万科财务能力分析

万科财务能力 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 小组成员: 杨 阳 100542137（大组长） 杨 旦 100542136（小组长） 陈 喆 100542103（小组长） 李安琪 100542112 谈国栋 100542129 王嫣涵 100542132 汪在鑫 100542131 勾合妍 100542151 1 目 录 一．公司介绍 ......................................................................................................................... 2 二．偿债能力分析 ................................................................................................................ 3 （一）短期偿债能力分析 ................................................................................................... 3 （二）长期偿债能力分析 ................................................................................................... 5 三．营运能力分析 ................................................................................................................ 7 四．获利能力分析 ................................................................................................................ 9 五．发展能力分析 .............................................................................................................. 11 六．杜邦分析 ....................................................................................................................... 11 （一）对销售净利率的进一步分析 ................................................................................. 13 （二）对总资产周转率的进一步分析 ............................................................................. 13 （三）对权益乘数的进一步分析 ..................................................................................... 14 七．结论与总结 .................................................................................................................. 14 2 一．公司介绍 万科企业股份有限公司成立于 1984年 5月 30日，是中国大陆首批公开上 市的企业之一，主营业务为：兴办实业；国内商业;物资供销业 (不含专营、专 控、专卖商品) ；进出口业务；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产 开发、物业管理、投资咨询等。 万科 1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业 务。当年共销售住宅 42500套，在全国商品住宅市场的占有率从 2.07%提升到 2.34%，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展， 成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城 市经济圈以及中西部地区，共计 53个大中城市。近三年来销售规模居全球同行 业首位。现公司总部位于中国深圳市福田区，现任董事长为王石，总经理为郁 亮。注册资本（人民币元）：10,995,210,240。 公司十大股东： 排名 股东名称 持股数量(股) 占总股本 股东性质 1 华润股份有限公司 1,619,094,766 14.73% 国有法人 2 中国银行-易方达深证 100交易型 开放式指数证券投资基金 149,102,263 1.36% 证券投资基金 3 刘元生 133,791,208 1.22% 自然人 4 中国建设银行-博时主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 行业股票 证券投资基金 100,731,921 0.92% 证券投资基金 5 中国工商银行-融通深证 100指数 证券投资基金 99,254,225 0.9% 证券投资基金 6 HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD 85,850,401 0.78% 外资股东 7 中国银行-嘉实主题精选混合型证 券投资基金 76,999,387 0.7% 证券投资基金 8 MORGAN STANLEY & CO.INTERNATIONAL PLC 76,864,430 0.7% 投资咨询机构 9 UBS AG 74,183,257 0.67% 银行 10 万科企业股份有限公司工会委员会 67,168,517 0.61% 其他类型 表 1 资产结构： 年份 2006 2007 2008 2009 2010 2011 资产负债率（%） 75.71 68.62 70.78 68.66 74.69 77.10 表 2 3 二．偿债能力分析 （一）短期偿债能力分析 万科和行业各短期偿债能力指标如下表所示： 指标 流动比率 速动比率 现金流量比率 万科 行业 万科 行业 万科 行业 2007 1.96 1.76 0.59 0.52 -0.21 -0.01 2008 1.76 1.60 0.43 0.39 -0.01 -0.07 2009 1.92 1.57 0.59 0.40 0.14 0.09 2010 1.59 1.61 0.56 0.46 0.02 -0.11 2011 1.41 1.64 0.37 0.56 0.02 -0.05 表 3 1．流动比率分析 流动比率是指企业流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力 的常用指标。 图 1 通过图 1的数据我们可以看到，这五年的流动比率都较高，表明企业短期 偿债能力尚可，但近两年的流动比率与同行业相比有所降低，而且从 09年开始 呈逐年下滑态势，也表明了公司每年流动负债增长比例大于流动资产增长比 例，短期偿债能力逐年减弱。 2．速动比率分析 速动比率是指企业速动资产与流动负债的比率，速动资产主要包括现金货 币、短期投资和应收账款等，与流动比率相比，是一种更加可靠和准确的评价 企业短期偿债能力的指标。 0 0.5 1 1.5 2 2.5 2007 2008 2009 2010 2011 流动比率变化图 4 图 2 通过图 2 的数据我们可以看到，万科最近五年的速动比率虽然 2008年有 上升势头，但整体呈加速下滑趋势，而且速动比率数值相对较低，但基本高于 同行业比率，一方面，企业近 5年速动资产几乎没有增加；另一方面，企业流 动负债增长速度较快。从这些数据反映了，该企业短期偿债能力在逐年减弱， 而且企业面临着短期偿债风险。 3．现金流量比率分析 现金流量比率是指企业在一定时期的经营现金净流量与流动负债的比率， 是从现金流角度对企业当期偿还短期债务能力的重要参照指标。 图 3 通过图 3 可以看到，最近五年的现金流动负债比率一直都在较低数值徘徊， 特别是 2010 和 2011 年，两年的现金流动负债比率分别为 0.017 和 0.0169，形 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 2007 2008 2009 2010 2011 速动比率变化图 -0.25 -0.2 -0.15 -0.1 -0.05 0 0.05 0.1 0.15 0.2 2007 2008 2009 2010 2011 现金流量比率变化图 5 0.6 0.62 0.64 0.66 0.68 0.7 0.72 0.74 0.76 0.78 2007 2008 2009 2010 2011 资产负债率变化图 成原因主要是这两年度现金净流量较 2009 年有大幅缩水，而流动负债增长速度 过快。这些数据和指标反映了万科企业短期偿债能力在逐步恶化，面临着较大的 偿债风险。 （二）长期偿债能力分析 万科和行业各长期偿债能力指标如下表所示： 指标 资产负债率 股东权益比率 万科 行业 万科 行业 2007 0.67 0.62 0.34 0.38 2008 0.67 0.59 0.33 0.41 2009 0.67 0.59 0.33 0.41 2010 0.75 0.62 0.25 0.38 2011 0.77 0.59 0.23 0.41 表 4 指标 权益乘数 产权比率 偿债保障比率 利息保障倍数 2007 2.95 1.95 -6.34 21.39 2008 3.07 2.07 -2354.72 10.28 2009 3.03 2.03 9.96 16.95 2010 3.95 2.95 71.99 25.29 2011 4.37 3.37 67.38 36.07 表 5 1．资产负债率分析 资产负债率是指企业负债总额与企业全部资产的比率，它反映了企业利用 债权人资金进行经营活动的能力以及债权人债务的安全程度，是企业长期偿债 能力的重要指标之一。 图 4 6 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2007 2008 2009 2010 2011 利息保障倍数变化图 从图 4中看到，万科企业最近五年总的资产和负债都有大幅的增加，而企 业的净资产每年增长较少，这从资产负债率可能更直观的看到，2009、2010、 2011这三年的资产负债率变化较大，呈现出逐年上升的态势，而且资产负债率 都相对同行业水平较高，到 2011年末，企业的资产负债率达到了 77.09%，这 反映了企业负债较多，面临着一定的长期偿还债务的风险。 2、产权比率分析 产权比率也叫负债所有者权益比率，指的是企业总体负债与企业所有者权 益总额的比率，是衡量企业长期偿还债务能力的又一重要指标。 图 5 从图 5中看到，万科企业近五年的产权比率都相对较高，而且数值呈大幅 上涨趋势，这反映了企业基本的财务结构并不十分稳定，债务额远远大于所有 者权益，企业的长期偿还债务能力较弱，债权人的权益保障程度较低，承受了 巨大违约风险。 3、利息保障倍数分析 是指企业息税前利润与利息费用的比率，反映企业经营所得用来支付债务 利息的能力，主要用来衡量盈利能力对债务偿付的保障程度。 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 2007 2008 2009 2010 2011 产权比率变化图 图 6 7 从图 6中看出，万科企业的已获利息倍数都较高，而且后三年增长速度较 快，反映了万科企业支付债务利息的能力越来越强，而且反映了企业在控制财 务费用的同时，其盈利能力在不断增加。 （三）综合分析评价 通过前面流动比率、速动比率、现金流量比率、资产负债率、产权比率和 已获利息倍数等六个方面对万科企业股份有限公司的短期偿债能力和长期偿债 能力进行的分析，我们可以清楚的看到，对于该企业来说，无论其短期债务还 是长期债务所占资产比率都相对较高，而且呈现出逐年上升的趋势。在上述六 个指标的分析中，除了已获利息倍数的数据较好外，其他五项指标数据都相对 较差，如果单纯从偿债能力这几个指标的数据来看，该企业可能面临两个方面 的问题：一方面这些数据不仅反映了企业短期变现能力差，同时企业偿还长期 债务可能面临着巨大的违约风险；另一方面，可能对企业未来的持续经营带来 不确定因素。 作为企业来说，对企业进行偿债能力分析是非常必要的，但是一个企业偿 债能力的好坏并不能准确的判断一个企业的好坏，也就是说单纯依靠一个方面 指标的判断是不具备说服力的，也是不科学的，要想对一个企业进行深入、较 为准确的研究分析，必须对偿债能力、盈利能力、现金流状况等几个方面进行 综合分析，否则，分析的结果可能也与事实有很大的偏差，而且，对于不同类 型的企业来说，其分析数据并不具备可比性。从本文的分析中我们也清楚的看 到，虽然万科企业股份有限公司短期和长期负债都相对较高，但其一样拥有较 高的盈利能力，因此并不能简单的判断该企业偿债能力差或面临较高的债务违 约风险。 三．营运能力分析 万科和行业各营运能力指标如下表所示： 指标 应收账款周转率 存货周转率 总资产周转率 万科 行业 万科 行业 万科 行业 2006 45.29 572.05 0.50 0.33 0.51 0.27 2007 57.79 516.27 0.41 0.57 0.47 0.32 2008 38.86 720.29 0.42 0.39 0.37 0.31 2009 59.76 460.87 0.39 0.44 0.38 0.29 2010 43.96 315.67 0.30 0.41 0.29 0.30 2011 46.18 450.46 0.25 0.44 0.28 0.39 表 7 8 图 7 图 8 万科的应收账款周转率低于同行业均值，说明万科收回应收账款的效率较 低。其中 09年比 08年的应收账款周转率有大幅度提升，证明应收账款期有所 缩短，应收账款的收回加快，资金滞留在应收账款上的数量减少，资金使用效 率有所提升。10年最低，说明企业应收账款回收发生困难，引起收账费用增 加，并存在坏账的可能性。 企业的存货周转率在 2008年大幅度下降，但是在 2009年略有上升，提高 了企业资产变现能，为其短期偿债能力提供了保障。作为万科的主要资产, 存 货的管理更是举足轻重。由于业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 2006 2007 2008 2009 2010 2011 存货周转率和总资产周转率变化图 存货周转率 总资产周转率 0 10 20 30 40 50 60 70 2006 2007 2008 2009 2010 2011 应收账款周转率变化图 9 长的速度, 因此存货的周转率逐年下降，但是与同行业相比则下降的有点多， 说明企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高，容易发生跌价损失的风 总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低，由于存货周转率的下降导 致总资产周转率也下降。09年总资产周转率比 08年有所提升，说明企业的销 售能力增强，利润增加。但是 09年以后就逐渐下降，表明万科的生产效率下 降，影响企业的盈利能力了，即没有更好的发挥企业在资产上的合理利用。 总的来说, 万科的资产营运能力较强,但近年来的土地储备和在建 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 的增 多, 存货管理效率下降较明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关 注存货的管理。另外 2008年经济危机对房地产行业有一定的冲击，但万科在行 业内的成长性比较好，在抵御风险能力的作用下，使公司目前发展比较稳定。 四．获利能力分析 万科和行业各获利能力指标如下表所示: 指标（%） 资产报酬率 股东权益报酬 率 销售净利率 成本费用净利 率 万科 行业 万科 行业 万科 行业 万科 行业 2006 4.05 4.48 15.39 -12.21 7.94 8.43 23.83 2007 5.61 5.32 16.55 12.89 11.93 10.58 33.18 2008 4.12 4.05 12.65 28.00 11.13 12.34 20.34 2009 4.70 4.23 14.26 15.15 12.37 13.14 21.61 2010 4.17 4.33 16.47 11.55 10．9 7 13.56 27.37 2011 4.16 4.41 18.17 12.08 18.94 14.85 24.09 表 7 图 9 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 获利能力指标变化图 资产报酬率 股东权益报酬率 销售净利率 成本费用净利率 10 1．资产报酬率 结合万科公司和行业均值比较，说明万科利用资产盈利能力较强，单位资 产可以为企业带来较丰厚的净利润。 横向与与保利、招商和金地等房地产企业比较，万科的资产净利率较高， 说明企业利用资产获取利润的能力在同行业中较好，相对于行业其他企业具有 比较优势，因此万科在行业内有较高地位。 纵向比较，资产报酬率在 2007年达到最高，在 2008年跌到最低，2009年 至 2011年为恢复性增长。说明 2007年万科在增收节支等方面取得了良好的效 果，资产利用率最高，因此在 2007年经营效率达到顶峰。而由于 2008年全球 整体经济形势低迷，2008年经营效率又陡降入近年谷底。 2.股东权益报酬率 结合万科公司和行业均值比较，可见万科股东权益报酬率很高，说明企业 股东投资获得的报酬不菲。 横向比较，股东权益报酬率在 07年和 10年远高于行业均值，而同行业波 动幅度特别大。 纵向比较，万科的股东权益报酬率一直稳定在高水平。也是在 2007年达到 小顶峰，2008年跌入低谷，在 2009年至 2011年呈逐年缓慢上升趋势。一般而 言，股东权益报酬率越高越好，而万科一直很接近 20%这一较高水平。 3.销售净利率 结合万科公司和行业均值比较，看出万科的销售净利率不高，说明万科在 销售收入获取能力方面还需加强。 横向比较，销售净利率较同行业水平略低，这主要是由于近年来公司新增 土地储备归模较大，另一方面，由于万科在三大经济圈之外结算的项目相对其 他房地产企业少，导致其该指标相对较低。 纵向比较，销售净利率 2007年达到最高，2008年跌入最低，2009年开始 以较快速度恢复。 4.成本费用净利率 结合万科公司和行业均值比较，看出万科成本费用净利率较高，这说明企 业为获取收益而付出的代价小，企业的获利能力强。因此，通过这个比率不仅 可以评价万科获利能力高，也可以评价万科对成本费用的控制能力和经营管理 水平较高。 2007年达到最高，说明在这一年经济形势大好的背景下，万科的经营管理 能力为它获取了更大的利润，2008年最低且下降趋势十分明显，2009年开始恢 复，但 2011年又有所下降，说明在 2011年该企业对成本费用的控制不足。 总体看来，万科有较强且稳定的获利能力。在行业发展的十年里, 万科一 直保持了很高的盈利水平,即便经历了 2008年经济危机也并未元气大伤，立即 在次年高速恢复。与之对比，房地产行业却起伏不定，行业或亏损或盈利。因 此万科的成功不仅是市场需求旺盛的结果, 也说明其较高的管理水平和决策能 力。 11 五．发展能力分析 万科各发展能力指标如下表所示: 指标（%） 2006 2007 2008 2009 2010 2011 销售增长率 68.81 98.27 15.38 19.25 3.75 41.54 资产增长率 124.12 100.51 19.12 15.41 56.70 37.36 股东资本增长率 78.29 96.13 8.93 17.20 18.35 19.75 利润增长率 76.98 122.50 -17.26 36.30 38.57 32.37 表 8 图 10 由图 10 可见，万科公司的发展能力指标整体呈下降趋势，其中主要是受 2008 年经济危机的影响，在 2008 年产生了巨大的下滑，2008 年以后呈波动上升趋势。 因此，可推断万科公司的发展能力下降严重，亟待恢复。需要着力稳定并提升销 售量，增加营业收入。同时，不仅要使资产增长率有所增长，还应注意资产的质 量。利润增长率的波动较大，应尽量压缩控制成本，为企业博得更大的利润空间。 六．杜邦分析 图 11 12 2008年杜邦分析图如下： 图 12 2009年杜邦分析图如下： 图 13 资产净利率 4.12% 平均权益乘数 3.07 销售净利率 11.13% 总资产周转率 0.38 净利润 4639869125.73 主营业务收入 4099177921.93 4 净利润 40991779214.96 主营业务收入 128422567275.24 股东权益报酬率 12.65% 资产净利率 4.70% 平均权益乘数 3.03 销售净利率 12.37% 总资产周转率 0.38 净利润 6430007538.69 主营业务收入 48881013143.49 4 净利润 48881013143.49 主营业务收入 109665523814.69 股东权益报酬率 率率率 14.26% 13 （一）对销售净利率的进一步分析 销售净利率的变动是由利润表中各个项目变动引起的。下表反映了万科利润 表主要成本费用的结构变动数据。 各项成本费用占营业收入的百分比： 项目 （万元） 2008 2009 2010 金额 比例 金额 比例 金额 比例 营业收入 4099177.92 100% 4888101.3 100% 5071385.14 100% 营业成本 2500527.44 61% 3451471.8 71% 3007349.52 59% 销售费用 186035.00 4% 151371.69 3% 207909.28 4% 管理费用 153079.91 3% 144198.68 2.9% 184636.93 3.6% 财务费用 65725.33 1% 57368.04 1% 50422.77 1% 表 9 从以上数据对比中可以看出，2010年销售净利率的提高主要是由于营业成 本的大幅度降低。相比 2009 年，2010年营业成本占营业收入的比重降低十二 个百分点（71%-59%），财务费用略微下降，销售费用和管理费用则小幅上升， 分别为 1%和 0.6%。而 2009年销售净利率的下降主要是由于营业成本的大幅度 升高，由 61%升至 71%。 以上数据说明，企业在经历全球金融危机、盈利能力被严重削弱的情况 下，一方面通过加强内部管理，降低成本费用；另一方面通过拓展销售渠道， 增加市场占有率，拓展企业盈利能力，改善企业面临的困境。 （二）对总资产周转率的进一步分析 2008年和 2009 年的总资产周转率相关指标绘制成下表： 项目 2008 周转率 周转天数 2009 周转率 周转天数 总资产 119236579721.09 0.37 972.92 137608554829.39 0.38 947.37 固定资产 1265332766.18 44.54 8.08 1355977020.48 37.30 9.65 流动资产 113456373203.92 0.3924 917.13 130323279449.37 0.40 900 存货 85898696524.95 0.33 1090.91 90085294305.52 0.39 923.08 应收账款 922774844.24 45.86 7.85 713191906.14 59.76 6.24 表 10 以上数据表明，2009年比 2008年应收账款周转率提高，表明该公司存货 转化为现金或应收账款的速度增加，强化了企业的短期偿债能力及获利能力。 固定资产周转率的提高表明企业资产利用率越来越高，2008年企业固定资产管 理水平相对于 2009年较好。流动资产周转率的增加说明在一定时期内流动资产 的利用越高，表明企业开始充分有效地利用流动资产，在一定程度上增强了企 业的盈利能力。万科 2009年的存货周转率高于 2008年，存货变现的速度就加 快，即销售能力增强。说明万科在 2009年比 2008年提高了企业资产的变现能 力，为其短期债务提供了保障。总资产周转率用于分析企业全部资产的使用效 率，周转速度越快，说明企业利用全部资产进行经营的效率高，资产的有效使 14 用度高。总资产周转率在 2009年上升，说明万科的偿债能力与获利能力呈下降 的趋势。 （三）对权益乘数的进一步分析 由以上数据可知，权益乘数也有小幅增加。由于权益乘数=1/（1-资产负债 率），权益乘数变大表明企业负债较多，一般会导致企业财务杠杆较高。但当 企业营运状况刚好处于上升阶段时，增高的权益乘数可以为股东创造更多的财 富，即用债权人的钱为股东获利，这说明企业充分利用了财务杠杆的正效应。 通过以上分析可知，在 2008至 2009年，万科在经营状况逐渐好转的情况 下，想要进一步提高业绩，应在以下方面加强管理：一方面，在保持现有成本 控制的策略下，应进一步加强对销售费用和管理费用的管理。但是，由于销售 费用与销售收入相关，所以，应注重降低管理费用。另一方面，应加强对流动 资产，特别是存货和应收账款的管理。流动资产周转率低会占用大量资金，降 低资金的使用效率，目前房地产行业的现状是有价无市，市场前景尚不明朗， 多数人持观望态度，因此应适当控制商品房的存货量，应国家宏观调控政策的 要求，在保证市场占有率的前提下，收紧信用政策，减少资金的占用。 通过杜邦分析法，对万科公司的获利能力进行了深入分析，了解了影响公 司获利能力的不利和有利因素，找出经营管理中应着重关注的问题，并从销售 效益、资产运用效率和公司负债状况等主要方面，分析了其各自状况好坏对股 东权益报酬率大小的影响，从而对公司获利能力进行全面综合评价。 七．结论与总结 通过对万科地产的偿债能力、营运能力、获利能力、发展能力以及综合能力 的分析，受 08年金融危机影响，万科房地产缺乏短期偿债能力，获利能力降低， 获得的利润不高。但是万科积极调整资产结构，拓展企业的盈利能力，逐步走出 低谷，改善企业面临的困境。房地产行业起伏变化，万科能顶住金融危机的影响， 处于行业的前列，提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在，万科在今后 的发展潜力较大。