巢湖长江西路地块可行性分析
一、城市概况
巢湖市是安徽省中部重要城市，在撤市后，现在的巢湖市仅为县级市，受合肥市代管。
? 2011年7月14日，安徽省收到国务院下发《关于同意安徽省撤销地级巢湖市及部分行政区划调整的批复》文件。地级巢湖市被一拆为三，分别并入合肥、芜湖、马鞍山三市。8月22日，地级巢湖市正式解体，撤销原地级巢湖市的居巢区，设立县级巢湖市，新设的县级巢湖市由安徽省直辖，合肥市代管。
? 巢湖市位于安徽省中部，临近长江，环抱巢湖，周边分别与肥东、全椒、含山、庐江、无为接壤。全市总面积2063平方公里，总人口78万，下辖12个乡镇、5个街道办事处。
? 巢湖区位优越，交通便捷。距合肥和芜湖各60公里，是皖江开发开放及示范区建设的中心地带。宁西、京福高速铁路、淮南干线铁路，合宁、合芜高速公路穿境而过。
二、房地产发展概况
1、房地产发展方向
? 西部：受与合肥合并的利好消息，是未来房地产发展的重点。
? 南部：是目前土地供应的重点和高端楼盘的集中区，但未来土地供应有限。
? 东部：已成熟社区为主，现有在售楼盘和未来市场供应都较少。
? 北部：巢湖市政府和开发区所在地，是目前在售楼盘的重点。
? 中部：中心城区的开发已经接近尾声，未来面临的旧城改造还需时日。
2、房价走势
? 巢湖目前房地产市场实际成交均价不足5000元，虽然有个别楼盘销售价格较高，但整体各家楼盘价格差异不大。
? 巢湖目前只有两个楼盘价格较高，一个是市中心的汇豪天下，该楼盘主要依托市一中资源，均价在6500元左右；另一个是凤鸣花园，均价近6000元，但在实际销售过程中，各项目都使用特价房、优惠等营销手段。
3、产品分析
巢湖市场的两房产品最主要集中在80-90㎡，且实际成交方面90㎡以下户型为主，这也主要与当地居民收入较低有关。
巢湖市场的三房产品最主要集中在100-120㎡，但城北和中心板块拥有大量的紧凑型三房，前者的购买群体以低收入群体为主，后者则是由于市中心房价较高有关。
? 巢湖目前户型基本以两房和三房为主，一房产品极少且销售较差，四房产品则多以顶层错层产品出现。
? 巢湖的两房产品主要集中在85~95㎡之间，三房产品的面积则在95~110㎡之间。
? 总价较低的小户型产品销售较快，而在总价基本相同的情况下，紧凑的小三房销售较快。这也
说明
关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书
巢湖客户在价格之后，优先考虑房间的功能性。
4、城市板块发展
? 目前巢湖大致可分为四个板块，由于城市范围较小，除政务区板块外，各板块之间差异不大。
? 目前巢湖市民最为向往的是城西板块，该板块也是未来发展的重中之重，这一板块，开发时间较长，已有不少成熟社区，未来土地可供应土地市场充足。
? 城东板块新盘较少，整体居住环境十分成熟。
? 巢湖的所有大型商业配套只集中于市中心，其他楼盘都会根据自身情况建立小型商业内街来满足市民日常需要。
5、土地市场
? 巢湖目前土地供应主要集中在城北和城南地区，城东和城西土地供应较少。
? 巢湖市住宅用地近年有所减少，主要集中在城南裕溪河附近和城北开发区附近，这些土地中，已有雍景湾、万锦国际和天龙华府三个项目进入开发阶段。
? 城西虽然是未来城市发展方向，但目前没有进一步的土地供应动向，据政府反映，进入今年后，巢湖土地出让将有合肥市政府重新规划后再进行。
市场小结
? 2012年全年巢湖市共成交6104套，其中住宅：5035套；商铺：313套；现房：734套；写字楼：22套（9月部分数据缺失未统计），环比2011年4920套增加了1184套，涨幅24%，行情逆转是不屈的事实。
? 住宅成交价格（包括乡镇）为4269元/㎡，环比4595元/㎡降低了326元/㎡，2012巢湖楼市呈现明显“量升价跌”特性。
? 全年商铺共成交313套，环比2011年748套缩水达400多套，成交总面积：20277.55㎡，销售均价为8560元/㎡，相比2011年14148元/㎡高价格降了5588元/㎡，跌幅39%，商铺市场寒意浓。
? 巢湖的房地产市场主要以刚性需求为主，几乎不存在投资性购房和改善型住房，户型面积普遍偏小。这与巢湖市经济发展水平较为落后有关。
? 客户对产品品质相对关注较少，更多关注价格，以及社区配套和小区周边商业环境。
三、地块可行性分析
1、地块概况：
项目位处长江西路、龟山路和巢湖北路三路交汇处，巢湖北路是巢湖目前城市发展主轴，片区在巢湖的认知度较高。
2、2012年市场分析
2012年全市存量房共交易2392套，比去年同期多交易860套，同比增长56.1%；入库地方税收2790万元，同比增收1013.4万元，增长57.1%。其中：缴纳营业税的存量房为1212套，比去年同期多交易410套，同比增长33.8%；入库营业税2147万元，同比增收838.7万元，增长64.1%。
3、周边个案分析
天瑞·凤鸣花园
项目分一期二期，目前在售一期共20万平方米左右，有多层、小高层，项目在2012年8月首次开盘，目前去化率接近50%。其中，多层销售均价在5800-6300元/平方米，小高层在5300-5800元/平方米。小区在户型和产品品质上都有所突破，市场认可度较高。
湖畔明郡
项目总建面22万平方米，目前一期二期已经售罄，三期预计在2013年10月底上市，项目近期销售均价在5600元/平方米，业态为多层、小高层。目前项目主推沿街商铺，一二连体，单套面积在70-98平方米，销售均价13000元/平方米。
翡翠华庭
目前还有少量多层住宅在售，价格在5800-6000元/平方米，沿龟山路商铺正在认筹中，一二层连铺，面积在85平方米左右，预计价格10000元/平方米。
4、项目可行性分析
1）项目整体分为三个地块，其中地块一位于长江西路和龟山路交叉口以西，地块二、地块三位于长江西路与巢湖北路之间，目前地块一为净地，地块二、三仍在拆迁过程中，待拆迁建筑体较多。
2）项目位于城市发展主轴，临近城市发展中心，周边项目除天瑞凤鸣花园为2012年新上市楼盘，其余项目大多数处于尾盘开发阶段。
3）在客户认知上，多层的认可度依然高于小高层，存在400元/平方米左右的差价，未来的片区市场供应以多层、小高层为主。
4）项目周边的商业配套普遍以沿街商铺为主，体量较小。
结论：
项目所处区域房地产开发条件较为成熟，是目前巢湖房地产市场销售量较为集中的区域，整体销售价格高于其他片区。同时，区域内可售项目较少，地块具有一定的稀缺性。
目前区域内在售项目依然以多层产品为主，同期考虑，小高层产品较多层产品销售压力大，溢价空间小，对项目开发带来一定的风险。考虑到项目地块交付时间及开发周期，预计集中上市时间在2014年末，预估多层价格在5800元/平方米，小高层价格在5300元/平方米。
继续阅读
浙公网安备 33021202002483