在建工程如何评估

在建工程如何评估 在建工程如何评估 口深圳不动产估价学会杨丽艳 人们在评估中经常遇到在施工但未完工或已 完工但未经过竣工验收的工程,这就是在建工 程.从笔者多年从事评估工作的经验来看,在建 工程的评估一直是房地产评估工作中的难点,笔 者也一直在努力探索,如何让在建工程的价值得 到正确的体现.在这里,只是提出一些个人的体 会,以便与行业同匕更好地探讨这个问题. 如何对在建工程进行评估,我们须首先弄清 在建工程的含义. 一 在意zj”自古义曩柏点 通常认为,在建工程只包括耗费在工程中的 价值,也就是,各种消耗体现在工程进度和形象 中的价值.它与已建成的物业,单纯土地,为工 程准备的物料的评估均有较大区别. 与已建成的物业比较,在建工程的特点是虽 然地块已经开发,并且已规定了建物业的内容 和 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ,不过该不动产尚未完成因而有成本,工 期和工程质素等不确定的因素.与单纯土地评估 比较在建工程已不存在宗地的最优利用这一不 确定因素,建筑成本方面也已基本上确定.与单 纯的为工程准备的物料比较,它不是单纯的建筑 材料的成本堆砌,它还包含了人工投入的价值和 潜在的市场价值.因此可以说它是介乎三者之间 的一种房地产类型. 另一方面,在建工程还存在着自营与出包工 程的差别.一般来说,自营工程的形象进度基本 与投入的价值相适应,而出包工程则往往有出 入.这是因为出包工程的付款方式是由契约规定 的,可能有时预付甚多而工程进度未跟上,有时 预付较少而进度超出.所以评估人员对出包工程 应查明计入工程的投资是否与形象进度相一致, 并按差距采取预提或待摊. =, 在建看L评估的两种方蝽 弄清在建工程的含义后,我们再来考虑它的 计价问题.目,对在建工程的市值评估,有两 种方法,一种按市场价值作价,我们称之为形象进 度法,即利用市场比较法袋出建成物业的市价再减 去尚未投入的建设开发成本并考虑不确定因素;另 一 种是按在建工程实际完成的成本评估,我们称之 为成本法,即用市场比较法,剩余法或重麓成本 法求得地价再加上已投入之建筑开发成本.具体说 来,对在建工程按实际完成的哀本评估还是按完成 品市价的完工进度百分比评估呢?我们先来彗看这 两种方法的操作过程. 1.按市场价值作价——形象进度法.即收集 足够的可比销售资料,按完成品市价结合工程形象 进度评估. 基本公式为: 在建工程总价格=形象进度百分比×市场单价 x总建筑面积x(1一税费一让利率) 式中让利率包含行销支出,广告费这类和利润 额. 以上的计算公式看似简单,但要真正做得准 确.却要注意摄多的问题. (1)准确估算市场单价: 由于在建工程已规定了兴建物业的内容和标 准,要准确估算市场单价,必须要从已有的未建成 的工地现场来考察将来建成楼宇的详细资料.我认 为可以从以 口 资发放情况; ?了解施工现场的情况:从工程形象进度, 工期 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ,已建工程质量. 在此将具体的了解内容及获取途径列举如 了解内容 宗地面积 建筑面积 建筑用途 建筑结构 建筑基础 内部结构 及户型 装修材料 装修质素 绿化状况 周边环藐 交通状况 社区配套 获取途径 土地使用权出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 书,建筑工程 规划许可证 土地使用权出让合同书,建筑工程 规划许可证,建筑总图说明 土地使用权出让合同书,建筑工程 规划许可证,商品房预售许可证 建筑结构总图或现场查勘 建筑基础结构图或现场查勘 建筑标准层垦纸或其它施工图 建筑与装修说明,模型,预算书 房地产开发商,建筑施工队伍资 质,分包商资质 有关规划,环保方面的批复 现场查勘 现场查勘及市政交通规划 现场查勘及市城币期划委员会定 的相关地区法定图则 I2)计算工程形象进匿百分比 工程形象进度百分比的计算公式如下: (实际完成建筑工程星+实际完成安装工程 量)/工程总预算造价×100%公式(1) 2按在建工程实际完成的成本评估: 即以开发或建造估价对象工程已经耗费的各 项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和鱼 纳税金来确定待估在建工程的价格. 其基本公式为:在建工程价格=取得土地费 用+建造建筑物费用+正常利税. 式中建筑物费用是指截止评估基准巳所 耗费的各项必要费用之和. 在建工程价格在目前实际评估时,可具体化 为下公式: 在建工程价格=取得土地费用+建筑工程费 用(此可设想静止评估基准日,开发商所应支付给 建筑商的全舒费用)+开发商负担的专业费用l如 口…… 咨询,可行性研究,策划,规划,设计等费用)+ 开发商投资利息(包括支付土地费用的利息,建筑 工程的利息和专业费用的利息)+正常利润,税金 公式(2) 我们在采用这种方法时,最关键的就是如何才 能正确地考察已投入的必要的建筑成本.对已投入 的建筑成本的考察分为两个方面,一是现场查勘, 这是最重要和最直观反映实际的,个环节;二是预 算文件,工程款支付,分项工程决算单和工期进度 情况.我们知道在建工程不同于土地估价的一个特 别之处就是我们不可以用平均值和概算指针来套 用,因为该物业已规定了它独特的内容和建造方式 及特定的承建人.同时,为了保持公正和客观,我 们又不能全部依靠开发商和建筑商提供的资料,这 就要求评估人员必须充分运用自己的专业知识来进 行判断和取舍. 在评估成本投入方面,现场的实地查勘对了解 在建工程具有特殊的意义:首先工程正在进行中, 评估日期内实际成本投入如何是没有精确 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 的, 有时评估委托人鉴于自身的限制不可能甚至不愿意 将情况完全公开,而工程则在不断展开,因此现场 记录就是评估人员的最直接的资料来源;此外,通 过现场查勘,结合自己的经验,评估人员应该对工 程工期和成本有个大致的判断.在这方面,实际上 对评佰人员的经验要求是比较高的,评估人员平时 必须不断加以总结和修正,以提高自身的专业判断 能力.一般我的做法是这样的:(1)根据施工单位 的施工时间计划来考察实际的工期:一般施工单位 的施工计划部包含了施工的横道图与网络图等时间 安排计划,并规定了大致完成的时间,评估人员可 以对比实际工程进度情况对工期是否正常进行判 断.【2)根据形象进度来推断完工日期和投入成 杰;平肘总结当地施工的总体水平和施工情况进行 1古算.(31从现场施工安排是否 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 来判断工程质 量与成本是否超预算:如地盘现场布置是否井然有 序,装材料堆放是否整齐,防雨,垂直交通安排 是否撂当,质量有否问题,窗框安装是否用防水砂 浆抹实等. =评估力’涪的j?择 以上肯定对在建工程可以采取两种不同的方法 评估,那么在实际操作中究竟如何选择?这关系到 一 个工程形象进度量的问题.要准确计算在建工 程的工程彤象进度,必须通过仔细的查勘和详细 的计算.往往,我们在估价工作刚开始的目寸候, 对在建工程有一个大概了解后,必须制订一个工 作计划,确定适当的估价方法.那么,我们在刚 开始时,可以采取一些简便易行的方法,来确定 工程形象进度.根据平时积累的经验,我们可以 按照工程项目的大致情况来判断在建工程的形象 进度.通常,房屋的建筑工程分为基础工程,结 掏工程,装修工程三大部分,而不同用途,不同 建筑结构的项目,这三大部分工程所需的时司和 成本的比重是不同的. 基础工程结构工程装修工程 房屋结构时间{成本时间成本时间成奉 比重比重比重比重比重比重 框架结构25%20%35%40%40%40% 现列举框架结掏项目情况如._: 假设某高层住宅项目,现已完成基础工程, 结构工程,装修工程大约已完成70%,则我们可 参照上表的标准简单计算其工程形象进度,计算 方法如下: 25%×100%+35%×100%+40%×70%= 88% 通过以上计算,得出工程形象进度为88% 由于该在建工程彤象进度较高,则我们可初步礼 定其适合采用第二种方法——形象进度法进行评 估. 另假设某高层住宅项目,现已完成基础工程, 结构工程已完成50%,装修工程尚未开始,则其 工程形象进度为: 25%×100%+35%×50%=42.5% 由于该在建工程形象进度较低,未来的不可预 见因素太多,其市场价值并不能完全体现,从谨慎 原则出发,理所当然,用第一种方法——成本法评 估是比较恰当的.也正因为,项工程少则一,二 年,多至三五年,市场情况随时都在变化.笔者认 为,从谨慎原则出发,在一项工程剐刚上马就满打 满算,不如留有余地,对处于工程初始阶段的在建 工程先按实际成本评估较恰当. 日Jrt,-.~总培 笔者认为,当在建工程的形象进度还未达到 85%,较适合采用成法进行评估(公式2),只有 在形象进度超过85%,或工程已完工但未验收, 此日寸才使用彤象进度法评估(公式1).当然,这两 种计算方法,在实际操作的过程中,有可能会有 些交叉的地方,评估人员可以灵活处理. 综上所述,对在建工程的具体评估原则是以形 象进度为数量依据,在蓟阶段用重置成本法评估, 与阶段按市场价值结合工程形象进度作适当扣减法 评估. 2001NO.总第期 口