商业网点规划

商业网点规划 (2009-2015) 翰林?管理顾问 2008年12月26日 项目名称:岱山县商业网点规划 工程号: 完成单位:杭州翰林企业管理咨询有限公司 协作单位:岱山县经济贸易局 完成日期:2008年12月 项目 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 人: 组长: 陈 近 浙江大学博士研究生 组员: 陈晓玲 浙江大学博士研究生 梁 静 浙江大学博士研究生 彭 鹏 浙江大学硕士研究生 目 录 第1章 总则 ............................................................................. 1 1.1 规划背景 .................................................................... 1 1.2 规划指导思想 ............................................................ 1 1.3 规划原则 .................................................................... 1 1.3.1注重以人为本，强化商贸功能 ....................... 1 1.3.2分清层次结构，完善商贸配套 ....................... 2 1.3.3合理配置资源，整体协调发展 ....................... 2 1.3.4突出文化特色，营造商业景观 ....................... 2 1.4 规划依据 .................................................................... 2 1.5 规划对象和范围 ........................................................ 3 1.6 规划期限 .................................................................... 3 第2章 规划发展目标 ............................................................. 4 2.1 总体目标 .................................................................... 4 2.2 具体目标 .................................................................... 6 第3章 商业网点现状研究 ..................................................... 8 3.1 商业网点布局现状 .................................................... 8 3.1.1宏观环境 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ...... ............................................. 8 3.1.2微观环境分析..... .............................................11 3.2 商业网点布局战略选择 ........................................... 12 第4章 商业网点体系规划 ................................................... 14 4.1 商业网点总体布局思路 ........................................... 14 4.2 城区商业中心 .......................................................... 16 4.2.1县级商业中心——老城区商业中心 ............. 17 4.2.2区域商业中心——竹屿新区商业中心 ......... 19 4.2.3社区商业中心................................................. 21 4.2.4特色商业街..................................................... 24 4.3 中心镇商业点 .......................................................... 25 4.3.1 衢山镇商业布局 ............................................ 26 4.3.2 长涂镇商业布局 ............................................ 28 4.3.3 秀山乡商业布局 ............................................ 30 4.4一般镇商业点 ........................................................... 31 4.4.1岱西镇商业布局............................................. 32 4.4.2东沙镇商业布局............................................. 33 4.4.3岱东镇商业布局............................................. 34 第5章 重点业态规划 ........................................................... 36 5.1商品交易市场 ........................................................... 36 5.1.1规划原则......................................................... 36 5.1.2重点项目规划................................................. 37 5.2 零售业态规划 .......................................................... 38 5.2.1 连锁业态........................................................ 38 5.2.2 专业店和专卖店 ............................................ 39 5.2.3 酒店餐饮网点................................................ 40 5.3 商贸流通基地规划 .................................................. 40 第6章 保障措施 ................................................................... 42 第7章 附则 ........................................................................... 43 第8章 附图 ........................................................................... 44 附图1老城区规划示意图 .............................................. 44 附图2竹屿新区规划示意图 .......................................... 45 附图3商品交易市场示意图 .......................................... 46 第9章 附表 ........................................................................... 47 附表1 岱山县商业地方 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 分级设置规范 ................. 47 附表2 岱山县商业地方标准分级设置的级次和指标 . 50 附表3 岱山县商业地方标准主要商业业态基本条件一 览表 ................................................................................. 52 附表4 岱山县新建大型零售商业网点发展规划 ......... 54 附表5 特色街规划建设一览表 ..................................... 55 附表6 县域专业市场规划一览表 ................................. 56 附表7 岱山县城镇商业网点面积发展规划 ................. 57 前 言 城市商业网点规划是城市总体规划和城市商业发展的重要组成部分，它对于合理有效利用资源，确保城市商业健康、有序发展都起着重要作用。随着长三角和大上海商圈格局的形成、舟山连岛大桥即将全面建成通车，以及岱山县招商引资力度不断加大、产业结构优化升级步伐明显加快、经济外向度进一步提高，以船舶修造为主线的临港工业迅速发展、以旅游、海运、海景房产为亮点的第三产业快速兴起，岱山县面临着前所未有的发展机遇和挑战。为了更好的应对挑战和充分利用机遇，积极做好城市商业网点规划是非常重要的措施之一，是符合岱山县总体发展要求和岱山县城市总体规划的政府调控方式。2008年，岱山县经济贸易局特委托杭州翰林企业管理咨询有限公司进行城市商业网点规划，力求强化城市商业网点建设的宏观调控，促进岱山县商业繁荣，以期使岱山县的城市商业网点布局更趋合理，商业流通结构更加优化。 第1章 总则 1.1 规划背景 长期以来，岱山县的商贸流通业发展对繁荣市场、满足消费需求发挥了关键作用，为岱山县加快经济发展、促进和谐社会做出了巨大的贡献。随着社会经济的发展，城市化过程的加快、市场化进程的推进以及新经济、新技术等因素对商贸业的综合影响，针对岱山县的商业体系及网点布局进行深度剖析，制订出岱山县商贸业的发展对策，建设“统一、开放、竞争、有序”的商品市场体系变得至关重要。为了建立起与岱山县城市建设和经济发展相适应的现代商业网点体系，保障岱山县商贸业快速、健康、持续发展，特制定本规划。 1.2 规划指导思想 (1)坚持科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的思想。 (2)优化市场布局，调整市场结构，发展现代流通方式，提高资源配置效率。 (3)提升人居质量，突出“商业为民”思想，体现满足市场要求，创新消费服务方式，提升商业竞争力，服务城市建设的基本要求。 1.3 规划原则 1.3.1注重以人为本，强化商贸功能 突出人性化特征和要求，优化功能设计，满足岱山县多层次、多 1 样化的消费需求，促进城乡居民生活方式改良，充分利用交通、环境、土地、文化、信息等资源。依托独特的海洋交通网络，建设大半径、多功能、强辐射商圈。促进城市建设与商业网点同步、协调发展，商业环境建设与城市环境建设共荣共进。 1.3.2分清层次结构，完善商贸配套 调整产业结构，改造和提升传统产业，大力发展新型业态，培育新的增长点和亮点，优化当前岱山县的商业网点结构与布局，新旧商业网、商业区互补，大小、聚散、综合与专门配置得当，生产、批发、零售、物流联动，大半径商圈和社区化服务功能兼具。 1.3.3合理配置资源，整体协调发展 商业体系是城市系统的重要组成部分，现代商贸流通的发展规划应遵循合理配置资源，整体协调发展的原则，商业网点布局要从岱山县总体发展出发，与人口分布、消费需求、交通体系、环境保护相协调，注重与工业等相关产业的发展相结合，积极搞好商品流通服务，促使资源得到更有效合理的配置。 1.3.4突出文化特色，营造商业景观 现代商业的发展要充分体现所处地域的历史底蕴和文化特色，基于岱山县已有的旅游资源和文化，采取保存、利用、创新等途径来承续城市的历史文脉，塑造独具特色的商业景观、商业文化和商业形象。 1.4 规划依据 本次规划的依据为: 2 (1)《中华人民共和国城乡规划法》 (2)《商务部关于印发〈城市商业网点规划编制规范〉的通知》 180号) (商建发,2004, (3)《岱山县域总体规划》(2007-2020) (4)《岱山县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 (5)《岱山县统计年鉴》(2006年、2007年) (6)《岱山县市场发展五年规划》(2006,2010) (7)《零售业态分类》(GB/T18106—2004) (8)其它相关法律、法规、文件 1.5 规划对象和范围 本规划所指的商业网点是指从事商品流通、为生产和生活服务的商业经营场所，包括商品的批发、零售、饮食服务、宾馆(饭店)、物流配送、商业特色街和各类商品交易市场。具体而言包括商业中心、商业街、社区商业、中心镇商业点、一般镇商业点、商品交易市场(基地)、商贸流通基地等。 本规划的空间范围为:全县“一轴两翼”开放式大空间布局框架中的一个县级商业中心(高亭镇老城区商业中心)、一个区域商业中心(竹屿新区商业中心)、三个中心镇商业(衢山、长涂、秀山)和三个一般镇商业(岱西、东沙、岱东)，总面积约252平方公里。2007年底户籍人口19.2431万人，常住人口19.2158万人。 1.6 规划期限 本次规划的期限为:2009—2015年。 其中近期为2009—2011年;远期为2012—2015年。 3 第2章 规划发展目标 岱山县商业网点布局规划应符合未来发展的要求，以提高岱山县综合竞争力为核心，以实现“富强岱山、和谐岱山”为取向，以把岱山建设成为长三角核心区重要的港口和临港产业基地为目标，实施“系统、提升、优化”的商业网点拓展模式;有机结合现代服务业及相关产业的发展趋向，促使商贸流通业全面发展、协调发展、可持续发展，与工业等行业相互结合、相互支持，实现相互烘托、相互促进的良好效应;突出发展重点，优化资源配置，适度控制总量，科学规划商业网点;依托良好的交通网络，适度拉开商业网点布局，在提升老城区商贸流通业水平和档次的同时，加快推动具有未来商贸流通业深厚潜力的新城区网点发展。积极推进商贸流通业的连锁化、信息化和现代化，建立与城市发展战略地位和经济发展水平相适应的，布局合理、结构优化、功能先进、配套完善、可持续发展的现代商业空间格局和网点体系。 2.1 总体目标 到2015年，力争使岱山县商贸业建成总量适度、功能优化，分区发展、网络通畅，物流集约、流通高效，集商贸物流、休闲旅游、民生人居服务三大特色的商业体系，使岱山县成长为长三角地区区域性海岛商贸中心。 规划期内实现如下总体目标: (1)2011年，社会消费品零售总额达到37.43亿元，比2008年增长53.4%。2015年，社会消费品零售总额达到71.95亿元，比2011年增长92.2%，如表2-1和图2-1，图2-2所示。 4 表2-1 岱山县社会消费品零售总额预测表 年份 消费品零售总额(单位:亿元) 增长率(%) 2007 20.51 16.00 2008 24.50 19.50 2009 28.20 15.00 2010 32.27 14.00 2011 37.43 14.50 2012 43.80 15.00 2013 51.24 15.00 2014 60.46 15.00 2015 71.95 16.00 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 消费品零售额增长率10 200720082009201020112012201320142015 年份 图2-1 岱山县社会消费品零售额增长率发展预测图 图2-2 岱山县社会消费品零售总额预测图 5 (2)2011年，主要商贸业增加值(商品批发和零售业、住宿和餐饮业等)达到10.67亿元，分别占第三产业增加值和全县GDP的比重为24%和8%;2015年主要商贸业增加值达到19亿元，分别占第三产业增加值和全县GDP的比重为26%和9.5%。 (3)2011年，全县人口规模预计为22.0万，平均每千人拥有零 4.0售商业网点营业面积770平方米。2015年，全县人口规模预计为2万，平均每千人拥有零售商业网点营业面积870平方米。 表2,2 岱山县人均商业网点面积 2011 2015 商业网人均商业 人口 人均商业 商业网点 点面积 人口 网点面积 项目 (万网点面积 面积 2(万/千(万人) (m22人) /千人) (万m) (m2m) 人) 全县镇 22.0 16.94 770 24.0 20.865 870 高亭镇 8.1 6.48 800 9.0 8.10 900 5.9 4.72 800 6.1 5.49 900 衢山镇 1.9 1.425 750 2.0 1.70 850 长涂镇 0.9 0.675 750 1.1 0.935 850 秀山镇 1.7 1.19 700 2.1 1.68 800 岱西镇 东沙镇 2.0 1.4 700 2.1 1.68 800 岱东乡 1.5 1.05 700 1.6 1.28 800 2.2 具体目标 规划期内实现如下具体目标: (1)2011年，岱山县基本形成一个县级商业中心和一个区域商业中心的商业主干网络格局，衢山、长涂、秀山及岱西、东沙、岱东的商业网点布局基本完成并逐步完善。2015年，进一步完善和优化整个岱山县的商业网点布局，从而使各镇区形成较为健全的商业网络。 (2)2011年，生产资料市场、生产要素市场和消费品市场等商品交易市场达到4个，交易额达到10亿元，约比2008年增长90%。初步形成建材家居市场、船舶配套市场、水产品市场、综合农贸市场等 6 专业化市场基地。2015年，各种商品交易市场建设进一步升级，配备现代化设施，凸显其规模化和综合性，交易额达到18亿元，平均每年增长18.56%。 (3)2011年，全县社区商业网络初步形成。其中，竹屿新区商圈初具规模，商业网点布局基本满足需求;各镇(乡)均有较为完善 年，建设集中性社区的农贸市场;部分农贸市场实现“农改超”。2015 商业服务设施，每千人拥有社区商业服务设施800—900平方米;部分社区实现步行5,7分钟可到达，可基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求，提供较为完善的社区商业服务;全县各镇(乡)以上农贸市场达到星级标准，连锁生鲜食品超市销售量占主体地位、城区便利店基本满足实际需要。 (4)2011年，对船舶修造基地、海岛休闲基地、海洋文化基地、海上物流基地、海洋能源基地等进行的商业网点配套基本形成。2015年，满足本县经济发展和商贸需求的物流配送体系将全面建成，生产、消费、旅游三方面既有共享的物流资源，又分别具备各自的配送网络，从而形成有合有分、统筹高效的有机体系。 7 第3章 商业网点现状研究 3.1 商业网点布局现状 3.1.1宏观环境分析 (1)区域商业定位差异化程度较高 岱山县位于舟山市东北面，其总体定位为:长三角核心区重要的港口和临港产业基地，国内著名的海岛旅游胜地和渔业区。岱山县商业规模不仅要考虑岱山县人口需求，还要考虑积极应对海岛与大陆的合作需要，并大力推动与上海的商业协作关系，拓展岱山县的商业辐射范围，真正形成舟山市较有影响力的区域。 从岱山县不同区域来看，由于各自位置、等级、人口密度和承担的具体功能不同，从而形成了不同的定位。其中，县级和区域商业中心人口密度高，影响范围大，辐射面积广，品牌档次高，业态配置种类最齐全，具备大型的购物场所、娱乐场所、星级饭店和酒店，是全县居民消费的聚集中心，其商业网点千人指标明显高于其他区域;中心镇商业的服务功能则要弱一些，主要是配合县级商业中心发展，作为一个物资供应地，为本镇及周边居民服务;一般镇商业人口密度最低，服务功能更次一级，基本上以小型零售业态为主，满足本地居民需求即可。不同城镇的定位具体见表3,1。 8 表3,1 岱山各区域商业定位 城镇等级 名称 商业定位 传统商业区，以港口、旅游为特色，发县级商业中心 高亭 展中高档、精品商业区。 一 未来的县域行政中心，服务现代工业港 区域商业中心 竹屿新区 和社区，以休闲娱乐为特色，打造岱山 新商贸中心。 为船舶工业、休闲旅游发展提供支撑的衢山 重要商业节点。 为现代工业港发展提供支撑的重要商业二 中心镇商业 长涂 节点。 为海岛工业、海岛游线发展提供支撑的秀山 商业节点。 为海岛工业、海岛游线发展提供支撑的岱西 商业节点。 三 一般镇商业 工业贸易型城镇，为工业及旅游提供支东沙 撑的商业节点。 岱东 为生活、生产提供支撑的商业节点。 (2)居民购买力水平持续增长 岱山县城市居民消费水平稳步提高，城镇居民人均可支配收入和人均消费性支出持续增长，恩格尔系数也逐年下降，于2007年已经达到了37.73%。见下表3,2。同时，渔农村居民的人均纯收入也逐年递增，2005,2007年分别为7259元，8432元，9844元。 表3,2 城镇居民购买力水平 人均可支配收入 人均消费性支出 年份 恩格尔系数 金额(元) 环比增速 金额(元) 环比增速 2005 14652 11.5% 9028 10.5% 40.88% 2006 16150 10.2% 9695 7.4% 39.16% 2007 18002 11.5% 10615 9.5% 37.73% 居民收入的提高意味着消费能力的增强，增长势头良好，其中衣食作为基本消费仍要得到首要重视，提升消费档次，另外交通、通讯消费和娱乐教育消费也应得到关注，同时，在未来几年居住市场也有较大的发展空间。 9 针对岱山县目前的居民购买力水平和消费结构，本规划针对城镇和渔农村的网点设置采用不同的思路。城镇居民居住比较集中、消费层次较高，鼓励设置特色街、大型超市、专卖店和专业店。而渔农村居民零售消费以中低消费为主，则应发展连锁便利店和小型超市等业态，主要配套服务于各个行政村，提升其经营规范性，满足居民对日常家居用品的需要。 (3)地域风俗源远流长 岱山县是一个包含了404个岛屿的岛群县，具有独特的风土人情和饮食习惯。规划中应充分考虑当地人饮食上偏爱海鲜食品的特色，提升水产品市场和海鲜夜排档一条街的规范化及影响力，在船舶集散中心配套满足船员生活需求的商品网点等。 (4)旅游业发展迅速 近三年来，岱山县旅游势头发展良好，旅游业发展带来的收入逐年上升，预计在未来两年借助世博会的拉动，旅游业仍然会保持高速增长，而2011,2015年则增速回落，保持在一个比较平衡的水平。具体见表3,3。 表3,3 2005,2015年旅游业发展趋势表 游客数量 旅游总收入 年份 环比增速 环比增速 (万人次) (亿元) 2005 77.5 33.1% 4.41 46.3% 2006 94.38 21.8% 5.47 26.1% 2007 111.3 17.9% 6.86 20.8% 2008 130.25 17.08% 8.37 22.0% 2009 149.8 15% 9.79 17.0% 2010 190.0 26.8% 12.61 28.8% 2011 209.0 10% 14.12 12% 2012 229.9 10% 15.81 12% 2013 252.9 10% 17.21 12% 2014 278.2 10% 19.84 12% 2015 306.0 10% 22.22 12% 10 因此，岱山县商业网点规划应充分结合旅游资源、旅游规划，针对旅游购物、休闲特点，加强对餐饮、风味特色街、旅游特色商品街、风貌建筑游览休闲街(区)等等的规划。 (5)产业基地正在崛起 随着先进制造业基地的加快推进，岱山县的工业园区建设进展顺利，一批大项目逐步投向工业园区，工业产业的集聚效应开始显现。近年来，产业区块在促进经济结构调整，加快产业集聚，推进城市化进程中发挥出日益重要的作用，目前已形成了船舶、水产加工、玩具电机等在全省乃至在全国都有一定优势且颇有区域特色的块状群体。工业园区的迅速崛起带来了岱山县经济的快速发展，吸引了大规模企业、名牌企业的工业投入，并形成大量企业员工生活上的聚集，从而改善了经济格局，并且对商贸流通业产生了强烈的带动作用。 (6)房地产开发力度加强 房地产的发展空间态势将引导小区商业设施的配套建设，带动相应地段的商业氛围。针对竹屿新区多个社区的开发和配套，应设置一定规模和档次的零售业态，以适应城市部分购买力西迁的需求。 3.1.2微观环境分析 随着海洋经济的发展，近年来岱山县商业网点布局正处于快速发展、调整整合、继续扩张的发展阶段，整个商业网点体系变化幅度大、调整范围广，正在逐渐趋于完善、健全。但当前的网点布局仍存在一定的不足。 (1)商业业态布局不均衡 岱山县现有商业布局主要分布在高亭镇，其他乡镇如岱东、岱西、衢山等地的商业业态分布相对不足，导致这些乡镇的居民必须经常到 11 县城来购买日常用品。 (2)零售市场集中度较低 目前岱山县零售商业集中度比较低，属低集聚产业。市场集中度过低，说明市场上存在过多的中小型企业，这样容易造成过度竞争，并产生市场竞争的无序性;同时企业的竞争力和抗风险能力较低，无法抵御外界的竞争。在未来的几年内，岱山县应鼓励发展大型零售企业，形成规模影响力，这样才能与国内及国际上著名零售业展开竞争。 )连锁业有待快速发展 (3 目前岱山县零售商业连锁集中度的比重还不是很高，小型商业业态仍以传统模式为主，但连锁业已经展现了迅速发展的苗头。从连锁经营初衷和追求规模效益角度出发，未来岱山县连锁业必将引发激烈的竞争，在竞争中通过资产重组，实现优胜劣汰，最终达到较高的产业集中度。 (4)专业市场建设不足 岱山县的专业市场从规模数量和发展水平两方面来讲，其表现都不够强劲，具体表现为辐射力不够强、规模不够大，功能不够齐全，从而使市场的集聚效应难以有效发挥。 3.2 商业网点布局战略选择 (1)发展满足消费心理的商业业态 随着消费心理和消费行为的个性化趋势，消费者对商业业态个性风格的要求日益增高，目前的发展趋势中，连锁超市、大型综合超市和连锁方便店占社会零售总额的比例越来越大，大型百货商店的市场份额已经很小。鼓励设置个性化、专业化商业网点。 12 (2)打造品牌的经营意识 坚持品牌引导战略，通过招商引资，大力引进国内外知名品牌，积极培育本地自有品牌，把有限的网点、资金、人才等资源向优势品牌、优势项目、优势企业集中，形成品牌引导、品牌集聚、品牌发展的良性发展局面和集约型发展态势。着力培育主要商业区、街在全市和全省的品牌，改善岱山县商业服务业的主体形象，提高岱山县商业的品牌价值;着力培育大型商业服务企业的品牌，提高核心企业对社会商业资源的整合能力和带动作用;着力打造文化休闲、健康娱乐、地方餐饮、海洋文化旅游等特色服务品牌，整合扶持老店、名店，提高消费服务能力。 (3)塑造文化商业的商贸氛围 围绕岱山县优秀的休闲、旅游资源，抓住建设海洋文化、迎接世博会的机遇，创新发展新型零售业态和新型服务业，“做优”岱山商业结构、商业布局和服务水准，突出本地休闲文化商业特色。弘扬时代文化特色，挖掘地方文化内涵，创造消费文化时尚，把文化积淀和底蕴的潜在价值转化为商业的现实价值，促进商业服务业的持续繁荣。将商业网点的布局和发展与提升城市形象、美化城市景观相结合，打造岱山具有海洋特色的旅游服务产品。 (4)提升社区服务的便捷程度 随着城市规模的不断扩大，城市中心空壳化的趋势愈来愈明显，开始形成以居民住宅小区为主体的居住格局，“社区商业”将成为未来零售业的新增长点。针对岱山县的社区情况，逐渐引入区域性连锁企业，并与社区服务相结合，如采用送货上门、电话订货、定时配送、24小时售货等。 13 第4章 商业网点体系规划 4.1 商业网点总体布局思路 为适应岱山县的地理区域格局，重点将岱山打造为船舶制造中心、商贸物流中心、休闲居住中心和旅游度假中心，在县域范围内实现“县区一体化、岛域一体化、城乡一体化”。未来岱山县商业布局的总体思路是:培育增长极，延伸并整合产业链，促进商业网点网络化，实现区域多级联动化，形成“一心辐射，四点互动”的商业布局。其中“一心”是高亭镇，即重点发展高亭镇商业中心，并以高亭为辐射中心，它所形成的商圈辐射其他各乡镇。“四点”是指岱山本岛、衢山、长涂和秀山四个岛屿。岱山县在大力发展高亭中心镇商业、打造强力辐射商圈的基础上，加强各岛屿之间的互动。 根据“一心辐射，四点互动”的商业布局，规划岱山县构筑“县级商业中心——区域商业中心——中心镇商业点——一般镇商业点”的商贸网点体系，总体思路如表4,1所示。 表4,1 岱山县域商业空间布局总体框架 内容 说明 县级商业中心 老城区商业中心 区域商业中心 竹屿商业中心 城区商业 社区商业中心 多点 特色商业街区 中心镇商业点 衢山、长涂、秀山 乡镇商业 一般镇商业点 岱西、东沙、岱东 本规划对这四类不同等级的商业中心重点实现的商业功能类型进行了科学划分。对于商贸体系的零售、服务、商务、批发和流通这五 14 大商业功能，老城区商业中心兼顾零售、服务和批发功能，以满足全县居民及流动人员的日常生活需求为主，以大型零售网点、特色街、餐饮和娱乐服务网点为核心，扩展到文化休闲业、社区服务业等综合生活领域，成为全县消费的核心聚集地带。老城区商业中心是商贸等级最高的区域，也对流通运输的要求最高。区域商业中心以竹屿商业中心为代表，作为未来岱山县的行政中心，重点突出商务功能，囊括办公商务、会议商务和会展商务等现代化商务配套模式，在此基础上形成相应的体现零售和服务功能的商业网点布局。三个中心镇均与岱山本岛大海相隔，商业配套上具有一定的独立性，受老城区商业中心辐射的影响较小。在人口密集区应设立中型商业网点，主要以满足当地居民的日常零售业态为主，用于餐饮和休闲的服务业态较少，主要聚集于当地旅游区。三个一般镇都在岱山本岛上，受老城区商业配套的辐射强度大，而本镇的商业配套等级则比较低，注重小型零售业态，如便利店，布局上也相对分散。见图4,1。 本规划将结合岱山县的商贸发展现状，对不同等级的商业中心进行综合配套，商业网点体系将构筑起集零售、服务、商务、批发和流通这五大商业功能于一身，交错发展、互融互通、有机组合的商业网络格局。其中，商业流通功能是一个中心枢纽功能，是其他四项功能发展的基础，发挥引导、调节、集散等综合功能，着眼于产业链延伸和创新，加速城市人流、物流、资金流和信息流“四流”高效畅通。而零售、服务、商务和批发功能则分别由各自的发展重点带动实现，最终使不同区域在等级层次、空间形态、业态模式、功能内容、管理规范等方面体现差异化和特色化。 15 商业中心 实现商业功能 以 流 通商 功业 能等 为级 基逐流础 步通 提要 升 求 逐 步 下 降 图4-1 岱山县商业网点布局体系 4.2 城区商业中心 高亭镇作为岱山县域中心，定位于县域政治、经济、文化、旅游服务中心，以港口、旅游为特色的综合性海岛城镇。高亭商业中心的规划布局重点放在一个县级商业中心和一个区域商业中心上。随着政府对商贸流通业开发力度的加大以及县域内各区块之间道路可达性增强，该商业中心各组成部分之间的联系将更加紧密，商业核心的外延将会向外扩展。 16 表4,2 城区各级商业中心功能定位 两心多点 区位 基本特色 功能定位 主要节点 老城区综合化、大县级商业商业、商百货商场、大型超市、商业步行商业中众化、休闲中心 务、商住 街、特色商业街、时代广场 心 化 影剧院、美食城、百货商场、商区域商业竹屿商高档化、精行政、商业步行街、电器专卖店、休闲广中心 业中心 品化 住、商务 场、购物中心花园、灯塔博物馆 社区商服务社区生活化 便利店、烟酒副食店、餐馆 业中心 居民 多点 特色商专业化 购物、休闲 专业店、专卖店 业街区 4.2.1县级商业中心——老城区商业中心 经过多年的商贸业发展和文化积淀，以蓬莱路、长河路和康嘉路组成的“ ”型区块，以及三条路向外延伸所形成的商业聚集区，已成为岱山县内辐射整个县域乃至周边地区的商贸聚集区域。 县级商业中心建设的目标:以新建长河路嘉和园西侧区块为基础，以“ ”型核心商业区建设为目标，以长河路和安澜路建设为重点，将老城区商业圈建设为集购物、休闲、旅游、商务、办公于一体，路网布局合理、业态结构协调、生态环境优美的县级商业中心。 规划期内，老城区商业中心的商业设施将不断提升改进，功能不断完善，商业核心地位不断加强。其具体内容及发展路径可以表述为:“一圈两线多点”(见表4,3)。 (1)“一圈”——老城区商业圈 以长河路和蓬莱路的交叉口为中心，辐射半径300米的区域。包括了时代广场、长河路及安澜路等重要区块。按照该区块的功能特点，该商圈将成为岱山县老城区商业发展的一张形象名片。采取分块、分 17 段、分期建设的方式，对该区块进行改造提升。 这一商圈将建成为一个集休闲、购物、餐饮和旅游接待功能为一体的老城区核心商业区域。结合该中心商业圈的区位特点和功能定位，鼓励引进文化娱乐设施、特色百货店、专业店、专卖店、酒店、宾馆、ATM取款机等，并适度引进超市、便利店、自动售货机、大型专业店等。 表4,3 县级商业中心网点规划 县级商业中心 范围 以长河路和蓬莱路的交叉口为中心，辐射 一圈 老城区商业圈 半径300米的区域 长河路商业街 长河路 两线 安澜路休闲步行街 安澜路 有大片居民社区组成的社区商业节点，包括蓬莱新村、人民路两 多点 旁社区、城市阳光公寓等 (2)“两线”—— 长河路商业街、安澜路休闲步行街 长河路与蓬莱路、安澜路交叉口，现有华侨饭店、华之友超市、三江超市等大中型商业网点，但就该商业圈的长河路段整体看来，还是以小饭馆、便利店、旅店等为主，因此有待进行升级，引入品牌连锁店、专卖店、中型超市、酒店等。其中，长河路嘉和园西侧区块将按照宁波“天一广场”模式改造，规划对该地建筑及附近破旧老建筑实施拆除和改建，充分发挥区位优势，扩展商业空间，在该空地上新建5,8层的商业建筑，集中若干商家进驻经营，形成集聚规模效应。在网点设置上，鼓励兴建各类多层商业建筑、星级酒店、大型百货等。针对时代广场区块，建成集商贸、商务、购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型综合性商业区。建筑设计力求做到时尚、新颖、风格别致，具有时代气息。业态强调精品化、中高档化，鼓励引进专业店、 18 专卖店等。 安澜路休闲步行街，具备较好的硬件设施，近期规划对街内的商业网点进行规范，打造多功能综合性步行商业街。目前安澜路上分布有大量品牌服装店，多家眼镜店和珠宝店，少量箱包店、化妆店、家纺店、服装店、海鲜店、小吃店、花店等。安澜路近期规划重点在于对现有业态和商业基础设施的完善，增加商家的数量和商业经营种类，改善街区购物环境。鼓励引进精品服饰店、化妆品、珠宝、装饰品等业态，适度引进美容美发用品专业店、礼品店、鞋帽店、箱包店等，并对整条街区统一门面规格，提升店铺形象品位，满足时尚人群和高端消费群体的需求，整治街区环境与外围人流的流通性。另外，对高亭农贸市场应该进行升级，往农加超模式发展，改善现有农贸市场的形象，使之与附近的安澜路精品休闲街的定位相符合。 4.2.2区域商业中心——竹屿新区商业中心 竹屿新区定位于集行政、商业、娱乐、文化、居住、休闲及旅游为一体，与其他相关性功能相匹配的多功能型、复合型和生态型的城市新区, 是滨海景观综合区的发展腹地，是岱山县向东发展的重要城市分区、未来岱山城市的核心区。 竹屿新区北侧由于政府的迁入，将形成以行政办公为主的功能节点，商业网点的设置也将服务于行政、金融、商务等功能。竹屿新区中段，结合城市向东发展轴线，设置城市中心商业区，规划集中设置大型超市、综合百货商店、酒店、中西药店、专卖店以及各类服务业用地，增强居住区的人气与凝聚力。 竹屿新区的商业网点规划总体布局为“一核两轴多点”:“一核”是一个核心商务区，辐射整个新区;“两轴”是竹屿休闲商业步行街和钓 19 海路商业金融特色街，“多点”是海德花园、太阳城等多个社区，具体如下表所示。 表4,4 区域商业中心发展规划 区域商业中心 范围 扬帆路、弄潮路、鱼山大道 一核 竹屿商业中心 和长剑大道所围区域 竹屿休闲商业步行街 长剑大道以西100米左右 两轴 钓海路商业金融特色街 钓海路 由大片居民社区组成的社区商业节点，包括海德花园、太 多点 阳城等 (1) “一核”——核心商业区 核心商务区位于老城的发展轴线——星河路东段，并沿着海岸线向南北方向扩展，南至沐风路，北到飞舟路，占地约26公顷。该核心商业区为主城区搬迁后重点发展的商业区域，它将为整个新区的商业发展提供强有力的支撑。通过合理的商业业态设置、宜人的公共设施、文化活动中心和相关休闲娱乐设施，为新区乃至整个岱山提供了丰富而富有特色的滨海商业空间。区域内鼓励发展高档、精品商业，发展品牌餐饮娱乐网点，建立便捷、完善的便民商业服务网络体系，为居民提供方便的商业服务，为商务人士的商务活动提供有效的商业支撑。 规划在该区域设置如下商业业态，其种类和数量如下表所示。 20 表4,5 竹屿新区商业业态表 编号 业态种类 数量 编号 业态种类 数量 1 1 14 1 影剧院 商业步行街 2 1 15 美食城 酒吧 若干 3 1 16 1 综合超市 电器专卖店 4 2 17 休闲广场 专卖店 若干 5 5 18 1 百货商场 零售商业 6 1 19 1 雕塑广场 体育馆 7 1 20 2 购物中心花园 超市 8 7 21 1 休闲庭院 文化活动中心 9 1 22 1 购物区主入口 沿街商业 10 1 23 宾馆 特色餐饮 若干 11 1 24 娱乐中心 茶吧 若干 12 1 25 6 灯塔博物馆 林荫道停车场 13 1 26 1 观海广场 农加超 (2)“两轴”——竹屿休闲商业步行街和钓海路商业金融特色街 规划将竹屿商业步行街打造成以精品服饰为主的休闲购物一条街，在业态设置上鼓励各类品牌服装专卖店和专业店，并辅以设置部分花卉礼品店、休闲馆、酒吧以及少量美食餐饮店等。 规划在钓海路上积极引进国内外金融、证券、保险、商业服务等机构，将钓海路建成具有较高品位的金融特色街。 4.2.3社区商业中心 (1)功能定位 社区商业中心是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目的的地域性商业，这些服务具有经常性、便利性、价格适中的特点。主要功能是满足居民日常生活起居和基本需求，服务半径为1公里(约8千户居民，服务人口2万人以上)，商业总量为1万至2万平方米;建筑形式上由体量较大的单幢或多幢建筑组成，通过规划形成商业内街。 (2)布局要点 21 社区商业中心以必备性业态和指导性业态相结合进行功能配置。其中必备性业态主要包括:大型连锁超市、便利店、菜场、大众化餐饮店、药店、理发店、洗衣店、书报亭和维修回收点等。一般占网点总数的50%以上。指导性业态主要包括:百货店、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、中心餐厅、花店、面包房、美容美发厅、健身房等。 社区商业以生鲜食品超市为主体、以发展连锁便利店为主流，合理布局。积极实施“千镇连锁超市，万村放心店”工程。对于工业区的员工集中住宿区块，配套以便利店。居住区域人口较为密集时，应该增加超市、农贸市场、餐饮店等。 在新建居住区内，应逐步改变沿街商、住混合的传统居住模式，设立集中分布的社区商业中心，实现商住分离，为居民创造良好居住环境和便利的商业服务。新建社区按5%-7%的比例预留商业面积，并以社区商业中心为主要形态，居民购物出行距离不超过500米。 表4,6 社区商业网点具体设置要求 人口规模 商业网点配置要求 2000人 设置便利店、生鲜食品超市、书报亭、医药店、餐饮店等网点 5000人 增设综合超市、服务类店铺 增设中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、家电、20000人 书店等)、餐饮店、再生资源回收点 增设社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类专业店(服装、医药、50000人 家电、书店、维修店、家政服务店、洗衣店等)、餐饮、旅店、文 体场所、再生资源回收点 凡距离县级商业中心1公里以外的居民区，原则上按照每2,,万人,个的标准设立一个综合性社区商业中心，商业网点基本面积按照0.5,0.7平方米/人，总面积10000,20000平方米规划，经营业态设置以1,2家经营日常生活用品为主的超市(1000,2000平方米)和农贸 22 市场为骨干，同时发展餐饮、美发、便利店、修理、回收、代办等各类小型生活服务网点(面积50,100平方米)及金融、邮政等配套网点和一定数量的专卖店、专业店。 (3)社区商业中心规划布局 根据居民社区建设分布的现状，社区商业中心的设置可以采用组团式社区商业、沿街式社区商业和多点式社区商业三种方式布局。目前岱山县社区基本是沿街式和多点式社区商业，远期可能出现组团式社区商业。 1)组团式社区商业 组团式商业中心是指在成批居住楼包围之中，形成以,,,个5000平方米左右商业设施为核心组团相接的，集购物、餐饮、服务、休闲于一体的商业社区。“组团式”社区商业经营结构为:餐饮占40%，购物占30%，服务占30%。依据岱山县的情况分析，目前岱山还没有这种形式的社区。 2)沿街式社区商业 该类社区商业指主要依赖马路两侧沿街商业网点、满足日常生活需要的社区商业。“沿街式”社区商业经营结构为:购物占60%，餐饮占30%，服务占10%。布置沿街式社区商业的小区，应考虑该社区所处商业街，拟规划长河路城市阳光公寓、蓬莱新村、人民路两旁社区、安澜路两旁社区等为沿街式社区商业。城市阳光公寓紧邻长河路商业带，因此社区内部无需另外设置大、中型店铺，只需配置少量小型便利店、早餐店、小型餐馆、医药店、报刊亭等。蓬莱路上商业网点基本可以满足蓬莱新村的需求，针对蓬莱新村老社区以年长居民为主的特点，可以适当增设健康医疗服务中心、医药店、玩具店、童装店、小便利店等。 23 3)多点式社区商业 多点式社区商业是指商业网点镶嵌分散布局在各个居住群之中的社区商业。对于上述主要居住区以外的县域范围内其他社区或居住集中地，规划在街坊主要出入口和居民主要途经地设置适当数量的便利店和生活服务设施网点。使得基本生活需求控制在5,6分钟的步行范围内，比较齐全的生活消费控制在10分钟步行范围内。 “多点式”社区消费水平一般以中低档为主，其经营结构一般为餐饮业占20%，服务业占40%，购物占40%。长河路西北方向区域的社区可以规划为多点式商业社区，设置小型超市、便利店、美容美发、娱乐等商业业态。 4.2.4特色商业街 (1)安澜路休闲步行街 近期规划使安澜路休闲步行街内汇聚国内外精品、名品，中高档专业店、品牌专卖店，成为老城区商业圈内更加重要的商贸聚集地，远期规划将安澜路建成一个集购物、休闲于一体的多功能综合性步行商业街。 (2)人民路延伸段休闲商业街 凭借着岱山县的滨海优势，旅游业将得到较大发展，在商业网点布局上，需要建立一条当地休闲商业街来聚集商业气息和人气。规划在人民路延伸段上布局以适当设置健身俱乐部、休闲馆、高品位茶吧、书吧、酒吧、咖啡吧、休闲吧、岱山历史纪念品店和特色书画店(以海上传奇故事为主的书刊)和花卉礼品店等中高档商业业态，从而形成一条岱山休闲商业街。同时配备高品位的特色餐饮店和引进一家有品牌的小超市等，以服务游客和当地居民生活。 24 (3)海鲜美食街 近期规划在沿海地段打造一条海鲜美食街，满足本地居民及外来游客的以夜间消费为主的需求。目前沿港中路沿海路段上的海鲜大排档还在营业，规划将搬迁至环岛线或者竹屿新区，同时将对新打造的海鲜大排档进行设施和环境的整体提升，并随着连岛大桥开通后的大桥经济，发展数量更多的、品质更高、规模更大的特色海鲜店，打造成县城第一海鲜美食街。 (4)竹屿休闲商业步行街 竹屿商业步行街位于竹屿商业中心内的中心地段，目前其商业网点一片空白，有待对其商业网点进行全面合理的规划与布局。该步行街定位于为该新区居民提供轻松的休闲娱乐体验，让人们在工作之余充分享受购物的休闲与乐趣，因此，将着力将其打造成以精品服饰为主的休闲购物街。在业态设置上鼓励各类服装名品店、专业店、花卉礼品店、休闲馆、酒吧以及美食餐饮店等。限制设置严重影响街道环境和人们休闲购物心情的商业业态，如建材等。 (5)钓海路商业金融特色街 规划在钓海路上积极引进国内外金融、证券、保险、商务服务等机构，在凸现街区特色、注重建筑物风格整体协调的同时，将钓海路建成具有较高品位的商业金融特色街。 4.3 中心镇商业点 中心镇商业点是指商业一定程度集聚，主要配置居民和当地企业员工日常生活消费品，以及提供必要生产资料供应服务所需的商业服务行业，服务对象为本镇居民、本镇企业员工及附近村民。岱山县的中心镇包括衢山、长涂和秀山三个镇，它们在位置上是独立于岱山本 25 岛的三个岛群，分别位于岱山本岛的东北部、东部和南部。这三个岛群与岱山本岛遥相呼应，相辅相成，近年来，分别依据其独特的地理优势和海岛特色，大力发展工业和旅游业，并取得显著成效，从而为岱山县经济的发展做出了重大贡献。 按照浙江省人民政府关于建设农村现代流通网络的有关要求，规划期内每镇设立2,3个连锁超市(总面积3000,5000平方米)，每村设立1,2个超市配送便民店(总面积300平方米)，各镇要根据各自的产业主导型、旅游主导型、现代居住型和生态休闲型等功能定位，以满足不同层次居民的消费需求为目标，构建科学合理的农村现代流通网络。岱山县的三个中心镇——衢山、长涂、秀山——都拥有不同程度的工业发展和各具特色的旅游产业，因此商业网点配套设施不仅要为当地居民的生活和生产服务，还要重点考虑企业员工的便利性以及游客的需求。 4.3.1 衢山镇商业布局 衢山镇呈西北-东南走向，东西长约18公里，南北平均宽度4公里,总面积73.6平方公里。至2007年末，衢山镇人口为56660人，其数量仅次于高亭镇。衢山镇是国家大宗战略物资储运基地，修造船基地，上海国际航运中心的重要补给、服务基地，有巨大的发展前景。衢山本岛作为岱山县的第二大岛，其商贸网点的科学布局在整个商贸体系中起到承上启下的作用，应得到充分重视。 舟山市“十一五”规划提出了“一个发展主体、南北两翼展开”的开放式大空间产业布局框架。作为南接舟山本岛、北通上海北翼中重要一环的衢山，依托蛇移门港、衢黄港、衢山港等港口资源优势，可以大力发展矿砂、原油等大宗物资储运、中转、集散综合等物流基地， 26 成为海进江重要门户。在此基础上推进船舶修造业建设，同时注重旅游资源的开发利用，进一步完善观音山、沙龙沙滩、鼠浪垂钓所构成的衢山“一山、一滩、一海”旅游的整体框架。以形成工业发展为主，兼顾服务业发展的多样化经济格局。在工业上，衢山镇正在逐步形成衢北临港产业组团、衢南临港产业组团、蛇移门临港产业组团、鼠浪湖临港产业组团的空间格局。可以预见，衢山镇工业、旅游业在未来的发展能够形成大量人口流入，进一步增加衢山镇的消费规模，商贸网点的配套则需要提前为这种变化做好准备，并提升当地的消费档次。 规划在人口集中的岛斗地区引进1家百货商场，辐射整个衢山镇的范围;引进2家中等规模超市和2,3家星级宾馆，服务当地居民和职工，并辐射周边地区。进一步完善农村便利店的配备结构，增加15家小型便民超市和杂货店，分散于衢山的各个行政村，保证居民日常需求。注重农村商业配置的升级，鼓励引进品牌连锁店和加盟店，提升居民的生活质量。建设功能服务齐全、配套设施完善的市场交易配套区。大力开发工业基地的相关配套设施，增加约10家餐饮店，主要集中于衢山的工业区，提升企业员工的生活便利性。另外还需要考虑设置的商业网点包括:2家农贸市场和1家劳保用品商店，设置在居民较为集中的地区;纪念品店，可增加3家左右，主要分布在旅游景区;照相冲印店，增加5家左右，部分设于景区，部分散布在不同的行政村，一方面用于满足外地游客的需求，另一方面服务于本地居民和企业员工。 27 表4,7 衢山镇商业布局 商业业态 数量 布局 具体功能 备注 综合性、门类齐全，以销售大型综合1 岛斗地区 穿着商品、化妆品、礼品、性超市 家庭用品、文化用品为主 提供种类比较齐全的商品，中等规模2 岛斗地区 包括生活中需要的大多数 超市 食品及日用品 分散在不同行居民步行10分10 便利店 提供常用生活品、食品 政村 钟以内可达到 分散在不同行居民步行10分杂货店 5 提供日常用品，可兼职水果 政村 钟以内可达到 农业用品分散在不同行提供一般农具、农药、种子、6 店 政村 饲料等 主要分散在不提供家常菜、快餐、小吃及10 餐饮店 同工业区的生外卖 活区 工业区及外来其中2-3家星级宾馆 5 人口多的行政提供住宿 宾馆 村 农贸市场 2 居住集中区域 农副产品 海上用品船舶集中停靠5 海上用品 店 区域、镇中心 劳保用品1 居民生活区 劳保服务用品 店 3 纪念品店 旅游景区 提供当地特色产品、纪念品 照相冲印景区及有需要5 提供拍照、照片冲印服务 店 的行政村 4.3.2 长涂镇商业布局 长涂位于岱山岛的东部，由大、小两长涂岛构成。全镇陆域面积58.5平方公里，其中大长涂岛43.27平方公里，小长涂岛10.88平方公里，到2007年末，共有人口13936人。小长涂岛与高亭镇竹屿新区仅 28 一水之隔，乘船约10分钟的距离。今后竹屿新区的重点打造必然会拉动长涂商贸流通业的发展。 长涂镇的工业发展以船舶修造为主，小长涂岛上近70%的岸线都布满了船舶修造企业，金海湾已成为岱山县最大的造船基地，长涂镇的商贸配套也将围绕着当地大型企业的需求而展开。目前该基地已有企业员工8000余人，预计随着船舶工业的进一步发展，将有更多务工人员的涌入，相关的商贸服务网点应提前做好规划。 长涂镇的商业网点规划以满足企业员工生活生产需求为中心，同时兼顾当地居民生活配套的升级。随着务工人员的大量涌入，需求量迅速扩大。在靠近金海湾宿舍区的位置正在建设一座新的长涂农贸市场，以提高农贸市场档次和容量，计划于2009年上半年完工。至2015年，新增餐饮店10家，增加便利店和杂货店10家左右，配备2,3家宾馆和3家劳保用品店，同时注重对原有设施的规范化和升级，努力为当地居民和企业员工提供更好、更便利的服务。具体的商业网点配套见表4,8。 表4,8 长涂镇商业布局 商业业态 数量 布局 功能 备注 为企业员工提供各种靠近金海湾宿舍周边配备停车场农贸市场 1 蔬菜、生鲜、水产品及区 等设施 水果 工业生活区周边、提供家常菜、快餐、小10 餐饮店 镇其它区域 吃及外卖 工业生活区周边、提供常用生活品、食步行10分钟以内便利店 5 镇其它区域 品、烟酒 可达到 工业生活区附近提供日常生活副食品，步行10分钟以内杂货店 5 及其它居民区 可兼职水果、烟酒 可达到 镇环海区域周边提供住宿服务，方便游宾馆 2,3 及镇中心 客 船舶集中停靠区提供常用的劳保3 劳保用品店 劳保用品 域、镇中心 用品 29 4.3.3 秀山乡商业布局 秀山岛介于舟山本岛和岱山本岛之间，陆地面积24.26平方公里，2007年末有人口8476人。海岙、兰山两个码头是秀山岛中最为重要的两个码头。海岙码头位于岛东端，是通往县城高亭的进出码头;兰山码头位于岛南端，是通往舟山本岛的进出码头。岛上的主道海兰线贯穿全岛，连接海岙、兰山两个码头，形成十分便利的交通网络，从而为秀山岛商贸流通业的发展奠定了良好的基础。 由于自然资源的差异，秀山岛形成了“南北工业、中心城镇、东西旅游”这种特色鲜明、错位发展的经济格局。在秀山东部拥有大片沙滩，西北部拥有滩涂、湿地等自然资源，是建造海滨休闲度假区的理想用地。由于东西两边宽度仅四公里左右，可以考虑东、西两边旅游区协同发展，互通有无，共同建立一个综合性的旅游休闲度假村。计划至2015年，建立五星级海景酒店1家，增加三星级望海酒店2,3家，辐射整个旅游区域，提升景区档次。在景区周边打造海洋特色产品一条街，建立面向游客的海洋特色产品零售店，包括纪念品店、手 工艺 钢结构制作工艺流程车尿素生产工艺流程自动玻璃钢生产工艺2工艺纪律检查制度q345焊接工艺规程 品店和地方土特产品店、特色小吃店、水果店、照相冲印店等。从而打造以海洋文化为特色的旅游度假中心，为游客创造更好的旅游配套。 在秀山南部具有优越的深水港口资源，兰山是浙江省著名的深水良港，已有目前舟山市最大的外商独资企业——日本常石集团(舟山)修造船基地落户该港区，这不但使全乡工业发展步入了快车道，并有效拉动了整个秀山乡商贸流通业的发展和优化配置。规划至2015年，在秀山南部工业区新建连锁超市、便利店5家，增加快餐店5家，理发店2,3家。 30 表4,9 秀山乡商业布局 项目 位置 商业业态 数量 备注 五星级海景酒店 1 三星级望海酒店 2,3 泥疗馆 1 打造以海洋文纪念品店 若干 化为特色的旅旅游度假 手工艺品店 若干 秀山岛东部 游休闲中心，中心 土特产店 若干 为游客创造更特色小吃店 若干 好的旅游配套 照相冲印店 若干 1 农贸市场 3 海上用品店 连锁超市 为工业区企业2 南部工业区便利店 3,4 员工服务，满秀山岛南部 5 配套 餐饮店 足其生活生产 2,3 理发店 需求 4.4一般镇商业点 一般镇商业点指为方便本镇居民、本镇企业员工及附近村民购物和消费，以及提供一般农业生产资料、简单工业生产资料供应服务的便民利民商业。岱山县一般镇包括岱西、东沙、岱东三个位于岱山本岛的镇，分别占据了岱山本岛的西部、北部和东部地区。这三个镇与岱山县高亭老城区商业中心及竹屿行政区处于同一个岛，属于城郊镇，相互之间交通便利，为两个商业中心的快速发展提供了有力的物资供应保障。 一般镇的商业网点配套主要是为集镇和农村服务，配置居民生活和生产所需的商业设施。同时也要结合当地工业发展情况，做到两者兼顾。在全省城乡一体化统筹发展战略指导下，搞好城郊乡镇商业是完善城乡商业体系、加强城乡连接、发挥城郊优势的重要措施。建设和发展集镇商业将是真正提升集镇居民生活品质，实现“镇镇有超市，村村有便利”目标的重要途径。 31 4.4.1岱西镇商业布局 岱西镇是岱山县西部的一个战略重镇，三面环海，海岸线绵长，总长约20公里，距正在开发建设的上海国际航运中心仅11海里，是以浦东为龙头的长三角开发前哨。2007年末有人口15500人。 岱西镇以扩大岱山省级经济开发区(岱西船舶修造业基地)为重点，发展临港工业。近年来船舶修造业发展迅速，2007年创产值7.84亿元，占全镇工业产值比重78.17%，已成为岱西的主导产业。岱西的船舶工业基地位于岱山岛岱西镇南侧浪仇公路以南，其基地布局为“二个区块，一个商贸服务中心”，即基地船舶修造区块和基地船舶配套工业区块，基地的商贸服务中心。岱西镇目前尚有大量闲置土地，为工业的扩张提供了基本的土地储备。目前基地有多个东扩项目正在进行，以引进修造船企业为主。目前已有企业员工2700余人，估计到2015年员工总数将增至上万人。可见，岱西镇船舶工业的迅猛发展将对该地区的商业配套产生大量的需求。 岱西镇在完善配套政策、培育实施龙头企业、细化统筹促进措施的基础上，也要坚持农民受益、市场导向、因地制宜、规范发展等原则，加强与“千百工程”、“两社两化”、村级公共服务中心建设等相结合，大力实施“乡镇建连锁超市、村社建连锁农家店”的农村市场“双建工程”，确保经济的发展最终落实到居民的日常生活中。在规划期内，岱西镇将新建一个综合性船舶配件交易市场，作为整个岱山县的船舶配件交易平台。增加1家中型超市、1家农贸市场和1家休闲娱乐场所，分布在西部工业区的生活区附近;另外增加4,5家便利店和4,5家餐饮店，部分设置于工业区的生活区聚集区，部分设置于镇其他区域。在船舶集中停靠区域及镇中心区域，增加3个海上用品店，为海上出行服务。在岱西镇人口密集区，增加4,5家便民店，使居民 32 步行10分钟之内即可达到。同时丰富商品的种类和样式，进行规范化、标准化管理。具体商业网点配置见下表4,10。 4,10 岱西镇商业布局 表 商业业态 数量 布局 功能 备注 船舶配件作为整个岱山县的船1 西部工业区 交易市场 舶配件交易平台 西部工业区的生活提供种类比较齐全的中型超市 1 区附近 日用品、食品等 西部工业区的生活提供各类蔬菜、生鲜、1 农贸市场 区附近 水果等 西部工业区的生活提供日常用品、食品、步行10分钟以便利店 4,5 区、镇其他区域 烟酒 内可达到 西部工业区的生活提供家常菜、熟食、小餐饮店 4,5 区、镇其他区域 吃等 休闲娱乐西部工业区的生活提供健康的娱乐项目，1 场所 区周边 丰富企业员工生活 提供日常副食品、食步行10分钟以便民店 4,5 岱西中部行政村 品、水果及烟酒等 内可达到 海上用品船舶集中停靠区3 海上用品 店 域、镇中心 4.4.2东沙镇商业布局 东沙镇位于岱山岛西北端，北濒岱衢洋，东邻岱东镇，南与高亭、岱西两镇接壤。总面积23.46平方公里，2007年末共有18638人。近几年来，东沙经济得到了快速发展，2007年全镇实现工农业总产值23.47亿元，同比增长20.3%。目前已形成以工业为主体，物流、旅游、渔农盐、水产养殖等多种行业为补充的经济发展格局。 良好的经济形势为东沙镇商贸流通业的发展提供了强大的支持。在规划期内，东沙的网点布局将得到进一步改善和提升。东沙镇中心 33 的搬迁带来了桥头商贸发展的契机。规划在桥头建立1座大型农贸市场，设置鲜肉腌制区、水产海鲜区、冷冻净菜区等不同经营分区，各个经营区相对独立，服务周边近1万人口。同时，在农贸市场周边配备适量的停车位，餐馆及报刊亭。加大对影响交通顺畅的沿街小饭店和小吃店的整治力度，按标准统一规划餐饮网点的设施建设。增加社区商业网点，优化乡镇商贸网络。并适当增加1-2家卫生医药商店，等等。具体见表4,11。 表4,11 东沙镇商业布局 商业业态 数量 布局 功能 备注 提供日常生活用连锁超市 2 镇居民区周边 品、食品及烟酒等 提供各类蔬菜、生农贸市场 1 桥头 服务周边近1万人口 鲜、水果等 镇各区域均匀提供饮食服务，方餐馆 3 便居民和游客 布点 提供休闲、交友及休闲茶座 2 古镇旅游区 商务交流服务等 步行10分钟以内可提供日常用品、食5 便民店 不同行政村 达到，主要为居民服品、水果等 务 提供卫生医疗、药镇居民及游客方便医药商店 1,2 镇居民区 物服务 抵达之处布点 4.4.3岱东镇商业布局 岱东镇位于岱山岛东部, 境内有大、小8个岛屿，陆地总面积为22.97平方公里，至2007年底总人口为14116人。岱东以海岛轻型工业和生态型农业为基础，是一座以现代海滨休闲旅游为特色的生态型小城镇。 岱东镇积极拓展工业发展空间，重点扶持水产、玩具、电机等主导产业，突出特色。同时牢固树立旅游带动理念，积极拓展旅游空间， 34 不断延长旅游产业链，逐步打响以牧獐乐园为代表的农庄休闲旅游、以金洲湾为代表的沙滩运动旅游、以海洋文化节主会场为代表的海岛民俗民风旅游、以海防博物馆为代表的海防历史文化旅游等四大旅游品牌。 另外岱东镇还是一个生态型农业镇，注重绿化和环保，努力为居民创造良好的生态环境。为了进一步提高居民生活的便利性，在规划期内，需要进一步优化网点空间布局和业态结构，实现居住区和商贸网点的有效结合，处理好当地居民“求静”和服务网点“求便”之间的关系，在提升商贸业服务水平的同时，提高居民生活环境质量。同时积极提倡科学农业、生态农业，建设社会主义新农村，筹办农用生资批发市场和专业店，销售种子、农用工具、化肥、农药及药械、农膜等，不断引进新产品、推广新技术，形成产品和技术综合优势，服务于农业产业化。 规划至2015年，在岱东镇新建1家中等规模超市，增加5家便利店和杂货店，增加3,5家餐馆，整合1家较为综合性的农业用品店，其农业服务辐射整个岱东镇。并对原来的农贸市场进行改善和升级，打造更好的市场环境和服务质量。 表4,12 岱东镇商业布局 商业业态 数量 布局 功能 备注 中等规模岱东镇中心提供种类比较齐全的日用品、食1 辐射整个岱东镇 超市 区域 品等 综合性农提供种子、农用工具、化肥、农1 岱东镇东部 辐射整个岱东镇 业用品店 药及药械、农膜等 岱东镇中心在原有基础上改1 农贸市场 提供各类蔬菜、生鲜、水果等 区域 善升级 居民区及工步行10分钟以内便利店 2,3 提供日常用品、食品、水果等 业区 可达到 居民区及工步行10分钟以内杂货店 2,3 提供日常用品 业区 可达到 餐馆 3,5 景区周围 提供饮食、小吃 35 第5章 重点业态规划 5.1商品交易市场 5.1.1规划原则 工业生产资料交易市场主要设置在具有工业产业特色的工业园区和专业镇周边，其顾客群主要为工业园区内和专业镇内生产企业。各专业镇应根据各自的产业发展特征，设置依托于产业基础之上的工业生产资料交易市场，如衢山、长涂、秀山、岱西等船舶工业重镇可设置以船舶配件为核心的生产资料和成品交易市场，高亭或秀山可以设置旅游产品交易市场。 工业日常消费品综合市场主要设置在大型居住区附近，目标顾客为中、低收入居民。工业消费品专业市场主要设置在城郊结合部或交通主干道附近，目标顾客以中小批发商和零售商为主。农贸市场设置在靠近居民聚集区的地带，目标顾客为周边居民。 规划期内，对现有的批发交易市场通过整合、改造、迁移等方式，合理布局，优化结构。鼓励有一定规模的龙头批发市场 (企业)，采取连锁方式并购，整合、改造小市场，建设一体化经营的市场。同时，重点建设服务于生产企业的生产资料批发交易市场，服务于城市居民的农副产品批发交易市场，服务于零售商和社会生活多样化需求的工业消费品批发交易市场，使之成为具有产业带动、城乡连接、区域辐射功能的服务于生产和生活的商品集散中心、流通加工中心、市场交易中心、价格形成中心、信息处理中心和物资储备中心。 36 5.1.2重点项目规划 (1)水产品批发市场 浙江省岱山县水产品批发市场是依托于东海渔场丰富的海洋渔业资源优势而兴建的。该水产品批发市场是岱山县委、县政府确定的群众性基础项目，辐射范围至整个岱山县，现一期工程已完成。该市场于2005年5月27日开始运行以来，至今交易量已达7万余吨，交易金额6.3亿元。日交易人数1000人次，同时吸引了周边地区的客户来市场采购，有上海、宁波和东北等客户。 规划将该市场建成集采购、泊位、冷冻、渔需物资供应和住宿、餐饮、娱乐于一体的大型综合性水产品批发交易市场，将成为长三角地区重要的水产品批发集散中心和信息集聚中心。 规划围绕该批发市场进行如下商业配套:港口、物流配送站、餐饮、停车场、小型酒店、加油站、大型公共服务区等。 (2)高亭浪激嘴建材市场 目前岱山县中心城区家居建材商店普遍规模较小、分布零散，难以满足顾客“一站式”购物以及对购物环境的要求。规划期内应积极鼓励本地企业建设较大规模的家居建材市场，同时创造条件引入大中型家居建材商店，满足岱山县对建材消费的需求。规划在高亭镇浪激嘴一村建设一家大型连锁建材超市——华爱建材市场，投资总额8000万元，预期两年内完工。 (3)船舶配件交易市场 目前衢山、长涂、秀山和岱西等镇的临港工业发展迅速，对面向临港工业的服务业提出了更高的要求。规划在岱西建设一个船舶配件交易市场，将其打造成岱山重要的船舶配件交易平台。鼓励国内外的船舶配件及相关商品的经销商进驻该市场，为岱山县船舶修造企业提 37 供一站式服务。 (4)农贸市场 —3万居住人口设1家经营面积结合老城区升级和新区建设，以2 2000—3000平方米、辐射半径500—800米的标准配置农贸市场。积极实施“农改超”工程，促使传统农贸市场向连锁生鲜食品超市升级。生鲜食品超市实行公司化管理，建立货源基地和加工配送中心，形成现代供应链。配套以特色海产品店、水果店、便民超市、报刊亭、医药店、生活用品专卖店等。目前，竹屿新区农加超已在建设中。规划提升高亭农贸市场档次，往农加超模式发展;对于部分设施不完善的社区增设农加超或农贸市场。 5.2 零售业态规划 5.2.1 连锁业态 (1)大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足一次性购全的零售业态。营业面积5000平方米以上;选址在城郊结合部、交通要道和大型住宅区附近;经营服务辐射半径3公里以上，规划人口5—10万人。 远期规划在竹屿新区和衢山镇各设立1家大型综合性超市。 (2)仓储型超市 仓储商店指采取自选销售方式，以销售服装、食品、日用品等大众化实用商品为主，并实行储销一体、低价销售和提供有限服务为特征的零售业态。选址一般在城乡结合部，交通要道，店堂设施简朴、实用，采用仓库式商品成列，自选式销售。 远期规划在长河路延伸段设立1家仓储型超市。 38 (3)中型连锁超市 该业态是一种连锁化经营的、采用自选销售方式、以销售大众化日用品为主，满足顾客生活必需品购买需要的零售业态。沿港中路现有一家新茂超市，远期可在滨港路或沿港中路南端再引入1,,家中型连锁超市。规划近期在竹屿新区引入,,,家中型连锁超市。 (4)连锁便利店、农村便利店 目前岱山县社区商业设施建设还不完善，尤其是新建居民小区社区商业设施比较缺乏，需特别加强和完善，宜在居民集聚区大力发展各类小型超市、连锁便利店等网点。鼓励规模型连锁企业开设便利店，加快把传统的杂货店、食品店整合为连锁便利店。 便利店以便民为特色，一般辐射半径为500米，步行5—7分钟可抵达，营业时间16—24小时。社区商业除适当设置大众餐饮、理发、洗染、维修、缝纫等设施以外，还应开办交费、购票、送货、家政、邮政等诸多服务项目。通过加盟、特许、入股、租赁、重组等方式，改造传统社区小店，发展连锁便利店。相对集中的居民社区应该布置相应的连锁便利店，如可的、快客、台客隆等。 2011年前，城区按每3000人口设1家、每千人700平方米的标准配置便利店。农村提高便利店布局密度，村村有便利店，争取有一部分村有连锁便利店。 5.2.2 专业店和专卖店 专业店是一种专业经营某一大类商品，具有较为完善的专业销售和服务能力的零售业态。专卖店是指专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。目前，岱山县专业店较少，专卖店销售种类则主要集中在服装、鞋类、摩托车、电动车、眼镜等方面。在对县 39 城的零售店铺整治中，县级商业中心、区域商业中心、商业街和百货店等内部应该以这两类业态为主要引进和发展方向。到2011年，在县级商业中心、区域商业中心、商业街内的零售店铺中这两类业态所占比例应不少于15%;到2015年，该比例要达到40%。 5.2.3 酒店餐饮网点 近期规划，对老城区商业圈和沿港路一带现有的酒店网点进行升级，提升服务水平和管理水平，同时鼓励在滨港路和沿港路增设两到三家望海酒店。鼓励竹屿新区发展多家星级酒店，国际度假岛屿打造五星级海景酒店。 近期规划，星河路重点引进特色餐饮网点，包括一家以各类特色小吃为主的美食城及多家特色餐馆、饭店，尤其鼓励引进连锁餐饮网点。近期规划将搬迁至环岛线或竹屿新区的海鲜美食街，鼓励设置特色海鲜大排档和茶庄、休闲馆、咖啡店、酒吧等休闲业态，打造成县城第一海鲜美食街。 5.3 商贸流通基地规划 现代物流业是指利用信息和网络技术、运用现代组织和管理方式，将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合并进行一体化经营的新兴产业。岱山县的现代物流业尚处于起步阶段，目前物流业的发展存在着诸多问题和制约因素，主要表现在:一是广大企业对发展现代物流业的必要性认识不足;二是物流企业规模偏小，功能单一，整体水平不高;三是物流资源浪费与不足兼存，新型物流设施与设备又较为短缺;四是市场 机制 综治信访维稳工作机制反恐怖工作机制企业员工晋升机制公司员工晋升机制员工晋升机制图 不够健全，物流专业人才短缺。 40 岱山县经济对物流业发展提出了强烈的需求:首先商业贸易发展，对超市、专业市场货物配送的需求迅速增长;其次，工业园区的大规模建设，新型企业对现代物流服务的市场需求;最后，经济的持续发展和产业结构的优化对物流业的需求。近年来，物流业对岱山经济的贡献(物流增加值)逐年增大，经济发展对现代物流的需求也愈加强烈。 岱山县的商业流通体系建设布局以一个现代物流基地为中心，形成“一网二平台，一基地三码头”的综合物流体系。“一网”，即建设物流快速网络，打通连接内部、外部的货运快速通道，建立县域内物流配送网络。“二平台”，完善岱山县公共物流信息平台和交通运输基础设施平台。“一基地”是指规划远期建于本岛沿港区块的现代物流基地，“三码头”是指三个物流配送码头，包括衢山镇物流配送码头、长涂物流配送码头、秀山物流配送码头。远期规划，在高亭、东沙等镇增设多个物流配送站。 41 第6章 保障措施 6.1 岱山县商业网点规划作为岱山县城市总体规划的组成部分之一，应加强实施管理。 6.2 加大网点调控力度:政府建立联合协调机制，对不符合管理的新增商业网点进行控制和引导，对现有商业网点要按照商业网点规划要求逐步调整。 6.3 建立科学的商业用地集约供应保障体系。 6.4 定期发布建设指南，滚动提出商业网点建设的阶段性目标，向社会公布阶段性的鼓励、允许发展和限制及禁止的商贸设施项目的类别，引导社会商贸业的投资。 6.5 对大型商业网点的设立进行调控与管理:面积进行定量控制，大型商业网点布局通过听证的方式进行管理。 6.6 在房地产开发中，城市规划管理部门对开发商给出市场等商业设施规划设计条件，强制执行。 42 第7章 附则 7.1 规划施行时间 本规划自发布之日起施行。 7.2 规划解释 本规划由岱山县经济贸易局负责解释。 43 第8章 附图 附图1老城区规划示意图 44 附图2竹屿新区规划示意图 45 附图3商品交易市场示意图 46 第9章 附表 附表1 岱山县商业地方标准分级设置规范 一、范围 本标准适用于指导岱山县行政区域内各级商业的规划与建设管理，已形成的各级商业的调整可参照执行。 二、术语和定义 下列术语和定义适用于本标准。 1、县级中心商业区。指商业高度集聚、经营服务功能完善，服务范围为超广域的商业中心区。商业街长度一般在600米以上，或商业集聚在8公顷区域范围内。 2、区域商业中心。指商业高度集聚，经营服务功能比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。商业街长度一般在300米以上，或商业集聚在4公顷区域范围内。 3、社区(居住区)商业。指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需品的商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民的社区商业中心。 4、特色街。指同一系列的专业店、专卖店高度集聚，提供专门商品和专业服务的特色商业街，一般街长在200米以上，专业店在30家以上。 5、中心镇商业。指商业一定程度集聚，主要配置居民和村民日常生活消费品，以及提供农业生产资料供应服务所需的商业服务行业，服务对象为本镇居民和附近村民的郊区中心镇商业。 6、一般镇商业。指为方便本镇居民及附近村民购物和消费，以 47 及提供一般农业生产资料供应服务的便民利民商业。 7、功能定位。指该级商业设置经营服务的主要方向和满足消费所应发挥的作用。 8、服务人口。各级商业设置具备的以本区域居民为主要对象的服务能力。 9、基本设置业态与业种。指该级商业必须配置的各类商业业态与业种。 10、配套行业。指保证该级商业正常经营，发挥基本服务功能的配套辅助行业。 11、生活服务业。指为人民日常生活提供必要服务的各类行业， 、沐浴、理发、照相彩扩、票务、维修、住房中介等。 包括洗染 12、商品交易市场是指一种或若干种商品经营者和商品购买者入内，集中、公开、独立地进行交易的固定场所，分为工业消费品市场和农副产品市场。 三、基本要求 1、各级商业设置可分步实施。县级商业中心、区域商业中心、社区(居住区)商业、特色街商业在相近的地域可统筹安排，避免重复设置。 2、本标准主要用于新建商业的指导。已形成的各级商业的改造可参照执行。 3、社区(居住区)的商业设置宜适度集中，应以配制便民利民的业态和业种为主。 4、大型商业设施应根据本市现行停车库(场)设置标准的要求配置机动车和非机动车停车场地。 48 5、农贸市场、餐饮店等商业设施应与住宅分开。 四、级次和指标 按照《岱山县商业地方标准分级设置的级次和指标》，见附表2。 49 附表2 岱山县商业地方标准分级设置的级次和指标 指 标 级 次 服务人基本商基本设置 设置地域 功能定位 服务对象 配套行业 口 业面积 业态与业种 城市规划的中心商购物、文化、娱乐、休大型百货店、专旅馆、金融服务、县级商业中国内外及岱18万平 业区，历史形成的商闲、旅游，并与金融商15万 业店、专卖店、旅游服务、图书报心 山县消费者 方米 业集聚地 务结合 文化娱乐、餐饮 刊、邮电业 居民聚居区、商务集综合超市、百货区域商业中购物、文化、娱乐、休该地区及外10万平生活服务、图书报聚区、公共交通集散6万 店、文化娱乐、 心 闲 来消费者 方米 刊、邮电业 地 餐饮 保障该地区居民的日1,1.5超市、便利店、社区(居住人流集中、交通便利生活服务、图书报常生活，提供必要的服当地居民 2,3万 万平方医药店、菜市区)商业 的地段 刊、邮电业 务 米 场、餐饮 综合超市、百货 城市规划的新区中旅馆、金融服务、新区商业中购物、文化、娱乐、休新区居民及12万平店、专业店、专 心商业区，人流集15万 旅游服务、图书报 心 闲、旅游与金融相结合 外来消费者 方米 卖店、文化娱中，交通便利的地段 刊、邮电业 乐、餐饮 50 指 标 级 次 服务人基本商基本设置 设置地域 功能定位 服务对象 配套行业 口 业面积 业态与业种 本镇居民、周超市、餐饮、小生活服务、图书报1.5万平 中心镇商业 人流集中地 购物、旅游为农服务 边村民及外3万 商品市场、农贸刊、邮电、文化娱 方米 来消费者 市场、农资供应 乐业 超市、便利店、生活服务、图书报镇主要街道，农贸集提供日常商品、提供生本镇居民、周0.5万平 一般镇商业 1.5万 农贸市场、餐刊、邮电、文化娱 散地周围 活与为农服务 边村民 方米 饮、农资供应 乐业 51 附表3 岱山县商业地方标准主要商业业态基本条件一览表 基本条件 业态 信息 选址 商圈目标顾客 规模 商品经营结构 经营方式 服务功能 自动化 营业面 采用自选销售方式，出入 经营服务辐射半径0.5公积500平以销售食品、生鲜食超市 地区中心、居民区 口分设，结算在集中的收营业时间12小时以上 程度较高 里，目标顾客以居民为主 方米以品、日常用品为主 银处 上 地区中心，居民营业面以销售食品、小百货 区，交通要道以及营业时间16小时以上，提便利目标顾客以居民、单身、年积100平为主，有即时消费以开架自选为主，结算在车站、医院、学校、供即食性食品的辅助设施，程度较高 店 青人为主 方米左性、小容量、应急性收银处统一进行 娱乐场所、办公楼开设多项商品服务项目 右 等特点 等公共活动区 城郊结合部、交通营业面大众化衣、食、用品 大型经营服务半径3公里以上， 要道和符合城市积3000齐全，满足一次性购采用柜台销售或开架面综合目标顾客以居民、流动顾客营业时间12小时以上 程度较高 规划的大型居住平方米全，注重本企业品牌售方式 超市 为主 区附近 以上 开发 52 营业面以销售某类商品为 县级中心、地区中 专业目标顾客以有目的的选择积视商主，体现专业性、深采用柜台销售或开架面从业人员具有丰富的专业心、专业街以及百一般 店 某类商品的流动顾客为主 品特点度性，品种丰富，选售方式 知识 货店内 而定 择余地大 基本条件 业态 信息 选址 商圈目标顾客 规模 商品经营结构 经营方式 服务功能 自动化 地区中心、城郊结营业面 大型经营辐射半径5公里以上，以销售某一大类商设不低于营业面积50,的合部、交通要道和积2000采用柜台销售或开架面 专业目标顾客以有目的选择某品为主，品种齐全，停车场，提供相关技术和服程度较高 符合城市规划的平方米售相结合方式 店 类商品的流动顾客为主 选择余地大 务 大型居住区附近 以上 营业面 县级中心、地区中以销售某一系列商注重品牌声誉，从业人员具专卖目标顾客以中高档消费者积根据采用柜台销售或开架面心、专业街以及百品为主，销售量少、备丰富的专业知识，并提供一般 店 和追求时尚的年青人为主 商品情售方式 货店内 质优、高毛利 专业服务 况而定 县级中心、地区中营业面综合性、门类齐全， 注重服务、设导购、餐饮、百货心、新区以及历史积3000以销售穿着商品、化采用柜台销售或开架面 目标顾客以流动顾客为主 娱乐场所等服务项目和设一般 店 形成的商业集聚平方米妆品、礼品、家庭用售相结合方式 施，功能齐全 地 以上 品、文化用品为主 专业指定专业批发市经营服务辐射半径50公里营业面以销售某类商品为集总经销、总代理、期货商品交易、集散吞吐、价格程度高 53 批发场规划区 以上，目标顾客以中小型零积3万平主，体现在批量大、交易、拍卖、电子商务、形成、配送、结算、质检、市场 售商、酒店、餐馆、工厂、方米以品种多、专业性强、仓储经营、连锁配送于一展示、评估、风险分散、信 机关企事业单位及其他服上 采用便于运输的大体 息收集、加工、发布、金融 务性专业机构 包装 服务、设不低于营业面积 30,的停车场 附表4 岱山县新建大型零售商业网点发展规划 2类别 数量 区位 规模(m) 主营业态 建设目标 备 注 0.5,0.6大众化衣、食、用品齐全，满足社区居民日常消费的首选 1 竹屿新区 远期规划建设 大型 万 一次性购全 购物场所 综合 大众化衣、食、用品齐全，满足镇居民日常消费的首选购超市 1 衢山镇 0.5万 远期规划建设 一次性购全 物场所 仓储同时为超市、便利店提供仓储、 满足居民购物消费的仓储式商1 高亭镇长河路 0.8,1万 配送服务，满足周边居民的购物远期规划招商建设 式商场 场 需求 高亭镇滨港路或沿港中型1-2 0.1万 日常生活用消费品、生鲜商品 远期规划建设 满足居民日常购物需求 中路南端 连锁 超市 2-3 竹屿新区 0.1-0.2万 日常生活用消费品、生鲜商品 近期规划建设 满足居民日常购物需求 54 附表5 特色街规划建设一览表 名 称 区 位 主营业态 辅营业态 近期目标 远期目标 备 注 服装、鞋帽、家纺专业店安澜路休闲金融、茶吧、咖岱山县居民日常购物休县级商业中心内旅游购安澜路 和专卖店、饰品店、箱包现状整合 步行街 啡吧等休闲业态 闲的首选商业街 物的靓丽品牌 店、化妆品店、珠宝店 健身俱乐部、休闲馆、高 品位茶吧、书吧、酒吧、人民路延伸人民路咖啡吧、休闲吧、岱山历特色餐饮和品牌凝聚较多中高档业态和岱山县中高档商业特色段休闲商业规划建设 延伸段 史纪念品店和特色书画小超市 品牌 街 街 店、花卉礼品店、中高档 商业为主 环岛线 海鲜美食街 或竹屿海鲜大排档 新址建立海鲜美食街 县域第一海鲜美食街 迁址建设 新区 钓海路商业银行、证券、保险、服务商务文化办公场金融机构林立，建筑特钓海路 金融机构较集中区域 规划建设 金融特色街 等机构 所 色鲜明，街区环境优美 服装、鞋帽、家纺专业店竹屿休闲商竹屿新金融、茶吧、咖以满足本地居民个性化以满足本地居民个性化和专卖店、饰品店、箱包规划建设 业步行街 区 啡吧等休闲业态 需求为主的特色商业街 需求为主的特色商业街 店、化妆品店、珠宝店 55 附表6 县域专业市场规划一览表 名 称 区 位 经营类别 近期目标 远期目标 备 注 在建，一期岱山第一水产品批发水产品批发市场 高亭 水产品 舟山市重要水产品批发市场 工程已完市场 成 岱山县最大的建材市高亭浪激嘴建材市场 高亭 家居建材 岱山第一建材市场 改、扩建 场 船舶配件交易市场 岱西 船舶配件 前期调查及准备 船舶配件交易平台 规划建设 高亭农贸市场 高亭菜市路 农副产品 环境很好的农贸市场 环境一流的农贸市场 改建 56 附表7 岱山县城镇商业网点面积发展规划 人均商业网城镇规模 商业网点面积控制标准 点面积 2城镇 城镇/人) (m22/人) (m(万人) (万m) 等级 名称 2011 2015 2011 2015 2011 2015 2011 2015 8.1 9.0 6.48 8.10 0.8 0.9 0.9 1.32 第一级 高亭 5.9 6.1 4.72 5.49 0.8 0.9 0.9 1.32 衢山 1.9 2.0 1.425 1.70 0.75 0.85 0.8 1.03 第二级 长涂 0.9 1.1 0.675 0.935 0.75 0.85 0.8 0.9 秀山 1.7 2.1 1.19 1.68 0.7 0.8 0.8 0.9 岱西 2 2.1 1.4 1.68 0.7 0.8 0.8 0.9 第三级 东沙 1.5 1.6 1.05 1.28 0.7 0.8 0.8 1.00 岱东 57