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留用地项目合作开发相关问题探索.doc

留用地项目合作开发相关问题探索

醉亦醒时醒亦醉j
2017-10-05 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《留用地项目合作开发相关问题探索doc》,可适用于市场营销领域

留用地项目合作开发相关问题探索以杭州为例摘要杭州市是国内较早实施征地留用地制度的城市之一自年试行留用地制度以来经过不断完善补充留用地制度已逐步得到了完善和规范并具备了较强的操作性。但是留用地制度并未在国家法律法规中有所规定属于地方政策性很强的制度因而在留用地开发过程中应当注意把握地方政府对留用地制度的态度及相应政策文件。本文试图阐述杭州留用地发展历程并简单介绍杭州留用地开发模式最后分析一些个人认为在留用地合作开发过程中应当注意的相关问题。关键词留用地杭州合作开发留用地项目一、留用地制度发展历程所谓留用地制度是指政府在征用集体所有土地时按照征地面积的一定比例核定留地用地指标让被征地集体经济组织用于发展第二、三产业壮大集体经济安置失地农民给被征地农民提供了长期稳定的土地收益来源。在留用地安置模式出台之前各地对于失地农民安置的主要以货币安置为主因而对于失地农民而言原先的安置模式缺乏长远的生活保障。留用地安置模式则通过村集体对留用地进行开发建设与经营管理使被征地农民分享部分土地增值收益在一定范围和程度上保障了失地农民长远生计促进了社会的和谐稳定。作为一种行之有效的安置失地农民的安置模式留用地安置自世纪年代初在深圳特区建设初期进行探索性尝试后浙江、湖南、广东、福建等省份的部分城市对这一制度逐步规范初步形成了杭州模式、咸嘉模式、温州模式、惠州模式等典型模式。杭州市是国内较早实施征地留用地制度的城市之一。自年杭州市试行留用地制度以来经过不断完善补充留用地制度已逐步得到了完善和规范并具备了较强的操作性。杭州市留用地政策主要由以下政府政策性文件所组成并由此确定了留用地制度:、年月日杭州市委办公厅、市政府办公厅颁布《关于在市区开展撤村建居改革试点工作的意见》(市委办号)规定撤村建居后原农村集体土地经依法征用后转为国有。、年月日杭州市人民政府办公厅关于转发市土地管理局《杭州市撤村建居集体所有土地处置补充规定》的通知(杭政办〔〕号)规定为解决撤村建居后原村集体经济组织及其成员的生产、生活问题可由原村集体经济组织提出申请经区人民政府审核报市政府同意在杭州市土地利用总体规划确定的建设留用地范围内留出部分土地其面积控制在可转为建设用地的农用地总面积的以内。留出的土地必须符合城市规划的要求明确土地的用途并严格按规定用途使用不得转让和出租。留用地在实施非农建设时免收各项规费按行政划拨方式供地。各区政府以及土地、规划管理部门要加强对预留土地的管理。在未确定建设项目前留用地不得抛荒。、年月日杭州市人民政府《关于贯彻国务院国发〔〕号文件进一步加强国有土地资产管理的若干意见》(杭政〔〕号)规定在市区(不含萧山、余杭区)范围内经市政府批准的开发性安置用地除工业用地外均应征为国有并实行有偿使用其土地出让金按基准地价的,缴纳所缴纳出让金按该宗开发性安置用地的征地面积与出让面积的比例返还给原集体土地所有者。凡出让面积占征地面积,及以下的按所缴纳的土地出让金全额返还凡出让面积占征地面积在,以上的每增加一个百分点其出让金的返还相应减少(个百分点凡出让面积占征地面积,及以上的按所缴纳出让金的,返还。凡撤村建居发展留用地均应转为国有并实行有偿使用。土地出让金缴纳和返还参照开发性安置用地的政策执行。所有开发性安置用地、撤村建居发展留用地和拆复建用地均不得用于经营性房地产开发。、年月日中共杭州市委、杭州市人民政府《关于扩大撤村(乡镇)建居(街)改革试点推行农转居多层公寓建设的意见》(市委〔〕号)规定撤村建居地区的规划建设留用地应依法转为国有参照征用集体土地的补偿标准予以补偿统一纳入市政府土地储备库。撤村建居后为解决原村集体经济组织及其成员的生产、生活问题可在符合城市规划和土地利用规划确定的建设留用地范围内留出可转为建设用地的农用地面积的,作为社区、村镇建设和经济发展用地也可以折抵符合规划但未办证的乡镇企业用地。根据规划要求留用地要打破乡镇、村的界限由区、乡镇政府统一组织、统一协调相对集中使用用于工业、商贸等园区建设。同时对撤村建居涉及的具体工作和遗留问题由各区、乡镇政府解决妥善处理好各种矛盾。留用地的使用政策应严格按照杭政〔〕号文件规定执行。、年月日杭州市人民政府《关于市区乡镇三产企业补办土地使用证房屋所有权证工作的若干意见》杭政〔〕号规定对乡(镇)、村的撤村建居发展留用地、开发性安置用地、拆复建用地,可以折抵符合规划但未办证的乡镇三产企业用地。折抵政策按照市委〔〕号文件和市政府杭政〔〕号文件精神办理。、年月日《关于第二批撤村建居农用地征用工作的会议纪要》(市长办公会议纪要号)规定在本村范围内确难以定点的可在本镇范围内跨村就近规划定点抵折乡镇企业用地与本区范围内其它村集体经济组织进行调剂确实无法定点的可采用货币化安置方式解决。、年月日《关于完善撤村建居和城中村改造有关政策的意见(试行)》(杭政办号)规定按照市委市政府有关文件规定的撤村建居村留用地指标、开发性安置用地指标(以下统称“两类”用地指标)目前难以落实的可按以下办法解决:经撤村建居村原村级集体组织向各区建管中心(建设单位)申请各农转居多层公寓项目中按住宅规模一定比例()配建的公建配套用房在扣除按规定必须提供给相关部门的物业管理用房和社区配套服务用房后剩余用房中的以下部分可按综合成本价转让给原村级集体经济组织。该部分用房应抵扣各村“两类”用地指标并办理出让土地使用证和房屋所有权证。撤村建居村中属原村级集体经济组织所有的非农建设用地和地上非住宅建筑物经市发改委、建委、规划局、国土资源局等部门会审确认同意以该村“两类”用地指标抵扣后由相关部门按照有关规定予以办理出让土地使用证和房屋所有权证。撤村建居村“两类”用地指标可由原村级集体经济组织自愿选择“指标货币化收购”。、年月日《关于加强杭州市区留用地管理暂行意见的通知》(杭政函号)经杭州市政府批准正式出台在杭州市区(不含萧山、余杭区)全面展开实施。杭政函号通知从适用范围、指标核发、指标管理、指标使用、建设项目管理五个方面对留用地制度作出具体的规定使留用地制度具有更强的系统性、指导性和可操作性。、年月日杭州市人民政府办公厅《关于完善杭州市区留用地管理的补充意见》(杭政办号)规定留用地指标应优先用于原村属二三产企业项目,土地出让金按杭政〔〕号文规定计缴全额返还给村集体经济组织并按规定予以办理“两证”但不得上市交易。市规划局应做好留用地的规划布点工作。因招商引资需要合作开发且村级集体经济组织经济相对薄弱、控股以上股份确有困难经村民(代表)会议多数以上成员同意(原村级集体经济组织如已改制为社区股份集体经济组织按股份经济合作章程规定的程序处理),并由街道办事处(镇政府)、区政府出具同意合作建设原村级集体经济组织确有困难不能自主的书面意见后村级集体经济组织可相对控股。开发建设或通过招商引资合作开发建设留用地项目的,经村民(代表)会议多数以上成员同意(原村级集体经济组织如已改制为社区股份集体经济组织按股份经济合作章程规定的程序处理)并由街道办事处(镇政府)、区政府出具同意合作建设的书面意见后可将留用地项目所占用地予以出让。、年月日杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》(杭政办函〔〕号)主要内容为五个方面分别为进一步明确村级集体经济组织留用地项目受让主体明晰留用地资产价值积极鼓励招商引资完善留用地项目转让和抵押的管理进一步完善留用地项目地价及土地资金核拨管理严禁将留用地项目用于商品房等开发建设。、年月日杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理补充意见的通知》(杭政办函号)针对杭政办函〔〕号文中的有关村级集体组织留用地用地出让管理事宜提出补充意见主要明确了留用地项目土地出让方式、前期报批程序、出让资金核拨、出让金使用监管、拆复建项目土地出让金的管理等五个方面的内容。二、留用地项目开发的几种方式对于留用地的利用由于各个集体经济组织的经济实力、领导发展观念有所不同以杭州为例留用地的利用模式主要可以分为三类。第一类是不对留用地进行开发直接把留用地指标折抵符合规划要求但未办证的村属企事业用地如年月日西湖区古荡镇村股份集体经济组织提出要求将其所属的浙江国力大酒店项目抵折留用地指标办理“两证”并经相关部门核准这也是杭州市个撤村建居村中自号文发布后第一个提出申请抵折的村属二三产企业项目。第二类是不对留用地进行开发也不将留用地指标抵扣村属二三产企业项目即“留用地货币化”采取的是杭政办号文规定的“指标货币化收购”方式处理留用地指标。“指标货币化收购”价格按同类地段商业用地基准地价乘以年度地价指数乘以确定(年度地价指数由市国土资源局统计后确定)货币化收购资金由各级财政支付。第三类是对留用地进行开发建设根据开发建设的建设主体、资金来源又可以分为三种模式第一种是自建模式一些经济实力较强的农村集体经济组织会选择自建如留下镇村建造的商业综合楼虾龙圩村建造的虾龙圩综合楼(紫金港大酒店)第二种是租赁模式一般集体经济组织按土地面积收取每亩七至十万元的固定回报并在几年后按比例提高租金租期一般是年到年到期后收回物业第二种是合作模式由集体经济组织以土地或土地指标折价入股与具有开发经验和实力的合作方进行根据合作双方土地价格和建筑成本分得相应物业产权统一经营或分别出租获益如四季青街道三叉社区的新业大厦和广新商厦项目、五福社区的五福新天地项目、三堡社区的东方大厦、笕桥镇佰富勤商贸广场项目等等。相比较而言留用地项目开发建设相对于留用地指标抵扣村属二三产企业项目、留用地指标货币化收购而言要更加的复杂而留用地项目的合作开发又远比集体经济组织自建开发留用地、出租留用地要复杂的多因此本文主要重点讨论留用地项目合作开发过程中的相关问题。三、杭州留用地项目合作开发的相关问题探索(一)留用地项目合作开发的流程、集体经济组织以协议或招挂拍出让方式取得《国有土地使用权证》()通过协议出让方式取得《国有土地使用权证》根据杭政办函号、杭政办函号文件的规定村级集体经济组织自主开发的留用地项目由村级集体经济组织出具不对外合作开发的书面承诺经所在乡镇政府(街道办事处)审核并报区政府(管委会)批准后可以协议出让方式签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同书》在缴纳国有土地使用权出让价款后依法申领《国有土地使用证》。主要流程为:、集体经济组织拿到核发指标、凭核发指标到发改委立项、到规划局划用地红线、排队等年度计划用地指标拿到用地指标后才可办理用地手续签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同书》。()通过招标、拍卖或挂牌方式公开出让方式取得《国有土地使用权证》根据杭政办函号文件的规定“留用地货币化”的留用地项目一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。公开出让时不得设置任何限制性竞价条件并可按照城市规划确定的土地用途开发建设。根据杭政办函号文件的规定村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。由各区政府(管委会)根据项目所在村的具体情况提出合作开发的挂牌出让条件经杭州市国土资源局审核后报杭州市政府批准。村集体经济组织与合作方联合开发的项目村级集体经济组织所占股份应不低于,。项目建成后村集体经济组织应持有不低于地上总建筑面积(不含物业用房面积)的房产且不得分割转让和销售除国家和省、市有特殊规定外合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。设置挂牌出让地块起价时要充分考虑村集体经济组织参与合作开发等具体因素合理确定起价。也就是说在杭政办函号文件公布后杭州市区内留用地合作开发项目土地必须通过采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。但是杭政办函号文件对于文件公布前已发生的历史遗留问题项目并作了例外规定即文件公布前已经与合作单位签订“合作开发协议”的留用地项目经村民(或股民)会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民(或股民)代表同意经乡镇政府(街道办事处)审核并报区政府(管委会)批准由市国土资源行政主管部门在新闻媒体上予以公示。公示无异议并报市政府批准后可继续按照杭政办函〔〕号文件规定由村级集体经济组织先行办理协议出让手续领取《国有土地使用证》后再按规定组建项目公司进行开发建设。同时所有历史遗留问题项目必须在年月日前依法办理相关审批手续并签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同书》。、集体经济组织与合作者进行谈判签订《留用地项目合作开发合同》明确双方的权利义务合作开发留用地项目需经村民(或股民)会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民(或股民)代表同意。在召开村民(或股民)会议时应公布留用地合作开发作价出资(入股)的价格和比例等内容并报乡(镇、街道)、区政府(管委会)批准同意。留用地项目的出资(入股)价格应以有资质的土地评估机构的评估价格或以通过产权交易机构公开交易的价格为准。、根据《留用地项目合作开发合同》的约定组建项目公司()受让人持《国有土地使用证》、项目公司《名称预核准》资料、项目公司章程、村民(或股民)会议决议和乡(镇、街道)、区政府(管委会)意见等有关资料征求国土资源局意见。()杭州市发改委、工商局等有关部门凭市国土资源局的确认意见依法办理项目公司设立、登记等相关审批手续。()项目公司凭工商营业执照、公司章程和完税证明等材料向市国土资源局申请办理《国有土地使用证》变更登记并依法办理计划立项文件变更手续。()项目公司凭更名后的立项文件和《国有土地使用证》向市规划局申请办理《建设工程规划许可证》。、项目公司组建完成后按照《留用地项目合作开发合同》对留用地进行开发。(二)出让金核拨返还政策根据杭政办函号文件的规定留用地项目符合杭政办〔〕号文件第四条规定予以公开出让的其国有土地使用权出让收入扣除有关税费后全部核拨给村级集体经济组织。杭政办〔〕号文件第四条规定如下:原村级集体经济组织确有困难不能自主开发建设或通过招商引资合作开发建设留用地项目的,经村民(代表)会议多数以上成员同意(原村级集体经济组织如已改制为社区股份经济合作社按股份经济合作章程规定的程序处理)并由街道办事处(镇政府)、区政府出具同意合作建设的书面意见后可将留用地项目所占用地予以出让。准予出让的用地应具备基础设施配套等基本出让条件由原村级集体经济组织委托市土地储备中心进行相关土地整理的前期手续申办(征地拆迁成本等由原村级集体经济组织承担)拆迁后予以公开出让并将土地出让金的上缴市财政,用于该区的大市政配套。其余土地出让金由村集体经济组织支配并应优先用于失地农民社会保障。所在街道办事处(镇政府)应加强对土地出让金使用的指导和监督各区审计部门应加强审计检查。根据杭政办函号文件的规定:公开出让的留用地项目凡使用享受国有土地使用权出让收入核拨政策指标的其土地出让收入在扣除应上缴国家、省规定的提留资金及储备中心前期垫付的相关费用后剩余部分由市财政局核拨给项目所在区财政使用不享受国有土地使用权出让收入核拨政策指标的其土地出让收入中,的做地成本在扣除应上缴国家、省规定的提留资金及储备中心前期垫付的相关费用后剩余部分由市财政局核拨给项目所在区财政。协议出让留用地项目凡使用享受国有土地使用权出让收入核拨政策指标的其土地出让收入在扣除应上缴国家、省、市规定的提留资金后剩余部分的由市财政局核拨给项目所在区财政使用不享受国有土地使用权出让收入核拨政策指标的其土地出让收入在扣除应上缴国家、省、市规定的提留资金后剩余部分的由市财政局核拨给项目所在区财政。区财政局收到市财政局核拨的土地出让收入后应严格按照国家规定的土地出让金管理规范进行管理和使用核拨给村级集体经济组织。(三)留用地项目合作开发的相关限制、留用地项目不得用于商品房等经营性房地产开发建设。、凡对外招商合作开发的由村级集体经济组织依法申领留用地项目《国有土地使用证》后方可进行合作开发。其中两家合作开发的项目外来合作方累计所占土地(股份)的比例不得超过多家合作开发的项目其中一家村级集体经济组织所占土地(股份)必须超过外来合作方累计所占的比例。、留用地项目竣工验收并经土地复核验收后如需办理地上建筑物和土地转让可在产权交易机构进行公开交易需要协议转让的应委托中介机构进行价格评估。、项目转让的建筑面积、用途、层次、价格等具体情况(项目公司成立时已经明确的除外)应在村级集体经济组织范围内进行公告并经村民(或股民)会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民(或股民)代表同意由所在乡(镇、街道)、区政府(管委会)审核出具同意转让的书面意见依法办理土地、房产转让手续。、合作开发的留用地项目在竣工并经土地复核验收后可按原批准的股份比例进行析产由各家股东依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物。析产后村级集体经济组织自留建筑面积及分摊土地面积份额不得低于整个合作项目的超过部分也可以按幢或层转让。、留用地不得用于除村级集体经济组织、合作建设的建设主体以外的其他经济实体的抵押和担保。如留用地项目确需实施抵押必须在本村范围内进行公告并经村民(或股民)会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民(或股民)代表同意由所在乡(镇、街道)、区政府(管委会)审核批准并监管使用。抵押所得价款应全部用于本留用地项目建设或作为本村级集体经济组织的公益、基础设施项目建设资金不得用于其他建设和投资。、核拨给村级集体经济组织的国有土地使用权出让收入必须经村民(或股民)会议三分之二以上成员或三分之二以上村民(或股民)代表同意经乡镇政府(街道办事处)审核并报区政府(管委会)批准后方可使用。核拨资金的使用须符合国家和省、市的有关规定。(四)《留用地项目合作开发合同》应明确的几个问题、取得留用地的项目用地的方式在杭政办函号文件公布前留用地合作项目土地通过协调有可能以协议出让方式取得项目土地但如果村级集体经济组织想要享受土地出让金核拨返还政策的话还是应当以公开出让方式取得土地。当然在杭政办函号文件公布后除历史遗留问题项目外留用地项目合作开发土地必须采取一律公开招拍挂出让取得项目土地。、摘地前期费用及摘地费用由于留用地的出让金是要先全额缴纳再根据相应政策核拨的也就意味着土地出让金、税费等其他摘地费用以及摘地前期的征迁费用要先由集体经济组织支付集体经济组织是否具备这样的经济实力。集体经济组织可以考虑先向合作方申请无息借款待土地出让金核拨后再返还给合作方也可以通过在公开招拍挂之前就与合作方设立项目公司通过设置竞价规则由项目公司直接参与土地招拍挂摘得项目用地由项目公司支付摘地费用待出让金核拨返还给集体经济组织后再由集体经济组织返还给项目公司。、留用地项目合作开发模式一种是由集体经济组织及合作方共同设立项目公司派遣人员参与项目公司经营管理共同进行留用地项目开发。还有一种就是集体经济组织不参与项目的实际开发经营仅象征性的派遣部分人员到项目公司进行监督项目公司承包给股东合作方经营由合作方保证每年一定的固定分红。集体经济组织获取回报的方式有三种:、是直接析产分得的房产、以补偿土地收益的形式固定收益、上述两种方式结合起来。、项目公司的股权比例设置根据相应的政策文件政府相关部门对于项目公司的股权比例有限制否则难以开展项目立项、公司设立等工作。也就是说在本次合作开发过程中集体经济组织在项目公司的持股比例应当在以上处于控股地位。如果合作方以其必须处于项目公司控股地位作为项目合作的前提的话可以考虑按以下方式予以变通处理:股权比例还是必须按照相关政策文件的要求以集体经济组织持股合作方持股进行申报至于项目公司的经营管理可以采用股东风险承包经营的方式进行如在合同中约定“项目公司存续期间由合作方实行股东风险承包经营管理合作方全权负责经营管理项目公司及其所开发建设的留用地项目公司和项目的决策权和管理权完全由合作方行使集体组织除获得本合同约定收益外不参与本合同项目及项目公司的具体建设和经营管理也不承担项目公司及项目开发中的任何风险、亏损、责任”。在这样的情况下合作方对于项目公司就取得了项目公司重大事项的决策权就不再会纠结于是否取得控股地位。当然为了防止合作方侵害集体经济组织的利益应当在双方之间合同中对合作方滥用权利的行为作出相应的限制及处罚条款。、留用地项目房产的分割及经营模式合作开发的留用地项目在竣工并经土地复核验收后可按原批准的股份比例进行析产由集体经济组织、合作方依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物。析产后村级集体经济组织自留建筑面积及分摊土地面积份额不得低于整个合作项目的超过部分也可以按幢或层转让。集体经济组织分的房产可以通过委托合作方进行经营每年分取红利也可以自主经营或出租给第三方经营。对于留用地的产权分割政策虽然在杭政办函号、杭政函号、号文件中有相应的条文规定但各方对政策理解不一后期在办理产权分割手续时可能并不会很顺利因此有必要事先与房管、土管部分沟通联系。当然也可以不通过析产程序通过项目公司持有项目房产由项目公司进行经营但外来合作方须保证集体经济组织每年的固定分红。、留用地作价入股项目公司涉及的税费假如以留用地作价入股项目公司的可能会涉及的税费会涉及的税费为营业室、土地增值税、契税。()营业税《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔〕号)规定:以无形资产、不动产投资入股参与接受投资方利润分配共同承担投资风险的行为不征收营业税。()土地增值税《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔〕号)规定:对于以房地产进行投资、联营的投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件将房地产转让到所投资、联营的企业中时暂免征收土地增值税。()契税《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第八条规定:土地、房屋权属以下列方式转移的视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股(二)以土地、房屋权属抵债(三)以获奖方式承受土地、房屋权属(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。浙江省实施《中华人民共和国契税暂行条例》办法第三条规定:土地、房屋权属以下列方式转移的视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股(二)以土地、房屋权属抵债(三)以获奖方式承受土地、房屋权属(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。第四条规定:契税适用税率为,。浙江省财政厅《关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权过程中有关契税政策的通知》(浙财农税字号)规定凡同时符合以下条件的可按国有土地使用权一次出让征收契税:竞得人事先向国土管理部门申请约定准备成立新公司的竞得人在新公司中的出资构成必须与事先向国土管理部门申请约定一致。对不符合上述条件土地竞得人、《国有土地使用权出让合同》签订人、国有土地使用权人不一致的视为土地使用权转让须分环节征收契税。、对以后留用地政策发生变化各方之间权利义务如何调整作出约定由于留用地制度的一句基本都是地方性政府部门政策文件在留用地制度推行实施过程中都是在不停的变化调整的因此各方应当在合同中对以后留用地政策发生变化各方之间权利义务如何调整作出约定。比如日后政府允许合作方持股以上了合作方是否可以强制收购集体经济组织部分股权以取得控股地位等等。、不论是留用地项目合作方案还是《留用地项目合作开发合同》均应当按照相关文件的要求由集体经济组织法定的民主程序并将经村民(或股民)会议三分之二以上成员或三分之二以上村民(或股民)代表同意并报经区、镇政府(街道办事处)书面批准后方的文件作为《留用地项目合作开发合同》的附件。四、建议由于我国国家法律、行政法规、部门规章以及浙江省的地方性法规、政府规章均未对留用地制度作出相应的规定各地的留用地政策均由当地政府部门自行制定实施政策从而导致留用地制度的法律效力较低而且各地在留用地政策制定及实践操作上过程中差异较大操作较为混乱。但是作为一种行之有效的安置失地农民的安置模式留用地制度已经被证明是有利于保障失地农民的长久权利给失地农民带来持久稳定收益的一定安置制度因此应当大力推广留用地支付并且将留用地制度写入《中华人民共和国土地管理法》不但提高了留用地制度的法律效力并且也避免了各地政府在制定和实施留用地制度时的差异让失地农民、集体经济组合以及有意参与留用地项目合作开发的投资者真正掌握和了解留用地制度真正发挥留用地制度的优势。【参考文献】:金晓斌、魏西云、周寅康、黄亚云、李学瑞:《被征地农民留用地安置模式适用性评价研究分析浙江省典型案例》《中国土地科学》年月版。郑文娟:《“城中村”改造中“留用地”项目开发的对策以杭州市为例》《中国房地产》年月总第期。郑鸣潮沈乐毅:《让农民得实惠浙江省杭州市实行留用地管理的经验》国土资源通讯年月版。

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