实际抵押贷款利率
房贷挣钱的奥秘2011-5-21文章来源于《证券市场周刊》证券市场周刊订阅回顾美国1950年代至今的抵押贷款利率历史，特定阶段从银行借钱，不管利率的高低，你都能使负债变得有利可图。央行担心衰退而使加息过于谨慎，这里的诀窍在于:只要实际税后抵押贷款利率是负的，长期负债会让你赚钱。【《证券市场周刊》特约作者米伦坎普】从通货膨胀和住房抵押贷款利率的变化，我们可以了解投资环境的变化，而对投资环境的准确认识和判断，将会决定你的银行抵押贷款是否有利可图。
通胀率和抵押贷款利率的关系
图1所示是1952年-2006年的名义抵押贷款利率，这是银行或存贷款机构在给你提供抵押贷款时所报出的利率。1951年，我父亲用4.5%的抵押利率贷款买了一个农场。所有的邻居都说:"下次经济萧条来临时你会破产的。"第一次世界大战后出现过经济萧条，因此所有人都认为第二次世界大战后也会出现经济萧条。
虽然父亲交了40%的首付，只是将剩下的60%以4.5%的抵押贷款来支付，但他还是吃不香睡不好，因为这笔债务让他害怕得要死。顺便说一句，那时他的利息支出其实还没有租一栋住房那么多。
1971年，我和妻子康妮用7.5%的抵押利率贷款买了一栋房子。父亲对我说:"罗恩，这利率高得吓人。"我说:"据我所知，按税后计算，这个抵押贷款的成本不会超过我们现在居住的那套公寓。"按月计算的话，它们的税后成本是一样的。我当时就知道这些。幸运的是，我只要知道这些就够了。
1981年，我兄弟洛德以14%的抵押利率贷款买房。我对他说:"洛德，利率太高了。"他回答道:"不用担心，通货膨胀会升高，它会帮我忙的。房子的价格会上涨。我不担心利率太高。"想想这个:我父亲对4.5%的利息还担心得要死，而我兄弟对高达14%的利率却不以为然，这就是因为经济气候变化导致人们对利率态度的完全转变。
在图2中，我们将名义抵押利率与倒转过来表示的通货膨胀率放在一起。初看起来，我们会觉得两个图差不多完全一样，但事实上，通货膨胀率的上涨远远早于抵押贷款利率的上涨。随后，在20世纪80年代，通货膨胀率迅速下降，而抵押贷款利率则是逐步下跌的。
20世纪70年代，人们一直说:"不错，通货膨胀率是在上涨，但它会下降的。"到20世纪80年代，人们一直说:"没错，通货膨胀率下降了，但它还会再涨上去的。"可见人们的认识远远落后于现实。
一些人总喜欢说华尔街可以预测未来，可以预测6个月之后的状况。在关于公司收益之类的事情上，华尔街确实能够预测未来，但在通货膨胀率的变化--货币价值的变化方面，华尔街落后于现实10年之久。在对通货膨胀的认识--起初是对通货膨胀的上升，之后是对通货膨胀的下降上，华尔街都落后于现实10年之久。这10年之久的滞后可以让你赚得(或损失)巨大数额的金钱。
经济气候改变规则
如果我们取两个图的净值，就会得到实际抵押贷款利率(名义抵押贷款利率减去通货膨胀率)。图3所示就是实际抵押贷款利率。
抵押贷款的利息是可以在税前从应税收入中扣除的。如果我们在税收上进行调整，就得到了图4。
图4看起来有些不同吧?从图4中，我们看到了3种不同的经济气候:
1.1952年-1967年，长期债务会让你亏损。扣除了税收和通货膨胀因素后，我父亲4.5%的抵押贷款利率的实际利率为2%，所以我们必须拼命工作以早日还清贷款。
2.1968年-1981年，长期债务实际上会让你赚钱。康妮和我1971年买了一栋房子。不久之后，我就意识到我最不希望做的事情就是把贷款快点还清。我的抵押贷款正在帮我挣钱啊～我多希望我当时以更大的一笔贷款买了一栋更大的房子啊。记住这句话:"用房产的增值借更多的抵押贷款，买更大的房子。"1968年-1981年，当时的经济气候使借钱变成了有利可图的交易。"用房产的
增值借更多的抵押贷款，买更大的房子"确实可行，但是随后经济气候又发生了变化。
3.到1982年，借钱又成了负债。我兄弟14%的抵押贷款让他遭受亏损。在两年之内，他将利率降到11%，但他还是在亏损。在整个20世纪80年代，他都愿意支付高达11%的抵押贷款利率，因为他认为通货膨胀会上涨回来。他坚持这种看法是因为，他认为他在20世纪70年代所经历的高通货膨胀水平是正常现象，他没有意识到，经济气候已经改变了。
理解图4中所显示的经济气候的变化对理解过去50年中很多投资的成功和
个投资策略在一个时候是失败非常关键，它就有这么重要，它揭示了为什么同-
有用的，但在另一个时候突然就失灵了。换句话说，经济气候改变时，它也会改变规则。
在20世纪70年代，你我最应该做的事情就是借钱。对我们中的大部分人来说，借钱的方式就是买房地产。我的那些在20世纪70年代贷款买了农场的堂兄弟们现在已经是百万富翁了，而那些在20世纪80年代才开始贷款买农场的人现在都已经破产了。
当经济气候发生变化，货币的价值发生变化时，它改变了一切--当然，是改变所有用货币来衡量其价值的一切。你无须预测经济气候何时会改变，但当它改变时，你必须能够认识到它的改变。
作者系美国著名基金米伦坎普基金创始人和基金经理，文章节选自《财富引路人》一书
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