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城市轨道交通的投融资、建设与开发模式.doc

城市轨道交通的投融资、建设与开发模式

高明健
2019-04-02 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《城市轨道交通的投融资、建设与开发模式doc》,可适用于高等教育领域

深圳大学考试答题纸(以论文、报告等形式考核专用)二○一四~二○ 一五  学年度第 二 学期课程编号 课程名称城市轨道交通投资与项目管理主讲教师 评分 学号 姓名 专业年级  教师评语:评分项基础理论知识总结概括能力独立工作和信息查询能力科学作风及写作水平英文摘要和关键词总分分值             题目:城市轨道交通的投融资、建设与开发模式             摘要 轨道交通建设是城市建设中耗资巨大的单体工程传统依靠政府财政投资的发展模式越发不可持续如何解决资金困难保证轨道交通健康持续的发展已经成为许多城市面临的难题之一。本文谨以深圳地铁为例探索适合深圳地铁的轨道交通投融资模式。关键词 轨道交通投融资深圳地铁AbstractRailtransitconstructionisconsideredasagreatlycostedprojectinurbanconstruction,thetraditionalmodebasedonthegovernmentfinancialinvestmenthasbecomeincreasinglyunsustainable,howtosolvethefinancingdifficulties,guaranteeingasustainabledevelopingmode,hasbecomeoneoftheseriousdifficultiesthatmanycitiesarefacedwithThisarticleillustrateshenzhenmetroasanexample,toexploreasuitableinvestmentandfinancingmodeofforshenzhenmetroKeywords railtransit investmentandfinancing shenzhenmetro  引言作为缓解交通压力的重要手段我国轨道交通建设正处于前所未有的快速发展时期。据统计截止到年已有个城市相继开通了地铁并有个城市正在兴建新的轨道交通项目。由于城轨本身的公益性运营存在巨大的政策性亏损同时也带来巨大的财政压力。为了解决这一问题需要将现有的城轨投融资平台进行改造而香港“地铁物业”的模式为解决这一问题提供了较好地思路通过借鉴香港的经验深圳地铁也进行了许多有益的尝试并取得了不错的效果。城轨投融资平台现状根据平台载体的不同各地城轨投融资平台运作模式包括专门成立的城市基础设施投资公司(简称“城投公司”)和承担投融资功能的城轨建设运营公司(简称“城轨企业”)两种运作模式。这两种运作模式都存在收益外部化和债务风险外部化的问题并由此产生较大的社会风险。首先是收益外部化的问题在城轨线路建成后沿线的土地、物业等会产生巨大的增值相比之下运营服务及附属资源获得的收入不过是九牛一毛大量的资源被外部化到社会其他经济主体由于长期未得到重视产生了资源的极大浪费。比如深圳地铁一期每个站点m半径范围的房地产的增值效益为.亿元一期个站共计亿元为一期地铁总造价亿元的倍。其次是债务外部化的问题由于城轨建设存在收益外部化情形再加上城轨运营的公益性低票价政策所以仅依靠运营服务及附属资源的产出收益城轨项目存在较大的政策性亏损对项目负债缺乏还本付息的能力。因此城轨债务的还本付息和运营亏损的补贴最终要由当地政府承担其规模是财政投入城轨建设资本金规模的若干倍存在较大的债务风险外部化情形。比如某城市km的城轨线路政府投入的最低资本金约亿元而城轨投融资平台公司融人的负债约亿元年运营补亏需求约亿元<>。香港地铁的模式香港地铁模式有两个主要特点:一是通过政府的政策优惠低价位获得地铁沿线地产开发权这样做不仅能为后续的地铁建设筹集资金也能在后续物业开发中收获盈利二是对车票的合理定价使得客运业务收入能够覆盖地铁日常运营支出及日益增长的成本支出。中国香港地铁模式已经成为长期可持续的商业模式<>香港地铁模式的操作方法是政府授予香港地铁一定的沿线物业开发权在物业开始建设时香港地铁按地铁建成以前的地价水平向政府缴付地款。当地铁建成后香港地铁公司可以利用沿线的物业升值这一部分的收益再去建设新的地铁项目。将地铁与物业综合考虑互补共赢有效地利用土地资源也促进地铁客流效益提升同时政府也不用补贴地铁更可从沿线土地的开发中收取地价。对香港政府、香港地铁公司及公众来说是一个三方共赢的局面<>。事实上这种模式给香港地铁带来了丰厚的利润。在香港地铁利润来源中非车费收入的比重甚至超过了车费。以九龙站上盖的物业开发为例九龙站项目分为七个项目组合分期推出招标,每个项目组合力求规模适中,令中型发展商有机会参与竞投。其中,地铁公司将拥有两个车站、机场预办登机手续大堂和一个六万平方米的大型购物商场。通过该项目能使港铁获得利润约亿港元。深圳地铁运营实例深圳地铁二期工程中地铁l号线(罗宝线)前海车辆段的上盖空间开发是深圳地铁集团“地铁物业”模式综合开发的一个典型案例。前海车辆段的上盖地块位于深圳年总体规划双中心之一的前海湾CBD区东南角规划建设为包括住宅、公寓、办公、商业、酒店及配套等在内的大型综合体和社区。该项目由三宗地组成计容积率总建筑面积约万m。其中两宗地为商业开发用地共计约万m一宗地为保障性住房建设用地将建设约.万套、共计.万m的保障性住房。前海车辆段上盖综合开发利用效果如图所示。年深圳市地铁集团通过公开竞买形式摘牌前海车辆段上盖三宗土地在获得上盖空间用地的所有权后地铁集团则通过上盖空间用地进行市场融资将所融资金专项用于地铁建设。深圳借助毗邻香港的优势积极学习和探索香港地铁上盖物业成功开发经验进行了大胆的尝试和积极的创新虽然现阶段取得了一定成果但由于内地法律政策环境与香港存在较大差别导致地铁上盖物业这一模式在内地无法直接复制总体上看发展缓慢力度也不够。地铁物业的主要开发模式轨道交通站点空间权联合开发此类联合开发通常与轨道交通设施结合在一起包括运输系统上、下方的穿越处或是车站地区的房地产开发即典型的地铁物业模式优先发展轨道交通车站的上盖物业、车站周边的地下商业街、停车场以及其他服务设施进行立体规划和开发。根据开发规模可分为站点单体上盖物业和站点上盖大平台两种模式。轨道交通站点邻近地区联合开发此类联合开发是指轨道交通设施与其周边建筑物进行一体化规划和建设开发地块靠近轨道交通设施并且通常与之连接而不仅仅只是位于轨道设施空间位置或其上、下方。这种大面积复合化开发结构已经不再是指某个地产项目的复合结构单纯为一个适宜的人居环境而是把许多不相干的功能拼凑在一块形成整体。这种复合开发已经上升到城市的结构轨道交通以房屋为载体整合多种产业用富有活力、竞争力的城市功能综合体新模式打造城市发展的新风标<>轨道车辆段上盖综合开发此类综合规划是指在不影响轨道车辆段运用功能的前提下将轨道综合开发与车辆段规划布置方案相结合在车辆段建筑结构之上或周边进行物业开发以达到集约利用土地、改善周边环境、创造良好社会经济效益的目的。轨道车辆段上盖综合开发可以协调车辆段与周边用地的关系盘活周边地块在补充完善城市功能的同时创造较好的经济效益。轨道车辆段上盖开发利用了检修用房尺度大、占地大的特点在进行城市土地集约利用的同时改善了原本单调的车间形象符合建设两型社会的发展思路符合集约开发土地的国家政策。利用车辆段一般选址于城市近郊的特点上盖开发对疏散城市中心区人口、改善城市中心区居住环境等具有非常明显的现实意义符合环境友好的发展主题。轨道交通沿线区域综合开发此种综合开发利用轨道交通对城市功能产生极大的集聚作用彻底改变城市原有的均质发展状态以站点为圆心由内向外形成高-低强度开发的同心圆由轨道交通沿线各站点和其他设施组成通常由多家机构联合建设。综合开发项目一般包含若干街区不同区域内的中心建筑与轨道站点相互联通结合成一个整体。从轨道建设经验来看这样至少可以得到三方面的收益:一是可以解决部分建设资金来源二是通过轨道交通的延伸实现城市拓展的总体规划三是可以以沿线物业来支持轨道交通建设和运营。在城市发展的不同阶段以及不同区域要分别应用不同的“地铁物业”开发模式。对轨道交通处于发展初步阶段城市轨道交通正处于大规模集中建设阶段而轨道交通综合开发工作无论是操作理念还是管理办法都缺乏成熟的认识和规定。在此阶段应主要推行站点地下空间的开发在有条件的地块实施地铁物业上盖物业开发探索试行轨道交通站点邻近地区联合开发为进入“地铁物业”开发模式成熟阶段进行轨道交通沿线区域联合开发积累经验。结语及建议伴随城市轨道交通的不断蓬勃发展巨额的建设资金及建成后的运营成本无疑将加重政府的财政压力因此需要探索一种适合我国国国情的轨道交通可持续发展的建设模式。“地铁物业”模式具有强劲融资能力以及良好经济效益和社会效益的优势无疑是轨道交通创新建设模式的较好选择。在这里特提出以下建议:()在轨道交通工程可行性研究阶段即对沿线房地产开发进行深入研究将站位选择与房地产开发紧密结合制定切实可行的房地产开发方案。()合理建议政府对沿线土地规划和城市规划进行调整对轨道交通的站点规划应与现有土地利用相结合站点区域尽量多预留地块。通过对站点周边区域的土地进行分层次、高强度的开发提升轨道交通沿线土地资源的潜在价值。()轨道沿线各区建设主管部门要提前做好沿线土地控制和现状保护工作为房屋征收等相关的工程实施做好准备<>。参考文献:<>王灏李开孟高朋我国城市轨道交通主要投融资模式及创新思路J中国投资(),.<>陈福贵向红地铁物业"模式的经济分析J铁道工程学报()<>钱伟广州市轨道交通投融资模式研究J中国市场()<>郭瑞霞地铁物业开发探讨介绍深圳地铁南头车辆段上盖建筑规划方案J现代城市轨道交通研究()<>Tang,YY,Ma,WZ,Jia,CHTheAnalysisonFinancingModeofHarbinSubwayCPROCEEDINGSOFINTERNATIONALCONFERENCEONCONSTRUCTIONREALESTATEMANAGEMENT,VOLSAND 

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