郑州小李庄项目初步定位及规划建议_[全文]

郑州小李庄项目初步定位及规划建议_[全文] 小李庄项目初步定位及规划建议 住宅部分 中南板块地产市场供需状况 小李庄所在中南板块特征 片区支持快速销售的中高档大盘应具备哪些特点 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 思路与结构 中南片区:1、繁华城区与市郊的结合部，经济发展和城市二次开发进程缓慢; 2、居住人口密度大、生活配套齐全，生活氛围浓厚; 3、周边聚集了大量的专业批发市场， 大郑州格局下的桥头堡 中南板块 中南板块 郑州市最密集的行政事业单位分布区域 新密\荥阳\新郑\许昌\平顶山\周口\南阳 市级\区级行政事业单位:几百家, 全方位医疗体系及科研机构; 完善的幼儿园\ 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 \中学\大学教育设施 吸纳郑州新移民可能性极大 本案 中南板块 人口密度极大,人均住房面积低于全市水平 片区内需求旺盛,片区居住产品升级换代时机正佳3>. 片区内高收入居民居住现状欠佳,多以90年前后的产品. 地铁规划使片区接纳更多白领阶层成为可能,也大大提升了片区物业的增值保值功能. 关键词:二手房成交量及成交价格 2,—5, 15,—20, 15,—20, 10,—15, 15,—20, 子女教育支出 10,—15, 5,—10, 10,—15, 10,—15, 15,—20, 10,—15, 休闲娱乐消费 30,—50, 离退休人员 5,—10, 10,—20, 10,—20, 15,—20, 10,—20, 日常生活消费 行政单位 城中村居民 企事业单位 私营业主 教师医生 职业 1000-2000 离退休人员 10000-15000 1800-3000 2000-4000 3000,20000以上 1500-3000 月收入(元) 行政单位 城中村居民 企事业单位 私营业主 教师医生 职业 中南板块 片区人口收入较高,购买能力强. 但在日常生活消费及休闲娱乐消费明显偏向其它区域. 片区人口收入稳定, 区域认同度高. 小李庄所在中南板块特征 区域配套完善生活氛围浓厚,但缺乏高品质供应产品; 区域人口收入与其居住现状不吻合,潜在购买力强劲; 区域对外来新移民吸引力强,人脉网络复杂,扎堆现象严重; 周边中小型专业市场众多,从业人员众多,符合潜在购买群体特征; 中南板块具备了品质化大盘出现的必备因素 板块市场供应现状如何 中南板块地产市场供需现状 小李庄所在中南板块特征 片区支持快速销售的中高档大盘应具备哪些特点 报告思路与结构 金源第一城 绿都城 长城康桥华城 亚星盛世家园 帝湖花园 方圆创世 中南板块品质化大盘供应缺口极大 据同致行调查: 1、郑州西区品质化大盘供应短缺现象严重,导致西区人被迫性置业东区. 2、本项目所在区域周边两公里范围内品质化大盘供应为零; 3、西、南三个典型大盘，外来置业比例平均高达近4成，偏中三个品质楼盘外来置业比例 近3成。 板块旧城改造难度大，故供应量偏小，而绿都城、亚星、帝湖郊居化造城运动应运而生，小 李庄项目机会巨大。 区域在售楼盘价格集中在3300-4500元/平方米之间。 帝湖王府 4500 4300 4100 3900 3700 3500 3300 绿都城 永威?鑫城 长城康桥华城 翰林世家 仟禧?桃源国际公寓 4500 4300 4100 3900 3700 3500 3300 亚星盛世家园 城西板块、西南板块产品价值参次不齐 同致行观点: 西区品质化项目与东区价差呈缩小趋势; 西区及西南区产品参次不齐，整体价格偏低，价格大幅上升难度大; 品质化大盘存在着较大市场机会。 户均面积分析:一房户均面积32-48平米，占供应量的7.85%，二房户均面积80-104平米， 占供应量的29.77%;三房户均面积112-150平米，占供应量的48.59%;四房大户型户均面 积157-212平米，占供应量的13.8%。 中小套型存在着巨大的市场机会 157—212 170-240 155-222 158-279 167-206 162 135-167 四房 及以上 50% 44% 57% 40% 67% 15% 比例 30% 20% 25% 15% 31.6% 65% 比例 5% 16% —— 36% 0.7% 15% 比例 112.8—150 80.8—104 32.8—48.8 平均值 15% 130-210 98-108 40 帝湖花园 20% 92-152 60-103 28-51 亚星盛世家园 18% 119-149 86-120 —— 方圆创世 9% 118-167 100 28-55 长城康桥华城 0.7% 88-130 75-90 55 绿都城 5% 130-140 66-103 41-43 金源第一城 比例 三房 二房 一房 项目名称 同致行观点: 新供应产品提供产品面积趋小，而市场仍以中大户型为主; 一房及小三房成为新宠; 客户对产品的关注度逐渐提高，成熟日益成熟。 项目横向类比:畅销户型细节特征 户型全明设计，方正实用;卧室、客厅南向采光。 9.5 5.3 7 — 14 12 4.5 3.7 17 4.5 3.7 17 100? 2室2厅 长城康桥华城 干湿分离、 全明设计、 3.7 3 5 7.8 9.87 9.7 3.6 3.6 12.96 3 3.6 11 89?三房两厅 绿都城 大型入户花园、超大客厅开间 7 6 10 15 10 10 6.5 4.9 32 4.5 4.2 19 160?三房两厅 帝湖花园 布局规整，实用性强，客厅和两卧都朝阳 7.3 5.37 6.29 12 16.83 6.3 5.1 4.2 22.95 4.5 3.9 17.85 103. ?三房两厅 亚星盛世家园 超大观景阳台，两次卧大开窗设计，厨房宽敞 5.83 5.98 8 15.63 16.23 12.45 5.2 4.5 23.7 5.53 4.7 26.2 125? 三房两厅 方圆创世 4.5 4 6.4 -- -- -- 3.8 3.3 12.5 3.7 3.1 11.4 41.50? 1房1厅 格局方正、功能齐全、观景阳台 4.1 5.4 7.2 -- 9.2 9.5 4.2 4 17 4.4 3.1 13.7 72.87? 2房2厅 金源 第一城 面积 面积 面积 面积 面积 面积 进深 开间 面积 进深 开间 面积 户型特色 阳台 W C 厨房 次卧 次卧 餐厅 客厅 主卧 户 型 面 积 项 目 名 称 项目横向类比:户型设计及创新 入户花园、玄关、储衣间等多功能房 160平米三房 帝湖花园 多阳台、开窗形式多样 128平米三房 亚星盛世家园 景观阳台、多窗设计 119平米三房 方圆创世 入户花园、多阳台、开窗形式多样 118平米三房 长城康桥华城 全明设计，大开间、短进深，开窗形式多样 90、130平米三房 绿都城 错层挑空露台、开窗形式多样 70、90平米两房 金源第一城 户型创新 畅销户型 项目名称 -- -- ? -- ? -- ? 帝湖花园 -- -- ? -- -- -- -- 亚星盛世家园 -- -- ? -- -- -- ? 方圆创世 -- -- ? -- ? -- ? 长城康桥华城 -- -- -- -- -- -- -- 绿都城 -- -- ? ? ? ? 金源第一城 赠送夹层 空中花园 多阳台 露台 入户花园 转角窗 凸窗 楼盘名称 产品设计平庸，多层具多，产品亟待创新 在对该片区重点竞争楼盘进行对比分析，该片区竞争物业相比周边其他片区的新盘供给，产 品设计过于保守，缺乏创新。通过随机抽样调查:客户对创新的产品特别是赠送空间接受度 较高，市场需求空间较大。 12个月 3个月 12个月 6个月 5个月 6个月 周期 100% 100% 100% 90% 87.6% 95% 销售率 10万 6万 2.9万 10万 10万 18万 推出量 一期 12个月 10个月 1个月 6个月 — — 周期 95% 100% 90% 80% — — 销售率 16万 4.6万 3万 3万 10万 12万 推出量 二期 24个月 4个月 — — — — 周期 80% 100% — — — — 销售率 36万 6.6万 2万 2万 — — 推出量 三期 6个月 9个月 — — — — 周期 40% 90% — — — — 销售率 36万 6.3万 — — — — 推出量 四期 — — — 长城康桥华城 — — — 绿都城 — — — 帝湖花园 16个月 70% 6.3万 亚星盛世家园 — — — 方圆创世 — — — 金源 第一城 周期 销售率 推出量 五期 项 目 名 称 项目横向类比:销售状况及周期 单位:平方米 15.68 8.76 14.1 11.4 5.6 6万 12万 18万 24万 30万 金源第一城 绿都城 长城康桥华城 方圆创世 亚星盛世家园 16 帝湖花园 片区消化情况如图所示，个盘平均年消化量8-10万平米，其中素质较高的帝湖花园凭借地 市客户的充实，2006年创记录地达到16万以上。这主要是由于产品供应偏大，而且产品线 及功能单一所致。 个盘平均年消化量10万平米，消化速率缓慢 数据统计:自2005年5月以来， 未知客户 , 小李庄所在中南板块市场状况 片区供应产品与城市主流需求产品脱节，中小套型存在缺口; 片区发展商产品创新能力弱，创新型产品存在冲击力; 片区居住型产品功能单一、产品线不够丰富，竞争力弱; 片区个别户型存量房滞销，开发商不成熟，存在着恶性价格战的可能性。 板块住宅升级需求迫切，速度和创新是区域成功之匙 打造何种产品才能实现快速占领市场，规避市场风险 中南板块地产市场供需现状 小李庄所在中南板块特征 片区支持快速销售的中高档大盘应具备哪些特点 报告思路与结构 20% 15% 8% 30% 新密、周口、巩义等地市 5% 5% 30% 40% 帝湖花园 10% 10% 35% 30% 亚星盛世家园 16% 3% 63% 10% 长城康桥华城 4% 6% 60% 绿都城 5% 5% 15% 75% 金源第一城 其它 管城区 二七区 中原区 项目名称 大郑州、大中原的客户资源开发战略 项目横向类比:客户来源及主力客户构成 以40-45岁客户居多，年龄结构偏大 年龄 以三口家庭结构为主，多有三代同堂家庭 家庭结构 平均年收入6-10万元(不含公务员灰色收入) 家庭收入 多次置业占75%，首次置业占25% 置业次数 渴望改善目前的居住环境，提升居住品质，对总价较为敏感 需求特点 行政机关、教育机构公务员及事业单位员工、周边专业批发市场生意客 职业 放大 放大 所在区客户占30%--50% 周边区客户占10%--30% 新密、新郑、巩义、周口、平顶山等地市客户群体比例较大，约占15%-20%。 客户定位——客户层主要为本片区公务员、企事业员工、生意人和地市客户 ???? 分布区域较泛 人均年收入10~15万元 整体从业人员约2-3万 生意客 ???? 改善生活或孩子教育环境 家庭年收入15万元以上 ——— 地市客户 区委、财政局、市区级法院、大专院校等单位职工，以改善居住环境为主 主要特征 ????? 关注指数 人均年收入4~6万元 收入状况 3-4万人 公务员、企事业单位员工 人数 来源 客户构成: 本片区企事业单位员工 35% 周边从商私营老板 20% 新密、巩义等地市客户 30% 市区其他片区辐射客户 15% 购房投资为主 总价敏感 看重地段环境 重视教育资源 重视小区配套 投资客占到了绝对的比重，甚至高于自住客户的比例 对总价较为敏感 面积不宜过大，希望有80平米左右两房 三房面积控制在130平米，不宜过大，要方正实用 对户型创新比较认可，特别是赠送面积的创新 高层对物业管理要求高，希望正规、舒适的物业管理 长期在此居住，认可片区的地段和位置 看重周边丰富的教育资源配套 希望小区有休闲娱乐、购物超市、百货等配套 具象描述 要求偏经济型户型 追求实惠 容易接受创新 关键点提炼 以什么样的住宅产品线配比足以打击市场，速度制胜, 户型配比建议 满足品质客户需求 10% 135+5 3房/4房 10% 35+5 单房 30% 70% 首次置业者的偏爱及适应片区老龄化需要 40% 80+5 2房2厅1卫 舒适型客户需求，待挖掘群体 5% 160-180 复式 该种三房是郑州畅销户型 15% 105-120 3房2厅2卫 经济型三房，可与一房拼合 10% 85+5 3房2厅1卫 该一房可与二房拼合 10% 50+5 1房1卫 原 因 户型比例 面积区间(?) 户型结构 自身配套及区域配套型功能， 有一定的市场空白点特征，打击市场的生力军 品质及创新型升级产品，一举占领市场高地 住宅整体品质拉升型产品，提高住宅档次 以什么样的住宅产品线分布有利于整体品质提升, B、居住价值其次，适宜布局中大、中户型 A、居住价值最高，适宜中大、大户型布局 C、居住价值第三，适宜中、中小户型产品布局 D、居住价值第四，适宜布局中小、小户型住宅 E、居住价值最低，适宜布局小户型公寓 项目户型设计与创新的指导原则 客户特征——目前置业观念较为原始，但处于上升期，对新事物有非常强的心理接受度，且 具备一定的经济承受能力; 战略目标——通过高性价比提升产品优势，从而体现项目国际化的形象定位并实现快速走 量、为后期奠定基础的战略目标; 市场竞争——产品，尤其户型，是项目核心竞争力的关键组成部分，在日趋激烈的竞争环境 下，本项目必须展现强劲的产品优势; 市场现状——站在大市场背景的视野来看，目前当地设计水平非常低，先进城市已有的成熟、 先进的设计为我们提供了坚固的基础。 本项目户型设计与创新的考虑因素: 本项目户型设计与创新的指导原则: 适度创新的户型设计 借鉴市场上优秀项目成熟的户型设计，结合当地居住习惯，提供符合本片区市场需求的标准 化优质产品; 本项目所推荐的创新是相对的，创新是适度的，必须以成本控制为前提。 阳光观景房 入户花园 凸式衣橱 实惠舒适借鉴一:户型平面设计 创新元素:露台、隐藏式衣柜、 可拆卸凸窗。 明厨、明卫，自然通风采光。 赠送入户花园、露台。 项目户型建议 设计要点 客厅阳台 入户花园 空中花园 凸式衣橱 项目户型建议 设计要点 项目户型建议 设计要点 ---市场实例借鉴 76平米的2房2厅1卫，功能房，入户花园 90平米的3房2厅2卫，入户花园 入户花园 功能房 大凸窗 露台 2房76平米在保证了传统的设计元素如凸窗、入户花园 双阳台，增加了创新 元素—露台、功能房。 明厨、明卫，自然通风采光，提高居住的舒适度。 赠送入户花园、露台、功能房，提高产品的附加值。 落地凸窗送面积 落地凸窗高度不受2.2 米层高限制，达到2.4米，砖砌假凸窗台板， 入伙后再打掉，整个凸窗不算面积 卧室送衣柜面积 将衣柜位置的底部砌筑450高的台面，将衣柜位置凹进去，做成凸 窗形式，入伙后同样可以将450高的台面打掉，成为真正的落地衣 柜位置 阳台送面积 阳台错层布置，使阳台顶盖高度达到两层层高 空中花园送面积 错层布置 入户生活阳台 可将其改造成储藏室，相当于赠送50,的阳台面积 赠送面积的具体做法 项目户型建议 设计要点 打掉后样板 可拆卸凸窗实例图 交楼标准 外墙与外窗齐平 外立面是看不出是凸窗 比步入式凸窗更好使用，空间没有压抑感 项目户型建议 实例 总体规划建议 规划建议: 1、项目具备足够条件成为片区的商业核心，但商业同时对居住的舒适度影响较大; 2、现规划商业形态基本可行，因电子原器件批发对整体档次影响较大，建议 只引进成品电子市场; 3、商业形态可做得再丰富一点以更促进人流。如通过设计改变将“步行商业街”概念扩张为“步行商业网”;中地块在邻接广场的裙楼上可设计梯田式屋顶花园(含大楼梯，电扶梯，跌水)引人流上二、三层等。 4、中地块里的广场建议设计成下沉式。这样对提升旁边三层商业的价值有帮助。 5、中地块里的电影院因为也是聚人气的，所以其入口应该放到一个又邻广场又相对比较居中的位置，但务必要放到三层以不牺牲一二层黄金街铺。 6、东地块的酒店式公寓建议定位为商务公寓，以满足片区内中低档办公的需求。 7、东地块里的建材商场一定要为每铺提供足够的库藏空间和一个方便的公共卸货区(也可以是在地下)。 8、建议西地块北半部分做档次较高的大户型，同西边的安置房片区用隔离景观处理。 9、中地块北半因会有个大面积屋顶花园来做垫，所以还可布置一部分较大的户型，比西地块档次低一些。另外广场和住宅楼最好不要直接相邻。可运用树木或其他较大的景观处理来隔开 。 10、写字楼裙楼一层建议规划为中西式快餐，一方面作为商业和写字楼的配套，另一方面也可服务沿大学路往南的大量学生人口。 项目规划建议几交通流线 此地块若以后定为安置房那必须用景观处理与A区隔离 此住宅楼不宜直接与广场相邻，建议用景观处理隔离 广场建议设计为下沉式，以更提高其旁边商场的价值 此处需要另设个亮点以吸引人流 此处需要另设个亮点以吸引人流 此栋小户型建议做成商务公寓，满足不同层次的办公需求 家庭饰品 精品灯饰街 文化用品中心 祝您身体健康～祝项目顺利～ THE E,,～