酒店式公寓经营模式

酒店式公寓经营模式 1 海怡轩营销模式探讨 2 大梅沙在售项目销售情况 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 销售价格项目定位 项目名称 开盘时间 总套数 已售数量 已售比例 (元/平米) 片区项目销售全线飘红 云顶天海 6.06 10000 556 459 83 优品艺墅 8.13 11000 217 150 70 公寓 湖心岛 9.23 13000 236 209 89 区域发展 产品创新 营销模式 泊岸C栋公寓 9.26 15000 192 169 88 住宅 东海岸3期 8.26 15000 251 163 65 3 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 攥写思路:营销模式概念简析 不同营销模式 对项目的影响 大梅沙公寓项目 海怡轩营销 营销概况 片区市场 模式探讨 项目特点 4 1. 营销模式概念简析 5 1.1 主要营销模式的分类 产权式酒店小户型度假公寓 酒店式公寓 6 产权式酒店 定义: 本质上仍是酒店，具体指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售 给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可 获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅 游业结合在一起的商业业态。 关键词:酒店 产权分割出售 委托管理 投资回报 购买目的: 获取客房利润分红 : 获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 7 特征: ? 业主拥有酒店独立产权 投资者获取产权，拥有 年。 ? 酒店式管理，管理费用往往较所有权，但是没有经营权，产权往往只有40 高 产权式酒店也是酒店的一种，提供各种酒店服务，与传统酒店并无二致， 其管理费也较高。 ? 兼有居住度假和投资两种功能 这种酒店往往位于旅游区或者人气旺盛地带，有充足的客源，因此，客房 年度分红通常可以抵消分期付款的费用。在实际操作中，业主通常可以获 得每年数日的免费居住权，在一定程度上也有了居住 定义: 又称服务式公寓Service Apartment 其本质上度假的功能。 8 酒店式公寓 仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有 些会配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业 服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体。 既可出租，亦可自用 关键词:公寓 酒店式服务 宜居宜租 简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。 9 特征: ? 提供酒店式服务和管理 ? 公共空间及室内均提供豪华装修 酒店式公寓一般采用豪华装修，折合人民币1000,2000元/平方米。 ? 兼有居住和投资两种功能。 酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较 好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因价格和物业管理费 较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，而是投资目的居多。 10 1.2 营销操作方式对比 对比因素 产权式酒店 酒店式公寓 产权 业主 业主 物业用途 基本不自住 可自住，亦可出租 配套设施 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 酒店设施 生活配套齐全 由专业物管公司提供酒店式物 经营管理 委托酒店管理公司经营和出租 业管理，或者与酒店合作，委 托管理 物管费 高 较住宅高，较产权式酒店低 价格 较高 较住宅高，较产权式酒店低发展商资金回笼 较快 依营销方式而不同业主获利方式 客房利润分红或返利 租金或返利业主投资风险 可控性高 可控性低 投资回报 有投资回报 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 依协议不同而不同 酒店品牌及经营状况 地段主要影响因素 所在地区人流量 物业管理水平 11 2. 大梅沙公寓项目经营概况 12 2.1产权式酒店营销方式 2.1 大梅沙片区最主要的产权式酒店是雅兰酒店及大梅沙海景酒店。 管理费 名称 交楼标准 运营管理公司 业主获利方式 发展商获利方式 (元/M2)雅兰酒店 精装修 粤海酒店 40 酒店管理公司提供多种返利方式 供业主自由选择，业主可获得固 物业销售利润 定的投资回报和客房经营利润的海景酒店 精装修 秀峰度假俱乐部 40 分成。 13 雅兰酒店 开盘日期:2000-6-1 开盘日期: 开盘价格: 元 平方米 开盘价格:15000元/平方米 装修 标准:精装修 装修标准:精装修 物业管理费: 元/平方米 月 物业管理费:40元 平方米 平方米月 三级市场售价: 三级市场售价:10000元/平方米 经营方式: 经营方式: 业主购得客房产权后，将客房委托雅兰酒店进行出租和管理，雅兰 酒店每月返还给业主一定额的利润，雅兰酒店提供多种回报方式: 14 A方案:休闲投资型(享有100,利润分配) 方案:休闲投资型(享有100 100,利润分配) 委托经营期限:不少于一个财务年度(12个月); 不少于一个财务年度(12 委托经营期限:不少于一个财务年度(12个月); 业主入住权利:业主可随时入住酒店，不计天数 ，与酒店共享盈亏; 业主入住权利:业主可随时入住酒店，不计天数 利润分成方式: 委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费( 40元/月.M，包括管理费、冷 委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费(40 40元 暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金)，在年底利润分配 时，从业主应分利润中予以冲减;当应分利润不足以冲减业主应承担的酒 店基本运行费且业主不改变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润 分配时予以冲减，直到冲减完为止; 当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展 商代垫的基本运行费用和其他全部经营成本。 15 B方案:投资回报型(享有 60,利润分配) 方案:投资回报型(享有60 60,利润分配) 委托经营时限:六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。 委托经营时限:六 业主入住权利: 每年入住签分累计不超过80分(含80分)，酒店基本运行费用由发展商承 每年入住签分累计不超过80分(含80 80分(含80分)，酒店基本运行费用由发展商承 担，业主无须交付; 超过80分时， 业主入住需按当日散客房价的优惠价支付房费，且不再实施 超过80 80分时， 签分制; 利润分成方式:在六年连续委托期限内，只分享酒店盈利，不分担酒店亏损 ;在年终利润分配时，发展商与业主按4 ;在年终利润分配时，发展商与业主按4:6的比例，分享业主应分得的可 分配利润。 16 营销方式分析 以上承诺看似业主的收益有所保证，但是在调研过程中，实际的操 作有其弊端: 以一套40 以一套40m2的物业为例 40m 据雅兰酒店协议所示，物业管理费为 40元/m2/月，业主要交纳 1600 据雅兰酒店协议所示，物业管理费为40 40元 月，业主要交纳1600 元/月的物业管理费，即 19200元/年，而雅兰酒店每年返还约 11000 月的物业管理费，即19200 年，而雅兰酒店每年返还约11000 19200元 元，则业主不仅没有返利，每年反而要交纳 8200元的费用，所以雅 则业主不仅没有返利，每年反而要交纳8200 元，则业主不仅没有返利，每年反而要交纳 8200元的费用，所以雅 兰酒店物业贬值较快，在三级市场上，单价已经降至 10000元/m2。 10000元 17 本项目做产权式酒店的可行性分析1. 国家明令禁止任何承诺返租回报率的销售行为;2. 市场有负面口碑;3. 本项目用地性质为住宅用地，产权为70年，非纯商业用地;4. 发展商要负担后期返利的资金压力，承担经营风险和市场风险。结合以上情况，本行认为:本项目不具备做产权式酒店的客观条件，不适合做产权式酒店。 18 2.2 酒店式公寓营销方式 即发展商直接出售，不承诺任何投资回 报。 ? 直接出售 即发展商售出物业后，对业主提供各种 ? 后续增值服务销售 形式的增值服务。 ? 返租销售 发展商售出单位后，对业主物业进行返 租，每月返还业主固定的百分比利润或 者金额。 采用何种销售方式，要根据市场以及项目具体情况而定。 19 营销模式之一 直接出售 委托 业主的盈利方式是靠个人出租或发展商 经营管理公司 者交于物业管理公司代租，收益 较无保障。销 管售 理 所以此类物业在市场竞争 激烈情 况下，竞争力不强。 业主 大梅沙片区此类项目有:心海伽蓝、海世界、倚天阁、云顶 天海、优品艺墅等。 20 大梅沙片区 直接销售模式 项目简表 管理费 名称 交楼标准 物管公司 运营方式 元/平方米 / 可提供保姆、家政、房屋打扫、快餐、洗心海伽蓝 毛坯 中海物业 3.38 衣等。 ?酒店式管理服务，包括房间打扫、预订海世界 毛坯 京地物管公司 6.8 机票等;?提供代租服务，收取10,的中 介费，按日计取。云顶天海 简单装修 ―― 3.5 品牌酒店提供服务，代租细则未出 物管公司购买部分物业自行经营，对其他优品艺墅 毛胚 卓越物管 4.2 业主可提供代租服务