物业知识解释

物业知识解释 主委员会 住宅小区管理委员会,又称为小区管委会,是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。 物管收费问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 解答 购房人将房款付清或办妥分期付款手续后,到由房产商指定的房屋物业管理公司签订 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 。 物业管理费的收取一直备受业主的关注,许多读者来电来信咨询,现针对目前物业管理中部分费用收取尚没有明文规定的实际情况,按行业惯例做些解答,以供参考。 一、物业公司何时开始收取物业管理费 答:物业公司一般从购房人验收房屋签字认可后,开始计收物业管理费;也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计收管理费的。如果购房时,开发商与购房者双方对物业费计收另有约定(如免收一年物业管理费)的除外。 二、开发商的空置房是否应交纳物业管理费 答:目前没有明文规定,但从行业惯例来看,开发商的空置房都交纳物业管理费,至于交纳管理费的多少,按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 执行。 三、物业公司在向住户收取水、电、煤气费用时,是否可以自行加价 答:自来水公司,供电局、煤气公司是上述能源的供应者,住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商,只是水、电、气等费用的代收者,而且是受专业部门委托后,方可代收能源费。水、电、气是由政府定价,不能随意加价。至于物业公司代收的酬劳,应按政府颁布的有关规定执行。 四、物业管理计费面积以什么为准 答:计费面积以房产证上标明的建筑面积为准,这个建筑面积包括两个部分:一部分是套内建筑面积,另一部分是公有分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋,以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准。 五、公共区域的照明费用,谁来负担 答:公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明,这部分能源费用应由受益人承担,一般惯例是,按单元门进行分摊费用。因此,住户除了缴纳本户所用能源费用外,还应缴纳分摊的能源费用。 六、低层用户是否应承担电梯费用 答:电梯是楼内全体住户的共用财产,因此电梯运行维护费用理应由楼内全体住户共同承担。但作为电梯运营管理部门,必须保证规定的电梯运行时间,有些住宅楼的电梯无人操作,自动运行,那收费也应该相应减少。 物业管理中的法律关系 发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷,给物业管理工作带来了很大的麻烦,究其原因,大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚,许多业主不明确自己拥有的权力,应承担的责任。 物业管理中有着哪些法律关系 要想把物业管理工作搞好,首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系,才能够知道臬直辖市各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有:房屋产权所有 人或使用人、发展商、物业管理公司和其他与物业管理相关连的行业以及政府有关部门。 1、发展商早期在物业管理中的作用 发展商将物业建成,并经政府有关部门综合验收合格后,经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区,包括公寓或别墅,发展 商在竣工前,一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业,都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说,由于发生了产权交易行为,发展商的角色变了,位置也变了。发展商由原先对物业的拥有,变为部分对物业的拥有或完全不拥有。 发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排,因为在新建物业初期,广大新的产权所有人或是没有到位,或是即使到位,由于各种各样的原因,尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付,因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入,发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司,发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同,合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后,有可能在一年后重新选聘物业管理公司。 2、房屋产权所有人(业主) 由于购买了物业,购房人成了新建物业的产权所有人,合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前,已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理,购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利,认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时,发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会(或称业主大会)。 3、房屋产权所有人大会(业主大会) 房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议,由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方,互不相识,不可能有效地组织起来召开此大会,所以召集、组织业主大会的责任就落在发展商或物业管理公司户上。发展商在与物业管理公司的委托管理合同中就应明确规定,当入住率达到50%时,物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。 业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构——物业业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时,每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表,由他们代表自己去行使权利,维护自己的合法权益。 业主大会主要行使以下职权: (一)选举、罢免物业管理委员会的组成人员; (二)监督管委会的日常工作; (三)听取和审查管委会的工作报告; (四)对住宅区或物业(写字楼、商厦)内有关业主重大利益的事项做出决策; (五)修改业主公约 (六)改变或撤销物业管理委员会的有关决定。 (七)批准管委会章程。 4、物业管理委员会的性质及法律地位 物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构,管理委员会的成员景要由房屋产权所有人选出的代表构居,代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是帅 业主大会选举出的代表组成,代表广大业主的权益,是物业管理中常设的最高权力机构,那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织,一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案,并到民政部门社团法人机构办理登记,以确定其性质与法律地位。物业管理委员会的主要职责如下: (一)管理委员会负责制定管委会章程; (二)负责今后召集并主持业主大会; (三)负责考察、选择、招聘物业管理公司; (四)与新的或原来的物业管理公司重签订委托管理合同; (五)管委会有权审议住宅区物业管理服务费的收费标准; (六)保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金(启动基金)的使用; (七)审议管理公司上年的财务收支善和来年的财务预算; (八)审议管理公司制订的年度管理 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、配套工程和重大维修工程项目(锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等); (九)监督物业管理公司的管理工作; (十)审议新的物业管理公约及各种管理规章制度等等。 物业管理委员会与物业管理公司之间是聘用关系。物业管理委员会是物业的主人、所有人,物业管理公司是为之提供服务的。物业管理委员会一般应设常务工作人员一至两名,费用一般应从管理启动基金里拨付。 5、物业管理公司 物业管理公司是一种信托代理机构,属中介组织。它是执行信托职能的服务性企业。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作,几个月或几年就可以完成,而物业管理却是延续性的,可延续几十年。搞物业管理应眼光放远,急功近利是不会搞好的。 物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下,委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订。等召开业主大会,业主物业管理委员会成立后,再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。 有的情况下,发展商并没有选聘物业管理公司,而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话,也要经过房地局的批准,并禽《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者,当管理委员会成立后,也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。 6、承租人(房屋租用人) 承租人有的是与业主直接联系,并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分,有的情况是显主委托管理公 司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约,接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。承租人不但要与出租人签订租赁合同,而且也要与物业管理公司签订管理公约。 7、其他相关机构 管理公司依据委托管理合同在物业区内开展管理工作,需要和其他管理工作有关的公司发生联系,如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构,建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新时期委托合同,由他们就物业内新时期业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理公司与这些公司签约,但其结果却直接影响业主,所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。 业主维权中的几个误区 随着维权意识的增强,广大业主对物业公司的服务态度、项目、内容、水平开始有了更多的要求。其中物业上的一些滞后服务内容,折射出的主要问题是:业主维权方式单一、消极。通常采用的方式就是拒缴物业费,导致矛盾恶化。作为物业公司,应转变工作态度和方法,为业主提供好的服务,改善生活环境,提高服务水平。作为业主,维权的方法要采取积极的,不要一动理由就从心理上抵制,借口就拒缴物业费。 解决纠纷,要通过合理的协商,合法的途径来争取应有的利益。 误区一:物业服务不到位就拒缴物业管理费 物业企业向业主收取物业管理费包括很多具体的项目。如保洁费,保安费,绿化费,生活垃圾外运费,化粪池清淘费,电梯费等等。业主认为物业公司其中的服务与合同约定的标准有差距时,业主就拒缴物业管理费的主张法律是不予支持的。吴中区某小区因保安人数减少,绿化部分被毁等问题,小区内的200多位业主就拒缴了物业费。(见姑苏晚报4月3日文章) 误区二:小区物业管理或者业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业,就拒缴物业费。 按照《物业管理条例》的规定,未经业主大会决议,无论是物业管理委员会还是业主委员会,均不得擅自选聘或解聘物业管理企业。若这种情况发生了,单个业主也不能以物业公司进入不合法为由,拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业公司缴纳物业费。因为由单个业主来否认物业公司或业委会订立的物业服务合同,本身就违法了。在《合同法》上,这种物业服务合同实际上仍处于一种效力待定状态,假设之后召开的业主大会决定承认这份合同,该合同就具有合法效力;即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力,业主也应根据物业公司已提供的事实服务,缴纳相应的物业费。如果业主对物业公司的服务存在异议,应通过建议召开业主大会的渠道解决,采取拒缴物业费的方法不妥。 误区三:与物业公司未签订过的物业服务合同,因此拒缴物业费。 根据《条例》规定,选聘物业管理企业是业主大会的职责之一,作为业主大会执行机构的业主委员会,可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这份合同对小区内的全体业主均具有约束力,因此,物业管理企业进入小区提供物业服务,只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可,无需再与每位业主单独签订合同。 另外,即使物业服务企业与业主委员会或者业主均未订立服务合同,但物业企业提供了事实的物业服务,业主事实上也接 受了服务,物业服务企业仍可以要求业主缴纳物业服务费用。 《物业管理法规》重点名词解释归纳 物业管理法:物业管理企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质,并受行政法、经济法规制约的法律规范的总称。 法律关系:是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利和义务关系。 物业权属:是指物业和产权状况,包括土地权属状况和房屋权属状况。 业主:业主为物业的所有权人。 业主大会:是由依法划定的业主自治管理辖区,亦即特定物业管理区域内全体业主组成的业主大会,业主大会是物业内的最高决策机构。 业主委员会: 又称业主管理委员会(管委会)。是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。它由业主大会选举产生,是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。 业主委员会章程: 是业主委员会活动的规则。其主要内容应包括业主委员会成立的宗旨、职责、人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。 业主自治: 是指业主依靠物业居住所形成的团体,实施自我管理、平等相处、民主协商、团体约束的社区生活方式。 业主自律: 是指业主在物业社区生活过程中,以自我约束行为、自主表达权利,既维护自身物业安居,又尊重他人居住权益的生活模式要求。 业主公约: 是指由全体业主承诺的,并对全体业主具有约束力的,有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。 物业管理企业: 是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的经济实体。 物业管理合同: 是接受委托物业管理服务的物业管理企业与委托人之间签定的用以明确双方权利义务关系的协议。 物业管理专用基金: 包括货币形态的维修基金和实物形态的物业管理专用房屋、依与业主团体约定归物业管理支配经营的商业性用房、场地以及经营收入中归业主团体共有共享部分。 物业管理收费: 指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。 收益性物业:是指以经营性房屋为主体的物业。 物业管理法律责任:是指在物业管理相关活动中,物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。 归责事由:是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况,按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的核心责任原因。 违约责任:又称合同责任,是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果。 侵权责任:是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益,依法应承担的否定性民事法律后果。 物业管理纠纷:是指自然人、法人、其他 社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。 物权解释部分专用词解释 NO.1 物权 生活解释:一头牛属于你,你可以用它来耕田、拉车,可以租给他人使用,也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利就是物权,任何人都不能干涉你。 理论解释:物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。 物权包括所有权、用益物权和担保物权。 NO.2 所有权 生活解释:拥有一栋房屋,你可以自己使用;可以出租,收取房租;也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。 理论解释:所有权包括占有、使用、收益、处分的权利。 NO.3 用益物权 生活解释:麦当劳租房进行经营,它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利,但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。 理论解释:用益物权人在法律规定的范围内,对他人所有的不动产,享有占有、使用、收益的权利。 NO.4 担保物权 生活解释:甲向乙借款20万元,以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保,以1万元的音响设备作质押担保,同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁,获保险赔偿金3万元。如果上述担保均有效,丙应对借款本金在6万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。 理论解释:担保既有物的担保又有人的担保,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。 NO.5 不动产 生活解释:甲买了乙的一套房屋,在变更产权登记之前,乙又将房屋卖给了丙,且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 在先,但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。 理论解释:不动产,指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件。 NO.6 动产 生活解释:张三有一张桌子,想卖给李四,不管价钱是怎么商定的,桌子所有权的转移,是以桌子交付给李四时为准。 理论解释:动产,顾名思义,就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等,自交付时发生效力。 律师解读物权法:杂物占楼道有权要赔偿 某些细节,在我们日常生活中常被习惯;有些权益受侵害,我们还未意识到。即将于10月1日实行的《物权法》,对我们日常生活中的一些权益作出了明确规定。针对几个常见案例,看看福建理争律师事务所副主任丁兆增律师结合《物权法》怎么解读。 邻居杂物占楼道 有权要求赔损失 案例:邻居老李把杂物放在楼道,让追求时尚雅致生活的李小姐感到极为不雅,且出行不便。李小姐要求邻居老李挪走。 但老李认为,杂物的位置属自家门前,并没有占李小姐家场地,因此不予理会。李小姐向物业反馈,可多次协调并无进展。 丁兆增律师:《物权法》对业主的物业建筑规定包括专有权(指业主个人私有的空间)、共有权(指楼道的公共空间)、成员权(指业主属于小区的一分子有投票的权力)。 因此,楼道属于记入公摊面积的建筑,发生纠纷时,另一方受到损害的业主,可以运用法律的武器维护自己的权利。 出租房噪音扰民 邻居可法律维权 案例:许先生将自己空置的杂物间租给一家公司当仓库。仓库每天人来人往,货物推进推出,甚至货车常常在深夜和凌晨装卸货物。这使得邻居颇有意见。 于是,邻居纷纷向物业投诉。虽物业和许先生也多次找承租方,要求承租方减少影响,但几番周折,事情并未好转,直至发展到多名邻居强烈要求承租方搬离小区。这时,许先生不乐意了,认为房子是自己的,愿意租给谁是他个人的事,与他人无关,并至此以后,对此 事置之不理。 丁兆增律师:《物权法》体现了一种平等。虽然这种纠纷解决起来不容易。依照《物权法》的相关事宜,类似扰民纠纷已达到法律的范畴,业主可以运用法律维护自己的权益。 露台赠送给业主 属侵犯他人财产 案例:开发商常用附送花园、赠送露台等方式促销楼盘。王先生就是看中了这一点才决定买房的。但入住后,发现无法办理土地证,王先生认为开发商的这种做法违规,要求给予补偿或办土地证。 开发商却认为,售房前已说明,露台、院地只能有使用权,且赠送花园和露台的住宅,房价本身就不高,因此不予补偿。矛盾一直无法妥善解决。 丁兆增律师:住房的露台属于露天的一种物业,它基本上会计算入公摊面积,如果计算入公摊面积,就是属于全体业主的一个共有财产。而且《物权法》对物权的规定,不仅规定到露天的物业,而且还延伸到太阳能热水器的安装问题。但是由于对那些在露台上种花草、挪为己用的现象,其他业主没有提出异议,所以才没有诉诸法律。但按照《物权法》,这些都属于侵犯他人财产。 物权法10大民生热点解析 晨报专访上海市高级人民法院民二庭庭长邹碧华: 百姓权益受保障 不登记,房子不算真正属于你 法律规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的,不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。 解析:登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记,就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房,就要到房屋登记机构登记,这就意味着这套房子属于你了。一旦其他人也要购买这套房屋,一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人,不能再买卖了。如果没有办理登记手续,而开发商又把这套房卖给别人,并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时,尽管你与开发商的这份合同是有效的,你可以要求开发商承担违约责任,比如要求开发商赔偿损失,但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。 异议登记15天内不起诉,失效 法律规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。 解析:比如,小王与恋人小李决定共同购房,可是后来发现登记时只登记了小李一个人的名字。这时,小王就可以要求登记机关更正。如果小李不同意更正,小王就可以申请异议登记。但是特别要注意的是,一旦进行异议登记,15天内一定要起诉,否则就失效了。同样,如果小李觉得小王的异议登记是不对的,给他造成了损失,也可以要求小王赔偿。 预告登记,防止“一房二主” 法律规定:签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 解析:预告登记可以保证登记人的优先购买权,也可以有效抑制房屋买卖中“一女二嫁”的欺诈现象。此前发生不少类似案例,购房者与卖房人签订买卖合同,支付了部分房款后,等待产证下达。期间,卖房人又把房子转卖给了别人,并给别人办出了产证,结果就造成了两位购房者抢房,并和房产公司打起了连环官司。 今后,购房者在和卖房人签订了买卖合同后,就可以到房屋登记机构办理预告登记,在付完房款后,再进行产权登记。这样就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是,从可以办理登记之日起3个月内要登记, 否则预告登记就失效了。 登记机构出错造成损害,应承担赔偿责任 法律规定:当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任;登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。 解析:生活中,经常发生登记错误的情形。这时,登记机关应否承担责任,是一个极富争议的问题。这次通过的物权法明确规定,因登记错误,给他人造成损害的,登记机关应当承担赔偿责任。但是,这种情况下登记机关承担责任的条件,仍然可能会存在争议。 例如,登记错误并非由于登记机关的过错造成,或者说,登记人提供的虚假材料,登记机关尽管非常谨慎也无法查明,这时,登记机关是否仍应承担责任,可能会有争议。这是因为,我国民法确立承担侵权赔偿责任一般都要求当事人具有过错。如果不区分任何情况,都要求登记机关对任何错误都一概承担赔偿责任,登记机关的责任就会过重。这样会造成登记机关加大审查范围,加重登记成本,也会使登记机关延长审查时间,影响登记的效率。 不动产登记费用按件收取 法律规定:不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取,具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 解析:明确了不动产登记费收取方式是按件收取。 拆迁、征地应当给予足额补偿 法律规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 解析:拆迁、征地关系到老百姓切身利益,此次明确规定此前提必须是为了公共利益。而相应的补偿标准也明确,征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,并且要安排被征地农民的社会保障费用;征收个人住宅的,应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。 同时还规定,任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 国家抢险救灾可以征用房屋 法律规定:因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。 解析:面对紧急需要,集体和个人都有义务提供便利。但同时也明确,被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。如果被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。 建设用地使用权期满自动续期 法律规定:住宅建筑用地使用权期间届满的,自动续期。 解析:住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病。我国土地属于国家所有,但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何处理并不明确。此次规定,住宅建设用地使用权的期间届满后自动续期。这就从根本上解决了住宅所有权人的担忧。 财产被毁损,可要求恢复原状 法律规定:造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 解析:物权请求权是专门针对物权的法律救济措施,是对物权的特殊保护办法。比如公交车冲到路边民宅内,撞坏了民宅,那就可以要求恢复原状。不能恢复的,可以要求赔偿。 邻居枯枝欲坠砸车,车主可砍法律 规定:妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 解析:这针对的是某种“危险状态”。比如一棵大树的枯枝伸到邻居的院子上面,摇摇欲坠,下面正好停放着邻居的车,邻居就担心枯枝掉下来砸坏爱车,这时就可以要求消除危险,让大树的主人把枯枝砍掉,或者自己雇人把枯枝砍掉,由树的主人或管理人承担费用。 物权保护还可以用仲裁解决 法律规定:物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 解析:增加了仲裁这一解决途径。 住宅用地满70年自动续 物权法明确规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”虽然物权法关于70年后自动续期的规定,给老百姓吃了一颗“定心丸”,但是,法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。 土地承包期届满可续包 在物权法草案征求意见时,不少农民提出承包期届满后该怎么办的问题。对此,物权法规定:土地承包期届满,“由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包”。 物权法规定:“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。” 小区车位应先满足业主 随着住房制度改革,现代化社区大量出现。因小区内车位、车库的归属问题,以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。对此,物权法明确规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 解聘物业须业主共同决定 物权法规定,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。根据物权法的规定,下列事项由业主共同决定:制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。