土地一级开发实施方案(终版)

土地一级开发实施方案(终版) 石景山区第二水泥管厂 项目一级开发工作方案 2009.6 1 目 录 第一部分 项目基本情况 .......................................................................... 6 第一章 区域位置及自然环境 ............................................................ 6 第二章 土地利用现状情况 ................................................................ 8 第三章 地上物现状情况 .................................................................... 8 第四章 项目规划指标 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 .............................................................. 11 第五章 项目背景 .............................................................................. 12 第六章 道路及市政工程现状调查分析 .......................................... 14 第七章 一级开发总体方案 .............................................................................. 20 第一章 拆迁工作方案 .................................................................... 20 一、拆迁情况概要 ...................................................................... 20 二、适用政策、补偿依据 .......................................................... 21 三、拆迁工作2 四、市政工程施工顺序 .............................................................. 35 五、市政管线施工时应重点控制的环节 .................................. 36 六、市政咨询成果 ...................................................................... 36 七、项目综合设计成果 .............................................................. 39 八、市政建设费用 ...................................................................... 41 第三章 项目可行性分析 .................................................................. 43 一、项目总投资估算 .................................................................. 43 二、一级开发成本单价 .............................................................. 45 三、土地入市交易分析 .............................................................. 45 第三部分 定向安置房建设方案 .......................................................... 50 第一章、项目涉及拆迁安置情况 .................................................... 50 第二章、定向安置房原则——“三定三限三结合” .................... 51 一、“三定”原则 ........................................................................ 51 二、“三限”原则 ........................................................................ 52 三、“三结合”原则 .................................................................... 53 第三章、定向安置用房建设方案 .................................................... 54 一、安置房选址原则 .................................................................. 54 二、安置房建设选址 .................................................................. 54 三、安置楼建设规模 .................................................................. 55 四、安置房建设标准 .................................................................. 55 五、开发进度 .............................................................................. 56 六、安置房 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 .................................................................. 58 3 七、定向安置房成本测算 .......................................................... 60 八、安置房建设主体及资金筹措 .............................................. 61 第四部分、开发进度控制方案 .............................................................. 63 第一章、土地供应方案 .................................................................... 63 一、土地及定向安置房供应时间 .............................................. 63 二、一级开发验收标准 .............................................................. 63 第二章、开发进度 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 .................................................................... 64 第三章、开发进度的控制措施 ........................................................ 67 一、拆迁工作的控制 .................................................................. 67 二、市政基础设施建设进度控制 .............................................. 69 三、定向安置房建设进度控制 .................................................. 71 第五部分 成本控制方案 ...................................................................... 74 第一章、质量控制方案 .................................................................... 74 一、项目开发质量控制目标: .................................................. 74 二、项目开发质量保证措施: .................................................. 74 第二章、成本控制方案 .................................................................... 78 一、项目成本控制原则 .............................................................. 78 二、项目成本控制依据: .......................................................... 78 三、项目成本控制措施 : ........................................................ 79 第六部分 风险控制方案 ........................................................................ 82 第一章、风险分析 ............................................................................ 82 一、投资环境风险 ...................................................................... 82 4 二、工程质量风险 ...................................................................... 82 三、政策风险 .............................................................................. 82 四、管理风险 .............................................................................. 82 第二章、风险控制措施 .................................................................... 82 一、投资环境风险防范措施 ...................................................... 82 二、工程质量风险防范措施 ...................................................... 83 三、政策风险防范措施 .............................................................. 83 四、组织 架构 酒店人事架构图下载公司架构图下载企业应用架构模式pdf监理组织架构图免费下载银行管理与it架构pdf 保证防范措施 ...................................................... 83 5 第一部分 项目基本情况 第一章 区域位置及自然环境 一、项目区域位置 位于石景山区八角地区，东至八角东路，南至八角南区一号路，西至石景山体 育场西路，北至石景山体育场南路。 -1 本项目用地区域位置图 图1 二、自然环境分析 1、区域位置及交通 石景山区位于首都北京的西部，属于北京市的新市区，距天安门仅16公里，与海淀区、丰台区、门头沟区相毗邻。区域总面积84.32平方公里。 该区交通畅捷，可进入性强。一线地铁，横贯全区;运营在长安街、阜石路、京门路等北京主要公交线路及在区内运行的公 6 交线路交叉成网，并有五处铁路专用线，大宗铁路货运可直接进区。 2、自然环境 石景山区属暖温带半湿润季风性大陆气候，四季分明，全年平均气温13.4度，年平均降水量在680毫米左右，山地占全区总面积23%，植被茂密，平原地区绿化率覆盖达到40%，地下水质优良，生态环境良好。 石景山区位于北京市西山风景区南麓和永定河冲积扇上，地势北高南低，略有起伏。西临永定河与门头沟相邻，北倚海淀区的克勤峪、香山、卢师山，东抵八角东路、玉泉路与海淀区相连，南至吴家村、张仪村一线与丰台搭界。地势北高南低，略有起伏。本地域因俗称京都“第一仙山”的石景山而得名。对该地区的地理位置和地域特点历史上描述为:“东临帝阙，西濒浑河”。 石景山区西北部山地是太行山余脉，约占全区面积的三分之一。比肩而立的40余座山峰，虽不太高，但面对东南部一望无垠的华北大平原却也气势不凡。其间岩壁峥嵘、峰峦叠翠、鸟语花香、泉水涓涓、云雾渺渺、苍秀清雅，系北京十大风景区之一----西山及永定河风景游览区最佳丽之处。区境南部横亘着古老的永定河，蜿蜒曲折、波光粼粼、青山与绿水之间的中部和东南部，是永定河冲积扇形成的夹带残丘的平原，为全区人民生产生活的主要地区，有现代化游乐园景和旅游服务设施优美。 3、旅游资源 石景山区得益于大自然赐予的地理环境和丰厚的历史积淀，蕴藏着众多人文名胜:耸立在永定河畔的石景山上寺庙林立，碑碣垒垒，晾经台、藏经洞、大戏台别具一格。一代名园八大处，宛如七星北斗 7 缀在卢师、平坡、翠微山三山之间大放异彩。世界稀有的释迦牟尼炅牙舍利珍藏于此处灵光寺。国家重点保护文物，拥有明代壁画糟品的法海寺，似一颗璀璨的明珠与幽雅碧秀的蟠龙山交相辉映。此外，先躯者之魂-八宝山革命公墓、没落王朝的历史见证--明代宦官田义墓和宝胜仙桥、万善桥、慈善寺、双泉寺、承恩寺等物华天宝均荟萃于石景山这块美丽的土地上。区域里秀丽的自然风光、珍贵的人文名胜、欢快的娱乐场所，构成了各具特色、鼎足而立的三大憩嬉环境， 自古以来，就是人们四季旅游的风水宝地。 第二章 土地利用现状情况 石景山第二水泥管厂项目总占地面积约为21.3955公顷，全部为划拨方式取得的国有土地，不涉及征地。其中第二水泥管厂17.3346公顷，北京市第六建筑工程公司1.3621公顷，北京宏润投资经营公司0.0765公顷，北京市政工程总公司0.0068公顷。 -1第二水泥管厂土地利用现状表 表1 第三章 地上物现状情况 项目用地范围内全部为建设用地,其中工业厂房等非住宅面积约为4.32万平方米，分别属于第二水泥管厂、北京宏润投资经营公司和北京市政工程总公司，这些非住宅建筑可以分为两类，工业生产厂房和办公用建筑，其中办公用非住宅面积有23732.2平方米，工业厂房类非住宅面积有19445.4平方米;住宅面积为46295平方米，分别 8 为北京第二水泥管厂职工宿舍住宅楼6栋，面积为36143平方米，北京六建集团公司职工平房宿舍约10152平方米。地上厂房、住宅房屋均为6-7成新。土地状况及地上物状况通过现场踏勘和石景山区2006年集调的成果资料，整理出本项目的土地利用现状情况。 其航拍现状图、用地现状照片如下: 照片1 工业厂房 9 本项目 照片2 办公建筑 照片3 居民住宅楼 10 照片4 六建平房 第四章 项目规划指标说明 —2020年控制性详细规划》，本项目用地规划以居住用地 依据《石景山区2005 为主，另有配套商业金融和幼托用地以及代征用地，主要进行住宅和商业金融项目建设，以满足石景山区中部地区环境改善及居民生产生活质量提高的需求。其控制性详细规划图见下图: 图1-3石景山区控制性详细规划图 本项目全部为国有土地，具体规划指标如下:土地面积:21.3955公顷，其中建设用地面积:14.8316公顷，代征道路用地面积5.7375公顷，代征绿化用地面积0.8264公顷(最终以勘测定界报告为准)。 11 规划建筑规模约38.331万平方米。其中:商业金融约8.715万平方米，居住约24.416万平方米，其他约5.2万平方米(最终以规划意见书为准)。 表1-3 第二水泥管厂规划情况表 图1-4 第二水泥管厂规划意见书附图 第五章 项目背景 1、项目来由 石景山区是北京传统的重工业基地，以首钢等第二产业作为经济发展支柱产业，产业工人、工业技术人员在石景山区人口中占比较重 12 要的部分，在“十一五”规划中，石景山区未来的功能定位和发展方向是首都休闲娱乐中心区，产业发展方向呈现由第二产业向第三产业转变的趋势，十一五期间，随着首钢涉钢产业搬迁和区政府大力发展数码娱乐、旅游休闲等产业，石景山区所承担的CRD(休闲娱乐中心区)服务职能将得到进一步强化。2006年初，石景山区科技园并入中关村科技园，石景山区未来的经济将持续增长，它将在北京市今后的城市发展过程中承担市内的人口转移功能和新产业吸纳集聚功能，从而带动区域商品住宅市场发展，其房地产开发发展态势良好。 目前，区委、区政府正本着将石景山区建设成为“体现首都经济特征的现代工业区、富有传统特色又鲜明时代气息的都市休闲旅游区、人居环境一流的文明区”，即将石景山区建设成为“现代、绿色、文明”的新市区而努力。 在以上背景，以及市委、市政府“加快推进国有企业重组改制的指导意见”等文件精神指引下，依据“北京市推进污染扰民企业搬迁加快产业结构调整实施办法”中的有关要求，配合环保部门做好大气环境整治、减少污染源等专项工作，决定对第二水泥管厂进行搬迁，同时调整用地性质，实施土地一级开发。 2、规划落实 实施过程中，先行对用地范围内的企业进行拆除，然后对用地范围内的居民住宅进行拆迁，接着进行市政基础设施建设等土地一级开发工作，严格落实规划指标。 3、特殊政策 根据《北京市人民政府办公厅关于转发时发展改革委市监察局加强扩大内需重大项目绿色审批通道管理和检查有关文件的通知》(京政办函{2009}14号)和《关于绿色审批通道推进小组成员单位落实 13 市政府“加快、简化、下放、取消、协调”要求的具体工作措施汇总》文件的精神，本项目已纳入绿色审批通道，在手续申报批准中将按照简化流程办理，大大 缩短了手续办理的时间。 第六章 道路及市政工程现状调查分析 1、道路交通现状 规划用地范围内南北方向为八角西街和八角东路，东西方向为体育场南路和南边规划路，中间有鲁谷路沿东西方向贯穿项目用地。 以上五条道路中现在已有体育场南路修建完成，其他道路还需要按照规划进行基础设施建设。 -4项目周边道路现状情况 表1 2、市政配套条件: 本项目区域目前市政配套状况如下: ?供电:目前该地区供电由北京供电局城子110千伏变电站以单路10千伏架空线路(三家店线路)供电。 ?供水:目前该区域供水由石景山区自来水公司供水，沿石门路出厂输水干管供水。规划后将充分利用现有管网，串通成环，保障供水。现状供水水质满足饮用水质标准。 ?雨水:目前该地区无雨水管道，雨水排除为坡面流方式，就近排入附近的山洪沟。 ?污水:目前该区域污水主要沿五里坨西路的污水支干管接入京 14 门公路污水主干线。 ?燃气:该地区采用低压供气。在此基础上，根据需要铺设区供气管网，应建立相应调压站。 ?热力:目前无市政供热。 ?电信:目前该地区沿黑石头村路铺设12孔电信管道。 第七章 一级开发内容及验收要求 一、一级开发内容 本项目土地一级开发内容包括本项目涉及的相关手续的办理、地块内住户和国有企业的拆迁、地上物等的拆除、渣土清运、围墙施工、场地平整、市政配套工程(包括道路、上下水、电信、电力、燃气、热力、有线电视网络等)建设、定线安置房建设等，使项目用地达到“七通一平”。具体包括: 1、 办理用地预审、规划意见书等手续(办理规划意见时，勘测定界范围需征得石景山区分中心同意); 2、办理立项手续; 3、完成环境影响评价、交通影响评价、考古勘探意见等各项前期手续; 4、按有关法律、法规、政策规定，办理国有土地收购补偿等有关手续; 5、投标人作为拆迁人完成项目范围内的全部拆迁工作; 6、完成项目范围内地上物拆除、渣土清运、围墙施工、场地平整; 7、完成项目市政工程规划方案综合，办理市政规划手续。包括道路规划方案、雨排规划方案、污排规划方案、供水规划方案、燃气规划方案、供热规划方案、供电规划方案、信息管道规划方案及有线 15 电视规划网等方案，由市政规划部门进行方案综合; 8、完成宗地红线外燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水等市政管网建设工作，使宗地达到“七通一平”条件，并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。 1)、通上水:根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展给水工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外上水工程; 2)、通下水(雨、污水):根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展排水工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外雨、污水排水工程; 3)、通电:根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展电力工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外供电工程中管道工程; 4)、通热:根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展热力工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外热力工程中管道工程; 5)、通气:根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的设计单位开展燃气工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外燃气工程中管道工程; 6)、通电信:根据招标人提供的前期咨询方案，协调并督促相关单位完成电信工程; 7)、通路:根据招标人提供的前期咨询方案，聘请有资质的市政设计单位开展道路工程设计工作，报经政府主管部门批准，完成建设用地红线外市政道路工程。 9、使项目达到上市交易条件的其它一级开发工作。 16 10、投标人需要承担定向安置房建设的全部工作，包括安置房建设的规划设计、手续办理、工程施工、小市政配套及其他公共配套、竣工验收等。 二、一级开发验收要求 土地一级开发验收标准:分为土地上市前验收和市政管网交付使用前验收两个阶段，随同开发周期验收。 (一)、土地上市前验收 1、场地要求: (1)宗地达到 “场光地净”——场地中无建筑物、构筑物、电线杆等附着物(树木除外)，渣土清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定要求; (2)地面平整——场地随自然地平; (3)在宗地四周设置围档(围墙高2.5,5米，钢结构，墙体外围张贴公益广告，广告内容须经招标人同意)。 2、市政要求: 中标人取得项目市政工程规划方案综合，并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平”，即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。 3、手续要求:取得规划、立项、征地等各环节相关批准文件，具备项目公开上市各项条件。 4、定向安置房建设要求:要求符合规划要求，实现拆迁区域内就地安置。完成定向安置房建设的全部工作，包括安置房建设的规划设计、手续办理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通过竣工验收等。 (二)、市政管网交付使用验收 17 验收标准:在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前，且受让方付清全部土地开发建设补偿费后，向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通”(燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水)条件。并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。 市政验收时间:为国有土地使用权受让方需要市政接用前，一级开发实施单位完成所有的市政建设，由一级开发实施单位提出验收申请，招标人组织对项目用地一级开发建设各项 2001《北京市建设工程预算定额》; (四、《建设工程工程量清单计价规范》 (GB50500-2003); (五)、《关于房地产中介服务收费的通知》 (京价(房)[1997]第398号); (六)、《北京市城市房屋拆迁管理办法》 (2001年12月1日北京市人民政府令第87号); (七)、《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》; (京政函[2001]109号); 18 (八)、《关于修改并重新印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见〉的通知》; (京国土房管拆[2003]777号) (九)、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知 (京房管拆字[2003]808号); (十)、北京市国土房管局《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则(暂行)〉的通知》 (京国土房管拆字[2001]1234号); (十一)、《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》 (京房地字[1999]656号)。 19 第二部分 总体方案 本实施方案编制的土地一级开发总体方案分为拆迁工作方案、市政建设工作方案以及总体投资分析。 第一章 拆迁工作方案 一、拆迁情况概要 本项目拆迁总面积为89472.6平方米，包括住宅和非住宅拆迁，其中:住宅拆迁总建筑面积为46295平方米;非住宅拆迁总建筑面积为43177.6平方米。 表2-1 地上物状况明细表 工业厂房等非住宅面积约为4.32万平方米，分别属于第二水泥管厂、北京宏润投资经营公司和北京市政工程总公司，这些非住宅建筑可以分为两类，工业生产厂房和办公用建筑，其中办公用非住宅面积有23732.2平方米，工业厂房类非住宅面积有19445.4平方米; 住宅拆迁面积为46295平方米，分别为北京第二水泥管厂职工宿舍住宅楼6栋，面积为36143平方米，北京六建集团公司职工平房宿舍约10152平方米。地上厂房、住宅房屋均为6-7成新。土地状况及 20 地上物状况通过现场踏勘和石景山区2006年集调的成果资料，整理出本项目的土地利用现状情况。 二、适用政策、补偿依据 1)《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府第87号令)。 2)《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号) 3)《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆【2003】808号); 4)《关于印发<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见的通知》(京国土房管拆字【2001】1188号); 5)《关于印发〈北京市城市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》(京国土房管拆字【2001】1147号); 6)《北京市房屋拆迁评估规则》(暂行); 7)《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》的通知》 (京国土房管拆字[2001]1234号) 8)非住宅房屋拆迁评估，按照《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》京房地评字[1999]656号进行。 三、拆迁工作内容及流程 (一)、拆迁工作内容 1、成立本项目拆迁领导机构，全面负责拆迁工作，充分依靠当地政府及相关职能部门，调动一切积极因素，做好拆迁工作。 2、申请停办审批新建、改建、扩建房屋:停办入户、分户、领取工商执照、土地房屋租赁、改变房屋用途等相关事项。 21 3、按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，备齐相关文件材料， 办理《房屋拆迁许可证》。 4、拆迁公司、拆迁评估公司、拆除公司的招投标工作。 5、拆迁的申报手续、资金、组织人员要充分准备，被拆迁住宅和国有企业的各方面详细情况要摸底调查清楚，拆迁实施方案要完善周密，并对可能出现的各种问题做出预案，做提前准备。 6、宣传动员部署拆迁工作，并解答被拆迁人的疑问。 7、拆迁公司与拆迁评估公司入户调查、房屋测量，做好记录。 8、编制拆迁评估报告及拆迁补偿协议。 9、审核拆迁评估报告及拆迁补偿协议。 10、与被拆迁人签订拆迁补偿协议。 11、落实被拆迁人搬家情况，并支付拆迁补偿费用。 12、组织拆迁及居民搬家腾退工作 13、拆除房屋及平整土地。 14、解决拆迁疑难问题,完成拆迁全部工作。 15、办理拆迁结案表 必要时完成以下工作: 申请、协调和配合相关部门进行裁决申请前听证、房屋规划鉴定、评估技术专家鉴定、拆迁裁决、证据保全及提存公证、行政强制拆迁听证及强制拆迁。 (二)、工作流程 制定拆迁实施方案------办理拆迁批准手续------取得《房屋拆 22 迁许可证》------委托拆迁、拆迁评估公司与拆除公司-----发布拆迁公告------入户调查与评估-------签订拆迁补偿协议------支付拆迁补偿费用-------拆除建筑物及平整场地-----验收并办理拆迁结案表。 四、拆迁工作组织机构 拆迁工作涉及被拆迁人的切身利益，在实施过程中需要得到国土局方面和二管厂方面的大力支持。我公司在这方面有丰富的经验和畅通的沟通渠道。本项目的拆迁工作机构与职责如下: (一)、拆迁工作机构 1、总 指 挥: 2、副 总 指 挥: 3、指挥部成员: 4、指挥部综合协调办公室: 5、指挥部工作人员: (二)、拆迁各机构工作职责 拆迁工作指挥部职责:具体负责组织实施拆迁工作，制定落实拆迁实施方案，采取切实有效措施完成拆迁工作。 指挥部下设宣传组、咨询答疑组、审核组、财务结算组、后勤保障组、档案管理组 1、宣传组: 负责拆迁政策的宣传，法律政策宣传材料的组织和发放，标语、展板、彩绘制作及广播宣传。 23 组 长:王珂轶(京汉置业集团行政部经理) 副组长:张晓慧(京汉置业集团规划设计部主管) 员:徐继薇(京汉置业集团战略发展部文员) 成 2、咨询答疑组 负责拆迁户的接待，拆迁政策答疑、纠纷的调节、法律咨询等工作。 组 长:王卫京(京汉置业集团前期开发部经理) 成 员:董丽红、阚海超 3、审核组 负责对拆迁补偿协议中的各项款额和相关证明材料进行审定、核对。 组 长:赵振生(京汉置业集团战略发展部经理) 成 员:郭振硕、楼丽萍、桂 军 4、财务结算组 负责拆迁补偿款的核对、发放。 组 长: 梁 炎 成 员: 杨海峰及土地储备中心财务1人 5、后勤保障组 负责安排办公用房、饮食及办公设备，做好拆迁中的后勤保证工作。 组 长:王曙艳(京汉置业集团行政部业务经理) 成 员:牟昱强(京汉置业集团前期开发部主管) 24 6、档案管理组: 负责拆迁档案的交接管理工作。 组 长:石凤侠(京汉置业集团行政部资料员) 成 员:周 琳(京汉置业集团行政部主管) 五、拆迁补偿方式 国有企业拆迁实行货币补偿方式。居民拆迁实行定向安置和货币补偿相结合的方式。 六、拆迁费用构成及成本核算 (一)、拆迁费用构成 1、拆迁补偿及奖励费:根据市政府87号令、京政函[2001]109号、以及石景山相关拆迁奖励政策实际情况确定。 石景山拆迁奖励政策: (1)提前搬家奖:在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并按协议规定日期搬家交房的每户奖励提前搬家奖5万元，奖励期内未搬家的不予奖励。 (2)电话、空调、有线电视拆移费按1000元/户。 (3)搬家补助费:住宅拆迁的搬迁补助费按照20元/平方米计，非住宅拆迁的搬迁补助费按照25元/平方米计。 2、拆迁评估费:根据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)[1997]第398号) ，并考虑市场价格，按照房屋拆迁补偿安置费用的1.0,计取。 3、拆迁服务费:根据北京市物价局、财政局《关于房屋拆迁管 25 理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》〔京价(收)字(1993)第238号、京财综(1993)1465号〕，并考虑市场价格，按照房屋拆迁补偿安置费用的1.0,计取。 4、停产停业综合补助费:依据《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500至1500元给予一次性停产停业综合补助费，所以依据本项目所在区域的具体情况和当地政策给予企业每平方米建筑面积1200元的停产停业补助费。 5、拆除清运费:根据市场平均，取20元/平方米 。 6、不可预见费:根据北京市国土资源局《土地一级开发实施方案的编制办法》,按10%的标准进行匡算。 (二)、成本核算 1、城镇房屋拆迁补偿及奖励费 (1)、拆迁补偿及奖励费标准 A.拆迁基准补偿价:项目用地范围内拆迁居民数量较多，且被拆迁居民住宅中有6栋上世纪90年代建造是住宅楼，拆迁量比较大。居民拆迁补偿时按照现行拆迁政策并结合该地区采取货币补偿政策,暂定基准补偿价为楼房11000元/平方米、平房9000元/平方米。 /平方米，平房800元/ B.房屋重置成新价 :房屋重置成新价暂定楼房1200元 平方米。(根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知、京房管拆字〔2003〕808号进行测算确定) C. 地上附属物补偿费:按照房屋重置总价的10%计算 26 D.搬家补助费:20元/平米。 E.提前搬家奖:5万元/户。 F.家电改移补助费:1000元/户 (2)、拆迁补偿 及奖励费: A. 拆迁基准补偿价: 楼房:11000元×36143?= 39757万元 平房:9000元×10152?= 9137万元 小计:48894万元 B.房屋重置成新价: 楼房:1200元/?×36143?= 4337万元 平房:800元×10152?= 812万元 小计:5149万元 C. 地上附属物补偿费:5149万元×10%=515万元 D.搬家补助费:20元/平米×46295?=93万元 E.提前搬家奖:5万元/户×932户=4660万元 F.家电改移补助费:1000/户×932户=93万元 小计:59404万元。(64万元/户) 根据项目拆迁实际情况，结合北京市及石景山区相关政策，为加快居民的拆迁速度，拟实行定向安置拆迁办法。定向安置房建设成本详见定向安置房建设方案。 2、国有企业拆迁补偿 (1)、拆迁补偿及奖励费标准 27 A.区位补偿价:非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。 非住宅房屋拆迁补偿价计算公式为: 非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价 其中: K1为容积率调整系数; K2为房屋原用途调整系数; K3为规划用途调整系数。 本地区土地级别为六级，非住宅拆迁作价区类为五类地区，区位价格为4000-5500元/建筑平方米。本项目国有土地非住宅拆迁作价区位价格取3800元/建筑平方米，结合项目的现状容积率、房屋原用途及规划用途，分别确定K1=2.48(厂房部分)，2.76(办公部分)，K2=0.8，K3取1，地上物补偿按照地上物现状估计，确定国有土地非住宅房屋拆迁平均价格约为7539元/平方米(厂房部分)， /平方米(办公部分)。 8390元 28 B.房屋重置成新价:1400元/?(根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知京房管拆字〔2003〕808号进行测算确定) C.停产停业补助费:1200元/平米 (依据《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500至1500元给予一次性停产停业综合补助费，所以依据本项目所在区域的具体情况和当地政策给予企业每平方米建筑面积1200元的停产停业补助费。) D(拆迁补助费:25元/平米 (2)、拆迁补偿及奖励费: A. 区位补偿价: 厂房:7539元/平米×23732.2?=17892万元 办公:8390元/平米×19455.4?=16315万元 小计:34207万元 B.房屋重置成新价:1400元/?×43177.6?=6045万元 29 C.停产停业补助费:1200元/?×43177.6?=5181万元 D(拆迁补助费:25元/平米×43177.6?=108万元 小计: 45780万元(合10603元/?)。 3、以上合计:105184万元 4、拆迁评估费: 105184万元×1,=1052万元 5、拆迁服务费:105184万元×1,=1052万元 6、拆迁清运费: 89472.6?×20元/?=179万元 7、不可预见费:按上述各项费用之和的10%计。 总计:118215万元。 30 31 第二章、市政建设方案 根据招标文件要求:中标人取得项目市政工程规划方案综合，并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平”，即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。 市政管网交付使用验收标准:在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前，且受让方付清全部土地开发建设补偿费后，向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通”(燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水)条件。并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。 本市政建设方案按照市政管网交付使用验收标准进行编制，用地范围内市政基础设施实现“七通一平”(供水、雨，污，中水、供热、供气、供电、通信、通路;“一平”指场地自然平)。 一、市政基础设施建设实施原则 (一)坚持工程先报批后实施的原则; 1、坚持先设计后施工的原则; 2、坚持质量与安全第一的原则; 3、坚持以预防为主、过程与结果并重原则; 4、坚持标准严守合同原则; 5、坚持以人为本的原则; 6、坚持遵守职业道德规范的原则; 32 二、市政基础设施建设工作依据 (一)、本项目《招标文件》; (二)、《北京市石景山区控制性详细规划》; (三)、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》 [2005]540号]; [京国土 (四)、《城市工程管线综合规划规范》 [GB50289-98]; (五)、北京市相关工程计价表:2001《北京市建设工程预算定额》; (六)、《建设工程工程量清单计价规范》 (GB50500-2003); (七)、《城市排水工程规划规范》 [GB50318-2000]; (八)、《给水排水管道工程施工及验收规范》 [GB50268-97]; (九)、《城镇直埋供热管道工程技术规程》[CJJ/T81-98]; (十)、《城镇供热管网工程施工及验收规范 [J372-2004]; (十一)、《公路工程质量检验评定标准》 [JTGF80/1-2004]; (十二)、《排水管(渠)工程施工质量检验标准》 -2004]; [DBJ01-13 (十三)、《城镇道路工程施工质量检验标准》 [DBJ01-11-2004]; (十四)、《建筑工程施工现场安全、防护、场容卫生、环境 保护及保卫消防标准》 [DBJ01-83-2004]; (十五)、《燃气工程》 [91SB8]; (十六)、《热力站工程》 [91SB9]; 33 (十七)、《10干伏变配电装置》 [92DQ2]; (十八)、《外线工程》 [92DQ4]; (十九)、《电力控制》 [92DQ7]; (二十)、《有线电视工程》 [92DQ11]; 三、市政基础设施建设工作流程 34 四、市政工程施工顺序 说明:在施工时为了避免管线交叉矛盾，须按规定路由;按先深后浅、 先主后支的顺序进行，如果出现意外，有压管避让无压管线、管线型避让管 道勾槽型、支管避让主管。 35 五、市政管线施工时应重点控制的环节 六、市政咨询成果 1、道路交通现状 规划用地范围内南北方向为八角西街和八角东路，东西方向为体育场南路和南边规划路，中间有鲁谷路沿东西方向贯穿项目用地。 以上五条道路中现在已有体育场南路修建完成，其他道路还需要按照规划进行基础设施建设。 表1-4项目周边道路现状情况 2、供水 目前，石景山区杨转水厂已建成并投入使用，供水能力5万立方米/日，其供水范围已包括了八角南里居住区。规划沿八角东路、八 36 角西街、居住区南路布置DN400供水管道，与体育场南路现状DN800供水管道沟通，长度约1400米。 3(雨、污水 八角南里居住区规划建设用地内现状没有雨水管道系统，雨水通过地面径流向南排入人民渠。规划沿八角东路新建1条雨水管道，向南接入规划人民渠，规划管径为Φ800,Φ1600，规划管道长约850米。 规划沿体育场西路,居住区南路新建1条雨水管道，向南向西接入八角东路规划雨水管道，规划管径为Φ800,1400，规划管长约830米。规划雨水管道总长约1680米。 在古城大街,人民渠北侧有1条现状污水干线，管径为Φ1500;在体育场南路,八角东路东侧现状路上有1条现状石景山第二污水干线，管径为Φ1500;两条现状污水管汇合后，向东沿人民渠北侧的?1600×1600现状污水干线最终接入规划卢沟桥污水处理厂。 规划沿八角东路新建1条污水管道，向南接入现状死劲山第一污水干线，规划管径为Φ400,500，规划管长约850米。规划沿八角西街,居住区规划南路新建1条污水管道，向南向东接入八角东路规划污水管道，规划管径为Φ400，规划管长约830米。规划污水管道总长度约1680米。 4(中水 目前该用地南部首钢污水处理厂已建成并投入使用，设计污水处理能力为10.8万立方米/日，处理后的70%污水回用，其余排入人民渠。 规划将首钢污水处理厂的出水作为石景山区的中水水源，为石景山区的建筑冲厕、绿地浇洒和道路浇洒提供中水。 37 规划沿八角东路布置1条DN600中水管道，长度1100米，投资约234万元。沿体育场南路、八角西街、居住区南部规划路布置DN150中水管道，长度1250米。规划中水管道总长度2350米。 5(供热 八角南里居住区不在城市热网供热范围内，附近也没有可利用的现状热源，供热问题需单独解决。 6(供气 八角南里居住区属于天然气供气区，在体育场南路有现状天然气高压管线和中压管线各一条，管径分别为DN600和DN400;在居住区东侧、体育场南路南侧是现状八角天然气高中压调压站。因此，该地区天然气供气压力、流量都能够得到保障。 规划自体育场南路的天然气中压管线开口，沿体育场西路向南修建DN300毫米的中压管线至居住区南路，长度约550米;沿居住区南路修建DN300中压管线，长度约300米。区内采用中低压调压箱或调压站为用户供气。中压管线总长度为850米。 7(供电 现状水泥管厂居住区以西，鲁谷小区内有鲁谷110千伏变电站，石景山路北侧有古城110千伏变电站。尽管古城变电站离居住区更近，但由于石景山路下有地铁，电缆很难穿越，因此，规划八角居住区只能由鲁古变电站供电。 为解决本项目及周边地区的用电问题，我公司承诺在土地一级开发中按供电部门规划要求，在本项目地块内建设地区级开闭站及相关设施。具体建设方案由我公司与石景山区政府、供电部门共同确定。 8(电信 在石景山路南北两侧各有现况36孔电信管道，沿八角西街和体 38 育场南路有现况12孔电信管道。根据八角南里居住区道路规划建设情况，结合布放通信电缆的要求，做如下安排:沿八角西街、八角东路、居住区南路新建 12孔电信管道，总长约1700米。 9(有线电视 根据《北京市有线广播电视总体规划》，规划八角南里居住区的有线信号由石景山基站提供。根据信号分配需要，规划光缆、电缆管道主要安排:沿八角西街、体育场南路、八角东路、居住区南路铺设6孔有线管道，区内管线合计长度约 2.53公里。 七、项目综合设计成果 1、管网综合布置原则 该项目规划区内的各管线平面排列时，应按照从建筑物到道路和由浅至深的顺序排列。该项目的管道铺设顺序及管径如下: ?电力电缆:鲁谷路100KV ?通讯电缆:规划道路下布置12孔的通讯电缆 ?煤气管道:φ300mm ?污水管道:φ400mm-φ500mm ?供水管道:φ400mm ?热力管道:φ300mm-φ500mm ?雨水管道:φ800mm-φ1600mm ?中水管道:φ150mm-φ600mm 各种埋地管道的平面位置，不得上下重叠，并应尽量减少和避免互相之间的交叉。管道之间的平面净距离应符合下列要求: (1)满足管道敷设、砌筑阀门井、检查井等所需的距离 ?满足使用后的维护管理及更换管道时，不损失相邻的地下管道、建筑物和构筑物的基础 39 (2)管道损坏时，不会冲刷、侵蚀建筑物及构筑物基础或造成生活用水管道被污染，不会造成其他不良后果 2、管线敷设 (1)室外给水管道与污水管道 ?平行敷设 ?给水管在污水管的侧上面0.5m以内，当给水管径小于200mm时，管外壁的水平净距不得小于1.0m;大于200mm时，管外壁的水平净距不得小于1.5m。 ?给水管在污水管的侧上面0.5m以内，管外壁的水平净距离应根据土壤的渗水性确定，一般不小于3.0m，在狭窄地方可减少至 1.5m。 ?交叉敷设 ?给水管应尽量敷设在污水管上面且不允许有接口重叠; ?给水管敷设在污水管下面时，给水管应加套管或涵沟，其长度为交叉点没边不得小于3.0m。 (2)各管线之间最小净距应符合下表 40 表2-4 地下管线间最小净距(M) 道指保温管壳外壁距离。 2、电力电缆在道路东侧(南北方向道路)或南侧(东西方向道路);通讯电缆在道路的西侧或北侧。一般均在人行道下。 (3)各管线间的交叉 各种管道的平面排列及标高设计相互发生冲突时，应按下列方法处理: ?小管径管道让大管径管道 ?可弯管道让不可弯管道 ?新设管道让已建管道 ?压力管道让自流管道 ?临时管道让永久管道 八、市政建设费用 本项目规划总建筑规模为38.33万平方米，根据市政咨询结果， 41 预计市政总费用为7060万元，折合每建筑平方米为184元。市政基础设施需要建设项目、各项工程量及工程费用测算见下表: 表2-5 市政建设费用计算表 42 第三章 项目可行性分析 一、项目总投资估算 表2-6 石景山第二水泥管厂项目土地一级开发投资表 43 说明事项: 1.拆迁、市政建设费用为前文所测算的一级开发成本。 2(其他费用主要包括: (1)环评费用:根据《建设项目环境影响咨询收费标准》计取。 (2)交评费用:根据《建设项目交通影响咨询收费标准》计取。 (3)考古勘探费用:根据考古调查、勘探、发掘经费预算定额管理办法(国家文物局(90)文物字第248号，考古勘探费用包括考古调查和考古勘探费用两 /平方米，这里按照部分，根据向文物部门的咨询，单位考古勘探费用约为2元 本项目用地面积进行了考古勘探费用的测算 (4)前期咨询费:依据《国家计委<关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》(计价格,1999,1283号)，按照编制可行性研究报告的收费标准，采用插值的方式确定本项目的咨询费用。 (5)招投标代理费:依据国家计委《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格 [2002]1980 号)，计取基数为表2-6中直接费用。 (6)可行性研究报告编制费:依据《国家计委<关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》(计价格,1999,1283号)，按照编制可行性研究报告的收费标准，采用插值的方式确定本项目的咨询费用。 (7)入市底价评估费:依据《关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)[1997]第398号)的收费标准，按照预计一级开发成本和将来缴纳的政府收益之和为基础计取。 44 3.财务费用的计算按照贷款利率5.4%，以开发周期16个月计算，考虑到投资在开发期内均匀投入，按单利计算，计算基数为直接费用和其他费用之和。 4. 一级开发管理费:本项目利润率取2%。 二、一级开发成本单价 本项目全部为国有土地，具体规划指标如下:土地面积:21.3955公顷，其中建设用地面积:14.8316公顷，代征道路用地面积5.7375公顷，代征绿化用地面积0.8264公顷(最终以勘测定界报告为准)。规划建筑规模约38.331万平方米。其中:商业金融约8.715万平方米，居住约24.416万平方米，其他约5.2万平方米(最终以规划意见书为准)。 按第二水泥管厂建设用地地面一级开发本为6305元/平方米; 按第二水泥管厂用地规划建筑面积楼面一级开发成本为3520元/平方米。 三、土地入市交易分析 (一)、本项目预期熟地单价估算 土地销售收入预测的方法有多种，包括收益还原法、市场比较法、剩余法等，但是每种方法都有其特点及适用范围，根据估价作业规范和该项目的实际情况，本项目规划为居住和商业综合用地，容积率分别控制在2.8(居住)和3.5(商业)以内，根据估价作业规范和项目周围区域的市场情况，可采用剩余法进行住宅用地的销售收入预测。 剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、 45 税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 剩余法适用于待开发的土地的估价，待拆迁改造的土地估价，或进行土地整理 的地价评估和旧建筑占用土地的土地估价。剩余法的基本思想是从房地产价格中扣除房屋现值，剩余之数即为地价。其公式为: 宗地价格,开发价值,成本费用,销售费用,开发商利润 1、开发价值预测 为了确定本项目用地开发完成后在二级市场中能实现的熟地价价格，我们对项目所在区域周边房地产市场状况进行了分析，利用剩余法对本项目开发完毕后价格进行测算和评估。 /平方米，较好的项目可达12000 石景山区住宅项目的售价一般在9000-11000元 元/平方米以上。根据我们对项目周边的住宅项目的售价调查以及对石景山区商品房销售价格变化趋势分析，综合确定项目建成后的市场售价为10000元/平方米，根据对类似项目商业配套用房部分的市场租金及售价的调查，我们确定商业部分的市场售价为15000元/平方米。 2、成本费用 A.建造成本 根据我们掌握的房地产市场资料和委估宗地建筑物的实际状况，确定住宅楼建筑安装费取3240元/平方米，商业部分建筑安装费取3370元/平方米，开发期为两年。 B. 专业人士费 取建造成本的8% 46 C.不可预见费 取建造成本和专业人士费的8% D. 投资利息 取以上三项合计款为基数，贷款利率取的一至三年期贷款利率 5.4,，资金考虑在开发期内均匀投入，假设开发期为二年，以复利计算。 3、销售费用 根据北京市房地产管理局《出让地价评估技术标准(试行)》的有关规定，及该住宅楼的实际情况，确定各项费用取值标准如下: A.营业税、城市维护建设税及教育费附加取开发价值的5.5, B.买卖手续费、代理及广告宣传费取开发价值2,。 4、利润 根据北京市房地产管理局《出让地价评估技术标准(试行)》的有关规定，及我们掌握的目前房地产市场的有关资料，我们选定开发周期二年的住宅项目投资回报率15,，商业配套的投资回报率为20%，取费基数为建造成本、专业人士费和不可预见费三项成本费用合计; 5、求取熟地价 宗地价格,开发价值,成本费用,销售费用,开发商利润 47 6、综合确定项目开发完毕后的可实现的熟地价格 经过上述测算，我们评估出该项目开发完毕后居住用途部分可实现的楼面熟地 /平方米。单价为3903元/平方米;商业配套部分可实现的楼面熟地单价为7134元对于上述测算结果，我们征询了对石景山土地及房地产市场情况较为熟悉的专家的意见，认为上述价格基本符合该项目的市场价格。经过讨论和分析，我们综合确定项目开发完后可实现的熟地价格为: 居住用途楼面熟地单价:3903元/平方米 48 商业配套用途楼面熟地单价:7134元/平方米 (二)、本项目政府土地收益预测 通过测算，项目用地的预计上市价格为157207万元。 土地储备成本为134899万元。 本次交易政府土地收益为22308万元。 通过本项目土地一级开发完成后入市交易的收益测算，其政府的土地收益是有保证的，该项目可行。 49 第三部分 定向安置房建设方案 《北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》(京国土市【2007】774号)中说明定向安置房供地方式及建房模式适用于农村地区征地拆迁难度大、成本高、进度迟缓等问题，现在城市房屋拆迁也面临如是问题，尤其是一些老企业居民拆迁和棚户区拆迁改造，由于被拆迁居民现状居住条件较差，人均居住面积较小，拆迁补偿款无法实现其改善居住条件的意愿，同时拆迁补偿标准必须保证区域内整体平衡，所以整体搬迁进展缓慢，与城市化进程步调极不协调，同时影响城市形象，与区域整体发展无法实现和谐统一，因此，北京市政府现将774号文的有关精神扩展到城市土地储备工作中，定向安置房的范围不局限于被征地的农村居民，城市居民中需要通过定向安置方式解决时亦可灵活使用。 石景山区第二水泥管厂的现状正好符合城市土地储备的此种情况，故按照774号文件精神建设定向安置房进行解决。 第一章、项目涉及拆迁安置情况 本项目拆迁总面积为89472.6平方米，包括住宅和非住宅拆迁，其中:住宅拆迁总建筑面积为46295平方米;非住宅拆迁总建筑面积为43177.6平方米。 其中住宅拆迁包括第二水泥管厂的六栋住宅楼，建筑面积合计36143平方米，以及北京市第六建筑工程公司的棚户区住宅，建筑面积合计10152平方米。 本项目用于安置第二水泥管厂居民住宅楼产权人及北京市第六建筑工程公司 棚户区居民共计约932户。本项目涉及到老企业居民拆 50 迁和棚户区改造，拆迁量较大、任务艰巨，同时考虑目前的拆迁实际情况，必须通过实物补偿加货币补偿的方式，配建定向安置用房，才能尽快推动拆迁进程，确保项目的土地一级开发顺利实施。 本项目在制定拆迁居民安置标准时符合《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》(京国土【2007】774号)中有关规定:定向安置住房人均不大于50?，并充分结合在本地区调查的居民住宅现状条件。第二水泥管厂定向安置房项目共需安置居民932户，共需安置住宅面积8.854万平方米，户均安置住宅面积95平方米。本项目中考虑到有些房屋产权人的户口并不在当地，本次安置补偿时以户均补偿面积为主。 “三定三限三结合” 第二章、定向安置房原则—— 根据北京市国土资源局《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》的文件精神， 第二水泥管厂项目一级开发过程中需同步启动安置房建设工作。现将第二水泥管厂项目定向安置房“三定三限三结合”方案具体情况说明如下: 一、“三定”原则 1)、定性 为了维护被拆迁居民的切身利益，并且实现和谐社会，保持地区稳定，石景山区将为居民提供自有、可自主支配产权的房产，因此定向安置房定性为普通商品房，土地供应采取定向出让的有偿供地原则。 2)、定向 定向安置房将全部用于石景山区第二水泥管厂项目中被拆迁居 51 民的回迁安置，共计约932户，被安置居民具体情况依据石景山区八角派出所出具的证明为准。在安置房后期分配过程中相关部门将加强管理，对回迁安置对象的认定进行严格把关，切实保障居民的利益。 拆迁安置的对象将以被拆迁房屋的产权人为准，只对被拆迁房屋的产权所有者进行安置补偿。 3)、定量 第二水泥管厂项目土地一级开发需拆迁安置约932户;按照北京市国土资源局《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》(京国土【2007】774号)的要求，并征得石景山区政府同意，确定居民安置房标准为建筑面积不超过50平方米,人，并结合地块规划指标，拟 定安置标准为95平方米/户，居民安置用房共需约8.854万平方米，其中居民安置用房约 8.8225万平方米，配套公建约0.1775万平方米。 定向安置房严格按照人均不大于50平方米的标准执行，安置房余房由政府按成本价统一回购，用于其他项目的居民安置或保障性住房。 二、“三限”原则 1)、限户型 为保证回迁居民利益，我区对第二水泥管厂项目用地范围内须安置人口进行了入户调查，根据调查结果，考虑户型组合与安置指标的匹配，确定户型面积为一居约50平方米、二居约75平方米、三居约95平方米共三种户型。同时按照国办发〔2006〕37号文件有关规定，严格执行“90/70”的相关标准，安置房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重为77.6%。 为保证居民搬迁安置的利益，保证回迁安置工作的公平合理，促 52 进区域的和谐稳定，除在总量上加以控制外，针对每户可购买的安置房面积和户型，本项目做出如下详细安排: (1)安置房设计三种面积户型，保证回迁户的居住舒适度。 (2)严格控制户型面积，根据初步设计，90平方米以下户型建筑面积占总建筑面积的75.23%，符合国家规定。 (3)充分考虑人均不超过50平方米的面积限制，巧妙设计各户型户均面积，以利于不同户型的组合，便于安置房的分配。 (4)根据基本户型设计，安置房既要严格按照人均安置面积进行定量分配，也要充分考虑各家各户的实际情况，给居民一定的自主选择空间，但要在明确的原则指导和严格的流程控制下进行。 此外，多子女赡养父母且父母无独立产权房的，只限其中一个子女可多购一套一居室;一户居民有两处(含)以上产权房的，只享受一次回迁安置;一处产权房有两户(含)以上住户的，只能按照该产权房的人口数量确定购房的面积及房屋套数。 2)、限价 为推进石景山区第二水泥管厂项目土地一级开发建设，保证被拆迁居民及时住上低价、实用的搬迁安置用房，本项目安置用房价格按照“一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金(毛地价)+类似经济适用房建议的合理利润率(3%)”核定。 3)、限交易 该项目将严格掌握定向、定量的原则，二次销售参照“两限”普通商品房的相关规定办理。 三、“三结合”原则 1、结合北京市国土资源局《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》和石景山区 53 现行拆迁政策，确定对于石景山区第二水泥管厂项目土地一级开发涉及拆迁居民采取在货币补偿基础上提供定向安置用房的方式。 2、结合《北京市远郊区旧村改造试点指导意见》(京政农发 [2005]19号)中的相关农村地区拆迁安置用房政策，确定本项目拆迁范围内居民可以取得第一产权房屋，从而切实保证拆迁居民的自身利益。 3、结合《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》(京国土房管拆字 )和《北京市非住宅房屋拆迁技术标准》(京房地评字 [2001]1234号 [1999]656号)和区域房地产市场水平，合理确定补偿价格，对被拆迁居民进行妥善安置，既让居民从拆迁中得到实惠并改善生活条件，又有效控制安置房项目的总体开发成本。 第三章、定向安置用房建设方案 一、安置房选址原则 1) 符合规划要求。 2) 拆迁区域内就地安置，具有较好的区位优势。 3) 地块内拆迁考虑实际拆迁量和可操作性，将拆迁量相对较少 的部分先期启动。 二、安置房建设选址 本项目共需拆迁居民932户，分别为居住在石景山区第二水泥管厂六栋住宅中的居民及北京市第六建筑工程公司棚户区居民，该地块位于石景山区中部，北侧距石景山路不超过350米，东边与西五环相距不到700米。 从前面规划意见书附图及遥感影像图可以看出，定向安置房选址位置为现状第二水泥管厂工业厂房区，其优势体现在:第一，第二水 54 泥管厂通过国有土地收购及地上物拆除即可达到建设施工条件，可以保证定向安置房项目尽快启动。第二，定向安置房位于地块南侧，不会影响第二水泥管厂项目中其他部分土地上市收益。 三、安置楼建设规模 本项目约涉及民宅拆迁932户，按照《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》(京国土[2007]774号)中规定的安置标准，并结合第二水泥管厂项目拆迁的实际情况，制定户均补偿标准95?，故需要安置面积共约88540?。根据地块规划指标，规划建设用地面积为32143?，规划容积率为2.8，建筑控制规模约为90000?，可以满足被拆迁居民的住房安置需求。 四、安置房建设标准 本项目安置房尽可能便利居民生活，确保通过搬迁使得居民的生 55 活水平明显提高。具体做好以下几方面工作: 1)、安置房的建设严格按照普通商品房建设要求进行。依法组织安置房的设计、 施工、监理招标，确保工程工期和质量标准。 2)、安置房楼型以高层住宅为主，楼房质量不低于同档商品房的质量;提倡推广新技术、新材料、新设备、新工艺，建设节能、节水、节材、节地和环保型住宅。 3)、提供完备的生活设施。 五、开发进度 定向安置用房按照统一规划、整体实施的原则、一二级联动的方式进行建设。本项目作为市区两级土地储备中心重点储备项目，已经纳入绿色审批通道，在手续办理中可以简化、并联一些流程，缩短审批时限。 本项目已经于2009年3月下旬取得授权批复， 2009年4月底取得规划意见书，2009年5月取得用地预审批复和立项批复，预计到8月中旬可以完成国有土地收购工作，预计2009年10月完成拆迁工作，及时申请绿色通道审批，预计于2010年2月完成规划开工手续，2010年7月完成主体施工，8、9月份室外市政、装修，预计到2010年10月份定向安置房实现竣工验收并交付使用。 本项目定向安置房用地范围分布在工业厂房区，国有土地收购后只需对地上物进行拆除即可开工建设，在具体实施过程中，可以将定向安置房用地根据地块的实际成熟度分成几部分，分别立项办理出让手续，这样可以保证拆迁量少、施工建设条件成熟的地块尽早开工建设，对于整个定向安置房项目的联动实施、滚动开发提供便利，为第二水泥管厂项目土地一级开发中居民的拆迁周转减少成本支出。 56 表3-1 定向安置房开发进度表 57 六、安置房设计方案 安置房规划用地3.2143公顷，根据规划容积率2.8，设计总建筑面积10.95万平方米，其中地上住宅建筑面积约9万平方米，配套公共建筑面积约0.1775万平方米。 58 规划建设方案如下图: 59 注:最终以详细设计规划为主 项目户型设计基本情况如下表: 表3-3回迁房分栋户型面积统计表 七、定向安置房成本测算 定向安置房建设成本参照《北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》(京国土市[2007]774号)中相关规定进行开发建设。 根据安置房价格核定办法，安置房成本构成明细如下: 60 本项目定向安置房的单方建造成本经过测算初步定为4465元/平方米，最终的成本价格由审计等相关部门审核并经招标人确认。 按照8.854万平方米计算，定向安置房总建设成本为: 4465元/平方米×8.854万平方米=39533万元 八、安置房建设主体及资金筹措 根据投标文件规定:石景山区第二水泥管厂安置房项目土地受让方为京汉置业集团，我公司负责完成定向安置房建设的全部工作，包括安置房建设的规划设计、手续办理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通过竣工验收等。 该项目销售对象定向为拆迁户，销售价格由石景山土地储备中心协同相关部门最终确定。该项目利润率暂定为3%。 定向安置房项目作为石景山区第二水泥管厂项目的组成部分之一，其实施进度的快慢直接影响到整个一级开发工作的进程，定向安置房项目的建设资金筹措分为两部分，第一部分:被拆迁户与我公司 61 签订购房合同，并支付购房款，这部分资金可用于定向安置房的建设;第二部分:定向安置房建设成本与售房差价部分已纳入石景山区第二水泥管厂项目一级开发成本，从项目一级开发资金中列支。 62 第四部分、开发进度控制方案 第一章、土地供应方案 一、土地及定向安置房供应时间 第二水泥管厂一级开发项目预计总体需要时间为16个月，供地时间为2010年10月。 另外定向安置房建设与一级开发同步进行，竣工交付时间也为2010年10月。 二、一级开发验收标准 土地一级开发验收标准:分为土地上市前验收和市政管网交付使用前验收两个阶段，随同开发周期验收。 (一)、土地上市前验收 1、场地要求: 场地中无建筑物、构筑物、电线杆等附着物(树 (1)宗地达到 “场光地净”—— 木除外)，渣土清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定要求; (2)地面平整——场地随自然地平; (3)在宗地四周设置围档(围墙高2.5,5米，钢结构，墙体外围张贴公益广告，广告内容须经招标人同意)。 2、市政要求: 中标人取得项目市政工程规划方案综合，并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平”，即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。 3、手续要求:取得规划、立项、征地等各环节相关批准文件， 63 具备项目公开上市各项条件。 (二)、市政管网交付使用验收 验收标准:在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前，且受让方付清全部土地开发建设补偿费后，向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通”(燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水)条件。并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。 市政验收时间:为国有土地使用权受让方需要市政接用前，一级开发实施单位完成所有的市政建设，由一级开发实施单位提出验收申请，招标人组织对项目用地一级开发建设各项内容进行验收。 市政接用时间:为在受让方付清全部土地开发建设补偿费的前提条件下，在项目全部完成开发建设并通过建设管理部门的竣工验收后达到客户入住条件的时间。 第二章、开发进度计划 自获得一级开发授权并签订开发协议起，主要开发进度计划如下: (一)、办理项目立项、规划、拆迁等相关批准手续:目前已完成报批规划意见书、用地预审、立项、建设用地规划许可证等前期手续，从2009年7月至2009年10月将完成勘测钉桩、地下文物勘测、拆迁手续办理等前期工作; (二)、组织实施拆迁工作;从2009年7月至2010年9月确定拆迁方案，办理拆迁批准手续，拆迁公示，委托评估、拆迁机构，入户调查评估、与被拆迁人签订拆迁协议、支付拆迁费用，拆除地上物平整场地，办理拆迁结案。 64 (三)、进行大市政建设:时间从2009年7月至2010年9月:办理大市政工程建设报批，委托电力、燃气、热力、电信、有线电视、上水、雨水、污水道路等各专项工程设计并组织审图、进行市政综合审批，办理各专项工程施工、监理招投标、组织专项工程开工建设、办理竣工验收。 (四)、定向安置房建设:定向安置房拟建设在现场厂房处，在厂房拆迁完成后将尽快办理相关规划设计、开工等手续，在2010年10月前完成全部房屋、小市政、配套等工程建设并组织入住。 (五)、2010年10月办理本项目一级开发建设验收手续，达到土地供应条件。 (六)、2009年度工期安排:本年度完成国有企业收购及拆迁工作量的40%或实现项目投资额8.29亿元。 65 表4-1 项目开发进度表 66 第三章、开发进度的控制措施 本项目范围内住宅拆迁实行整体搬迁，定向安置。国有企业拆迁实行国有土地整体回购，各市政建设配套工程交叉施工，达到验收标准，实现该项目开发的土地一次性供应的工作目标。土地供应时间是2010年10月。 一、拆迁工作的控制 1、做好政策宣传工作，提高拆迁工作的透明度，入户摸底评估前我们要给被拆迁范围内的居民、企业下发《石景山区第二水泥管厂土地一级开发项目相关的政府批准文件》、《北京市房屋拆迁法规汇编》、《石景山区第二水泥管厂土地一级开发项目拆迁工作相关问题解答》、《致居民的一封信》，让被拆迁人提前了解拆 迁政策。在整个过程中，我们始终要坚持三公开制度，即实行“房屋拆迁许可证”、“拆迁公告”、“房屋评估报告”公开，切实维护被拆迁人的合法权益，增强拆迁的规范化、透明度。做好宣传采取以下二种方式进行宣传:一是悬挂标语、彩旗，设置公告栏，确保政策公开透明;二是发放各种宣传材料，保护了被拆迁户的知情权;在拆迁过程中，宣传工作坚持“有针对性”和“时效性”的原则。对可能出现散布谣言，恶意编造谎言，煽动居民说晚拆比早拆多拿钱等问题，我们要反复宣传拆迁政策的一致性、连续性、不可变性，有效扼制住谣言的传播; 保证拆迁地区的和谐稳定局面。 2、做好拆迁问题咨询答疑工作，拆迁工作不仅是项目一级开发的重点工作，也是一个复杂的社会工作，根据目前以往的拆迁情况分析，由于对拆迁问题处理得不及时导致群体上访、越级访日渐增多。主要是历史遗留问题不好解决，为此我们要高度重视拆迁问题咨询答 67 疑工作。设置专职拆迁问题咨询答疑接待人员，做到每访必接，每接必果。这项工作主要遵循了以下几条原则: 首先提高对拆迁问题咨询答疑工作重要性的认识，第二水泥管厂项目拆迁量巨大，随着拆迁的展开，将引发许多矛盾，如果处理不当，拆迁工作就难以开展，还会造成新的不稳定因素，影响整个项目的实施。因此对群众反映的问题深入调查核实，每一个问题都拿出结果;将百姓利益始终放在第一位， 其次要转变思路，超前预防，综合治理。在拆迁期间，要设专人在现场办公，负责拆迁疑难问题咨询，及时掌握被拆迁人关注的热点问题和极易产生纠纷的焦点问题，做到早发现、早报告、早控制，把问题解决在萌芽状态，有效地避免集体访和越级访的发生。为了将居民提出的问题落到实处，做到事事有答复，件件有落实。将老百姓提出的问题做好记录，每天进行分类汇总，及时上报拆迁领导小组研究解决，不等、不拖、不靠，并将解决方案反馈给居民，对按政策规定不应解决的，做好耐心细致的思想政治工作，宣传法律法规，使有问题的拆迁户明白不能解决的理由和道理，不留隐患。 3、组织好入户摸底，财产评估工作;根据第二水泥管厂项目拆迁的范围，我们将采取分别划段的办法，每个地段设负责人一名，负责指挥这一地段的的入户摸底评估工作，直接对拆迁领导小组负责。每个地段分成若干小组。地段负责人和各小组负责人以及入户调查人员要选派工作经验丰富、年富力强、懂政策的人员组成，并在开展工作前集中请专业人士对入户人员进行了有针对性的培训，要求入户人员与老百姓交流时，坚持“公开、公正、公平”的原则;采用“换位思考”的工作思路，凡事站在拆迁户的角度分析问题、解决问题，做到该讲的一定要讲到位，不该说的一句都不能说，统一思想认识，统 68 一政策把握，不能随意承诺，也不能随意推诿问题，遇到纠纷要做到骂不还口、打不还手，依法拆迁、以情拆迁、文明拆迁。 4、采用拆迁补偿手续办理一站式服务的工作方式;我们将在现场设置拆迁临时办公室，集中了评估公司、拆迁公司、政策宣传、拆迁咨询、审核及结算联合办公，一方面积极解答老百姓提出的问题，一方面想方设法在保证手续完备的情况下减少老百姓办理手续的程序。在拆迁协议签订，审核严格按照工作程序的情 况下，为了减少老百姓的手续，相关工作人员在审核过程中遇到问题要积极主动与拆迁公司及相关部门联系积极负责协调，确保各项手续齐备、数字准确无误。结算人员进行最后的认真核各项补偿款金额，确认无误后，要立即为该户办理补偿款的支付。为了保证补偿款专款专用的安全，我们将邀请石景山分中心财务部门人员及相关监督部门对专项资金发放进行监督检查，同时将银行工作人员请到临时办公室，现场为拆迁户办理存款业务，使得签订协议后的搬迁户能安全、及时使用补偿款。 5、做好对拆迁特困户、困难户的补偿。我们要有针对性地对入户摸底后发现的特困户、困难户的补偿制定相应的解决措施。特别是宅基地面积小、房少、家庭人口多的，若严格按拆迁政策进行补偿，确实补偿款很低，难以解决被拆迁户购买楼房、供养孩子念书、赡养老人等问题，要及时研究解决的办法，保证整体拆迁工作的顺利进行。 二、市政基础设施建设进度控制 本工程控制阶段的主要工作:安全、质量、进度、投资。 1、进度的保证措施 (1)组织措施: 1) 先建设初期建立进度控制目标体系，明确项目部中进度控制人员及职责分工。 69 2) 在建设过程中，建立工程进度报告制度及进度信息沟通网络。 3) 合同监理单位建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度，采取横道图法、S曲线比较法，或前锋线比较法对进度进行分析，用改变工作的逻辑关系或缩短工作的持续时间等方法进行调整。 4) 在工程进度中，建立进度协调会议制度，通过会议沟通情况，解决进行中更大的问题。 (2)技术措施 1) 合同监理单位，认真审查承包商提交的进度计划，使承包商能在合理的状态下施工。 2) 编制进度控制工作细则，提倡甲方人员实施进度控制。 3) 采用网络计划技术及其他科学适用的计划方法并结合电子计算机的应用，对建设工程进度实施动态控制。 (3)经济措施 1) 及时办理工程预付款及工程进度款支付手续。 2) 对应急赶工给予优厚的赶工费用。 3) 对工期提前的施工单位，给予优厚的奖励。 4) 对工程延误收取误期损失，损失赔偿金。 (4)合同措施 1) 加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合同中进度目标的实现。 2) 严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，严格审查后再补入合同文件之中。 70 3) 加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应的处理方法。 4) 加强索赔管理，公正地处理索赔。 三、定向安置房建设进度控制 定向安置房建设协同一级开发同步进行，房屋建设的速度直接影响一级开发。为更好的促进居民搬迁，安置房建设必须在保质的情况，快速完工，交付居民使用。 定向安置房建设进度控制的措施主要包括组织措施、管理措施、经济措施和技术措施。 1、组织措施 1)(组织是目标能否实现的决定性因素，因此，为实现项目的进度目标，应充分重视健全项目管理的组织体系. 2)(在项目组织结构中应由专门的工作部门和符合进度控制岗位资格的专人负责进度控制工作。 3).进度控制的主要工作环节包括进度目标的分析和论证、编制进度计划、定期跟踪进度计划的执行情况、采取纠偏措施、以及调整进度计划。这些工作任务和相应的管理职能应在项目管理组织设计的任务分工表和管理职能分工表中标示并落实。 4)(应编制施工进度控制的工作流程，如; (1)定义施工进度计划系统(由多个相互关联的施工进度计划组成的系统)的组成; (2)各类进度计划的编制程序、审批程序和计划调整程序等。 5)(进度控制工作包含了大量的组织和协调工作，而会 71 议是组织和协调的重要手段，应进行有关进度控制会议的组织设计。 2、管理措施 1)(施工进度控制的管理措施涉及管理的思想、管理的方法、管理的手段，承发包模式、合同管理和风险管理等。在理顺组织的前提下，科学和严谨的管理十分重要。 2)(用工程网络计划的方法编制进度计划时，必须很严谨地分析和考虑工作之间的逻辑关系，通过工程网络的计算可发现关键工作和关键路线，也可知道非关键工作可使用的时差，工程网络计划的方法有利于实现进度控制的科学化。 3)(承发包模式的选择直接关系到工程实施的组织和协调。为了实现进度目标，应选择合理的合同结构，以避免过多的合同交界面而影响工程的进展。工程物资的采购模式对进度也有直接的影响，对此应作比较分析。 4)(为实现进度目标，不但应进行进度控制，还应注意分析影响工程进度的风险，并在分析的基础上采取风险管理措施，以减少进度失控的风险量。 5)(应重视信息技术(包括相应的软件、局域网、互联网、以及数据处理设备等)在进度控制中的应用。虽然信息技术对进度控制而言只是一种管理手段，但它的应用有利于提高进度信息处理的效率、有利于提高进度信息的透明度、有利于促进进度信息的交流和项目各参与方的协同工作。 3、经济措施 1)(施工进度控制的经济措施涉及工程资金需求计划和加快施工进度的经济激励措施等。 72 2)(为确保进度目标的实现，应编制与进度计划相适应的资源需求计划(资源进度计划)，包括资金需求计划和其他资源(人力和物力资源)需求计划，以反映工程施工的各时段所需要的资源。通过资源需求的分析，可发现所编制的进度计划实现的可能性，若资源条件不具备，则应调整进度计划。 3)(在编制工程成本计划时，应考虑加快工程进度所需要的资金，其中包括为实现施工进度目标将要采取的经济激励措施所需要的费用。 4、技术措施 1)(施工进度控制的技术措施涉及对实现施工进度目标有利的设计技术和施工技术的选用。 2)(不同的设计理念、设计技术路线、设计方案对工程进度会产生不同的影响，在工程进度受阻时，应分析是否存在设计技术的影响因素，为实现进度目标有无设计变更的必要和是否可能变更。 3)(施工方案对工程进度有直接的影响，在决策其选用时，不仅应分析技术的先进性和经济合理性，还应考虑其对进度的影响。在工程进度受阻时，应分析是否存在施工技术的影响因素，为实现进度目标有无改变施工技术、施工方法和施工机械的可能性。 73 第五部分 成本控制方案 第一章、质量控制方案 一、项目开发质量控制目标: 1、场地要求: (1)宗地达到 “场光地净”——场地中无建筑物、构筑物、电线杆等附着物(树木除外)，渣土清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定要求; (2)地面平整——场地随自然地平; (3)在宗地四周设置围档(围墙高2.5,5米，钢结构，墙体外围张贴公益广告，广告内容须经招标人同意)。 2、拆迁工作不留死角，取得拆迁结案表; 3、大市政建设工程质量达到合格标准; 4、本一级开发项目达到“七通一平”的标准。 二、项目开发质量保证措施: 1、全面贯彻执行ISO9002质量体系程序文件的有关规定。 2、编制切实可行的质量管理计划，实行项目质量管理负责制，制定相应的检查、考核制度。 3、合理、务实地编制项目实施的各种方案，认真研究、分析、评估，做到技术上切实可行。 4、对于项目的前期手续办理工作，组织专门人员，协调市、区计划、规划、土地、供电、给水、市政、电信、燃气等有关政府部门，及时取得相关批准手续。 5、拆迁工作阶段质量保证措施: 74 (1)、拆迁补偿安置工作，事关被拆迁人切身利益，在实际操作过程中，我公司成立拆迁领导办公室，充分发挥我公司在拆迁工作中的经验，以及与相关职能部门的密切联系，调动一切积极因素，做好拆迁补偿工作，维护社会稳定，不出现群体上访及越级上访情况。 (2)、通过招投标方式择优选择拆迁工作的评估、拆迁单位，保证拆迁工作质量。 (3)、我公司配合拆迁公司、拆迁评估公司仔细调查被拆迁人的具体情况，分析其异同点，了解被拆迁人对此次拆迁的想法，同时提出有针对性的措施，制定拆迁方案。 (4)、我公司配合拆迁公司、拆迁评估公司把有关此次拆迁的法律、政策向当地居委会和居民讲明白、说清楚，进行解释说明和疏导，体现居民对拆迁有知情权、参与权、监督权。在拆迁的现场设专人提供政策咨询服务，为他们答疑解惑。 (5)、拆迁工作牵涉面广、政策性强，按照公开、公正、公平的原则，做到拆迁方案、补偿方案两公开。尊重居民对财产的所有权及其使用、收益和处分权。尊重拆迁居民的合法权益。 (6)、落实资金保障，规范拆迁行为。 (7)、在拆迁评估时，不同的估价时点，由于政策、市场环境及估价对象有不同的状态，评估时应掌握好估价时点下的特定状况，做出适时的评估结果。同时要求拆迁评估公司耐心做好拆迁评估报告的解释工作。 (8)、拆迁评估涉及被拆迁人的切身利益，也是他们生活模式出现重大变化的开始，因此要充分理解被拆迁人的心理状态，严格把握政策和评估技术。同时被拆迁对象有住户和企事业单位，各被拆迁对象也有不同的心态，拆迁过程中要采用不同的工作方式区别对待，有 75 针对性的采取不同的措施、策略，以保证拆迁工作的顺利进行。 6、市政设施施工阶段质量保证措施: (1)、认真编制大市政各项工程的委托任务书，对设计，勘查、施工、监理等方案严格审查，选择最优方案，为项目开发质量奠定基础; (2)、在对项目建设总包单位和监理单位的招标过程中，认真深入考察，精心选择资质等级较高且具备良好信誉的公司，尤其重要的是对总包方项目经理及总监的选择。 (3)、工程招投标要合理报价，不得以低价，压工期等手段违反工程建设强制标准，降低工程质量 (4)、我公司项目部组织总包单位和监理单位提前做好施工图纸会审工作，熟悉、研究施工图，了解设计意图，对设计图中存在的差错及可能影响施工质量的问题提出改进意见，会同设计单位协商解决。 (5)、要求施工单位确定本项目工程质量目标，实行目标管理，针对目标制定 技术质量文件，经监理单位与我公司项目部批准生效后严格执行。 (6)、督促施工方制定本工程实行全面质量控制体系的实施计划，各程序分类立册，落实到人。 (7)、督促施工队伍严格遵守绿色建筑评价标准中关于施工过程的要求，并进行全程管理和控制。 (8)、项目部成立项目质量管理小组，同时要求总包单位建立质量管理体系，针对工程的具体情况，制定相应的各项质量控制措施，明确责任人。 (9)、建立工地例会制度，每周有总监主持召开协调会，每月由业主代表主持召开协调会。会议纪要由业主纪录、整理并抄送有关各方。 (10)、项目部及时协调总包与分包各施工单位之间的关系。 76 7、定向安置房工作阶段质量保证措施: 为加速搬迁安置进程，定向安置房分配工作将配合拆迁工作，采取“先搬先分，分轮抽签”的形式。搬迁工作按照 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 顺序展开，居民签订拆迁协议后即可进入分配流程。拆迁工作进行一轮后，签订拆迁协议的居民即可参加第一轮住房抽签;以此类推，第二轮往后的居民只能在余房中选择。由于各种户型数量有限，先进入分配流程的居民可选的户型组合较多，这种流程安排既能保证分房的公平性，也能提高居民搬迁的积极性。分配工作基本流程如下图所示: 相关部门将严格按照上述流程办法安排选购工作，分配全过程将由专门机构(如北京市公证处)进行监督管理，为居民提供全程服务。各阶段工作及时公示，鼓励反馈和举报，让被拆迁居民都参与到监督管理工作中，增强透明度，避免信息失实造成分配不公，切实保护所 77 有居民的根本利益。 安置工作结束后，安置房建设主体将对安置房实际使用情况及剩余房源资料进行整理，通过公示接受居民的再监督，并报上级单位审查备案。 第二章、成本控制方案 一、项目成本控制原则 1、成本最低化原则; 2、全面成本控制原则; 3、动态控制原则; 编制成本计划、制订成本控制的方案; 4、目标管理原则; 目标管理的内容包括:目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环; 5、责、权、利相结合的原则; 在项目实施过程中，项目经理部各部门在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权力，项目经理对各部门在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行有奖有罚。做好责、权、利相结合的成本控制，以确保收到预期的效果。 二、项目成本控制依据: 1、政府关于城市房屋拆迁补助规定 2、编制的项目建设成本计划; 3、大市政建设各项工程设计文件及图纸; 4、大市政建设各项工程承发包合同; 78 5、大市政建设各项工程预算; 三、项目成本控制措施 : 1、组织措施:健立成本全过程控制管理目标的控制体系。 2、技术措施 :认真编制项目实施方案，充分分析、研究、优选，达到技术可行，经济合理的要求。 3、经济措施:在项目组织实施过程中，合理配置项目管理人员，改善组织管理，实行合理的奖惩制度。 4、拆迁工作阶段项目成本控制措施: (1)、居民的拆迁补偿费和国有企业的区位补偿费的确定，应严格执行北京市及石景山区的有关政策与法规。 (2)、拆迁评估公司在工作过程中，应严格遵循相关的政策、法规，掌握好拆迁政策尺度;在评估过程中，评估对象合法有效性的界定，评估基础数据的测量、选取、都要有严谨的政策和科学依据。做到既不漏项，也不超标。 (3)、公司设专人复核有关拆迁补偿费与地上附属物补偿费的现场测量数据并计算结果，提出意见，与拆迁公司与拆迁评估公司进行协调，以取得一致结论。 (4)、拆迁补偿费的支付制定严格的内部控制制度，专人负责。 5、市政设施施工阶段项目成本控制措施: (1)、依靠我公司工程预决算人员，并利用工程造价中介机构，做好本市政工程的概预算工作，同时通过招投标方式优选施工单位与监理单位。 (2)、我公司项目部组织总包单位和监理单位在施工开始前做好施工图纸会审工作，对设计图中存在的差错提出改进意见，会同设计协商解决。尽可能将施工图纸上的问题减少到最小程度。 79 (3)、鉴于市政施工工程的特定属性，施工过程中常会有一些不确定情况发生，我公司施工现场工程管理人员要做到及时发现问题，与监理单位、施工单位一起处理问题，分清责任，做好记录。 (4)、充分发挥监理单位的监督检查作用，对工程洽商从严把握。 (5)、组织我公司工程预决算人员、监理单位与施工单位做好工程决算工作。对于工程变更部分，要做到依据充分，手续齐全。 6、定向安置房建设成本控制措施: (1)、认真会审图纸，积极提出修改意见 在项目建设过程中，施工单位必须按图施工，并联系项目施工的主观条件，对设计图纸认真会审，并提出修改意见，在取得业主和设计单位的同意后，修改图纸，同时办理增减帐，在会审图纸时，对于结构复杂、施工难度高的项目，要加倍认真，并从方便施工，有利加快工程进度和保证工程质量、降低资源消耗、增加工程收入等方面综合考虑，提出有科学根据的合理化建议，争取业主和设计单位的认同。 (2)、制定先进的、经济合理的施工方案 施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的 施工方案主要包括四项内容; 安排和流水施工的组织，正确选择施工方案是降低项目成本的关键，制定施工方案要以合同工期以及业主、监理的要求为依据，联系项目的规模、性质、复杂程度、现场条件、装备情况、人员素质等综合考虑，从而制定最合理、最经济的一个。施工方案应该同时具有先进性和可行性。 (3)、落实技术组织措施 落实技术组织措施，走技术与经济相结合的通路，以技术优势来取得经济效益，是降低项目成本的一个关键，一般情况下，作为降低成本计划的内容之一列入施工组织设计。为了保证技术组织措施计划 80 的落实，并取得预期的效果，应在项目经理的领导下明确分工:由工程技术人员订措施，材料人员供材料，现场管理人员和生产班组负责执行，财务成本人员结算节约结果，最后由项目经理根据措施执行情况和节约效果对有关人员进行奖励，形成落实技术组织措施的一条龙，必须强调，在结算技术组织措施执行效果时，除要按定额等进行理论计算外，还要做好节约实物的验收，防止“理论上节约，实际上超用”的情况发生。 (4)、组织均衡施工，加快施工进度 凡是按时间计算的成本费用，在加快施工进度、缩短施工周期的情况下，都会有明显的节约，加快施工进度也是降低项目成本的有效途径之一，加快施工进度，将有增加一定成本支出，由于施工进度加快，资源的使用相对集中，往往出现作业面太小，工作效率难以提高，以及材料供应脱节，造成施工间隙等现象，因此，在加快施工进度的同时，必须根据实际情况，均衡施工，以免发生不必要的损失。 (5)、降低材料成本 材料成本在整个项目中比重最大，一般可达70%左右，而且有较大的节约潜力，往往其它成本项目(如人工费、机械费)出现亏损时，要靠材料成本的节约来弥补。因此，材料成本的节约，也是降低项目成本的关键。 总之，成本控制要以建设项目为成本控制中心，以投标报价为依据，制定项目成本控制目标，各职能部门通力合作，形成以市场投标报价为基础的实施方案。加强建设项目管理，有效控制项目成本。 81 第六部分 风险控制方案 第一章、风险分析 一、投资环境风险 近几年北京市房地产市场是否存在泡沫的争论一直继续，北京房地产价格起伏震荡，市场前景仍然有不确定因素，一旦泡沫出现，将会对本项目造成不利影响。另外随着时间推移，土地出让价格的不确定性也将显现。 二、工程质量风险 在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响的风险。 三、政策风险 现阶段土地一级开发项目政策、机制尚未完全成熟，对于土地供应和管理体制的变化，在项目运转和操作过程中存在过去未曾遇到的问题，带来一些政策层面的风险。 四、管理风险 项目组织架构的设置、人员素质以及管理水平的高低将直接影响一级开发的进度和质量。 第二章、风险控制措施 一、投资环境风险防范措施 制定务实的拆迁计划与市政工程建设计划，并尽快实施。项目完成时间越早，风险就越小。 82 二、工程质量风险防范措施 应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制节点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。 三、政策风险防范措施 应尽可能理顺土地开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。 四、组织架构保证防范措施 1、项目组织机构: 由投标人京汉置业集团股份有限公司为本次招标的石景山第二水泥管厂一级开发项目成立项目部，派驻总经理一人负责该项目建设的全部工作，并相应成立负责办理项目立项、规划、拆迁、市政建设批准手续的专门部门;负责评估、拆迁等经济合同以及工程造价等具体工作的经济管理部门;负责具体组织拆迁、大市政建设的工程管理部门;为保证整个项目建设还成立了项目部内部管理的文秘、档案以及后勤保证的综合管理部门。 2、公司与项目管理部门之间的关系 石景山第二水泥管厂一级开发项目项目部是京汉置业集团股份有限公司下属部门，项目部总经理对京汉置业集团股份有限公司董事会负责，全面管理石景山第二水泥管厂一级开发项目工程建设。 (1)、项目部的权限: 完成石景山第二水泥管厂一级开发项目所需要的人力、财力、物力，直接对京汉置业集团股份有限公司董事会负责。 (2)、项目部的职责: 83 1)、负责办理项目立项、规划、拆迁、市政建设批准手续; 2)、负责完成拆迁、大市政建设实施全过程的所有工作; 3)、负责与本项目有关系外部单位的协调; 4)、完成政府规定、公司规定经济指标。 、项目组织机构框图 3 84 85 4、拟派往本项目的主要技术、管理人员情况表 投标人名称:京汉置业集团股份有限公司 86 5、拟派往本项目主要人员的履历表 投标人名称:京汉置业集团股份有限公司 87 88 89