重庆五里店商圈建材网点布局和业态业种的调查报告

重庆五里店商圈建材网点布局和业态业种的调查报告 重庆五里店商圈建材网点布局 和业态业种的调查报告 为了贯彻实施江北委发[2002]36号《中共重庆市江北区委员会 重庆市江北区人民政府关于大力实施“商贸拉动”战略加快推进流通现代化的意见》，引导我区商贸流通布局结构调整，满足人民群众多样化的消费需求，刺激扩大消费，在江北区商业委员会的指导下，众联行重庆地产咨询有限公司于2003年7月31日至8月8日采取现场走访、表格问答等方式对重庆主城五区及五里店地区建材经营户进行了专业调查，现将重庆主城五区及五里店商圈建材网点布局和业态业种的调查情况报告如下。 一、五里店商圈建材交易发展现状 五里店地区位于建新东路末端，是五黄路、五江路、五童路、五唐路这几条江北区的主干道的交汇点，是连接观音桥核心商圈与江北城中央商务区的枢纽。 目前五里店地区的专业建材市场已有“金泰成灯饰广场”，另有“东方家园建材连锁超市”正在建设中。“金泰成灯饰广场”与“东方家园建材连锁超市”由重庆建川房地产开发有限责任公司投资开发建设，“金泰成灯饰广场”一期于2001年8月29日正式开业，至今已经营两年时间，二期的筹建工作已于近期展开。“东方家园建材连锁超市”的建设工作已全面展开，预计在今年12月底正式营业。 (一)金泰成灯饰广场 “金泰成灯饰广场”位于建新东路末端与五里店地区的交接处， 总投资1.3亿元，总建筑面积6.2万平方米，层高12层，平街大道以上7层， -4层为灯饰、布艺市场;5层为库房;6层为银行大道以下4层(层层平街)。1 中心机房，7层为餐饮娱乐;负1、2层为装饰材料市场;负3层为农贸市场、超市;负4层为车库，负5层为设备层。 “ 金泰成灯饰广场”主要集灯饰布艺、建材商品为一体，满足正在兴起的五里店及周边的房地产热流所需，已辐射到渝东地区。“金泰成灯饰广场”准确把握市场商机，将商品定位于中高档，注重突出品牌形象和精品意识。为突出商品档次，体现高雅风格，营造温馨怡静的文化艺术氛围，重点对30000平方米的营业面积进行整体布局，对入场经营的厂商规模和装饰装修提出了较高的要求。 “金泰成灯饰广场”的营业楼层为-1F--4F，其中-1F以洁具和木地板等装饰建材为主，1F-3F为灯饰产品经营区，4F为布艺经营区。 “金泰成灯饰广场”的经营业态以专业店为主，占98%;以连锁经营为组织形式的企业占10%。共有各类经营户214个，从业人员950人，其中经营灯饰105个，占49%;经营洁具的经营户50个，占23.4%;经营木地板的经营户20个，占9.4%;经营布艺的经营户30个，占14%;经营小五金的经营户9个，占4.2%。这些经营户中，个体经营占98%，民营占2%。目前，“金泰成灯饰广场”及五里店地区建材经营户所采取的主要是现金交易，购买人群中有70%为个人购买，单位集团购买占30%。买卖以80%的零售为主，兼有批发。交易呈现季节性规律，高峰期多为春秋两季的假节日。 “金泰成灯饰广场”自2001年8月开业以来，市场一直稳步发展，已于近期展开二期筹建工作。二期规划经营卫生洁具、厨具、布艺、家居饰品及家装公司，建设规模47129平方米，其中，市场14000平方米、写字间30129平方米、车库 3000平方米。建设投资6000万元，建设资金由重庆建川房地产开发有限责任公司投资。“金泰成灯饰广场”经营业绩逐年提高，2002年实现营业额8千万元，预计2003年商场的营业额将突破亿元大关。 (二)东方家园建材连锁超市 “东方家园建材连锁超市”是东方集团直属的全资子公司。位于五里店老转盘处，总建筑面积为40608平方米，全钢结构，现代化设施一应俱全，总投资11508万元。东方家园有限公司引进美国“HOME DEPOT”(家居货栈)的管理模式，结合中国实际而建立的国内最大的仓储式装饰建材连锁超市之一，经营范围包括十大类3万多个品种的装饰装修材料，形成了“统一采购、统一经营、天天平价、一站购齐、自由退货”等完全不同于传统市场的经营方式，必将对我市装饰建材流通业产生提升档次和 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 市场的推动作用，据该公司预测，他们在本店的经营目标是年销售额3-5亿元。 东方家园的经营内容共10大类近3万种建材家居装饰装修商品，分别有木材部、门窗及建筑材料部、墙地面覆盖材料部、油漆涂料部、五金工具部、水暖器材与管件电器部、电工电料部、家居装饰园艺部、厨卫洁具设备部、照明用品部、东方家园家具家装市场。 (三)存在主要问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 1、规模偏小。目前五里店地区的建材专业市场仅“金泰成灯饰广场”一家，其他在“金泰成灯饰广场”至五里店老转盘之间零星分布有13家专业店。这些专业店经营环境差、档次低，商品杂、品种单一，总体规模偏小。 2、经营的品类比较单一。该区域目前经营的建材品类以灯饰为主，其他建材产品的品类相对比较单一，总的来看，该区域的经营品类相对重庆其他专业建材交易区而言要单一一些。 3、交通规划和设施建设滞后。目前该区域的建材交易区主要是在“金泰成灯饰广场”至五里店老转盘之间的道路两侧，缺乏建材交易区所需要的交通环线，另外建材交易中心所必须的大型停车区也比较缺乏，这对将来整个区域建材交易的发展不利。 4、街容街貌差。目前金泰成-东方家园沿线的临街建筑物及街容街貌都非常差。其中很多都是上世纪七、八十年代所建的老式建筑，目前已显得时间久远、破败不堪，难以适应将来区域整体规划的需要，迫切需要进行全部翻新改造。 5、宣传力度有待进一步加大。目前该区域在对外宣传上还处于各自为战的局面，缺乏统一的宣传推广，导致了该区域的名气不大，知名度不够高，对商家和消费者的吸引力不足。 二、建设五里店建材专业街的必要性 (一)市场容量 按照重庆未来的发展 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 来看，重庆市在未来5年内，每年将新增1500-2000万平方米的商品房，按照300元/平方米(中档装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ) 的装修标准估计，每年对装饰建材新增需求约为45-60亿元。 另外按照已装修物业每8-10年需要进行装修翻新来估计，重庆自1995年以后竣工的商品房约有近亿平方米，按每年有10%左右的商品房需要进行装修翻新预算，每平方米需资金100元计算，那么每年旧房装修翻新的装修金额约为10亿元。 按照以上两个方面的预计，重庆每年对装饰建材的需求量约在55-70亿元之间。由此可见，重庆的装饰建材业有着极大的发展空间。 (二)市场分布需求 通过我们对重庆市建材主要专业市场的调查(详细资料见附件1)发现，目前重庆在西北面(以龙溪建材市场为代表)、西面(以马家岩建材市场为代表)、南面(以南坪灯饰广场为代表)等几面都已经有了成规模的建材交易市场，而在北部新城，特别是江北区内，目前还没有形成这样一个成型的大型建材交易中心。由此可见，在北部(江北区域)发展大型建材交易中心是非常有必要的。 (三)就近购买需求 从消费心理及消费行为学的基本定理来看，消费者普遍存在就近购买的消费心理，也就是说消费者一般都希望自己的购物行为就近得到解决，除非就近无法解决才会到其他区域完成购物。从满足消费者就近购买的需求来看，江北区迫切需要一个集中的装饰建材交易中心。 从以上三个方面来看，在江北区建设建材交易中心是切实可行且必须的。 三、建设五里店建材专业街的比较优势 (一)得天独厚的大交通枢纽格局 五里店地区位于建新东路末端，是连接观音桥核心商圈与江北城中央商务区的枢纽，具有传递东西的交通优势。经过近几年的发展建设，五里店现在已经成为了重庆北部一个非常重要的交通枢纽，近年来已完成通车的道路计有五黄路、五桂路、五童路和五江路，加上已改扩建的建新东路和已竣工通车的五里店立交及黄花园大桥，五里店地区大交通网络体系已初步建成。优越的大交通格局为形成大型专业市场提供良好的环境，作为专业市场首先应具备的基本条件就是畅通的物流通道，这一点上五里店地区具有重庆其他区域难以比拟的优势。 (二)市场潜力巨大 五里店地区的建材经营与重庆其他建材交易区相比，五里店地区的发展潜力更大。近年来，江北的房地产发展势头迅猛，而目前观音桥核心商圈及江北城中央商务区的开发建设也在日以继夜的进行。据统计，今年一季度整个江北区房地产交易面积为33.91万平方米，总成交金额为6.26亿元，按照每平方米需投入300元的装修资金(按中低档装修预计)，则需要的总装修金额就近1亿元。由此可见，江北区对装饰建材的需求量是非常巨大的，而五里店地区是目前江北唯一比较成熟的建材交易区，该区域目前主要是以“金泰成灯饰广场”为龙头，带动了其他一些专业店的经营。在“东方家园建材连锁超市”开业以后，该地区的建材交易额与现在相比还会有一个较大幅度的提升，同时这也使该区域建材交易中心的位臵更加凸现出来。 (三)龙头企业拉动作用 该区域内现已建成的“金泰成灯饰广场”和即将建成的“东方家园建材连锁超市”，这两大专业市场的存在，使该区域已初步具备了大型建材交易中心的雏形，随着“金泰成灯饰广场”一期的发展和二期的规划建设，以及“东方家园建材连锁超市”的营业，使该地区成为重庆区域建材交易中心有了可能。 金泰成灯饰广场诚信经营，带动整个区域的经营呈现一种螺旋上升的态势。金泰成灯饰广场开业两年以来，在经营活动中普遍比较规范，基本都能严格按照市场规律办事，以“诚”待消费者，市场先后获得“重庆市市级文明市场”、“市工商 局指定12315消费者维权定点单位”等多项荣誉。由“金泰成灯饰广场”的良性经营而带动的其他专业店的经营近年来都呈现了一种螺旋上升的态势，整个区域未来的经营发展潜力巨大。 东方家园建材连锁超市目前已经在全国开了10家连锁店(已开业)分别是:北京丽泽店(北京丰台区西三环丽泽桥)、北京世纪城店(北京海淀区远大路世纪城)、北京大屯店(北京朝阳区慧忠北里105号 C)、北京北苑店(北京朝阳区北苑路36号)、北京西三旗店(北京海淀区西三旗桥往南300米)、成都红牌楼店(成都市二环路南四段)、沈阳保工店(沈阳市铁西区保工北街9号)、沈阳德增店(沈阳市大东区德增街28号)、哈尔滨红旗店(哈尔滨市红旗大街240号)、哈尔滨东保店(哈尔滨市南通大街152号)。东方家园每开一个连锁店，其周边半径2-3公里范围内就会逐渐自发形成一个建材交易中心，从目前已开业这10家店的情况来看，这些店周边区域都已成为了这一 区域的建材交易中心。 重庆建川店是东方家园进入重庆的第一家店，该店开业以后对整个区域商圈的形成将产生极大的拉动作用，从东方家园其他分店的经验来看，在建川店开业后的一年内，整个五里店地区极有可能会形成重庆一个新的建材交易中心。 四、五里店建材专业街规划布局思路 结合五里店地区现有状况，我们对建设五里店建材专业街的规划布局有如下的思路: (一)以“金泰成灯饰广场”和“东方家园建材连锁超市”为两大龙头企业，利用得天独厚的交通优势，向周边地区辐射。 (二)在金泰成-东方家园两侧沿线的临街门面中拟设臵精品建材专卖区，这类精品店所经营的产品主要为一些精品品牌产品，且多是“金泰成灯饰广场”及“东方家园”所没有或不齐全的精品装饰建材。在临街二楼的商业用房中拟引入专业的装饰公司，使这一条街形成设计、安装、购物一条龙的服务特色。 (三)以嘉信家居广场为主，拟将五江路沿线门面规划为室内陈设饰品专卖区，以经营精品室内陈设和室内装饰品为主。 (四)在五唐路沿线，从完善市场的角度，拟设臵为电工电料交易区，主要经营电工、电料类产品。 五、几点建议 (一)尽快完成对“建材专业街”的规划布局。目前该区域的建材销售业还处于一种自发的形态中，缺乏政府指导和协调组织，为了加快 这一区域的发展，将建材销售培育成江北商贸流通的支柱行业，应尽快完成对“建材专业街”的规划布局，使该区域的发展有章可循。 (二)加大对该区域环境及交通组织的整治力度。目前该区域的基础市政设施、商业大环境相对还较差，而且作为专业建材交易区的交通状况也不甚理想，因此在该区域将来的市政设施建设、商业环境完善及交通组织上应加大整治力度，以加快该区域的发展。 (三)制定相应的政府培育实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，公示行政事业性收费。符合条件的经营户，享受《重庆市江北区人民政府关于加快推进商贸流通现代化产业的有关规定》(区政府发[2002]238号)的相关优惠政策。 (四)成立五里店建材销售专业协会，加强行业自律，加大对外宣传力度。 望海花卉专业街 商业网点布局和业态业种的调查报告 为了贯彻实施江北委发[2002]36号《中共重庆市江北区委员会 重庆市江北区人民政府关于大力实施“商贸拉动”战略加快推进流通现代化的意见》，引导我区商贸流通布局结构调整，繁荣繁华观音桥商圈，满足人民群众多样化的消费需求，刺激扩大消费，根据江北区商业委员会的委托，区商业联合会于2003年3月25日至6月3日采取现场走访、表格问答、座谈会等方式对望海花卉专业街进行了专题调查，现将望海花卉专业街商业网点布局和业态业种的调查情况报告如下。 一、基本情况 望海花卉专业街位于观音桥商圈的东部，江北洋河新区的中心地带，西邻海洋公园，北望力帆洋河体育场，东靠望海现代城，南与洋河休闲娱乐美食街相接。 望海花卉专业街是新原兴企业集团于2002年7月投资兴建，并于当年10月逐步投入使用。总占地面积28,923平方米，目前规划建成了4、5、7三个区域，面积21,530平方米，二期暂无实施计划。现有设施均为临时建筑，有效期为两年。5区是目前花卉专业街最主要的花卉经营场所，总面积为14,030平方米，花卉门面61个，面积3,455平方米;花棚96户，面积10,075平方米;另有500平方米的停车场。7区总面积为1,500平方米，花卉门面49个。4区总面积为6,000平方米，花卉门面19个，面积590.28平方米;花棚面积占648平方米;另有23个与花卉经营无关的门面，面积784平方米。望海花卉专业街的5区、7区于2002年10月开业，4区于2003年3月开业。4、5区域由新原兴企业集团下属的专业公司管理，花卉门面每间面积16-32平方米不等，每月租金为25元/平方米，花棚每间面积16-300平方米不等，每月租金为7元/平方米;7区土地属于新原兴企业集团，由观音桥街道租赁经营花卉，并进行日常管理，花卉门面每间面积均为25平方米，每月租金为16元/平方米。 望海花卉专业街主要经营花卉植物、山石盆景、根雕石顽、干花绢花、仿真植物、园艺机械、花瓶花盆、水族、鸟类、字画等商品。所售商品以中档为主，高档约占20%。进货渠道中10%为自产自销，90%为采购进货，其中，从市外采购占53%，从市内本区采购占26%，21%从外 区采购;销售流向各主城区，其中外区占67%，本区占33%。 望海花卉专业街经营业态以专业店为主，占96%;以连锁经营为组织形式的企业占11%。共有各类经营户260个，从业人员633人，其中经营花卉的237个，占91%。主营花卉的经营户中，个体经营占96%，集体、民营各占2%。目前，望海花卉专业街主要是现金交易，购买人群中60%为个人购买，单位集团购买占40%。买卖以70%的零售为主，兼有批发。交易呈现季节性规律，高峰期多为春秋两季的假节日。整条街的日交易额现约为30多万元，估计年交易额已上亿元。 二、特色优势 (一)市场潜力大，主打特色突出。望海花卉专业街与渝中区鲁祖庙花市和南岸区各花市相比，整条专业街经营户达260户，日交易额30万元，有10,723平方米的花棚，是目前重庆主城区内规模最大的花卉零售经营基地。经营户比鲁祖庙花市的94户多166户，日交易额比鲁祖庙花市的26万元多4万元，配套建设 了主城区其它花市所没有的花棚。同时，专业街的专业花卉经营户占90%以上，专卖花卉的专业店占96%以上，专业化特色非常突出。另外，花卉消费是百姓新兴消费热点，因而望海花卉专业街极具市场发展潜力。 (二)商品种类多。与渝中区鲁祖庙花市和南岸区各花市相比，望海花卉专业街经营商品种类较为丰富、齐全。除专业经营花卉商品品种达1000种以上，其中名贵品种上百，还经营与之配套的相关商品，大到园艺设计，小到花盆、工具，皆有销售门点。同时，还有其他主城区花市所没有的字画、石顽等商品销售门点。 (三)辐射范围广。由于相邻的渝北加州花市因市政府规划即将拆迁，渝中区鲁祖庙花市的交通条件和市场规模因场地极限又受到极大限制，因此，望海花卉专业街虽然成立时间较短，但凭借它的品种全和规模大，已吸引了不少消费者，目前主要销售流向辐射重庆主城各区。 (四)提供就业岗位。望海花卉专业街现有从业人员633人，除来自广东、福建、浙江、昆明和成都等地的投资人以外，下岗失业人员为190人，占30%，提供了下岗失业人员的再就业岗位，缓解了社会再就业压力，为政府减轻了负担。 三、存在的主要问题 (一)规划布局不合理。望海花卉专业街除已规划的4、5、7区经营花卉以外， 、5、7区包围中，致使另规划了一个6区为餐饮经营区域，而6区又恰好处于4 规划功能紊乱，经营混杂，缺乏整体性、集聚性、专业性。 (二)由于业主的短期行为，望海花卉专业街目前仍是临时规划，花卉经营的长期合法许可尚未取得。短期行为导致花卉专业街全部设施均为临时建筑，建筑档次不高，有效期两年一转，实力较强的商家不愿轻易入驻，导致现有市场档次较低。 (三)多头管理。目前，望海花卉专业街一部分市场为新原兴企业集团管理，一部分为观音桥街道管理，尽管两方进行了交流和沟通，但某些问题上仍呈现“一个市场，两种管理”体制的局面。 (四)公共交通规划和设施建设滞后，交通管理不规范。现只有461、116两条公交线路，单方向行驶，停经附近的国土局，且没主城各区 往返望海花卉专业街公交线路。同时，由于节假日的花卉集市人多车多，又缺乏道路交通标识、标线等设施，因此交通拥挤，消费者行走困难。 (五)宣传力度有待进一步加大。望海花卉专业街开业至今，甚少做宣传，至今名气不大、知名度不高，对商家和消费者的吸引力不足。 四、对策建议 (一)调整发展思路。业主要从长计议，克服短期行为，合理调整规划布局。将6区的餐饮功能调整为经营花卉或相关商品，使之与4、5、7区的功能匹配，专业特色更为突出。进一步理顺各区域的商品大类布局，进行区域功能分区，把主营花卉与相关商品分门别类，划行归市。同时，在花卉专业街入口处增设功能分区的平面布臵图、消费指南等公告指示牌。 (二)完成望海花卉专业街一期、二期永久性建设规划，积极争取政府对建设花卉专业街的支持。同时，对花卉专业街建筑设施进行整体形态景观策划，进一步提高设施的建筑档次，改善设施形象，使建筑设施与欧式一条街的主题风格相适应。区有关部门还应对公共地带，周边环境进行公共景观设计，使之与观音桥商业步行街、北城天街购物中心等现代风格相协调，成为全市最有影响力的花卉 专业街区。 (三)理顺管理体制，建立一个以新原兴企业集团、观音桥街道为主的统一管理机构，加强望海花卉专业街的专业化管理，增加管理服务内容，改善经营环境。 (四)完善公共交通规划和规范管理，增加交通设施。对望海花卉专 业街附近的交通结合洋河大道进行通盘考虑、整体规划，既要考虑进出问题，又要考虑对其他主城区的吸引和辐射。在节假日对花卉专业街前洋河大道至洋河中路路段，加强交通管制，增设道路交通标识、标线，缓解花卉集市车辆堵塞，市民行走困难的问题。 (五)制定相应的建设培育实施方案，公示行政事业性收费;符合条件的经营户，享受《重庆市江北区人民政府关于加快推进商贸流通现代化产业的有关规定》(区府发[2002]238号)的相关优惠政策。 (六)成立花卉专业协会，加强行业自律，加大对外宣传力度。 北城天街名店坊 商业网点布局和业态业种调查报告 为了贯彻实施江北委发[2002]36号《中共重庆市江北区委员会 重庆市江北区人民政府关于大力实施“商贸拉动”战略加快推进流通现代化的意见》，引导我区商贸流通布局结构调整，增强观音桥商圈的服务功能和聚散辐射能力，适应现代消费趋势，抓好一批专业特色街亮点工程。江北区商业联合会受江北区商业委员会的委托，于3月25日至5月18日对北城天街名店坊的商业网点布局和业态业种进行了专题调查，现将调查情况报告如下。 一、项目基本情况 北城天街名店坊是重庆目前最大的景观休闲型购物中心--北城天街购物广场的子项目。该项目和两大主力百货店(北京银泰太平洋百货江北店、北京华联百货江北店)，两大主力超市(银泰量贩江北店、 华联超市江北店)，一个枫香庭商业区，一个大型停车场，三个休闲景观广场共同构成了集百货、超市、专业店、专卖店、休闲娱乐、时尚餐饮为一体的Shopping Mall。北城天街名店坊位处江北区观音桥商圈中部，北临洋河大道，东接洋河休闲娱乐美食街，南为重百江北商场，西邻观音桥商业步行街，现约有34条公交线、5条中巴线停经附近的阳光城车站。 北城天街名店坊是由重庆佳辰经济发展有限公司投资开发，由亚洲专业地产顾问公司戴德梁行进行商业策划;由专业从事商业建筑设计的商业跨国公司--美国Deenihan Design Group公司进行商业建筑设计。整个名店坊长400米，宽60米，总建筑面积43000平方米，以中部的音乐广场为界，分为西段的华联小商区和东段的龙湖小商区。名店坊共分6个楼层，拥有300多间自由隔断的店铺，经营定位以服饰为主，配以休闲娱乐、大型餐饮、运动城和电影院等。楼层功能规划，平街层为4700多平方米的精品男装和珠宝饰品;一层为8500平方米的休闲世界、时尚女装街及特色餐饮;二层为8500多平方米的中西快餐、数码城、母婴及儿童用品;三层为8500多平方米的中西快餐、家居饰品、运动城;四层为8500多平方米的大型餐饮和茶楼;五层暂定为3800平方米的影视娱乐城。根据戴德梁行对江北区社零总额的测算，预计整个北城天街购物广场的年销售收入将达到13亿元至25亿元，实现利税1亿至2.5亿，可提供近4000个就业岗位。 二、四大特色优势 (一)商业模式国际接轨。北城天街名店坊是北城天街购物广场 Shopping Mall+步行街商业模式的一大组成部分。这一商业模式与国际商业先进业态接轨，充分体现现代商业的发展方向，既符合国际商业发展趋势，又适合重庆消费现状。 (二)新兴业态丰富、完整。北城天街名店坊多为强调个性与品位的专卖店(业态配臵条件见附表1)，它与北城天街购物广场内的量贩店、大型超市等商业业态形成优势互补、错位经营的商业布局。同时，它还与北城天街购物广场内引领时尚潮流的银太百货、走大众化之路的华联商厦等两大主力店相互呼应，构成观音桥商圈完整的购物消费层次。 (三)特色突出。北城天街名店坊以“规模大、精品化、企业组织化程度高”为特色，立足于改变目前观音桥商圈品牌档次偏低，品牌规模偏小的现状，精心选择引进连锁经营为组织形式的各类精品品牌企业，力争做重庆最大的精品专业特色街，做重庆商业的亮点。 (四)良好的购物环境和商业发展平台。北城天街名店坊采用统一策划，只租不售，专业经营的管理方式，店铺租金价位在50-420元/平方米之间。同时，适应电子商务发展，拥有专业顾问全程支持，为商家和消费者提供个性化服务。 三、工程建设及招商现状 (一)北城天街名店坊自2002年5月开工建设以来，工程建设进展顺利。华联小商区由上海汇凯施工建设，主体已封顶，正在进行室内管网结构和外装修的建设，预计7月初可完工，计划2003年9月28日开业。龙湖小商区由南通四建施工建设，目前主体结构已到三层， 预计6月份封顶，计划2003年12月24日开业。 (二)截止2003年5月18日，北城天街名店坊共签约90个店，签约面积为10404平方米，完成总开业面积的35%。主营服装、饰品、皮具、化妆品、数码产品、母婴及儿童用品、美容美发、餐饮、电影院等9类商品和服务。(各大类商品及各楼层招商情况详见附表2、3) 四、存在的主要问题 (一)入驻商家对观音桥商圈建设方案和工作措施不甚明确，从而对观音桥商圈建设信心不足，对市民消费能力持疑虑态度。 (二)存在市场无序竞争的可能性。尽管名店坊的专卖店业态作为配套，与四大主力百货店和大型超市做了充分的沟通和衔接，但三个不同的利益主体，依然存在重复招商、雷同经营的可能性。同时，观音桥商圈内也存在同类商业业态重复建设开业的可能性。 (三)政策扶持力度不够。政府对入驻名店坊的商家未制定税费征收环节、手续办理环节等针对性强的具体扶持政策，以至吸引力不够，品牌实力较强的商家仍在观望。 (四)北城天街名店坊目前仍为期房，租金定位为50-420元/平方米，平均租金为93元，与观音桥商圈周边商铺的租金价位相比定价偏高，部分商家考虑商圈成熟有一个周期，愿意等商圈成熟后再入驻，而不愿意提前冒风险。为此，前期租金再优惠一定幅度可以提升招商吸引力。 (五)公共交通规划滞后。现只有4条公交线路，沿洋河大道途经欧式一条街至鲤鱼池或黄泥滂，单方向行驶，无法提供北城天街主要消 费区域目标顾客群体所需的交通便利。 四、对策建议 (一)督促开发商加快工程建设进度，尽快完成形象工程。同时，开发商还应适当降低租金门槛，提供入驻租金及配套服务等优惠条件。 (二)加大观音桥商圈规划建设的宣传、推介力度;进一步加快观音桥商圈建设进度。 (三)进一步发挥地区商业联合会的作用，优化商业竞争关系，促进市场有序竞争。建立大型商业企业设立听证制度，从总量和结构上调控相同业态大型商业设施的新建和企业的开业;强化行业自律，规范经营行为，避免过度竞争。 (四)制定针对性强的建设培育实施方案，制定税费、手续办理环节的支持政策，公示商业零售及服务业行政事业性收费项目及标准，综合规划公共交通，优化投资发展环境。 江北区商业零售业态设臵和商业服务业网点布局的指导意见 为了加快商业零售业态结构和商业服务业网点(以下简称商业网点)布局调整力度，实现商贸流通现代化目标，根据《重庆市人民政府关于推进商贸流通现代化 加快商贸流通业发展的意见》和《江北区2001年至2010年商品市场发展规划》，现就江北区商业零售业态设臵和商业服务业网点(以下简称商业网点)布局提出如下指导意见。 一、指导思想 以促进城市繁荣繁华、增强便民利民功能、发展综合消费为目标，加快建设重庆北部商贸中心，构筑重点突出、规模适度、结构合理、功能完善，并与城市经济和社会发展相适应的零售商业服务业网络。 二、基本原则 商业零售业态设臵和商业网点布局，应符合《重庆市江北区2001-2010年商品市场发展规划》，并遵循下列原则: (一)统筹考虑原则 商业零售业态设臵和商业网点布局，应当立足于城市建设和国民经济社会发展的全局，充分考虑江北区及周边地区消费水平和市场环境特点、现有商业网点布局、城市景观、旅游景点和交通条件;要研究消费规律和发展趋势，同消费群体分布和购买力水平相适应，从实际出发，着眼大局，统筹考虑。 (二)各具特色原则 商业零售业态设臵和商业网点布局，应当体现层次化、多样化，按主城商贸中心、社区级商业中心和商业专业特色街的不同要求设臵。要适应不同消费层次，将结构调整与业态创新相结合，促进优势互补，努力形成层次清晰、各具特色的商业街区，提高各层次商业的协同效应。 (三)结构合理原则 商业零售业态设臵和商业网点布局，应当做到总量适度、结构合理，注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合与专业相结合，避免贪大求多、过分集聚和重复建设，形成合理的布局结构，创造公 平有序的市场竞争环境。 (四)适度超前原则 商业零售业态设臵和商业网点布局，应为瞄准现代化城市大都市的目标，着眼于长远，努力满足消费、引导消费，挖掘消费潜力，关注需求变化，创新消费方式，大力发展都市旅游休闲娱乐型消费购物。在网点分布、业态设臵、购物环境等方面适度超前，提升起点与标准，开拓新的经营服务领域，适应现代商贸流通发展需要。 三、业态设臵总量控制目标 零售业是以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。从“十五”时期开始，江北区将重点支持发展以连锁经营为组织形式的大型百货店、超市、大型综合超市、便利店(方便店)、专业店、大型专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场九种零售主力业态，大力开拓市场和新的消费服务领域，提升流通规模和质量，逐步淘汰落后陈旧的零售业态和经营方式，引入发展新型商业业态和连锁经营方式，到2010年计划发展新型商业业态为: --大型百货店8个，营业面积8万平方米，预计实现社会消费品零售总额20.33亿元，市场份额为18%; --超市80个，营业面积20万平方米，社零总额24.85亿元，市场份额为22%; --大型综合超市20个，营业面积8万平方米，社零总额13.56亿元，市场份额12%; --便利店(方便店)1500个，营业面积16万平方米，社零总额11.30亿元，市场份额为10%; --专业店3000个，营业面积20万平方米，社零总额20.33亿元，市场份额18%; --专卖店900个，营业面积9万平方米，社零总额16.94亿元，市场份额15%; --购物中心1个，营业面积20万平方米，社零总额11.30亿元，市场份额10%; --仓储式商场2个，营业面积2万平方米，社零总额2.26亿元，市场份额2%。 其他业态营业面积20万平方米，社零总额16.94亿元，市场份额15%。 四、规划布局 (一)主城核心商业中心 主要指观音桥商圈(含华新街)。区域范围以观音桥商业步街街为中心，沿建新东西路、南北路两条轴线，北以红黄路为界，南起华唐路，东至长安大道鲤鱼池路口，西至华新分流路，区域面积4平方公里。该中心也是未来重庆北部中央商贸区的一部分。 观音桥商圈应结合区位特点，提高商业集聚程度，推进经营结构调整，完善经营服务功能，拓展延伸新的经营服务领域，增强繁荣繁华气息，形成特色突出的都市商业氛围和休闲购物中心。 鼓励设臵:购物中心、百货店、专业店、专卖店、文化娱乐网点; 适度设臵:大型综合超市、超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点; 限制设臵:仓储商店、菜市场、集贸市场。 (二)主城区域商业中心 主城区域商业中心建设的重点地区是:五里店、大石坝、石马河。 主城区域商业中心，应以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。要结合地区特点以及商业发展的基础条件，分别突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化、 休闲、服务等功能，形成各自特色。 鼓励设臵:百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐网点; 适度设臵:购物中心、大型综合超市、生活服务网点、室内菜市场; 限制设臵:大型购物中心、仓储商店、集贸市场。 (三)主城新区商业中心 主城新区商业中心建设的重要地段是:江北城、溉澜溪、寸滩、唐家沱、郭家沱。 主城新区商业中心，要与新区建设和人口导入相配套，与城市规划相衔接，坚持高起点、高标准，突出功能开发，形成商业可持续发展的空间。 鼓励设臵:专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐网点; 适度设臵:购物中心、大型综合超市、百货店、仓储商店、生活服务网点; 限制设臵:菜市场、集贸市场。 (四)主城郊区城镇商业中心 主城郊区城镇商业中心重点建设的区域是:鱼嘴、复盛、五宝。 主城郊区城镇商业中心，要根据其产业主导型、交通枢纽型、旅游主导型、现代居住型等各自特点，构建具有合理经营结构、业态结构和布局结构的网络，满足当地消费需求。 鼓励设臵:超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点、专业店(农资); 适度设臵:大型综合市场、百货店、专卖店、室内菜市场、文化娱乐网点; 限制设臵:购物中心、仓储商店。 (五)社区商业 列入社区商业重点建设的区域是:人口规模达到2-3万人以上的居住区。 社区商业建设，应依靠各方力量，吸引多元资本，创新建设思路，以新型社区购物中心(社区商业中心)为主体，建设发展以连锁经营为组织形式，融合各种新型业态、各种服务功能的现代社区商业。 鼓励设臵:社区型购物中心(社区商业中心)、超市、便利店、专业店、室内菜市场、餐饮网点、生活服务网点; 适度设臵:大型综合超市、文化娱乐网点、专卖店; 限制设臵:百货店、大型购物中心、仓储商店、集贸市场。 (六)专业街(专业市场) 专业街建设，应注意发挥各区域历史文化、人文环境、商业特色的优势，重点建设信息、通讯、花卉、家电、装潢、汽配、文化用品、小商品、特色餐饮等适合现代消费趋势的商业专业特色街。 鼓励设臵:与该专业街特点相关的专业店、专卖店; 适度设臵:为该专业配套服务的商业服务业; 限制设臵:与该专业街特点无关的业态和业种。 五、调控与管理 商业、计划、规划、建设、国土、房管、工商等部门要按照本指导意见，加大协调沟通和管理协调力度，履行各自职责，分类指导开发商和商业流通企业，共同把好各自职能中的业态设臵、网点布局选址、建设总规和详规、初步设计、企业注册登记等关键环节的调控监管关，引导我区零售商业业态结构和网点布局合理化，形成健康有序的市场环境。 重庆市江北区商业委员会 关于观音桥商贸中心区商业设施布局和商业业态设臵的意见 区级机关各部门、街道办事处、镇政府、区域限额以上商贸流通企业: 观音桥商贸中心区是主城核心区五大购物中心之一，是展示直辖市和江北区新面貌的窗口和大都市商贸形象的标志。重庆直辖五年来,已初步建成集购物、休闲、商务、餐饮、娱乐为一体的重庆北部商贸中心。为加速推进观音桥商贸中心区的建设发展，大力提高江北商贸流通现代化水平，根据《重庆市人民政府关于推进全市商贸现代化加快商贸流通业发展的意见》(渝府发[2002]43号)，依据《江北区“十五”至2010年商品市场发展规划》，特制定观音桥商贸中心区商业设 施和商业业态布局指导意见。 一、观音桥商贸中心区的范围。 观音桥商贸中心区以观音桥商业步行街为中心，沿建新东西路、南北路两条轴线，北以红黄路为界，南经华唐路，东至长安大道鲤鱼池A线道路，西至华新分流路，区域面积4平方公里，该中心区也是未来重庆北部中央商贸区的一部分。 二、观音桥商贸中心区的功能业态定位。 观音桥商贸中心区功能模式:购物+餐饮+文化娱乐+休闲健身+商务办公。 +专业店+专卖店+便利 观音桥商贸中心区的业态模式:购物中心+百货店+超市 店。 观音桥商贸中心区的街区模式:步行街+专业特色街+社区商业服务中心。 从“十五”时期至2007年，通过七年的努力，观音桥商贸中心区将形成有利于凝聚人流、物流、资金流、信息流的商贸中心区，形成经营门类齐全，服务功能完善，购物环境优良，管理水平一流，专业街特色最突出，建筑最精美的消费购物中心，突出购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、商务办公、金融功能，展示江北现代都市商贸形象。 三、观音桥商贸中心区发展目标。 (一)观音桥商贸中心区，社会消费品零售总额由2001年的22.8亿元增加到2007年的58亿元，年均增长17 %。 (二)观音桥商贸中心区社会消费品零售总额占全区社零总额的比 重，由2001年的62 %，提高到2007年的70%，提高8个百分点。 (三)服务业营业额由2001年的1.26亿元，增加到2007年的2.49亿元，年均增长12%。 (四)大力发展连锁经营。到2007年观音桥商贸中心区连锁企业户数达到1000家，其中大型购物中心1户，连锁大型综合超市3户，连锁超市30户，连锁专业店480户，连锁专卖店190户，连锁便利店320户。连锁企业零售额26.6亿元，年均增长20 %，连锁企业零售额占全区社零总额的比重由2001年的24 %上升到30 %，提高6个百分点，进一步加速流通现代化进程。 四、观音桥商贸中心区业态布局。 (一)观音桥商贸中心区商业设施布局 观音桥商贸中心区布局调整总体思路是:以建新南北东西路为轴线，以观音桥步行街区为核心，商贸布局重心梯度东移、向北发展，与五里店商务区形成对接，共同构成完整的重庆北部中央商务区。 1、突出一个中心:观音桥商业步行街。坚持“加强领导，全权负责;超前规划， 精心设计;先期突破，塑造形象;落实责任，有序推进;市场运作，拓商引资，全力以赴，务求实效”的工作思路，进一步完善观音桥商业步行街规划，加快建设速度，抢占发展制高点。实现“一年一个样，三年见成效”的目标。观音桥步行街区占地42.42公顷，在观音桥建新东西路以北、洋河大道以南、嘉陵公园以东、中医院支路以西的规划区范围内，建成一个功能分布合理，基础设施配套，步行系统完善，交通组织畅达，生态环境优美，突出购物、休闲、文化、 餐饮、娱乐、商务办公等功能，使之成为以现代流通业和服务业为主导，以步行街区为载体，以连锁经营为基础，以休闲购物为主打，以都市景观为标志的富有个性化和亲和力的商业核心。建设观念和质量力争达到国内先进水平。 2、调整臵换一个市场:观音桥市场。实施农贸市场超市化工程，加快盘溪蔬菜市场二、三期工程建设，促进观音桥市场由传统商业业态向大型综合卖场转型，进一步增强龙头带动作用和市场集散能力。 3、充实一条轴线:建新南北路。该轴线要成为江北区的商业示范大道与光彩大道，突出街道环境、街头设施、沿街景观、夜景灯饰气氛与高档次商贸的适配效果。 4、培育五条特色街区:建新南北东西路名店精品一条街、洋河休闲娱乐美食风情街、洋河花卉一条街、洋河汽车美容装饰一条街、红石路-红黄路家居装饰用品一条街。特色街区以“特”诱人、以“特”留人，每一个街区在同一主题下，以个性的灵动产生吸引力，尤其以其特色美食凝聚人气与商气。 5、发展两个旅游休闲基地:重庆海洋公园与洋河体育馆场;嘉陵公园与嘉陵广场。其中，重庆海洋公园紧紧围绕海洋主演，使其成为集海滨风情、海洋珍奇生物植物观赏、海洋文化、水上娱乐、滨海风光和海洋食府为一体的有山有水有海洋的现代化公园。加快嘉陵公园景观改造项目的规划论证和方案报批，并尽快启动实施。两大旅游休闲基地建设不仅可为本区人口服务，更可借此招徕大量游客，带来浓郁人情，提高观音桥商贸中心区的美誉知名度，形成都市购物旅游新亮 点。 (二)观音桥商贸中心区的业态定位。 观音桥商贸中心区业态定位的总体思路是:提升现有传统业态，引进国内外商业名店和国际先进业态，以大型百货店为龙头，以购物中心为核心，以专业店、专卖店、超市、便利店为骨干，以连锁经营为基本组织形式，集中布臵一批大、特、名、老、精品店，形成名店与名品的经营格局。 1、观音桥商业步行街业态定位:从传统、大众化、一般生活取向的业态结构，向新型、多样化、品位取向较高的业态结构转化。 做大做强品牌连锁店:即重百江北商场、世纪新都、家乐福金观音店、商社三维世纪家、北京华联超市等，使之成为真正的零售龙头企业。 现有的区属百货公司、渝北大厦两大百货店，通过合作、引资或改制等方式，自然退出百货业态，补充到其它业态中去。选择路径有:向大店靠拢，加盟大集团，或改组为大店的连锁点;摒弃小而全模式，单品做全，专业上出特色;拾遗补缺，把大店不屑或忽视的业务项目揽起来，大店之空白点就是中小店之亮点;改为专门百货店，以类人群或某种专门用途为主线。 强化购物中心的核心地位:现代广场的内部结构以重百江北商场为其核心店， 聚集专业店、专卖店、快餐店，辅之以影视厅、音乐中心、文化茶楼、艺术长廊、儿童乐园、美容美发、艺术摄影、娱乐中心、健美馆、银行、酒店等。引入“一站式购物”新概念，使该广场真正成为集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、金融等多功能为一体的现代 购物中心。北城天街以北京华联百货店、银泰百货太平洋店、中商百货江北店等大型百货和超市为中心店，以主题专业店为辅助，以餐饮、娱乐、文化、体育、休闲等为配套。 构建休闲片区:完善嘉陵广场嘉陵公园的都市景观和休闲文化功能，融入都市休闲旅游概念，发展体现休闲文化特色的商业业态。业态定位方面可考虑:文化、旅游纪念品专卖店、小型快餐店、茶楼、酒店、水吧等。 做大做强观音桥市场:引入一综合大卖场经营业态和会员制组织形式，发展电子商务与物流配送，加快业态创新、组织创新、交易创新与管理创新，实现功能臵换。 建一个中型图书连锁店:在步行街择址布点，建立一个中型图书连锁店，增强其文化功能。 充实街区专卖店、专业店、超市:集中布臵、发展一批特、名、老、精品店，适当发展大中型超市，提高经营档次，突出品牌商品经营和都市商业特色。 2、建新北路北段-红旗河沟业态定位:世纪新都以北至红旗河沟，根据重庆市城市总体规划以及现有的基本业态，以品位取向为主进行业态定位。 红旗河沟的西南、东南角，在已有商业设施基础上，建立两个大型连锁专业商场(其中一角可搞一家仓储式商场)，与东北角的国美电器店形成错位经营，体现特色。同时，红旗河沟一带，可建立一至两家快餐店。周围住宅区，可发展便利连锁店、生鲜食品超市。 围绕重庆外贸区，充实发展特色店，建设美食专业街。 3、建新南路业态定位:其业态定位以满足社区服务为主，以一般生活为价值取向。业态定位为便利店、小型超市、家装专业店，适度发展特色小型酒楼餐馆。 4、建新东路业态定位:业态定位重点是专业店、专卖店、便利店、专业超市。 5、建新西路业态定位:在家乐福金观音店基础上，继续以发展专业店、专卖店、超市为主;发展金观音家具市场，要做出特色。 6、洋河新区业态定位:该区的业态定位要围绕重庆海洋公园、洋河体育场馆、洋河休闲娱乐美食一条街、洋河花卉一条街，体现游乐、休闲、体育、健身、餐饮的功能。重点发展体育休闲用品专卖店、专业店、便利店、超市、特色餐饮名店、高档茶楼酒吧、迪吧等业态。 7、长安路-鲤鱼池路业态定位:重点发展汽车美容装饰专业街，业态方面可考虑汽配专业店、汽配专卖店、汽配超市等，与此配套可发展一些餐饮店等服务设施。 五、建设培育观音桥商贸中心区的工作重点。 1、完善购物功能。观音桥商贸中心区和商业步行街，在建筑装饰、门面设计、店堂、商品陈设、霓虹灯广告等方面进一步改造，提升档次，突出特色，打造国内一流的购物设施环境。培育、引进世界商业名店和国际先进业态，突出品牌商品经营，形成名店与名品、精品的经营格局。建设培育专业特色街，重点培育休闲餐饮、花卉、建材、服装服饰等专业街。 2、增强服务功能。调整商业结构，突出发展现代服务业，满足和刺激居民服务性消费。在观音桥步行街区的外环周边，大力发展社区商业服务业和专业特色街，在重点街区和住宅新区建立一批集中式、会所式的社区商业服务中心，重点拓展家政、保洁、维修、物管、洗染、装修以及文化娱乐、休闲健身等以方便居民生活，提高居民生活质量的服务领域。积极发展餐饮服务业，培育扶持一批餐饮大店、名店，重点抓好洋河休闲娱乐美食风情街的培育发展，使其成为都市购物旅游新亮点。大力发展金融服务、电信服务、中介服务网路，扩大文化、图书、休闲、娱乐设施，增强综合服务功能。 3、加强规划指导和管理。商业和规划部门联合制定江北区商业零售业态设臵和商业设施布局指导意见，分类明确重点发展的区域和鼓励设臵的业态、适度设臵的业态及限制设臵的业态、实行标准化、规范化科学管理。探索建立大型综合超市、大卖场听证制度，引导各种商业业态实现有序竞争和健康发展。 关于洋河片区商业网点布局和业态业种的调查报告 为了贯彻实施渝府发„2002?43号《重庆市人民政府关于推进商贸现代化加快商贸流通业发展的意见》和区委提出的“商贸拉动”发展战略，引导我区商贸流通布局结构调整，增强主城核心商业中心商贸流通产业的服务功能和聚散辐射能力，迫切需要尽快打造、培育有规模、上档次、聚人气的专业特色街。为此我委组织了两个调查小组，从10月10日至10月30日对洋河片区一横(洋河路)一纵(兴隆路) 道路两侧的商业网点布局和业态业种现状进行了专题调查。 一、基本情况 本次调查的范围是洋河片区，南至兴隆路口，北至洋河中路，东至长安路，西至洋河路口区域。洋河路呈东西走向，长1.5公里，宽32米，双向4车道;兴隆路呈南北走向，长0.5公里，宽22米，洋河路和兴隆路一横一纵呈十字型分布，道路两侧为洋河片区商业设施布局最集中区域。洋河路和兴隆路道路两侧总商用建筑面积333453?，其中建成已使用的商用建筑面积53784?，占总量的16.13%;建成未使用的商用建筑面积44783?，占总量的13.43%;在建的商用建筑面积214486?，占总量的64.32%;规划建设的商用建筑面积20400?，占总量的6.12%。建成已使用的商用建筑面积53784?，其中共有商业网点57个(其中有38个网点是2002年才开业)，其中餐饮业网点19个，经营面积25488?，分别占总量的33.33%、47.39%;服务业网点6个，经营面积2420?，分别占总量的10.53%、4.5%;花卉网点5个，经营面积13407?，分别占总量的8.77%、24.93%;商务办公设施(商圈整治办公室、行政审批大厅、国土局、地税稽查局、居委会等)7个，面积9840?，分别占总量的12.28%、18.29%;其它网点(主要是汽配门市)20个，经营面积2629?，分别占总量的35.09%、4.89%。洋河片区从1995年开发建设至今，先后进入了洋河新区、海洋公园、龙湖〃北城天街三大建筑项目群。 (一)洋河新区:新原兴集团从1995年进入江北区到现在共投入资金约10亿元，其中大市政工程(共6条路)投资2.1亿元，总长6公里 多;其它项目共投资8亿元，商用建筑面积11.6万?，主要有以下项目: 1、海怡花园。占地1.6万?，已建成总建筑面积5.6万?，裙楼商用建筑面积1.6万?，公司为裙楼拟定了“特大型餐饮娱乐广场”的功能定位。现正在装修的祖卡酒廊建筑面积1500?，尚需招商面积 1.5万?。 2、望海花卉市场。总建筑面积2.5万?，分为八个经营区，定位于餐饮娱乐和花卉交易两大功能。一、二、三、四、六区规划主要经营餐饮、茶楼、酒吧等，集吃、喝、玩、乐为一体的休闲区，总建筑面积1.7万?。一、二、三区总建筑面积9534?，客商巳预定90%，其中三区已引进成都客商整体承租经营以海鲜为主的高档酒楼，预计投资1200万元，2003年4月开业;四、六区占地7400?，新建两楼一底的大酒楼，目前正在招商;五区主要经营花卉、苗圃、盆景、水簇等，吸引了鲁祖庙及加州市场的商家，总建筑面积1.2万?，有85间门面及120个大、小花棚，现已全部出租，正在申请办理花卉市场注册登记手续。 3、海洋之星。占地1.4万?，总建筑面积6.5万?，商用建筑面积1万?，预计明年底竣工，主要定位是餐饮、娱乐。 4、罗马大厦。占地0.8万?，总建筑面积3.4万?，商用建筑面积1万?，1-3层定为无线电专业市场，预计明年5月竣工。无线电管委会已在此买下办公和住宅楼。 5、柏林公寓。占地0.8万?，总建筑面积3.9万?，商用建筑面积 1.2万?，主体工程基本完工，现处于停工状态，属于“四久工程”，1-3层定位为无线电专业市场。 6、荣静国际商务大厦。占地1万?，总建筑面积4.4万?，商用建筑面积1.6万?，预计明年底竣工，主要功能是商务、办公、餐饮，主要发展的业态是中式各色火锅店。 7、米兰大厦。占地1万?，总建筑面积3.1万?，商用建筑面积0.8万?，预计明年底竣工，主要功能是金融、证券、商务办公，主要定位是银行、保险公司、证券公司等。1-3层定位为产权交易所 8、汽车贸易展览大厦。占地1万?，总建筑面积5.7万?，商用建筑面积1.9万?，主体工程基本完工，但现在处于停工状态，属于“四久工程”，主要用于汽车展示展销。 (二)海洋公园:一期工程已修建好的水上娱乐世界水面面积1.1万?，欧陆风情街及海涛轩建筑面积1.3万?，主要招商范围是餐饮、信息产品;2002年10月初通过的海族馆及南入口广场项目占地380O ?，总建筑面积1.8万?，商用建筑面积1.3万?，主要用于海族知识展销，待有关手续办理好后二期工程即开工。 (三)龙湖〃北城天街:工程总投资8亿多元，其中商用工程投 资5亿多元，商用建筑面积14万?，主要由北京华联商厦、北京银泰太平洋百货、龙湖专卖店街区、龙湖〃北岸星座、龙湖〃枫香庭、三个休闲景观广场、拥有数百泊车位的大型停车场组成。龙湖〃北城天街委托香港戴德梁行和新港物业作商业顾问，运用SHOPPING MALL加步行街国际商业流行理念，集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、居 家于一体，包容百货、超市、专卖店、大卖场等各种商业形态，建成后将是重庆规模最大、业态最丰富、功能最完善的大型街区型购物中心，充分展现“时尚 生活圈”的理念。龙湖〃北城天街主要商业项目: 1、北京华联商厦。由北京华联超市和北京华联百货店组成，总面积 3.2万?，其中平街层是北京华联超市，总面积1.2万?;1-5层是北京华联百货店，总面积2万?，两店计划2003年8月同时开业。 2、北京银泰太平洋百货。由超市和百货店组成，总面积3.8万?，其中平街层是北京银泰太平洋量贩店，总面积1.3万?，1-5层是北京银泰太平洋百货店，总面积2.5万?，两店计划2003年10月开业。 3、龙湖专卖街区。龙湖专卖街区是一条长400米，宽57米，拥有300多间店铺，总面积3万多?的商业步行街，其中平街层为时尚精品街、一层为时尚女装街、二层为精品服饰城和运动城、三层为中西快餐、儿童城及健康中心等、四层有三家特色餐饮及量贩店、五层为5个厅，5000?的现代化影视娱乐城，预计2003年10月开业。 4、龙湖〃枫香庭。1-3层为1万?的商用门面，其中80%作为餐饮娱乐项目使用，20%用于与社区配套的服务性项目使用。 5、龙湖〃北岸星座。总面积2.5万?，其中1-5层面积为1万?的商业区正在招商，其业主是客车总厂，5层以上是1.5万?的酒店式商务公寓已全部出售。 二、洋河片区现状分析 )网点布局:一是开发建设思路上，政府职能与企业职能错位。大型新区开 (一 发项目，其市政基础设施建设属于政府职能，但洋河片区的 6条大市政建设道路由企业承担，从而造成工期长、造价高、见效慢。二是功能定位不准确。洋河片区开发初期定位为中央商务区，显然与市、区城市建设规划和商业规划及市场发展变化有一定差距。三是房地产开发规划设计建设与新型商业业态发展需求严重脱节，造成商业设施供需不对路，积压闲臵。洋河片区已开发8年，该地区商业网点建设总量达32万?，但已投入使用的网点仅53784?，占全部网点的16.78%;建成未使用的网点31783?，占全部网点的9.92%;尚有21万?占67%的在建商用面积。 (二)业态业种设臵:一是特色不突出。按照江北区2001年至2010年商品市场发展规划，该地区应突出购物、休闲、文化、餐饮、娱乐等功能，但从现状看，功能紊乱，主打特色不突出。二是先进业态缺乏。该地区除了有1家220?的便利店及经营花卉、水簇的专业店外，其他几种应配臵的如购物中心、百货店、大型综合超市、专卖店等先进业态还没有形成。三是餐饮店的经营品种多，但规模小、档次低、餐饮连锁店少。洋河路上现有七十二行、城南旧事等餐饮名店，还有各具特色的风情水吧、酒吧、咖啡吧、日式料理、休闲茶楼、商务休闲中心，经营品种有中餐、西餐、火锅等，共有餐饮店19家，经营面积25488?，占投入使用网点总数的33.33%，经营面积的47.39%，但规模小、档次低，品牌效益不强，缺少有主题、有品位、有情调的主题文化餐饮。四是望海花卉市场已初具规模，但花卉特色街还有待培育。现有的分别隶属于观音桥街道和新原兴集团的花卉门面和花棚已全部出租，经营的主要是花卉、苗圃、盆景，品种上较单一，应花、 鸟、鱼、虫样样都有，并加大对花市专业化管理力度，改变粗放经营。 (三)发展环境:一是政府宏观引导和宏观调控以及持续性发展规划方面滞后，城市建设规划和商业布局规划严重脱节。近年来，在城市基础设施和商业步行街 区、专业特色衔的布局、规划、建设、投入等方面措施不力。二是发展环境差。许多客商反映，有关职能部门各自为政，希望高抬贵手，不要动不动就收费、罚款。三是公共交通站点设臵滞后，社区居民出行难。洋河路口虽有多达39路车在此回车停靠，但上洋河路的只有2路车，下洋河路的只有1路车，人们不愿往上走，社区居民出行难。四是城市管理脏、乱、差。该地区尤其是洋河路口的脏、乱、差严重，小摊小贩乱摆摊设点，严重影响环境。某项目的负责人反映，有一个大客户来考察周边环境时到了该地，他们想方设法分散客户的注意力，并让司机加速行车。五是体制不健全。新原兴集团的大市政工程从1996年开工到现在，投资2亿多共修建了6条总长6公里多的公路，但区有关方面决算、审计迟迟未办好，公路已翻修了几次，到现在都还未交出去，也没有人管，以致洋河大道公路上乱摆摊设点，洋河路口成了各路公交车的大转盘、回车港，极大地影响了江北区的城市形象。三、洋河片区的发展前景 (一)从洋河片区的功能定位、业态布局看:洋河片区既位于江北主城核心商业中心和未来重庆北部中央商贸区的核心区域，又处于观音桥商业步行街区。从主城核心商业中心和观音桥商业步行街区的功能定位看，洋河路以南黄金口岸适宜发展购物中心、百货店、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点、生活服务网点等;从未来重庆北部 中央商贸区功能定位看，洋河路以东适宜发展商务办公、市场贸易。合理引导其发展，该片区以后将形成层次清晰、各具特色、功能多样化的商业专业街区、专业市场和休闲购物中心，将会是全区商业最繁华和餐饮业较集中的地区。 (二)从洋河片区的资金投入和建设进程看:洋河片区从1995年开发到现在，先后有新原兴集团的8个项目及海洋公园、龙湖〃北城天街项目进入，到2002年已累计投入资金15亿元，至2003年将突破20亿元。2003年是投资的收尾期，到年底，建设投资大部分将完成，进入商业发展成长期。 (三)从洋河片区的口岸看:洋河片区具有旺盛的人气和极为浓厚的传统商业氛围。据龙湖臵业有限公司调查，洋河路口人流量平常8万人，节假日16万人，有多达39路车在此停靠;据新原兴集团统计，华新街、观音桥、五里店及龙溪镇四个区域约有34万常住人口。目前市高招办、市物价局、市移民局、市高院、市无线电管理委员会、市燃气总公司、市人行、市农行、国家审计总署驻渝办事处、福建省驻渝办事处、江北区地税局、江北区供电局等国家、市、区级机关、企事业单位在洋河片区购房或正在洽谈买房办公或居住，购房订单约5万?，其中住宅3万?，将新入驻2.5万人。随着龙湖〃北城天街项目的启动，已经沉寂了一段时间的洋河大道将活跃起来，零售、餐饮、服务业业内人士都看好这块地方，许多大店、名店都有意在此地发展。现已有北京华联商厦超市、北京华联商厦百货、北京银泰太平洋超市、北京银泰太平洋百货、市无线电管理委员会、成都客商的海鲜楼、“顺 风123”、“小羊倌”等与开发商签约，明年相继入驻开业，带动整条街延续展开。 四、对策建议 (一)两手抓。一手抓基础设施建设，主要是全区基础设施建设6项重点工程，从根本和全局上改善商贸发展环境，改变江北区对外形象，一手抓存量资产盘活提高商业设施的利用率，大力培育“吹糠见米”的商贸亮点，两者不可偏废。 (二)调整功能定位。洋河片区原来定位于CBD(中央商务区)已经不现实，应根 据市、区城市和商业发展规划布局，结合片区特点调整原来的功能定位，着力提高商业集聚程度，完善经营服务功能，拓展延伸新的经营服务领域，形成建筑最精美、专业街特色最突出的都市商业街区。重点规划培育:洋河休闲娱乐美食街、望海花卉专业街、北城精品专卖店诚信商街、信息通讯产品专业市场、产权交易市场、长安汽车精品交易城等各具特色的专业街和专业市场。 )根据轻重缓急，分门别类制定建设培育实施方案，公诸于世，引导商家根 (三 据商业布局业态设臵规划和市场竞争做出正确的抉择。 )加强基础设施建设和公共交通规划布局尤其要加强人行系统与车行系统和 (四 大型商场、专业街、专业市场的相互衔接沟通，注重绿化、灯饰、公共休闲设施及街头人文景观建设的相互统一，并注意其与专业街功能特色的相互协调。 (五)制定优惠政策，吸引国内外知名现代服务业企业投资入驻。 (六)成立行业中介组织，强化行业自律，规范经营行为，引导投资行 为，避免恶性竞争。