中原地产：长沙市别墅客户分析
中原地产:长沙市别墅客户分析
[长沙市别墅客户分析]
[深圳中原湖南分公司资源中心] [HuNan.11.2010]
1.1、别墅六性
1.2、别墅主要风格
1.3、别墅创新方式
一、别墅相关概念
独享性 ?
? 生态性
? 私密性
? 个性
? 安全性
? 精神性
1.1 别墅六性
1.2 主要别墅风格
1.3 别墅创新方式(1)
独立别墅创新
?体现地域文化，形成风貌特色 ?注重功能空间，满足现代生活
?扩大私家花园，提高闭合程度 ?提高科技含量，引领时代潮流 1.3 别墅创新方式(2)
双拼别墅创新 ? 非对称的整体造型
? 即合又分的“双立”连接
? 互不干扰的进户处理
? 左右延伸的横向空间
1.3 别墅创新方式(3)
联体别墅创新
?突破复制式的联体形式
?超薄进深的双开间设计
?“L”形的联体组合
?“内庭”式的空间格局
二、长沙别墅市场的发展历程 外来开发商大规模进入，整体开发水平进开发理念得到极大的提升，整体规
划、产品创新都日渐成熟完善。
美洲故事、汀湘十里、威尼斯城、青竹园、苏迪亚诺、东方大院、沙河?堤
亚纳湾等
(2006-2010)
高速发展期
开发理念及水平均有所提高，部分借鉴先进城市开发经验，产品有一定的创
新
本土开发商摸索阶段，产品规划档次较低 特征
水云间、香格里麓山别墅 悦禧国际山庄、静园山庄、荷塘月色(山水英伦前身)、梦泽园
代表项目
(2004-2006年) (2000-2003年) 起步期
萌芽期
三、长沙别墅市场分布图 部分区域呈现知名开发(外来开发商)、品质大盘集中扎堆分布。明显区域
分布主要在以下区域: ?经开区板块
? 北城板块
? 东城板块
? 南城板块
?河西市府板块
?河西麓南板块
绿城青竹园
湘江壹号
藏珑
橘郡
美洲故事
保利阆峰云墅
比华利山
格兰小镇
龙湾
托斯卡纳
米兰春天
麓山别墅
岳麓山公馆 汀湘十里
长沙玫瑰园 南山苏迪亚诺 盈峰翠邸
郡原美村
麓山恋.迪亚溪谷 堤亚纳湾
东方明珠
好望谷
金色溪泉湾 威尼斯
水印加州
金科东方大院 中粮.北纬28? 天麓
纯独别项目 纯别墅项目 别墅为主+其它 其它为主+别墅 潜在项目
5
1
2
4
3
6
四、客户群体分析(1)
四、客户群体分析(2)
私企老板为主，部分老师和医生 河西麓南板块
私企老板、广电职工和医生为主 河西市府板块
私企老板为主，教师占小部分，公务员较少
南城
私企老板为主导，事业单位占小部分 东城
以私企老板和公务员为主
北城
以私企老板和政府官员为主，广电职工和教师占小部
经开区
主要客户
别墅板块
四、客户群体分析(3)
以长沙市为主，周边地市为辅 独栋、联排、洋房
占地465亩
市府板块
东方大院
开发商本身客源多，深圳、上海、浙江、法国、香港、广州居多
独栋(大中小)
占地1163亩
市府板块
北纬28?
以河西为主，周边地市和部分湘籍的深圳、成都、武汉和广州客户
双拼、联排、叠加
占地834亩
市府板块
盈峰翠邸
客源比较广，以河西为主
洋房、独栋
占地1000亩
市府板块
长沙玫瑰园
地域性较广，全国各地都有，对生活品质有一定高度要求的成功人士
独栋别墅
占地2700亩
城北板块
绿城青竹园
中国情结的外籍华人、华侨和周边经商的企业主
独栋、双批、联排，电梯房
占地825亩
麓南板块
汀湘十里
以河西大学城为主，部分株洲和湘潭客户 独栋、双拼
占地560亩
麓南板块
麓山别墅
以本地人为主，少量湘籍的北京、广州、深圳和河北客户
独栋别墅
占地360亩
经开区
好望角
别墅70-80%为本地人(开福区20%芙蓉区30%)周边县市20-30%;广州深圳
约15%
双拼、小高、高层
占地1500亩
经开区
藏珑
外地工作湘籍人士，长沙本地人，周边县市湖南人
独立别墅、联排别墅、洋房 占地2700亩
经开区
碧桂园威尼斯城
以雨花区和天心区为主
独栋
占地900亩
东城
郡原美村
区域性客户较多，中央政务区范围内的政府机关客户以及私营企业主
多层洋房、联排别墅
占地270亩
东城
托斯卡纳
外地人较多，北京、上海、广深工作的湘籍人
独栋别墅
占地583亩
南城
保利?阆峰云墅
本地人为主导，周边地市占小部 独栋、双拼、洋房
占地500
南城
橘郡
本地南城区60-70%，株洲、湘潭15%左右，部分深圳炒房团
复式洋房、高层洋房、联排、双拼、独栋 占地1500亩
南城
比华利山
客户来源
产品
规模
所属板块
主要项目
四、客户群体分析(4)
一次性付款达30%
付款方式
7
区位、环境、小区规划、户型 购买最关心因素
6
以自住和养老为主，全部为二次或多次置业
购房动机
5
主要以三口、五口及三代同堂为主 家庭结构
4
主要以私企老板为主，部分公职人员、教师、医生
职业
3
主要以本地客户为主，部分外地置业人群(湘籍)，少量外籍客户
区域
2
主力购买客户群年龄40-50之间 年龄
1
备注
相关参数
四、客户群体分析(5)
四、客户群体分析(6)
四、客户群体分析(7)
四、客户群体分析(8)
五、长沙市别墅市场总结
?纯别墅项目比重较少，别墅多以混合形式出现
?区域分布不均衡，别墅只出现在交通便利、环境资源丰富的区域
?产品多样化发展，联排别墅成为主流 ?客户群体多样化，有偏年轻化的趋势 ?主力户型在220-260平方米之间
*
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