根据员工手册中的相关规定执行;项目经理撤 盘后有7天假期; 3、 婚假、产假、丧假:转正员工享受上述假期，非转正员工均按 事假处理; 4、 迟到/早退:“次数”加和;“分钟”以逗号区分，不可加和。 1) 迟到10分钟以内，不计入缺勤，公司按10元/次从工资中 扣除; 2) 10-30分钟，按缺勤半天计入;30分钟至3小时，按缺勤1 天计入;超过3小时，按缺勤两天计入。 5、 缺勤: 1) 无请假者，按全勤登记; 2) “一天有薪病假、年假、迟到十分钟以内”均按全勤计入; 3) “无薪病假、事假、婚假、产假、丧假”按实际天数加和计 入缺勤; 4) 旷工按天数翻倍计入缺勤; 5) 入、离职员工每月工作不足26日者，以26扣除上班天数， 注明缺勤天数。 6、 备注:入离职员工注明入离职日期。 入职时间确认: 1) 在岗员工，以人力资源部通知开单入职时间作为考勤登记节点; 2) 未到岗员工，以正式到岗上班时间作为考勤登记节点。 部门负责人确认: 合同领用的流程 公司为进一步规范分行对合同领用及注销的管理，初步制定以下流程: 1、由各分行文员统一到合同 专员处领用合同(已盖总公 司章); 2、合同专员负责将各分行领 用的合同(已盖总公司章) 进行登记备案; 5、合同专员根据分行已领 用的合同数量及已核销的 合同数量作为参考，保证分 行同一类别的合同总数量 不多于一本后再进行发放; 3、各分行文员领用后负责合 同的日常保管; 4、分行文员需在每个月1日 -10日将已签订的合同(包括 作废的合同)统一交回合同 专员处进行核销; 各分行文员在领用合同时，需检查每本合同的合同号是否正确及是否按公司规定盖有相应的公章(具体规定见附件)。另，从即日起分行公章不得在公司下发的各类合同中使用，如发现有违规现象，公司将严肃处理～ 二手楼租售交易中心 2006 年X月X日 合同类型 盖章种类 合同类型 盖章种类 房屋买卖定金 总公司公章 看楼书 总公司公章 协议书 房屋租赁定金总公司合同 总公司公章 委托购楼合同书 协议书 专用章 客户委托协议总公司合同 总公司公章 委托售楼合同书 书 专用章 客户独家委托总公司合同 总公司公章 租赁合同 协议书 专用章 总公司合同业主委托书 总公司公章 转让合同 专用章 求租委托书 总公司公章 办公用品申领单 领用部门: 申领日期: 钉书机 台 直 尺 把 软 抄 A3/ A4 纸 本 包 钉书钉 盒 铅 笔 支 标签纸 A3/ A4 封面纸 张 张 回型针 盒 彩色笔 支 软 盘 A3/ A4 透明封面 片 张 打孔机 台 签字笔 支 光 盘 A3 专用打印纸 片 包 起钉器 台 圆珠笔 支 告示帖 A4 专用打印纸 本 包 计算器 台 白板笔 支 20页插页文件夹 职员证吊绳 个 个 剪 刀 把 墨水笔 支 60页插页文件夹 职员证吊牌 个 个 裁纸刀 把 笔 芯 支 大号电池 徽 章 个 个 笔 筒 个 橡 皮 块 5号/7号电池 临时工牌 个 盒 25/32mm长尾夹 涂改液 瓶 档案袋 个 办 公 耗 材 个 8/10mm装钉圈 胶 水 瓶 打孔文件夹 个 个 12/14mm装钉圈 10g固体胶 透明文件袋 个个 瓶 个 装钉夹 个 胶 卷 透明文件夹 卷 个 书 架 铅笔刀 个 电 话 个 台 单/双弹簧文件夹 骨 夹 个 鼠 标 个 个 双面胶 卷 透明胶 卷 插 座 个 部门审核: 人力资源部审批: 备注:请将部门或个人领用明细列在背后。 印刷品申领单 领用部门: 申领日期: 印 刷 品 明 细 单 《XX公司期刊》 备 注: 第 期 客户登记本 报告专用封面封底各 本/箱 信 纸 报告专用内页 本/箱 张 宣 传 册 LOGO标 签 条包/箱 张/包 海 报 请 柬/贺 卡 张/箱 (每条6张) 手 提 袋 张/箱 张 信 封(大) 个/箱 信 封(小) 包/个 部门审核: 人力资源部审批: 包/个 印制用品审批单 部门 申请人 印制时间 年 月 日前完成 印制要求 数 序号 印制用品名称 单价 金额 (纸张材质、尺寸、用色 量 及样稿等) 合 计 供应商/联系联系电 人 话 部门负责人意 见 人力资源部意 见 分管副总意见 总经理审批 验收记录 验收人: 名片印制申请单 项目组/分行 ?二手楼租售交易中心住宅部 ?二 手楼租售交易中心工商铺部 分行地址 申印人姓名 职 位 座机电话 传真 手机 数量 部门审核 人力资源部审批 零星制作/维修审批表 申 请 部 门 申请人 序型号规格(尺 项目名称 单位 数量 单价 预算金额 号 寸) 1 2 3 4 5 申请 理由 申请完成时间: 部门负责人: 人力资源 专业评估意 部 见 意见 分管副总 公司总经 (总助)意 理 见 审批 注:制作维修项目包括广告灯箱、喷绘、零星制作、维修等。 如有图样请附同此表送审。 维修项目 维修人 完成时间 实际费用 人力资源部 验收确认 验收人: 确认人: 确认 招待费用申请单 申请部门 申请人 活动时间 预计所需费 来宾 用 陪同人员 申请原因 部门意见 副总经理审核 总经理审批 长途电话登记表 日 电话号码 内 容 分钟数 使用人签名 期 资产购置申请表 申 请 部 门 数预算金资产名称 型号规格 单位 单价 责任人 量 额 申请 理由 申请人: 年 月 日 申请部门 意见 专业部门 评估意见 人力资源 财务部 部 意见 意见 分管副总 公司总经 (总助)意 理 见 审批 验收情况 资产登记 验收人: 登记人: 资产调拨申请单 序号: 资产名称 规格型号 资产编号 购置日期 单数单 金额 位 量 价 资产原使用部门(调出) 资产接收部门(调入) 部门 部门 责任人 责任人 部门负责人意见 部门负责人意见 经办人: 人力资源部意 见 分管副总 (总助)意见 公司总经理意 见 备 注 资产报废申请表 序 号: 资产名称 型号规格 数量 单位 原值 购置时备注 间 报废 原因 申请人签名: 年 月 日 申请部门 意见 专业部门 评估意见 人力资源部 财务部 意见 意见 分管副总 总经理 (总助)意 审批 见 原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢～ 施工组织设计 本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。 一、 工程概况: ##西夏建材城生活区27、30住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。 本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。 本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。 #2#2本工程建筑面积:27楼3824.75m;30楼3824.75 m。室内地 ##坪?0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27楼47.28m;30楼 ##47.28 m。总宽27楼14.26m;30楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。 本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200×300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子;楼梯间内墙采用50 1 厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200×200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1:1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。 本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖;五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。 本工程结构中使用主要材料:钢材:I级钢，II级钢;砼:基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。 本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接;排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接;给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。 本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。 本工程设计照明电源采用BV,2.5铜芯线，插座电源等采用BV,4铜芯线;除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。 二、 施工部署及进度计划 1、工期安排 本工程合同计划开工日期:2004年8月21日，竣工日期:2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前 2 完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图,1(施工进度计划)。 2、施工顺序 ?基础工程 工程定位线(验线)?挖坑?钎探(验坑)?砂砾垫层的施工?基础砼垫层?刷环保沥青 ?基础放线(预检)?砼条形基础?刷环保沥青 ?毛石基础的砌筑?构造柱砼?地圈梁?地沟?回填工。 ?结构工程 结构定位放线(预检)?构造柱钢筋绑扎、定位(隐检)?砖墙砌筑(，50cm线找平、预检)?柱梁、顶板支模(预检)?梁板钢筋绑扎(隐检、开盘申请)?砼浇筑?下一层结构定位放线?重复上述施工工序直至顶。 ?内装修工程 门窗框安装?室内墙面抹灰?楼地面?门窗安装、油漆?五金安装、内部清理?通水通电、竣工。 ?外装修工程 外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程(包括烟道、透气孔、压顶、找平层)结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。 三、 施工准备 3 1、 现场道路 本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。 场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。 2、机械准备 ?设2台搅拌机，2台水泵。 ?现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1 台对焊机。 ?现场设木工锯，木工刨各1台。 ?回填期间设打夯机2台。 ?现场设塔吊2台。 3、施工用电 施工用电已由建设单位引入现场;根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个;电源均采用三相五线制;各分支均采用钢管埋地;各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。 3、施工用水 施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口;给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。 4、生活用水 生活用水采用自来水。 4 5、劳动力安排 ?结构期间: 瓦工40人;钢筋工15人;木工15人;放线工2人;材料1人;机工4人;电工2人;水暖工2人;架子工8人;电焊工2人;壮工20人。 ?装修期间 抹灰工60人;木工4人;油工8人;电工6人;水暖工10人。 四、主要施工方法 1、施工测量放线 ?施工测量基本要求 ##A、西夏建材城生活区17、30住宅楼定位依据:西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位 B、根据工程特点及,建筑工程施工测量规程,DBI01,21,95，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差?12，边长相对误差1/15000。 C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。 ?工程定位 A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵 ##两条主控线即27楼:(A)轴线和(1)轴线;30楼:(A)轴 #线和(1)轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27楼:(H)轴 5 #线和(27)轴线;30楼:(H)轴线和(27)轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩;并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。 C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。 D、水准点:建设单位给定准点，建筑物?0.00相当于绝对标高1110.500m。 ?基础测量 A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据;根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。 B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。 C、标高由水准点引测至坑底。 ?结构施工测量 A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。 B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。 C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测 6 设。 2、基坑开挖 本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm;根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。 开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。 人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。 挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。 3、砌筑工程 ?材料 砖:MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。 砂浆:?0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。 ?砌筑要求 A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。 B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在10,,15,。 C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满， 7 灰缝8,12mm。 D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。 E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。 F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。 G、砖墙按图纸要求每50mm设置2φ6钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。 H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。 4、钢筋工程 ?凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。 ?钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。 ?板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置:上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。 ?钢筋保护层:基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm×50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。 8 ?所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。 5、砼工程 ?水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 ? 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。 ?投料顺序:石子?水泥?砂子。 ?本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。 ?砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MP之前不得上人作业。 a 6、模板工程 ?本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。 ?模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。 ?本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。 9 6、架子工程 ?本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 ?架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。 ?为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与 。o地面夹角60 ?为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。 ?外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。 ?结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。 7、装饰工程 装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。 1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。 2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子 10 灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。 3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。 4、油漆、涂料施工: 油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。 墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。 为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。 8、楼地面工程 楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。 做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护4,5天后，才能进行上层施工。 10、层面工程 1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。 2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R?150mm圆角。 11 3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。 4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。 11、水、暖、电安装工程 ?管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。 ?水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。 ?电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 ? 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。 ?灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。 ?做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。 五、预防质量通病之措施 本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。 12 创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下: 1、砖墙砌体组砌方法: ?、组砌方法:一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。 ?、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度: ?、水平灰缝不匀:规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用:一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。 在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的70,75,，所以要保证水平灰缝厚度在8,12mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢, A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。 B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。 C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。 13 D、要选砖，将过厚的砖剔掉。 E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。 ?砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。 规范规定:多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80,，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如:根据试验研究，当水平灰缝满足80,以上，竖缝饱满度满足60,以上时，砌体强度较不饱满时，要提高2,3倍，怎样保证灰缝饱满度呢, A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。 B、水平缝用铺浆法(铺浆长度?50cm)砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。 C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。 D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15,含水率为宜。(约砖块四周浸水15mm左右)。 ?注意砌砖时的拉结筋的留置方法: 砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根Ф6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙 14 的留槎处算起，每边均,100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定:“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设2Ф6拉结钢筋，每边伸入墙内,100cm。 2、预防楼梯砼踏步掉角: 楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治: ?踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。 ?踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。(水泥袋或用针织袋装砂)既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。 3、楼梯弊端的预防: 防止踏步不等高: 踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间: ?仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。 ?浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹 15 出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。 ?如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。 4、堵好脚手眼: 堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓;二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意: ?将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。 ?将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。 ?用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。 ?砂浆必须饱满(最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块)。 5、散水砼变形缝的做法: 砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰 16 坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。 好的做法是: ?、事先按变形的长短、高度(板块砼厚)的制作厚为20mm的沥青砂浆板条; ?砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度(1.2Mpa)后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。(靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴)。 ?当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。 6、卫生间地面漏水的预防: ?现浇砼楼板:沿房间四周墙上翻150mm。 ?找平层:施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。 ?找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。 ?防水层:用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。 ?粘结层:用1:20水泥砂浆厚?20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。 7、管道根部的渗漏预防: ?、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板 17 管道孔。或埋设预留套管。 ?、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。 ?、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。 ?、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。 ?、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆(或1:2,1:2.5的水泥砂浆等)填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。 ?、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。 8、门窗固定用木砖的改进: 木门传统的固定方法是:用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距?1.2m。 这种传统做法的弊端是:木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。 ?、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。 ?、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。 18 9、塑钢窗之固定: ?、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置: 距框角?180mm; 间距?600mm。 眼下存在的问题是:设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。 ?、连接点的钉固方法: 墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。 ?、固定门窗框用的连接铁板与钉接: ?、连接铁板条:其规格为:(长×宽×厚)?140mm×20mm×1.5mm 射钉规格为:(直径×长)?3.7mm×42mm 或金属胀锚螺栓:(直径×长)?8mm×65mm 施工中，常常见到连接铁板条规格过小(厚不到1mm)，甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。 ?、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径?5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。 19 ?、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L: 为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施: ?、采用镀锌钢板制作连接铁板条。 ?、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。 ?、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。 10、给水管道施工 给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此: ?、管子接口: ?、丝口连接:加工丝扣时要做到:丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。 ?、焊接接口:设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合规范要求。 ?、安装 ?、 安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。 20 ?、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。 ?、下料: 管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差?5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。 ?、水压试验: ?、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。 ?、压力表必须精确，使用前要进行校验。 ?、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。 ?、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为止。 11、注意配电箱的产品质量验收: 市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是: ?、不设零线; ?、没有设置零线与保护接地汇流排。 这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在后面的几个插座就会发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员 21 伤亡。 为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。 12、插座接线: ?、单相二线插座:原则是“开关永远控制相线“。 ?、单相三线插座:面对插座的右孔接相线，左孔接零线。 13、电器的接地 电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。 从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线N，在建筑物地也不得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。 六、工程进度计划 工期控制: 要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。 为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。 1、基础施工阶段: 22 自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。 2、主体施工阶段: 自2004年10月1日至2004年12月30日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。 主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。 3、装修施工阶段: 自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。 4、安装工程施工阶段: 自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完成水暖、电安装工程施工任务。 23 5、工程收尾交工阶段: 本阶段主要做好成品保护及清理等工作。 七、施工平面布置(见附图) 施工平面布置原则是: 1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排; 2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。 3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整; 4、交通道路、供水、供电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。 5、建立文明施工现场:材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。 八、施工组织措施 本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动，变以往以行动来实现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。 ?、确保工程进度、实现合同工期的措施: 24 1、工期目标:(平面流水、主体交叉施工) 控制工期目标330天; 其中:?0.00以下工期目标45天; 主体结构工期目标:90天; 内、外装饰工期目标:80天; 水暖电安装工期目标:90天; 收尾工期目标:10天。 2、确保工期目标的措施: ?、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组: 项目经理:统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施; 技术负责人:制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡; 解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计; 料具供应员:组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划; 财务管理员:根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按期收取工程进度款; ?、按分部分项工程进度制定施工技术措施，制定合理施 25 工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理，保证工期目标计划之顺利实施; ?、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控; ?、采取激励措施，对工期、工程质量、安全生产、文明施工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。 ?、确保工程质量，实现人同质量目标措施: 1、质量目标: 工程质量总目标:合格，按合格目标进行控制与管理。 其中:基础分部工程质量目标:合格; 主体工程质量目标:合格; 装饰工程质量目标:合格; 屋面工程质量目标:合格; 门窗工程质量目标:合格; 地面楼地面工程质量目标:合格; 给排水及供暖工程质量目标:合格; 电气、照明工程质量目标:合格; 2、确保工程质量目标计划实现的措施: ?、项目经理部职能组织人员分工明确、职责分明 项目经理:施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励; 技术负责人:主持质量目标实施的技术措施之制定，确保 26 质量目标与技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员; 总工长:监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配件事先检查、监控配合比的严格执行; 有关工长:跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好自检、与检、交接质量检查。作好工序、分项工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整; 有关班组长与班组质量检查员:对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗位; ?、针对本工程特点与本公司的质量通病，由技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控; ?、工程质量是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流; ?、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生矛盾，以质量为主;工程质量与人员安排发生矛盾，以质量为主调换人员;工程质量与材料发生矛盾，以质量为主调换材料;工程质量与机具发生矛盾，以质量为主调换机具;工程质量与工资挂钩，施行优质优奖; ?、作好材料、构配件的事先检验与控制，把好三关: 把好材料、构配件进场验收关:不合格者不准进场; 27 把好材料复试关:对主材料(钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料)作好复验，不合格材料不准使用; 把好材料使用关:正确执行配合比，做好材料计量、正确按规格、品种、数量、强度使用材料，劣材不充好材用，好材不做劣材用，物尽其用; ?、作好反馈工作:事先了解可能出现质量的部位与质量事件以及可能出现质量风险，并制定防范措施，予以事先控制; ?、完善项目经理部的质量保证体系与质量管理的法规体系。 ?、确保安全目标实现，保证安全施工的措施: 1、安全目标计划:本项目施工全过程中 ?、消灭重伤事故 ?、消灭伤亡事故 ?、消灭多人事故 ?、轻伤事故率:2‰ 2、确保安全生产的措施 ?、项目经理部有关要员与职能机构，对确保安全生产分工明确，职责分明; 项目经理:是企业法人代表在本项目施工管理听全权委托代理人，是安全生产的第一负责人，主持安全措施之制定，组织安全教育与培训，组织安全设施之搭设，组织现场安全宣传与监控，组织项目安全交底，审核五种人员安全作业资格(电 28 气、起重、焊接、机动驾驶、商空作业)，组织劳动保护用品之购置与保证，监督安全措施之实施。 技术负责人:负安全生产的技术责任，制定安全措施，主持安全教育的培训，监督安全措施之实施，对有关工长、专业工种、班组长作好安全交底，建议调换不重视安全生产的管理人员与作业人员。 总工长:对有关工长、班组长作安全交底，监督安全措施之实施，调换不重视安全作业人员，监督设施搭设，组织施工平面之布置，监督违章作业，组织与监督有关工长与班组长安全程序施工。 有关工长:对本工种作业班组及人员作安全作业交底，监督本工种有关作业规程施工操作，调换不重视安全的作业人员并作专项安全检查交底与检查。 专职安全检查员:监督有关工种按作业规程作业，跟踪检查安全作业与安全设施之搭设防，建议调换违章工作人员，时时事事宣传安全作业的重要性，检查劳动保护用品之发放与使用。 班组长与班组安全检查员:作好班前安全作业交底班后安全作业奖评，随时检查本班组作业人员按安全检查规定作业，建议奖励安全生产有功人员，随时纠正违章作业，调换不重视安全生产作业人员之岗位。 ?、按工种特点制定工种安全作业交底与作业规程，并进 29 行两级安全交底(技术人对总工长、工长交底;总工长、工长对班组长及作业人员交底)。 ?、编制现场安全措施，并贯彻在施工全过程。 ?、作好安全教育及现场安全宣传。安全教育分为新工人入场教育(项目经理及技术负责人负责)分部分项工程开工前教育(总工长、有关工长负责)工序施工的班前教育与班后奖评(有关工长、班组长负责)。现场安全宣传内容为安全标志、现场安全规则、“三宝”、“四口”利用，标志等，安全检查员负责监督实施。 ?、 每个月，项目经理组织一次现场安全大检查。由有关工长、总工长、专职安全员参加，随检查随整改随奖评。 ?、五大专业工种持证上岗 ?、本工程开工前，对施工机械、施工用电等重点编制安全技术措施。 ?、现场文明施工措施: 1、现场文明施工指标: ?、按施工平面图布置材料、机械、电路及管路铺设、临时设修建、道路修建、防火消防设施安设、交通要道防护; ?、工完场清、随时清、时时清、班后清、使现场整洁有序。食堂、宿舍清洁卫生; ?、现场文明标志，安全标志，施工责任标志等设齐全完整。 30 2、确保现场文明责任制: ?、明确现场文明施工责任制; 项目经理:负布置; 有关工长:负清场责任、督促、奖评责任; 有关班组长:负责场清、时时清、班后清责任; 总工长:负机械按平面图就位责任、监督施工平面图严格执行责任。 ?合理利用现场，科学布置施工总平面图，务使平面图规划合理，物资设备有序。 ?、与每个月安全检查之同时，项目经理组织有关人员对文明施工进行检查，随检查、随纠偏、随整改、随奖评。 ?、综合考评 按区建议厅96年4月22日颁发的“工程现场综合考评办法”，每月末对本工地现场进行一次综合考评检查，并认真打分，由项目经理组织公司派人参加。 九、工程质量控制标准 ?、质量标准 1、分项工程 (1)、合格: ?、保证项目，必须符合相应评定标准的规定 ?、检验批项目，抽查点应符合相应质量评定标准的合格规定; 31 ?、实测项目，抽查点数中，建筑工程有80,以上，建安工程有80,以上的实测值应基本在到相应质量检验评定标准的规定。 (2)、注意:当分项工程质量不符合相应质量检验评定标准合格的规定时，必须及时处理，并以按以下规定确定其质量等级。 ?、返工重作的，可重新评定质量等级; ?、经加固补强或经法定检测单位鉴定能够达到设计要求时，其质量仅能评为合格; ?、经法定检测单位鉴定达不到原设计要求，但经设计单位签认，可满足结构安全和使用功能要求，可不加固补强的，或经加固有补强改变外形尺寸或造成永久性缺陷的，其质量可定为合格。 2、分部工程 ?、合格:所含分项工程的质量全部合格; 3、单位工程: ?、合格:?所含分部工程的质量全部合格;?质量保证资料应符合本标准的规定;?观感质量评定得分率达到90,以上。 ?质量保证资料应符合本标准的规定; ?观感质量评定得分率达到90,及其以上。 ?、工程分解体系:(见附图) 32 ?、目标体系: 1、目标保证体系: 工序作业质量目标(保证)保证分项目标(保证)分部质量目标(保证)单位工程质量目标。 2、目标体系:由工序作业质量目标完成，首先制定工序作业质量目标，其次制定分项质量目标，再其次制定分部工程质量目标，最后制定单位工程质量目标，这样就形成了一个单位工程的完整的目标体系。 本住宅楼，其目标体系制定如下: ?、这一单位工程，由下列分部工程组成:地基与基础工程、主体结构工程、装饰工程、层面工程、上下水与采暖、电气六个分部工程。 ?、地基与基础分部工程由下列分项组成:挖坑、砂砾垫层、C10砼垫层、条形基础、毛石基础、C30钢筋砼地梁、防潮层、回填土七道分项工程组成。 ?、主体结构分部工程，由下列分项组成:砌体、梁、板、C20构造柱，C20圈梁等分项工程。 ?、装饰分部工程由下列分项组成:一般室内抹灰、外墙抹灰墙面、刷涂料、楼地面、门窗五道分项工程。 ?、屋面分部工程由下列分项组成:屋面找水平、保温层、卷材防水层、瓦屋面四道分项工程组成。 ?、上下水与采暖分部工程由下列分项组成:上水管道安 33 装`上水管道附件与卫生器具安装、采暖管道安装、采暖器附件安装四个分项工程。 ?电气分部工程由下列分项组成:配管及管内穿线、护套配线、电气照明灯具及配电箱安装、接地装置四道分项工程。 3、质量目标制定: ?、首先确定单位工程的质量目标;工程质量目标，就是单位工程的质量评定等级，这个目标，在工程承包合同中已做了明确界定(是合格);其次，规划六个分部工程的质量目标;要明确哪几个分部工程质量必须达到合格标准，才能确保单位工程达到合格。 ?、质量目标制定依据: ?、两个承包合同:工程承包合同中规定的本单位工程的目标;项目经理经营承包合同中明确的质量责任目标; ?、有关法规、标准、定额; ?、有关图纸、招标文件、施工组织设计、资料; ?、生产要素的实际状况与动态; ?、设计要求与有关说明。 ?、以地其基础分部工程为例，其质量目标如下: ?、基础分部工程的分项工程质量目标如下图: ?、其他分部工程的分项工程的质量目标，中标后由项目经理部制定。 ?、目标控制与管理: 34 1、目标控制:项目中在实现所定目标过程中，按预定目标计划实施(也就是将所定目标做为管理活动的中心)，在实施管理的过程中，由于各因素会对之产生干扰，项目经理部就要通过检查，获取目标实施中信息，将之与原目标计划进行比较，发现偏差，采取相应措施纠正偏差，确保目标计划的正常实施，最终获得预定目标计划之实施。这是一种将经济活动和管理活动的任务，转换为具体目标加以实施和控制的主动管理法，它的精华就是以目标来指导行动。 2、实行目标管理或控制，要有两个条件 其一:有一个明确的目标计划体系，如上所述，首先，将施工项目进行分解，形成一个工程分解体系，其次根据工程项目的分解体系，从单位到有关工序制定目标计划，使这形成一个目标计划体系。这样就便于实行目标控制与管理了。 其二:有一个合格的控制与管理体系。我们的控制与管理主体就是项目经理与其相应在的有关作业层(工程队)，直到作业班组，这就形成了一个控制与管理的工作体系。 ?、工程施工体系(生产体系): ?、质量控制与管理体系(组织体系): ?、质量控制与管理法规体系: 3、施工阶段质量控制的全过程: 4、施工阶段质量控制原则: ?、以预防为主，重点做好事前控制，防患于未然，将质 35 量问题消除在萌芽状态; ?、坚持质量标准，严格检查，热情帮助; ?、结合工程特点，结合实际确定控制范围深度与采取的控制方法; ?、尊重事实，尊重科学，以理服人处理质量问题。 5、施工阶段质量控制依据: ?、有关原材料技术标准; ?、有关构配件取样试验标准; ?、有关技术鉴定书; ?、有关操作规程; ?、有关规范及验收标准。 ?、施工阶段工程质量管理与控制方法: 1、有关技术文件的编制与审核: 这是对施工阶段工程质量进行全面管理与控制的重要手段。 ?、审核进入施工现场各分包单位的技术资质证明; ?、编写开工报告并审核上报; ?、编写施工方案或施工组织设计，对确保工程质量有可靠技术措施，审核后上报; ?、编写分部分项工程及重点部位的技术与安全操作要点，并做了全面交底; ?、原材料、构配件取样送验，并审查试验报告; 36 ?、进行图纸会审送签署会审记录; ?、对生产五要素(材料、机械、人员、资金、施工方法与环境)进行事先审查。 2、质量监督与检查: ?、检查内容: ?、开工之前检查:目标是检查是否具备开工条件，开工后能否保证工程质量，能否确保工程连续正常施工。 ?、工序作业检查:检查是否按规范、规程与施工方案，交底文件进行作业; ?、工序交接检查:在自检、交接检、专职检的基础上，对主要工序和对工程质量有重大影响的工序，由有关工长、专职检查员、甲方代表、监理工程师做工序交接验收检查; ?、隐蔽工程检查:凡属隐蔽工程，必须由专职检查员，甲方代表或监理工程师会同一起隐蔽检查验收，并经监理工程师或甲方代表签证后，方能掩盖; ?、停工后再复工前的检查:需经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工; ?、分项、分部工程，均应经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工; ?、随班跟踪检查:对主要工序容易产生质量事故或通病的工序，专职检查员及有关工长，随班跟踪检查。 ?、检查方法: 37 ?、目测法:看、摸、敲、照 看:根据质量标准，进行外观目测; 摸:手感检查; 敲:以工具敲击，进行音感检查; 照:对暗阴部位以镜子反光检查; ?、实测法:吊、量、套、靠 吊:以托线板、线锤检查垂直度; 量:以测量工具、计量仪表对断在尺寸、轴线、标高、湿度、湿度检查; 套:以方尺套方，辅以塞尺检查; 靠:以直尺辅以塞尺进行检查; ?、试验检查: 必须通过试验，才能对质量进行判断，此时使用此方法。 3、工序的质量控制: 工程项目的施工过程:由一系列相互关联，相互制约的工序所构成。工序的质量是工程项目整体质量的基础。为把工程项目的产品质量管理好，以预防为主，首先就是将工序质量管理好。 工序质量包括两个内容:其一是工序活动条件的质量(即每道工序之投入的五要素:人、材、机、资金、技术)要符合要求;其二是工序活动效果的质量(即每道工序施工完成的工程产品要达到有关质量标准)要符合标准要求。 38 ?、工序质量控制的内容: ?、确定工序质量控制流程: 每道工序完成后(工序产品)?施工自检、互检?会同工长检查验收?通知监理工程师或甲方代表进行工序检查，并办理工序质量验收签证?下道工序施工。 ?、如上所述，工序活动条件，是指影响工程质量的诸要素(五要素)。找出影响工程质量的重要因素，并加以控制，才可达到工序质量控制之目的。 ?、及时检查工序质量，并进行分析判断。 ?、设置工序质量控制点: 质量控制点是指:为了保证工序质量而需要控制的重点或部位，或者是薄弱环节，对设之质量控制点可以首先析其可能赞成质量隐患的原因，再针对隐患原因，制定出对策予以预先控制。 ?、工序质量控制点的设置: 设置工序质量控制点，并对之进行控制，是对工序质量进行预检的有效措施，要根据工程特点、重要性、复杂程度、准确性、质量标准与要求，全面合理的选定质量控制点，它可能是结构复杂的某一工程项目，也可能是技术要求高，施工难度最大的某一结构构件，也可能是某一分部工程，也可能是影响工序质量的某一个环节。技术操作、材料、机械、施工顺序、技术参数、自然条件、工程环节都可以作为质量 39 控制点来设置，主要视其对质量性之影响的大小及危害程度而定。举例如下: ?、人的行为:避免人的行为失误赞成质量事故。对高空、高温、水下、危险作业，易燃易爆作业，吊装作业，动作复杂而快速运转的机械作业，精密度及技术要求高的作业，都应从人的生理缺陷、心理活动、技术能力、思维方法、思想素质等方面进行考核，反复交底，以免由于行为的错误，导致违章作业，产生质量事故; ?、物的状态:有的工序质量控制中，以物的状态为控制重点如施工精密与施工机具有关;如计量不准与计量仪表或计量设备有关，又如主体义叉或多工种密集作业与作业有关等。 ?、材料质量与性能:材料性能与质量直接影响到工程质量。 ?、施工顺序:有的工序作业，必须严格控制相互之间的操作施工顺序，如有违背，将出现对质量不利影响。 ?、技术间歇:有的工序作业，工序之间的技术间歇，其时间性很强，如不严格控制，就会影响工程质量。如砖墙砌筑完成后，一定要有,10D的技术间歇，以便让墙体充分沉陷、稳定、干燥，然后才能抹灰，如违反，立即抹灰，会形成灰面脱落、空鼓。 ?、技术参数:有些技术对数与质量有密切关系，必须 40 严格控制。如:砼配合比，外加剂掺量，夯实土的最佳含水量等。 ?、常见之质量通病:如“渗、漏、泛、堵、壳、裂、砂、锈“等通病的部位，要事先研究消除对策，采取预防措施。 ?、新工艺、新材料、新技术之应用:都必须事先鉴定试验，或虽有鉴定与试验，但本施工单位首次采用，缺乏经验，也应设为质量控制点，严加控制。 ?、质量不够，不合格率较高的产品:这些产品，根据数据统计，表明质量波动较大，不稳定，不合格率较高，应设为质量控制台点，予以控制。 ?、施工阶段质量影响因素(五要素)的控制: (本节只涉及人、材、机、方法、环境五要素，它属于事前控制控制之范畴) 1、人的控制:指直接参与工程实践的组织者、指挥者、操作者。对人进行控制之目的，是避免人的失误，并调动其积极性。其要点如下: ?、人的技术水平:人的技术水平高低，直接影响到工程质量之水平，为此，对技术复杂，难道大，精密要求高的工序操作，要由技术熟练、经验丰富的人来完成。必要时，对其技术水平予以考核。 ?、人的生理缺陷:根据工程特点和作业环境，对人的 41 生理缺陷严加控制。如反应迟钝，应变能力差的人，不能操作快速运行，动作复杂的机械设备等。 ?、人的心理行为:人的心理行为受社会、经济、环境、人际关系之影响，并要接受组织与管理的约束。因为，其劳动态度、注意力、情绪、责任心有不同地点、不同时间有不同变化，为保证质量万无一失，在关键工序和操作上，要控制思想活动，稳定其情绪。 ?、对材料的质量控制: 材料质量工程质量的基础，材料质量不符合要求，不可能干出符合质量标准的工程。所以，对材料质量进行控制，是提高工程质量的重要保证，材料控制要点如下: ?、订货:对主要装饰材料及配件，订货前，需查清生产厂家情况，看样，向甲方提供样品，同意后，才可正式订货。 ?、主要设备:订货前，和甲方和监理工程师提出申请，核实是否符合要求; ?、主要材料进场时，须具备出厂合格证或化验单，或乙方复检单。所有材料必须具备检验单并经监理工程师验证后方可正式使用; ?、所有构配件，皆必须具备厂家批号及出厂合格证; ?、凡标志不清或有质量怀疑的材料，一定进行复试; ?、现场配制的材料，先提出试配要求，一定进行复试; 42 ?、对材料性能、质量标准、适用范围、对施工要求等必须充分了解，慎重选用。如红色大理石或带色纹(红、暗红、金黄色纹)的大理石，因其易风人剥落，不宜用于外装饰。早强三乙醇不能用作抗冻剂等。 3、施工机械的控制: 施工机械对项目的施工进度及质量有着直接影响，从保证施工质量出发，必须从其选型、主要参数、使用操作三方面进行控制; ?、机械的选型: 选择之原则是:因地制宜，因工程制宜，技术上先进，经济上合理，生产上适用，性能上可靠，使用上安全，操作上方便，维修便利。 ?、主要参数: 其性能参数，要能满足施工要求，保证质量要求。如选用超重机械时，必须使其参数能满足超重、超重高度、超重半径的要求。 ?、使用与操作: 合理使用，正确操作，是保证施工质量的主要环节。如超重机械要确保四限位装置齐全(行程、高度、高幅、超荷)。 4、施工方案正确与否，直接影响到项目的进度、质量、成本控制施工方案考虑不妥，会拖延工期、影响质量、增加成本。为此，选定施工方案时，必须结合工程实际，从技术、 43 组织、管理、经济等方面进行全面分析，综合考虑。 5、环境因素控制: 项目施工的环境因素有:技术环境(地质、水文、气象等)，管理环境(质量保证体系、质量制度等)，劳动环境(劳动组合、劳动工具、工作面等)。环境因素对质量之影响具有复杂而多变之特点，因之，对主要采取有效措施加以控制，对环境之控制，又与方案及技术措施有关。 ?、施工阶段的工程预检: 预检是指，工程未施工前所进行的预先检查。审保证质量，防患于未然的有力措施。 ?、建筑物位置、座标、标高:预检座标标准桩、水平桩。 ?、基础工程:预检轴线、标高、预留孔及洞、预埋件位置与数量; ?、砌体工程:预检墙身轴线、楼层标高、砂浆配合比划预留孔洞位置及尺寸; ?、钢筋砼工程:预检模板尺寸、轴线、标高、支撑、预埋件、预留孔等;钢筋型号、规格、数量、锚固长度、焊接、绑扎、保护层等;砼配合比、计量手段、外加剂、养护条件等; ?、主要管线工程:预检标高、位置、坡度、管线等; ?、构配件工程:预检安装位置、型号、标高、支承长 44 度等; ?、电气工程:预检变电配位置、高低压进出口方向、电缆沟位置、标高、送电方向。 ?、成品保护: 对完成品，进行妥善保护，确保质量、顺利竣工。 ?质量与安全组织保证体系 ?质量与安全法规体系 ?工程质量控制体系 ?进度控制系统 45