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渔港融资模式项目建设及运营方案.doc

渔港融资模式项目建设及运营方案

不到奈何桥
2017-09-18 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《渔港融资模式项目建设及运营方案doc》,可适用于战略管理领域

渔港融资模式项目建设及运营方案深圳市宝安远洋渔业基地融资、建设及运营方案XXX农业和渔业局二一二年一月目录一、项目概况(一)规划(二)现状二、项目基础设施建设进行社会融资的可行性(一)国内通常做法(二)我市准公共产品开发模式(三)远洋渔港作为准公共产品的特殊性(四)本项目社会融资存在的问题(五)本项目社会融资的可行性三、开发原则及开发时序(一)开发原则(二)开发时序四、本项目投融资模式选择(一)单一开发主体模式(二)多主体开发模式(三)建设经营一体化模式(四)建设经营多元化模式五、本项目的建议(一)确保渔业基地功能的连续性(二)确保周边用地规划的整体性(三)确保开发模式的可操作性附件一、国外、国内远洋渔港融资、建设模式(一)国外渔港(二)国内渔港附件二、高雄兴达远洋渔港运营风险案例(一)未达预定目标(二)教训附件三、关于地方债券I一、项目概况(一)规划深圳市宝安远洋渔业基地(以下简称“市渔业基地”)位于大铲湾港口三期北侧、沿江高速以西、机场港区以南。规划建成集海产品交易、配送海洋文化、休闲旅游、海产品消费、冷链物流等多种功能为一体的综合性都市型渔港定位为华南重要的远洋水产品生产、加工和交易集散中心。力争年内水产品年卸货量达到万吨年内达万吨实现产值亿元终端消费市场产值达到亿元左右市场总规模达到亿元左右。按照《关于深圳市宝安远洋渔业基地工程项目建议书的批复》(深发改〔〕号)项目主要建设内容包括港池航道疏浚、码头工程、陆域形成及地基处理工程、临时护岸工程、港区配套建筑工程、道路工程、装卸设备购置及安装工程、导航设施工程、沿江高速公路桥墩维护工程和配套给排水、供电照明及通信工程等。整个港区规划总面积万平方米其中陆域面积万平方米水域面积万平方米航道宽米疏浚量万立方米。项目总投资匡算约亿元。其中政府投资约亿元(不含土地海域使用费)主要用于:()承担千米五个远洋渔船泊位()建造万平方米渔船停泊避风区()实行填海造陆万平方米回填工程。引进社会投资匡算约亿元。其中缴交土地出让金亿元、生产生活辅助建筑设施亿元主要用于:()建造万平方米远洋水产品交易中心()建设水产品加工厂、综合物资仓库、理鱼间、物流中心、冷库(含万吨冷库个和万吨超低温冷库个)()建设综合办公楼等。图渔业基地区位图(红线内为远洋渔业基地规划范围)图渔业基地与周边项目关系图(二)现状目前市渔业基地项目的前期工作正在开展市础性项目以政府投资为主并广泛吸引企业和外资参与投资竞争性项目由企业投资建设。在其后的运行中各地的基础设施建设演化出多种融资、建设、运营模式。、从投资主体看主要有两个途径:政府投入、企业投资()政府投资政府投资又分为财政投入、平台融资与债务融资三类。财政投入改革开放初期国内城市基础设施建设均依靠财政直接投入资金来源除国家划拨资金外主要为地方财政收入难以适应快速增长的投资需求。平台融资年国务院发布了《关于投资管理体制的近期改革方案》政府的投融资体系由单一的中央投资模式向中央与地方共同投资的模式转变中央和地方相继成立了专业投资公司各省、自治区、直辖市和计划单列市相继成立了地方投资公司。年分税制改革后各地政府开始建立了一系列专业投融资公司或事业单位承担建设任务并利用这些单位法人承接银行或信托资金成为地方政府获取资金的主要平台。这些平台公司作为项目业主往往能够获得政府划拨的土地或财政补贴进而以此为条件向银行等金融机构要求贷款以用于市政建设、公用事业等项目。融资平台的设立使纯粹依赖政府财政投入进行基础设施建设的方式发展为可以以适度融资负债的方式。地方债券融资在我国地方债券是相对国债而言以地方政府为发债主体国内债券业也往往把地方企业发行的债券列为地方债券范畴。世纪年代末至年代初许多地方政府为了筹集资金修路建桥都曾经发行过地方债券。有的甚至是无息的以支援国家建设的名义摊派给各单位更有甚者就直接充当部分工资。由于对地方政府承兑能力信心不足国务院于年制止了这一行为。此后颁布的《中华人民共和国预算法》第条明确规定“除法律和国务院另有规定外地方政府不得发行地方政府债券”。年月日酝酿多年的地方政府“自行发债”终于迈出了新步伐。当日财政部公布经国务院批准年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点。广东省今年的地方政府债券额度为亿元上海市、浙江省和深圳市分别为亿元、亿元和亿元四省市合计亿元。()企业投资分为企业直接投资、成立开发集团、银团投资等多种形式对于投入资金较大的基础设施项目一般以后两种为主。、从融资模式看主要有五种模式:股权融资、银行贷款、项目融资、ABS融资、债券融资()股权融资有两种方式:一种是创设专门开发公司通过增资扩股吸引其他有实力的城市开发商入股带来现金流。按照股权的比例对土地开发形成的利润进行分配。一种是在开发公司组建或运作一段时间后策划上市进行公开市场融资获得后续发展的稳定资金。()银行贷款利用所投入的土地作抵押申请土地抵押贷款。()项目融资以特定项目的资产、预期收益或权益作为抵押而取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款一般应用于现金流量稳定的大型基建项目。项目融资以项目本身良好的经营状况和项目建成、投入使用后的现金流量作为还款保证来融资不需要以投资者的信用或有形资产作为担保也不需要政府部门的还款承诺。贷款的发放对象是专门为项目融资和经营而成立的项目公司。实际运用中有BOT、TOT等形式即将区内部分基础设施建设项目交由专业厂家建设、营运一定年限后基础设施项目产权无偿转让给业主。()ABS融资ABS即“资产担保证券”之英文缩写指以项目所拥有的资产为融资基础以项目资产带来的预期收益为保证通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式其本质是资产证券化。()市政债券融资市政债券是地方债券的一种是地方政府或其授权代理机构发行的有价证券所筹集资金用于城市基础设施项目的建设。在许多西方国家地方政府投资修建公路、桥梁、自来水厂、学校和医院等公用事业时由于工程耗资巨大投资周期较长单凭地方财力无法承受往往要借助发行市政债券来筹集所需资金。、从建设模式看主要有三种:政府主导的单一开发主体、政府主导的多开发主体、企业主导的多开发主体模式。市渔业基地的开发模式不外乎是这几种建设模式与融资模式的组合。()政府主导的单一开发主体建设模式在这种模式下项目开发公司是唯一的融资平台并总揽整个项目的开发建设工作。()政府主导的多开发主体建设模式在总体规划的指导下对项目地块进行分区项目开发公司只负责其中部分片区土地的开发其余片区则选择其它融资开发方式可选择土地金融(城市开发基金)方式也可以根据招投标选择合适的城市开发商并通过合约确定合理的分成比例。()企业主导的单一开发主体或多开发主体建设模式政府部门根据城市定位和产业定位对地块进行统一规划然后整体招商。城市开发商可以单独承包或牵头组成开发集团进行整体开发投资。、从开发过程看主要有建设经营一体化模式和建设经营多样化模式。(二)我市准公共产品开发模式、市财政作为单一投资主体的模式市大工业区模式深圳市大工业区是深圳市人民政府于年月直接设立的一个大型工业基地在成立坪山新区以前一直采取以政府为单一投资主体的开发模式。该模式在大工业区建设启动期起到了积极作用但单一的投资模式使得大工业区建设后续投资乏力也排斥了市场力量进入到大工业区的开发建设之中。因此当园区建设进入到发展期后这种模式在一定程度上制约了园区的发展。、国有企业作为单一开发主体的模式()盐田港集团以地融资的“地主港”模式上世纪年代中期深圳市人民政府决定上马盐田港项目国土部门将码头岸线和岸线腹地内部分山体的规划权和土地使用权让渡划给了“东鹏实业有限公司”(盐田港集团前身)。盐田港集团与香港和记黄埔集团签订合资经营盐田港码头合同土地资源为盐田港与香港和记黄浦集团合作成功提供了必要条件。()深福保公司建设福田保税区模式深福保(集团)有限公司(深福保)借助保税区管理局的土地资源完成了由福田保税区园区开发商到招商载体再到园区运营商的身份转换其实质是通过内部的可经营物业获得投资回报。开发有仓库、高科技厂房、展示中心、写字楼、单身公寓以及商品房等一批房地产项目形成了一个以房地产开发为龙头并兼有仓储物流、物业管理、国际贸易、园林市政及投资咨询等各类专业资质的大型企业集团。、特许经营权(BOT)模式深高速模式深圳市高速公路股份有限公司(深高速)收入及盈利主要来源于收费公路资产的投资、建设及经营管理还通过收购、参股等方式把公司的版图扩展到广东省和国内其他经济发达地区。其实质是通过准公共产品的特许经营收费来获取投资收益。这种模式适用于有稳定现金流、在特许经营期内净现值为正的项目。、股权融资模式市五大集团引进战略投资者模式年底深圳市政府宣布将包括能源、水务、燃气、公交、食品在内的家市属国企通过招标出让股权的方式引入战略投资者。其中深圳水务集团吸引了家境外企业投标最后法国威立雅水务集团入选外资间接实现了对水源和管网的控制。年市政府把过去享受政府补贴的排水系统也划归深圳水务。深圳水务排水业务一年约亏损多万元深圳政府的新策略是:用税收代替补贴允许加征自来水增值税征收率为水价的,。其实质是通过政府变相补贴的形式实现准公共品经营企业的收支平衡并按照事先约定的利润率略有盈余。、公益项目与盈利项目组合经营模式“地铁上盖物业”模式根据深圳市政府与港铁公司签署的协议深圳地铁号线由港铁公司获得运营及沿线开发权港铁公司在深圳成立项目公司以BOT方式投资建设全长千米、总投资亿元的号线二期工程。深圳市政府把已于年底建成通车的全长千米的号线一期工程在二期工程通车前租赁给港铁深圳公司。号线二期通车之日起全线交由香港地铁公司成立的项目公司统一运营该公司拥有年的特许经营权。公司同时获得号线沿线万平方米建筑面积的物业开发权以此来平衡地铁运营的亏损。在整个建设和经营期内项目公司由香港地铁公司绝对控股自主经营、自负盈亏运营期满全部资产无偿移交深圳市政府。(三)远洋渔港作为准公共产品的特殊性、外部性除创造行业利税外能带来更大的社会经济效益。、公益性和盈利性()公益性为进出渔港的渔船和车辆所提供的水陆进出口疏运通道及其它设施而进行的投融资如码头岸线、防波堤、护岸、港池、锚地等的建筑和场所。这类项目设施按照现行的收费规定难以直接产生经济收益。()盈利性对渔港其它生产专用设备的投资如水产品交易市场、冷库、渔具储藏室等。这类经营性项目可以产生一定的收益。、资本密集性、成本沉没性和投资的不可分性渔港投入资金巨大一旦进行投资建设就很难移作他用残值极低具有投资成本沉没性且必须进行一次性大规模投融资零星的投融资往往无效或者不经济。(四)本项目社会融资存在的问题、项目地块内经营性地块出让难以解决一级开发的资金缺口在财政投入缺位的情况下市渔业基地的出路在社会融资。社会融资不同于财政投入是要追求投资回报的。本项目进行社会融资的核心问题在于若通过社会融资进行土地一级开发则项目开发商投资难以通过项目地块内的经营性地块出让取得平衡也难以通过特许经营期内的运营收益来取得平衡。其原因在于渔业基地是一种准公共产品具有公益性和经营性两种属性基地前期建造需要大规模投入建成后还需要支出运营和维护成本但渔业码头等基础设施的收入来源仅仅是相对商业码头来说很低的渔港费收等形者国内事业性收费项目收益远不能弥补投入存在巨大的缺口。若不考虑运营收益仅通过土地收益来平衡开发商一级开发投入则按照深圳市规划和国土委员会公布的年宝安区经营性用地平均出让价格元平方米计算需出让万平方米方经营型用地方可平衡本项目亿元的一级开发投入这一面积为本项目规划的陆域面积这显然是行不通的。假设以水产品交易市场和综合办公用地分别为万平米计二者合计万平米作为可出让用地则还需要本项目地块之外万平米的经营性用地出让方能平衡。因此其收益需通过取得项目用地之外经营性地块出让的方式来实现。、发行渔业基地地方债券面临困难由政府出面发行亿地方债券依托深圳发达的资本市场和优越的政策环境组织银行承销团承销对象可以是社保机构也可以是各家金融类机构。此外还可由银行将发行的地方债券打包转移给专门的金融机构管理通过评级机构评级优化充分利用证券交易所的功能将此亿债券证券化上市交易。该种融资方式的优点是:第一深圳市刚刚获得中央批复的可以自行发债的权利以此为机遇推动地方债发行的规范化和常态化第二深圳市有着成熟的金融市场深圳证券交易所是中国内地上海市证券交易所以外的唯一一家交易所在金融改革创新方面一直走在前面第三深圳市有着众多大型金融机构和专业金融人才为发债提供了必要的支持。该种融资方式的面临的困难是:第一严格限制发债额度。根据历史数据年和年财政部分别代理深圳市发行了亿元和亿元地方债年深圳市自主发行地方债亿元。在告别中央代理发债后深圳市地方债融资额度并没有明显放大而是维持了上一年的发债规模本质上这是一次地方债务管理方式的提升。第二严格控制融得资金投向。据年月日深圳市五届人大常委会第十一次会议审议通过的《关于深圳市年本级预算调整方案的报告》此次发行地方债所得资金主要用于解决年及以前年度政府投资计划安排的中央投资项目地方配套以及政府统贷在建项目包括污水处理厂配套污水管网等生态建设工程以及教育、医疗卫生、交通等重点民生工程。远洋渔业基地等项目在当前仍然没有发债指标。第三我国虽然以前发行过地方债券但是在资产证券化这一部分还比较薄弱基本可以说没有什么经验可以借鉴。而且地方债券相比国债的信用风险较高而收益却相当对投资者的吸引力不足。、成立信托基金缺乏吸引力由政府出面成立或者委托一家信托公司以渔业基地的具体发展计划为基础设计信托产品通过该信托产品向社会募集资金主要募集对象是各类具有自营资产资格的金融类机构和社保机构也可通过银行渠道向个人募集。渔业基地运营期的净利润是信托产品的收益保障信托产品的投资者不参与渔业基地的建设管理信托产品的管理者监督所筹集资金的使用情况政府负责运用资金进行渔业基地建设。该种融资方式的优势:第一深圳市有着发达的金融市场有其他城市无法比拟的融资平台第二深圳市国资部门的实力相当雄厚有利于信托产品顺利筹资第三该融资方式通过专业的理财机构管理信托资金减少了违规使用资金的机会降低了投资者的风险。该种融资方式的面临的问题:该种融资方式的风险在于项目投资回收期较长。虽然项目利润可能比较稳定但是相对于总投资来说运营过程的净现金流是很低的换句话说基金投资者的收益率相对市面上其他投资品种的收益率是偏低的这无疑影响信托基金的顺利发行。(五)本项目社会融资的可行性排除以上不利因素本项目进行社会融资也存在一定的有利因素。一是多年来我市已进行了多种准公共产品融资模式探索。二是我市成立了三大融资平台公司。年我市整合和组建了包括市投资控股有限公司、市地铁集团有限公司、市特区建设发展集团有限公司在内的三大融资平台公司按政府统筹、市场运作的方式承担政府投资项目的融资工作。三大融资平台当年融资亿元。在市渔业基地开发时可选择项目范围内经营性地块出让与市融资平台注资相结合的方法(以城市建设费名义注入开发商帐户平衡资金缺口)。三是若采用一级开发与二级开发一体化模式则能有效减少项目用地范围之外的经营性地块出让压力。香港新机场案例:多企业主体运营模式之一香港新机场货运中心占地万平方米提供仓库、装卸平台、货车停车位和办公室等所需空间。机场空运中心有限公司获得了货运中心的发展权合约价值为亿港元。该公司负责货运中心的融资、设计、建造及运营租期为年。机场空运中心有限公司是以新鸿基地产为首的财团所组成的一家联营公司。四是本项目地理位置较为优越其定位为华南最大的水产品交易市场都市产业发展极核其开发运营模式和定位完全不同于传统渔港将形成类似于东京筑地的、业态丰富产业多元的都市产业区。项目周边地块存在巨大的升值潜力可通过整体规划、统一开发来引导社会资金投入。原城市规划位于市渔业基地东部的大铲湾物流园区和南部的大铲湾二、三期项目原准备为大铲湾码头集装箱产业配套。但由于国内制造业转型和国际市场紧缩集装箱产业的增速将大为放缓原规划建设的集装箱泊位将出现过剩大铲湾相关项目有转变功能的必要。在此情况下若对市渔业基地与周边地块进行整体规划、统一开发再与机场南填海区进行进一步衔接根据功能定位进行运营商国际招商则是渔业基地目前面临的开发难题将迎刃而解。全国前十大港口深圳增速图全国前十大港口及深圳港集装箱吞吐量增速资料来源:综合开发研究院(中国深圳)信息部三、开发原则及开发时序(一)开发原则根据渔港设施的基本性质及其投资收益情况可将渔港投融资分为公益性和经营性两类。公益性投融资是指为进出渔港的渔船和车辆所提供的水陆进出口疏运通道及其它设施而进行的投融资如码头岸线、防波堤、护岸、港池、锚地等的建筑和场所这些项目设施按照现行的收费规定难以直接产生经济收益经营性投融资是对渔港其它生产专用设备的投资如水产品交易市场、冷库、渔具储藏室等。渔港建设投融资是渔港最重要的经济活动之一它不仅保证了渔港基础设施的建设促进了渔港生产的发展还带动周边区域经济及贸易的发展。因此其开发融资模式的选择需兼顾公共利益与经济利益。一是融资模式的设计、选择要充分分析市场内可能存在的投资者、经营管理者以及资本市场的成熟度以保证融资模式的可操作性和远洋渔港的利益。二是要考虑未来收益的及时返还。三是若采取建设经营一体化模式则经营性项目要用来平衡不可经营性项目的投资和运营管理费用。图远洋渔港开发融资模式选择原则(二)开发时序一是在对市渔业基地定位的基础上形成整体规划二是在整体规划的基础上对市渔业基地填海及形成地块的开发规模及开发模式进行选择形成对应的管理模式并根据开发建设的需要选择融资组合三是进入市渔业基地的开发流程确定开发方式和时序。项目定位整体规划开发模式选择融资组合开发流程基本靠吼吧生地变熟地土地增值生地土地一级开发土地出让土地二级开发土地收储中心招拍挂图市渔业基地开发程序四、本项目投融资模式选择土地开发按照主体的不同可以是政府或者是企业鉴于市财政不再提供财政支持的资金现实因此确立以企业为开发主体的前提下确定适合的融资结构。(一)单一开发主体模式远洋渔港开发公司作为远洋渔港统一的开发主体在总体规划指导下对万平方米的开发面积进行分包交由不同的公司进行同步开发并由合同确定分成方式。在这种模式下开发公司是唯一的融资平台并总揽整个港区的开发建设工作。由于填海工程比较大开发公司作为开发主体可能面临较大的融资压力为了保障开发建设工作顺利推进必须选择合适的融资组合。在统一规划的前提下借助开发公司融资平台进行融资并成片开发。股权融资深圳市远洋渔港建设工作领导小组银行贷款融资平项目融资远洋渔港开发公司台发行城市债券工工程程ABS融资承承包包公公司司AN图远洋渔港单一开发主体模式(二)多主体开发模式、企业主导的多主体开发政府通过对所在的区域进行城市定位和产业定位、统一规划与布局然后就整块土地进行招商。城市开发商可以单独承包或牵头组成开发集团进行城市开发投资。承包金额采取分期付款的方式首期金额用于政府的填海工程。城市开发商的利润来源主要为:土地一级开发的固定收益该部分收益将通过资金杠杆得到放大渔港可经营资源一二级土地开发联动获得优先权。土地金融即城市开发基金。基金投资于目标城市的多个土地一级开发项目为政府提供一站式解决方案(政府主导、企业实施、市场化运作、金融支撑的政府与私人企业的合作模式包括区域规划和战略定位及实施土地开发及其项目管理投融资方案制定和土地开发项目完成后的示范性商业开发和招商引资。)。深圳市远洋渔港建设工作领导小组领导小组办公室股权融资远城城银行贷款洋市市渔开开港发发项目融资开商基发N金公N发行城市债券司ABS融资图远洋渔港多开发主体模式、多主体开发模式下渔业基地开发要点由项目领导小组组织制定市渔业基地规划在规划指导下对万平方米的地块(现为海域)进行分区远洋渔港开发公司只负责其中部分片区土地的开发其他区域则选择其它融资开发方式可选择土地金融(城市开发基金)方式也可以根据招投标选择合适的城市开发商并通过合约确定合理的分成比例。这种模式下远洋渔港开发公司某种程度上和其他公司一样都是土地一级开发商。项目地块(现为海域)被拆成多个片区有利于多主体、多渠道实现快速、同时推进开发解决了远洋渔港建设融资的瓶颈。项目领导小组要负责监督和管理各个开发主体的开发进度和工作并与各主体签订利润分成的协议。这种模式下要谨防相关开发公司由于资金不足而耽误开发时间也要对其开发的土地是否按照统一规划执行进行全程监控。、近期开发相关建议城市开发商首先要完成填海工程基础工作创造土地开发的条件创造其它开发公司可以快速创造现金流的开发条件。城市开发商也可以对远洋渔港内的经营性地块进行一级开发招标或者采取城市开发基金的模式。例如选取城市开发商并授权进行一个片区的成片土地开发要求其按照远洋渔港整体规划设计进行开发建设。(三)建设经营一体化模式指在远洋渔业基地的建设和运营的整个过程中始终由一家公司来完成所有的工作可以分为以下两种情况:、专业公司自主开发模式所谓专业公司自主开发模式是指目前已有的大型相关公司利用它们雄厚的资金优势和相关专业优势统一完成远洋渔业基地的建设和运营的工作。在这种模式的前提:一是该公司的资金实力雄厚能够提供远洋渔业基地的建设费用及建成后的运营资金二是该公司具有相关的专业技术和能力可以满足设计和运营的正常进行。专业公司在渔港建造完成后拥有渔港规定时间内的运营权运营期限到期后渔港的使用权无偿转移给政府。巨额的前期投入必然需要收益的补偿开发机构才能在提供公共产品的同时实现投资成本回收并获得合理回报。该模式下的收益补偿机制有两种:一是通过渔业基地以外的地块土地使用权转让来补偿公司在渔业基地土地以及开发投入。其方式是通过招拍挂方式实现土地使用权出让再以城市建设费的名义将等额款项打入公司帐户以保证其收益。二是通过运营阶段的财政补偿来保证公司前期基础设施投入的收益这类似于市水务集团的运作模式。专业公司自主开发模式的劣势是专业公司实力雄厚在利益谈判中占据有利地位过分的收益补偿侵蚀社会效用这也正是中农发集团在此次合作谈判中不能达成共识的真正原因。这种模式在理论上称为BOT模式。BOT(BuildOperateTransfer)模式即建设经营移交该模式是指政府与企业签订特许经营合同由企业参与项目的基础设施建设在一定时期内对项目进行运营和管理并对项目的使用者收取一定的费用以此回收项目的投资、经营和维护等成本同时获得合理的回报待特许经营期满后项目经营权无偿移交政府的一种模式。参考公司:)中国农业发展集团有限公司(简称“中农发集团”)中农发集团系国务院国有资产监督管理委员会直接管理的中央农业企业是具有雄厚实力的大型中央农业企业。在资金方面具有雄厚的实力能够提供足够的前期投资资金在技术能力方面中农发集团经过多年发展逐步形成了以远洋捕捞及农业资源开发等为核心的三大主业在远洋渔业基地建设和运营方面都有经验和优势。)中水集团远洋股份有限公司中水集团远洋股份有限公司由中国规模最大、实力最强的综合性渔业企业中国水产(集团)总公司为主发起、经中国证券监督管理委员会批准于年初注册成立注册资本亿元。中水集团远洋股份有限公司的主要业务是海洋捕捞、水产品加工、国内外贸易及渔船、船用柴油机、渔具制造业、渔港建筑业等。拥有各种类型的远洋渔轮和运输船舶艘主要分布在北太平洋、南大西洋、印度洋和西南太平洋常年进行大洋性远洋捕捞生产和经营。目前的主要产品有鳕鱼、鱿鱼、虾、金枪鱼等海产品及加工制品。)招商局地产控股股份有限公司招商局地产控股股份有限公司(简称“招商地产”)于年在深圳成立是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司也是中国最早的房地产公司之一国家一级房地产综合开发企业先后在深圳交易所()、新加坡交易所()挂牌上市。招商局集团(简称招商局)是国家驻港大型企业集团经营总部设于香港业务主要分布于香港、内地、东南亚等极具活力和潜力的新兴市场是中央直接管理的国有重要骨干企业亦被列为香港四大中资企业之一。经过年的发展招商地产已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团形成了以深圳为核心以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。)中国华农资产经营公司中国华农资产经营公司(简称资产公司)前身为中国水产华农公司系中国农业发展集团有限公司(简称集团公司)的全资子公司。年月日集团公司根据发展战略需要决定以华农公司为平台将其改组为集团的资产经营公司负责集团非主业企业或资产的日常经营管理与改制重组工作实行专业化、市场化、公司化运作。资产公司的主营业务包括:项目投资投资管理兼营业务主要有:资产管理投资策划咨询服务销售水产品、农产品、土产品、粮油等。)华侨城集团华侨城集团成立于年月日是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。成立二十多年以来已发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。华侨城集团公司长期致力于发展有中国特色的文化产业集群将塑造成为中国最具创想文化和影响力的企业并通过独特的创想文化致力于提升中国人的生活品质。旗下拥有华侨城控股(SZ)、华侨城(亚洲)控股、康佳集团(SZ)三家境内外上市公司以及锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCTLOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产品品牌。是少数几个连续六年入选中国企业强的企业之一。、新成立公司共同开发模式此模式是指由政府牵头、招标引入多种性质的公司共同设立一个新的公司由该公司来完成远洋渔业基地的建设和运营工作建成后渔港所有权在规定的时间内归属该新成立公司。该公司的设立以建成后的渔港为基础提供相关的服务为主营业务各投资主体按照入股比例分享利润。入股的主体可以包括政府相关机构、私募股权公司、房地产开发公司、旅游开发公司等他们作为新公司的股东可以利用各自的专业优势共谋发展和利益。也可在公司组建或运营一段时间后策划上市获得后续发展的稳定资金。在这种模式下收益补偿机制可以是渔港休闲旅游业经营权的使用或转让。除了远洋交通、渔业服务外休闲旅游正成为了渔港创收的一大业务。远洋休闲旅游经营权也成为了一种重要的资源。设立新公司股权融资的优势:一是产权明晰各投资主体按照持股比例分享收益二是通过上市融资可以提高渔港的知名度促进渔港的发展。这种模式在理论上被称为BOO模式。BOO(BuildingOwningOperate)即建设拥有运营该模式是一种由企业投资并承担项目的设计、建设、运行、维护、培训等工作项目的产权归属企业而由政府部门负责宏观协调、创建环境、提出需求政府部门只需每年向企业支付一定的费用即可拥有对项目的使用权。这一模式体现了“总体规划、分步实施、政府监督、企业运作”的建、管、护一体化的要求。新成立公司共同开发模式与专业公司自主开发模式的最大差异就是渔港建成后的所有权归属问题。(四)建设经营多元化模式建设经营多元化模式是指在远洋渔业基地的建设和运营的过程中是由两家或以上的公司来分工完成的。建设经营多主体模式可以细分为以下三种情况:、“国建国营”模式“国建国营”模式是指由市国资委下属地产企业建设渔港并且由市国资委另一个下属企业负责后期运营实务。两个企业分别负责渔港建设或运营可以充分利用在各自领域的专业优势节约成本、提高效率。国资委下属地产企业与政府签订特许经营协议由企业出资对项目的基础设施建设且项目建成后企业在特许经营期内拥有项目的所有权并进行经营待特许经营期满后将项目的所有权与经营权无偿移交政府所有的模式。在该模式下市国资委下属地产企业在特许经营期内对项目的基础设施拥有所有权并且可以通过对项目进行抵押或转让给市国资委其他下属企业进行再次融资带动资本的流动能有效保障后续项目的资金来源。例如市国资委下属地产企业如深圳市物业发展股份有限公司与政府签订协议负责出资建设渔港并拥有一定年限的所有权建成后深圳市物业发展股份有限公司可将其转让给深圳市农产品股份有限公司通过所有权的转交来实现投资资金的回笼。该模式理论上被称为BOOT模式。BOOT(BuildOwnOperateTransfer)即建设拥有经营转让该模式是指企业与政府签订特许经营协议由企业出资对项目的基础设施建设且项目建成后企业在特许经营期内拥有项目的所有权并进行经营待特许经营期满后将项目的所有权与经营权无偿移交政府所有的模式。在该模式下企业在特许经营期内对项目的基础设施拥有所有权通过对项目进行抵押进行再次融资带动资本的流动能有效保障后续项目的资金来源。该模式与BOT模式最大的区别在于企业是否拥有项目的所有权。参考国有建设企业:)深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司(简称深房集团)成立于年月日前身为“深圳经济特区房地产公司”。年月经深圳市政府批准更名为“深圳经济特区房地产总公司”成为深圳市政府直属的一级企业年划归深圳市投资控股有限公司。目前深房集团已发展成为一家以房地产开发与经营为主业集物业管理与经营、建筑工程设计、施工与管理、旅游开发与经营等多元化经营于一体的企业集团。)深圳市物业发展股份有限公司深圳市物业发展股份有限公司是以房地产开发物业租赁与管理为主业的大型房地产专业公司兼营出租车客运、商品百货和餐饮业。公司先后成功开发了深圳国际贸易中心大厦和国贸商业大厦、皇洲花园、红岭大厦等高层建筑群及福莲花园、福民新村、物业时代新居等一大批高中档物业总承包建设了我国最大的对外陆路口岸皇岗口岸合作开发了天安国际大厦、罗湖商业城等。)深圳市城市建设开发(集团)公司深圳市城市建设开发(集团)公司是深圳市国资委下属唯一国有独资大型房地产开发集团企业前身是深圳市基础工程工作组年月正式成立城建集团年完成政企分开成为国有独资企业。该企业与深圳特区同步发展承建了深圳市五大重点文化设施、四大公园、两大医院、所大中小学、余条市区道路、个大型停车场和个现代化物流储运仓等一大批商业和社会公益项目。参考国有运营企业:)深圳市投控物业管理有限公司深圳市投控物业管理有限公司(原名“深圳高新区物业管理有限公司”)是深圳市大型物业管理公司之一于年月日重组拥有家所属企业(管理处)具有国家一级物业管理资质深圳市投资控股有限公司为公司唯一股东。物业管理和物业租赁是公司的核心业务所管理物业主要包括高新技术产业园区以及超高层甲级商业写字楼、商住综合楼、住宅小区、大型工业区、宾馆及土地等。公司已通过并推行行业ISO:质量管理认证体系、ISO:环境管理认证体系、OHSAS:安全管理认证体系和SA:社会责任管理认证体系。)深圳市农产品股份有限公司深圳市农产品股份有限公司以投资、开发、建设、经营和管理农产品批发市场为核心业务是行业内最具规模的农产品批发市场连锁经营企业国内农产品流通行业首家上市公司。公司先后在深圳、南昌、上海、长沙、北京、成都、西安、柳州、合肥、惠州、昆明、沈阳、长春、南宁、银川、蚌埠、济南、广州、天津、九江、武汉等个城市投资经营管理了家大型农产品综合批发市场和大宗农产品网上交易市场初步形成了一个全国性农产品交易、物流及综合服务平台成为国内经营管理农产品批发市场的第一品牌。、“国建民营”模式“国建民营”模式是指国资委下属企业负责出资建设渔港并拥有其一定时间内的所有权通过转让渔港的所有权给政府实现投资资本的回收政府再将渔港经营权移交给民营企业一次性地从投资者手中融得一笔资金。该模式中政府实现渔港所有权转移的资金可以来自两个方面:)土地使用权出让金)转让渔港经营权融得的资金。案例呈现:国资委下属企业如深圳市物业发展股份有限公司与政府签订协议负责出资建设渔港并拥有渔港一定时间内的所有权待渔港建成后将渔港的所有权转让给政府获得部分资金和规定地段的土地使用权政府再将渔港的经营权转移给深圳市陆港物业管理有限公司等民营公司以获得一次性融资并用来支付部分转让金给深圳市物业发展股份有限公司。这种模式的理论原型是BOOTTOT即BOOT模式和TOT模式的结合形式。TOT(TransferOperateTransfer)即移交经营移交该模式是指政府与投资者签订特许经营协议后把已经投产运行的可收益公共设施项目移交给民间投资者经营凭借该设施在未来若干年内的收益一次性地从投资者手中融得一笔资金用于建设新的基础设施项目特许经营期满后投资者再把该设施无偿移交给政府管理。参考民营运营企业:)深圳市联成远洋渔业有限公司深圳市联成远洋渔业有限公司于年月注册成立公司拥有进出口经营权、远洋渔业企业资格及海员证申办单位资格等一系列企业资质在同行业中率先通过ISO:质量管理体系认证是目前国内从事冰鲜金枪鱼捕捞和经营的主要远洋渔业公司之一。公司主要在中西太平洋密克罗尼西亚联邦、马绍尔群岛及帕劳共和国三个国家经营金枪鱼延绳钓项目并与香港联泰渔业投资有限公司合作经营在该三国的渔业基地、加工厂提供后勤补给服务。公司现拥有及经营管理艘渔船并计划在“十一五”期间再建造艘玻璃钢冷海水金枪鱼延绳钓船将渔船数量增加到艘。公司并拟配合深圳市政府支持发展远洋渔业的政策寻找机会发展超低温延绳钓及围网作业。)深圳市陆港物业管理有限公司深圳市陆港物业管理有限公司成立于年具有国家一级物业管理资质通过ISO:质量管理体系认证、ISO:环境管理体系认证、OHSAS:职业健康安全管理体系认证的物业管理企业。目前公司管理的物业面积已达万平方米政府储备土地管理面积多万平方米。全委托项目有多个物业类型有政府办公楼、商务写字楼、高层商住小区、政府公务员生活小区、学校、医院、工业园区等物业在全国各地设立有广州分公司、东莞分公司、山东临沂分公司、江西新余分公司等。)深圳市公元物业管理有限公司公元物业作为独立的专业化、市场化物业管理服务商拥有一流物管体系、专业人才、项目经验国家一级物业资质和ISO质量环境双认证。公元物业在全国个大中城市开展业务项目总面积万平方米物业类型覆盖住宅、别墅、写字楼、商场、商业步行街和政府办公楼。、“民建民营”模式“民建民营”模式是指民营企业与政府签订协议由该企业负责出资建设渔港并移交给政府同时获得政府提供的收益补偿政府再将渔港经营权移交给民营企业一次性地从投资者手中融得一笔资金。政府提供的收益补偿包括:一是填海造地转让土地使用权收益二是转让渔港经营权融得的资金。政府可在企业建设过程中提供便利如承诺优先考虑规划所需用地并明确地块功能、给予相关免税优惠政策、提供银行低息或贴息贷款、给予适当补贴等措施以此吸引社会投资。案例呈现:万科企业股份有限公司通过招投标的形式与政府达成共识负责建设渔港政府可以为其提供低息银行贷款政府再将渔港的经营权转移给深圳市陆港物业管理有限公司等专业的物业公司运营以获得一次性融资并用来支付部分转让金给万科企业股份有限公司。引入企业建设经营时可以由政府成立专职的管委会负责监督建成后移交给政府。这种模式的理论原型是BTTOT即BT模式和TOT模式的结合形式。BT(BuildTransfer)即建设移交该模式是指政府利用企业的资金来进行基础设施和非经营性设施建设项目的一种融资模式。在该模式下项目的所有工程建设和工程运作通过项目公司总承包在融资、建设验收合格后移交给业主业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。“民建民营”模式与“国建民营”模式最大的区别就是建设方是否拥有渔港的所有权。参考民营建设企业:)万科企业股份有限公司成立于年月是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科年进入房地产行业年将大众住宅开发确定为公司核心业务年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过多年努力万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势公司物业服务通过全国首批ISO质量体系认证。)金地(集团)股份有限公司金地集团初创于年年开始正式经营房地产逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势年月金地(集团)股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。截至年底金地集团已拥有多家控股子公司总资产亿元净资产亿元。)京基房地产股份有限公司京基房地产股份有限公司为国家房地产开发一级资质企业。年开始京基地产逐渐形成了多元化的发展态势进入商业、物业、高尔夫、酒店等领域目前自有商业营业面积超过万平方米五星级酒店家拥有客房数量近间以及占地亩的天津高尔夫俱乐部。近年来公司以打造“京基”城市综合体项目为契机开启了企业发展的新征程。公司连续多年获得年度地产项目开发和销售排名第一以及国家建设部、深圳市政府颁发的各类奖项为中国房地产开发强企业、国家一级开发资质企业。五、本项目的建议(一)确保渔业基地功能的连续性项目开始建设后建议由政府制定项目相应的配套政策并以签订协议的方式确保渔业基地功能不得随意改变且政策及协议对政府、具有经营权的企业都应该具有约束力以避免重复蛇口渔港功能被改变的覆辙经营若干年后变相将渔业基地转变成房地产开发项目。专栏:关于蛇口渔港码头年市长工作会议纪要号《关于渔港的开发问题》规定“渔港基地内南岸土地由商贸控股公司负责统一开发建设”。年市规划国土局将渔港南岸中心平方米市场用地使用权划给深圳市商贸控股公司下属企业海吉星渔港实业有限公司在确定用地红线时把渔港南岸的码头用地C地块一并划为海吉星渔港实业有限公司的红线范围。年月深圳市农业局以便于港口码头作业和公共设施的维护为由致函(深农函号)深圳市规划国土局请求将港口码头用地C地块划转蛇口渔港管理服务中心年月底深圳市规划国土局会议决定将蛇口渔港码头C地块红线单列明确该地块为公用码头用地并确权给政府渔港管理部分无偿提供给渔民、鱼商使用渔港码头、道路等公共设施应划归深圳市农林渔业局统一管理。经审计机构审计海吉星渔港实业有限公司建设该渔港码头及道路等公共设施时共投入的成本为,,元。(二)确保周边用地规划的整体性本项目地处珠三角发展主轴上地理位置优越交通优势突出若能与周边地块进行统一规划进行国际招标则能够极大地提升提快价值和建设都市产业核心区目标的实现程度。建议对整体地块进行国际招标时对日、韩、台具有渔业基地及资源优势的财团、企业进行重点关注。(三)确保开发模式的可操作性、若采取单一开发主体模式建议由有开发经验的大型企业或市国企成立远洋渔港项目公司作为项目融资平台进行开发建设。、若采取建设经营一体化模式建议新成立公司共同开发优势如下:一是新成立公司各方股东各具专业优势可以充分发挥自己的专业技能为该项目的融资、建设和运营做出贡献二是通过后期的上市融资可以提高渔港的知名度促进渔港相关服务在业内的有效持续发展三是多方股权融资产权明晰各投资主体按照持股比例分享收益损益共享避免日后权益纠纷四是多方实力制衡有效降低收益补偿提高社会效益五是渔港建成后所有权归属新成立公司并负责日后运营政府部门只需每年向企业支付一定的费用即可拥有对项目的使用权政府的职责更多体现在监督方面。从以上论述可知在建设经营一体化模式下新成立公司共同开发模式在多个方面具有优越性是一体化模式的首选方案。、若采取建设经营多元化模式建议采取“民建民营”模式优势如下:一是渔港整个建设和运营过程都由民营企业负责最大程度提高效率二是项目融资的风险都转移给民营企业减少政府主权借债和还本付息的责任三是通过招投标完全引入民间资本市场化程度最高社会效益最大四是政府始终拥有渔港的所有权项目企业只是负责建设和具有经营权五是让民营企业参与有利于引进先进的公司管理模式六是组织结构简单政府部门和民营企业协调容易并可以建立系统、有效的监督机制。建议由市发改委作为项目开发主管部门协调本项目融资。附件一、国外、国内远洋渔港融资、建设模式(一)国外渔港、新加坡渔港新加渔港的设施几乎全部由政府负责投资建设。新加坡实行了渔港民营化法定机构负责处理渔港和运输方面的管理和技术措施如渔港规划、渔港管理、审发执照等。商业机构(渔港企业)承担渔港投资、生产经营等商业职能目前的股东还是政府企业集团的负责人由政府委任。、英国渔港英国政府不监控港口投资计划国家同样也不参与渔港基本设施的投资。渔港内所有的项目都由港务局自行筹资解决所以英国渔港完全是自负盈亏其渔港建设资金来源主要有以下几种:渔港自身分红后的剩余利润、银行贷款、发行股票、债券对经济影响较大的渔港还可以争取部分政府及欧盟赠款。、法国渔港法国的渔港设施主要由中央政府负责投资及监控国家通过合同将渔港交给商会经营国家只象征性地征费不从渔港收回资金渔港基础设施建设维护资金由中央政府负担重要渔港的重大基本建设项目几乎都由国家投资纳入国家财政预算直接拨款。、日本渔港日本渔港建设中由国家和地方政府共同投资渔港的公用设施民间团体或企业投资建设经营性设施(或由国家提供一部分优惠低息贷款)。渔港公共设施投资来源包括国家补助一部分地方负担一部分(列入地方预算)有的渔港参加经营的民间团体也负担一部分。国家补助的比例因渔港类别、渔港所在地的区别、设施的类别而不同。渔港法规定在本土补助海岛补助全国平均补助。民间团体负担比例为其余由地方政府负担。渔港经营性机能设施的资金可由民间团体筹资或由国家“渔业基本建设资金”贷款解决。利率为灾害恢复贷款为偿还期限二十年贷款限额为建设总投资扣除国家补助后余额的以内。、韩国渔港韩国渔港分为法定渔港(即国家认定的渔港)和非法定渔港(小规模港)。法定渔港按照本港渔船数量、吨位以及外地籍渔船使用量等标准分为国家渔港、地方渔港和渔村定住渔港(即传统渔港)。其中国家渔港由国家海洋水产部直接管理渔港建设和维护资金也由国家全额拨款地方渔港由各市、道知事管理此类渔港的建设和维护资金由国家和地方各投资,渔村定住渔港与非法定港一样主要以各市、郡、区自主开发为主。(二)国内渔港、大连杏树中心渔港杏树中心渔港是我国北京最大的国家级中心渔港之一。年初动工兴建年经农业部批复建设国家中心渔港年月通过农业部组织专家验收合格并开港投入使用。杏树中心渔港总面积万平方米其中港池水域面积达万平方米陆域面积万平方米是全国人工围堰面积最大的渔港由渔业码头、陆岛客货码头、成品油码头等功能区组成。在项目融资方面杏树中心渔港建设采取“政府主导、企业运作、市场机制”的投融资主体多元化模式主要由大连杏树港务集团有限公司投资兴建总投资亿元。其中国家投资万元地方投资万元项目单位自筹亿元。大连杏树中心渔港是以企业投资为主体市场化运作的方式开发建设工程累计抛填土石方万立方米建成东西防波大堤米水产品交易市场、成品油仓储、综合服务区等项目。年带动区域增加税收亿元预计五年内将达到亿元八年内达到亿元。、天津滨海新区中心渔港天津滨海新区中心渔港占地平方千米。中心渔港规划建设“一港一城”其中陆域“一城”规划面积平方千米主要为产业区和居住区海域“一港”规划面积平方千米分为作业港区和休闲港湾区。海域作业港区规划泊位个年吞吐能力万吨休闲港湾区可容纳大小游艇艘。在项目融资方面中心渔港项目采用了BT模式。即滨海建设投资集团作为滨海新区投融资平台与汉沽区政府合作开发中心渔港项目由滨海建设投资集团子公司天津中心渔港开发建设公司承担建设。公司计划总投资亿元目前项目总投入累计超过亿元。在项目的建设过程中滨海新区建设投资集团中心渔港开发建设公司分别与天津龙达水务有限公司、津热供热集团、国投津能发电有限公司、市燃气集团、滨海供电公司等多家单位签订中心渔港供水、供热、供气、供电等配套工程建设协议除此以外年月中心渔港开发建设公司与澳大利亚成功集团天津市中澳成功实业公司达成合作协议将在中心渔港休闲港湾区合作开发中澳皇家游艇城中澳皇家游艇城项目总投资亿元将建成多个泊位其中包括中国首个长度超过米的超级游艇码头。在此过程中滨海建投集团深入调研国际城市基础设施建设项目融资案例和国内先进省市城投企业经验协同市法制办、发改委参与制订并推动出台《天津滨海新区公共基础设施建设项目BT模式建设管理试行办法》。破解关键难点将BT融资方式引入滨海新区建设领域资金总规模达到亿元。滨海建投集团除深化与国开行合作还与几家大型国有银行签订大额贷款框架合作协议抢占银行信贷资金规模。建立起了国有银行中长期贷款为主中小股份制银行流动性资金贷款补充调剂的信贷融资体系全面引进商业银行信贷资金为项目的建设和运营提供了充足的资金支持和保障。、威海中心渔港山东威海中心渔港建设项目是经国家发改委批准按照国家级中心渔港标准兴建的大型项目。在项目投融资方面预计总投资亿元包括渔港基础设施和陆域配套设施两部分。渔港基础设施:计划投资亿元由威海市政府全额出资建设。建设码头米修筑防波堤米征用海域亩填海造地亩形成港池亩提供渔船泊位个其中万吨级以上泊位个吨级泊位个能够满足艘渔船的靠泊、避风、供给。陆域配套设施:计划投资亿元由威海远遥渔港有限公司出资。建设水产品批发市场、高层建筑区、污水处理厂、万吨冷藏制冰厂、万吨油库等总建筑面积万平方米。据估计本项目建成投产后可实现年销售收入亿元。威海市水产品批发市场是中心渔港配套设施的核心项目总投资亿元其中中央财政预算划拨万元余下亿元由广州恒和房地产开发有限公司出独自融资。项目占地面积亩总建筑面积万余平方米为六层框架结构贝壳造形的景观式建筑设活鲜品交易区、冰鲜品交易区、冷冻品交易区、干品交易区、国际水产品交易展区等功能区并配套有业务洽谈室、会客厅、结算中心、市场管理办公区、检测检验室等。项目建成后将成为我国北方最大的水产品物流贸易基地之一预计年实现销售收入亿元。、沈家门渔港沈家门渔港位于浙江省舟山市普陀区由舟山本岛东南端及鲁家峙、马峙、小干岛等岛屿所围之海域组成港区东窄西宽狭长形长约千米宽约千米是优良的锚泊和避风港。为进一步加快沈家门渔港向西拓展进程打造一个集渔、工、贸、游于一体的现代化港口旅游城区普陀区于年向国家农业部申报了建设沈家门中心渔港项目。年月沈家门中心渔港建设项目获国家农业部批准确定该中心渔港建设项目位于鲁家峙大桥以西兴业公司以东区域。项目法人为沈家门中心渔港开发有限公司。具体规划新建八大功能区即水产品物流贸易区、水产品精深加工区、渔业生产生活资料补给区、渔民新村、综合执法办证中心、渔业生产油料供给区、修造船服务区和绿化景观区。主要建设内容为:新建马力浮码头座吨级渔政码头座吨级双引桥高桩码头座马力修船码头座补网场地平方米综合管理服务中心平方米沿港道路平方米拆除旧码头座以及配套的水电设施、通讯导航设施和临时工程。项目建设年限为三年工程造价约万元。附件二、高雄兴达远洋渔港运营风险案例(一)未达预定目标斥资亿元新台币修建的高雄县兴达港远洋渔港已完工年但远未达到之前预期的吸引高雄市前镇渔港远洋渔业的目标。远洋渔业界表示该远洋渔港周边配套设施如造船厂、冷冻厂及加工厂不足是重要原因。同时兴达渔港建造完成时全球远洋渔业资源约束增大台湾远洋渔业日渐萎缩。现代远洋渔船作业模式已经改变渔船远赴外国水域捕鱼后不再运回台湾销售而是加入国际渔业合作协议并以国外港口为基地补给。远洋渔船长期停泊在外国港口渔获就近冷藏处理。这一模式的变化也导致了母国远洋渔港的萧条。因此兴达港发展远洋渔业先天不足。(二)教训、注意时效性。远洋渔业基地的目的是为远洋渔业服务产业的兴衰直接关系到远洋渔业基地价值的发挥远洋渔港建设进程如果与远洋渔业发展态势不匹配则将失去其存在意义。、防止土地炒作提供合理物业价格。兴达港建港之初游资大肆炒作远洋渔业基地周边土地导致地价飞涨限制了实业主体对远洋渔业相关产业的投资影响了配套产业的发展。附件三、关于地方债券地方债券(LocalTreasuryBonds)又称市政债券(MunicipalBonds)是指由地方政府发行的债券其目的是为了筹集足够的资金运用于修造公路、开办学校、医院等公共事业。地方债券最明显的好处就是税收方面的优惠这是最能吸引投资者的地方。地方债券一般在券面上载明固定的利息率所以收入稳定且一般而言地方债券信用都比较高。同政府公债一样地方债券的期限也分为长期、中期、短期种以便于投资者进行债券到期结构的搭配确保完全和较高的收益水平。市政债券大体可分为两类:一般责任债券(generalobligationbonds)和收益债券(或收入债券)(revenuebond)。一般责任债券由地方政府或其下属机构发行以发行者的资信和征税能力作为还本付息的保证。收益债券是由为建造某一基础设施依法成立的代理机构、委员会和授权机构如修建医院、大学、远洋渔港、收费公路、供水设施、污水处理、区域电网或者港口的机构或公用事业机构等所发行的债券其偿债资金来源于这些设施有偿使用带来的收益故称收益债券。内部资料仅供参考内部资料仅供参
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