酒店式公寓物业管理现状与经营模式

酒店式公寓物业管理现状与经营模式 酒店式公寓物业管理现状与经营模式 本期主持焉 阳 深圳市京基物业管理有限公司总经理 特邀嘉宾张志勇 深圳中旅联合物业管理有限公司副总经理 陈少龙 深圳福田辉盛庭国际公寓总经理 孙萌萌 深圳市诚则成物业管理顾问有限公司总经理 访谈背景酒店式公寓最早起源于欧洲是当时旅游区内租给游客、供其临时休息的物业由专门管理公司进行统一上门管理实行上门服务既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”的类型。这就是酒店式公寓的雏形。 90年代初酒店式公寓开始在北京、上海、深圳等地出现其后的数年中受到沿海城市、旅游城市、高新区等地投资者的大力追捧使其开发前景极具潜力。这类以投资风险小及预期回报高为特点的酒店式公寓的投资热也为物业管理企业带来了新的市场机遇。 主 持人各位下午好今天有幸邀请到中旅联合物业的张总、辉盛庭国际公寓的陈总、诚则成物业顾问公司孙总来参加酒店式公寓的经营管理的主题讨论首先向各位 的到来 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 示感谢在座的各位都来自于深圳知名企业对酒店式公寓的经营管理一定颇有研究和独到见解想请各位就酒店式公寓的经营管理各抒己见供大家分 享。先请张总谈谈目前在经营模式上有哪些类型的酒店式公寓 张志勇目前社会上对酒店式公寓概念还不是很明晰称谓也不同 有称酒店式公寓也有称公寓式酒店从产权划分方面看酒店式公寓的概念定位首先是产权单一、定位较高具规模有档次以星级酒店的管理服务经营为主体具 有主题酒店的特质称之为公寓式酒店更为贴切。这一类酒店式公寓由物业公司管理经营的几乎没有大多由开发公司委托专业的酒店管理公司经营或由开发投资 单位自己打造专业团队和品牌其次是产权分散但区域独立、统一经营管理的公寓式酒店这种公寓式酒店物业公司或有介入有些开发公司直接找有商业运作经验 的品牌物业公司进行洽商由于这部分物业公司有相对的资源优势所以会委托物业公司来打理第三类为投资、自住共处产权分散区域混杂多设在统一物管区 域内的单栋楼或 单元 初级会计实务单元训练题天津单元检测卷六年级下册数学单元教学设计框架单元教学设计的基本步骤主题单元教学设计 楼层外部整体区域管理由物业公司负责。管理单位受委托独立对外经营的酒店式公寓这一类型的酒店式公寓相对管理混乱多为投资者从现 实需求考虑作长期的投资收益这类公寓交由物业公司统一介入经营管理的有一些。 主持人从张总对酒店式公寓的三种分类可以看出不同类型的酒店公寓有着不同的经营主体尤其是第一类酒店式公寓交由专业的酒店管理公司经营这一类酒店式公寓与第二、第三类由物业管理企业参与经营的酒店式公寓在硬件设施和服务软件上存在哪些差异 张 志勇第一类酒店式公寓与传统酒店相比在硬件上毫不逊色并且涵盖所有传统酒店的服务功能更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局营造温謦 的居家氛围所以服务规模与档次以四星级酒店为标准但局限于规模等因素所以到目前还没有统一的行业标准未能按酒店那样按星级标准进行评价。事实上 现有大中城市比如上海、苏州等部分酒店式公寓完全超过四星级服务各项配套的设施非常齐备不管在质与量方面都最具代表性而且档次和定位也很高。而产权 分散型的公寓式酒店是以酒店为基础在酒店的基础上增加许多服务功能这些多出现在海滨旅游区开发商将产权卖给投资人投资人可以自用但用的时间不 多所以委托专业的公司用来出租以实现经济效益另一种是专门用来投资这多出现在旅游城市或者商务集中的城市委托专业公司进行运作由于产权相对分 散所以在投入、改造、维修等多方面都受到制约经营起来比较困难档次也不高。而第三类酒店式公寓和普通住宅在软硬件上没有太大差异多为投资者从现实 需求考虑作长期投资而购所以这类酒店式公寓多以小业主出租为主且适合年轻群体自住由于没有统一的经营也没有显现出酒店公寓的经营特色。 主持人与后两 类酒店式公寓相比较陈总认为单一产权的酒店式公寓在经营方面还有哪些得天独厚的经营优势 陈 少龙除张总谈到的软硬件方面的优势差异外单一产权的酒店式公寓在经营上还体现为经营成本不高收益主要来自于租金的收取水电费均由租户承担这样无 疑降低了成本从现有经营常态看人工费用约占总成本的 20而水电管理费用约占总成本的 10所以酒店式公寓经营从完善现有硬件设施、提升服务质量方面仍有可发掘的空间。 另外个性化服务作为酒店公寓的经营特色也 在不断开发这需要我们提高人员素质组建一支高效的管理营销团队调查客户群需求来持续提升服务。比如每次见到我们的顾客我都会走上前问“还有哪些 是我们需要改进的地方”面对顾客我们要提供差异化的服务比如日本朋友需要提供某种口味的早餐我们会在可能的情况下特别为他们准备。当然有些时候 我们也无法完全满足顾客的需求但我们会事先说明并取得客户的理解。 主持人请孙总也谈谈酒店式公寓和一般物业管理在经营上存在的区别。 孙 萌萌酒店式公寓因产权、客户的类型、客户的需求、日常管理的投入、经营的内容等等均与一般的物业管理不同所以在前期介入、施工过程中的监控、乃至日常 的服务内容均有较大的差别如前期介入中就要对房间的户型、房间设施的位置、房间中的淋浴设施、餐厅的位置、走道的灯光、电话的设置等等给予建设性的意 见以免在日后管理和经营中带来不便或遭至业主的投诉。另外酒店式公寓与一般的物业管理还有最大一点的不同就是酒店式公寓的经营与普通意义上的物业管理的 经营大相径庭所以对酒店式公寓的费用测算及人员招聘要尤其注意费用测算要包括许多岗位24小时的工作费用如前厅对应的物业管理的客服人员一般不需 要24小时下班后转监控中心处理即可而酒店式公寓的前厅24小时可能随时接待客人的到来那么该岗位的人工费用测算就和一般的物业管理该岗位的测算不 一样。在人员招聘上酒店式公寓的客房营销人员是酒店式公寓中必不可少的队伍但物业管理公司可能不需要这样一支队伍。 主持人张总从产权划分的角度对酒店式公寓进行了详细 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 那陈总以您经营酒店式公寓的实际经验请谈谈面对如此具有潜力的市场物业公司如何在酒店式公寓的经营方面实现自我转型和发展 陈 少龙物业公司要发展必须考虑多元化而营运酒店式公寓成为市场的“新宠”。对于现有物业公司来说要成功转型为酒店式公寓管理面临的最大困境是没有经 营的经验和市场关系网络酒店式公寓的成本远不如酒店高利润增长的空间大目前摆在物业公司眼前的问题是如何转型个人认为第一是要开始有经营的概念 有经营才有利润酒店式公寓的含金量很高第二物业公司要开始组建团队开拓市场要拓宽自己的经营视野。第三重视前期介入争取开发商的理解和支 持在酒店式公寓的经营定位上取得早期的共识。而现实情况是常常是公寓卖不出去再转向改建公寓式酒店而公寓式酒店与酒店的配套设施显然不同所以开 拓酒店式公寓重在前期调研。 主持人单一产权酒店式公寓和传统酒店都在酒店服务品质和完备的设施配套需求方面具有一定的共通性陈总您认为前期调研主要有哪些方面的考虑 陈 少龙首先要对开发的酒店式公寓进行定位包括经营范围的定位以度假为主或以商务、旅游为主其次是档次定位再次是考察周边的环境是商业区还是高 新区还有就是客源的定位比如日本、韩国、美国等不同国籍的人对于服务的需求就有所不同所以必须具备相应配套设施的完善等在这方面能否在前期就开 始介入与开发商的合作显得尤其重要。酒店式公寓讲究家、厨房、客厅等居家氛围所以在前期 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 方面就要考虑这些因素与酒店的标房不同酒店式公寓的功 能比较齐全有居家的格局和良好的居住功能厅、卧室、厨房和卫生间具备较大的空间和 足够的私密空间以及比较个人的环境和家居化的家具同时提供家居 式服务使酒店式公寓更增添家的味道。 主持人现阶段物业公司在产权分散的酒店式公寓和第三类酒店式公寓更多地参与了经营在行业亟待规范的前提下物业公司想在酒店式公寓的经营上另辟蹊径赢取生存效益张总您认为应作何选择 张 志勇从现实意义来看目前物业管理行业面临重重困难同时物业公司对自身发展比较短视。物管企业如何寻求出路一方面物业公司要敢于破因为物管企业 不能顾此失彼主业才是基础产业而延伸服务、边际服务作为辅业它无法替代主业所以物业公司在评估经营收支的情况下才能确定投资项目。如果以降低支 出成本降低维修质量等方式牺牲服务质量那将造成恶性循环严重影响物管企业的品牌和声誉在收不抵支的经营情况下应理性选择退出。有位伟人讲过一句 话存人放地人地两活留地弃人人地两亡。另一方面还得从提高自身的技术含量拓宽经营范畴等方面着手对物业公司形象进行重新包装所以物业公司 内部需要进行一场变革一方面整合社会资源选择良好的合作对象配以辅助功能共同发展这里的合作对象远非指地产开发单位如与投资管理公司的合作 目前在金融市场严重不景气以及资源成本上升、物价上涨的格局下商业不动产的投资和长期效益的实现将成为一些投资管理的首选另一方面也要培育经营型人 才在物业管理现有的基础上导入营销管理的模式和专业化管理的提升与突破推动行业与企业的整体发展。 主持人酒店式公寓源于欧洲在酒店式公寓的经营方面我们可以结合国情采用有取有舍的拿来主义并学习和借鉴其他企业在经营管理上的方式和理念请孙总谈谈这个问题。 孙 萌萌在经营方面最能够突出酒店式公寓经营特色的是可否向客人提供极具个性化需求的服务甚至需要细化地针对常住客户与短租客户量身订制经营项目作为服 务性行业应该多借助国外的先进经验学习他们的标准化意识、人性化服务以及学习他们对员工灌输的对工作热爱的情感。世界上有名的企业如星巴克、联邦快递 对产品出品及运输的过程和质量均有严格的量化标准联邦快递在运输过程中每一个红绿灯的时间都要精确计算在内以确保邮件的准时到达。而星巴克对品质原则 的坚持尤其令人叹服据说星巴克有机会与美联航空合作但考虑到空姐对咖啡的制作要求不甚了解顾及到会与星巴克自身的服务质量存在差异星巴克最终选择 了放弃与美联航空的合作机会。我也非常感叹日本的人性化服务酒店大堂摆有各式各样的枕头和日常用品顾客可以根据需要选择并且试用如果顾客喜欢并购买 了某款用品会有“宅急便”将产品送到最后一站的机场。总之谁能培养满意加忠诚的客户谁就能占领市场。 主持人随着中国加 入WTO以及中国市场的不断开放和经济发展酒店式公寓的经营将在物业企业力图谋求更为广阔的生存和发展空间的战略中成为物业企业新的经济增长点相信 物业企业将会凭借自身的努力冲破现实的困境用创新的思维、探索的精神和追求的信念一步步实现物业企业的经营转型在严峻的市场挑战中尽显风采。