物业工程部管理手册资料
工程部管理手册
目 录
怡景丽苑项目概况
第一章 部门概述 一、工程部的作用
二、组织机构
(一) 、建立组织机构的原则
(二) 、组织机构的设计 (三) 、工程管理的中心思想
(四) 、工程部架构 第二章 岗位职责范围及岗位职责 一、工程部的主要职责 二、工程部各专业职责范围 第三章 管理检查细则 一、设备机房检查细则 二、维修保养检查细则 第四章 工作流程
一、报修
二、日常维护保养
三、设备检修
四、设备故障/事故处理 五、增改项目
六、配电巡检
七、给排水巡检
八、锅炉运行检查
九、空调运行检查
十、电梯日常巡检
十一、电梯事故处理
十二、安全监控系统保养
十三、档案资料管理
十四、设备购置
十五、设备报废
第五章 设备、设施管理规程及制度
一、工程部
管理制度
档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载
(一) 、工程值班制度 (二) 、交接班制度
(三) 、运行记录管理制度 (四) 、工程档案管理制度 (五) 、维修档案管理制度 (六) 、设备设施管理规定 (七) 、运行交接班制度 (八) 、巡检制度
(九)、消防制度
(十) 、机房管理规定
(十一) 、设备机房防火规定 (十二) 、机房卫生管理规定 二、强电系统管理制度及操作规程 (一) 、层间配电房管理制度 (二) 、转、停电通知用户工作规程 (三) 、停电、限电管理规程 (四) 、供配电运行安全操作规程 (五) 、供配电设备运行管理规程 (六) 、供配电设备维修保养规程 (七) 、电房倒闸操作制度
(八) 、工作票
(九) 、配电室门卫制度
(十) 、变电站消防制度
(十一) 、电器设备维护检修、实验制度 (十二)、设备缺陷管理制度
(十三)、配电室安全制度
(十四) 、配电室管理制度
(十五) 、配电室值班制度
(十六) 、电气事故处理制度 (十七) 、交接班制度
(十八) 、擦窗机操作规程 三、弱电系统管理制度及操作规程 (一) 、弱电系统管理规定
(二) 、弱电系统维修保养规程 (三) 、楼宇自控系统管理
(四) 、综合布线系统维修保养规程 (五) 、保安监视系统运行管理规定 (六) 、消防设备运行规定
、紧急广播系统维修保养规程 (七)
(八) 、消防排烟系统、正压送风机维修保养规程
(九) 、防火卷闸维修保养规程 (十) 、应急灯、疏散指示灯检查保养制度 (十一) 、卫星机房管理制度 (十二) 、电话机房制度
(十三) 、安全监控系统管理制度 (十四) 、消防系统管理制度 四、给排水系统管理制度及操作规程 (一) 、安全用水、供水管理制度 (二) 、大厦节水、用水措施 (三) 、工程部停水、限水管理制度 (四) 、给排水设备(设施)操作规程
(五) 、给排水系统运行管理规定 (六) 、给排水系统维修保养规程 (七) 、水池水箱管理规程 (八) 、污水井管理规定 (九) 、化粪池管理规定 (十)、水池清洗工作
标准
excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载
(十一)、给排水系统故障排除措施
(十二)、给排水系统应急处理方案
(十三)、蒸汽站及冷凝泵管理 五、空调系统管理制度及操作规程 (一) 、风机房管理规定 (二) 、空调系统检查巡视内容 (三) 、空调系统运行管理规定 (四) 、空调系统维修保养规程 六、电梯管理制度及操作规程 (一) 、电梯操作规程
(二) 、电梯运行管理规定 (三) 、电梯设备维修管理制度 (四) 、电梯故障应急处理方案 七、维修管理制度及操作规程 (一) 、用户室内设备维修规程 (二) 、维护保养方针
八、月报告、年报告制度
(一) 、月报告的主要内容 (二) 、年报告应包含的内容 第六章 技术档案管理资料 一、设备技术档案管理
(一) 技术档案管理
(二) 设备登记卡
二、新增、改装及报废设备管理制度
三、工具管理
第七章 能源管理
一、能源调查
第八章 紧急预案事故处理 一、水浸之处理程序
二、燃气泄漏的处理程序
三、电梯故障困人的处理程序 四、停电的处理程序
五、火警之处理程序
第九章 工程部服务规范
第十章 日常维护保养表格 1(日常维护保养表(水泵) 2(日常维护保养表(雨水、污水)
3(日常维护保养表(给水)
4(日常维护保养表(自动喷淋)
5(日常维护表(消防栓)
6(日常维护表(潜水泵)
7(日常维护保养表(板式换热器)
8(日常维护保养表(轴流风机)
9(日常维护保养表(空调机组及新风机组)
10(日常维护保养表(送排风机及消防排烟加压送风机)
11(日常维护保养表(新风机组)
12(日常维护保养表(计算机车库管理系统)
13(日常维护保养表(1211 灭火系统)
14(日常维护保养表(背景广播系统)
15(日常维护保养表(楼宇自控系统)
16(日常维护保养表(巡更系统)
17(日常维护保养表(防火卷闸)
18(日常维护保养表(卫星、共用天线系统)
19(日常维护保养表(火灾自动报警系统)
20(日常维护保养表(安保监控系统)
21(日常维护保养表(配电箱)
22(日常维护保养表(擦窗机吊篮)
23(日常维护保养表(卫生间排风扇)
24(日常维护保养表(启动控制箱)
25(日常维护保养表(电动机)
第一章 部门概述
一、工程部的作用
物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取用户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的最新楼宇设备，成为物业提供一流服务的物质基础。工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为用户服务;是提供给客人空调、照明、冷热水、通讯、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”的部门。所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便， 直接给客人留下服务形象的部门。 工程部本身的工作及工程部与物业部， 销售部，保安部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。同时， 物业管理费用的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目; 工程设备运行、维护费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。
在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间，专业与专业之间，分工与合作，交叉与配合等等构成一个复杂的系统。因此管理这支队伍要负出更大的努力和引起高度的重视。
二、组织机构
(一) 、建立组织机构的原则
建立合理的组织机构是高效率地开展物业设备管理的组织保证。 建立设备管理机构必须遵循的一般原则是:
1( 物业总经理领导下的经理负责制原则。由于物业设备管理是一项集技术、经济和管理于一体的专业性较强的管理工作,因此,贯彻这一原则是完全必要的。
2( 精兵简政的原则。物业设备管理工作是综合性的、动态随机性的管理,管理体制一定要精练得力。在技术力量配备方面,不宜样样俱全。能由社会承担的工作,要尽量委托专业厂家承担。例如特殊设备、保温、搬运、配件加工等工作。技术人员要精干熟练,善于解决实际问
题
快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题
。部门管理人员要少而精、办事效率高、熟悉情况、反应灵敏。必须坚持经常下到第一线工作。
3(设备管理、技术和经济三位一体的原则。设备管理部门的职能范围必须包括设备维修、成本控制、设备购置、修理、环保、节能、安全、改造和更新的经济评价等。
4( 职责职权对应分明的原则。 物业设备管理机构中的每一个岗位都要有各自的职责范围，权力与职责的分散与集中也应适度掌握。一般对影响全局的问题,权力务必要集中，局部问题则以分散为宜。在统领全局的前提下,职权分散有利于提高效率,有利于调动下级积极性和培养下级的工作能力。
5(保持最佳管理幅度的原则。 管理幅度一般是指某一个管理人员所直接控制的人员的数目。管理幅度大小与管理人员的素质有关,但通常以 4-8 人为佳。 若管理幅度太宽,很可能使管理工作失去控制,管理机构的运行背离总目标。 若管理幅度太窄,在被管理的人数相同的情况下,必然出现管理层次多、命令链长的局面。机构内部信息沟通失真、管理分工过细、管理人员增加等等弊病丛生。
6(信息反馈和调控的原则。为保证维修机构保持最优运转状态,机构的信息反馈和调控机能是十分重要的。信息反馈是把设备服务现场的情况及时送达设备管理机构的中心,这些信息有:能源消耗量记录,故障情况报告,设备运行记录,维修作业记录等等。 设备管理机构中必须设立收集和处理这些信息,并按程序发出工作指令的岗位,例如值班主任或调度员。
(二) 、组织机构的设计
物业工程部组织机构和岗位的合理设置，是完成工程部任务的保证条件。工程部组织机构的设计，应体现统一领导、分级管理的原则;要为物业总的经营目标服务，必须适应和满足物业对设备管理的要求。
各种不同层次专业人员的配置、组成及其比例关系，应与工程部的任务需要相适应，应根据物业规模和特点，设备的数量和技术难度，物业的等级、经营方式、组织形式以及设备管理工作的要求、内容等进行综合分析研究后才能确定。
物业设备的管理主要是
计划
项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载
内维修和紧急维修， 即对各种设备进行日常的维修和检修， 一、二级保养以及紧急故障处理。对设备进行大修或增建和改造等大型工程，一般都委托专业公司承保。因此。在人员的配置和机构的设计上要考虑一专多能的原则。组织机构还应按照精简机构、提高工作效率的要求，力求减少管理层次，充分发挥各级、各类人员的积极性原则。
(三)、工程管理的中心思想
高级物业项目集中了现代科学技术提供的最新设备，这些设备成为实现物业豪华、舒适和一流服务的保证。要管理好这些现代化设备，除了需要具有较高专业技术、技能的工程技术人员和技术工人外，还必须有一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划，及细致周全的岗位责任制度。
设备的正确使用和维修保养，是保证设备完好的两个不可分割的环节。也就是说，要科
学管理物业的设备，仅仅靠工程部的检修和保养是不够的，还必须对使用这些设备的各个部门作相应的损伤规程和管理。因此，设备管理是物业各部门相关联的综合管理，而工程部的职能首先是管理，其次才是检修。工程部必须制定人为损坏设备的经济责任制和合理的报修、检修程序。对重要设备的使用，还应制订严格的设备交接班制度，做好交接班工作，并书面报告值班情况。
物业的设备维修保养，要突出以计划内维修(预防性维修)为主的思想。要制定不同时期的设备维修保养计划和严格的保养标准，使保养维修工作达到标准化和表格化。设备的计划内维修，不仅能达到防患于未然，减少计划外维修(紧急维修)的工作量，使设备经常处于良好的工作状态，而且应该检修的时间、内容、标准等具体要求，作为工时定额、检修保养的质量评比、检修工考核、岗位责任制的实施依据。所以，必须通过制定和健全工程部的规章制度，以达到对下属员工的管理。
(四) 、工程部架构
工程部人员编制人:
工程部经理(兼) 1名
设备主管 1名
强电电工 4名
弱电电工 1名
空调、给排水工 3名
综合维修工 1名
怡景丽苑工程部人员架构图
工程部经理 (兼) 1人
强电维修工 4人
弱电维修工 1人
综合维修工1人
空调、给排水3人
工程主管: 1人
第二章 岗位职责
一、工程部的主要职责
(一)(工程部负责:
1)对物业的土建及所有机电设施(电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统)的维修保养
2)日常运行管理
3)对业主、租户开展有偿服务
4)对装修工程进行监督管理
5)对物业设施提出完善、整改方案
(二)(具体包括以下内容:
1)在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废
全过程的技术和经济管理。
2)负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料;编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划(月计划、年计划)并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。
3)据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修修理费用和备件流动资金等。
4)制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理。
5)根据实际需要和规定，确保各种设备(电梯、空调和照明等)的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，变配电室、热交换室、锅炉房、楼宇中央控制室等可能需要 24 小时值班;夜间值班从实际需要出发，由经验丰富的技术工人组成。
6)有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。
7)紧急事件急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工素质的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总经理、工程部经理及专业主管，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。
8)推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的设备管理评比竞赛 活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。
9)以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、蒸汽、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制的效益。
10)负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理;制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。
11)收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。
12)负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录， 以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。
13) 经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用， 提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训， 不断提高全员的设备管理意识和水平。
14)检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理处所定的规章和安全标准施工。
15)解答物业管理部一切有关工程之问题及查询，应付物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。
16)制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响。
二、工程部各专业职责范围
(一)暖通专业职责范围
1)负责给排水设备及管路的维修，处理有关设备运行时发生的设备维护技术事务，跟踪给排水设备报修工作的具体落实，做好应急的抢修工作及日常维护工作。
2)熟悉掌握给排水系统设备运行状况，定时巡视主要部位及主要设备工作情况，如发现
设备发生异常或故障，应立即作出正确的判断，采取有效的措施，避免造成损失。各设备的巡视记录依照有关表格。
3)做好给排水设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，立即上报工程部主管或工程部经理.
4)做好设备运行报表，对维修单进行登记、编号，同时记录维修完成后的情况，掌握维修的进展情况，保证各部门的维修需要。
5)积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告工程部经理，同时提出个人建议或解决措施。
6)做好暖通专业机房的管理工作，严禁无关人员进入，负责消防泵的日常清洁及试运行工作，负责协调水箱的清洗。
7)认真贯彻执行工程部经理下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。
8)积极配合其它专业工作，努力完成领导交给的各种任务。
9)积极参加业务和技术培训，不断提高业务水平。
(二)强电专业职责范围
1)负责整个电气系统的运行和维护。
2)负责所有高低压配电柜、变压器、发电机等设备的维修保养及故障修理。
3)负责空调、冷冻设备动力电源供给。
4)负责水泵房等电器设备的维修保养及故障检修。
5)负责物业公共范围内所有照明设备的保养和故障检修。
6)负责物业临时供电的安排和计划。
7)对供电系统不完善的地方，提出整改方案及施工计划。
(三)弱电系统职责范围
1)负责物业的保安，监控设备，消防警报设备，电话设备，公共广播设备， 楼宇自控管理设备，电视设备的运行和维护。
2)负责所有以上设备的维护保养和运行记录。
3)详列设备故障的种种现象， 汇报给有关的专业维修承造商， 使他们于最短时间内，做出适当检修，使设备重新投入运行。
4)负责向业主、租户提供有偿服务。
(四)综合维修职责范围
1)负责公共范围内和管理处的家具、陈设的修理和翻新。
负责公共范围内的天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改. 2)
3)负责公共范围内的墙壁、天花、金属构架的油漆翻新。
4)负责土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。
5)负责公共范围内各式五金配件的安装、修理。
三、工程部经理岗位职责
直接上级: 总经理
直接下属: 工程部全体
岗位职责:
1)贯彻执行总经理的指令，负责工程部的日常管理，对总经理负责。
2)主持部门工作例会，检查值班工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。
3)全权调配工程部的技工和设备，界定各专业工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。
4)安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。
5)审定专业
工作计划
幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划
，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。
6)参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。
7)深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。
8)负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。
9)培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。
10)组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。
11)根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。
12)负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。
13)确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。
14)为每年之工程开支和水电费作出预算案，并提交总经理审批。
四、工程主管的岗位职责
直接上级: 工程部经理
直接下属: 各专业维修工
岗位职责:
1)协助工程部经理工作， 侧重工程部的日常维修工作， 当工作中经理不在岗时，代理经理行使职权。
2)监督检查各专业组的日常工作并检查其任务的质量。
3)培训下属、督导下属工作。
4)组织、审核、编写工程部月工作计划和工作总结。
5)协助经理处理好与市政等有关单位的工作关系，如与供电局、自来水公司等单位保持长期友好关系。
6)组织日常巡视，并负责处理巡视中发现的问题及深入跟进单一个案/事件，分析后上报经理审阅。
完成上级安排的其它工作。 7)
五、暖通专业的岗位职责
负责空调系统锅、冷冻系统、锅炉系统、热力站的日常运行和维修保养。 直接上级: 工程主管
岗位职责:
1)严格遵守操作程序，保证给排水系统的正常运行。
2)按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容，对给排水设备进行维修保养。
3)严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
4)坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
5)发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班， 应上下两班协力排除故障， 完成后编写事故报告， 交主管审阅。
6)接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回
到值班地点。
7)按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
8)严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保给排水系统的正常运行 六、强电专业岗位职责
全面负责物业的变配电站的运行和管理、电力系统、电梯系统的运行，负责维修和保养，负责照明设备的维修和保养。
(一) 、配电室值班电工
直接上级: 工程主管
岗位职责:
1)严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。
2)认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。
3)按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。
4)严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
5)严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。
6)每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。
7)坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
8)发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班， 应上下两班协力排除故障， 完成后编写事故报告， 交主任审阅。
9)按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
10)严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。
(二) 、强电维修电工
直接上级: 工程主管
岗位职责:
1)熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。
服从主管、领班的工作安排，保证按质完成工作任务。 2)
3)按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。
4)维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。
5)严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。
6)发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班， 应上下两班协力排除故障， 完成后编写事故报告， 交主管审阅。
7)接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主任，并尽快回到值班地点。
8)按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。
9)严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。
七、弱电专业岗位职责
负责物业电话系统、音响系统、电视系统、消防喷淋和监控系统的运行和维修保养。
直接上级: 工程主管
岗位职责:
1)服从主管的工作安排，并按时按质按量完成通讯系统的检测维修任务。对电话设备进行维修保养，并达到质量要求。严密监楼宇自动控制系统设备的运行情况并做好记录。
2)熟悉线路布置， 清楚电话资源的分布， 能顺利完成电话线路的维修改造工 作。
3)坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
4)发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班， 应上下两班协力排除故障， 完成后编写事故报告， 交主管审阅。
5)接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。
6)熟悉楼宇自控系统的工作原理、线路连接，一旦出现故障，马上进行抢修。在尽可能短的时间内恢复所有功能。
7)按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
8)严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保楼宇自控系统的正常运行。 八、综合维修专业岗位职责
负责各类机械设备的维修和保养， 负责对整个物业进行内外装修、 维修保养及更新。
直接上级: 工程主管
岗位职责:
1)保证物业装饰装修、陈设、家具设施的完好无损，为物业经营服务。
2)按照维修检修制度的规定，提出对装饰装修、陈设家具、设施结构等进行维修保养的计划安排，每月按时上报工程部审定，并负责组织实施。
3)装饰陈设家具、设施结构出现损坏，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间完成修复。
4)贯彻执行岗位责任制、安全责任制，严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。
5)负责检查落实二次装修情况。
6)管理好各类工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。
第三章 设备保养细则
一、设备机房检查细则
1)做到三净(设备干净、机房干净、工作场地干警) ，四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气) ，五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好) 。
2)各机房内严禁烟火，不得存放易燃易爆物品，保证各设备场所安全防护装置和消防安全设备、设备齐备无缺，正常运转。
3)上岗人员严格遵守交班制度，严格执行能耗、物耗控制，严格执行操作规程和岗位责任制。
4)当值人员随时监测设备运行情况，发生故障及时维修。
5)严格执行设备检查、保养和维护，发生隐患及时整改，避免事故发生。
6)无关人员，一律严禁进入机房。
7)机房无人值守时，必须锁门。
二、维修保养检查细则
1)工程人员熟悉专业物业设备、设施情况。
2)严格执行设备检修、保养计划，按时保质完成保养工作。
3)按计划定期对设备进行巡检，及时发现问题并加以解决，保证设备安全运行。
4)严格执行劳动安全制度，不违章操作，不人为造成事故隐患。
5)注意防火，动火工作现场，必须放置灭火器等消防器材。
6)注意节能、降耗，控制成本。
7)接到报修任务，十分钟内带齐常用工具和常用配件赶到现场。
8)对客服务应先质问候语，对于维修给客人带来的不便应表示歉意。
9)维修中注意操作安全，树立警示标志。
10) 维修工作必须有始有终，对于一时无法完成的维修项目，必须向报修人或部门说明情况。
11)保证维修质量，经维修后的设备、设施应满足使用要求，外观尽量恢复原貌。
12)维修结束后，清理现场，保证现场无施工痕迹。
13)发生设备事故，遵守事故处理规程，与其他部门密切配合，处理合理、果断，遇事不忙乱。
14)更新改造项目，严把质量关，维护物业经济利益。
15)认真学习设备使用说明，严格执行操作规程，保证设备正常使用寿命。
16)保证设备运转正常，运行记录准确、齐全，保存完好。
第四章 工作流程
一、报修
二、日常维护保养
客服、其他报修 工程部门派工
专业主管组织实施 现 场 维 修 完 成
登
记
存
档
反
馈
维
修
单
查 阅 保 养 记 录
制 定 保 养 计 划
组 织 实 施 保 养 记 录
20
三、设备检修
四、设备故障/事故处理
制 定 计 划 通知施工影响部门
组 织 实 施 现 场 督 导 设 备 检 修 检 修 记 录 工程经理统筹协调 故 障 影 响 部 门
值班经理组织实施 专业主管现场督导 抢 修 故 障 记 录 故
障
分
析
21
五、增改项目
六、配电巡检
总 经 理 审 批 使 用 部 门 工程经理组织实施
专业技工技术监督
增 改 项 目 验 收 报 告 施 工 单 位
报批
签订施工合同 建议
选择施工单位
保持配电设备清洁
检 查 变 压 器 检 查 配 电 柜 三相电容电流平衡
填 写 巡 检 记 录
22
七、给排水巡检
八、锅炉运行检查
检 查 供 水 压 力 检 查 水 泵 工 作 状 态 检 查 主 要 阀 门 情 况 检 查 水 箱 卫 生 状 况
质 化 验 水
填 写 巡 检 记 录 水 位 表
压 力 表
燃 气 压 力
燃 烧 器
阀 门、管 路
水 质 化 验
填 写 检 修 记 录 供 油 系 统
23
九、空调运行检查
十、电梯日常巡检
空 调 主 机
机 冷 却 塔 风
蒸 发 器
空 调 水 泵 新 风 机 组 填 写 检 修 记 录
盘 管 风 机 机 房 巡 检 轿 厢 巡 检 候 梯 厅 巡 检
巡 检 记 录
24
十一、电梯事故处理
十二、安全监控系统保养
电 梯 制 动
班 经 理 组 织 值
排 除 故 障 试 车
事 故 记 录 事 故 汇 报
事
故
分
析
主 机 检 测 操 作 系 统 检 测 备 用 电 源 检 测
应 急 广 播 测 试 输 出 设 备 检 测 末 端 设 备 维 护 保 养 记 录
25
十三、档案资料管理
十四、设备购置
收 集 资 料
签 订 资 料
整 理 资 料
检 索
保 管 资 料
统 计 登 记
使 用 部 门 申 请
经 理 审 批 总
使 用 部 门
工程部、使用部门
购 置
开 箱 验 货
安 装 调 试
验 收
建 立 设 备 台 账
十五、设备报废
使 用 部 门 申 请
组 织 签 定 工程部、财务部
总 经 理 审 批
撤 销 台 账
报 销 处 理
第五章 管理制度及规定
一、工程部管理制度及规定
(一) 、工程值班制度
1. 工程值班室应 24 小时有人值班，即使在日班抢修中，也应有一名人员留守，以便接听紧急事故处理及紧急通知。
2. 工程值班电话应保障畅通无阻，接听电话应清晰、明快，禁止长时间占线。
3. 禁止任何人上班时处理私人电话。
4. 值班室严禁外人进入，没得到上级领导批准，严禁带人对值班室、机房等工程重要部位参观、访问。
5. 值班室内应卫生整洁，保持安静。
6. 按时开启、关闭大厦各公共设备，且每次操作后，应现场核对，以保证准确无误。
7. 每日工作记录应认真清楚，发现问题应及时提出或跟进，努力减少一切失误。
8. 工作时间集中精力，保持良好的精神面貌。
9. 所有值班维修人员在未有巡视或具体任务时，应集中在值班室，以便调派工作。
10.接维修工作单后，必须于 10分钟内与物业管理员一同到达现场，不得延误。
(二)、交接班制度
交班人员应提前做好交接班的准备工作，接班人员应提前 10 分钟到岗与交班人员面对面交接。对本岗负责范围内的设备、系统情况，简述给接班人员，交接清楚无误后，方可下班。
1、交接内容:
1) 运行记录;
2) 询问、检查、设备情况、系统情况、故障的处理经过及尚存的问题等;
3) 公用工具、钥匙等，需要当面点清。接班后发现有工具损坏、钥匙遗失等，由当 班人员负责;
4) 及时传达上级的通知或有关指令，不得耽搁或延误。
2. 接班工作要严肃认真，不得敷衍了事。故障排除过程当中交班人员不可交班。由接班人员协助解决后，方可交班。故障未被排除或遗留问题未弄清楚时，接班人员可拒绝接班，并向上级反映。
3. 遇到接班人员酗酒，醉态或情绪不稳定时，交班人员不能交班，并上报。 4. 接班人员因故未按时到岗，交班人员需继续留守岗位，不得自行下班，听从上级指示。 5. 交班人员未经批准，不得擅自调班。
6. 接班人员在接班前四小时，禁止喝酒。
(三) 、运行记录管理制度
1(工程部机管系统巡查记录表每日记录两次，供配电设施运行记录表、空调系统运行记录表每两小时记录一次，由主管检查后每月月底将表格汇总交工程部文员存档。
2(设备月度检查保养表由检查员工填好后交领班，主管审查后签名，每月月底将表格汇总交工程部文员存档。
3(水泵房巡查签到表、水表房巡查签到表、电梯机房巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后签名，由主管抽查监督，月底汇总后交工程部文员存档，
4(排更表每月月底由领班填写，工程师审阅后交工程部文员。
5(设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。
6(所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。
(四) 、工程档案管理制度
1(所有的工程设备档案由工程部文员负责管理。工程档案管理人员应严守公司档案管理制度和保密守则。
2(各类档案应按系统分类:强电、弱电、空调、机管，统一存放档案盒并贴上标签。
3(编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。
4(外单位交来图纸由文员统一签收，并将有关图纸交专业主管核对实物，如图纸无误则由文员按系统归档;图纸有误，则由文员联系交图单位更正。
5(档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的资料应交工程经理审阅确定用途。 需销毁资料应由工程经理及专业主管组成鉴定小组研究后决定。
6.借阅档案须经主管以上人员批准，文员登记并指定归还日期，由文员按期追还，需续借的要重新登记。
(五) 维修档案管理制度
1( 维修档案属工程档案的一部分，由工程部文员统一管理。
2( 设备维修档案按强电、弱电、机管、空调、装修、用户单元内设施分类。
3( 用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。
4( 文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表，并录入电脑中已设置密码
“维修管理”项目。 的
5( 文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录表，如发现不符马上追查原因。
6(文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理，并分类归档。
7(维修档案作为评估大厦设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存。保存期限一般为一年，重大维修项目保存期至少为两年。过期档案由工程经理、主管组成的鉴定小组统一审定后销毁。
(六) 、设备设施管理规定
1(工程部巡检规定
为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，工程部各系统必须对所辖设备进 行日常巡检。
1) (运行值班人员必须按本系统规定的时间、路线和项目巡视检查辖下的设备。
2). 运行值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与当值主管保持联系。
3) ( 运行值班人员每次巡检均须在相应的运行日志上依顺序做好巡查情况和结果记录。
4) (运行值班人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上依时签到。
5) (运行值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。
6) (发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、湿度表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元 件在完好状态下运行。
7) (发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告当值主管，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。
8) (系统工程师每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。
2( 设备管理规定
1) (设备的检查保养分周、月度、季度、半年、年度，由工程主管按保养项目、 内容、达标参数制订保养计划，交各专业技工实施。
2) (各班组每次完成常规保养后，责任人和领班填写保养记录并存档。
3) (设备的维修分小修、中修、大修三种，由工程主管根据设备的性能等规划编制维修方案，交各专业技工执行。
4) (小修项目如一般的零部件修补或更换，由熟练技工负责;中修项目如较重要又有一定工艺难度的零部件检修或更换，由领班负责;大修项目如关键主件检修或更换， 由主管负责。
5) (为切实保证工程质量，小修项目由领班检查验收;中修项目由主管监管、验收;大修项目由工程经理监督、验收。
6) (如巡查保养中发现有可导致严重故障的缺陷事项，必须立即填写记录表格，上报领班及主管，然后制定整改方案并实施。
7) (每日巡检保养后必须填写相应的表格，领班负责监督执行。
8) ( 每月由工程经理召组织各专业人员巡查工程部所辖范围， 对设备、 卫生、 安全等 状况进行评比，选出当月的优秀班组，对发现的问题，限时整改。巡检结果在工程部每月评比表上公布。
9) (工程主管每月根据设备运行、维修、保养、异常变化等情况编写当月工程报告，
交工程经理。
10) (工程经理根据各设备的数据记录及各专业人员的意见，每年总结编写工程部设备性能状况的评估。
(七) 、运行交接班制度
1、 值班人员至少提前十分钟上班，作好充分准备，按时接班。
2、 接班人员检查一切正常后并签字，交接人员方可离开工作岗位。
3、 如交接班时间已到，接班人员因故未接班时，交接人员不得离开工作岗位或自找替班人员，应立即报告调度，听候命令。
4、 值班员应无条件服从带班人的安排，不准任意调班或自找替班人，更不能私自旷工，特殊情况须通知带班人另行安排。
5、 按时交接班，交班时由正班介绍运行情况，并会同接班人到现场交接，接班人必须认真检查，接班后再发生问题由接班人负责。
6、 当发生事故(一般事故) ，在事故没有处理完或原因没有查清楚之前，不得交班，接班人在交接人带领下，共同处理故障。
7、 交接班必须认真，本专业发生的问题、运行情况，一定要在交接记录中填写清楚，重要的事故、隐患等应及时报告有关人员。
(八) 、巡检制度
1( 真填写巡检记录表，准确无误将所查的问题记录下来。
2. 在巡检工作时，认真观检各设备的运行情况。
3. 熟悉、掌握巡检路线及所巡检的设备原理。
4. 按规定的时间进行巡检，并随身携带通讯工具、确保联络通常。
5. 巡检当中遇有紧急故障，能及时排除的及时排除，处理不了的及时报告上级领导。
6. 将所查出的故障隐患，必须重点说明或提出处理意见，确保大厦设备正常运行。
7. 对待巡检工作要认真负责，禁止漏查或补填巡检表。
8. 提高巡检工作质量和工作效率，切实完成好各项巡检任务。
9. 确保大厦设备保持良好运行状态，为客户提供高质量的服务。
(九)、消防制度
1. 认真执行公司规定的各项管理制度;严格执行消防法规;在工程部管理下完成各项管理任务。
2. 机房工作人员未经批准不得将外人带入参观，无关人员不得进入主控机房。不得随意动用消防设备。
3. 按系统设计规定的程序设置、操作系统，其程序必须符合国家的有关消防法规。
4. 机房的各项操作，严格按照操作规程进行，操作后必须作详细记录。
5. 机房内使用临时设备，必须有申请人写出使用要求，并制定合理方案，严格遵守临时电器使用制度。
6. 机房内动火或因工作带入易燃易爆危险品必须有保安部、工程部、共同出方案严格遵守动火管理制度。
7. 机房内严禁存放无关用品，不准吸烟，及时打扫设备，保证机房卫生环境良好。
8. 值班员必须填写值班日志，说明设备运行情况和特殊事项。
9. 严禁向系统计算机输入无关的软件，不得任意删除、更改系统设置。
10. 未经批准，系统设备的连接不得更改。
(十) 、机房管理规定
工程部辖下的设备机房有两大类型:一类是生产机房如变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房等;另一类是监控管理中心如消防控制中心、紧急广播控制室、电讯机房、楼宇自动化管理中心等。前者是生产重地，后者是机要重地。为规范各机房的管理，特制定本规定。
1(机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地，请勿进入”的告示牌。
2(凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。
3(各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。
4(各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴标明用途和状
态的告示牌。
5(机房钥匙是专用钥匙，未经工程主管批准并登记在册，任何员工不得持有或随意配制机房钥匙。
6(未经部门领导批准，外来人员(包括参观学习和施工等)禁止进入机房;经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。
7(政府职能部门如消防局、供电局、电讯局突然到场检查或抽查相应的机房如消防中心、变配电房、电讯机房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，做好记录，并应立即通知系统主管或部门领导。
8(保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。
10(严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。
11(机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。
12(各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。
13(严禁在机房电脑终端上使用配套之外的软件，无书面指令不得更改工作程序或改动任何数据。
(十一) 、设备机房防火规定
1(不得在机房内吸烟。
2(维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。
3(需要动火作业时，由工程主管填写机房动火作业申请表，工程经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，施工后认真检查，确无火种方能离开。
4(部门、班组管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。
5(当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。
6(机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。
(机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘、防排烟设备、灭火器、防烟面罩、7
疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。保安部应每月检查、保养，确保使用 时不出故障，并附相应记录上报总经理。
8(发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则;如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路， 防止扩散， 并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。
9(火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。
10(遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。
(十二) 、机房卫生管理规定
为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。
1(机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。
2(各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。
3(机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。
4(机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。
5(机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。
6(领班负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。
7(工程主管定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改。
8(工程部每月组织一次巡检，对各系统所辖区域进行卫生检查评比。
二、强电系统管理制度及操作规程
(一) 、层间配电房管理制度
1(层间配电房门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。
2(配电房内每周清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。
3(工程部每周一次检查内部设备，发现异常立刻维修。
4(工程部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。
5(检查和保养结束后填写楼层电房设备检查表。
(二) 、转、停电通知用户工作规程
1(计划转、停电
1) (供电局转、停电，工程部接到通知后应立即报告总经理。
2) (因大厦施工需要停电，工程部须至少提前24 小时将停电计划书面上报总经理。
3) (总经理审批后，管理公司拟发转、停电通知书，由管理部派至用户。
4) (转、停电通知书最迟应在事发前 1 小时送达用户，如不能在上述时限内送达，应报经总经理批准启用大厦广播系统紧急通知用户。
2(事故转、停电
1) (大厦因供电局故障发生停电，工程部须立即向总经理报告，经总经理批准后，启用大厦广播系统向用户解释原因。事后，工程部应向供电局索取解释函，并转呈 总经理。
2).因大厦内部事故引起停电，工程部应立即排除故障恢复供电，并即时口头向总经理报告，经总经理批准后，启用大厦广播系统向用户解释原因。工程部于事后 12 小时内向总经理提交书面报告。
).停电后 24 小时内，管理公司拟定解释函，交管理部送达用户。 3
(三)、停电、限电管理规程
1(停电、限电的审批权限为工程经理以上。
2(收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告总经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。
3(工程经理应安排足够的人员处理转、停电工作。
4(转、停电前应填写操作票，交主管签名。
5(转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。
6(有关转、停电的情况应记录在当值日志上。
(四)、供配电运行安全操作规程
1.双回路供电 供电方式为一主一备，两路电源的进线柜即受电柜设电气联锁。当主供电
源停电，只有在主供电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开关方可合闸，并在主供开关上悬挂“严禁合闸”警示牌，同时在一次接线图板上正确反映供电运行方式。
2.电源转换
1)(停电应按先停低压后停高压，送电应按空载先高压后低压原则执行。当主供电源停电，投入备用电源前，应首先将主供电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌， 然后把备用电源受电开关合闸受电。
2).为避免变压器并列运行，当两路电源的某一路停电;需另一路电源实行全供，应首先将停电回路电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌;然后将联络柜进入运行状态，并合闸供电。电源转换的操作，应在 3 分钟内完成。完成后，应在一次接线图板上 正确反映供电运行方式。
(五)、供配电设备运行管理规程
1(每天定期巡查供配电系统设备，包括(高、低压室，变压器室，发电机房)，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。
2(发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知主管。
3(用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象。
4(未经工程主管同意，不得私自更改设备线路和运行设置。
5(严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。
6(高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。
7(与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱中，交接班时清点数量，发现缺失立即追究。外借钥匙应做好登记并按时追收。
(六)、供配电设备维修保养规程
1(严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。
2(工程主管每年12 月制订下一年度的设备保养计划。
3. 督促承判商对外判高压部分设备如期保养，并有详细记录。
4. 工作过程应严格遵守电气作业规程。
5(根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。
6(各系统的维修保养以不影响大厦正常营运为原则，特殊情况，须报告主管，及时通知受影响的用户。
(维修保养结束后，应将有关工作情况记录在高压电房设施检查表、变压器设备检查表、 7
低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。
8(高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4 米以内，在室外不得接近故障点8 米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋;接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。
(七)、电房倒闸操作制度
1(倒闸操作必须根据工程主管或值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备双重名称，即设备名称和编号。发令全过程和听令报告时都要做好记录。
2(停电拉闸操作必须按照开关--负荷侧刀闸--母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压;送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔离开关(刀闸)。为防止误操作，高压电气设备都应加装防止误操作的闭锁装置。
3(倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务。下列项目应填人操作票内:
(1)应拉合的开关和刀闸。
(2)检查开关和刀闸的位置。
(3)检查接地线是否拆除。
(4)检查负荷分配。
(5)装拆接地线。
(6)安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。
(7)切换保护回路和检验是否确无电压等。
4(操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操作人和监护人应根据模拟图板或接线图核对所填写的操作项目并分别签名，然后经值班负责人审核签名。
5( 操作前应核对设备名称、 编号和位置， 操作中应认真执行监护复诵制。 按操作顺序操作，每操作完一项，做一个记号“?” ，全部操作完毕后进行复查。
6(倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。
7(操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或主管负责人报告，弄清楚后再操作。
8(电气设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。
9(下列各项工作可以不用操作票:
(1)事故处理。
(2)拉合开关的单一操作。
(3)拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。但上述操作均应记人操作记录簿内。
10(操作票应先编号，按照编号顺序使用。作废的操作票应注明“作废”字样，已操作的要注明(或盖章)“已执行”字样。上述操作票保存 3 个月。
(八)、工作票
1( 在电气设备上工作， 应填用工作票或按命令执行， 其方式有下列三种: 填用甲种工作票;填用乙种工作票;口头或电话命令。
2(填用甲种工作票的工作为:高压设备上工作需要全部停电或部分停电者;高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。
(填乙种工作票的工作为:带电作业和在带电设备外壳上的工作;控制屏和低压配电屏、3
配电箱、电源干线上的工作;二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者;转动 中的发电机上的工作。
4(其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确，值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。
5(工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记人操作记录簿中。
6(一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部安全措施应一次做完。
7(事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即:停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌和装设遮拦。
8(甲、乙工作票的有效时间，以批准检修期为限。
9(需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。
10(工作票签发人由工程强电担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员(工作许可人) 由强电领班或资深技工担任。
11(工作票所列人员的安全责任:
(1)工作票签发人: 工作必要性; 工作是否安全; 工作票上所填的安全措施是否正确完备;所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。
(2)工作负责人(监护人):正确安全地组织工作;结合实际进行安全思想教育;督促、监护工作人员遵守本规程;负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件;工作前对工作人员交待安全事项。
(3)工作许可人:负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件;负责检查工作现场布置的安全措施是否完善;负责检查停电设备有无突然来电的危险;对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。
(4)工作班成员:认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。
(九)、配电室门卫制度
配电室是重点安全防范部位，为确保配电设备安全正常运行，避免意外事故发生，特对配电室门卫制度做以下规定:
1.禁止一切与配电室工作无关人员进入室内，室外挂有“闲人免进”标示牌。
2.因公需进入配电室的人员，按有关规定办理相关手续，进入时值班人员要先验明来客身份，经确定无疑后，填写配电室来客登记表，才允许进入。
3.上班时间禁止与私人会客，更不能进入值班室内闲谈。
4 配电室拒绝一切非正常参观来访，如有因工作需要值班人员要随同进行安全监督。
5.允许进入配电室的人员，要严格执行和遵守配电室各项规章制度，严禁携带易燃易爆物品入内，不得随意触摸配电设备。
(十)、变电站消防制度
1.变电站白班领班为当月消防负责人，负责变电站消防督察工作。
2.变电站人员必须熟悉并会使用站内的各种消防设备。
严格按规程进行消防系统巡视，发现异常及时向有关部门汇报。 3.
4.变电站各配电室及发电机房内严禁吸烟。
5.配电室内严禁放易燃易爆物品。机房内要及时清理残油，废棉纱等杂物。
6.发生火情要及时采取相应措施。
7.接到供电范围内的火情报告后，要配合及时切断电源。
(十一)、电器设备维护检修、实验制度
1.高压开关的检修周期应根据开关存在的缺陷和实际运行条件来确定。一般情况每2—3 年小修一次，5 年大修一次，新投入的高压开关，一年后进行一次大修，故障掉闸三次以上或严重喷油及冒烟时，立即停电维修。
2.高压隔离开关，负荷开关每年检修一次。
3.低压配电装置的检修和试验，一般情况下每年不少于两次，一般时间安排在雨季到来之前和冬季高峰负荷到来之前进行。
4.电力变压器如不经常过负荷，每年小修一次，十年大修一次。
5.配电室内的接地网每年检修一次。
6.整流设备，蓄电池每半年检修一次。
(十二)、设备缺陷管理制度
1、缺陷的划分:
1)危急:设备和建筑物发生了直接威胁安全的问题，需要紧急进行处理的缺陷;
2)严重:设备发生问题，程度较重，不及时处理还可以崭时运行的缺陷;
3)一般:设备问题较轻，不处理时对安全运行威胁不大的缺陷。
2、缺陷管理办法:
1) 设备缺陷，无论是危急、严重或一般，均应由当值人员共同签订，并记入缺陷纪录
2) 发现危急缺陷立即报告配电中心室，采取措施进行消除，在没消除前应加强监视，随
时掌握缺陷发展变化情况;
3) 发现严重缺陷应立即报告上级;
4) 在缺陷没消除前，要重点加强监视，有了变化及时上报，并记录在运行日志中;
5) 缺陷消除后，由当值登记消除缺陷日期和单位;
6) 领导或负责人每月组织所有人员对缺陷进行一次会诊分析。
(十三)、配电室安全制度
1(配电室要保持清洁，严禁存放易燃易爆物品。
2.非配电室人员未经工程主管批准不得进入配电室， 经批准进入配电室的人员必须在登记本上记录进出时间和工作内容。
3.值班人员要坚守岗位，认真监护负荷的变化情况，填写运行记录，严格执行交班制度。
4.严禁使用汽油、煤油擦洗、清扫、检修机器，在安装、维修电气设备时，必须按规程操作，不准违章作业。
5.定期对各种电气设备进行维修、清扫，防止因尘污造成短路，发现问题及时解决。
6.对本部门的消防器材要妥善保管，工作人员熟悉消防器材的放置地点及使用方法。
7.熟悉消防知识和报警程序，发现问题及时上报。
(十四)、配电室管理制度
(负责供电运行和维修的人员需持证上岗，配电值班人员必须熟悉电气设备情况和有关1
安全措施。
2(配电设施由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。
3(停电时，应提前向用户发出通知，恢复送电时，在确认供电线路正常电气设备完好后，可送电。
4(配电室消防设备应确保完好，并有手持式气体灭火器。
5( 无关人员禁止入内，外部人员因工作需要需经工程主管批准后方可进入并进行登记。
6(采取相应措施，注意防止小动物进入配电室。
7(加强日常维护、检修，保证配电室内照明设备的完好。
8(系统设备在运行或检修时，应该上相关的警示牌，严防误操作。
9(保持配电室的清洁和干燥。
(十五)、配电室值班制度
1(值班人员必须有高度的责任心,认真履行岗位职责。
2(值班人员随时对配电室高低压全部电气设备、线路进行巡视，监视设备运行情况。
3(值班人员要定时、认真填写《变配电运行纪录表》 。按《电气安全工作规程》 、 《电气设备运行管理规程》的规定做好一切电气设备检修的安全措施。
4(在任何情况下，配电室必须保证 24小时值班。
5(值班人员需要替班、换班者，必须向负责人申请，不得私自调换，轮休人员必须提前填写请假单。
6(值班人员须检查本岗的安全用具、仪表。
7(值班人员负责做好本岗的环境卫生。
8(及时处理临时用电及日常用电发生的问题。
(十六)、电气事故处理制度
1(大面积停电事故应急措施:
1) 遇到大面积停电时， 首先应保持沉着冷静的头脑的同时， 认真分析造成事故的原因，并立即汇报有关上级主管;
2)制定安全措施，并做好紧急处理故障的准备;
3) 处理停电事故，在确认已经处理完毕后，在试送电;
4)分析事故原因及特点，做出总结，并做好纪录备案。
2( 重大设备故障的处理:
1)遇到重大设备故障时，首先应保持沉着冷静的头脑的同时，认真分析造成重大事故的原因，并立即汇报有关上级主管;
2)采取安全措施，并做好紧急处理故障的准备工作;
3)紧急事故发生后，应立即开启全部通风系统，并根据事故情况佩带防毒面积或氧气呼吸器进入现场处理;
4)处理停电事故，在确认已经处理完毕后，在试送电;
5)事故处理后，应将所有防护用品请清洗干净，工作人员要洗澡;
6)分析事故原因及特点，做出总结，并做好纪录备案。
(十七)、交接班制度
1.接班人员必须提前十分钟着装到达工作岗位进行交接。
2.严肃认真做好交接工作，交接内容如下:
1 )设备运行情况。
2 )事故经过及处理情况。
3 )公用电器具及钥匙的交接。
4 )上级指示通知。
5 )各种图表资料的交接。
3.交接过程中的设备运行由交班人员负责，发生事故时由交班人员负责，接班人员协助处理，如时间长，经主管同意后方可交接离岗。
4.交班人员未经接班人员同意或无人接班时，交班人员不得离岗。
5.如在交接班过程中发生争议时，双方应以大局出发，保证正常运行、并报上级由上级妥善处理。
6.交班人员在交班前应将室内外环境卫生打扫干净。
7.接班人员在接班前四小时，禁止喝酒。
(十八)、擦窗机操作规程
1(凭借用擦窗机申请表借用擦窗机。
2(使用擦窗机前须解开轨道上的制动螺旋及擦窗机的紧固安全带，并检查擦窗机操作系
统是否正常。
3(严格按安全规定正确操作擦窗机。
4(注意电源电线的安全操作范围。
5(使用时如遇紧急情况或天气转恶劣，借用人必须停止使用并将擦窗机驶回指定的停泊
位置，将擦窗机臂降回最低位置。
6(擦窗机使用完后，须将钥匙交回工程部，由工程部检查后填写擦窗机交接检查表。
三、弱电系统管理制度及操作规程
(一) 、弱电系统管理规定
1. 严格遵守系统各项设备运行管理规程，保证各设备处于良好状态，系统设置放于自动位
置。
2(各班将各设备运行情况记录于当值日志。
3(根据保养计划做好各设备的保养。
4(遇故障报警即时处理并记录于运行日志。
5(对外判保养设备的承判商做好监督。
6(各设备的元器件、参数不得随意更改。
7(严禁于系统各计算机上使用自带软件。
(二) 、弱电系统维修保养规程
1(弱电系统设备由弱电组负责维修保养。
2(工程主管每年 12 月制订下一年度的保养计划并负责实施。 3(工作过程注意做好防静电措施。
4(对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。
5(对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。
6(对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。
(根据系统特点重点做好清洁和紧固接线端口的工作。 7
8(工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。
(三) 、楼宇自控系统管理
1(运行规程
1). 控制计算机保持开启。
2) (每月对系统相关数据进行备份。
3) (控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。 4) (新增被控设备要注意继电器触点容量。
5) (保持设备表面清洁。
6) (严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。
7) (当有“危急告警”发生时立即查明及检修。 8) (一切元器件、线路不得随意更改。
9) (网络控制器、控制电脑故障应于 4 小时内修复;现场控制器、扩展模块故障应于 8 小时内修复;中间继电器故障应于 2 小时内修复。
2(维修保养规程
1) (每天使用相应软件工具扫描控制电脑硬盘。
2) (根据保养计划做系统保养。
3) (注意后备电池充放电情况，每天检查一次。
4) (注意电脑显示的各控制模块工作情况。
5) (保养时应关闭电源，其余各 DDC 箱可带电作业。
6) (保养时着重检查端子接线情况及各接插件。
7) (保养时选择一定数量的控制点进行测试。
8) (保养情况记录于楼宇自控系统设备检查表上。
(四) 、综合布线系统维修保养规程
1(严格按照保养计划进行系统的保养。
2(配线架跳线的压接只能使用专用工具。
3(配线架没有用的跳线应拆除。
44
4(清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘，保持设备清洁。
5，检查紧固有关的配线架和模块。
6(检查配线架上的标志，发现缺失马上补充。
7(工作完成后填写通讯线路设备检查表。
(五)、保安监视系统运行管理规定
1(保证系统不间断电源的开启。
2(系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。
3(楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载。
4(未经主管工程师的同意，严禁修改系统参数。
5(系统参数修改后应记录在当值日志上，并即时通知当值监控员。
6(每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志上。 (系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。 7
8(摄像头和红外报警器故障应于3 小时内修复;矩阵开关故障应于 8 小时内修复，监视器 和线路故障应于 2 个工作日内修复。有关的维修情况记录在当值日志上。
(六)、消防设备运行规定
1(监控中心保安员负责监控室内消防设备(报警系统、盯 M 系统、联动柜等)24 小时运行 操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播 和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。
2(如有设备故障，监控中心值班人员及时通知工程部进行维修处理。 3(当值保安员要负责监控室的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘，水渍，油渍。 4( 工程部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同， 对消防设备进行日常维护保养。 5(工程部和保安部每月定期对大厦消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。 6(消防系统如因维护或其他原因要暂时改变消防系统的状态(如手动,自动等)，应由工程
部书面通知保安部，并提出相应的临时措施，确保大厦消防安全。
(七)、紧急广播系统维修保养规程
1(按保养计划表做系统保养。
2(保养时先断开系统电源。
45
3(清洁录音座的磁头、压带轮、主导轴。
4(清洁 CD机激光头和机械部分。
5(检查切换器背后的接线端子、插头和面板按钮。 6(清洁扩音机散热器上的灰尘。
7(保养结束后选择部分楼层作测试，并填写消防中心设备检查表。
(八)、消防排烟系统、正压送风机维修保养规程 1(按保养计划进行机器的保养。
2(手动盘动风机检查松紧度，发现异常马上检修。 3(检查风机的风叶，清除表面灰尘。
4(加注润滑油，检查紧固风机接线端子。
5(清除控制箱表面和内部的灰尘，检查箱内器件。 6(检查风机与风管间的软接，发现破损立刻更换。 7(手动启动风机检查运行情况。
8(工作结束后，填写消防风机检查表。
(九)、防火卷闸维修保养规程
1(按保养计划进行系统保养。
2(清除卷闸电机及传动链条表面灰尘，并加润滑油。 3(检查控制箱内器件，紧固接线端子，清洁箱内及表面灰尘。 4(检查手动开关控制盒，清洁按钮上的污物。
5(检查卷闸上下行程开关，开关滑轨加润滑油。 6(检查电动刹车手动开关和手动起闸装置。
(手动上升和下降防火闸，检查运行情况，并调整上下行程开关位置，令卷闸开启或关闭 7
处于适当的位置。测试过程严防卷闸冲顶或冲底。 8(触发卷闸附近的烟/温感检查自动落闸功能，消防中心监控员在联动台上测试遥控落闸
功能。
9(工作结束后填写防火卷闸、门设备检查表。
(十)、应急灯、疏散指示灯检查保养制度
46
1(各楼层应急灯、疏散指示灯不得私自拆除、移位和取用。 2(巡楼人员每天检查一次紧急灯具，发现异常马上报工程部维修。检查内容包括灯具是否
正常发亮，表面玻璃有否破损，安装是否牢固，按下测试按钮是否仍然发亮。
3(应急灯具应保持清洁。
4(发现灯具有破损或缺失应马上由工程部补充并报保安部追查。
(十一)、卫星机房管理制度
1. 卫星电视闭路系统属大厦重要部位，非与专业无关人员禁止入内。如发现有外来无关 人员，根据情况给当班人员与批评或处罚。
2. 认真执行广电部有关音像方面的规定、法规、政策。
3. 遇有内容反动、色情的卫星电视节目，需采取有效措施，禁止传入并及时汇报主管部 门。
4. 未经批准，不得私自转录卫星节目或考贝音像制品。
5. 按规定及服务要求播放各类音像节目，保证系统的播放质量。
6. 未经批准，系统设备的连接不得更改。
7. 机房内严禁存放无关用品，严禁吸烟，及时清扫设备，保证机房卫生环境良好。
(十二)、电话机房制度
1. 电话交换机房是大厦重要部位，需认真执行电话安全操作程序及管理制度。 2. 严禁利用职务之便拨打国际、国内长途及各信息台收费电话。
3. 机房工作人员未经批准不得将外人带入参观，无关人员不得进入。 4. 未经批准，不得随意从各配线架上私搭乱接电话。
5. 配线架整洁有序，接线插口牢固，线路走向标准。
6. 机房内使用临时设备，必须有申请人写出使用要求，并制定合理方案，严格遵守临时 电器使用制度。
7. 机房内严禁存放无关用品，不准吸烟，及时清扫设备，保证环境良好。 8. 电话工作人员不得擅自调配、更改电话号码。
9. 应对有关部门指定不得公开的电话号码实行保密制度。
(十三)、安全监控系统管理制度
47
1. 认真贯彻执行大厦安全监控系统有关条例，严格遵守各项规章制度。 2. 监控系统的设置、构成均属保密范畴，严格执行保密制度，不得向他人泄漏。
各机房工作人员未经批准不得将外人带入参观，无关人员不得进入，因工作需要进入 3.
机房，必须登记。
4. 按规定的监控程序设定系统运行，不得随意更改监控程序。
5. 严禁向系统计算机输入无关的软件，不得任意删除、更改系统设置。 6. 未经批准，系统设备的连接不得更改。
7. 机房的各项操作，严格按照操作规程进行，操作后必须作详细记录。 8. 机房内使用临时设备，必须有申请人写出使用要求，并制定合理方案，严格遵守临时 电器使用制度。
9. 机房内严禁存放无关用品，不准吸烟，及时打扫设备，保证机房卫生环境良好。
(十四)、消防系统管理制度
1. 认真执行公司规定的各项管理制度;严格执行消防法规;在工程部管理下完成各项管 理任务。
2. 机房工作人员未经批准不得将外人带入参观，无关人员不得进入主控机房。不得随意 动用消防设备。
3. 按系统设计规定的程序设置、操作系统，其程序必须符合国家的有关消防法规。 4. 机房的各项操作，严格按照操作规程进行，操作后必须作详细记录。 5. 机房内使用临时设备，必须有申请人写出使用要求，并制定合理方案，严格遵守临时 电器使用制度。
6. 机房内动火，或因工作带入易燃易爆危险品必须有保安部、工程部、共同出方案严格 遵守动火管理制度。
7. 机房内严禁存放无关用品，不准吸烟，及时打扫设备，保证机房卫生环境良好。 8. 值班员必须填写值班日志，说明设备运行情况和特殊事项。
9. 严禁向系统计算机输入无关的软件，不得任意删除、更改系统设置。 10. 未经批准，系统设备的连接不得更改。
四、给排水系统管理制度及操作规程
48
(一) 、安全用水、供水管理制度
根据市安全用水管理的有关规定，结合本大厦的具体情况，对大厦供水管理规定如下: 1( 凡属大厦范围内的供水系统(即自来水公司向本大厦供水总表以内的)一律由管理公司管 理。
2(用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。
3(用户不可随意更改大厦供水管道。
4(有以下现象的均属偷水行为，管理公司将按下列规定处理:
(1) 私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外， 还要赔偿大厦损失。
(2) 私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大 厦损失。
(3)私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大 厦损失。
(用户违反安全用水规定，拒绝管理公司机电维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施 5
而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。
(二) 、大厦节水、用水措施
1(严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。
2(在各洗手间、茶水间张贴节水标语，加强用户节水意识。
3(安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。
4(每天抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。
5(做好下水池、天面凉水塔、膨胀水箱的防漏措施。
(三) 、工程部停水、限水管理制度
1(所有的停水、限水审批权限为总工程师以上。
2(收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应立即报告总经理，至少提前 24 小时书
面通知受影响用户。
3(主管工程师应安排足够的人员处理停、限水工作。
4(停水前应将地下水池注满。
5(停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发现水位过低应关闭水泵以免水
49
泵吸空，并立即通过紧急广播通知受影响的用户。
6(当值人员应将停水、限水情况记录在当值日志上。
(四) 、给排水设备(设施)操作规程
1(生活水泵操作规程
1) (检查控制柜电压表是否指示正常位置。
2) (检查水池水位是否正常。
3) (检查水池液压进水阀是否正常。
4) (检查水泵进出口阀门是否处于开合状态。
5) (仔细阅读交班记录。
6) (泵组选择开关每日轮换一次。
7) (将恒压泵开关打向自动(AUTO)位置，将主泵开关打向自动(AUTO)位置。 8) (观察电流是否正常，泵体是否有异声。
9) (待压力升至设定压力时，将其余副泵开关打向自动(AUTO)位置。 10) (每次开启主泵时应排气。
11) (严禁乱动其他开关和按钮。
2(污水泵操作规程
1) (控制箱上转换开关拨到“手动”位置。
2) (按控制箱上“启动”钮，开启水泵排水。
3) (按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水。
4) (将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动运行状态。
(五) 、给排水系统运行管理规定
1(经常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。
(每班检查水池的水位是否正常，水池盖、检查门必须锁好，无关人员不得借用钥匙。 2
3(每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。 4(每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转 换开关转回“自动”位置。
5(定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。 6(进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。
50
7(发现有异常情况或自动失灵等，立即报告主管工程师，并留在现场观察。 8(每班对泵房进行检查后，在机管泵房巡检签到卡签名并认真填写机管系统巡查表。
(六) 、给排水系统维修保养规程
1(给排水系统的日常维修保养由维修组技工负责。
2(主管工程师每年12 月份负责制订和监督实施下年度的系统保养计划。 3(维修及保养过程如要限、停水，需提前知会受影响用户。
4(根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。
5(供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证大厦供水。 6(污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。
7(所有系统的维修保养工作结束后应填写水泵房设备检查表、潜水泵设备检查表、消防泵 房设备检查表。
8(给排水设备的故障应于5 小时内修复，无法解决的应马上通知受影响用户，并报告上级 领导，限期修复。
(七) 、水池水箱管理规程
1. 水池水箱结构完整，加盖、加锁、出水口干净，并申办二次供水卫生合格证。 2(由专业公司定期做水池水箱的清洁工作，并提供水质化验报告，经防疫站认可。 3(清洗水池水箱人员须持健康证等有关证件，并经防疫站认可。
4(水池水箱的入口和溢流口要有防蚊虫、弃物进入池内的装置。
5(水池水箱清洗时如需停水，应至少提前24-48 小时通知受影响的用户。 6(定期检查水池水箱的状况，防止溢漏、渗漏。
7(开启水池水箱盖须主管工程师同意。
(八) 、污水井管理规定
1(污水井口盖板应盖好，污水泵放在自动位置。
2(严禁向污水井内抛杂物、小便。
3(工程部人员每天检查污水井及其设施一次，并将情况记录在当值日记上。 4(发现污水井水位异常升高应马上追查原因并采取相应措施降低水位。 5(污水井每年清洁一次，清除井底沉积物。
6(污水泵每季度检查和保养一次。
(九) 、化粪池管理规定
1(化粪池每年由指定的专业公司清洁一次。
2(化粪池入口铁盖应盖好，并保证铁盖完好;未经主管工程师批准不得开启化粪池盖。 (清理化粪池工作应安排在非办公时间的白天进行。 3
4(化粪池开盖后要有专人看护并设置警示牌，清理后马上盖好。
5(化粪池内的沼气充分散发后才可作业，工作场地周围严禁烟火，以防爆燃。
(十) 、水池清洗工作标准
1(排空水池，关闭进水和出水阀，打开池底排空阀，无排空阀时需用抽水泵。 2(当水池排空到一定程度时，利用剩下的0(3,0(5m 水带水清洗，加清洗剂对池壁及池底进行洗刷，使池壁达到用手触摸无腻感，然后将洗刷后的污水排走，再用清水冲洗 干净。
3(对池壁进行消毒，用含氯量 300 克,升的消毒药物喷于池壁周围，停留 30 分钟至 1 小时，然后用清水冲洗干净。
4(放人自来水并投加维持消毒用的消毒药物。一般水消毒维持浓度为含氯 0(3 毫克/升。 5(检查池盖和溢流孔、排气孔等是否有防蚊、防尘纱网，池盖是否密封和加锁。
6(清理水池上方及其周围的杂物，使水池周围环境整洁。
7(对清洗后的水池水采样，并送检。
8(填写清洗记录，归档管理。
(十一) 、给排水系统故障排除措施
1(给水系统故障处理
1) (因给水泵故障影响供水时，把出现故障的给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行。
2) (因给水泵自动控制系统故障影响供水时，由两名技工分别在上水池和下水池泵房采用手动状态定时供水，并用对讲机保持联系和在现场监护，防止出现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。
3) (因供水管网或供水阀故障影响供水时，应立即组织抢修，尽快恢复供水。
2(排水系统故障处理
1) (排水管故障，先将该区域的供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，防止溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。
2) (雨水管堵塞，先用沙包拦截，防止溢水流入电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从走火梯引走，排到街外。
(十二) 、给排水系统应急处理方案
1(给水系统
1)水泵
(1)发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。 (2)水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。 (3)及时报告主管工程师安排维修。
2)气压罐
(1)发现或接报气压罐内胶膜或外置水银开关故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气压罐的进水阀。
(2)由专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵。
(3)即刻报告主管工程师安排维修。
)垂直管网 3
(1)发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵。
(2)排空管网积水后，更换或修补破损管道。
(3)如一时无法修复应报告主管工程师。
4)下水池出水管
(1)发现或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵。 (2)即刻通知主管工程师，由其安排维修，并在事后作维修报告。 5)下水池进水管
(1)发现或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。 (2)即刻报告主管工程师，由其安排维修并于事后写维修报告。
2(排水系统
1)污水井
(1)发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。
(2)污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。
(3)即刻报告主管工程师，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。 2)排污管道
(1)排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。
(2)关闭破裂管对上的用水设备。
(3)调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。
(4)报告主管工程师，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。
3)通知用户
(1)给排水系统发生故障后应马上由主管工程师预计修复时间。
(2)4 小时可修复的故障应马上由服务中心通过消防广播通知受影响的用户。 (3)需超过 4 小时修复的故障，管理公司应书面通知受影响的用户。
(十三) 、蒸汽站及冷凝泵管理
1(保持蒸汽站内排风换气良好。
2(蒸汽阀和蒸汽管道不得有跑、冒、滴、漏的现象，如有泄漏立即维修或更换。 3(每天早上6:00 供蒸汽时，先将疏水阀的旁道阀打开，排除冷凝水，待冷凝水排出后关闭旁道阀。
4(每班检查冷凝水箱的回水温度。当回水温度过高，检查各用汽部门减压阀和疏水阀是否正常;若不正常，应立即组织维修。
5(冷凝水泵的自动控制系统应处于自动状态。
6(每班用手动检查冷凝水泵运转是否正常，止回阀动作是否灵活可靠，在机管系统设备巡查表上做好记录，若发现不正常应通知领班安排维修。
五、空调系统管理制度及操作规程
(一) 、风机房管理规定
1. 严禁无关人员进人风机房。
2(风机房设备由工程部空调班负责维护维修及日常巡查。
3(风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或作其他用途。 54
4(进入风机房维修必须注意用电、防火安全。
5(空调员工每天两次巡查风机房，发现问题及时修理，并记录在新风机系统检查表上。
(二) 、空调系统检查巡视内容
1(设备巡查
(1)巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音;观察电压、电流是否在正常范围;检查水位是否在正常位置，有没有漏水、渗水、溢流或缺水现象。
(2)巡查设备是否在规定时间内运行或停止。
2(空调机房
(1)主机是否正常，油温是否在正常温度(50?,60?)，油位是否正常;三相电压是否正常;水压是否在正常压力(10k8—13k8)。
(2)巡查水泵运行状态， 检查进出水压力、 运转马达声音是否正常， 运行中有无过热现象检查阀门、Y 型过滤器、软接头止回阀、压差继电器、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。
(3)空调控制室内，观察模拟屏有无故障显示，水泵起动箱有无故障指示，计算机有无故障报警蜂鸣。
3(水塔、水箱检查
(1)凉水塔:检查水塔有无滥流、缺水，风扇运行时是否发出噪音，风扇起动电柜有无故障指示。
(2)膨胀水箱:检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。
4(风机等检查
(1)新风机:检查运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，走廊风口的风量是否足够，尘网有无堵塞，电梯厅盘管尘网是否于净，运行有无噪音。
(2)分体机:运行时有否发出噪音，制冷能力是否良好，尘网有无堵塞，去水冷凝盘去水是否顺畅。
(三) 、空调系统运行管理规定
1(空调系统的设备运行由空调组负责，强电工程师进行监督。
2(每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经主管工程师批准，不得擅自更改运行参数。
3(按大厦空调运行时间表准时启停空调系统。
4(在不影响大厦正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。
(四) 、空调系统维修保养规程
1(空调班负责大厦空调设备的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。
2(主管工程师每年12 月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。
3(当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告主管工程师。
4(设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。
5(根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。
6(工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。
7(注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，井严格遵守动火作业规定。 8(系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在 4 小时内排除，逾期应向
上级报告以便及时通知受影响的用户。
9(系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表、冷却水泵检查表、冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。
六、电梯管理制度及操作规程
(一) 、电梯操作规程
1(在电梯机房打开电梯电源总开关，并送上电梯轿厢照明电源。
2( 用钥匙打开轿厢内控制面板操作盒，将操作盒内选择开关打至 FAN，L10HT，RUNM，NORMAL，MIX,OR，AUTO 位置。
3(关闭控制盒。
4(几秒钟后，自动关门。内、外。乎叫电梯，电梯即可自动运行。
5(若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与保安中心联系，等待救援。 6(若需专人驾驶电梯，只需将 NORMAL 选择开关打至 HAND 即可实现手动控制。 7(若需停梯，在电梯停层并开门后，打开轿厢控制面板操作盒，将控制盒内选择开关打至 FANOFF，LIGHTOFF，STOP 即可停止电梯运行。
8(在火灾情况下，消防中心员工可于消防控制中心控制电梯回降至首层基站。 (二) 、电梯运行管理规定
1(工程部负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养承判商的工作。 2(每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。
3(注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。
4(进行定期检查时，应通知管理员配合，并放置工作牌。
5(升降机的任何改动，均须书面征询承判商的专业意见后方可进行。 6(搬运有可能超载的沉重物件时，应及时与承判商联系，确定可行性，避免意外。 7(故障及紧急事故时，采取临时应变措施。
8(日常清洁升降机，用较千洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。
9(年审标志张贴在轿厢内呼按钮上方。
(三) 、电梯设备维修管理制度
1(委托电梯保养承判商对电梯进行保养维修。
2(强电组负责与承判商联系，督促并协助其维修保养。特殊情况时其他部门可以直接与承判商联系，并及时通知强电组。
3(将维修保养情况记录于电梯设备维修记录表、电梯设备保养记录表，零部件更换及大修同时记录于电梯设备台账。
4(每季度对电梯电源开关柜进行—次检查并做维护保养。
5(强电工程师对电梯设备的维修、保养进行检查监督。
6.当电梯年检期到期前，督促承判商做电梯年检年审。
(四) 、电梯故障应急处理方案
1(电梯困人
1)把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。 2)确定电梯轿厢位置。
)当电梯停在距某平层位置约?60 cm 范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的3
厅门机械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。 4)当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下: 5)轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电活，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内，不要乱动。
6)在曳引电动机轴尾装上盘车装置。
7)两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松—紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。 8)按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层?15 cm 位置上。
9)使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。 10)当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时通知大厦电梯维修保养承判商作出处理。
2(水浸事故
1)工程人员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知监控中心，当值保安员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。
2)工程人员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。
3)调集沙包拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。
4)即刻将情况报告主管和电梯承判商。
5)电梯承判商接报告后应于40 分钟内到达现场处理。
3(巡查中发现电梯异常
1)工程人员巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻通知监控中心。
2)监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。 3)工程人员将故障电梯关闭。
4)即刻将情况报告主管和电梯承判商。
5)电梯承判商接报后应于 40 分钟内到达现场维修。
七、维修管理制度及操作规程
(一) 、用户室内设备维修规程
1. 工程部文员接维修单，应先将单号和内容登记在维修单记录簿上，随后交对应的班组。非办公时间的维修工作由强电值班人员负责，当班所做的维修应在当值日志上记录，由日班负责通知服务中心补发维修单。
58
2(工程部技工接单后在维修单记录簿上签收。
3(根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。 4. 到达用户单元后应先轻敲门或按门铃，用户许可后方能进入室内。 5(当判定维修项目属有偿维修时，根据<用户手册)上的收费标准向用户报维修价格。 6(用户同意维修，则将收费金额填在维修单对应位置上;用户不同意该价格，维修人员在维修单上注明原因，交用户签名。
7(因材料不足暂不能维修的，应向用户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在
维修单上。
8(因用户自购设备故障无法维修的，应详细向用户说明原因，由用户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在维修单上交用户签名。
9(根据故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。 10(故障修复后，用户验收合格，维修人员在维修单上填写维修结果，请用户签名确认后维修人员清理现场后才可离开。
11.维修单一联留给客户，另两联分留财务部和工程部。工程部文员将维修单录入电脑，并填写维修登记表，定期归入维修档案。
12.每月由工程主管和客服主管抽取 10,已完成的工作单进行回访， 发现用户不满意的应追查，确实属人为因素的应追究维修员的责任。
(二)、维修保养方针:
1. 根据设备设施所规定的维保周期应按期执行。
2. 工程部专业技工能自己做的工作由工程部自己完成。
3. 专业性强、技术含量高的，由专业公司进行。委托专业公司时应先寻价、审批、签约。 4. 所有由专业公司进行维保工作，工程部专业人员应进行全方位的配合、跟踪、监察、质量检查、验收签字。
5. 所进行的维保工作应有详细记录并记入设备档案、存档于档案室集中管理。 6. 对大楼重大设备应有专人定时实行日常保养， 主管应亲临现场， 工程部经理负责检查。 专业公司在保养、维修过程中，各有关主管、技工应积极跟进，逐渐掌握维修、保养的技能。
八、月报告、年报告制度
工程部月工作量汇总报表。汇总报表不仅能统计工程部在一个月中所做的总的检修工作，也是工程部工作状况资料的自身积累。它既可以比较工程部月与月之间的工作量，以及设备使用情况的变化;又可以根据报修量的增加和减少，来了解检修质量的优劣及计划检修完成的程度。 例如: 同样故障的报修单反复出现， 在刚做完计划保养或巡查后便出现不该有的故障报修;设备登记卡上连续出现同样的故障。此时应该引起重视和分析，并追查故障原因或检修失职者的责任，以此提高检修质量和减少返修率。
(一) 、月报告的主要内容
1. 人员变动情况
2. 本系统各设备的运行情况。
3. 保修故障的数量、原因、维修结果及返修率。
4. 零配件的更换及使用情况，库存情况。
5. 操作规程是否存在改善意见。
6. 预防保养工作是否如期完成。
7. 人员工作的服务态度，标准及积极性。
8. 能源的使用情况。
9. 特别事故。
10. 是否有明显须改进的工程事项。
11. 整体意见。
(二) 、年报告的主要内容内容
大厦的设备/系统功能进行评估， 评价其操作性、 有效性， 年报告应在整体上对一年来物业/
并制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。 1、设备运行方案之改进。
2、设备功能的加强设备运行稳定性、可靠性的提升方法。
3、重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。
4、环保节能管理计划。
5、服务态度、服务标准方面的改进。
60
第六章 技术档案管理资料
一、设备技术档案管理
(一)、技术档案管理
各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理及制订借用制度。技术档案一般可 分成四类:
1、物业施工竣工验收的整套档案资料;
2、设备的规范、标准、各项制度及技术标准;
3、设备新技术信息及资料;
4、职工技术考核标准及资料。
(二) 、设备登记卡
设备登记卡是设备管理的主要依据， 每一台设备都应设立一张登记卡。 为了便于查阅，可按设备系统分别装订成册。现代化设备管理的一条重要经验，就是重视对设备状况及维修保养工作情况的调查和统计，系统地、有计划地积累分析原始记录，在调查分析中研究设备维修保养工作的规律，使设备能够达到最高的综合效率。
设备登记卡应包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录，这些可作为设备计划检修和确保设备正常运行的重要依据，也是设备技术改造、报废的主要依据。 设备一般每年按设备登记卡进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。
二、新增、改装及报废设备管理制度
凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供应、建筑物承载允许值，安全及环保等要求核实后，报请总经理批准后方可进行。工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。
(一)、物业设备需改装、移装时，对一般容易改装、移装的设备，由使用专业提出申请，报请部门经理批准后，由工程部安排计划进行。当改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门经理报请总经理批准，并由工程部提出方案后再进行施工。设备改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设施的改装、移装的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改装、移装设备或拆除建筑物结构者，应追究责任。
(二)、设备的更新和报废应同时办理。
(三)、设备的报废原则为:
1、政府指定的淘汰产品
2、已超过使用期限，损坏严重;或是虽能运转，但是有严重隐患，而修理成本昂贵的设 备。
3、因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备
4、无法修复的设备
(四) 、设备的报废，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手续。价值较大的设备，应经总经理批准。
三、工具管理
(一) 、本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。
(二) 、公用工具归库管员负责保管及借出，各种电动工具原则上由工具仓库统一保管，凭工具借用牌借用。
(三) 、专业自用工具由工程主管负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，工具箱应作为交接班内容之一。根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。
(四) 、所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。
(五) 、借用公用工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。专业自用工具必须由工程主管进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由工程主管照价赔偿。
(六) 、全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。凡属人为的工具损坏，均应酌情予以经济赔偿。 (七) 、所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经主管批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。不得用工具干私活。所有工具要爱惜使用。工具按规定的使 用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。
第七章 能源管理
一、能源消耗控制程序及要求
1) 、能源消耗控制的范围是:电、水、汽、油、煤气等。
2) 、建议在所有使用部门安装电表、水表、蒸汽表、煤气表，油料使用须登记。 ) 、工程部派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏汽、漏油等现象，立3
刻采取措施解决问题;如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。
二、设备节能办法简介
1) 重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理重要内容。 2) 工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。
3) 了解各种能源的收费标准。
4) 指派专人负责节能工作的检查、督促。
5) 推广节能观念及意识和方法。
6) 不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。 7) 应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。 8) 保温材料的维护保养。
9) 空调风量根据季节、时间、客人的感觉随时调整。
10) 照明线路的布置及调整。
11) 灯具的选择(节能灯、日光灯带功率补偿器)。
12) 升降梯/电扶梯的智能管理。
13) 采用节能控制照明开关:(1)声控开关:(2)光控开关;(3)时间控制开关;(4)延时控制开关。
14) 合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率，例如:变压器最合理的工作负载是80%-90%，这时它各方面的利用率最佳。
第八章 紧急预案事故处理
一. 水浸之处理程序:
1(如发现大厦范围内水浸，应立即将情况报告当值主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，以免电梯受损。
2(采用有效的措施，拦截和疏泄积水，防止水浸之蔓延，尽可能减少水浸所致的损失。包括: 3(将电梯升高离开受浸之范围;
4(关闭受浸区域之电掣，以防人员触电;
5(在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸蔓延到其他楼层;
6(用布、沙包或其他材料塞住漏洞;
7(疏通排水地漏、排水渠;
8(开启排水泵;
9(用吸水机吸水;
10(其他一切经济有效的措施。
11(设法查明浸水之来源并采取有效的措施加以截断:
12(如水浸起自大厦机管设施之损坏和故障，应当关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。 13(如洪水来自大厦外，应当在大厦各低于室外水位的出入口安上挡水闸板。 14( 如水浸来自市政地下水反溢， 应当暂时将有关反溢的地下水道通往大厦的入口封闭，并用排水泵将大厦的积水抽排出大厦外。
15(水源中断后应修复受损的设施，尽快回复大厦的正常使用。
16(如有单位受浸，应尽快通知客服部处理。
17( 如有任何公共设施的正常使用受到影响， 通知客服部在大厦各主要出入口设置告示，
通知用户，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标志或警告牌。 附则:一些常见浸水事故的针对性处理措施:
64
在发生以下所列的情况时，除采取上述一般性措施外，还应采取以下相应的针对性措施: 1(大厦的供水管道发生破裂，应尽快找到并关上能够控制破裂部位的阀门。 2(大厦内的喷淋头受损喷水失控时，应当尽快用该处的消防栓内的软水管套住受损喷水的喷淋头， 用了消防软水管将所喷出的水引导到卫生间的排水地漏排出， 如水势太大，地漏无法及时同时，则可将水从走火梯排到街外。
3(如大厦的空调设施出现漏水现象，应当在隔水处摆放桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯槽和用户的单位。
4(在进行防火喷淋头检修操作前，应先关上有关阀门，并把有关部位的积水放开，然后才可以对喷淋头进行操作。
二. 燃气泄漏的处理程序:
1(保持冷静。
2(尽快关闭泄漏处以前的燃气管路闸擎。
3(在气体泄漏的现场严格禁止任何人使用明火，开闭电筒、使用无线电对讲机以及关闭任何电掣开关，以免电火花引燃泄漏的气体。
4(将事件通知大厦消防中心，并说明事发地点和程度，以便消防人员根据情况作出处理(如通知消防局、煤气公司等等)。在汇报情况时不可在燃气泄漏范围内使用电话、对讲机等设备。 5(打开泄漏范围的有关门窗，加快气体扩散，阻止现场范围的非有关工作人员 围观。并根据实际情况和消防人员的指示，采取有效的措施和指导现场有关人员疏散。
三. 电梯故障困人的处理程序:
1(员工接获投诉或巡查发现电梯故障有人被困时，应马上通知大厦保安监控中心，并记录发现或接报的时间，报知监控中心的时间。
2(监控中心接报后应尽快通过电梯内部电话等工具与被困者取得联系，安慰被 困者保持镇定，说明大厦消防中心已获知他们被困，并已在积极采取有效的措施，同时向被困者了解梯内人员数量和健康状况。接报后应记录接报的时间、被困人员数量。 3(监控中心尽快确定电梯停顿的所在楼层位置。由大厦工程部电梯技工及保养公司到场检修。通知保安员或管理员尽快到场查看该电梯门有无被物件阻挡而未能完全关妥，并设法采取措施解决，直到电梯技工到场。
4(如果大厦本身无能力解除故障，或电梯内有孕妇或健康情况恶劣的人仕，而大厦技工又没有于短时间内排除故障，则应视情况考虑向公安部门求助(如向消防局求助，应向消防人员详细说明求助的原因和情况)。
5( 监控中心记录好发现或接报的时间， 电梯技工到场的时间、 被困人员获得解困的时间、电梯，恢复正常运作的时间。
四. 停电的处理程序:
1(由工程部尽快采取措施恢复供电。
2(使用紧急照明，保证各主要公共地方、及通道的照明。
3(如未预知的情况下大厦突然发生停电，通知客服部应尽快派员工到大厦各主 要电梯厅及
大厦出入口维持秩序，并通知保安中心采取必要措施，严防有人制造混乱，混水摸鱼。 4(如突然接获通知大厦将在短时间内停电，工程部应安排电梯工，在停电前十分钟将电梯停在大厦首层并通知管理部提前十分钟派管理员到各主要电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人在电梯内受困，并尽力通知客户即将停电，请客户做好准备。 5(如有人被困于电梯内，立即联络有关部门做好解救工作。
6(管理员应立即通知住户或业主有关停电情况，防止偷盗和抢掠，必要时可考虑关闭大门。
五. 火警之处理程序:
1(第一个发现起火的人应该马上用消防电话、对讲机或其他最快的方式通知消防中心，说明起火的确实地点和起火的性质，通知保安部疏散火灾现场一带的业主和员工。然后视情况决定是否打破就近的消防玻璃报警器，以便发出火警警报，然后视情况运用就近的消防器材如公共地方设置的消防灭火器、消防栓、沙袋、水龙头等尽快将火焰扑灭，或控制火势发展，等待消防人员到来。对电器发生的火灾，需用气体灭火器、投掷沙袋或干粉灭火器等，而不
可使用水性灭火用具。
接报后应马上通知以下人员:
消防控制中心
当值保安负责人
物业总经理/大厦值班经理
工程部经理
通知消防局
2，工程部经理/系统工程师无论谁先到达起火地点，都有权有责任用最快的时间作出是否向消防队报警的决定，因为火灾的蔓延大都是因为忽略了及时通知消防部门而造成的。 由保安部利用大厦之传讯系统如消防广播等通知所有用户疏散，并告知用户 切勿使用电梯应由走火通道撤离。
3(如火势扩大，大厦员工要各司其职，协助大厦人士撤离现场，使其有秩序地撤离及集中在安全的指定地点。管理员要注意维持大厦各主要公共地方秩序，指导和协助大厦内人员从正确的途径疏散。而保安人员要控制好大厦的出入口，保证其通畅。并提防坏人“趁火打劫"。工程部则应关闭有关区域的电源、将有关电梯锁停在首层，只留一部消防电梯由消防中心控制。
4(如已通知消防局，则管理部派人在约定的大厦门口或路口接应消防员，引其到场。消防员到场后将灭火工作交给消防员，工程部应保持与消防员方面的联系，为其工作提供可能的协助。
5(如有人员损伤，应通知医疗部门，应积极组织救援。
6(火灾扑灭后要保护现场，直到消防局的消防调查完毕，并尽快将火灾有关情况的报告送交有关负责人。
第九章 工程部服务规范
一、进户维修服务规范
用户的每间房间都有设备，有设备就有检查、保养和维修工作。员工如何按照服务规范进户工作，这不仅是一个技术问题，而且有礼仪礼貌、劳动纪律等多方面问题，弄不好会引起用户的反感，造成不好的影响。因此凡进户工作的员工必须有较强的服务意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。
二、进户工作的规范要求:
1. 一般情况下应先预约，说清楚进户工作内容，得到用户的同意。对公寓用户，即使事
先已有约定，在进户前仍应由服务台服务员先电话联系，与用户确认。除非遇到紧急情况，不能在未得到用户同意的情况下进户工作。若在预约维修工作时，发现公寓用户已全部外出，应hometouch中留下维修到访通知。
2. 员工到达公寓门口应轻轻敲门。 用户开门后， 员工应说 “先生 (小姐、 太太) ， 需要对 XX设备进行保养(检查、维修) ，可以进来吗,”得到主人同意后应说“谢谢～”
3.如进入公寓、住室等十分整洁的房间，如果条件允许，可以为员工配备塑料鞋套;进户前穿上鞋套，进入室内步子要轻。
4. 到达工作地点后，将干净的工作布铺在地面，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。
5. 工作中手脚要轻，尽可能不发出噪音。实在无法避免时应事先向主人打招呼，并说一声 “非常对不起” 。
6. 如工作中将会出现大量尘土(例如在墙壁上钻孔挂画)可以配备吸尘器，一边钻孔，一边吸去尘土;更能体现优质服务。
7. 工作结束，收拾好工具，应向主人介绍维修保养情况，并告诉用户正确地使用设备的注意事项，并请验收，用户感到满意并对维修单签字后方可离开。例行检查也应告诉用户具体情况良好或有什么问题，需要怎么办及注意事情等。
8. 离开前应将所有散落的工具、 零件及杂物等收拾干净， 如地面受污染， 应负责打扫干净。同时应礼貌的询问客户:请问先生或小姐，还有什么需要服务的吗,
9. 走出房间时步子要轻，行至门口，应回身面对用户说: “谢谢，再见～ ”
10. 整个工作期间不得收受用户送的物品，也不能借用用户的工具、抹布等。
三、设备日常报修制度
设备的日常报修是工程部进行维修工作的依据。报修单由使用部门负责填写。报修单一式五联，第一联由报修部门留存备查。客服部在接到各部门的报修单后，将第二联留存备查，并将第三、四、五联分配给维修专业。各维修专业在接到报修单后，应根据报修内容和重要性，填写开工日期和估计工时，分派检修工人检修。检修工人在检修完工后，需经客户或报修部门签字认可，然后客户或报修部门留存第三联，第四联第五联分别存于工程部和财务部。工程部在接到各专业交回的第四联报修单后统一存放，并在电脑内存入员工完工档案，作为每月评奖的依据。凡因各种原因一时完不成的项目，应通知报修方预计完成时间。当情况复杂，报请总经理协调解决。在发生使用部门对工程部的投诉时，可以报修单为据。 工程部应该安排若干检修工人负责夜间紧急检修值班。在接到报修电话后，对一般故障，应及时修理，对一时难以修复的，应在值班日记上记录报修时间及修理内容，第二天由工程主管安排专业检修;在必需夜间紧急检修而人力不足时，可向上级领导汇报，采取应急措施，组织人力进行抢修。
注: (1)工程部一般情况下不接受客户和任何电话报修，一切报修均要填写工作单。
(2)特殊情况，紧急情况可先进行维修，但必须后补报工作单。
第十章 工程部日常维护保养表格
日常维护保养表
设备种类:水泵 设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(检查泵的出水压力是否正常;
2(检查、调整各部间隙，紧固基础螺栓;
3(检查润滑状态，保持转动灵活;
4(检查或更换易损件及轴封;
5(除去设备表面油污，对外表破损部分进行补漆;
6(测试控制柜所有功能是否处于良好的工作状态;
7(视使用情况更换轴承，按规定加好润滑油;
8( 根据设备使用情况进行部分或全部解体检查或清洗，调整水平度。 维护保养开始时间: 维护保养结束时间: 维护保养情况:
维修保养人员签字: 日期:
审核人意见:
签字:
日常维护保养表
设备种类:雨水、污水系统
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1. 检查所有排污阀门是否良好;
2. 检查所有的排水管保养是否良好;
3. 检查集水井运转是否正常，并清除集水井内的沙泥和杂物;
4. 检查雨水口和地漏是否畅通;
5. 排水管补漆。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: 日期:
审核人意见:
签字:
日常维护保养表
设备种类:给水系统
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(检查系统的压力是否正常;
2(清洗减压阀的滤网和Y 型滤网;
3(检查所有的阀门是否正常，如阀杆锈蚀、磨损严重等影响开启、关闭的都应更换; 4(检查管道是否良好，要求干净、无腐蚀现象，无油污，对破损部分应补漆; 5(检查水泵控制柜的所有功能是否正常运行。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维护保养人员签字: 日期: 审核人意见:
签字:
日常维护保养表
设备种类:自动喷淋系统
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(检查系统的压力是否正常;
2(检查所有阀门是否良好;
3(检查所有喷头和供水管保养是否良好，要求干净、无腐蚀等;
4(检查水泵的运转情况;
5(检查水泵控制柜的所有功能是否正常运作;
6(启系统的泄水阀，测试水力警铃及压力开关是否正常。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维护保养人签字: 日期: 审核人意见:
签字:
日常维护保养表
设备种类:消防栓
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(检查所有阀门是否正常，其运作是否良好;
2(检查所有消火栓是否良好，要求干净、无腐蚀;
3(检查水泵的运转情况是否良好;
4(检查水泵控制柜上的所有功能是否良好;
5(查系统流量是否符合要求。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维护保养人员签字: 日期: 审核人意见:
签字:
日常维护保养表
设备种类:潜水泵
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(检查水泵绝缘是否良好;
2(检查马达声响是否正常;
3(清除吸水口垃圾，保持正常吸水量;
4(检查转轴是否良好，并注润滑油;
5(紧固紧固件;
6(检查浮球是否良好;
7(查控制柜各种功能是否正常。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维修保养情况:
维修保养人员签字: 日期:
审核人意见:
签字:
日常维护保养表
设备种类:板式换热器
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1. 外部清洁、除锈、刷漆;
2. 检查进出口阀门是否正常;
3. 检查温度计及压力表是否正常;
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: 日期: 审核人意见:
签字:
日常维护保养表
设备种类:轴流风机
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(检查风机运转中有无异常振动及杂音;
2(紧固风机吊架螺栓及相邻风道吊架螺栓;
3(风机表面及吊架进行保洁(如必要除锈、刷漆) ;
4(承加注润滑油脂。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: 日期:
审核人意见:
签字:
日常维护保养表
设备种类:空调机组及新风机组
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(检查送风管道和阀门是否泄漏;
2(更换润滑油;
3(停车对其设备表面进行保洁，滤网进行清洗;
4(检查防火阀是否处于开启状态;
5(检查机组运行是否平稳;
6(紧固紧固件，如底座、联轴件;
7(管路进行清洁;
8(查三角带磨损情况 (如必要予以换新) ， 皮带轮是否处于同一平面 (如必要予以调整) 。 维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: 日期:
审核人意见:
签字:
日常维护保养表
设备种类:送排风机及消防排烟加压送风机
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(检查风门及防火阀、排烟阀是否灵活;
2(检查风机运转中有无杂音，运行是否平稳;
3(检查电机轴承温度是否正常;
4(转动部分加注润滑油脂;
5(消防用风机试运转;
6(检查软连接是否完好;
7(检查风机吊架、风道等有无松动;
8(查风机吊架、风道吊架有无锈蚀(若有除锈刷漆) 。 维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: 日期:
审核人意见:
签字:
79
日常维护保养表
设备种类:新风机组
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(检查、清洗过滤网，损坏的更换;
2(检查风机运转中有无异常杂音，运行是否平稳;
3(清洗冷凝水盘及水管杂物，保持通畅;
4(修补损坏之保温;
5(解体检查电机及风叶轴承磨损情况，并加注润滑油脂; 6(组外部清洁、除锈、刷漆。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: 日期:
审核人意见:
签字:
80
日常维护保养表
设备种类:计算机车库管理系统
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1. 检查道闸显示屏、指示灯、出卡按钮工作情况;
2. 道闸曲柄连杆加注润滑油;
3. 检查系统计算机、打印机软硬件，磁盘整理及 UPS 进行 5 分钟放电测试; 4. 测试 IC 卡信号，鉴别坏卡;
5. 检查道闸箱出卡机内接线情况，清洁除尘。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: 日期:
审核人意见:
签字:
81
日常维护保养表
设备种类:1211灭火系统
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1. 1211 灭火系统检查手动、自控单元、主屏、指示灯、控制按钮、蜂鸣器工作情况; 2. 检查 N2 瓶工作压力，作好记录;
3. 称 1211 气瓶重量;
4. 检查泄压窗、门、通风系统;
5. 1211 检查探头、喷头、监控模块，并清洁除尘;
6. 检查各类气阀、止回阀、通气管道;
7. 压缩空气冲洗管道。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: 日期:
审核人意见:
签字:
82
日常维护保养表
设备种类:背景广播系统
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(检查定压功放、混放、区域选择器、音源选择器、CD 唱机、录音卡座、监听设备、 话筒是否正常工作及设备间连接、接线柱、设备通风散热等检查;
2(检查消防联动接线、消防磁带及24V 电源测量;
3(紧急广播切换消防联动调试;
4(检查各层音量控制开关，电压测量;
5(洁除尘功放、卡座、CD 唱机，测试广播音质、音量。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: 日期:
审核人意见:
签字:
83
日常维护保养表
设备种类:楼宇自控系统
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(电脑主机打印机硬件、系统软件检查、磁盘整理;
2(检查系统UPS，并做 5 分钟放电测试;
3(检查排除系统的误报警及系统参数误差;
4(检查BA各类信号收发器是否处于正常状态;
5(检查系统NCU 工作、UPS 电源及接线柱情况;
6(检查除尘NCU、DDC 箱内工作模块、接线柱，24V 继电器及箱内走线; 7(检查除尘电脑主机箱;
8(查空调机组、新风机组的各种传感器、手动阀工作情况、接线固定情况。 维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: 日期:
审核人意见:
签字:
84
日常维护保养表
设备种类:巡更系统
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(巡更主机电脑、打印机硬件、系统软件检查，磁盘整理;
2(层巡更点开关、通断、固定情况检查。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: 日期:
审核人意见:
签字:
85
日常维护保养表
设备种类:防火卷闸
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(检查卷闸按钮开关是否良好;
2(检查卷机和操纵板功能;
3(检查刹车是否失灵;
4(检查卷闸门开启或关闭声响是否正常;
5(检查卷机润滑情况;
6(检查限位开关功能情况;
7(查卷闸幕墙或导轨受损或变形情况。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: 日期:
审核人意见:
签字:
86
日常维护保养表
设备种类:卫星、共用天线系统
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(检查机房设备，包括卫星接收器、制式转换器、彩监、转频器、调制器、UPS电源是 否正常及接线检查;
2(检查室外天线、立杆固定及抗风压能力;
3(检查机房输出端 23 套节目的信号图像、声源是否正常;
4(检查卫星天线方位是否飘移，对天线转动部分加注润滑油;
5(检查系统的防雷接地情况;
6(查系统放大器、分支分配器接头、接线情况及终端信号强度。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: 日期:
审核人意见:
签字:
87
日常维护保养表
设备种类:火灾自动报警系统
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日 维护保养内容:
1. 检查 1FC2020 主机显示屏、指示灯、控制按钮、蜂鸣器工作情况; 2. 检查 1FC2020 主机内接插件是否松动，是否有回路接地、短路情况; 3. 检查测定 1FC2020 主机蓄电池电压、接线柱;
4. 检查 24V 联动电源、仪表工作情况;
5. 检查 FAS 计算机、打印机硬件设备;
6. 检查 FAS 计算机系统软件、磁盘整理;
7. 检查强切控制屏指示灯、按钮;
8. 消防联动测试消防电话、电梯迫降、卷帘动作、广播、新风空调启停、排烟、正压 风机启动、各类阀动作、广播切换等;
9. 1FC2020 主机蓄电池一小时放电测试;
10. 检测各层防火阀、排烟阀;
11. 检查除尘各层破玻璃按钮、警铃、紧急广播;
12. 检查除尘各层烟感、温感、监控模块及卷帘控制模块;
13. 检查消防广播卡座、磁带是否完好，磁头清洁;
14. 1FC2020 主机箱内除尘保洁、线路检查;
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: _____________________ 日期:________________ 审核人意见:
签字:________________
88
日常维护保养表
设备种类:安保监控系统
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1(检查系统控制主机、监视器、16 画面控制器、报警按钮、录像机、UPS 电源工作是 否正常及设备通风散热情况;
2(机房设备通风散热情况检查;
3(检查保洁摄像头和云台、解码器电源;
4(检查系统设备按钮、键盘功能是否正常;
5(系统各设备间接线、同轴电缆、接线柱检查;
6(检查保洁门磁开关、双监探测器、稳压器电源等设备内部; 7(云台加注润滑油。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: _____________________ 日期:________________
审核人意见:
签字:________________
89
日常维护保养表
设备种类:配电箱
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护内容:
1(清扫配电箱;
2(检查总自动空气开关是否正常可靠;
3(各分路开关元件是否正常;
4(接线无松动、发热、过载;
5(BA 控制元件是否正常可靠;
6(断路器、熔断器应保持完好;
7(有漏电保护器的做试验;
8(紧固所有接触点;
9(检查熔断器固定装置是否可靠，接触是否良好。 维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: _____________________ 日期:________________
审核人意见:
签字:________________
90
日常维护保养表
设备种类:擦窗机吊篮
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1. 检查钢丝绳引导装置运转、腐蚀、润滑情况; 2. 检查链条和齿轮磨损、拉紧、润滑情况; 3. 检查链条折断限位开关动作是否灵敏;
4. 检查台车前轮、后轮、主动轮的安全装置;
5. 检查防风抱头装置的功能;
6. 检查车架罩壳和支撑盖的功能;
7. 检查丝杆机构传动润滑情况;
8. 检查主开关台车按钮、吊篮平台按钮和所有限位开关超载限位开关的功能是否良 好;
9. 试验安全闸手动救援及紧急制动装置救援。
10. 检查起升电动机工作时声响，减速箱润滑情况，刹车片轴向间隙 1~2mm，最大 间隙为2.5mm 或紧急按钮按下时没有任何下滑。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: _____________________ 日期:______________ 审核人意见:
签字:________________
91
日常维护保养表
设备种类:卫生间排风扇
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1. 拆下电机内外部灰尘清洁;
2. 检查内部接线、绕组、电阻、电容是否变色并处理;
3. 加注润滑油;
4. 测量电机绕组绝缘;
5. 外接线路是否完整、无破损。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: ________________ 日期:________________
审核人意见:
签字:________________
日常维护保养表
设备种类:启动控制箱
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日 维护保养内容:
1(清除各部件上的积灰和污垢;
2(检查按钮、指示灯、开关、仪表等零部件的完整性，紧固件不应有松动; 3(检查箱内各接线端子有否松动及发热氧化;
4(检查空气开关、各分路开关、熔断器等元件是否正常;
5(检查时间继电器、压力，液位调节器、热继电器的整定值，应符合控制线路的要求; 6(检查维护继电器、接触器的下列部件:
?可见部位弹簧有否损坏和错位;
?灭弧罩、胶木件有否损坏，清除灭弧罩内灰尘;
?触头熔化物清除，接触面调整或更换触头。
维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: _____________________ 日期:________________
审核人意见:
签字:________________
日常维护保养表
设备种类:电动机
设备位置和编号: 维修保养日期: 年 月 日
维护保养内容:
1. 清除各部件上的积灰和污垢，通风沟槽保持清洁;
2. 检查电动机的温升;
3. 测量电动机的运行电流并核对指示仪表;
4. 检查电动机的运行声音是否正常;
5. 测量电动机相间及对地绝缘;
6. 风叶罩拆开，清洁风叶，检查风叶、固紧螺丝; 7. 根据电机状况解体电机，清洗或更新轴承;
8. 视污垢程度对定子绕组进行清洗或吹净;
9. 视绝缘层老化程度及绝缘值对定子绕组喷或浸绝缘漆。 维护保养开始时间: 维护保养结束时间:
维护保养情况:
维修保养人员签字: _____________________ 日期:________________
审核人意见:
签字:________________
浙公网安备 33021202002483