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房地产项目中有哪些景观成本管理.doc

房地产项目中有哪些景观成本管理

zhang小伟w
2019-06-16 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产项目中有哪些景观成本管理doc》,可适用于经济金融领域

房地产项目中有哪些景观成本管理房地产项目中有哪些景观成本管理今年的月号国家发布针对房地产市场的“国十条”政策之严厉前所未有。执行个多月来市场交易量一直低迷未见有好转趋势。业内已形成统一认识:这一轮宏观调整政策短期内不会退出对市场和开发企业的影响将会持续相当长的一段时间。一方面市场疲软一方面工程成本在增加。根据今年上半年的合同反映今年的苗木市场出现大面积的材料上涨部分用作地被的小苗涨幅高达。而人工费在景观成本中占有一半之多虽然目前还没真实上涨但根据通货膨胀的规律用工成本增加是必然结果。这种市场不振成本上涨的现实不断挤压房地产企业的利润空间促使企业面对更精细化的成本管理。也许有人认为在行情低房地产项目中有哪些景观成本管理迷时只要通过提高产品的档次和质量就能赢得市场事实上在目前的市场环境下想把成本上涨的压力转嫁给消费者只能加剧有价无市的局面更难实现偏软市场条件下快速销售的目标。因此在当前市场成交量急剧下跌的情况下成本控制是增强赢利能力的致胜法宝对企业的贡献最大。一、制定合理的成本目标精细化成本管理首先是制定合理的成本目标。然而根据多个知名公司的实践来看没有统一的标准也没有划一的价格。造价控制完全因地制宜因时制宜因公司制宜。大公司根据多年的经验在原有的基础上做加减法。小公司基本上就是拍脑袋今年市场好成本增加一倍明年市场不好就砍半。这里就存在一个逻辑:是为了成本而做景观还是为了景观制定合理的成本?景观的成本如何制定?我们知道房地产项目中的景观工程相较于其它类型的景观更具有功利性。优秀的景观给客户带来的现场体验直接提升房屋售价。因此在一定程度上增加景观投入提升楼盘品质能够带来较大的经济收益。然而任何投入都有边际效应当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位下单意愿降低反而不利于销售。由此看来景观作为楼盘产品的附加值必须以客户的现实需求为目标量身定做并根据景观效果制定合理的成本目标。根据客户要求定制景观有两种方式一种根据已研究确定好的产品由经验丰富的景观设计师选择相匹配的景观要素(水景、泳池、小品、绿化、草坪等)并根据这些景观要素所占的比重提出景观成本建议房地产项目中有哪些景观成本管理价。这种方式适用于成熟的地产公司对客户的研究非常成熟并已形成完整的产品线框架。另一种方式适用于对市场还不确定需要对客户心理探索研究称之为客户调研确定法。由策划公司寻找目标客户群景观设计师准备好各种景观元素的图片对客户进行接受度测试由客户直接决定景观形象和投入成本。这种方式市场定位更精准但需要景观设计师做大量的准备工作:事前要对各种景观进行甄选并针对本项目根据不同的成本层次形成几个初步景观方案。为了使测试结果更有代表性经测试的客户需要达到一定数量。这种成本确定方式在操作的过程中投入的资金并不高而且对后期的景观设计有很强的指导作用唯一的缺点是需要比较长的运作时间。因此只要时间允许后一种方式对产品定制更有现实意义。以上两种不同的方式实际上都贯穿同一个思想:产品定位决定了景观形象更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验一个万方的楼盘景观面积约万方万方的楼盘的景观面积约万方。景观面积占楼盘可售面积的左右长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元而景观造价根据不同的品质基本在元间浮动核算到楼面售价中景观成本占。根据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看每平米投入元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果环境非常宜人。而在一些县级市或经济状况不是很优越的大城市房价达千左右景观投入元重点景观区的品质也能得到保证。因此在目前的市场行情下景观成本占房屋售价能被市场接受是个合理的价格标准在此标准线下增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升是质的改变。对于精品楼盘和企业标杆楼盘因为目标不在于市场而在于树立本企业品牌形象景观成本收益率让位于形象塑造成本法则不再适用应采用客户调研确定法。二、设计阶段的成本控制景观设计方案决定了成本而不同的用地条件和建筑的空间形态又决定了景观方案。目前常见的建筑排列方式为围合式、行列式、自由式①。大高层住区一般采用围合式和行列式布局较多楼间距较大在中心形成集中成片的公共绿地人工造景受到的约束较小景观层次分明中心突出能以少量的景观亮点给人留下深刻的印象。而洋房和别墅类项目容积率低建筑密度高多采用行列式布置楼间距小绿地较分散集中的公共绿地少多为宅前屋后的零星绿地。这类项目往往缺少景观中心每一部分都显得零碎而平庸这就要求每一部分都要作精品处理成本分配也就显得更关键。自由式布局常应用于山地或地形复杂的用地建筑与自然山水融合自身的景观条件非常优越景观需要整理地形引入观景线、透景线让人造景观与自然景观融为一体软景比硬景更占优势。、概念方案阶段成本控制不同的景观元素单方成本不同。在限额成本的要求下成本管理就是景观要素的管理。在概念方案阶段主要控制景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住区中有“小区组团”两级结构一级景观节点通常为三个:主入口、核心景观、轴线景观节点。二级景观节点是指组团中心由组团的数量确定三级景观节点根据空间大小和服务半径分散布置在宅间。在设计过程中对一、二级景观节点的品质要求必须贯彻始终确保楼盘品质不走样。景观成本中硬质面积小但造价房地产项目中有哪些景观成本管理高一般占整个造价的左右因此有效控制成本就必须安排合理的软硬景比例。根据实际调查和室外空间使用分析硬质铺装面占景观面积为宜因楼盘的目标客户群不同可以上下浮动。针对首次置业的楼盘户型面积较经济户数较多而且小孩出生较集中需要多一些室外活动空间。改善型置业楼盘中户型面积大户数少人口少子女以青少年为多客户更倾向于安静的生活空间因此除了设置位置合理的体育活动场地外应该下调硬质铺装面积避免大面积的铺装广场。根据形式不同水景可分为硬质水景和软质水景。硬质水景一般作为入口处或广场上的点景。钢筋混凝土为底高档石材装饰表面并配以各种趣味小品。这种形式的水景单方造价高(元M)应严格控制其数量。软质水景通常是根据场地内原有的水文条件因地就势挖湖堆山而形成。也有纯人工造湖而形成的。这种形式的水景面积大、池底铺了膨润毯具有防渗漏条件水系自我净化能力强单方造价低(元M)景观效果好。在有可利用水源的条件下应积极倡导。除了就近的河湖水系可以作为水源考虑外雨水收集和中水回用将是水源的新选择。景观塑造的是室外空间的性格营造不同的空间或郁闭或开敞给人以不同的空间感受是它的目的。而空间限定离不开树木尤其是大树。绿化的成本大部分都在于大树同样面积的土地一棵大树和一片草坪的成本比大约是:。因此合理的树群位置和面积不仅仅影响景观效果也决定了成本分配是否合理。由于不同的树种价格差异很大这部分的成本在概念方案阶段需要有初步设想扩初阶段可以根据苗木市场情况作动态调整。、深化方案阶段成本控制根据设计任务书要求设计方提供的深化方案阶段性成果应包括投资估算但因为长期脱离施工现场和材料市场这个投资估算参考的意义不大。景观设计师应根据现场条件和设计成果完成投资估算编制。方案阶段景观投资估算表     管理体系完善的地产公司可以建立知识资料库所有经过实践的景观元素在竣工后由景观设计师录入资料库详细信息包括:平立剖详图、主要材料、建成时间、结算成本、现场效果照片、周围环境描述。这将为新项目的投资估算提供现实依据。深化方案投资估算与成本目标误差小于的情况下进入审批程序成本核算部针对投资估算进行复核并提出下阶段设计指导意见确保成本分配方案合理、有效。、扩初设计阶段扩初设计是对方案的细节研究和落实。设计方提交包括园建、结构、种植、亮化、给排水各专业的CAD图纸成本部核算部根据图纸核算工程量检验景观设计是否满足成本要求。景观设计师根据成本部提供的工程预算对具体的工程做法提出合理化建议调整成本结构。扩初阶段调整成本结构的中心思想是改变硬质部分的材料和工程做法降低这部分的投入确保绿化效果。房地产项目中有哪些景观成本管理①    硬质部分文春红二、设计阶段的成本控制景观设计方案决定了成本而不同的用地条件和建筑的空间形态又决定了景观方案。目前常见的建筑排列方式为围合式、行列式、自由式①。大高层住区一般采用围合式和行列式布局较多楼间距较大在中心形成集中成片的公共绿地人工造景受到的约束较小景观层次分明中心突出能以少量的景观亮点给人留下深刻的印象。而洋房和别墅类项目容积率低建筑密度高多采用行列式布置楼间距小绿地较分散集中的公共绿地少多为宅前屋后的零星绿地。这类项目往往缺少景观中心每一部分都显得零碎而平庸这就要求每一部分都要作精品处理成本分配也就显得更关键。自由式布局常应用于山地或地形复杂的用地建筑与自然山水融合自身的景观条件非常优越景观需要整理地形引入观景线、透景线让人造景观与自然景观融为一体软景比硬景更占优势。、概念方案阶段成本控制不同的景观元素单方成本不同。在限额成本的要求下成本管理就是景观要素的管理。在概念方案阶段主要控制景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住区中有“小区组团”两级结构一级景观节点通常为三个:主入口、核心景观、轴线景观节点。二级景观节点是指组团中心由组团的数量确定三级景观节点根据空间大小和服务半径分散布置在宅间。在设计过程中对一、二级景观节点的品质要求必须贯彻始终确保楼盘品质不走样。景观成本中硬质面积小但造价高一般占整个造价的左右因此有效控制成本就必须安排合理的软硬景比例。根据实际调查和室外空间使用分析硬质铺装面占景观面积为宜因楼盘的目标客户群不同可以上下浮动。针对首次置业的楼盘户型面积较经济户数较多而且小孩出生较集中需要多一些室外活动空间。改善型置业楼盘中户型面积大户数少人口少子女以青少年为多客户更倾向于安静的生活空间因此除了设置位置合理的体育活动场地外应该下调硬质铺装面积避免大面积的铺装广场。继续阅读

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