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商业物业管理内容.doc

商业物业管理内容

我的爱初春来
2017-09-29 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《商业物业管理内容doc》,可适用于综合领域

商业物业管理内容随着我国社会主义市场经济健康发展和人民生活水平的日益提高从上世纪年代末期到本世纪初期海内外多种经济成分的各类大型商业企业和大型的批发、零售市场、超级市场、购物中心等雨后春笋般纷纷落户于沿海和内地的大、中型城市成为城市商业发展的主要潮流和城市繁荣水平的重要标志之一。商业物业的发展孕育着商业经营的国际化和多样化也为商业物业的管理和服务提供了展示自身实力在激烈的市场竞争中渴求生存和发展的平台。由于现代商业物业具有建筑规模较大功能综合多样公共设施、设备先进经营方式灵活商品种类繁多商品供应渠道广阔产品质量相对稳定商品价格具有很强的竞争性等特点因此形成了商业经营的主导潮流。由此对大型商业物业的管理和服务提出了更复杂、更全面、更具有个性化的要求。以下主要从五个方面谈谈商业物业管理的运作思路物业管理前期介入对商业物业项目开发经营和后期管理十分必要和重要。对于一项物业来说基本分为“开发经营管理”三个阶段。从形式上看物业管理是对物业的使用管理但物业管理的实践来看物业管理早期介入已日益成为整体物业开发、经营和管理不可分割的重要环节成为关系项目效益高低经营成败的主要因素。物业管理注重建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式所以在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求即从项目规划设计和施工阶段就开始给予高度关注和重视。物业管理是一种对物业全过程的管理其首要环节即是物业管理的前期介入。其意义不仅在理论上更在于实践上的应用。它的必要性和现实意义主要体现在以下方面:(一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决。物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益对所委托的物业进行有效管理保障和提升物业的自身价值。然而在物业管理的实践中一些物业的先天缺陷一直困扰着物业的正常使用和管理企业的服务诸如物业质量、设施配套、设备性能、以及综合布局的合理性等这些往往取决于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能限制在物业管理过程中最小范围之内就必须注重物业管理的提前介入使物业管理前期介入同规划设计、施工建设、设备安装调试以及功能区综合布局等同步或交叉进行。这样既可以满足以后顺利实施专业化物业管理和服务又可以从业主或使用人的角度凭专业经验查找和杜绝规划、设计、施工、安装上的一些潜在问题和缺陷对物业的规划设计在使用者的角度进行审视对不适之处提出修改意见和建议方案优化、完善设计中的细节从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前逐项加以妥善解决减少后遗症保持房地产开发项目的市场竞争力。同时前期介入的完善过程也可以为开发商减少不必要的投资成本。(二)便于管理者对所管物业的全面了解。物业管理行为的实质内容是服务。然而要服务得好使业主和使用人满意就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理就无法对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装和使用性能等物业的情况了如指掌无法在商业项目正式运作时科学管理从容应对。因此物业管理方必须在物业的形成过程中就介入其整个过程中才能发现问题提出改进意见结合商业项目实际制定有针对性的管理和服务预案。(三)物业管理前期介入是为后期管理做好充分准备。物业管理是一项综合管理工程通过物业管理把分散的社会分工集合为一体并理顺关系建立通畅的服务渠道以充分发挥物业管理的综合作用。通过前期介入管理者可以更好地与开发商、建设方以及业主沟通关系增进理解和交往还可以为后期接管锻炼和培训管理和技术服务队伍。此外还有利于物业公司在对物业实体实施管理之前设计物业管理模式合理设置管理和技术服务人员岗位制定内部管理服务规章制度和公共性约定。对多家产权单位的物业还要统一筹划、筹备成立业主管理委员会等以使物业正式交付验收时物业管理企业便能有序地对物业项目和商户提供优质、高效的管理服务。前期介入要突出务实性、前瞻性和有效性。物业管理的前期介入尤其要突出务实性、前瞻性和有效性。所谓务实性就是要从实际情况出发抓住主要问题提出关键性的改进和完善的意见和建议解决最关键和实际的问题。如物业消防和安全功能的完善设备、设施与物业使用功能的相互匹配重要机电设备的质量保修和运行维护以及交通、通讯、办公和商业信息化功能的设置配套和环境保护等等。如果抓不住主次分不清轻重往往影响了重大问题的及时解决。所谓前瞻性就是要充分考虑今后物业自身和业主的使用需求发展的需要对设计功能留有余地。如强电的额定功率数量配电回路的预留中央空调运行时间的季节变化和今后通讯、交通、物流配套和停车位的发展需求等。建设时期的少量改进和投入即可以减少今后增容时的大量人力、物力、财力的重复投入和改造难度又给今后使用提供极大的方便。所谓有效性就是要从使用者和管理者的角度对发现的主要问题坚持原则积极协调和争取发展商、建设商的支持主动配合他们尽可能地在建设过程中予以解决从而真正起到前期介入的积极作用和效果。商业经营和物业管理要有机协调实现一体化运作。商业物业的主要特点就是经营和管理相对独立又相互协调补充。不管是大型的零售商场还是综合性的批发市场经营是商业物业永远的主题。虽然一个物业有成百上千个小业主或租赁经营户组成但现代的商业物业其特点就是统一市场形象统一品牌策划专业分工经营统一管理和服务因此它才赋予了极大的市场认知感和竞争力。而物业管理作为商业经营和管理的有机部分和必要功能更需要围绕商业经营活动本身和经营商户的客观需要提供专业化的、优质高效的物业管理和服务。这里除了一般物业管理的常规性公共性服务项目如房屋日常维修保养公共设备、设施运行和维护保养卫生保洁环境绿化消防和安全保卫交通秩序等以外还应根据商业物业的特点和经营商户的需求增强其他方面的管理和服务职能开展个性化服务满足不同业主和使用人的需求。如加强业主、租赁商户的合同档案管理和入伙、转让、退租程序的管理参与和组织开展招商、招租和营业推广活动严格对二次装修现场的安全管理规范对户内、户外广告的管理为经营户提供洽谈、物流、信息、交通、通讯、就餐等商务便利服务为客户努力营造良好、轻松、舒适的商业购物氛围开展其他特约性上门服务以及组织开展安全、文明商场、文明单位创建活动等。FS:PAGE物业管理模式的确立和内部运作。目前沿海和内地很多知名的大型商业物业的管理模式基本上可分为三大类。一类是由开发商自主开发自主管理的商业物业。这一类所占比例很有限。第二类是采取开发建设和经营管理相分离的方式这是目前比较普遍的商业物业管理模式。其中又分为两种。一种是由一家综合性经营公司进行总体经营管理和物业服务。另一种是由商业经营性公司和专业性物业管理公司进行合作管理。如广州、深圳的一些大型商业市场就采取第一种模式。而武汉白马服装商场则采取后一种模式。不管采取何种运作管理模式他们都有各自的合理性和现实性实际运作中都有有利和不利的方面但最终关键还是要看管理的有效性和业主的认知度(最终是满意度)。由一家经营性公司统一负责商业的经营策划和物业的管理其好处是经营管理和物业服务易于在一个体系中协调一致机构和人员相对精练工作效率较高人力成本有所减少。不利的方面是经营性公司往往侧重经营效果忽视管理和服务工作当经营活动和物业管理有矛盾时往往物业服务要为经营和效益让路加上对物业管理缺乏一定的专业知识和人才容易造成重经营轻管理强经营弱管理增了效益减了满意度的不平衡状况。由经营性公司和专业化物业管理公司相互分工合作的模式其优势在于可以发挥各自的业务专长可以集中各自的精力分头做好经营管理和物业管理工作达到强强联手优势互补经营和管理同步提高的效果。其不利的方面主要在于相互间的协作留有空隙机构和人员相对增加如处理不当会影响到工作效率和客户满意度。因此选择什么样的管理模式取决与管理者的人力、物力条件和管理水平。在经营管理模式确立的前提下还涉及到具体管理组织框架的建立管理和技术服务人员的配置内部管理和服务的有效运作等等。对于这些不同的企业有不同的价值取向比如采取扁平式内部管理架构实行国际标准的服务质量管理体系实行服务中心一站式服务等但最终要以客户需要为出发点以客户满意度为目标。商业物业管理要重点解决好的几个问题。(一)物业管理公司定位问题。无论采取何种管理模式物业管理公司都应该把握自己的定位做到根据项目进度和业主需要适时调整定位。在项目前期介入时期物业管理公司处于协助、配合的位置主要工作是协调好和与开发商、建筑商、驻场监理公司的关系熟悉工程情况参与设备安装调试发现潜在问题提出合理建议。在项目交接管理初期物业管理公司逐步转换到中间位置起到承上启下的关联作用既要落实好与开发商的物业本体验收交接又要负责好业主、租户的入住协调解决好业主、租户入住时的具体问题并承担起前期物业管理服务的任务。在项目正式运营一段时间后一般是业主(租户)入住率达到以后物业管理公司则处于管理和服务的主体位置主要工作是筹备业主管理委员会按委托管理服务合同的约定履行管理和服务的各项职能。如果采取经营和管理合作模式则物业管理公司还要随时做好与经营公司的协调工作为客户提供一体化的管理和服务。(二)竣工验收和接管验收问题。竣工验收和物业接管是两个截然不同的概念。竣工验收的主体是开发商和工程建设质量检验部门接管验收主体是开发商和物业管理公司。虽然验收的是相同的物业但目的不同内容和侧重点也有不同。所以绝不能简单地将竣工验收和物业接管验收合二为一。接管验收的重点是图纸和实物的一致性物业功能运作的完好性。接管验收是界定物业施工质量、设备安装质量的最重要的环节对今后物业维修保养费用、保修期限和过程质量责任的界定和实施常规的管理与服务有着深刻的影响。(三)业主委员会筹建问题。商场物业一般是由多家小业主构成。按照行业习惯做法商场物业的多家业主一般会成立商户委员会以协调和处理涉及到业主关系、商业经营、促销策划和业务推广等问题。按照物业管理的法规要求物业公司最终是由业主委员会来选聘的。在物业管理初期物业公司受开发建设单位委托进行前期管理服务当这一时期结束前就自然要过度到由业主委员会代表全体业主对物业管理公司进行合同委托管理。由此业主委员会的组建便成为必要和重要的条件。实际做法可以在商委会的基础上组建业主委员会。这样既解决了机构重复多头召集事务复杂化问题又提高了今后物业管理工作中的有效协调和办事效率使商业经营和物业管理有机结合和谐发展。(四)维修资金问题。关于维修资金的筹措和使用建设部、财政部曾发文进行明确的规定《物业管理条例》对此也有具体条款。但在实际操作中尤其是对非住宅物业的归集办法和比例没有权威和政策性规定。比如合肥市对非住宅物业维修资金归集就没有具体明确的规定因此给商业性物业管理操作中的房屋和设备大修问题留下一个巨大的难题。(五)管理和服务的认识问题。表面理解管理和服务本身是一对矛盾。可究其内涵物业管理和服务实为一个过程的两个方面。年前物业管理的概念从香港引入深圳继而被沿海和内地所延用。但作为服务行业的物业管理其本质是以专业化手段为业主和使用人提供相关物业方面的服务。我们说的管理是对物业本体而言说服务是对业主和客户而言。提供服务这个特定的产品才是物业管理的真正工作内涵。所以讲管理是一种形式服务才是内容。使物业保值增值让客户放心满意才是物业管理的最终目标。只有解决这样的认识问题才能真正找准物业管理公司的位置切实树立客户需求和满意度为导向的经营服务理念实现物业保值增值客户满意企业发展环境改善社会和谐进步的远景目标。(六)管理费用的标准制定和收费问题。物业管理费标准的核定和收费难一直是物业管理公司面临的最棘手的问题。究其深层次的原因主要应在五个方面。一是物业本身的差异对管理和服务的要求不同成本支出差别悬殊费用标准自然存在很大差异。二是政府主管部门对各类物业管理费标准的制定依据和测算方法没有较规范、统一的尺度给管理费用标准的测算增加了变数。三是业主使用人对物业管理服务商品化的认识程度存在很大差异。四是部分开发商对业主(租户)采取补贴减免政策淡化了物业管理“委托管理有偿服务按质论价”的基本原则给后期费用收取造成误解和难度。五是物业管理公司费用标准缺乏合理性和一定的透明度。所以根据物业自身特点和业主客观需要依据行业标准设定物业管理的服务项目、内容和标准在公开公正业主参与或知情的原则下制定合理的收费标准同时做好收费的宣传工作按规范程序收费是解决收费标准和收费难问题的有效途径。商业物业管理是物业管理向多层次专业化规模化经营发展进程中富有挑战和创新的新生事物面对多种经济成分为投资主体经营方式多样化商业物业的崛起在物业管理方面还将有很多问题需要我们去学习、探究和实践。在市场经济体制逐步完善商业经济繁荣发展消费观念逐渐进步法制环境日益成熟的大环境中商业物业管理必将得到规范和长足的发展成为我国物业管理产业中一支新的生力军。各位尊敬的读友谢谢大家观看本文如有需要请下载编辑使用谢谢大家本人将继续为大家分享跟多的文档资料谢谢~以下为附加文档如果不需要请下载后编辑删除二、管理规定和制度公司资质、法人委托书的管理制度、公司的各种资质证书、样本、ISO质量证书、ISO环境证书、ISO安全证书由工程管理部统一进行管理。、各工程处对外洽谈工程前应填写资质领取申请表提供工程名称、建设单位、工程详细地址和工程具体情况后方可登记领取公司资质复印件壹套。工程信息由公司统一编号统一发资质文件。该资质所加盖公司证件章上注明工程名称、有效期、编号。此资质复印无效。无具体工程名称者不得领取资质。、领取资质文件须与公司签订合作协议和缴纳管理费。否则公司拒绝出据任何资料。、工程项目登记以谁先登记谁为主的原则。、资质应由各工程处负责人到工程管理部领取。若负责人确实无法亲自领取资质的由负责人委托,人办理领取资质事宜。委托应注明被委托人的姓名、职务、详细联系方式。被委托人对登记的项目应跟踪落实及时了解详细项目进展情况。、对工程情况不详细的公司有权不办理资质登记手续。如登记项目名称相似以甲方正确名称和详细工程地址为准。、各分公司应设立信息员每天及时将本区域的项目信息电话及传真报公司登记。、资质有效期为三个月三个月内工程处对所跟踪项目应主动续领资质如不申报将视为自动放弃公司不再进行核实其他工程处有权直接登记和领取资质。、各工程处领取资质后应积极主动跟踪项目进展情况如遇到两个工程处相遇且不让出项目又不报名参加投标对此公司将作出处罚同时取消该工程处项目登记优先权。、工程处在工程管理部领取公司样本及承接工程的加盖证件章的公司资质文件须交纳工本费。、公司要求工程处施工现场使用统一制度牌统一着装统一佩带胸卡。由公司统一制作工程处到工程管理部付费领取。、项目登记后招标文件下发之前可由公司开据介绍信进行工程洽谈。、公司的法人委托书由工程管理部登记签发招标文件获取后各工程处在领取资质的基础上填写法人委托书申请表内容包括:被委托人姓名、联系电话、身份证号码、项目名称、对应的资质编号、项目名称、被委托事宜。经法人或公司主管领导批准后方可办理。、委托代理人应为各工程处负责人。若确实需要第二代理人时由工程处负责人出据委托书并将第二代理人的身份证复印件、工作简历、具体地址及联系电话留工程管理部备案否则有权不予办理。公司资质证书管理规定一、公司的营业执照、施工资质、IC投标卡、三个认证及公司的各项获奖证书等资质原件均由工程管理部统一进行管理。二、各工程处对外洽谈工程,需使用资质原件,应事先向工程管理部提供工程名称及相关招标文件或邀请函登记使用。三、凡是借用公司资质工程管理部须派人员同去以缩短资质使用的周转时间。四、各工程处如需在外地投标、施工或办理相关手续须出示有关证明提前通知工程管理部。工程管理部指派专人陪同前去由此所发生的费用均由使用单位承担。五、各工程处建造师证书和岗位证书及获奖证书统一由工程管理部进行保管。六、异地IC卡的使用规定执行公司《关于省级施工许可证和省级以下备案证的管理办法》七、凡是需要公证公司资质须经公司主管领导审批后由工程管理部陪同办理手续并在工程管理部登记备案使用完毕及时交回工程管理部保存。八、公司资质扫描件由公司工程管理部统一管理根据招标文件或预审文件要求提供并登记备案。九、为保证公司各种资质证书完好凡使用证书均需爱护保证资质证书干净、整洁、不损坏。十、凡未在公司登记备案和登记内容不符对外所发生的一切事宜均与公司无关由责任方自负。公章使用管理规定一、公司印签及法人印签、设计专用章由办公室统一管理。各工程处因工程等需盖公司章应到工程管理部登记备案由工程管理部负责联系到办公室盖章登记。二、凡是需要盖设计专用章应到办公室登记备案由办公室负责办理。三、各工程处如需盖安全、消防等章应到公司工程管理部登记备案由工程管理部负责办理。四、公司的合同章归工程管理部管理各工程处签订工程合同时按照公司《合同管理规定》执行。五、工程竣工后需盖竣工图专用章和决算章各工程处应按照公司《关于工程资料管理规定》执行将竣工资料交公司后由工程管理部登记并签订汇签单方可盖章。六、负责管理印签人员严格按相关要求审核和批准详细做好登记工作。特殊情况工程处负责人书面提出申请和说明公司主管领导签字方可盖章。七、各分公司、工程处必须严格执行公司公章使用管理规定不准私刻公章否则公司将追究其责任人刑事责任和法律责任。八、以下各类情况之一均须到公司盖章具体情况如下:、投标书及资格预审文件盖章由工程管理部(经营部)审核后根据具体情况加盖公司章或投标专用章及封标专用章。、凡是以公司名誉对外发布的公函、往来文件等经公司负责人审核登记后盖公司公章。、工程预算书盖章工程管理部需留存复印件一份备案后盖预算专用章。、工程结算盖章工程管理部留存经甲方确认后的原件备案。、工程管理部盖章一般工程性往来文件、信函、洽商等文件的使用范围需盖工程管理部印章。项目部印章管理使用暂行办法依据公司印章使用管理暂行办法特制定本办法。、凡是施工合同在万元以上的工程该工程项目部可向工程管理部申请刻制“公司某工程项目部”印章壹枚并办理相关手续。、项目部印鉴由工程管理部资信部负责联系指定刻章单位统一刻制项目部无权自行刻制印鉴。、项目部印章只可使用于该项目在施工过程中与甲方的洽商等文件往来。、项目部印章须由指定专人保管、使用并在使用过程中详细登记其用途。、项目部不得使用于任何形式的合同签订、对甲方的结算对供货商的付款承诺及欠款文书。(特殊情况需主管领导批示所对外盖章的资料原件须报工程管理部备案)、凡是违反第五项规定私自使用项目部印章的公司均不予以承认所产生的经济责任全部由项目部自行承担。、各工程处因工程项目需要刻项目章应由工程处负责人向工程管理部提出书面申请并注明工程名称、使用时间、使用范围、保管人员等事宜经公司主管领导批准后由公司(资信部)办理、备案后方可使用工程竣工后一个月内(特殊情况另行说明)将项目部章和盖章登记薄交工程管理部备案待该项目保修期满后经公司核定后集中销毁。未按公司规定执行的公司将对其进行严肃处理。承诺书北京业之峰诺创建筑装饰工程有限公司:我处因工程需要特申请刻制工程项目印章一枚。做到以下承诺:一、项目名称:二、使用范围:、与甲方项目洽商、设计变更、往来文件。、向公司申报有关资料。三、使用时间:依据合同开、竣工日期限定该项目章的有效使用日期自至止。四、印章管理负责人:五、严格执行公司项目章使用登记管理制度不准对外签订各项合同、协商和付款承诺及欠款文书。六、项目章交回公司的同时一并将印章使用登记记录交回公司存档。七、该项目章由此发生的一切经济责任和法律纠纷均由我工程处自行承担和处理相关事宜公司不负任何连带责任。承诺人:工程处年月日公司建造师、职称、上岗证等证书管理规定为了整合公司人力资源充分发挥各工程处资源优势达到优势互补、资源共享目的使各分公司、工程处在对外洽谈项目过程中能够充分利用人力资源进一步提高市场竞争力扩大市场占有率现特制定如下管理办法:、公司的建造师证书、职称证及各种上岗证书的原件由工程管理部统一管理。、各工程处凡是以公司名称办理的各种证书原件留存在工程管理部。、工程管理部对所有证书原件进行统一建档、保存并输入计算机管理留存所有扫描件。、各工程处如需借用建造师证书须出示相关文件(资格预审文件或招标文件)并在工程管理部登记备案由工程管理部统一调配使用用完后保证按时返回工程管理部。、工程管理部负责证书的年检、联系培训学习及办理新增证书的工作。、各种证书的使用包括复印件统一由工程管理部调配凡使用本处各种证书原件、复印件均不收取任何费用如使用其它处证书原件、复印件均须收取一定费用使用范围包括:预审文件、投标文件以上收取的费用由工程管理部代收公司财务负责管理此费用专款专用。范围:证书年检、专业培训、学习资料等。、投标单位如需建造师或各岗位人员出现场工程管理部负责与其它工程处协调联系其费用由使用单位和被使用单位协商解决。、各工程处使用证书原件应保证证书原件干净、整洁、完璧归赵。、凡使用公司一级建造师证书投标或资格预审的工程处(本工程处建造师除外)应提前向公司申报避免发生工程项目重复使用建造师或废标等现象。、凡是公司提供建造师证书或岗位证书复印件均需加盖红章并写明用于×××工程字样如果在投标文件或资格预审文件中没有公司加盖工程名称红章公司不予盖章。工程合同管理规定为了建立健全公司合同管理制度,规范企业管理,使公司合同管理制度更加规范化、制度化、科学化根据《合同法》、《建筑法》、《招投标法》及有关法律、法规结合我公司实际情况特制定如下规定。、合同的签订须遵守国家的法律、法规和国家计划遵循平等互利协商一致的原则。、公司工程施工合同由工程管理部管理设计合同由办公室管理。、签订合同之前必须取得公司法定代表人的授权委托书。、签订合同人员必须是经过公司任命的各工程处负责人特殊情况第二签订人须由第一签订人开据授权委托书报工程管理部备案。、签定工程合同必须提前天,将合同文本交工程管理部进行审核对合同内容不严谨或不利于公司及工程处方面的条款内容进行协商变更。、签订工程合同前须经法律事务部、财务处、工程管理部审核后填写“合同签订前汇签单”汇签单一式三份领导、财务处、工程管理部各一份作为合同的基本内容参考汇签单各项内容均填写真实有效以便对工程进行跟踪。、工程合同签定公司留存合同文本一正三副财务处留存正本原件工程管理部留存副本两份信用管理处留存副本一份。、工程管理部对所签订的工程合同进行登记建档并建立明细表同时对合同内容进行跟踪。、合同文本中须填写建造师如此建造师不是本公司在册人员应由工程处负责人写书面委托并将其建造师原件、复印件保留公司直至工程竣工完成。、工程合同需变更或合同终止应及时通知工程管理部否则出现法律纠纷及其他事宜均由责任方承担。、未生效合同需在一个月内全部交回公司各工程处负责人监督执行交回情况对未按规定执行且没有说明情况的工程处公司将对其停办一切事宜。、凡需携带工程合同章出京的工程应事先提出申请及核定合同内容提请主管领导批准由工程管理部派专人保管及盖章。、对于未签订合同已施工的项目须及时将实际情况以书面的形式上报公司并经主管副总经理批准后方可进行施工工程管理部负责将工程基本情况写明并转财务处和信用管理处备案。、凡在原有合同基础上再次施工的工程须签订新的工程合同或提报公司备案。、没有按照公司规定擅自施工的公司将按照相关规定和制度对其进行严肃处理。、合同签定须写明公司开户银行:、工程合同万以下由各部门审定汇签大型合同(造价在万元以上)应由主管领导审定万以上由公司总经理审定。、合同履行完毕并已竣工应向公司上交完整的竣工资料及施工图工程照片等资料。转发关于进一步加强建设工程施工劳务分包和用工管理的通知为贯彻国务院《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》(国办发号)要求规范建筑市场秩序完善信用体系标本兼治综合治理解决我市建设领域拖欠农民工工资问题进步加强建设工程施工劳务分包和用工管理根据有关法律法规结合我市实际现通知如下:一、加强施工劳务分包管理、施工总承包企业、专业承包企业分包劳务必须使用有资质的劳务企业禁止使用无资质企业。凡违反规定使用无资质企业的依法给予行政处罚造成拖欠农民工工资的发包单位必须先行支付工资。、外地建筑劳务企业来京施工必须按照《关于外地建筑业企业进京施工实行档案管理的通知》(京建管号)的规定建立企业管理档案。没有建立企业管理档案的外地建筑企业不得在北京承揽建设工程。、外地建筑劳务企业在京施工应办理项目管理备案。未办理项目管理备案的记入市建设行业信用系统情节严重的取消在京承包工程资格。二、加强企业用工管理、劳务企业需录用人员从事施工劳务的必须与录用人员依法签订劳动合同明确规定双方的权利和义务特别应列明保障劳动者合法权益的条款切实保证劳动者合法权益。、未依法与劳动者签订劳动合同而使用的人员视同零散工按《北京市人民政府关于外地建筑企业来京施工管理暂行规定》关于不得使用零散工的规定予以处罚并记入市建设行业信用系统。、使用零散工的用工单位应按规定结算工资并清退零散人员。拒不执行上述规定致使发生极端、群体事件的取消在京承包工程资格。、外省市建设行政主管部门设立的驻京管理机构要加强对本省在京劳务分包企业和人员的管理(督促企业依法用工。三、切实解决劳务工资兑付、施工总承包企业应建立健全劳务分包管理制度设立管理机构配备与施工劳务作业规模相适应的管理人员。按照实施“阳光工程”的有关规定制定劳务分包款支付制度和措施。、各施工企业必须严格执行《关于解决建设领域拖欠工程款和拖欠农民工工资问题的通知》(京建经号)等有关规定清理拖欠的农民工工资。、对拖欠农民工工资的施工总承包企业、专业承包企业和劳务企业记入市建设行业信用系统并向社会及时公布。由于拖欠农民工工资而引发极端、群体性事件情节严重的取消在京承包工程资格。、自年起市和区县建委每一季度检查一次全市建筑企业支付农民工工资情况。对不按规定支付农民工工资的企业按本通知规定给予严肃处理。二OO三年十二月十二日投标书制作管理办法公司为树立对外统一形象打造企业品牌提升企业的市场竞争能力现制定投标书制作管理办法望参照执行。一、资格预审文件和投标书原则上由工程管理部经营部统一制作收取部分工本费详见标书制作费用计取办法。经营部制作标书服务范围包括答疑、现场勘测、封标、开标、竞争对手报价分析等详见北京业之峰诺创建筑装饰工程有限公司经营部简介。二、各工程处自行编制的资格预审文件和投标书必须由专业人员编制使用由公司提供的统一徽标和业绩文件。三、各工程处自行编制的资格预审文件和投标书应严格按照公司要求制作经工程管理部经营部审核后方可盖章报送并在经营部留存备案一份。四、各工程处自行编制的工程预算和结算文件需经工程管理部经营部审核后方可盖章报送并在经营部留存备案一份。五、资格预审文件和投标书的装订方式应参照经营部制作的标准范本封装应使用建委标办的统一封条或甲方要求格式。六、委托经营部制作的标书应视标书的难易程度预留足够的制标时间。后附标书制作费用计取办法标书制作费用计取办法序业务类型取费基数取费标准备注号正本成本计取元套资格预一副本成本计取元套视内容复杂程度调整收费审分页资料单页计取元页万以上取‰,万商务标工程造价‰及以下取‰二招投标正本元本技术标副本元本视内容复杂程度调整收费分页资料单页计取元页万以上取‰,万已做预算~‰项目过及以下取‰三工程造价程服务万以上取‰,万未做预算~‰及以下取‰万以上取‰,万结算造价~‰及以下取‰参与投标成本造价增幅额度‰四结算~‰有预算资料结算造价~‰无预算资料未参与投标成本造价增幅额度‰注:、对于“标准套用”工程取相应折减系数。、计取费率标准在~万元之间按曲线插值法计算。、上表未尽项目标准实际发生双方协商制定。、工程造价万元以下按元计取。地址:邮编:联系人:联系电话:传真:关于“三个认证”贯标管理及强化现场管理的规定为了加强各分公司、工程处及项目部规范化管理强化三个认证体系的贯标意识树立公司的对外形象增强各级管理人员的责任感现制定如下管理规定望各单位遵照执行。一、公司所属各单位、各部门及所有施工项目必须进行“三个认证”的贯标工作。二、各工程处须设立专职部门及人员专项负责“三个认证”工作公司将各单位的贯标工作作为对其考核的重要依据。三、各施工项目须设立以建造师为主并配以专职人员组成贯标小组负责本项目的贯标工作。四、各项目的管理资料往来文件形式应统一施工和贯标资料应认真填写并依据公司有关规定进行收集和整理。五、施工现场必须挂贴公司标志性标语(最少一次)如:质量方针环境安全方针等。六、现场管理人员必须持证上岗佩带标志和编制成员名册上报公司工程管理部。七、开工前须报开工资料到工程管理部后方可施工否则公司将不予办理竣工验收。八、现场应建立健全各种规章制度并制成统一的牌示挂贴。九、所有对外管理协议须由工程管理部审定、认可方可签订。十、施工前编写质量、环保、安全保证、预防及应急措施报工程管理部审查、认可并接受监督、检查。十一、施工前组织有关人员进行三个认证管理手册的学习和培训做好记录。十二、施工前与各劳务分包及材料供应商签订质量、环保、安全协议。十三、施工前应做好技术、安全交底做好记录。十四、施工中与工程管理部定好的检查项目和竣工应提前三天报工程管理部到场检查、验收。工程质量管理制度为加强公司的施工工程质量管理并根据公司《ISO质量管理体系》、《ISO环境保护管理体系》、《职业健康管理体系》贯标要求针对建造师部的质量管理作出以下规定各分公司、工程处必须严格贯彻执行。一、基础工作建造师部对全体员工进行“三个认证”贯标意识教育牢固树立“精心设计严细施工管理达标工程创优顾客满意质量取胜”的思想。根据公司建立的ISO质量保证体系依据承包的项目及内容由建造师部组织体系的有效运行由质检员按要求认真填写有关的质量记录并经常检查质量保证体系的运行情况。严格执行国家现行规范、标准及企业的各项规定严格按照设计文件组织施工。按照质量验评标准检查施工质量对承包范围内的分部、分项工程组织质量评定并将评定结果交项目工程师核查。每个分项工程(工序)开工之前施工单位的技术人员及工长必须对操作班组进行技术、质量安全交底交底书形式按照统一格式进行且要求形成书面资料交建造师部。建造师部实行“三检制”即自检、互检、交接检其中自检、交接检必须有检查记录。二、物资检验规定建造师部必须对所有进场的原材料、半成品组织检查并认真作好书面记录。所有进场的物资必须提供合格的材质证明或出厂合格证。对需要做复试的原材料如水泥、钢材、砂石料、各种附加剂、焊条、焊剂、防水材料等必须按规定及时取样试验并将试验报告提供给建造师部备查。对进场的物资必须进行标识按照已经检验合格、未经检验和经检验不合格等三种状态进行分种类堆放严格保管防止误用不合格的材料。对于不合格物资的处理各分项施工部必须及时以书面形式向建造师部汇报同时要注明处理结果或材料的去向。三、工序检验规定及报验建造师部应抓好班组的自检工作设立质检人员认真督促操作班组的自检并作好书面记录。分部分项(工序)工程完成后各分项施工部必须组织检查不合格的部分及时返修达到合格后由建造师部进行复查。在分项工程或工序完成后认真组织两个工序(工程)间的交接检查不合格的分项或工序不经返修合格不得进行下道工序施工。自检合格后须经建造师部复检并得到认可后方可开始下道工序施工。申请复检必须以书面形式填写并附自检记录、交接检记录、隐蔽记录、预检记录、质量评定等资料否则一律不予验收。严格按照“三检制”组织检验各道工序的施工质量隐蔽工程项目要由监理工程师、专职质检员、技术负责人等相关人员进行隐蔽验收未经验收不得进行下道工序。做到”检查上道工序保证本道工序服务下道工序”真正做到严格控制工序的质量。质检人员必须严格控制施工过程中的质量在施工过程中严格把关不得隐瞒施工中的质量问题并督促操作者及时整改。建造师部专职质检人员在施工过程中发现质量问题一经其提出(口头通知和书面通知)施工部门必须无条件的执行并认真整改整改完毕报建造师部质检人员复查。四、不合格分项(工序)处理规定施工中若出现施工质量严重不合格。施工部门不得擅自进行处理必须及时向建造师部质检部门汇报由建造师部制定处理方案。施工单位必须严格按照处理方案进行返修并将处理结果报建造师部质检部门。凡因施工不当造成的一切后果(包括经济损失)一律由施工单位自负。施工中出现质量事故施工单位必须按规定填写质量事故报告单及时报建造师部按规定严格处理。五、工程质量评定规定各施工部门应对承包范围内的分项工程进行质量评定分项工程质量评定应按照验评标准进行评定不得闭门造车。分项工程质量评定必须在班组自检的基础上由工长组织有关人员进行由质检员核定质量等级。分项工程质量评定过程中出现不合格由质检员下发整改通知并于整改后重新评定。分项工程质量评定由施工部门组织自检评定报建造师部进行核定主要分项由建造师部核定。六、质量检查资料管理评定质量检查基础资料由质检员负责填写、整理报建造师部质检部。各种质量保证资料必须与施工同步进行不得后补以保证资料的完整、真实、整齐。施工单位质检组必须编制月度质量检查计划并列出检查标准的依据严格按照检查计划进行控制、检查、评定。质量检查资料必须统一格式要标准化严格按照DBJ进行质量检查、评定。施工安全管理制度、认真贯彻“安全第一、预防为主”主方针管生产必须管安全的原则保证员工在生产过程中的安全、健康、促进生产。、各部门要加强安全生产的领导尊重科学严格管理安全生产指标是考核企业的重要技术经济指标之一。、施工组织设计(施工方案)都必须有切实可行的安全措施对爆破、吊装、水下、深坑、支模、拆除等大型特殊工程都要编制单项安全技术方案并确定相应的责任人。否则不得开工安全技术措施要有针对性要根据工程特点、施工方法、劳动组织和作业环境提出防止一般化。、实行逐级安全技术交底制度开工前技术负责人要将工程概况、施工方法、安全技术措施等情况向全体职工进行详细交底。工长要按工程进度定期或不定期的向有关班组长进行交叉作业的安全交底。班组每天要对工人进行施工要求、作业环境的安全交底。、施工现场道路、上下水及采暖管道、电气线路、材料堆放、临时和附属设施等的平面布置都要符合安全卫生、防火要求并加强管理做到安全生产和文明施工。、各种机电设备的安全装置和起重设备的限位装置都要安全有效。要建立定期维修保养制度保证设备安全使用。、施工现场和木工加工场地和贮存易燃、易爆器材的仓库必须专人管理要建立防火管理制度备足防火设施和灭火器材要经常检查、保持良好。、加强季节性劳动保护工作夏季要防暑降温冬季要防寒防冻防止煤气中毒雨季和大风到来之前应对临时设施和电气设备进行检修沿河流域的工地要做好防洪抢险准备雨雪过后要采取防滑措施。(一)安全责任制度、公司员工要热爱本职工作努力学习提高文化、技术和业务水平、操作技能做到全员持证上岗。积极参加安全生产的各种活动提出改进安全工作意见搞好安全生产。、遵守劳动纪律、服从领导和安全检查人员的指挥工作时思想集中坚守岗位未经许可不得从事非本工种作业严禁酒后上班不得在禁止烟火的地方吸烟动火。、严格执行操作规程不得违章指挥和违章作业对违章作业的指令有权拒绝并有责任制止他人违章作业。、按照作业要求正确穿戴个人防护用品进入施工现场必须戴安全帽在没有防护设施的高空、悬崖和徒坡施工必须系安全带高空作业不得穿硬底和带钉易滑的鞋不得往下指投掷物料严禁赤脚或穿高跟鞋、拖鞋进入施工现场。(二)安全教育、广泛开展安全生产的宣传教育使各级领导和广大员工真正认识到安全生产的重要性、必要性懂得安全生产、文明生产的科学知识牢固树立安全第一的思想自觉地遵守各项安全生产法令和规章制度。、要建立经常性的安全教育和培训考核制度要把《安全技术操作规程》作业安全教育的重要内容和考核评定工人技术水平的重要依据考核成绩要记入员工技术档案。、对新工人、合同工、临时工、学徒工、必须进行入场安全教育。教育内容包括安全技术知识、设备性能、操作规程、安全制度和严禁事项经考核合格后方可进入操作岗位。、电工、焊工、机械工、架子工等特殊工种工人。除进行一般安全教育外还要经过本工种安全技术教育经考核合格发证后方准独立操作每年进行一次复审。、采用新技术、新工艺、新设备施工和调换工作岗位时要对操作人员进行新技术操作和岗位的安全教育未经教育不得上岗操作。、定期轮训各级领导干部和安全干部提高政策思想水平熟悉安全技术、劳动卫生业务知识做好安全工作。(三)安全检查、公司制定三级检查制度公司每月至少一次分公司工程处每周至少一次项目部每天进行安全检查。检查要发动群众要有领导干部、技术干部和工人参加边检查边整改。、每次检查要有重点、有标准列入本单位考核内容。、对查出的隐患不能立即整改的要建立登记整改、检查、销项制度要制定整改计划定人、定措施、定经费、定完成日期。在隐患没有消除前必须采取可靠的防护措施。如有危及人身安全的紧急险情应立即停止作业。、如拒绝整改公司将视情节对其进行处罚。消防工作管理制度为了加强消防工作保护公司财产和员工生命的安全制定本办法。、消防工作必须认真贯彻执行《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和国消防条例实施细则》贯彻谁主管谁负责的原则实现“预防为主、防消结合”的方针。、各施工部门都要建立义务消防队重点工程要组织驻场消防队各生产班组设消防员(兼职工人)每季度学习或训练不少于二次(每次二小时以上)活动期间的工资和资金等照发。、根据工程特点编制本单位的消防规章制度、防火安全操作规程和灭火措施。、向职工进行防火宣传教育组织消防检查纠正违章行为排除火险隐患研究解决消防工作上存在的问题。、负责调查和处理火灾事故对责任者提出处理意见。、组织审查、批准重点工程的施工组织设计中的防火措施及消防保卫方案。、与公司雇用和合作的包工队签定治安防火协议书负责进行入场教育和书面交底。、认真贯彻、执行公司OHSMS职业安全健康管理体系要求配合公司完成相关认证资料的填写及上报工作做到体系的实用性、持续性和有效性。、施工现场搭建的临时设施应符合防火要求不得使用易燃材料。材料的存放、保管应符合防火安全要求。易燃易爆物品应专库储存分类单独存放保持通风用电符合防火规定。施工中使用化学易燃物品时应限额领料禁止交叉作业不准在工程内、库房内调配油漆、稀料。、施工区不准作为仓库使用施工区不准住人施工现场严禁吸烟。、电工、电气焊工在从事电气设备安装和电、气焊切割作业时要持操作证和用火证严禁非电、气焊工作业。动火前要消除附近易燃物、配备看火人员和灭火器材用火证当日有效。、在施工程要坚持防火安全交底制度特别在进行电、气焊、油漆粉刷、木质品装饰或从事防水等危险作业时要有具体防火要求。、施工现场应根据季节变化、施工计划、制定季节及装修阶段的消防保卫措施或方案。、工程应在开工前日内到当地公安消防部门办理《北京市建筑工程施工现场消防安全审批表》或《北京市建筑工程施工现场消防安全审核备案表》。施工现场环境管理制度、严格按照环境体系(GBTISO)的标准运行管理贯彻节约资源预防污染环境达标持续改进。、坚持以人为本的精神营造绿色建筑追求社区、人居和施工环境的不断改善。、确保施工现场噪声排放达标合理协调安排施工分项的施工时间手动电动工具或切割器具应尽量在封闭的区域内使用运输车辆进入现场禁止鸣笛必要时应对现场噪音进行检测。、降低施工现场扬尘发生避免大气污染。施工现场进行封闭围挡施工现场必须每天清扫经常洒水降尘。施工现场建筑垃圾堆放根据垃圾数量随时清运出施工现场垃圾车用苫布盖好避免途中运输遗洒和扬尘。、施工所用各种材料按要求选择环保型材料不使用有毒有害超标材料。分类存放整齐、合理保管、方便使用。、生产污水排放达标严禁出现乱流现象现场污水必须经过沉淀处理后再排向市政管网。、施工现场降耗节能。节约用水、电设专人监督对浪费情况加以限制。、工程在施工高峰期间需进行噪音环境监测以达到环保标准。、工程完工后须请具有检测资格的部门进行环境检测合格后方可交工。

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