中粮地产财务分析与评价终

摘 要    2 第Ⅰ部分 企业概况    2 1.1 企业概况    2 1.2业务范围    3 第Ⅱ部分    3 2.1 国内房地产业发展情况    3 2.2 中粮地产股份有限公司发展状况    4 第Ⅲ部分    企业财务分析    6 3.1 偿债能力分析 (黄佐敏)    6 3.2 营运能力分析（江承维）    7 3.3 获利能力分析（赵金龙）    11 第Ⅳ部分    企业财务预警    13 4.1企业财务预警（田凌云）    13 第Ⅴ部分    评价与分析    17 第Ⅵ部分    附 件     17 摘  要 运用财务分析基本原理与 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 ，本文对中粮地产企业自身，国内房地产行业以及中粮地产的财务能力进行了系统的分析。企业自身分析是从企业的发展历史，业务范围，自身发展战略等方面来进行；然后对国内房地产市场发展状况和企业自身的情况进行分析；财务分析主要是通过对企业偿债能力，营运能力，获利能力这几个方面进行分析。最后以建立财务预警体系的方式对企业所处的财务危机程度进行了分析。通过这些分析，可以得出中粮地产股份有限公司的清偿能力比较理想但要对资金周转引起足够的重视，营运能力出现一定困境，盈利能力较好，存在财务失败的风险性较大的结论，企业管理者、债权人、所有者等财务信息使用者需要对其进行更加详尽的分析，谨慎地选择投资和借贷。由于时间和精力等的限制，本次分析并未对企业发展状况进行分析，对企业的一些非财务信息也未进行详尽的分析，还存在很多不足。 第Ⅰ部分  企业概况 1.1 企业概况 1981年11月，公司前身宝安县城建指挥部（简称“指挥部”）成立。 1982年4月，成立宝安县县城建设公司（简称“城建公司”）。 1984年2月，撤消宝安县城建设指挥部和宝安县县城建设公司，成立宝安县县城建设发展总公司。 1993年2月，公司“宝安县县城建设发展总公司”更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。 1993年7月，经深圳市人民政府批复同意，深圳市宝安区城建发展总公司改组为深圳宝恒（集团）股份有限公司。经深圳市证券管理办公室批复同意，深圳宝恒（集团）股份有限公司发行股票20000万股，每股面值人民币1元，均为人民币普通股。10月8日，深圳宝恒（集团）股份有限公司在深圳证券交易所正式挂牌上市，简称为“深宝恒A”。 1996年12月，经深圳市工商行政管理局批准，企业法人名称由“深圳宝恒（集团）股份有限公司”变更为“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”。 2004年12月31日，中粮集团与深圳市宝安区投资管理有限公司签署《深圳市宝恒（集团）股份有限公司股份转让协议》,拟收购深交所地产类上市公司深圳市宝恒（集团）股份有限公司的控股权。2005年11月4日，该次股权转让过户登记法律手续在中国证券登记结算有限公司深圳分公司全部办理完毕。 2005年12月，上市公司启动股权分置改革，并于2006年2月14日实施股权分置改革 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。实施后，公司原非流通股份转为有限售条件的流通股份，公司证券简称由“深宝恒A”变更为“G宝恒”。 2006年4月，经国家工商行政管理总局核准，公司全称由“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”变更为“中粮地产（集团）股份有限公司”，英文全称由“SHENZHEN BAOHENG (GROUP)CO.,LTD”变更为“COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD.”。经深圳证券交易所批准，公司证券简称由“G宝恒”变更为“G中粮地”。 2006年10月， 深圳证券交易所把因股权分置改革而调整的公司证券简称“G 中粮地”恢复为“中粮地产”。 1.2业务范围 中粮地产主要业务范围包括了住宅地产、商业地产、工业地产，拥有北京、上海、成都、深圳等10个城市公司。中粮地产战略定位于要成为有综合市场影响力的国内领先房地产企业，目前，已成熟的产品系列主要有鼎级景观住宅系列、都市精品住宅系列、大悦城综合体系列、祥云国际系列等几大系列。 第Ⅱ部分  行业企业发展情况 2.1 国内房地产业发展情况 近年来房地产行业高速发展，尽管2013国家实施“国五条”以稳定房价，房地产信贷政策收紧，融资成本上升，但是房地产业并没有受到打压，国家的调控不会对房地产市场带来巨大的波动。有效的市场需求、不断上升的居民储蓄、稳定增长的国民收入及抵御通货膨胀的房产特质都将是中国房地产市场平稳发展的积极因素。 很多房地产企业进行着大规模的扩张。市场面临越来越大的竞争，优胜劣汰决定了未来的两极化格局,房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其是近年市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。 从房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征： 1.行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势； 2.多项目运营、集团化管控成为发展重点； 3.粗放经营向精细化经营方式转化； 4.异地扩张与全国性企业品牌显现； 5.民营企业力量崛起和壮大； 6.客户的维权意识明显提高。 2.2 中粮地产股份有限公司发展状况 在房地产调控大局下，中粮地产经营管理团队经过多轮研讨，更加准确地把 握了行业的脉搏，明确了以大悦城为品牌的城市综合体为发展目标，确立了四大 住宅产品线，通过对外创新营销方式，对内狠抓管理基础、提升产品品质的方式， 企业逐步迈上稳健发展的道路。 中粮地产在2009 年及2010 年一直在做着夯实管理基础的工作。 2010 年，中粮地产组建专门的 流程 快递问题件怎么处理流程河南自建厂房流程下载关于规范招聘需求审批流程制作流程表下载邮件下载流程设计 制度小组，努力优化流程，并开始推行项目全生命周期、全价值链开发的总控 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，通过严格执行项目开发全生命周期的各层次节点计划，进行精细化管理，在保证各环节工作质量的前提下，加快了房地产项目的开发进度。 2011 年，中粮地产围绕“聚焦产品、深耕城市、加快周转、持续成长”的年度经营总方针，坚持聚焦战略产品、深耕战略城市，努力加快资产周转，努力实现业绩的持续增长。将密切关注国家政策，培养并发挥自身的竞争优势，以“绿色人居”为产品理念，优化项目品质，打造强产品力，从而提高自身的运营效率和盈利能力。 2012年，中粮地产在完善城市公司组织架构的基础上，将进一步提升一线管理运营水平作为经营重点。中粮地产以全生命周期的运营管控计划为主线，从价值链的前端到后端，贯通市场、设计、工程、成本、销售甚至持有物业等不同开发环节，严控项目开发节奏，加快项目周转，在瞬息万变的市场中争取到了主动。 2013年中粮地产将经营重点聚焦于“产品力”之上，加强产品研发，从市场、客户的角度出发，总结、消化、吸收行业先进经验，不断提升产品力。中粮地产将继续推进现有产品的梳理工作，从 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 、设计、工程、招标、物服等方面入手，固化标准，优化流程，在提升都市精品系列产品复制能力的基础上，颁布多个类型设计指引，进一步完善产品体系。 中粮企业在发展及决策过程中还可能面临政策、市场及财务等方面的风险。 为应对政策风险，中粮地产加强对政策变化的跟踪研究，快速反应，积极应对；同时以调控为契机，提升项目的成本管控能力和工程节点把控能力，打造产品，系统提升产品力。 为应对市场风险，公司将加强对市场和竞争对手的跟踪研究，把握市场动态；加大中小户型刚需产品的供应，对客户进行广泛调研，精准把握目标客户，制定合理入市价格；对现有在售的高端产品，创新营销方式，主动寻找目标客户，利用圈层营销、渠道营销、口碑营销等方式，加强销售，回笼资金。 为应对财务风险，中粮地产一方面加大营销力度加快资金回笼，同时积极盘活存量资产以及处置非主业资产，增强自我造血功能；另一方面，加强与金融机构及其它机构的合作,积极拓宽融资渠道和创新融资模式,多方面筹措资金满足公司经营发展的资金需求。同时加强成本管控，细化管控措施。 中粮地产着眼市场需求，逐步调整产品结构，根据市场适当调整住宅项目产品类型的配比，重点打造适销对路产品，加大市场需求程度高的刚需类产品的建造和推盘力度，提高产品销售速度。此外，中粮地产坚持稳健发展的原则，争取在低谷中寻找低成本扩张的机会，为实现公司的长远发展积蓄力量。 中粮地产总资产在房地产业中排名15，主营业务收入排14，有望超越金科地产，虽如此但还是与地产巨头万科相差甚远，这是中粮地产的威胁但同时也是机会，如何在市场需求高涨不退的情况下进一步挤占市场份额是中粮地产进一步努力的方向。 第Ⅲ部分    企业财务分析 3.1 偿债能力分析(黄佐敏) 采用中粮地产2008年—2012年5年财务报表中的相关数据计算上述指标的结果如下： 指标 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 流动比率 1.59 1.94 1.34 1.08 1.12 速动比率 1.43 1.84 1.29 0.98 1.02 现金流量比率 -0.85 0.12 -0.02 -0.01 0.29 资产负债率 0.64 0.5 0.69 0.74 0.76 产权比率 1.74 1.01 2.18 2.89 3.18 有形净值债务率 1.77 1.01 2.19 2.91 3.2 偿债保障比率 -1.53 14.43 -71.89 -146.91 4.99             短期偿债能力分析 ①. 流动比率： 总体来说2008年到2011年中粮地产的流动比率呈下降趋势，到2012年又有所上升，但是2009年流动比率较2008年有了较大幅度地上升，是由于2009年9月公司出售公司持有的中汇医药、江西铜业、中国宝安及招商银行股份的一定比例以此补充流动资金。以出售股权而补充流动资金虽能解决一时所需，但非长远之计，应引起重视。 继续阅读