2011年房地产政策调控成效评价及2012年市场预测

豳 2011年房地产政策调控成效 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 及2012年市场预测 杨 慧 (中国社会科 学院 研 究生院 城 市发展研究所 ，北京 102488) 【摘 要】中国房地产调控 目标已由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”，在归纳 2011年住房市场主 要运行特征的基础上 ．引入协调度 匹配指数模型对 2001年~2011年 中国住房价格是 否达到“合理 回归”进行 了评价 ，并 从影响住房 市场的需求、供给及调控政策三个方面 ，对 2012年 中国住房 市场运行趋势进行 了预测。． 【关键词】住房市场 房地产政策 成效 预测 【中图分类号】F293．33 【文献标识码】A 【文章编号】1006—2025(2012)04—0074—06 一 、201 1年房地产调控政策简介 (一)抑制住房投资投机需求 中央政府采取了经济手段与行政手段双管齐 下的措施．以抑制住房投资投机需求。经济手段主 要是税收政策和货币政策：上海 、重庆实施房产税 改革试 点 ，同时提高住房转让营业税年 限 ：上调央 行存款准备金率和银行贷款利率．下调房地产类贷 款等等 行政手段主要是出台限购政策和房价控制 目标 2011年 “国八条”继 2010年 “国十条”之后 ， 要求直辖市 、省会城市 、计划单列市(35个大中城 市)及房价过高且上涨过快的城市要在一定时期实 行 限购政策 ．截止到 2011年底 ，全国共 有 46个城 市出台了限购政策：首次要求地方政府出台房价控 制 目标．2011年共有 600多个城市出台了房价控制 目标．多数城市将房价控制目标设置为房价增幅不 高于 GDP和收入增幅 (二)增加住房有效供给 201 1年增加住房有效供 给的政策主要体现在 土地供应和保障房建设方面。第一．在确保保障房 用地供给的同时加大商品房用地供应。应保尽保与 单独报批的做法充分保证了保障房的用地供应需 求．相关数据显示，2011年全国商品房用地计划供 应 14．1万公顷．远远高于之前年份的土地供应量。 第二．1000万套保障房开工建设完成。中央及地方 政府加大了对保障性住房的财政投入，并鼓励多渠 道筹集资金 同时实行责任制，地方政府与中央政 府签署“军令状” 二、2011年住房市场运行的主要特征 (一)住房交易量增幅回落明显，住房价格增幅 下降相对逊色 以调控房价为主要 目标 的 2010年～2011年房 地产政策的调控效果必然使人们将 目光聚集在房 价涨幅上 从表 1数据可以看出，2011年住宅交易 量增长率远远低于前两个阶段的年均增长率，亦低 于 2010年 导致交易量大幅 回落 的原因在于严厉 宏观调控经济手段与行政手段对投资、投机性需求 的有效抑制 ．同时在房价增幅回落态势下，普通消 费者对房价增幅继续下滑的心理预期导致自主性 【收稿 日期】2012—02—15 【作者简介】杨慧，女，湖南张家界 ，中国社会科学院研究生院城市发展研究所博士生，主要研究方向为城市经济、房地产经济。 杨 慧 ：2011年 房地 产政 策调控成效评价及 2012年市场预测 及改善性消费需求也大受抑制。各种需求减少的叠 加导致 2011年住宅市场交易量增幅达到 1998年 以来 的最低点 (2008年除外 )。 在成交量大幅回落前提下．住房成交价格增幅 与 2010年基本持平。远低于房价快速上涨的2004 年～2009年年均 9．8％的涨幅 在住房价格调控政策 取得成效的同时．也要注意到房价与成交量没有必 然关系．从表 1数据可以看出．房价增幅下滑远没 有成交量下滑显著．原因在于住房市场主体开发商 与消费者均进入了观望僵持期．一方面房地产开发 商在资金链可以延续的前提下．继续等待市场环境 改善而非降价促销以维持较高利润．另一方面消费 者却预期房价增幅将进一步下滑 市场主体的僵持 观望态度造成成交量增幅下滑程度远远高于价格 增幅下滑程度 表 1 住宅市场销售情况 单位 ：万平方米 、元、％ 年份 住宅销售氤积 增长率 销售价格 增长率 数据 来源 ：根据 中国统计数据 应用支持 系统相关数据整 理计算得到。本文数据若无特别注明均系以上途径计算整理 得到。 f二)土地购置量及居住用地价格增幅双双大 幅回落 2011年度对土地成交量及土地价格的调控较 住房而言效果更为显著 201 1年土地购置面积及居 住用地价格增长率分别只有 2．6个百分点和 2．2个 百分点。交易量与交易价格增幅双双大幅回落 房 地产市场的严厉调控政策使得土地市场一向供求 偏紧的状态得以扭转，2011年．全国居住用地计划 供应 21．8万公顷．较 2010年计划供应量和实际供 应量分别增加 18．0％和 72．6％．是 2009年实际供应 量 的 3倍 ，土地供应大幅增加 ：同时房地产严厉调 控政策改变了开发商因土地稀缺疯狂拿地、坐等土 地升值的预期 ，挤压了开发商囤地、捂地的利益空 间．加上住房市场交易量疲软．开发商拿地热情骤 减。住房市场供求状况的扭转是导致土地交易量与 交易价格增幅双双回落的主要原因 表 2 土地购置面积及居住用地价格 单位 ：万平方米、％、元 年份 f 地购置面积 增K率 居住用地价格 增K率 2000年~2003年平均 26842 20．5 一 一 2004年42009年平均 37687 3．6 一 一 2O10 39953 25．2 5766 12．7 2OH 40973 2．6 4443 2．2 (三)房地产开发企业金融支持增幅回落 一 直以来．在房地产开发商的资金的来源中， 国内贷款所占比重较大。从表 3可以看出．受从紧 房地产政策影响．2010年房地产开发商的资金来源 中，国内贷款增幅为 11．0％，大大低于前两个时期年 均增幅。2011年增幅仅为 0．2个百分点，基本没有 增长。随着房地产市场调控政策的日益严厉．房地 产开发企业尤其是小规模房地产开发企业面临着 低成交、高存量的严峻形势 ．一向以银行贷款为主 要资金来源的房地产开发企业在信贷政策趋紧的 情况下面临资金链断裂的困境 表 3 房地产开发企业国 内金融支持情况 单位 ：亿元、％ (四)住宅投资仍高位运行 房地产开发投资的规模在很大程度上反映了 房地产开发商对房地产市场的信心及预期 1998 年 ，我国实施住房市场化改革以来，房地产开发住 宅的投资规模一直以年均 20％左右的速度增长 ． 2010年～2011年．在严厉的宏观调控政策下，住宅 开发投资规模增幅分别达到 32．8个百分点与 30．2 个百分点 导致房地产开发企业逆政策而行的原因 主要有以下两个方面：其一 。房地产调控政策出台 频次高，没有长期化、制度化。房企在经历多次调控 政策后，应对短期政策的能力加强．故而使得多次 调控成为“空调”．预期 2010年以来严厉调控政策 不会持续太长：其二 ，国内房地产企业本身素质不 高，政策敏感性差，市场反映较慢。2010年伊始，面 对严厉的宏观调控政策．国外房企纷纷退出中国房 地产市场．而国内房地产开发企业投资依然在高位 运行。究其根源．国内房地产开发企业没有真正建 9 8 9 2 9 5 6 d 1 l 9 8 2 l 坞 站 盯 ∞ 4 9 O 3 融 9 2 2 O 6 7 5 3 曲 ∞ ∞ l 5 9 9 均 均 平 平 年 年 ∞ ∞ O ∞ ∞ 吡 2 9 年 年 孵 均 加 豳 立现代企业制度 ，企业的管理团队力量不强．导致 企业对政策与市场的敏感性差 表 4 房地产开发住宅投资情况 单位 ：亿元 、％ 1998年~2003年平均 4042 21．7 64．8 2004年~2009年平均 16566 19．4 69．9 2010 34026 32_8 70．5 O1 ，竺 塑 ! 三、基于环房指数模型的政策调控效果综合评价 (一)综合评价的主要思路 以上分别从住房销售状况、土地交易量及其价 格、房地产开发金融支持及房地产开发住宅投资规 模 四个方面对 2011年我国的房地产调控政策成效 进行了考察 ，总体来看调控政策起到了较大作用。 “促进房价合理回归”是现阶段我国房地产调控政 策的主要 目标．笔者认为．所谓“合理回归”是指房 价要与周围经济社会环境状况相适应 ．不应超过周 围环境状况对其发展的支撑能力 因此．要对 2011 年我国的房地产调控政策效果进行评价 ． 不仅要从住房市场 自身的运行状况来看 ． 还要从住房市场与周围环境因素的协调状 况来考察 笔者引入了住房匹配指数模型 来对房地产调控政策效果进行综合评价。 (二)环房匹配指数模型简介 1．环房匹配指数概念 环房匹配指数模型是考察房地产市场 与其周围环境因素协调状况的一种模型． 环是指影响房地产市场发展的环境因素 ． 房是指房地产市场 该模型由中国社会科 Y=B-A=B一∑(~ai~pi)(i=l，⋯，n) (1) 式(1)中 ，Y为环房匹配指数 ，B为住房价格指 数．A为住房市场环境综合指数nai为影响房价的第 i种指标，pi为其权重。住房市场环境指标 ai为房价 上涨提供支撑时．取正号．ai为刺激房价下降的因 素时，取负号。当Y=0时，表明住房价格与周围环境 因素相匹配，二者处于协调状态：当Y>0时．表明住 房价格超过 了周围环境的支撑 ．即房价过高 ．价格 上涨过快：当Y<0时，表明房价上涨速度滞后于周 围环境发展状况 。房价有继续上涨空间。 3．住房价格环境 因素指标体系及相关说明 本着指标重要性 、综合性、全面性及数据可获 得性等多方面考虑．本文选取影响的住房价格环境 指标如表 5所示 在综合评价过程中，确定各指标 的权重至关重要，它关系到评价结果是否客观、真 实 本文采用专家咨询和层次 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 法相结合的方 法．对一级指标及其下属的二级指标进行赋权(如 表 5所示)．使二级指标的权重值之和为 1。 表 5 住房价格环境 因素指标体 系 学院李景国研究员及房地产蓝皮书团队首次创 建 提出。并于 2006年在《中国房地产蓝皮书 N0．3》“中 国 35个大 中城市(2000--2004年 )环房匹配指数评 价”一文中首次运用 ．成功分析了中国住房市场与 周围环境因素的匹配协调状况。本文借鉴该模型对 2001年～2011年我国住房市场与周围环境因素的 协调性进行考察．以判断住房市场与周围环境因素 在 2011年宏观调控政策作用下 的协调性变化 趋势。 2．模型表达式 影响住房价格的环境因素共选取了三大类一 级指标合计 l0个二级指标 ．各指标均选取 2001 年～2011年增长率数据．这样既能体现各指标的协 调发展状况 ．又实现了对指标原始数据 的无纲量化 处理 各年份指标的原始数据均来源于中国统计数 据应用支持系统 f三 2001年～2011年环房匹配指数实证分析 结果 根据各指标数据计算得到 B住房价格指数、A 环境综合指数及 Y环房匹配指数分别如表 6所示。 从环房匹配指数 Y的变化趋势来看，2001年～ 杨慧 ：2011年房地产政策调控 成效评价及 2012年市场预测 表 6 2001年 2011年全国环房匹配指数 2009年的环房匹配指数整体上为正且处于逐年上 升趋势(特殊年份 2006年与 2008年房价涨幅骤减 除外)．在 2009年达到最大值为0．202 环房匹配指 数 Y为正．表明住房价格超过了周围经济社会环境 因素的支撑力．逐年上升趋势表明近年来我国的住 房价格高于周围环境因素支撑的程度在逐步扩大 2010年从紧的房地产调控政策使得环房匹配指数 Y迅速下降．2011年呈现继续下降趋势．表明住房 价格与周围环境因素协调状况进一步趋好 但是 Y 数值依然为正．表明房价增幅还有继续下调的空 间．应进一步采取措施 ．使住房价格更好地与周围 经济环境相协调 综合起来看．2011年我国的房地 产宏观调控政策效果显著 四、2012年住房市场主要影响因素及市场运行预澜 (一)影响住房市场的需求因素及预测 1．国内生产总值 、 宏观经济环境是房地产市场发展的根基．因此 国内生产总值是支撑住房市场发展的基础．近年来 住房市场的高速发展与国民经济快速发展密不可 分。中国社会科学院发布的 《经济蓝皮书》指出， 201 1年重在稳定物价总水平．“稳物价”与“稳增长” 是相辅相成的。“十二五”时期 ．在以加快转变经济 发展方式为主线的背景下．适度经济增长区间可把 握在 8％～io％．潜在经济增长率的中线可把握在 9％。人均收入水平的提高、城镇化的推进、产业结构 的调整升级等因素是“十二五”时期经济发展的重 要动力源。按照该 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 ，预测经济增长率为9％，这 一 发展速度对房地产市场仍然能够起到强有力的 拉动作用 2．城镇居民可支配收入 《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要》提出，城镇居民人均可支配收入和农村居民人 均纯收入年均实际增长超过7％．实现与经济的同 步增长 城镇居民可支配收入及房价收入比关系到 居民的住房支付能力．城镇居民人均可支配收入增 幅的上升及其 占国民收入比重的上升必然会提高 居民的住房支付能力。促使住房需求增加。 3．城市化率 城市化是房地产市场发展的实际载体 1991 年～1995年间．中国城市化率年均增长 0．53个百分 点：在 1996年中国城市化率达到 30．5％之后，中国 的城市化进程开始进入快速推进阶段 ．2011年．中 国城市化率已经达到51．3％。1998年～201 1年．中国 城市化率以年均 1．4个百分点的增长速度推动着住 房市场的需求．2012年及“十二五”时期．如果按年 均 1％的增长速度计算．仍然会有大量农村人 15转 化为城市人E1．新增城市人口构成了房地产市场重 要的潜在需求力量 一 4．住房销售情况 在房地产宏观调控政策背景下．201 1年商品房 销售面积和销售额大幅回落 ．大大低于 1998年～ 2010年的年均增幅，销售价格增幅也在降低 一线 城市特别是北京市和上海市的销售面积绝对量同 比下降达到 15％左右。2011年商品房销售低迷．消 费者在宏观调控政策紧缩及住房销售价格增幅回 落的态势下．势必会增强对 2012年房价下降的预 期，从而持观望态度等待房价继续下跌。房地产宏 观调控政策及消费者根据现有房地产销售状况对 未来房价的预期抑制 了2012年购房需求的大幅 上升。 (二)影响住房市场的供给因素及预测 1．保障性住房开工建设 2011年保障性住房开工建设 1000万套 ．至 1O 月底任务提前完成．这表明中央与地方签署的“军 令状”十分有效。“十二五”时期，在 2012年计划建 设 3600万套保障性住房的任务依然艰巨 住建部 将围绕“保投资”来统筹研究 2012年保障性住房开 工 目标，相关人员表示：“在商品房市场呈加速下滑 豳 趋势的时候，保障房建设的实际投资不会低于2011 年”。3600万套保障性住房的总任务及住建部的“保 投资”政策决定了2012年全国的保障性住房建设 任务不会较2011年有大幅度下降。因此．保障性住 房在2012年会继续快节奏开工建设 ．以进一步优 化现有住房市场结构．扩大对中低收入阶层的住房 供应。 2：商品房用地供给及其价格 2011年．在商品房用地供给增加的同时．土地 购置面积(土地市场需求)增幅较 2010年收窄 22．6 个百分点。土地市场供给的增幅减少导致 2011年 度土地价格的回落 2012年住房用地供应将保持 201 1年的充足供应态势．同时房地产开发商在以往 年份同积的土地大致可以保障其 2年～3年的商品 房建设需求。2011年 12月21日．国土部公布了《闲 置土地处置办法》修订草案．拟规定如果协商未能 就处置方式 达成 一致 ，政府将采取强硬措施 ：土地 闲置满 1年的．将按土地出让或者划拨土地价款的 20％向土地使用者征缴土地闲置费：未动T开发建 设．土地闲置满 2年的．将无偿收回土地使用权 随 着政府对闲置土地处置力度的加重．房地产开发商 必定会释放出以前囤积的土地．从而增加市场的土 地供应量 3．房地产开发投融资情况 201 1年房地产开发投资规模继续高位运行．与 从紧的房地产调控政策逆向而行 房地产投资规模 之所以没有受到宏观调控政策较大的影响．很大程 度是投资惯性的作用及房地产开发商对宏观调控 政策的持续性及稳定性持否定态度，对房地产市场 依 旧预期 良好 2012年 ，随着政府宏观调控政策的 持续及 201 1年低迷的销售状况 ．房地产开发商投 资热情将下降．融资难度也不会较 2011年有大的 改善。 4．房地产开发施T面积及竣工面积 2011年．与房地产开发投资情况一样，商品房 施工面积和竣工面积依旧高速增长．但是延续了 1998年以来的趋势：竣工面积／施工面积比率(代表 房地产开发进度)继续下滑。2011年 ，施工面积和竣 T面积的大幅上升与房地产开发投资因素是相互 影响 、相互作用的 ，2012年 ，随着房地产开发投资增 速的下降及销售情况的不容乐观．商品房施工面积 和竣工面积增速也将回落 fj)宏观调控政策预测 1．房地产宏观调控政策力度不减 2011年 12月 9日召开的中共 中央政治局会议 表明．中央坚持房地产调控政策的决心不会动摇 2012年是实施“十二五”规划承上启下的重要一年． 必须着力促进房价合理回归．促进房地产市场健康 发展 2012年国家将继续实施从紧的房地产宏观调 控政策，以抑制房地产市场投资、投机性需求；扩大 住房供给、优化住房供给结构。 2．继续坚持行政手段与经济手段并用 2012年．房地产宏观调控政策的行政手段将继 续重点选择限购和地方控制房价目标．保障性住房 建设继续实施地方政府责任制 经济手段主要是财 税政策和货币政策 2012年的财税政策主要集中 在 ：继续保持对保障性住房的财政支持。扩大保障 性住房供应。房产税试点范围可能由目前的上海市 和重庆市继续扩大到更多的城市．同时房产税征收 也将进一步细化和合理化．以确保房产税征收对房 地产市场的调控作用得以显现．为建立中长期制度 奠定基础。2012年的货币政策主要集中在：从紧的 货币政策体现为存款准备金率和贷款利率上调 2011年以上调存款准备金率和房贷利率为主 近期 (2011年底)的货币政策微调，存款准备金率微降， 这是源于前期货币政策收紧幅度过大．年底的微松 并不表明货币政策全面松动 2012年货币政策将持 续保持 2011年的从紧状态．对房地产的信贷支持 将与 2011年旗鼓相当 f四)2012年住房市场总体判断 对 2012年住房市场的总体判断正是基于以上 所分析的需求因素、供给因素和宏观调控政策三大 因素的共同制约作用 从影响需求因素的GDP增 速、城镇居民人均可支配收入增速、城市化进程及 2011年销售情况对 2012年市场主体预期的四方面 因素来看，潜在需求仍然旺盛：从影响供给因素的 保障性住房开工建设量、住房用地供应、房地产企 业投融资状况及开发进度四方面因素来看 ．保障性 杨慧 ：2011年房地产政 策调控 成效评价及 2012年 市场q~'aq 住房供应会增加而新增商品住宅供应增速将放缓： 从房地产调控政策来看．2012年的调控政策会继续 从紧而不会放松 单从市场角度来看．潜在需求旺 盛而商品住宅供给会放缓的趋势将导致房价上涨． 但是 2012年房价受多方面因素的影响．增幅会维 持在 2010年～201 1年较低增幅水平或继续下滑．原 因在于： 第一．2012年的市场潜在需求不会完全释放 自主性与改善性住房需求者“买涨不买跌”的消费 心理促使其在房价增幅下行趋势下继续持观望态 度 ：城镇居民可支配收入的增长由于收入分配差距 较大 ．40％中高收入阶层收入绝对量增长更多 ．但是 其投资投机性需求受房地产调控政策限制无法进 入住房市场：住房市场将有相当一部分消费群体因 保障性住房供应增加而分流。1998年～2009年，因 保障性住房供应不足而被迫进入商品住宅市场的 中低收入阶层在保障性住房供应加大特别是住房 保障制度不断建立健全前提下．会逐步理性退出商 品住宅市场 第二 ．2012年商品住宅累积性供给仍较为充 裕。2012年，房地产开发商受2011年商品住宅市场 交易量及交易价格疲软影响．投资信心受挫 ．但是 2009年～2012年持续高速增长的住宅投资随着 2 年～3年住房开发周期的完成，住房进入销售阶段， 加上2011年有相当数量的未销售完的住房积压在 2012年投入到市场．故 2012年商品住宅供应不会 减少。 综上．2012年住房价格在需求持续观望与商品 住房累积性供应充裕的市场供求原理作用下．只要 宏观调控政策如本文预测不放松．住房价格增幅会 维持在 2010年～201 1年的增幅水平甚至继续下滑 【参考文献】 ⋯牛凤瑞 ，李景国．中国房地产发展报告 (No-3)JR]．北 京 ：社科文献 出版社．2005． [21陈佳贵，李杨．2012年中国经济形势分析与预测[R]．北 京 ：社科文献 出版社 ．2011． 2 0 1 1 Real Estate Polices Evaluation and 20 1 2 Housing M arket Forecasting YANG HUi (Institute for City Development，Graduate School of Chinese Academy of Social Sciences，Beijing 102488) 【Abstract]The goal of China’s real estate sector regalations is upgraded from curbing the soaring of housing prices to promoting reasonable return of housing prices．On the basis of summarizing dominating characteristics of housing market in 201 1，this thesis introduces house-- environment coordination index to evaluate whether housing prices from 2010 tO 201 1 are reasonable，and forecasts housing market performance of 2012 by combining three main factors affecting housing prices which are demand，supply an d polices． 【Keywords]housing market real estate polices effects forecast ‘