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国家房产新政策对房产市场固有机制影响的实证研究

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国家房产新政策对房产市场固有机制影响的实证研究国家房产新政策对房产市场固有机制影响的实证研究 青岛看房车:www.qingdaofdc.com 摘 要 近些年来,我国城市房价不断上涨,人民“一房难求”的现象促使房产市场健康发展成为亟待解决的现实性问题。房产市场是一个多元素市场,国家房产新政策的出台和实施将对一二三线城市新房二手住宅的六个维度产生不同影响。本论文将对国五条进行梳理与解读,并结合北京、石家庄、邯郸等城市房产市场的行情走势,对国五条调控影响进行分析,并针对该地区房价稳中有升的情况进行深入探讨,进而提出一系列政策建议,为制定新一轮调控一二三线城市...

国家房产新政策对房产市场固有机制影响的实证研究
国家房产新政策对房产市场固有机制影响的实证研究 青岛看房车:www.qingdaofdc.com 摘 要 近些年来,我国城市房价不断上涨,人民“一房难求”的现象促使房产市场健康发展成为亟待解决的现实性问题。房产市场是一个多元素市场,国家房产新政策的出台和实施将对一二三线城市新房二手住宅的六个维度产生不同影响。本论文将对国五条进行梳理与解读,并结合北京、石家庄、邯郸等城市房产市场的行情走势,对国五条调控影响进行分析,并针对该地区房价稳中有升的情况进行深入探讨,进而提出一系列政策建议,为制定新一轮调控一二三线城市房市政策提供参考。 关键词 房地产政策分析 房地产 北京房地产市场 石家庄房地产市场 邯郸房地产市场 基金项目:2013年湖南省大学生研究性学习和创新性实验 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 (项目号:600-000261)。 作者简介:邓金石、伊凡,本科生,中南林业科技大学政法学院。 中图分类号:D920.4 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2014)07-170-04 近几年来,国家经济平稳增长,房地产市场也出现了一片繁荣的景象,全国各地房地产交易量不断上升,房价也持续攀高。房价的上涨速度已经超过居民收入的上涨速度,并出现了“一房难求”局面,房地产问题成为了亟待解决的问题之一。2009年以来我国开始进行房产市场的调控,至今为止历经了四次升级。2013年2月20日,国务院常务会议,研究部署继续做 好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施,即为“国五条”。“国五条”具体内容包括:完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居住房建设;加强市场监管。同时中央政府要求各地方政府根据地方情况做出具体安排。本文将就“国五条”对房产市场造成的有效性进行分析,并着重分别对一二三线城市,即北京、石家庄、邯郸,以及新房二手住宅六个维度进行探讨政策的影响。 一、国家房产新政策对2013―2014年京冀地区房地产市场固有机制影响的实证研究 (一)北京 作为我国首都,同时也是我国政治、经济、文化中心,北京在一线城市中有着突出的代 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 性。2008年以来,北京房价增长迅速。北京房价话题已经不仅仅是北京人议论的重点,而是成为了全国人民关注的重点。更为重要的是,在2010年频繁出台的高强度的房地产政策的压力下,北京房产市场不仅没有出现疲软的状态,反而出现上升态势。 因此,探讨2013―2014年房产政策对北京市房地产市场发展条件、态势以及整体走势影响进行分析,不仅能为我国下一轮针对一、二线城市房产市场提出的调控措施提供参考,同时也能帮助解决近年来由于房价问题在北京引起的一系列社会问题,帮助首都北京健康发展。 1.房地产市场运行情况 (1)土地市场。2013年北京宅地总出让金达1209亿元,共出让宅地75宗,成交量730万平方米。值得注意的是,这其中包括了20%的自住型住房以及24%的保障 性住房宅地成交量。在成交区域方面,北京楼市继续向外扩张。2014年第一季度中,北京宅地出让22宗,成交量206万平方米,较去年同期分别下降18.5%与18.6%。出让金超过700亿元,相比2013年第一季度成交金480亿元,涨幅非常明显。 (2)新商品住宅市场。2013年,北京市全年完成新建住宅开发投资1724.56亿元,比上年增长5.9%。全市住宅施工面积为7406.88万平方米,比上年下降1.4%。全市住宅新开工面积为1736.54万平方米,比上年增长6.7%。全市住宅竣工面积为1692.04万平方米,增长11.1%。全市住宅销售面积为1363.67万平方米,比上年下降8.1%。2014年第一季度,北京市新建住宅供应量与成交量均出现下滑。供应量环比下降18.2%至160万平方米,同比上涨25.7%;而同期成交量环比下跌38.8%至170万平方米,同比降幅达56.8%。 (3)二手住宅市场。2013年,北京市二手住宅全年总成交量为162746套,相比2012年的14.3万套上涨13.4%。价格方面, 2013年北京二手住宅交易均价为28800元/平米,比上年同期的房价上涨了17%。 2014年第一季度,北京市二手住房网签数量为23156套,二手住宅均价为393778元/平方米,与2013年第四季度相比,环比上涨9.7%。 (4)保障性住房与自住型住房建设。2013年,全市保障性住房完成投资561.5亿元,比上年下降11.1%。截至12月末,全市保障性住房施工面积为3797.2万平方米,比2012年下降0.7%;新开工面积为787.6万平方米,下降5.9%;竣工面积为879.4万平方米, 增长37.4%。北京市自住房土地供应从2013年7月开始,截止2013年年底,已完成自住型住房2.5万套。预计2014年,自住型住房供应量会持续增加。 2.国家房产新政策对北京市房地产市场固有机制影响的分析 (1)土地供应提高,房价依然上涨。国家房产政策中,明确提出各地区增加土地供应面积。北京市政府很好地进行了落实。土地成交数量由2012年的37宗、涉及资金620亿元增至2013年成交数75宗,涉及资金1200亿元以上。提高土地供应量的初衷在于,通过土地供应量的提高,从而保证新建商品住宅以及保障性住宅的供应,进而控制房价。然而,实际情况与预想结果却恰恰相反。北京市新建住宅均价,不仅没有出现下降的情况,反而出现上升的态势。 (2)保障模式探索,作用相对有限。“国五条”中,中央政府要求各地区加快保障性安居住房建设,北京市政府响应国家要求,除了发布“京七条”、加大了公租廉租房与经济适用房供应力度以外,还开始着手进行自住型住房的建设。但保障模式地创新,对抑制房价上涨起到的作用微乎其微。通过走访调查,我们发现,北京市保障性住房存在着一系列问题,严重影响着其在解决控制房价问题上的作用。比如,北京市保障性住房分配效率低下;个别工作人员在接待咨询保障性住房的居民时,不了解业务,甚至态度恶劣,导致居民问题不能很好地得到解决;最重要的一点是,保障性住房存在着质量差,物业不专业,所在地区基础设施不完善的情况,这严重影响了居民选购保障性住房。 (3)二手住宅税费改革,刚性需求支撑。北京市近两年来二手住宅市场需求旺盛,尤其2013年,成交量更是达到了近三年来的最高水平。与此同时,二手住宅房价上窜形势迅猛。原因不难分析,在国五条要求各地落实20%个税以及北京市从2013年4月1日开始严格实施该项政策的大背景下,市民纷纷在4月之前出售和入手二手住宅,致使二手住宅买卖出现了一个高峰。从资料来看,2013年3月北京市二手住宅网签达到近10000套,而进入4月以后,二手住宅网签量下降了88%。但进入6月以后,北京市二手住宅交易开始回暖,一直持续到2013年12月。此后二手住宅市场受自住型住房市场的影响,成交量不断回落。总体来说,二手住宅受到追捧,除了追赶政策末班车以外,二手住宅自身价格相对低廉、基础设施相对完善的优势也不可忽视。目前从供求关系来说,二手住宅供给量远小于需求量,导致二手住宅市场水涨船高。而国五条的税收政策对控制二手住宅市场的作用非常有限。 (二)石家庄 石家庄是河北省省会,是河北省政治中心,是 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的二线城市,所以说,掌握石家庄房产市场状况,也就基本上了解了二线城市的房地产市场的总体走向。 近年来,石家庄房价涨幅明显。2013年底,石家庄市房价均价达近8000元/平方米,个别楼盘甚至达到了10000元/平方米以上。值得注意的是,近几年来,在国家几次调控楼市政策,以及石家庄本市的“限购令”之下,石家庄房产市场并未受到很大冲击,房价依然稳定上升。对石家 庄房地产市场的研究,有助于了解政策漏洞,为国家提出下一步政策提供参考。 1.房地产市场运行情况 (1)土地市场。2013年石家庄共计公开出让宅地45宗,总出让面积220万平方米,出让总价达145.7亿元。与2012年相比,2013年石家庄宅地出让面积相比去年上涨了31.7%,出让总价上涨了28.4%。在出让区域方面,主要集中在城区与近郊区。在2014年第一季度中,石家庄宅地出让近100万平方米,同比有所增加。 (2)新商品住宅市场。2013年,石家庄市全年完成房地产开发投资928.15亿元,比上年增长11.4%。全市住宅施工面积为3999.75万平方米,比上年增长9.2%。全市住宅新开工面积为760.22万平方米,比上年下降14.3%。全市住宅竣工面积为631.35万平方米,下降7.4%。全市住宅销售面积为782.73万平方米,比上年上涨12.3%。2014年第一季度,石家庄市商品住宅成交82万平方米,同比下降20%。 (3)二手住宅市场。受国五条税收政策的影响,石家庄2013年上半年二手住宅成交量出现了“井喷”。2013年上半年,石家庄全市共成交二手住宅11669套,同比增长106.46%。进入下半年,经过6、7月的理性回归以及传统淡季的到来,二手住宅市场迅速回落。截止2013年底,全市二手住宅交易量达到183.16万平方米。2014年第一季度共交易二手住宅3916套,同比下降45.4%,与2013年第四季度相比,环比下降16.0%。2014年第一季度,石家庄二手房成交31万平方米,同比下降43%。 (4)保障性住房建设。目前,河北 省已经停建经济适用房项目,保障性住房体系由公租房与廉租房构成。2013年石家庄市已开工保障性安居工程项目100个、3.59万套;已分配入住项目58个、2.08万套;新增廉租补贴856户。 2.国家房产新政策对石家庄市房地产市场固有机制影响的分析 (1)刚性需求存在,房价稳中有升。石家庄市2013年土地供应量较2012年上升31.7%,但住宅新开工面积与竣工面积均出现了下降,这导致供给减少。而另一方面,当地居民需求量却持续增加,2013年石家庄新建住宅成交量较2012年上涨12.3%,需求依然旺盛。需求大于供给,导致了房价出现了小幅度的上涨,但仍处于可控范围内。 (2)保障措施有漏洞,供给需求不平衡。2013年,河北省全省已经全面停建经济适用房,只保留着公租房与廉租房的建设。在调查中,我们发现,经济适用房在产权与买卖问题上存在着定义不明确、措施不合理的现象;同时很多经济适用房质量差、所在地区相对偏僻,导致出现了滞销的问题。仅仅保留着公租房与廉租房,不能满足公众购置保障性住房的需求。因此也就不能发挥其在抑制房价中的作用。 (3)政策落实出现问题,二手住宅持续热卖。2013年石家庄二手住宅交易量为近三年来的最高值,同时二手住宅价格也持续升高。在国五条要求各地区严格落实20%个税的背景下,这种情况确实反常。在采访石家庄税务部门工作人员时,我们了解到,石家庄政府并没有严格落实此项政策,而是要求二手住宅出售方可以选择纳税方式,即可以按交易额的1%进行征税,也可按房屋交易 差价的20%进行征税。这种灵活的政策直接导致国五条针对二手住宅的政策作用大打折扣。 (三)邯郸 邯郸位于河北省南部,距北京相对较远,且不沿海,相对保定、秦皇岛来说,邯郸更能代表全国大多数三线城市。虽然“国五条”的颁布主要针对直辖市、计划单列市以及除拉萨以外的各省会城市,但对其他三线城市也起到了一定的影响作用。了解邯郸市房产市场在“国五条”颁布以后的走势,也就基本上能了解其他三线城市房地产市场状况,这有助于国家针对三线城市房产市场提出相应的政策,解决广大居民住房难问题。 1.房地产市场运行情况 (1)土地市场。2013年邯郸市宅地交易宗数达到21宗,交易面积达到84.6万平方米,成交总价超过28.67亿。与2012年比较,成交宗数下降16%,成交面积下降14.2%。2014年第一季度(2)新商品住宅市场。2013年邯郸市房地产开发投资较2012年相比,增长近11%。新建楼房供给量平稳增长,新房均价在4959元/平方米左右。近三年来,邯郸市房价趋于稳定,上涨平稳。(3)二手住宅市场。2013年邯郸市二手住宅市场较为冷淡,二手住宅的交易量不足70万平方米,仅为新房交易量的35%左右。居民购房需求已经从二手住宅转移到了新房。(4)保障性住房建设。邯郸市截至2013年12月底,邯郸市已开工保障性安居工程16849套,占河北省下达15095套任务的112%,其中廉租房699套、公租房3707套、限价房1725套、城市棚户区10718套。 2.国家房产新政策对邯郸 市房地产市场固有机制影响的分析 2013年邯郸市房产市场处于平稳发展态势,新房房价上涨仅0.05%,二手住宅交易量处于下降趋势,价格维持稳定水平。国五条的制定主要是针对直辖市、计划单列市以及除拉萨以外的省会城市,对邯郸市这类三线城市影响较小,但并非没有影响,特别对邯郸市二手住宅市场还是产生了一定的影响。在采访邯郸市房地产交易中心工作人员时,他们描述在三月时,邯郸出现了二手住宅的过户潮,过户人数出现了井喷式的增长。但总体来说,2013年邯郸市二手住宅市场受“国五条”二手住宅税费政策的影响交易量冷淡。由于邯郸没有具体实行房地产政策,仅仅由于政策辐射受到短暂象征性影响,故在此不做详细论述。 二、对策建议 在对策建议部分,我们将分别从一、二、三线城市分别进行分析,提出相应对策建议。 (一)一线城市 1.注重基础设施建设,转变居民购房观念 居民对北京市中心城区住房的高需求导致了该类地区房价上涨迅速,而中心城区过高的房价又是拉动北京市平均房价上涨的主要原因。因此,想要稳定北京市的平均房价,减少居民对中心城区的购房需求,应加强北京市周边区县以及周边城市群的规划,完善北京与周边城区的交通网建设。这样将有助于缓解中心城区土地供应压力,为居民提供更多的购房选择。例如,北京、天津、河北地区已经着手进行京津冀一体化项目,河北省临近北京的城市,例如廊坊、唐山、保定、承德等将承接首都北京的部分职能。这将有助于减轻北京市人口承受负担,由此缓解 住房紧张的现象,更好的引导北京市房地产向理性方向发展。 2.完善保障住宅机制,加强相关过程监督 在落实涉及保障性住房问题时,政府不应仅仅关注资金投入状况与竣工套数,更应着眼于保障性住房是否能够真正满足购房者的需求。政府部门应加强对保障性住房质量的监督,关注保障性住房周边基础设施的建设情况。同时在对保障性住房进行分配时,政府应制定严格的审核条目并做到落实,但 流程 快递问题件怎么处理流程河南自建厂房流程下载关于规范招聘需求审批流程制作流程表下载邮件下载流程设计 应尽量简化,方便需求者购房。 3.保障二手住宅供应,减少房屋空置现象 不仅北京在2013年二手住宅销量火爆,其他一线城市也出现了类似情况。原因除了很多居民追赶政策末班车,急于入手与出售二手住宅以外,供给量小于需求量也是很重要的原因。在北京调查中我们发现,个别小区,特别是年代距今比较久远的小区,房屋空置率现象严重。房屋空置现象原因有二,第一,房主认为购置房产是保值的重要手段,这些房主并不想卖掉自己的房产。第二,很多较为破旧的小区不能满足人们购置二手住宅的需求,原因在于旧小区一方面房屋安全性较差,另一方面物业水平差,基础设施不够完善。针对以上两点空置率高的原因,解决措施包括首先根据控制房产的面积、地段收取房屋空置税费,面积越大、地段越好税费水平越高,这样可以促使房产拥有者出租或出售自己的房产,增加二手住宅市场的供应量。其次,政府应该对破旧小区进行拆迁或整修,使得其房屋质量与基础设施有所保障,吸引购房者来此购房。 (二)二线城市 1.保障土地供应,打击投机行为 在二 线城市房地产市场中,居民刚性需求与改善性需求较大。因此,保障土地供应、稳步提高新建住宅投资是控制该类城市住宅价格的重要手段。在此过程中,当地政府不能盲目提高中心城区的土地供应,而是应当规划好市区建设。同时发挥二线城市对周边区县以及三线城市的辐射作用,形成一体化城市群。这有利于避免二线城市发展潜力大,很多投机者发现蕴藏在二线城市房产市场的商机,开始在二线城市购置房产。针对此类问题,当地政府应当继续加强对购房者资格的审查,根据当地情况,落实地区内限购政策。同时,政府应拓宽居民游资渠道,引导居民投资公共领域。最后,国家应尽快建立房地产联网机制,打击投机购房的行为。 2.完善保障 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ,确保供给数量 保障性住房对抑制二线城市房价有着极为重要的作用。这要求当地政府完善保障房制度,明确申请流程、严格审核流程、简化分配流程,同时不仅关注保障性住房投资建设情况,更应注意该类住房质量问题、房区周边基础设施建设情况。当地政府绝不能把落实保障性住房的建设政策当做政绩工程,而是切实将其作为民生工程严格把关。 个别二线城市在保障性住房供应上,只进行着廉租、公租房的配备,这很难满足低收入群体的需求。因此二线城市应学习大城市的相关经验,例如北京市的自住型住房建设,同时恢复对经济适用房的供应。确保供应数量才能使保障性住房发挥其控制房价、促使房地产市场健康发展的作用。 3.确保政策落实到位,重视房屋空置现象 二线城市的二手住宅交易情况与一线城 市二手住宅交易情况类似,同样属于“量价齐涨”的情况。其主要原因是地方政府出于保护当地房地产市场与提升当地政府税收收入的需求,不执行或不严格执行中央政府下达 “二手住宅出让时需缴纳购买与出让差价的20%个税”的政策,这使得该地区的二手住宅市场没有得到有效地控制。一项政策的落实,不仅需要中央政府制定出适用于当地情况的政策,更需要中央政府在当地实施过程中进行监督,确保政策有效地落实。其次,二手住宅供不应求也是很多二线城市二手住宅价格上涨的重要原因。但另一方面,城市中住宅空置现象比较普遍。解决这类问题,一方面当地政府可以借鉴西方国家经验,征收房屋空置税费;另一方面,建立全国房地产联网监督机制,打击在该地区投机购房但又不居住的现象。 (三)三线城市 1.完善基础设施建设,缓解周边城市房产市场压力 在三线城市新建住宅市场中,供给量与需求量基本处于平衡的状态。这种情况下,政府应合理控制住宅土地供应数量,适当调节新建商品住房开发数量。同时,三线城市可以积极完善基础设施建设,规划与周边一、二线城市的轨道交通网,利用自身房地产市场压力较小的优势,缓解周边大城市的房地产市场压力,这样也能保证该地区房地产市场处于一个繁荣状态。 转载请注明来源。
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