第二章个人二手房贷款管理办法

第二章个人二手房贷款管理办法 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 1/33 中国光大银行个人二手房屋贷款管理办法 第一节 总 则 第一条 为适应我国房屋二级市场发展的需要, 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 个人二手房屋贷款业务操作流程,规避信贷风险,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》,银行监管部门的《贷款通则》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》,房地产行政主管部门的《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等有关法律、法规以及《中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法》,制定本管理办法。 第二条 本办法所称个人二手房屋贷款,是指我行运用信贷资金,在借款人以其所购房屋作为抵押物和/或提供其他我行认可的担保的前提下,向在中国大陆境内房屋二级市场购买二手房屋,包括住房、商用房,下同,的借款人发放的人民币贷款。 第三条 本办法所称二手房屋是指已取得房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明,可在房屋二级市场上进行交易的各类型房屋。 第四条 本办法适用于我行所属分,支,机构,以下简称贷款人,经办的个人二手房屋贷款业务。借款人指符合本办法第二章“贷款的对象和条件”所规定的向我行申请个人二手房屋贷款的自然人。 第五条 本办法中抵押物与我行各分,支,机构原则上须在同一城市, 如抵押物在同省地级市,长江三角洲地区可放宽至县级市,市区范围内的,可对同一楼盘、借款人达到一定规模的团体客户办理按揭贷款业务,此类业务须由各分,支,行风险总监审批。 第二节 贷款的对象和条件 第六条 贷款对象 年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人。 第七条 借款人必须同时具备下列条件 ,一,具有合法身份,能提供身份证和户口簿或护照、军官证等,其中,对于港澳台居民及外国自然人应持有有效居留许可证明(境外个人须在境内工作、学习时间超过一年)。 1 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 2/33 ,二,具有合法、稳定的经济收入,信用良好,具有按期偿还贷款本息能力, ,三,具有已签订的合法有效的购房合同或 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 , ,四,具有我行要求的首付款证明,包括但不限于首付款发票、收据或不低于首付金额的存款证明等。 ,五,在我行开立阳光卡或具有结算功能的储蓄存折,并同意授权我行从约定还款账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用, ,六,借款人同意将所购房产作为我行提供贷款的抵押物,或单独提供,或增加我行认可的有效担保, ,七,我行规定的其他条件。 第三节 贷款额度、期限、利率及还款方式 第八条 贷款额度 ,一,住房贷款额度 1、对于购买住房房龄在五年,含,以内,状况良好的首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,其贷款额度最高不得超过购房合同总价或评估价值两者较低额的80,, 对于购买住房房龄在五年以上、且套型建筑面积在90平方米以下的首套自住房,以及购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,其贷款额度最高不得超过购房合同总价或评估价值两者较低额的70%, 2、二手车(库)位贷款额度最高不超过所购车位价款或评估价值两者较低额的70,,车库,位,贷款仅限于同一借款人在我行叙做同一楼盘房屋贷款的前提下办理, 3、二手“别墅”贷款额度原则上不得超过购房合同总价款或评估价值两者较低额的60%,特殊情况须由分,支,行风险总监审批,最高可放宽到70%, 4、借款人购买第二套住房的,其贷款额度最高不得超过购房合同总价款或评估价值两者较低额的60%, 5、借款人购买第三套,含,以上住房,每增加一套住房,其贷款最高额度应在第二套住房贷款最高额度基础上降低2个百分点,例如第三套住房贷款最高额度不得超过58%,第四套为56%,依此类推,。 2 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 3/33 ,二,商业用房贷款额度 二手商用房贷款额度最高不得超过购房合同总价或评估价格两者较低额的50,,其中房屋用途为“商住两用房”的贷款额度最高不得超过购房合同总价或评估价格两者较低额的55%。 第九条 贷款期限 我行所属分,支,机构在确定贷款期限时,应在综合考虑借款人的年龄、经济收入状况、还款能力、保证或抵押物状况、房龄等因素的基础上,合理确定贷款期限。 ,一,个人二手住房贷款的期限最长不超过30年, ,二,二手车(库)位按揭贷款的期限最长为10年,对于二手车(库)位的产权与购买的二手住房为同一《房屋所有权证》的,可以与二手住房贷款作为一笔贷款一同确定贷款期限, ,三,二手商用房,含“商住两用房”,贷款的期限最长不超过10年, ,四,在符合上述条件外,且同时满足以下条件, 1、贷款期限不得超过房产(车位)剩余使用年限, 2、贷款到期时借款人的年龄应不超过65周岁, 3、用于抵押房屋的房龄+贷款期限?40年。,特殊情况报总行产品管理部门审批, 房龄=申请贷款年份 — 房屋建成年份 房屋建成年份以《房屋所有权证》记载的建成年份为准,若《房屋所有权证》上未记载建成年份的,可以评估报告登载为准,或以房管部门档案查询为准。 第十条 贷款利率、授信方式、还款方式、还款周期、住房贷款的宽限期均参照《中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法》执行。 第四节 贷款担保 第十一条 个人二手房屋贷款应采用以下一种或两种以上组合的担保方式。 ,一,房产抵押方式 1、抵押方式。以所购房产及本人或第三人的其他房产设定抵押的,办妥抵押登记手续后放款, 3 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 4/33 2、抵押+阶段性保证方式。以所购房产作抵押,加我行认可的保证人提供阶段性保证的前提下发放贷款.发放贷款的条件为:办理产权过户手续、取得过户收件收据,或借款人名下的《房屋所有权证》, 或取得抵押登记收件收据。办妥抵押登记,我行收妥他项权利证书凭证后解除阶段性担保, 3、抵押+我行冻结或资金托管方式。以所购房产作抵押,加我行对交易资金托管,或贷款资金或借款人/保证人全额保证金冻结前提下发放贷款, 待我行办妥抵押登记手续后解除资金托管/冻结,发放贷款的条件为:取得产权过户收件收据,或借款人名下的《房屋所有权证》, 或取得抵押登记收件收据。 ,二,住房臵业担保公司全程保证方式 由住房臵业担保公司提供全程保证,在取得过户交易收件收据、或借款人名下房产证、或抵押登记收件收据情况下发放贷款,借款人须将其本人或第三人的合法房产依法向住房臵业担保公司进行抵押反担保,贷款合同执行完毕后解除担保。该方式下住房臵业担保公司须按总行的法人客户授信办法核定担保额度。 ,三,质押方式 以符合总行规定的存单、国债、理财产品设定质押,具体操作见《中国光大银行个人有价单证质押贷款管理办法》,。 ,四,采用信用担保或其他担保方式,由总行产品管理部门审批。 第五节 贷款流程 第十二条 房屋按揭楼盘的筛选、评估和按揭楼盘信息库建立 鉴于二手房屋交易具有交易房产分布零散、权属状况复杂多样、交易价格,价值,构成复杂、交易合同不规范等特点,决定单笔二手房贷款调查成本相对较高,权属瑕疵和评估价值虚高等不确定性风险相对较大,因此对二手房房源进行预筛选和评估工作是防范风险的重要措施。 为防范和规避贷款风险,我行所属分,支,机构须按照“先楼盘准入后放贷”的原则,在发放个人二手房屋贷款前应对所在城市或所辖区域内存量房源进行筛选和按揭楼盘准入,并据此建立分行按揭楼盘信息库。 ,一,按揭楼盘准入基本 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 4 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 5/33 1.地理位臵,按揭楼盘应处于我行有营业网点的城市市区范围内,且楼盘所处地段和周边环境良好,交通便捷,周边配套设施齐全。 2.楼盘规模,按揭楼盘所处小区建筑面积须在1万平方米以上。 3.产权和房龄,产权清晰且能上市交易,楼龄应在20年,含,以内。 4.建筑结构,楼盘建筑结构应在砖混结构,含,以上,楼盘质量良好、户型适中。 5.物业管理,小区或楼盘物业管理规范,不存在物业纠纷。 6.变现能力,楼盘所在区域或地段交易活跃、价格处于平稳上升或稳定态势,未来变现能力较强。 7.产权转移和抵押登记办理时效适中,风险可控。 8.对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘要重点关注楼盘评估工作。 总行准入标准以内的,须报经分,支,行楼盘准入审查审批小组审批,总行准入标准以外的,须报经分,支,行零售业务主管行长审批。 ,二,按揭楼盘信息库要求 1、按揭楼盘信息库的基本 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 包括但不限于楼盘名称、坐落位臵、总建筑面积、建成年份、产权性质、房屋类型、房屋结构、市场成交价格、评估时间和评估价格、准入时间、审批人等内容,具体格式见附件7。 2、按揭楼盘信息库日常管理 我行所属分,支,机构须指定专人负责管理按揭楼盘信息库,包括, ,1,负责专夹保管《二手房贷款按揭楼盘准入申请审批表》(见附件6)。 ,2,负责收集整理我行贷款、二手房市场交易、评估等渠道信息,根据信息整理结果和分行处理意见,进行已储备楼盘项目信息更新操作。 ,3,根据信息整理意见,提出具体楼盘的退出建议,并根据有效审批意见进行暂停业务或退出等相应操作。 ,4,负责对分,支,行按揭楼盘信息定期重检,至少每年一次,对不符合准入条件的按揭楼盘储备项目提出退出建议,并依据分行有效审批意见进行统一退出操作和管 5 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 6/33 理。 ,三,按揭楼盘的评估 为科学把握二手房屋价格,合理确定抵押率和抵押单价,杜绝买卖双方/房地产中介/担保机构哄抬房价而向银行转嫁风险的隐患,我行所属分,支,机构在发放贷款前,应委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构对楼盘信息库内楼盘项目进行项目整体价值评估或独立个案价值评估。 对于房地产评估机构出具按揭楼盘整体价值评估报告的,分,支,行在确保评估信息合理和及时更新的前提下,对于成交价格在整体评估价值10% 以内的单笔二手房贷款业务,可不再重新进行单笔贷款交易/抵押房屋价值评估工作。 第十三条 所购房屋的规定 ,一,购买的房屋应符合以下条件, 1、所购房产在我行规定的区域内,房屋产权明晰,具有《房屋所有权证》且能上市流通,已购公有住房和经济适用住房须符合当地已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法的规定。 2、主体结构在砖混以上,含,,且不在拆迁公告、旧城改造、司法冻结或封存和危房范围之内。无产权纠纷,无租赁纠纷,且不属于市政规划拆迁范围内。 3、《房屋所有权证》上列有共有权人的,其他共有权人须出具同意出售的有效证明,贷款发放前可办妥借款人名下《房屋所有权证》的可不提供,。 4、商用房应为独立间隔,地理位臵优良、价格适中,预计物业经营前景看好,周边商业氛围浓厚,如,具有一定规模的社区群的配套底商、某类产品专销集聚地的商铺等, 5、二手停车,库,位须拥有独立产权,可以是单独的《房屋所有权证》,也可与购买的二手住房合并一起的《房屋所有权证》。 6、转按揭房产已取得房地产权属证书,小产权证,、且未涉及任何法律纠纷。 7、如有特别优质的房屋或特殊情况,不符合上述条件的,上报总行产品管理部门批准。 ,二,不符合二手房屋的范围 6 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 7/33 1、主体结构为砖结构或砖木结构,含,以下的,列入国家或地方保护的优秀建筑物或房产除外,, 2、房屋产权不清晰,存在产权纠纷或租赁纠纷,不符合上市交易政策, 3、房屋处于拆迁公告、旧城改造、司法冻结或封存和危房范围之内的, 4、房屋质量不佳,曾出现过质量纠纷的, 5、小区周围环境恶劣,配套设施陈旧,房产变现能力低, 6、零星住房,难以评估价格的, 7、非独立间隔的商铺或办公用房,特别是租金返还方式分割销售的大型商铺。 第十四条 受理借款申请, 借款人申请本贷款,应以书面形式向贷款人提出申请并提交下列材料, ,一,借款人基本情况、收支情况、资产情况、贷款购房情况、贷款申请等要素的贷款申请暨对买卖双方面谈记录表确认。 ,二,借款人身份证明,借款人的身份证和户口簿或护照或军官证及婚姻状况证明的原件及复印件,其中,对于港澳台居民及外国自然人应持有居留许可证明。 1、对于户口簿“婚姻状况”栏登记为“未婚”、“离异”或“丧偶”的客户,借款人可签署《单身声明书》作为其婚姻状况证明, 2、对于户口簿“婚姻状况”栏登记为“已婚”的客户,借款人无需提供婚姻状况证明。 3、对于地方房管部门在办理产权转移和抵押登记环节不要求借款人配偶签字的,且借款人有证据证明该抵押房屋属于其一方财产的,借款人配偶无须面签合同、协议等相关法律文本。 ,三,借款人还款来源,借款人的收入证明,要求加盖单位公章或劳资部门印章,或其他有效还款来源证明/资产证明,包括但不限于纳税证明、公积金缴交证明、养老金缴交证明、银行对账单、银行储蓄存折、存单、理财产品、股票、其他房屋产权证等原件及复印件。 自雇人士,即自行成立法人机构或其他经济组织,或在上述机构内持有超过10%股份,或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者,或公司的股东、董事,还需 7 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 8/33 提供机构财务报表或其他能证明机构经营情况和真实财务状况的资料,如,银行对账单、验资报告、股东分红决议、税单证明等。 ,四,买方与卖方,包括住房共有权人,签订《房屋买卖合同》或《购房协议书》等。 ,五,申请个人二手车,库,位按揭贷款的借款人必须具备以下条件,同时申请,或已在我行办理,个人二手住房贷款,并与卖方,包括房屋共有权人,签订《房屋买卖合同》或《车位买卖合同》,对于单独申请车,库,位贷款的,原则上不予办理。 ,六,我行认可的评估机构出具的评估报告,抵押物价值的确定以该房产在此次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。对于我行所属分,支,机构楼盘信息库重点支持的楼盘,贷款额度最高不超过300万元,含,,且不超过此次交易合同总价的40%或房龄在3年,含,以内,可以采取预评估的办法,不必由房地产评估机构出具正式《房地产价值评估报告》,,但我行所属分,支,机构必须保证楼盘信息库房地产价格/价值评估合理。贷款审查、审批人员对免评估的房屋价格有异议的,应提出正式评估要求。 对于非分,支,行所在城市的二手房必须进行评估,评估报告中应附有房屋的相关照片。 ,七,符合我行规定的首付款存款证明、发票或收据。 ,八,借款人及其配偶、房屋共有权人出具同意抵押的证明。 ,九,卖方原则上应提供如下材料, 1、卖方及配偶,含房屋共有权人,有效身份证件/户口本/有效居留证明及婚姻状况证明的原件及复印件,对贷款发放前可办妥借款人名下房产证的可仅提供卖方身份证,, 2、所售房屋的《房屋所有权证》/《房地产所有权证》,有房屋共有权人的,应提供《房屋共有权证》原件及复印件,对贷款发放前可办妥借款人名下房产证的可仅提供《房屋所有权证》,, 3、房屋共有权人同意出售房屋的书面文件,对贷款发放前可办妥借款人名下房产证的可不提供,, 4、如房屋已出租,须提供承租户同意出售的证明文件, 5、售方为企业法人的,须提供有效的《企业法人营业执照》、《法人代码证书》、企 8 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 9/33 业最高权利机构同意转让房产的决议等有关文件,若所出售房产为国有资产,还须提供国有资产管理部门同意转让的书面文件, 6、所售房屋为房改房或经济适用房的,应根据地方政府的相关规定,确定所售房屋符合出售的条件或提供保证所售房屋符合出售条件的证明, 7、采用抵押担保且办妥抵押登记前须对贷款资金冻结的,卖方须在我行所属分,支,机构开立账户后出具《卖方承诺书》,见附件5,。 ,十,借款人提供其他担保方式的,应提供其他抵押物权属证明以及有处分权人同意抵押的证明,保证人同意提供保证的书面文件及相关资料。 ,十一,贷款人要求提供的其他文件或资料。 第十五条 贷款的调查、审查、审批。 ,一,对借款人授信调查。贷款人客户经理应当负责审定上述材料的完整性、真实性、合法性。对需要现场核实的事项,必须双人现场核实(标准化产品参照相关规定执行)。另外主协办人员必须至少直接与借款人及卖方,包括房屋共有权人,面谈一次,从而充分了解借款人的基本情况及其贷款用途的真实性。 对于商用房贷款。客户经理应根据借款人购买商用房用途,出租或经营,,对商用房的商业氛围、经营前景、借款人从业经验等方面有针对性的进行调查并撰写单独的授信调查报告。 贷款人客户经理对授信初步审查合格的借款人,应组织我行认可的评估机构对二手房屋和/或抵押房屋进行价值评估。 ,二,授信调查要点, 1、交易行为真实性的调查 通过与借款人和卖方面谈,以及借款人亲属固定电话的调查核实,充分了解交易双方是否为亲属、朋友等关系,交易的真实目的是否为通过形式上的产权变更套取银行贷款资金。 2、借款人第一还款来源的调查。 ,1,通过行业收入水平 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 、电话或上门调查核实开具收入证明单位,了解借款人收入证明的真实性。 ?薪金、工资收入证明,如单位出具的收入证明或工资单或个人收入调节税税单 9 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 10/33 或代发工资存折, ?自雇人士可提供经营收入证明,如营业执照、验资报告、股东分红决议、税单等, ?房屋租赁合同及税单、股权分红税单等。 ,2,借款人家庭资产、负债情况,借款人须提供相应的资产证明自身经济实力,如房屋产权证、银行存款、我行及他行贷款等资料。 ,3,通过中国人民银行个人信用信息基础数据库或其它数据信息系统、我行个贷系统,查询借款人在银行有无不良贷款记录、借款人房贷次数和其他负债情况。 ,4,贷款人客户经理应着重考核借款人还款能力。原则上应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%(含)以下,月所有债务支出与收入比控制在55%(含)以下。 房产支出与收入比的计算公式为,(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入 所有债务与收入比的计算公式为,(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入 上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入,即单一申请为申请人本人可支配收入,共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款,如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内,则应该先予以调查核实,同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应地把配偶的债务一并计入。 ,5,通过中国人民银行个人信用信息基础数据库或其它数据信息系统、我行个贷系统,查询借款人房贷次数、在银行有无不良贷款记录和其他负债情况,如借款人在银行的贷款有以下情况之一,则我行不得发放任何贷款,能提供银行认可的情况说明的除外,,如有其他不良记录,视具体情况严格审批, ,1,现有贷款状态为逾期, ,2,近2年内有连续逾期90天以上不良记录,由于借款人一时疏忽所致且有特别合理解释之证明除外,, ,3,近2年内累计逾期记录超过6次,由于借款人一时疏忽所致且有特别合理解释之证明除外,, ,4,信用卡有恶意透支„信用卡帐户为非正常状态,且欠款金额在3000元人民 10 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 11/33 币以上,含,‟。 3、借款人第二还款来源的调查。 ,1,交易/抵押房屋现状调查。对于交易房源处于成熟小区,有正规的物业管理,同时该楼盘有我行按揭贷款业务的,可以委托我行认可的房地产评估公司进行实地勘察并进行拍照。 其他的交易房源,客户经理和我行认可的评估公司须实地察看并进行拍照,调查交易/抵押房屋是否真实存在,房屋的现状和用途是否与卖方提供的《房屋所有权证》上标注的内容相一致,以规避交易/抵押房屋不真实。 ,2,交易/抵押房屋权属调查。对于开办产权核查业务的地区,应通过房管部门/房地产交易中心对交易/抵押房屋的权属状况进行核实,保证交易/抵押房屋权属真实,合法、有效,卖方/抵押人对交易/抵押房屋具有完全处分权利,不存在共有权人不知悉、存在先期债务抵押、产权纠纷、租赁纠纷和司法查封、扣押、监管、其他保全措施等影响交易房屋转让或,和,抵押权利实现的事项,保证交易/抵押行为真实、合法、有效。 ,3,交易价格/抵押房屋价值的评估。贷款人通过将交易/抵押房屋的价格或评估价值与我行建立的楼盘筛选信息库/当地权威房地产价格公布机构公布的价格水平进行对比,认真审查交易价格/抵押房屋价值是否合理。对于评估单价偏差幅度超过10%的,也可以采用多家合作评估机构交叉询价的方式,合理地确定交易价格/抵押物价值。 ,三, 贷款审查、审批 1、贷款人客户经理根据我行个人资信评估标准评定借款人资信等级,测算担保方式换算系数、授信风险度。根据贷前调查和风险分析情况,主、协办人员须根据授信调查要点共同在《中国光大银行个人信贷业务审批表》上签署明确意见。 2、贷款人相关人员在个人信贷业务审批表相应栏目签署明确的意见后,应将整理完毕的单笔贷款或贷款授信额度文本及其他报批资料,按照我行有关授信审批权限逐级上报审查、审批。 第十六条 产权转移、保险、抵押和公证 ,一,审批通过后,贷款人业务部门根据终审批复意见,通知借款人、卖方、担保人办理相关手续,并当面签订相关贷款合同和担保合同等法律文本。 11 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 12/33 ,二,合同签订后,买卖双方应及时办理交易房屋产权转移手续,取得产权过户收件收据,过户后须将上述单据送交贷款人客户经理,由分行集中指定产权经办人员在取证日与买方一同/或接受借款人的委托直接从房产部门领取借款人名下的《房屋所有权证》。本办法第十一条,一,2、3担保方式中采取取得过户收件收据贷款的,分行集中指定产权经办人员还须参加办理交易房屋产权过户手续,并直接从房管部门领取产权过户收件收据,保证交易过户真实。 ,三,贷款人客户经理应办妥抵押财产的评估、保险、抵押等担保手续。相关要求参照《中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法》执行。 第十七条 贷款发放 如贷款审批获得通过,贷款人业务部门根据终审批复意见,落实相关授信条件并与借款人和担保人签署贷款合同及有关的担保合同后发放贷款,根据借款人授权委托书经借款人阳光卡或储蓄存折账户划款至借款人指定的卖方或存量房交易资金托管账户或住房臵业担保公司代收房款专户。 不同担保方式下贷款的放款条件参照本办法第四节规定执行。 有条件的地区,我行可以通过地方房管部门或房地产交易中心等机构产权信息平台核查交易房产的权属和抵押登记状况,保证交易过户和抵押登记真实。第十八条 对于以抵押收件收据为条件放款的,在贷款发放后,应由分,支,行指定专人收妥他项权证。取得交易过户收件收据至办妥抵押登记、取得他项权证的时间最长应不超过180天。 对于商用房贷款,客户经理须在客户入驻后三个月进行一次现场调查。 借款人已经全部偿清单笔贷款或者在授信额度有效期满时向我行偿清所有债务后,贷款人应及时通知借款人,办理抵押/质押/保证解除手续。 第六节 合作方的选择 第十九条 本办法所称合作方是指在办理个人二手住房贷款业务过程中,与我行开展合作的专门从事房产交易代理和房产金融服务的机构,包括但不限于房屋经纪公司、房屋咨询服务公司、按揭服务公司、担保公司、住房臵业担保公司等。 借款人将其本人或第三人的合法房产依法向住房臵业担保公司进行抵押反担保的, 12 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 13/33 不适用本节。 第二十条 根据合作方是否承担阶段性连带责任担保,将个人二手住房贷款合作分为二种类型, 第一类 合作方仅为我行提供渠道和客户资源,不承担连带责任保证担保的中介公司。 第二类 合作方负责提供渠道和客户资源并承担阶段性连带责任保证担保的中介公司。承担阶段性连带责任保证担保的担保公司、住房臵业担保公司的注册资本金为人民币1000万元,含,以上,且必须是实缴资本。 第二十一条 合作方的基本标准、审批、管理等按照《授信风险管理操作手册—对私分册》,第一部分基本制度,第十四章“合作方、外包公司管理”、第五章“授信担保”等相关规定执行。 对于我行贷款合作方,包括但不限于房地产经纪公司、担保公司、评估公司等,,凡出现任何一笔虚假按揭、挪用资金或其推荐贷款不良率超过1%等情况,则各分,支,行不得叙办该合作方项下的二手房贷款业务,待查明原因并报总行批准后方可恢复办理。 第七节 交易资金托管 第二十二条 个人二手房屋交易资金托管是指在二手房交易中,交易双方约定将贷款或全部交易资金通过房地产经纪机构或交易保证机构在我行开设的客户交易结算资金专用存款账户进行托管,简称“对中介帐户托管”,或直接委托我行进行托管,简称“对个人帐户托管”,,当交易双方履行交易合同,实现约定的条件,我行按协议约定并经有效授权后,协助交易双方完成托管资金划转的活动。 第二十三条 托管的资金可以是二手房屋贷款资金,也可以是二手房屋再交易的全部资金,包括但不限于定金、首付款和尾款,贷款资金,。 第二十四条 交易资金托管账户分为两种情况, 1、中介账户托管,房地产经纪机构或交易保证机构在我行开设客户交易结算资金专用存款账户,借款人的贷款资金或全部交易资金通过该专用存款账户实施监管。 2、个人帐户托管,买方或卖方在我行开立托管账户,个人结算账户,,并直接委托 13 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 14/33 我行对该账户内托管资金进行监管。 第二十五条 具体操作流程详见《中国光大银行个人二手房屋贷款涉及的交易资金托管暂行办法》。 地方房管部门对二手房屋交易资金监管有强制监管要求的,在我行未取得交易资金托管行资格的情况下,须经总行审批同意后方可开办“抵押+他行资金托管”担保方式的二手房屋贷款业务。 第八节 转按揭 第二十六条 本办法所称个人二手房屋转按揭贷款是指因变更原有贷款的抵押权人或借款人而产生的新的按揭贷款。转按揭贷款按照原有抵押物是否变更所有权,可分为有交易转按揭贷款和无交易转按揭贷款,按照原有贷款人是我行,还是他行,可分为本行转按揭贷款和跨行转按揭贷款。 转按揭贷款应优先用于归还原借款人贷款本金余额。转按揭贷款的抵押物应为贷款人认可的房产。 第二十七条 借款人是指符合本办法第六条、第七条“贷款的对象和条件”所规定的自然人。房产符合本办法第十三条第六款之规定。 第二十八条 业务模式 ,一,有交易转按揭贷款 有交易转按揭贷款是指原借款人将已抵押给本行或他行的房屋出售给第三人,借款人,,我行向借款人发放的优先用于归还原借款人贷款本金余额的个人房屋贷款。 ,二,无交易转按揭贷款(暂停办理) 无交易跨行转按揭贷款是指我行向借款人发放的个人房屋贷款,用于归还其本人在他行房屋贷款剩余贷款本金。 第二十九条 转按揭贷款应具备的基本条件 ,一,有交易转按揭贷款 1、房产交易双方对房屋买卖事宜达成一致,已签订《房产买卖合同》, 2、提供贷款人认可的担保, 3、如借款人拟贷款金额低于原借款人未还本金,须在我行或担保人帐户存入不低 14 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 15/33 于原借款人未还本息与此次贷款本金差额的存款, 4、借款人须提供贷款人要求的有效首付款凭证或收据。 ,二,无交易跨行转按揭贷款(暂停办理) 1、贷款人认可的担保, 2、借款人在他行办理的个人房屋贷款正常,无连续2个月以上或累计6期逾期的还款记录,借款人能够提供非恶意欠款的书面证明资料除外,。 第三十条 贷款额度、期限、利率及还款方式 ,一, 贷款额度 转按揭贷款在我行申请的最高贷款额度=抵押物价值x抵押物对应的抵押率,抵押物价值按照房屋购买价值与评估价值孰低的原则确定,免评估房产的抵押物价值视同房屋购买价值,免评估房产的标准参照本办法第十四条,六,执行。 1、有交易转按揭贷款不得超过最高贷款额度,属于住房贷款的,同时不得超过按照借款人房贷次数,含本次贷款,所确定的最高住房贷款金额, 2、无交易转按揭贷款额度不得超过原他行房屋贷款本金余额。其中, ,1,无交易转按揭住房贷款额度不得超过原他行住房贷款本金余额,同时不得超过按照借款人房贷次数,不含本次贷款,所确定的住房贷款最高金额, ,2,无交易转按揭贷款授信总额度不得超过根据原房屋交易价格与评估价值孰低原则所确定的抵押率,同时不得超过原他行住房按揭贷款的合同金额。 ,二,贷款期限,贷款利率,还款方式,还款周期、住房贷款宽限期等均参照《中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法》的相关规定执行。 第三十一条 贷款担保 转按揭贷款业务的担保方式和贷款发放条件同前款二手房屋的规定,我行员工提供自然人第三方信用阶段性保证的,按《中国光大银行员工信用阶段性担保住房按揭贷款操作管理办法》执行。 第三十二条 贷款申请 借款人向贷款人提出授信申请,并提交下列材料, 1、本人及配偶有效身份证件/户口本/有效居留证明及婚姻状况证明的原件及复印件, 15 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 16/33 2、借款人个人,家庭,收入证明或资产证明, 3、房屋买卖合同等, 4、有交易转按揭贷款所购商品房首付款证明, 5、抵押物权属证明及抵押物评估报告,符合本办法不予评估的抵押物可不提供评估报告, 6、抵押人及抵押物共有人的有效身份证明,抵押人及抵押物共有人同意办理抵押的承诺书, 7、保证人同意提供阶段性保证的合法书面文件, 8、原借款合同及未还贷款本息金额的证明, 9、贷款人要求提供的其他资料。 第三十三条 贷款调查、审查、授信审批参照本办法执行。审批权限同一手房屋贷款的权限。 第三十四条 抵押手续的办理 贷款合同签订后,贷款人应办妥抵押房产的抵押/预抵押登记手续。 对于采取“抵押+阶段性保证”或“住房臵业担保公司全程保证”担保方式的,在落实授信条件的情况下,经办行可采取先放款后抵押操作模式。 ,一,有交易转按揭贷款 1、先放款后抵押。我行先发放新贷款至借款人账户,接受借款人委托,将贷款转入其指定账户专项用于归还原贷款本金余额,取得注销抵押登记证明、房地产权属证书,小产证,和他项权证,交我行认可的担保人办理房产的过户手续,再由贷款人持《中国光大银行个人贷款合同》及相关申请资料办理房产抵押登记手续,并及时收妥《房屋他项权证》。 2、先抵押后放款。由借款人或我行认可的担保人先筹措资金将原贷款还清,取得注销抵押登记证明、房地产权属证书,小产证,和他项权证,交我行认可的担保人办理房产的过户手续,再由贷款人持《中国光大银行个人贷款合同》及相关申请资料办理房产抵押登记手续,并及时收妥《房屋他项权证》。 16 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 17/33 ,二,无交易转按揭贷款 1、先放款再抵押。无交易个人房屋转按揭贷款额度不得超过借款人在他行尚未归还的贷款本金余额,我行可先发放新贷款,至借款人账户,接受借款人委托,将贷款转入其指定账户,专项用于归还原贷款尚未归还的贷款本金余额,借款人委托贷款人或我行认可的担保公司办理房产的原抵押登记注销手续,贷款人持《中国光大银行个人贷款合同》及相关申请资料办理房产抵押登记手续,并及时收妥《房屋他项权证》。 2、先抵押后放款。由借款人或我行认可的担保公司先筹措资金将原贷款还清,取得注销抵押登记证明、房地产权属证书,小产证,和他项权证,贷款人持《中国光大银行个人贷款合同》及相关申请资料办理房产抵押登记手续,并及时收妥《房屋他项权证》。 第三十五条 保险、公证 转按揭贷款的保险、公证参照《中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法》办理。 第九节 贷后管理 第三十六条 贷后管理按《授信风险管理操作手册—对私分册》第十一章“授信后管理”的要求办理。 第十节 档案管理 第三十七条 档案管理按照《零售授信业务放款审核操作手册》和《中国光大银行风险管理手册-----对私分册》的有关规定执行。 第十一节 附 则 第三十八条 各分,支,行可根据本办法制定相应的实施细则,并报总行备案。 第三十九条 本办法由中国光大银行总行负责解释和修订。 第四十条 本办法自下发之日起执行。原《中国光大银行个人再交易住房贷款管理办法》、《中国光大银行个人商用房贷款管理办法》和《中国光大银行个人住房,商用房,“转按揭”贷款管理办法》同时废止。本办法执行前总行关于该业务的有关规定与本办法有抵触的,以本办法为准。 17 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 18/33 附件,1、个人房屋按揭贷款合作协议书,二手房, 2、中介推荐函 3、按揭贷款承诺书 4、放款通知书 5、卖方承诺书 6、个人二手房贷款按揭楼盘准入申请审批表 7、个人二手房贷款楼盘信息表 18 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 19/33 附件1 编号, 个人房屋按揭贷款业务合作协议,二手房, 甲方,中国光大银行 地址, 邮政编码, 负责人, 联系电话, 乙方, 地址, 注册资金, 邮政编码, 法人代表, 联系电话, 为促进双方业务的健康发展,本着“平等互利、合作发展”的原则,甲、乙双方经友好协商,签订本合作协议。甲、乙双方承诺恪守本协议的各项条款。 第一条 本协议所约定的合作范围为由乙方向甲方推荐的符合甲方贷款条件的借款申请人,以下简称“借款人”,,因购买二手房屋,含住房和商用房,向甲方申请房屋按揭贷款。甲方按照中国光大银行有关个人房屋按揭贷款的规定,经审查合格后,向借款人发放个人住房贷款、组合发放个人住房贷款和个人住房公积金贷款或个人商用房贷款。 第二条 甲方向乙方明确现行的借款人应具备的申请条件,乙方应按甲方要求向甲 19 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 20/33 方推荐借款申请人。在借款人申请借款应具备的条件发生变动时,甲方负责及时通知乙方。 第三条 甲、乙双方均可接受客户的贷款申请,并应在合作中在保证买卖双方交易真实性的前提下相互推荐客户。 甲方接受以下人士的贷款申请, 1、具有稳定的职业和收入,信用良好,无不良贷款记录, 2、具有按期偿还贷款本息的能力, 3、具有真实、合法的房屋买卖合同或协议, 4、具有不低于所购房屋合同价款的 30 %,适用于住房,、45%,商住两用房、,50,,适用于商业用房,的自筹资金,并保证用于所购房屋的首期付款, 5、甲方规定的其他条件。 第四条 甲方有权批准或不批准借款人的申请,并应在收到齐全的借款人申请资料的 个工作日内,给予乙方是否同意向该借款人贷款的答复。甲方将与同意给予贷款的借款人签订甲方提供格式的贷款合同。 第五条 乙方对甲方向借款人发放的二手房贷款业务承担的?阶段性担保?全程担保额度不超过人民币 万元,该额度可循环使用,如本条约定中,乙方对甲方向借款人发放的二手房贷款业务的阶段性担保额度为零,则本协议第八条、第九条、第十条不适用。 第六条 甲方根据借款人的委托将贷款按下列第 种方式支付予收款人, 一、直接支付给卖方人,卖房人需在甲方系统内开立帐户, 二、乙方同意以乙方名义在甲方开立的“代收房款专户”账户。本账户专项用于存放甲方对借款人发放的贷款。乙方对甲方划入“代收房款专户”的贷款承担监督和管理的责任和义务。在甲方根据有关贷款合同向“代收房款专户”支付贷款前,乙方必须向甲方提供由借款人与卖方共同签署的委托乙方代为收取银行贷款的委托书。无论乙方将资金支付予借款人还是卖方,乙方只有在取得以借款人为房地产权利人的房地产权证正本后,才能将甲方划入“代收房款专户”的资金支付予借款人或房屋卖方。如乙方将资金直接支付予房屋卖方的,则甲方有权监管资金使其支付至“房地产买卖合同”正本 20 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 21/33 中约定的卖方账户。乙方保证对该账户的款项不挪作他用,并积极配合甲方的监管。,本条仅适用于住房臵业担保公司,且经甲方有权部门核定授信额度, 三、划入乙方在甲方开立的客户交易结算资金专用存款帐户,帐户名称为“乙方名称+客户交易结算资金”字样,该专用存款帐户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付,并按买方分别建立子帐户。子帐户中交易资金的支付条件和具体方式必须与房产交易双方的书面约定及房地产经纪合同中的约定保持一致(具体详见甲乙方与买卖方签署的四方托管协议)。 四、划入房地产行政管理机构在我行开立的“存量房交易资金托管专用帐户” 该专用帐户专门用于存量房交易资金的存储和支付,托管资金不得支取现金。托管资金的支付条件和具体方式按照当地房地产行政管理机构存量房交易资金托管专用帐户相关管理规定执行。 第七条 对于甲方审批同意且与甲方签订贷款合同的借款人,甲方在具备下列条件中 后,将审批同意的贷款金额划入第六条约定的账户。一旦甲方将款项划入上述账户,即视为甲方已经履行了贷款合同中约定的提供贷款的义务。 1、甲方收妥房屋所在地的房产管理部门确认或提供的房屋买卖合同、完税凭证或,和,过户收件收据,单,, 2、甲方收妥房屋所在地的房产管理部门制发的以借款人为房地产权利人的房地产权证, 3、甲方收妥房屋所在地的房产管理部门制发的以甲方为房地产他项权利人的《房地产登记证明—他项权利,抵押,》正本或抵押登记收件收据原件,及房地产权证的复印件, 4、以及满足相关贷款合同约定的放款条件。 第八条 乙方同意并承诺,乙方将作为第三方保证人为所有接受甲方贷款的借款人提供?阶段性连带责任保证,保证期间自本协议项下单笔贷款依照本协议第六条约定和/或借款人《授权委托书》的要求发放至指定帐户之日起,至乙方协助甲方和借款人办妥相应房产的抵押登记手续,甲方获得《房地产登记证明-他项权利,抵押,》原件及《房地产权证》复印件之日止,?全程连带责任保证,保证责任的期限自本协议项下单笔贷 21 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 22/33 款合同签署之日起至相应主合同项下贷款履行期届满之日起二年止。 担保范围为该借款人的借款本金、利息,包括罚息,、违约金、赔偿金及甲方实现债权的其他所有费用。 第九条 乙方应在甲方开立保证金账户,并同意在按本协议规定办理首笔业务前,在该保证金账户中存放保证金 万元整作为乙方履行连带保证责任的保证金。并且,乙方办理每一单笔业务前,若该保证金账户余额低于乙方应担保之款项金额的 %的,乙方应于 天内向甲方补足该差额,否则,甲方有权拒绝接受乙方推荐的借款申请直至乙方补足本条约定的保证金差额为止。合作期间内,乙方存放甲方的保证金账户余额必须高于 万元整。当借款人未按期偿付贷款本金、利息和其他应付款项时,乙方授权甲方直接从该账户中扣收,实现其在本协议项下的担保权益。 第十条 乙方承诺在单笔贷款发放之日起 天内协助甲方和借款人办妥相应房地产的过户和抵押登记手续,以及甲方获得《房地产登记证明-他项权利,抵押,》原件及《房地产权证》复印件。否则,乙方应向甲方书面解释未履行本条约定的原因,且无条件地授权甲方从乙方在甲方开立的任何账户内将与借款人贷款本息等值资金划入乙方在甲方开立的保证金账户或甲方拒绝接受乙方推荐的借款申请直至乙方履行本条承诺。 第十一条 有以下情况之一时,甲方有权拒绝并退回借款申请,由此造成乙方任何方面的损失与甲方无关, ,1,借款申请人提供重要资料的复印件与原件不一致, ,2,借款申请人提供的资料不真实或无效, ,3,房屋买卖交易不真实, ,4,其他损害或将损害甲方利益的情况, ,5,乙方有违反本协议约定的行为或情况且仍未获得补救或更正, ,6,借款人不符合甲方贷款条件的。 第十二条 当乙方出现以下任何一种情形时,甲方有权解除本协议,并且有权要求乙方继续履行担保责任,或立即对承担担保责任的借款人尚未清偿的全部本息以及相应的罚息、违约金和银行为实现债权的费用承担连带清偿责任或赔偿责任, 22 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 23/33 1、在任何时间,甲方发现乙方帮助借款人提供虚假、不实或不符合本协议要求之借款申请资料的, 2、乙方违反本协议第三条的约定,未能确保借款人申请资料齐全、真实、完整和有效的, 3、乙方不再具备从事房地产中介的资质, 4、乙方资信严重下降,或涉及严重影响其资产、履约能力的诉讼、仲裁、行政命令、索赔、强制执行、司法保全等, 5、乙方严重违反其在本协议项下的任一保证、陈述、承诺或任一责任或义务, 6、其他任何损害或有可能损害甲方利益的情形。 第十三条 未经甲方审核同意,乙方不得以甲方名义向借款人收取任何费用。乙方应向借款人明示与购房、贷款有关的所有收费事项的收费标准,不得要求借款人承担不应承担的费用。若因乙方的行为导致甲方受到第三人索赔的,乙方应承担全部责任,如甲方因此需对该等第三人进行赔偿的,乙方应承担全部赔偿责任,及因此对甲方造成的任何损失。 第十四条 乙方向甲方保证,乙方是合法成立、有效存续的法人。具有完全的权利和资质经营、从事其营业执照上规定的经营活动以及本协议项下的业务。乙方并承诺,在本协议有效期内将保持该完全的权利和资质。 第十五条 在甲方要求时,乙方应提供与本协议的签署和/或履行有关的文件资料和协助。 第十六条 在甲方要求时,乙方应协助甲方向有关的借款人主张、追索、实现甲方在贷款合同项下的任何权益,包括但不限于抵押权的实现等。 第十七条 乙方同意并授权甲方,若乙方未按照本协议的约定使用、划转甲方划入“代收房款专户”中的任何部分或全部贷款金额,甲方有权拒绝接受乙方作出的资金使用、划转指示或指令。 第十八条 若因乙方未谨慎尽职地履行对“客户交易结算资金/代收房款专户”中任何部分或全部贷款金额的监管职责而导致甲方、借款人或房屋卖方的任何损失,乙方 23 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 24/33 应承担全部赔偿责任。 第十九条 甲、乙双方应严格遵守上述条款,任何一方对上述任何条款的违反均构成本协议项下的违约,违约方应无条件承担违约责任,包括但不限于赔偿因该等违约而对对方当事人造成的损失,支付赔偿金等。 第二十条 本协议未尽事宜,按照有关法律规定执行或由当事人各方签订书面补充协议解决。补充协议,如有,应被视为本协议不可分割的组成部分,与本协议具有同等的法律效力。有关本协议的争议,双方应协商解决,协商不成的,可向甲方所在地的人民法院提起诉讼。 第二十一条 本协议经双方签字盖章后生效。本协议的有效期为 年。但在协议执行期间,若遇监管部门或上级部门的政策调整导致本协议无法履行或合同目的不能实现时,甲方有权在通知乙方后单方面解除本协议,并不承担任何责任。 合作期满后,乙方依照本协议的约定对借款人承担的有关连带责任保证条款不受合作期限限制,继续有效。 第二十二条 本协议共一式四份,其中正本两份,甲、乙双方各执一份,副本两份备查。 第二十三条 本协议于 年 月 日在甲方所在地签订。 甲方,,签字并盖章, 乙方,,签字并盖章, 负责人, 法定代表人, ,或授权代理人, ,或授权代理人, 年 月 日 年 月 日 24 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 25/33 附件2, 推荐函 致:中国光大银行[ ] 我们，[ ]，作为具有专业资质的二手房买卖中介，特向贵行推荐[ ](房产名称)的购买人[ ]作为向贵行申请二手房按揭贷款的借款人。我公司已按照贵行的要求收集了借款人现行有效的相关文件(具体文件见附)，并且，经过我公司的初步审查，我们认为该借款人符合向贵行申请二手房按揭贷款的借款人条件。 我公司对向贵行提交的有关借款人的资料的真实性、有效性、合法性、准确性及时效性负责。 [ ] 授权代表: 盖章 25 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 26/33 附件3, 按揭贷款承诺书 致, ,买方, 先生/小姐 身份证号, ,卖方, 身份证号或营业执照号, 买方与卖方就买卖位于 市 的,项目名称, ,座别及楼号, 达成意向。买方因资金不足向我行申请按揭贷款,经我行对买方提出的个人再交易住房贷款申请审查,认为买方具备向我行申请按揭贷款的条件。如买方按照我行要求办理完成下列事项并经我行审核无误后,我行同意向买方发放金额为人民币 整,大写,,期限为 年,利率为 的个人二手房屋贷款。 下列事项指, 1、买方与卖方在房管部门办理完毕上述房产的转让手续,买方领取了以其为上述房产权利人的房地产权证, 2、买方与我行办理完毕以我行为抵押权人的抵押登记及其他必要手续。 如买方不能完成我行要求的上述事项导致贷款不能发放的,我行不承担任何责任。 本承诺书自签发之日起 内有效。 此致 中国光大银行 行 年 月 日 26 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 27/33 附件4 放款通知书 字 年第 号 中国光大银行 行: 买方 与卖方 之间的房产交易过户手续，已在我公司的协助下完成，如贵行对于买方(借款申请人)的借款申请完成审查，我公司同意贵行发放贷款，从贵行发放按揭贷款之日起，开始为买方(借款人)承担?阶段性连带责任保证，保证期限自贵行发放贷款至借款人指定的账户之日起，至我公司协助贵行和买方(借款人)办妥相应房产的抵押登记手续，贵行取得《房地产登记证明—他项权利(抵押)》原件及《房地产权证》复印件之日止;?全程连带责任保证，保证期限自保证合同签署之日起至主合同项下贷款履行期届满之日起二年止。 在我公司承担担保责任期间内，如借款人在上述贷款发放后 天内没有办妥抵押登记手续，我公司承诺在当月的最后一个工作日之前代为偿还借款人所欠贵行上述贷款余额、利息和罚息及相关费用等。否则，贵行可直接从我公司在贵行开立的保证金专户中(账号: )扣收相应款项。 授权代表,签字,, 公司,签章,, 年 月 日 27 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 28/33 附件5 卖方承诺书 承诺人, 先生/女士 居民身份证号码, 承诺内容, 我与买方 先生/女士签订《房屋买卖合同》,将位于 的房屋售于买方。因买方购买上述房屋,需向中国光大银行 支行,以下简称贷款银行,申请二手房贷款。我郑重声明, 1、该房产交易真实 ,完全符合政府可上市交易之规定,并按正常程序办理房产产权转移手续。 2、若贷款银行在办理该房产产权转移手续后向买方发放贷款,并依据买方指令将贷款及购房首付款划入我本人在贵行开立的账户内,则在上述款项进入我本人账户之日起至贷款银行与买方办妥抵押登记手续之日止的期间内,本人授权贵行对该账户予以冻结,无任何异议,并保证不支取和划转账户内的款项。 3、无论因任何原因,导致买方不能在贷款银行认可的时间内取得上述房产的所有权,贷款银行不能取得上述房产的抵押权,我本人在此不可撤销的授权贵行可以直接将已划入我本人账户内的购房首付款及贷款本息予以划出,用于偿还买方在贷款银行的借款。 4、如贷款银行与本人面谈发现存在一定风险或交易真实性存在问题,本人不可撤销的授权贵行可根据贷款银行的书面指令直接将已划入我本人账户内的购房首付款及贷款本息划回原转入账户,用于归还买方和偿还买方在贷款银行的借款。 承诺人,卖方,, ,签字, 年 月 日 签字见证人, 28 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 29/33 附件6 中国光大银行个人二手房贷款按揭楼盘准入申请审批表 字 年 号 编号; 按揭楼盘基本情况 楼盘名称 小区(楼盘名称) 坐落位置 市 区 路 号 产权性质 ?私产 ?公产 ?军产 ?其他 建成年份 年 月，楼龄 年 总建筑面积 平方米 房屋类型 ?商品住房 ?经济适用房 ?两限房 ?高档公寓 ?别墅 ?办公用房 ?商铺 ?其他 建筑结构 ?砖混结构 ?框架结构 ?钢筋混凝土结构 ?其他 目前成交均价 元/平方米 物业管理 交通、配套设交通状况: 施情况 配套情况: 环境等: 区域描述 准入审查审批意见 支行经办(主、协办)意见: 主办签名及日期: 协办签名及日期: 分行楼盘准入审查审批小组意见: 签名及日期: 分行主管行长意见: 签名及日期: 29 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 30/33 信息入库操作情况: 签名及日期: 退出审查审批意见 经办人员意见: 签名及日期: 分行楼盘准入审查审批小组意见: 签名及日期: 分行主管行长意见: 签名及日期: 信息变更操作情况: 签名及日期: 30 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 31/33 附件7 2 (元/ M) 中国光大银行个人二手房屋贷款楼盘信息表 机构名称: 序 楼盘 坐落 总建筑 建成年份 产权 房屋 房屋 物业 交通 区域 市场成 评估价格 准入情况 信息更新记录1 交均价评估价格 审批 准入 2号 名称 位置 (年/月) 性质 类型 结构 管理 配套 描述 审批人 时间 依据 内容 面积(M) 22时间 编号 时间 (元/ M) (元/ M) 填报说明: 1.第1列“楼盘名称”项按照小区或楼盘幢号和设计用途分别填列;对于同一小区用途、结构、销售价格相同的幢号可合并填列; 2.第2列“坐落位置”项填列小区或楼盘所处详细地址，如*市*区*路/大街*号*小区/**楼盘 3.第3列“总建筑面积”项填列小区或楼盘总建筑面积; 4.第4列“建成年份”项填列楼盘交付使用年份或产权证明上记载的建成年份; 5.第5列“产权性质”项应填写楼盘权属性质，包括公产、军产、私产、私产-成本价、私产-标准价、经济适用住房、两限房等; 6.第6列“房屋类型”项应填写楼盘属于经济适用房、两限房、普通住房、高档住宅/公寓、别墅、商铺、写字搂等; 7.第7列“房屋结构”项应填写楼盘建筑结构，如砖混结构、框架结构、钢筋混凝土结构等; 8.第8列“物业管理”项应填写小区或楼盘物业管理公司或物业管理情况描述; 9.第9-11列应分别填写小区或楼盘交通、小区或楼盘相应配套设施、环境、目前市场成交均价等信息。 10.第14项“信息更新记录1”为专职信息维护人员依据个贷数据、楼盘退出审批意见等第1次操作记录，第2次更新时，应新增“信息更新记录2”单独记录，以此类推。 31 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 32/33 32 授信风险管理操作手册,个人信贷分册 2007年11月 第二部分 —— 产品 第二章 个人二手房屋贷款 33/33 33